建筑規(guī)劃設(shè)計對房屋建設(shè)成本的影響講義課件

1、建筑規(guī)劃設(shè)計對房屋建設(shè)成本的影響目錄房屋建設(shè)成本的構(gòu)成控制建筑造價的具體方法 規(guī)劃產(chǎn)品的定位和布局 對規(guī)劃設(shè)計條件的把握施工圖設(shè)計階段的控制對建筑單體設(shè)計方案的把握關(guān)于建筑材料的選定 隨著房地產(chǎn)市場做大做細(xì)，對開發(fā)商的綜合實(shí)力以及對房屋建設(shè)成本的把控要求越來越高。若能有效控制房屋造價，在目前競爭激烈的房地產(chǎn)價格戰(zhàn)中，嚴(yán)控成本的開發(fā)商將有更大優(yōu)勢和能力迎接市場的挑戰(zhàn)。房屋建設(shè)成本的構(gòu)成 首先讓我們剖析一下房屋建設(shè)成本的構(gòu)成:1土地成本即樓面地價，計算法則依據(jù)拍賣所得土地總款除以建筑容積率得出2建安工程成本a基礎(chǔ)設(shè)施b公建配套c建筑單體土建成本d質(zhì)檢、安檢費(fèi)用e地塊勘察費(fèi)f監(jiān)理費(fèi)g設(shè)計費(fèi)h招投標(biāo)、

2、預(yù)算測定委托費(fèi)i報批、建費(fèi)j環(huán)評、立項(xiàng)等一些不可預(yù)見費(fèi)3營銷費(fèi)用a樓盤廣告b宣傳c代理銷售、廣告費(fèi)用d其它費(fèi)用4公司管理費(fèi)主要包括該項(xiàng)目相關(guān)開發(fā)人員的工資，辦公等費(fèi)用5稅費(fèi)a房屋銷售營業(yè)稅、附加費(fèi)、城市建設(shè)稅b房屋銷售增值稅c企業(yè)所得稅6財務(wù)費(fèi)用貸款利息房屋建設(shè)成本構(gòu)成表（表一） 下面以惠州某住宅項(xiàng)目的成本構(gòu)成為例說明：房屋建設(shè)成本構(gòu)成可售面積單方造價（元/平方米）占成本比例土地成本83618.62%建安工程成本259557.81%營銷費(fèi)用1593.54%公司管理費(fèi)1342.99%稅費(fèi)3718.26%財務(wù)費(fèi)用3948.78%合計4489100%（表二） 從上表可以看出，土地成本和稅費(fèi)成本在已獲

3、得土地和銷售價格不變的情況下基本為固定費(fèi)用，而營銷費(fèi)用、公司管理費(fèi)和財務(wù)費(fèi)用對成本有一定影響，建安工程成本比例最高，影響最大。當(dāng)然各個地區(qū)因?yàn)闃敲娴貎r相差較大，上述比例并不固定，但在樓面地價較高地區(qū)，建安成本比例也至少占40%60%。 對房屋建設(shè)成本的控制應(yīng)該從土地獲得，建筑設(shè)計，報批、報建，開工建設(shè)，預(yù)售和竣工驗(yàn)收等各項(xiàng)開發(fā)環(huán)節(jié)全面把控，以及全員參與成本控制，從項(xiàng)目開始到結(jié)束均能達(dá)到良好成本控制效果。而建筑規(guī)劃設(shè)計主要控制建安工程成本，對整體建設(shè)成本起到重要作用。 建筑規(guī)劃設(shè)計可以有效地在項(xiàng)目前期規(guī)劃、單體方案設(shè)計、施工圖三階段嚴(yán)格控制建安工程成本，根據(jù)各階段不同特點(diǎn)采取不同方式將建設(shè)成本降

4、到最低，從而對整個房屋成本控制起到重要作用。 開發(fā)商首先在選定設(shè)計單位時，要充分考慮設(shè)計單位的綜合實(shí)力以及為項(xiàng)目所配備的設(shè)計人員個人素質(zhì)，從規(guī)劃方案、單體方案到施工圖應(yīng)從不同階段挑選不同設(shè)計單位，同時應(yīng)下達(dá)詳細(xì)的設(shè)計任務(wù)書。從下面幾個方面分別闡述一下控制建筑造價的具體方法：控制建筑造價的具體方法規(guī)劃產(chǎn)品的定位和布局 開發(fā)商在取得國有土地使用權(quán)前后，一般會對該地塊進(jìn)行可行性研究，同時結(jié)合地塊地理位置、周邊環(huán)境、面積大小等進(jìn)行規(guī)劃產(chǎn)品的定位。而建筑產(chǎn)品中含低層建筑（一三層）、多層建筑（四六層）、中高層建筑（七九層）、高層建筑（十層以上）等各種不同類型，各種不同的類型決定了建筑產(chǎn)品建設(shè)造價的差異，從

5、同種結(jié)構(gòu)造型的角度，上述幾種產(chǎn)品造價從低到高依次為低層、多層、中高層、高層，若采用不同結(jié)構(gòu)形式（如鋼結(jié)構(gòu)、混凝土結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)等等），又不可一概而論。同時每個單元戶數(shù)（即一梯幾戶），越少成本越高，但越高使用功能越不理想，須結(jié)合地塊規(guī)劃定位情況綜合考慮。 下面從不同規(guī)范規(guī)定角度說明建筑高度層數(shù)對成本的影響：不同高度電梯、樓梯設(shè)置(表四)建筑類別表（表三） 建筑類別名稱一類二類居住建筑十九層及以上的普通住宅十層至十八層的普通住宅注：十十一層間可像中高層住宅設(shè)普通電梯，但防火要求滿足十二層以上規(guī)范要求。 類別層數(shù) 電梯、樓梯16層僅布置公共樓梯即可7層以上設(shè)置普通電梯和消防樓梯12層以上設(shè)置消防、普通

6、電梯和消防樓梯封閉或防煙樓梯間自主噴水系統(tǒng)防、排煙設(shè)施 11層及以下可不設(shè)封閉樓梯，但開向樓梯間的戶門應(yīng)為乙級防火門，且樓梯間應(yīng)靠外墻，并應(yīng)直接采光和自然通風(fēng)；12層至18層單元式住宅應(yīng)設(shè)封閉樓梯間；19層以上單元式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。 一類高層建筑及其裙房的下列部位，除普通住宅和高層建筑中不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)噴水滅火系統(tǒng)。大于100m建筑除面積小于5的衛(wèi)生間、廁所和不宜用水撲救的部位外，均應(yīng)設(shè)自動噴水滅火系統(tǒng)。 一類高層建筑和建筑高度超過32m的二類高層建筑的下列部位應(yīng)設(shè)排煙設(shè)施：長度超過20m的內(nèi)走道，面積超過100，且經(jīng)常有人停留或可燃物較多的房間和地下室、中庭。消防設(shè)施對比表（

7、表五）高層建筑室內(nèi)、外消防栓給水量表（表六） 建筑類別 建筑高度消火栓用水量（L/s）每根豎管最小滴量（L/s）每支水槍最小流量（L/s）室內(nèi)室外普通住宅501510105501520105建筑高度超過50m或每層建筑面積超過100的商位樓503030155 注：建筑高度不超過50m，室內(nèi)消火栓用水量超過20L/s，且設(shè)有自動噴水滅火系統(tǒng)的建筑物，其室內(nèi)、外消防用水量可按本表減少5L/s。 從上述表三表六可以看出，不同高度的建筑，其樓梯、電梯、消防噴水滅火設(shè)施等的要求完全不同。樓越低，設(shè)備要求越少，設(shè)備投資占總成本比例越低，兩者為正比關(guān)系。但隨著建設(shè)土地資源的減少，會出現(xiàn)越來越高的高層建筑，低

8、層、多層建筑則在不斷的減少，建設(shè)成本則在不斷的增加中。 建筑產(chǎn)品布局方式不同帶來造價的差異，平面布局對稱規(guī)則：高寬比6，基本不扭轉(zhuǎn)，長寬比4，平面現(xiàn)澆樓板連續(xù)，豎向荷載、剛度均勻，此類建筑產(chǎn)品造價成本為最低，但隨著地塊大小影響，功能布局影響，并不能做到盡善盡美，只能在建設(shè)造價與規(guī)劃功能上取得一個相對理想的平衡點(diǎn)。L、l、l的限值（表七）抗震設(shè)防裂度L/bL/Bb/ll/B6度和7度65218度和9度541.51 地塊初勘的重要性直接影響產(chǎn)品的布局和房屋基礎(chǔ)造價。規(guī)劃設(shè)計前一般須對本地塊進(jìn)行初步勘探（布點(diǎn)間距40100米），初勘目的就是查明地塊下土質(zhì)好壞情況及巖石層分布高低和走向，從而在項(xiàng)目規(guī)劃

9、時盡量結(jié)合本地塊的地質(zhì)情況布置不同的建筑產(chǎn)品，對較好的地質(zhì)情況利用到位。如淺埋土層地質(zhì)較好，地基承載力較高，應(yīng)盡量在該區(qū)域內(nèi)布置低層和多層建筑，基礎(chǔ)考慮采用天然基礎(chǔ)形式（如條形基礎(chǔ)，筏板基礎(chǔ)，獨(dú)立柱基礎(chǔ)等）。其它地質(zhì)情況不太理想?yún)^(qū)域，盡量布置中高層建筑，基礎(chǔ)考慮采用樁基礎(chǔ)等形式。 政府規(guī)劃建設(shè)局在開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，會針對該地塊下發(fā)規(guī)劃設(shè)計條件告知書，主要內(nèi)容包括： a、規(guī)劃用地面積； b、容積率； c、建筑密度； d、建筑層數(shù)、高度； e、總建筑面積和商業(yè)建筑面積； f、配套要求（雨、污水排 放方式和處理方式等）； g、停車位配建標(biāo)準(zhǔn)及消防車道要求； h、建筑間距要求； i、綠化率； j

10、、套型建筑面積比例； k、配套公建（如幼兒園、居委會等）。對規(guī)劃設(shè)計條件的把握 從開發(fā)商的角度而言，在滿足建筑布局、功能美觀的前提下，盡量采取上述指標(biāo)的上限或下限，主要有以下幾點(diǎn)體會： （1）停車位盡量滿足地面允許停車位上限要求，而地下停車位滿足下限要求，則可以節(jié)省地下室的面積，直接減少公攤造價； （2）對雨、污水排放采取就近與市政管網(wǎng)接口； （3）結(jié)合地塊地理位置和區(qū)域優(yōu)劣勢，考慮合理的商業(yè)建筑面積，同時對套型建筑面積也可根據(jù)市場需求采取不同比例； （4）盡量減少專用消防車道，應(yīng)與小區(qū)道路結(jié)合，同時采用環(huán)繞等交通組合，有效減少道路長度； （5）對配套公建盡量布置于小區(qū)偏、拐角處，讓出較好位置

11、布置其它類型物業(yè)增加銷售收入； （6）結(jié)合市場定位將容積率用夠用足，當(dāng)然也要結(jié)合市場銷售情況看，尋求降低使用容積率后對產(chǎn)品造價、規(guī)劃和銷售前景影響的平衡點(diǎn)； （7）建筑層數(shù)和高度也可以靈活運(yùn)用，越高建筑，造價越高，同時帶來電梯數(shù)量、消防設(shè)施等造價提高，應(yīng)結(jié)合地塊規(guī)劃定位具體平衡。建筑高度小于50米和50100米之間的建筑造價相差較大，可盡量結(jié)合定位標(biāo)準(zhǔn)就低不就高。 建筑單體設(shè)計方案是在規(guī)劃局對規(guī)劃設(shè)計方案批準(zhǔn)同意過后開始實(shí)施的，建筑平面布局、層數(shù)、高度已經(jīng)定位，此階段更需要結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)選型、設(shè)備配置等功能進(jìn)行造價控制的進(jìn)一步完善。 盡量減少建筑外立面構(gòu)筑物（如裝飾線條、公共花園、花臺、樓頂裝飾

12、附屬物等），這些東西不僅加大建造成本，同時帶來安全隱患。 合理的窗墻比，既減少造價又可節(jié)省將來家庭電費(fèi)損耗，起到環(huán)保節(jié)能效應(yīng)。對建筑單體設(shè)計方案的把握 對高層建筑中電梯前室和消防樓梯盡量采用自然通風(fēng)和采光，不僅可減少住戶分?jǐn)偯娣e，同時減少強(qiáng)排煙等設(shè)備投資。 嚴(yán)格控制公攤面積大小，按設(shè)計規(guī)范要求盡量采取下限值，直接提高住房使用率，同時減少建筑造價。 結(jié)合建筑功能要求，盡量少做轉(zhuǎn)角窗、半空凸窗、過長懸挑構(gòu)件、大跨度構(gòu)件等，這些對結(jié)構(gòu)梁高，含鋼量等有較大影響。 配電房盡量集中布置于小區(qū)的居住中心，可減少電纜長度和電能損耗，同時集中配電設(shè)施較分批建設(shè)也可直接節(jié)省造價。 人防地下室可結(jié)合實(shí)際情況考慮，就

13、地結(jié)合地下室建設(shè)還是交錢異地建設(shè)，若小區(qū)以多層建筑為主，同時要求建設(shè)速度較快，不妨異地建設(shè)為好，否則另當(dāng)別論。 污水處理設(shè)備可結(jié)合建筑布局盡量集中排放，同時布置相對居中，減少土建分批建設(shè)造價和管道埋設(shè)長度。 從建筑豎向功能而言，上下層衛(wèi)生間、廚房、客廳、臥室、陽臺等盡量對齊，減少給水、雨、污水、電線等管線、管道的長度。 高層住宅剪力墻、框架柱盡量直接落地，避免結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層的設(shè)置，結(jié)合地下室、半地下室、架空層等功能合理布置柱網(wǎng)，既方便停車、休閑等使用功能，又可減少土建造價。地下室、半地下室可結(jié)合景觀方案綜合考慮，合理覆土，以及通風(fēng)口排布，能有效減少投資。 隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，設(shè)計單位的設(shè)計任務(wù)越來

14、越多，個人年產(chǎn)值可達(dá)到50萬100萬元，同時忙于應(yīng)付各種職稱注冊考試，有些設(shè)計人員為追求效益而快速出圖！不注重分析研究如何節(jié)省造價，相當(dāng)多的設(shè)計任務(wù)都是在連續(xù)熬夜的情況下完成的，不要說優(yōu)化設(shè)計，就是能夠避免少出嚴(yán)重錯誤就已經(jīng)很難得，勢必造成一些可以節(jié)約的設(shè)計被忽略。 開發(fā)商在選定施工圖設(shè)計單位時，要充分考慮設(shè)計單位的綜合實(shí)力以及為項(xiàng)目所配備的設(shè)計人員個人素質(zhì)，同時應(yīng)下達(dá)詳細(xì)的設(shè)計任務(wù)書?，F(xiàn)從以下幾點(diǎn)控制可起到一定作用：施工圖設(shè)計階段的控制 基礎(chǔ)選型。同一地塊上不同的地質(zhì)情況決定了不同的基礎(chǔ)形式，同樣35層的建筑在不同區(qū)域基礎(chǔ)造價可相差30%以上。如果用天然條形基礎(chǔ)和樁基造價截然不同，同樣采用樁

15、基，灌注樁和預(yù)制管樁、方樁又有很大不同，只能結(jié)合本地塊地質(zhì)實(shí)際情況，根據(jù)上部結(jié)構(gòu)形式，合理選用地基處理方式，基礎(chǔ)大小和配筋量。在廣東惠州，普通高層住宅基礎(chǔ)造價約占整體建安成本的5%10%,而在上海地區(qū)，由于地質(zhì)情況普遍較差，此比例可至10%20%，控制基礎(chǔ)造價相當(dāng)關(guān)鍵。 上部結(jié)構(gòu)選型。不同建筑總高度和層高要求不同的結(jié)構(gòu)形式，以達(dá)到安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀的原則。如市政橋梁、公共大跨度天橋、無梁樓板、辦公建筑、住宅等均須配以不同的結(jié)構(gòu)形式（如斜拉鋼索結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、預(yù)應(yīng)力混凝土、框架、剪力墻等形式）來實(shí)現(xiàn)。這就要求設(shè)計單位對應(yīng)不同的建筑規(guī)劃設(shè)計提出不同類型結(jié)構(gòu)形式的研究理論，如規(guī)則、方正的多層住宅也

16、可采用磚混結(jié)構(gòu)，還可以選用框架、短肢剪力墻、鋼結(jié)構(gòu)等不同形式，但造價明顯磚混結(jié)構(gòu)形式為最低。當(dāng)然，前提是滿足國家規(guī)范規(guī)定的抗震要求。要求設(shè)計單位針對不同建筑業(yè)態(tài)用心研究，爭取以最經(jīng)濟(jì)的形式選用結(jié)構(gòu)類型。 上部結(jié)構(gòu)梁、板、柱、剪力墻等構(gòu)件中，含鋼量和混凝土含量的控制也非常重要。各種板的厚度，梁的高度、寬度，剪力墻厚度及長度，柱邊長尺寸等選取的差異直接影響構(gòu)件含鋼量和混凝土含量，兩者之間有一個平衡點(diǎn)，超越或低于平衡點(diǎn)，都會形成正比或反比的關(guān)系。即若各構(gòu)件尺寸選取較大者，總鋼筋用量會上升，混凝土含量也會上升，但含鋼量不一定上升；若各構(gòu)件尺寸選取尺寸較小，總鋼筋用量可能不變，但混凝土含量會下降，則含鋼

17、量可能上升。所以說開發(fā)商應(yīng)根據(jù)所處區(qū)域不同，結(jié)合當(dāng)?shù)囟~站含鋼量和混凝土含量經(jīng)驗(yàn)值，要求設(shè)計單位達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)以下，即限量設(shè)計，一來提高設(shè)計單位精心對比和研究的積極性，二來為工程造價控制好成本。 各結(jié)構(gòu)構(gòu)件尺寸的選取。盡量減少大跨度梁布置，避免上下柱位不對齊，板厚可根據(jù)規(guī)范取下限同時進(jìn)行抗裂縫計算，達(dá)到低含鋼量、低混凝土量目標(biāo)。剪力墻肢長度（滿足墻肢長邊大于其短邊4倍以上）在滿足結(jié)構(gòu)計算結(jié)果前提下，反復(fù)減短，反復(fù)驗(yàn)算，達(dá)到合理長度，同時針對小高層建筑（9層以下），不妨建議設(shè)計單位采取短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，能有效減少墻肢長度，大大減少混凝土含量。 應(yīng)該按照總體規(guī)劃、建筑單體設(shè)計的理念選用不同的建筑裝飾材料

18、，但因?yàn)橥愋筒牧现幸蚬δ懿煌瑑r格差異過大，同時各種材料的實(shí)際效果對建筑形象也影響較大，如何在選取材料和效果中尋求一個平衡點(diǎn)至關(guān)重要。下面僅以幾種材料為例來說明：關(guān)于建筑材料的選定 分隔墻、填充墻材料，如紅磚、混凝土砌塊、灰砂磚、混凝土空心砌塊，混凝土空心墻板等等，各種材料有不同特性和模數(shù)，若考慮結(jié)構(gòu)計算減少建筑總重量，達(dá)到減少配筋量為主，材料選取以質(zhì)量輕型產(chǎn)品（如混凝土空心砌塊）為主，若以材料價格優(yōu)先，則以灰砂磚為主，并不能一概而論，因?yàn)榻ㄖ傊販p少多少，影響的含鋼量有多大變化，而價格低的材料減少的總價，相比選取輕型墻體引起鋼筋含量減少的總價，相差多少，這需要設(shè)計單位反復(fù)驗(yàn)算，多方比較，才會得出一個合理、經(jīng)濟(jì)的平衡