婁底老街項(xiàng)目營銷策劃書

1、.PAGE ：.；婁底海匯老街工程營銷謀劃書二零一三年五月五日目 錄 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414425 第一部分 物業(yè)定位評價(jià)5 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414426 一、近期市場概略5 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414427 二、近期市場熱點(diǎn)6 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _

2、Toc54414428 三、工程定位評價(jià)7 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414429 四、客戶定位7 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414430 4.1 投資群體客戶細(xì)分：8 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414431 4.2 運(yùn)營群體細(xì)分：8 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc5441443

3、2 五、建筑方案評價(jià)9 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414433 第二部分 工程包裝10 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414434 一、包裝總綱10 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414435 二、根底籠統(tǒng)設(shè)計(jì)11 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414436 三、現(xiàn)場包裝12 HYP

4、ERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414437 3.1 工地籠統(tǒng)12 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414438 3.2 現(xiàn)場營銷中心14 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414439 四、銷售物料包裝16 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414440 4.1 銷售物料16 HYPERLINK 841

5、225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414441 4.2 辦公事物運(yùn)用系統(tǒng)17 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414442 4.3 交通工具類18 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414443 4.4 大型廣告牌18 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414444 4.5 站臺廣告18 HYPERLINK 841225419

6、.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414445 第三部分 銷售實(shí)施20 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414446 一、銷售總體戰(zhàn)略及目的20 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414447 1.1 總體戰(zhàn)略20 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414448 1.2 銷售目的21 HYPERLINK 841225419.blog.16

7、3/blankEditor.html l _Toc54414449 二、銷售階段及進(jìn)度21 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414450 2.1 銷售階段21 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414451 2.2 銷售進(jìn)度21 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414452 三、銷售階段任務(wù)安排22 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEd

8、itor.html l _Toc54414453 3.1 內(nèi)部認(rèn)購期22 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414454 3.2 公開出賣期22 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414455 3.3 繼續(xù)期23 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414456 3.4 沖刺期23 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l

9、_Toc54414457 3.5 尾盤期23 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414458 四、銷售前期預(yù)備24 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414459 4.1.銷售管理24 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414460 五、銷售推行階段細(xì)分26 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc5441446

10、1 第四部分 活動(dòng)方案31 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414462 一、內(nèi)部認(rèn)購期活動(dòng)方案：31 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414463 二、開盤預(yù)備活動(dòng)：32 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414464 第五部分 價(jià)錢38 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414465 一、厘定價(jià)

11、錢的相關(guān)要素38 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414466 二、價(jià)錢定位38 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414467 三、本案的價(jià)錢定位39 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414468 四、價(jià)錢戰(zhàn)略40 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414469 五、定價(jià)原那么40 HYPERLI

12、NK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414470 第六部分 宣傳推行戰(zhàn)略45 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414471 一、廣告目的45 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414472 二、廣通知求45 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414473 三、廣告風(fēng)格50 HYPERLINK 841225419.bl

13、og.163/blankEditor.html l _Toc54414474 四、階段安排51 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414475 五、媒體組合戰(zhàn)略52 HYPERLINK 841225419.blog.163/blankEditor.html l _Toc54414476 六、費(fèi)用預(yù)估54第一部分 物業(yè)定位評價(jià)一、近期市場概略1、房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，婁底市今年8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元，同比增長87.4%。房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。土地前期投入添加。今年8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土

14、地面積10.88萬平方米，土地購置費(fèi)3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%；土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。 、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)展，開發(fā)投資高速增長。今年8月份，婁底市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期添加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期添加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期添加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長奉獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。 、企業(yè)融資才干有所加強(qiáng)，資金

15、到位情況較好。今年-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍；利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。 、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8的高基數(shù)根底上，堅(jiān)持高增長勢頭，8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。 5、房地產(chǎn)業(yè)的開展與城市化建立嚴(yán)密，城市化建立促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的開展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建立促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速開展，在我市今年從事

16、房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。九義步行街的興建、金海商貿(mào)城、豐澤園工程等也都相繼開盤銷售，即在本工程開盤銷售之時(shí)，適逢眾多大型工程開盤之際。如何能充分利用新熱點(diǎn)來炒做本工程。又能較好的與眾多其他樓盤拉開間隔 ，實(shí)現(xiàn)正常平穩(wěn)的銷售，將是我們今后主要思索的問題。二、近期市場熱點(diǎn)l 石馬名苑分布在石馬公園周圍，位于火車站的出口，婁漣公路的出入口，上接上瑞高速公路。占地6000平方米，分兩期建立。一期開發(fā)面積3000平方米，所推行的主題是“園林之城；l 明珠步行街位于婁底市火車站廣場和底星路的交匯處。占地面積2萬平方米，總建立面積有5.5萬平方米。

17、規(guī)劃設(shè)計(jì)有商鋪450余個(gè)，住宅260多套，住宅群1-2層是商鋪，3-7層為住宅；l 金海貿(mào)商城在底星路和湘陽路交匯處。占地8850平方米。由一棟10層的住宅和3層的大型超市組成。商業(yè)面積20000平方米；l 國貿(mào)商城在婁底市新火車站的對面。建筑面積18000平方米左右。群樓是商場，主體定位是產(chǎn)權(quán)式酒店；l 星源花園位于新星中路，總建筑面積38000平方米。由九棟200套住宅組成。隨著“新一佳大型零售超市落戶婁星區(qū)以及明珠商業(yè)步行街的規(guī)劃啟動(dòng)，婁底市眾多商業(yè)樓盤的猛烈競爭越來越白熱化。三、工程定位評價(jià)在工程前期的謀劃中，尊豪公司經(jīng)過對整個(gè)婁底市房地產(chǎn)市場進(jìn)展了了解及對工程本身進(jìn)展了綜合評價(jià)，得出

18、本工程必需經(jīng)過尋求差別化，突出本身特點(diǎn)，構(gòu)本錢身個(gè)性，才干脫穎而出，引起一定的市場關(guān)注度，吸引投資商、運(yùn)營戶的入駐。故本工程需在綜合思索本錢，開發(fā)效益，開發(fā)量的情況下，本工程定位為中檔物業(yè)，以中檔的價(jià)錢來吸引客戶，提升本工程的價(jià)值感，從而帶開工程的開發(fā)和銷售。在此根底上，基于本工程的本身特點(diǎn)，提出該工程定位為：湖南省中南部地域最大的糖酒副食零售零售市場，以零售帶零售，以獨(dú)一無二的集中優(yōu)勢，面世于婁底。充分展現(xiàn)這艘“航空母航上的集中優(yōu)勢，作為渲染的重點(diǎn)：糖酒品牌的高度集中、琳瑯滿目；副食品種類的高度集中、應(yīng)有盡有；其他商品在市場里面也百花爭艷，百家齊鳴；位置優(yōu)越，較高運(yùn)用率，門面、戶型設(shè)計(jì)合理，

19、漣水河風(fēng)光帶的興建，漣水河大橋的改造等等諸多利好，將成為吸引投資客和運(yùn)營戶及購買住宅人群的重要要素。 四、客戶定位本工程的客戶主要可分為兩大類：一類是針對本工程的投資價(jià)值與利潤報(bào)答與商業(yè)的長期開展而吸引的投資群體；第二類是被本工程所能提供的良好運(yùn)營場所和創(chuàng)析的商業(yè)氣氛，以及大量的商流量等條件所吸引購買或租賃本工程商場的各類商家和運(yùn)營戶。4.1 投資群體客戶細(xì)分：1國家公務(wù)員：他們是城市的穩(wěn)定收入群，收入相對而言較高，在尋覓一個(gè)能投資且能有穩(wěn)定報(bào)答的投資對象。2具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的市民：他們能夠家庭存款靠十幾年的累積在五萬元以上，子女不在身邊或有另外的開展，手上有錢但不愿本人勞累，更情愿拿出來做小

20、本錢、低風(fēng)險(xiǎn)的投資；3白領(lǐng)階層：知識程度較高，有穩(wěn)定的收入，投資思索詳盡，普通不會(huì)隨便出手，一旦思索成熟就會(huì)毫不猶疑的出錢投資；4.2 運(yùn)營群體細(xì)分：1九龍大市場、婁底大市場等成熟市場的運(yùn)營戶：他們從商多年，沒有本人的產(chǎn)權(quán)門面，但有一定的經(jīng)濟(jì)根底；短期內(nèi)對現(xiàn)有門面在不能夠獲得產(chǎn)權(quán)的情況下，思索購買成熟地段的商鋪；2品牌總代理：具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，了解婁底市經(jīng)濟(jì)情況，了解老街情況，擁有比較成熟的貨物流通渠道，在行業(yè)內(nèi)有較強(qiáng)的號召力，普通是具有代表性的人物；3老街的運(yùn)營者：在老街從商多年，對老街有一定的感情與依戀，滿足老街的運(yùn)營情況與生活現(xiàn)狀；希望在老街能擁有一套本人的商鋪門面；4長沙地域和邵東地

21、域的運(yùn)營戶：他們能夠是婁底人，在外地經(jīng)商多年，希望在家鄉(xiāng)找到一塊具有開展前景的商鋪?zhàn)鰹楸救说氖聵I(yè)基地，他們也能夠非婁底人，但看好各各城市新的經(jīng)濟(jì)開展亮點(diǎn)，希望能夠找到更好的事業(yè)開展方向；五、建筑方案評價(jià)經(jīng)過對方案的不斷修正，完善，在保證開發(fā)量，容積率及后期順利銷售的根底上，達(dá)成最終共識。經(jīng)過對戶型調(diào)整，尊豪公司以為如今的戶型安排更趨于合理，符合市場的需求，更利于銷售。1 婁底市城鎮(zhèn)常住人口普通為有房戶，如國家公務(wù)員，他們有穩(wěn)定的收入，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，白領(lǐng)階層，做置業(yè)貯藏；此外思索到糧食局內(nèi)部可以消化掉部分住宅，但糧食局職工經(jīng)濟(jì)才干有限，尊豪公司建議本工程住宅，15%左右建小戶型，滿足以上人群

22、的需求，二室一廳，或小面積的三室一廳，建筑總面積控制在70-90m2；2普遍的婁底市民對住宅面積的要求比較大，消費(fèi)力強(qiáng)，大戶型要求多，在調(diào)研中，很多市民對住房面積要求都是在120-140m2左右，尊豪公司提出將三房二廳二衛(wèi)110-130 m2和四房二廳二衛(wèi)130-150 m2的戶型面積作為主力戶型推出；三房二廳二衛(wèi)的戶型占45%左右，四房二廳二衛(wèi)的戶型占35%左右；35%的戶型可設(shè)計(jì)成大面積的住宅，尊豪公司建議將住宅部分的6樓建成復(fù)式樓，面積控制在250-300 m2左右，滿足一小部分市民或投資客對大戶型的要求；其它剩余的部分，設(shè)計(jì)成150-200 m2的大戶型住宅；不思索做錯(cuò)層或躍層，這樣的

23、戶型不太適宜老街這樣的地理位置及市場需求；本工程住宅戶型比例分配：面積范圍戶型比例70-90 m2二房一廳或三房一廳15%110-130 m2三房二廳二衛(wèi)45%130-150 m2四房二廳二衛(wèi)35%250-300 m2復(fù)式5%150-200 m2五房二廳二衛(wèi)或四房二廳二衛(wèi)第二部分 工程包裝一、包裝總綱 工程包裝主要包括根底籠統(tǒng)設(shè)計(jì)，銷售現(xiàn)場及銷售物料三部分。根底籠統(tǒng)設(shè)計(jì)主要指工程籠統(tǒng)標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計(jì)，銷售現(xiàn)場包括對其工工地，銷售中心和示范單位的包裝，銷售物料那么主要包括樓書、手冊、展板、模型、銷售用品及交通工具等的包裝。 本工程定位為“湘中地域最大的零售市場，因此在包裝中一定要顯出其獨(dú)特的包容性，

24、有海納百川的氣勢，要在建筑風(fēng)格、裝修規(guī)范、文字論述、圖片展現(xiàn)上得以充分的詮釋，從而使受眾感遭到本工程其他工程的劇烈差別性及卓爾非凡的質(zhì)量感。 為了能充分表現(xiàn)本工程在婁底具有獨(dú)一無二的零售優(yōu)勢這一獨(dú)特氣勢，在工程包裝的澎湃總體風(fēng)格上，采用恢弘、很搶眼的表現(xiàn)手法，設(shè)計(jì)要表達(dá)其收益快，投資少的特點(diǎn)，充溢黃金的顏色，從一個(gè)個(gè)側(cè)面折射出本工程所營造的商業(yè)氣氛，突出該樓盤的。 經(jīng)過對銷售物料在顏色、方式上的專業(yè)、一致設(shè)計(jì)，到達(dá)樹立企業(yè)品牌籠統(tǒng)、傳播銷售信息、促進(jìn)銷售的實(shí)踐作用。二、根底籠統(tǒng)設(shè)計(jì) 根底籠統(tǒng)，即籠統(tǒng)識別系統(tǒng)，簡稱VI。 它是工程根本要素的設(shè)計(jì)，包括：稱號、LOGO包括圖形標(biāo)志和文字標(biāo)志、規(guī)范色

25、、規(guī)范字體，VI中運(yùn)用工程的設(shè)計(jì)要素包括推銷器具類、招牌標(biāo)識類、廣告類、交通工具類、制服與服飾類、包裝用品等，其中特別是工程中的包裝、招牌或戶外標(biāo)識及銷售環(huán)境這些要素，對企業(yè)籠統(tǒng)確實(shí)立、樓盤的宣傳和銷售都起著不可忽視的重要作用。三、現(xiàn)場包裝3.1 工地籠統(tǒng) 一個(gè)井然有序、各盡其責(zé)的施工現(xiàn)場，往往使客戶從一個(gè)側(cè)面對開展商品牌、工程的任務(wù)管理及建筑質(zhì)素產(chǎn)生良好而深化的印象。1交通道路：施工通道：確定一專門的施工道路，供大型機(jī)械、施工物料進(jìn)出。施工道路可由漣水橋婁星路漣濱西街本工程，假設(shè)售樓處建在婁星南路入口處，這一通道道路。可使施工通道與項(xiàng)的銷售通道隔分開來，不會(huì)由于施工中出現(xiàn)的某些不可知要素互干

26、擾銷售任務(wù)。2地盤VI系統(tǒng)地盤VI系統(tǒng)包括施工圍墻、廣告牌、燈桿旗、燈箱、導(dǎo)示牌、條幅等。l 施工圍墻：施工圍墻的主要用途是為了隔離、防盜和工程前期展現(xiàn)。一個(gè)出色的圍墻設(shè)計(jì)，可以起到向路人展現(xiàn)工程風(fēng)格定位的作用，從而引起廣泛的社會(huì)關(guān)注，提高其社會(huì)知名度。目前該工程施工圍墻已部分砌筑，圍墻由2.5m*6m的立面和2.5m*0.8m的墻柱構(gòu)成。為配合工程的整體包裝，我司建議圍墻的風(fēng)格，應(yīng)夸張、豪放、千金一擲之勢來表達(dá)開發(fā)商的大氣及購買了本工程之后營利的絕對性，以勿庸置疑的態(tài)度通知投資商、運(yùn)營戶在本工程投資是穩(wěn)賺不賠的。詳細(xì)設(shè)計(jì)方式，可以比較直觀的圖案如金錢、元寶、福字等一些比較福貴的圖案來表達(dá)。l

27、 廣告牌： 由于婁星醫(yī)院和法院未列入本工程用地，所以本工程的圍墻不能將建筑工地包圍成一個(gè)完好的外形，東北角可以用廣告牌來彌補(bǔ)缺乏；在售樓處也可以懸掛三面廣告牌，起到提示，醒目的作用，強(qiáng)化售樓處的宣傳效果；l 燈桿旗：可以在婁星南路路段和漣濱西街沿街思索放置燈桿旗，主要用在開盤前后，烘托熱烈的現(xiàn)場氣氛，燈桿旗尺寸定為0.8m*1.4m，投放密度為10m15m間隔。l 導(dǎo)示牌：包括銷售中心內(nèi)部和外部兩部分。內(nèi)部的導(dǎo)示牌包括闡明銷售中心內(nèi)的各個(gè)職能區(qū)域及其這間的轉(zhuǎn)換通道，如接待區(qū)、洽談區(qū)、觀賞區(qū)，休憩區(qū)和示范單位區(qū)域，以及各區(qū)域間的銜接帶，也需求導(dǎo)示牌的指示作用。外部主要指從婁星路進(jìn)入到銷售中心導(dǎo)示

28、牌，尺寸約為1m*2m，導(dǎo)示牌在設(shè)計(jì)上要求文字明晰，標(biāo)識性和方向性強(qiáng)，風(fēng)格上應(yīng)與整體導(dǎo)視系統(tǒng)風(fēng)格一致，并表達(dá)其特有的文化質(zhì)量和底蘊(yùn)。 l 條幅：條幅是銷售中最為經(jīng)濟(jì)的媒體，根據(jù)工程進(jìn)度和樓體的高度，在東、南等方向懸掛顏色鮮明的宣傳條幅，內(nèi)容涉及社區(qū)規(guī)模、戶型、價(jià)錢等。u 接待區(qū)：營銷人員運(yùn)用，包括工程標(biāo)志背版、接待臺，方便客戶自在索取銷售資料的獨(dú)立資料架，外型要醒目、簡練；u 模型區(qū)：包括工程規(guī)劃模型，區(qū)域引見模型，電視播放工程VCD；u 展板引見區(qū)：工程相關(guān)文學(xué)引見，展板方式和尺寸需與本工程整體的銷售風(fēng)格一致；u 音響系統(tǒng)：便于播電子樓書及背景音樂，營造現(xiàn)場視聽氣氛，一致布線，二層樓共享。u

29、 洽談區(qū)：位于會(huì)所二樓右側(cè)，洽談桌，洽談椅沿墻放置；一樓營銷功能分布u 職能房間：工程營銷經(jīng)理辦公室設(shè)置在會(huì)所值班室，財(cái)務(wù)辦公室設(shè)置在會(huì)所財(cái)會(huì)室，銷售人員更衣運(yùn)用會(huì)所更衣室及兩個(gè)洗手間；u 休憩區(qū)：其他空余位置及陽臺走廊可布置休憩桌椅；3銷售現(xiàn)場VI系統(tǒng)l 導(dǎo)示牌此處主要指銷售現(xiàn)場內(nèi)用以標(biāo)識各個(gè)區(qū)域及示范單位等區(qū)域的標(biāo)識牌。設(shè)計(jì)要求顏色亮麗，文字標(biāo)注明晰，方向標(biāo)識性強(qiáng)。l 展板 內(nèi)容包括：工程簡介，開展商簡介，地理位置交通圖，工程整體規(guī)劃圖。后期條幅制造尺寸根據(jù)所懸掛的樓體尺度，方式及顏色應(yīng)與整體VI籠統(tǒng)一致，設(shè)計(jì)上應(yīng)突破單一和簡單文字化的版面設(shè)計(jì)，可配以部分彩圖。3.2 現(xiàn)場營銷中心 為了方

30、便銷售，本工程現(xiàn)場營銷中心即售樓處設(shè)在婁星南路段，營銷中心外部包括停車坪、部分園林景觀、風(fēng)水球等。 本工程為老城區(qū)一個(gè)較有特征的樓盤。為強(qiáng)化其零售市場概念，營銷中心的總體設(shè)計(jì)，需配合其整體的包裝風(fēng)格。除滿足其銷售功能外，在設(shè)計(jì)風(fēng)格的把握上，需以工程定位總體思緒為主導(dǎo)思想，顏色覺得要求純真、調(diào)和，穩(wěn)重、一致，文字論述需有較強(qiáng)的闡明性和指點(diǎn)性，突出本工程本身特征，給到訪客戶以耳目一新的感受。1面積售樓處只設(shè)一層面積約100m22功能分布u 銷售中心起到了展現(xiàn)本工程整體籠統(tǒng)的作用，里面設(shè)置有接待區(qū)、模型區(qū)、展板引見區(qū)、音響系統(tǒng)。層高假設(shè)思索拔高，可以在室內(nèi)屋頂上懸掛吊旗或彩球加以裝飾，烘托出現(xiàn)場繁華

31、、富貴、廣納八方有識之士的氣氛，也可減少因空間過高呵斥的空闊感。u 工程外立面效果圖，園林效果圖，物業(yè)管理引見及銷控表。數(shù)量：共八塊展板方式及尺寸：在方式上應(yīng)有所創(chuàng)新。由于本工程開盤之時(shí)，適逢中國的傳統(tǒng)節(jié)目元旦、春節(jié)臨近，建議選用一些具有傳統(tǒng)中國特征外型的物品外形，如中國結(jié)、桔祥娃娃等作為展板的方式，經(jīng)過這些傳統(tǒng)風(fēng)格的東西減弱銷售中心過于專業(yè)化、功利顏色過濃的覺得，加強(qiáng)者性化及節(jié)日氣氛。尺寸與廣告公司共同確定。效果要求：展板設(shè)計(jì)要求在方式和顏色上清新，風(fēng)格獨(dú)特顯示本工程的特別。l 模型 模型包括：本工程規(guī)劃模型一座。住宅分戶模型，其中分戶模型為二房、三房、四房及復(fù)式。規(guī)劃模型主要指工程的整體效

32、果模型。由于本工程前靠漣水河及沿河風(fēng)光帶這一婁底籠統(tǒng)工程，因此可思索在模型制造中參與這一景觀，降低工程容積率，添加工程人文特征。 數(shù)量：分戶模型：二房1個(gè)、三房2個(gè)，四房2個(gè)，復(fù)式1個(gè)。共6個(gè)。比例：分戶模型比例為1：25整體模型比例為：1：400位置：分戶模型可以擺入在銷售中心的兩側(cè)，整體模型與景觀模型可以擺放在銷售中心中間位置，方便售樓人員講解及客戶觀看。四、銷售物料包裝4.1 銷售物料主要指銷售中所需求的根本資料，包括：1樓書主要展現(xiàn)工程的根本情況，包括工程簡介、交通配套、地理位置、物業(yè)管理、智能化設(shè)備等。要求樓書設(shè)計(jì)大方，方式風(fēng)格應(yīng)緊扣工程風(fēng)格定位，表達(dá)工程的質(zhì)量，突顯工程的品味。可暫

33、定為大16開本，610頁，5000份。2戶型圖：將本工程的有戶型按三房、四房及復(fù)式三類，每種戶型類型中廳房關(guān)系一樣但面積不同的運(yùn)用同一種戶型進(jìn)展展現(xiàn)闡明，在戶型圖下標(biāo)出面積就化范圍，并標(biāo)明所在總圖的位置、戶型點(diǎn)評，周邊環(huán)境、適用率、指北針等。可單獨(dú)做成32開本的手冊，也可與樓書合二為一，或做成單頁插于樓書。3宣傳單張/折頁：主要用于在各種展覽、展銷活動(dòng)中派發(fā)，屬于凝縮的樓書，其目的是對本工程作概要論述，可針對戶型作點(diǎn)評，使客戶對樓盤有清楚的認(rèn)知。在制造外型上要求別致、新穎、有質(zhì)量感，可思索一些獨(dú)特的外型，如：立體的、金完寶型、等。以展現(xiàn)本工程的特獨(dú)性。4其他類銷售物料： 主要指非紙介的銷售推行

34、物料，如電子樓書工程VCD引見碟等。4.2 辦公事物運(yùn)用系統(tǒng) 現(xiàn)場銷售人員所作用的銷售器具，包括名片、銷售用紙介、資料袋，任務(wù)標(biāo)牌，制服服飾，禮品等，均需求廣告公司一致設(shè)計(jì)制造，做到與工程整體VI籠統(tǒng)及風(fēng)格一致，為客戶營造專業(yè)的良好籠統(tǒng)。l 名片：名片要求設(shè)計(jì)獨(dú)特，簡約大方，以表達(dá)樓盤物質(zhì)目的。內(nèi)容包括：公司稱號，工程稱號，銷售人員姓名，現(xiàn)場銷售熱線等。l 各類銷售用紙引見：銷售人員運(yùn)用的信封、信箋、便箋、價(jià)款計(jì)算表、付款闡明書、資料袋、任務(wù)標(biāo)牌等，設(shè)計(jì)上要求與工程整體VI系統(tǒng)方式一致。l 制服服飾：銷售人員一致穿著工程現(xiàn)場任務(wù)服，作為銷售代表的一致籠統(tǒng)標(biāo)識，款式端莊、大方，顏色要符合工程整體

35、VI籠統(tǒng)。目前，各樓盤任務(wù)服均為套裝方式，本工程服裝可另辟蹊徑，銷售人員可著大紅色唐裝，一來烘托春節(jié)節(jié)日氣氛，二來可以吸引眾多的眼球，展現(xiàn)銷售人中所特有的魅力。l 禮品：禮品作為獨(dú)特的促銷物品，需求思索新穎性，獨(dú)特性及適用性。詳細(xì)禮品的方式及種類應(yīng)該跟隨不同銷售階段以及銷售推行戰(zhàn)略來安排，目前各樓盤常用的有雨傘、筆筒、鑰匙扣等；由于本工程為投資工程，在禮物外型上可選用一些傳統(tǒng)的中國結(jié)、具有中國特征的中國圖片等。4.3 交通工具類交通工具主要指工程的看樓專車。看樓專車主要地往返于本工程與佳惠超市、市政府之間接送看樓客戶，成為區(qū)域內(nèi)的流動(dòng)廣告載體，其設(shè)計(jì)裝飾風(fēng)格要與樓盤整體VI籠統(tǒng)一致。4.4 大

36、型廣告牌由于本工程位置較偏，建議在本市鬧市中心設(shè)置大型噴繪廣告牌，如佳惠超市前的圓形廣場中間或在佳惠超市前的廣場周圍的鐵欄桿懸掛小型噴繪廣告牌；在海匯公司前的四方廣場附近也設(shè)置一個(gè)大型的廣告牌，這里是進(jìn)入長沙等地進(jìn)入婁底的主要入口；在挪動(dòng)通訊中心的大樓上也可以設(shè)置一塊大型的廣告牌。 4.5 站臺廣告由于工程在一定程度上是以質(zhì)量感取勝，且工程位置和環(huán)境并沒有普遍的社會(huì)認(rèn)知感，所以工程銷售前的市場預(yù)熱非常重要，同時(shí)在銷售過程中面向整個(gè)消費(fèi)市場的宣傳也是非常必要的。 選擇幾路經(jīng)過本工程的公交車，做車體廣告，利用車體的流動(dòng)性，廣泛本工程，提高本工程在市民中的知名度；在尚路公交車站可做靜態(tài)宣傳方式，到達(dá)

37、刺激目的客戶視覺，加強(qiáng)工程感知的目的。其內(nèi)容要緊扣工程定位，風(fēng)格更具人性化，在不同銷售階段或做相應(yīng)的廣通知求調(diào)整。第三部分 銷售實(shí)施一、銷售總體戰(zhàn)略及目的1.1 總體戰(zhàn)略 工程位于婁底市老街區(qū)域內(nèi)，市場認(rèn)知度及客戶認(rèn)知度較高。結(jié)合今年婁底市政府大力改造老街區(qū)域，建立區(qū)域商業(yè)中心的方案，著重對老街區(qū)域潛力及工程特質(zhì)以及開展商的品牌知名度等進(jìn)展強(qiáng)勢宣傳，并加強(qiáng)銷售前的市場預(yù)熱任務(wù)，積極推行本案市場認(rèn)知度。本工程的最大價(jià)值點(diǎn)在于：老街區(qū)域內(nèi)獨(dú)一的大型集多層住宅、商業(yè)廣場和臨街鋪位于一體的商住樓盤，本案區(qū)域影響力大、開展前景高，商業(yè)類型多樣。因此我們前期銷售中對產(chǎn)品的稀缺性和罕有性要進(jìn)展強(qiáng)勢包裝推行宣

38、傳，以期添加工程附加值。一期從開盤到入伙時(shí)間長約8個(gè)月時(shí)間，不宜拉長銷售時(shí)間，估計(jì)工程有效銷售周期為7個(gè)月的時(shí)間，前期銷售接近尾盤時(shí)引入二期慨念預(yù)熱，爭取利用二期工程預(yù)熱消化一期尾盤的空置，兩者嚴(yán)密相聯(lián)，一氣呵成，構(gòu)成一個(gè)完好的銷售實(shí)施過程。 因此，本司針對本工程制定的銷售總體戰(zhàn)略是： 區(qū)域上提早預(yù)熱市場，借助老街商業(yè)熱點(diǎn)強(qiáng)大的市場份額：加強(qiáng)市場及客戶認(rèn)知，同時(shí)工程以 “婁底商業(yè)制高點(diǎn)的概念進(jìn)入市場，利用產(chǎn)品稀缺性，與婁底市區(qū)其他商業(yè)物業(yè)拉開差距。戰(zhàn)略上以中檔價(jià)錢上市，按階段推出鋪型，成就銷售，并實(shí)現(xiàn)價(jià)錢提升。1.2 銷售目的 8個(gè)月的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售目的，工程出賣后六個(gè)月的時(shí)間到達(dá)75%的總銷

39、售率，尾盤期內(nèi)實(shí)現(xiàn)8085%的總銷售率，達(dá)成銷售目的。二、銷售階段及進(jìn)度2.1 銷售階段 在整個(gè)銷售過程中，本司將銷售任務(wù)分為如下五個(gè)階段：l 內(nèi)部認(rèn)購期l 公開出賣期l 繼續(xù)期l 沖刺期l 尾盤期2.2 銷售進(jìn)度銷售階段銷售時(shí)間銷售率累積銷售率內(nèi)部認(rèn)購期2021.11.6-12.625%25%公開出賣期2021.12.6-2021.1.1830%55%繼續(xù)期2021.2.1-4.2815%70%沖刺期2021.4.28-2021.610%80%尾盤期2021.62021.85%85%三、銷售階段任務(wù)安排3.1 內(nèi)部認(rèn)購期l 2021年11月6日到12月6日，為期約一個(gè)月；l 選出部分鋪號進(jìn)展

40、市場初探；l 考核客戶對工程情況初步認(rèn)知；l 價(jià)錢初探，利用現(xiàn)場籠統(tǒng)導(dǎo)示和各種軟媒體傳達(dá)工程籠統(tǒng)及售賣信息，引起市場關(guān)注；l 目的銷售率：25%3.2 公開出賣期l 2021年12月6日到1月18日，為期約一個(gè)半月；l 完成工程認(rèn)知，市場、價(jià)錢初探后，全面進(jìn)展相應(yīng)微調(diào)，進(jìn)入到公開出賣階段；l 分階段加推單位，提升銷售均價(jià)；l 利用各種媒體、推行組合，將銷售任務(wù)推入第一個(gè)銷售高潮；l 經(jīng)過對到訪客房戶的分類分析，進(jìn)一步微調(diào)定位；l 目的銷售率：30%3.3 繼續(xù)期l 2021年2月1日到4月28日，為期三個(gè)月；l 樓層、鋪面單位部分放開，充分利用良好的工程，進(jìn)一步提升銷售均價(jià)， l 將銷售任務(wù)推

41、入第二個(gè)銷售高潮；l 結(jié)合工程樓體籠統(tǒng)及環(huán)境優(yōu)勢，利用各類促銷活動(dòng)，及舉行業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，刺激市場；l 向其他片區(qū)輻射開發(fā)目的客戶；l 目的銷售率：15%3.4 沖刺期l 2021年4月28日到6月1日，為期約兩個(gè)月；l 結(jié)合現(xiàn)樓籠統(tǒng)及功能展現(xiàn)，利用工程先期入伙等各類促銷活動(dòng)，刺激市場，迎接第二輪銷售高潮的到來；l 結(jié)合銷售情況分時(shí)、段將銷售均價(jià)拉升到最高階段；l 向其他地域輻射開發(fā)目的客戶；l 目的銷售率：10%3.5 尾盤期l 2021年6月到2021年8月l 該階段為開展商報(bào)答利潤階段，快速完成一期銷售，同時(shí)為二期預(yù)熱市場做好預(yù)備；l 結(jié)合銷售均價(jià)給客戶一定優(yōu)惠；l 充分利用現(xiàn)樓景象，加速

42、客戶成交；l 目的銷售率：5%；綜上，總體銷售周期盡量保證在8個(gè)月的時(shí)間，爭取在盡能夠的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)概念炒做、籠統(tǒng)展現(xiàn)等義務(wù)，合理把握銷售節(jié)拍，快速、集中運(yùn)用銷售資源。 四、銷售前期預(yù)備普通來講，房地產(chǎn)市場每年銷售旺季有兩段：3-6月和10-12月，因此樓盤多項(xiàng)選擇在這兩個(gè)時(shí)間段開盤銷售，一旦錯(cuò)過時(shí)機(jī)，必定會(huì)影響樓盤的銷售高潮。故本工程的公開出賣時(shí)間預(yù)定在2021年12月6日星期六，在2021年12月5日之前，全部開盤銷售預(yù)備任務(wù)終了，銷售人員已完成工程考核并進(jìn)入內(nèi)部銷售形狀。預(yù)備任務(wù)內(nèi)容主要包括：根底籠統(tǒng)確立，施工現(xiàn)場包裝、營銷現(xiàn)場包裝、銷售物料預(yù)備、宣傳推行方案確立及資料預(yù)備、銷售組織及開盤

43、條件預(yù)備。目前主要應(yīng)思索兩個(gè)詳細(xì)方面的預(yù)備任務(wù)：一.是開盤預(yù)備任務(wù)，二.是銷售細(xì)節(jié)預(yù)備任務(wù)；4.1.銷售管理1、銷售地點(diǎn)現(xiàn)場售樓處2、管理架構(gòu) 針對整個(gè)工程的銷售組織任務(wù)，以工程小組方式，采取營銷責(zé)任制，在小組內(nèi)其他專業(yè)人員的配合下，擔(dān)任工程營銷任務(wù)的協(xié)調(diào)、對接，推進(jìn)工程的任務(wù)進(jìn)程。 工程小組人員配置： 工程經(jīng)理： 1人，進(jìn)展日常銷售任務(wù)對接 銷售主管： 1人，擔(dān)任銷售人員的管理，以及日常銷售； 工程助理： 1人，協(xié)同，輔助工程經(jīng)理完成日常性任務(wù)； 市場調(diào)研員： 1人，擔(dān)任日常資訊統(tǒng)計(jì)與分析； 銷售人員： 8-10人3、現(xiàn)場管理與控制l 2021年11月銷售人員進(jìn)入售樓處做上崗前預(yù)備l 每周工

44、程經(jīng)理，工程助理舉行周例會(huì)，通報(bào)每周銷售情況及目前急需處理的問題；l 按時(shí)制造上門客戶統(tǒng)計(jì)分析、廣告效果測試分析并以周結(jié)、月結(jié)、季度小結(jié)方式提交；l 每日以書面方式匯報(bào)銷售情況；l 定期提交例會(huì)紀(jì)要、銷售周結(jié)、月結(jié)、季度小結(jié)及年度總結(jié)；l 每月定期銷售人員溝通，及時(shí)分析市場變化，相應(yīng)調(diào)整銷售戰(zhàn)略并分月、季度提交宣傳推行方案書。五、銷售推行階段細(xì)分根據(jù)工程銷售推行部署的總體思緒，對工程推行的每一個(gè)檔期進(jìn)展細(xì)分，詳細(xì)如下：階段一：內(nèi)部認(rèn)購期階段(11月份-12月份)l 銷售目的：25%l 推行目的：為工程的正式開盤制造影響力，經(jīng)過內(nèi)部認(rèn)購的方式，吸聚人氣，接納訂單，為工程的出賣發(fā)明小范圍的銷售頂峰

45、。l 媒體宣傳：以老客戶的口碑宣傳為主，現(xiàn)場派發(fā)DM海報(bào)。l 現(xiàn)場包裝：由于工程的位置優(yōu)勢，外立面本身是極好的宣傳道具，建議在工程的南，北立面上各設(shè)立一本案“商業(yè)制高點(diǎn)及住宅“現(xiàn)代新生活的宣傳廣告牌.前門添加空飄,桿旗,充氣拱門等現(xiàn)場包裝,以營造工程熱銷的現(xiàn)場氣氛.優(yōu)惠措施：內(nèi) 部 認(rèn) 購 的 優(yōu) 惠 措 施*前十名成交者可獲額外97折*二樓，三樓各十間商鋪一口價(jià)推出*已成交客戶勝利引見新客戶并達(dá)致成交，可獲*元/商鋪的報(bào)酬，新業(yè)主可獲額外98折*已成租或已認(rèn)購的舊客戶勝利引見新客戶認(rèn)租本商場，可獲*元/商鋪的報(bào)酬新業(yè)主可獲額外95折階段二：公開出賣期階段(2021.12-2021.1)l 銷

46、售目的：30%l 推行目的：延續(xù)工程內(nèi)部認(rèn)購期的影響力,經(jīng)過進(jìn)展龍頭商家,已落誠意金的意向認(rèn)租客集中的簽約儀式,發(fā)明開盤銷售波峰.l 銷售目的：重點(diǎn)加強(qiáng)二層的銷售業(yè)績由于元旦季節(jié)銷售出現(xiàn)旺季，工程籠統(tǒng)很好，銷售目的可以大力宣傳l 設(shè)立外展點(diǎn):1.外展點(diǎn)地點(diǎn):市中心繁華地段。.2.設(shè)站的時(shí)間:周一至周日3.人員的配備:2名銷售人員,一名禮儀,2名派單人員(周六,周日)l 公關(guān)活動(dòng):老街商貿(mào)城開盤儀式1.目的:利用龍頭商家的知名度及號召力,添加旺場的保證,吸引其他商家的進(jìn)場,以及加強(qiáng)投資的自信心2.實(shí)施時(shí)間:2021年12月6日3.對象及要求:待簽約的龍頭商家(商會(huì)會(huì)長,行業(yè)大戶等)進(jìn)展簽約活動(dòng):

47、其他已下誠意金的小商戶,簽署，及參與現(xiàn)場的優(yōu)惠活動(dòng)。階段三：續(xù)銷期階段(2021.2-2021.4。28)l 銷售目的：15%l 目的：經(jīng)過宣傳推行對工程認(rèn)知度的深化，同時(shí)結(jié)合住宅的強(qiáng)力出賣的良好時(shí)機(jī)，組織結(jié)合營銷。l 銷售目的：l 優(yōu)惠措施： 已成交客戶勝利引見新客戶并達(dá)致成交可獲*元/商鋪的報(bào)酬，新業(yè)主可獲得額外98折優(yōu)惠。 已認(rèn)購商鋪得舊客戶假設(shè)認(rèn)購住宅，住宅可獲額外97折，即認(rèn)購商場和住宅的客戶，商鋪和住宅均可獲得額外98折。l 推行部署：利用商鋪開售的火爆氣氛，及住宅的同期推出。開展優(yōu)惠酬賓的活動(dòng)，引導(dǎo)公眾對工程佳譽(yù)度及認(rèn)知，從而實(shí)現(xiàn)對工程的知名度和佳譽(yù)度的擴(kuò)展。階段四：強(qiáng)銷期階段2

48、021.3-2021.4l 銷售目的：10%l 目的：加大工程佳譽(yù)度的宣傳，深化及延伸工程中心競爭力，利用工程的整體展現(xiàn)及相關(guān)的現(xiàn)場活動(dòng)，不斷提高銷售業(yè)績。l 媒體宣傳：以報(bào)紙廣告的集中性投放為主，現(xiàn)場活動(dòng)、單張派發(fā)為輔；l 促銷手段： 已成交客戶勝利引見新客戶并達(dá)致成交可獲*元/商鋪的報(bào)酬，新業(yè)主可獲得額外98折優(yōu)惠。 已認(rèn)購商鋪的舊客戶假設(shè)認(rèn)購住宅，住宅可獲額外97折，即認(rèn)購商場和住宅的客戶，商鋪和住宅均可獲得額外98折。l 推行活動(dòng)：“購鋪養(yǎng)家，一步到位為主體的住宅與商鋪結(jié)合營銷。 利用五一長假期舉行活動(dòng)吸引客流。 放出部分保管鋪位，炒作認(rèn)購的火爆局面。 五一假期全場額外98折優(yōu)惠l 外

49、展場：商鋪與住宅聯(lián)展，提升工程的籠統(tǒng)及影響力 1. 外展場地點(diǎn): 市中心繁華地段。 2. 設(shè)展的時(shí)間：逢周六，日、五一長假 3. 人員配備：2-4名銷售人員、1名禮儀、2名派單人員。階段五：進(jìn)入尾盤期階段2021.5-2021.6l 銷售目的：5%l 媒體宣傳：以報(bào)紙廣告的集中性投放為主，現(xiàn)場活動(dòng)、單張派發(fā)為輔；l 優(yōu)惠措施： 已成交客戶勝利引見新客戶并達(dá)致成交可獲*元/商鋪的報(bào)酬，新業(yè)主可獲得額外98折優(yōu)惠。 已成租或已認(rèn)購的舊客戶勝利引見新客戶認(rèn)租本商場，可獲*元/商鋪的報(bào)酬，新業(yè)主可獲得額外97折優(yōu)惠。l 設(shè)立外展點(diǎn):1.外展點(diǎn)地點(diǎn):市中心繁華地段。.2.設(shè)站的時(shí)間:周一至周日3.人員的

50、配備:3名銷售人員,2名禮儀,2名派單人員(周六,周日)l 促銷活動(dòng)：七月銷售檔期與工程的“封頂儀式“聯(lián)動(dòng)促銷。階段六：尾盤期沖刺階段2021.7-2021.8l 媒體宣傳：以適量報(bào)紙廣告為主、現(xiàn)場活動(dòng)、人脈銷售為輔 已成交客戶勝利引見新客戶并達(dá)致成交可獲*元/商鋪的報(bào)酬，新業(yè)主可獲得額外98折優(yōu)惠。 已認(rèn)購商鋪的舊客戶假設(shè)認(rèn)購住宅，住宅可獲額外97折，即認(rèn)購商場和住宅的客戶，商鋪和住宅均可獲得額外97折。l 促銷活動(dòng)：商業(yè)城試業(yè)大典、及二期工程開發(fā)的結(jié)合炒作l 設(shè)立外展點(diǎn):1.外展點(diǎn)地點(diǎn):市中心繁華地段。.2.設(shè)站的時(shí)間:周一至周日3.人員的配備:2-4名銷售人員,2名禮儀,2名派單人員(周

51、一至周日)第四部分 活動(dòng)方案一、內(nèi)部認(rèn)購期活動(dòng)方案：VIP貴賓卡老街商貿(mào)城倡導(dǎo)以商為本的安康商業(yè)環(huán)境，以地理位置的優(yōu)越性，商業(yè)環(huán)境的成熟性，提升了市場的質(zhì)量和含金量。在進(jìn)展內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)時(shí)，引起社會(huì)投資熱點(diǎn)。為了更有效的保證客戶利益，內(nèi)部認(rèn)購期間將發(fā)放VIP貴賓卡。由于老街商貿(mào)城一期商業(yè)旺鋪數(shù)量有限，登記人數(shù)將大大超越了供應(yīng)數(shù)，為了防止開盤呵斥一定的混亂，將在內(nèi)部認(rèn)購期間發(fā)放VIP貴賓卡，擁有VIP貴賓卡的客戶可根據(jù)卡號順序優(yōu)先選擇，并可在開盤期內(nèi)正式購買時(shí)享有一定額度的優(yōu)惠，VIP卡為限量出賣，提高投資客的需求心思，將有部分關(guān)注老街商業(yè)特區(qū)的客戶由于數(shù)量的控制，無法獲得此卡。我們可以順勢引導(dǎo)，

52、為正式開盤吸納更多的投資群體。 VIP貴賓卡發(fā)放對象：行業(yè)大戶，關(guān)系客戶、政府資源、目的客戶等。VIP貴賓卡有效期：正式開盤前和開盤一個(gè)月內(nèi)有效。數(shù)量控制：在200張左右、限量出賣。效力承諾：VIP貴賓卡可無條件辦理退卡手續(xù)！優(yōu) 惠：凡VIP貴賓卡購房，持卡及證明原件，即可優(yōu)先選擇鋪面。另可享用折扣優(yōu)惠。一次性付款享用9.7折二、開盤預(yù)備活動(dòng)： 以財(cái)富論壇，商業(yè)研討的方式開場預(yù)熱炒作本案，吸引有效的媒體和留意力。21世紀(jì)婁底市區(qū)域商業(yè)開展、財(cái)富論壇推介會(huì)場地：婁底市*酒店。時(shí)間：*月*日 上午10：0013：00 主辦單位：婁底海匯公司、婁底市商業(yè)局承辦單位：婁底各行業(yè)商會(huì)、權(quán)威媒體主 題：2

53、1世紀(jì)婁底市區(qū)域商業(yè)開展方向及趨勢暨產(chǎn)品推行形 式：新聞發(fā)布會(huì)、各位指點(diǎn)及嘉賓賀辭、研討會(huì)、產(chǎn)品推介，自助酒會(huì) 約請嘉賓：1、婁底市政府及有關(guān)指點(diǎn) 2、相關(guān)戰(zhàn)略聯(lián)盟擔(dān)任人 3、婁底市相關(guān)商業(yè)行會(huì)有關(guān)擔(dān)任人 4、工程潛在客戶 5、婁底相關(guān)媒體、記者商業(yè)地產(chǎn)及店鋪工程推介會(huì)意義：為房地產(chǎn)企業(yè)與運(yùn)營戶、投資客的交流搭建互動(dòng)平臺。一. 是商業(yè)地產(chǎn)及店鋪，經(jīng)過直接面對多層面用戶及電視、報(bào)紙等各大媒體對工程包括住宅和商業(yè)鋪面的宣傳、評論、咨詢、售賣等活動(dòng)能在區(qū)域內(nèi)乃至湘中地域提高工程知名度和公眾關(guān)注度，以此提升工程資源的整體價(jià)值，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)和住宅的旺銷。二.是協(xié)助 房地產(chǎn)企業(yè)與運(yùn)營戶和投資客戶在這個(gè)平臺

54、交流對接。對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說躲避了盲目興建、盲目招商，可以更直接、便利的與到會(huì)的各方有實(shí)力的商業(yè)企業(yè)和投資客戶廣泛交流、洽談?dòng)嘘P(guān)適宜商業(yè)、行會(huì)、超市、餐館、酒吧、茶室的招租和商鋪的買賣；實(shí)現(xiàn)有益的商業(yè)擴(kuò)張。三.商業(yè)地產(chǎn)及店鋪工程推介會(huì)是眾多會(huì)展中的一個(gè)亮點(diǎn),不僅會(huì)吸引專業(yè)客戶和媒體，同時(shí)也會(huì)引起推介會(huì)一切參與者的關(guān)注，從而為房地產(chǎn)企業(yè)尋求更大的銷售商機(jī)。工程推介會(huì)“老街商貿(mào)城工程推介會(huì)邀 請 函_： 鑒于眾多運(yùn)營戶及投資者對“老街商貿(mào)城工程表現(xiàn)了非常濃重的興趣，以不同的方式表達(dá)了想了解該工程詳盡技術(shù)資料并想就投資方式進(jìn)展商洽的愿望。為了防止減少因投資失誤帶來的損失，及全面地了解該工程的有關(guān)情況

55、。我司擬在與商業(yè)局共同主持的“21世紀(jì)婁底市區(qū)域商業(yè)開展、財(cái)富論壇召開之際，于2021年12月*日在婁底市*酒店舉行“老街商貿(mào)城工程推介會(huì)，并約請閣下蒞會(huì)。 敬頌商祺！婁底海匯公司2021年10月5日開盤儀式位于婁星區(qū)婁星南路與漣濱路交匯處的，與現(xiàn)老街市場緊緊相連的“老街商貿(mào)城將于2021年12月6日浩大開盤。為回饋長期以來不斷關(guān)注和熱愛“老街商貿(mào)城的寬廣置業(yè)者，“老街商貿(mào)城除于開盤當(dāng)日的現(xiàn)場舉行盛大的開盤儀式以外，還將舉行購房特別優(yōu)惠活動(dòng)。凡于12月28日以前購買者均可獲得額外一個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠或獲贈(zèng)一年的物業(yè)管理費(fèi)用。出席單位：婁底海匯公司、政府相關(guān)部門、婁底各行業(yè)商會(huì)、權(quán)威媒體約請嘉賓：1、婁

56、底市政府及有關(guān)指點(diǎn) 2、相關(guān)戰(zhàn)略聯(lián)盟擔(dān)任人 3、婁底市相關(guān)商業(yè)行會(huì)有關(guān)擔(dān)任人 4、工程潛在客戶 5、婁底相關(guān)媒體、記者地 點(diǎn)：本案工地時(shí) 間：*月*日 上午9：1811：30形 式：指點(diǎn)及嘉賓賀辭、舞獅扮演、剪彩儀式。 第五部分 價(jià)錢一、厘定價(jià)錢的相關(guān)要素 價(jià)錢與物業(yè)質(zhì)量、目的客戶、市場有著親密的關(guān)系，如下幾方面是厘定價(jià)錢時(shí)首要思索的要素： 整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 市場的供求情況 物業(yè)本身的客觀條件：地理位置、質(zhì)素、建筑進(jìn)度 物業(yè)的包裝 宣傳推行效益能否理想二、價(jià)錢定位 價(jià)錢是工程開發(fā)中最中心的本質(zhì)，將直接表達(dá)工程的價(jià)值。它的制定參考諸多要素。 本工程位于老街區(qū)域，地理位置便利，社會(huì)認(rèn)知度與市場接受度

57、比較高。治安環(huán)境、周邊配套、人行交通等方面均較為遜色。因此，在價(jià)錢定位方面，適宜以中低價(jià)入市，吸引市場，逃避風(fēng)險(xiǎn)，聚集人氣。后期隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)，樓體籠統(tǒng)進(jìn)一步提高，可適當(dāng)提升樓盤價(jià)位，添加銷售利潤。 本工程的價(jià)錢定位理念：憑藉物業(yè)的良好商業(yè)籠統(tǒng)和優(yōu)越的地理位置，以及本工程市場定位、產(chǎn)品種類市場供應(yīng)量的稀缺性，使市場潛在目的客戶對其價(jià)錢預(yù)期升高，本工程具此以相對合理的價(jià)錢推出，使市場對本工程產(chǎn)生“超值感。 三、本案的價(jià)錢定位 目前婁底房地產(chǎn)售價(jià)確實(shí)定普通以市場比較定價(jià)法為多，市場比較法的重點(diǎn)是比較實(shí)例的選取，即兩宗物業(yè)之間具有可比性，為了使比較實(shí)例的選取科學(xué)、準(zhǔn)確，我們根據(jù)老街工程的特點(diǎn)，選

58、取了市中心的物業(yè)金海商貿(mào)城，老街物業(yè)豐澤園，這些作為與老街工程對比參照工程，為了使本案的價(jià)錢定位更加科學(xué)和準(zhǔn)確，我們選擇了如下幾個(gè)修正要素：1、地段要素市中心作為婁底商業(yè)中心，曾經(jīng)承當(dāng)了婁底市大部分的金融商業(yè)和辦公中心條件，金海商貿(mào)城的地理位置及周邊環(huán)境均高于本工程。其地理位置與本工程相比略高；老街豐澤園的地理位置及和規(guī)模上均遜于本工程。其位置、規(guī)劃和供應(yīng)來量與本工程不能相比；與這兩個(gè)工程相比，我們以為本案無論在區(qū)域位置上，還是在檔次及綜合功能上都有獨(dú)到的優(yōu)勢，略勝一籌。2、規(guī)劃要素配套住宅和商業(yè)貿(mào)易中心的設(shè)置使物業(yè)組合到達(dá)最正確利用，從而在規(guī)劃上超越了除老街區(qū)域的一切單一商業(yè)規(guī)劃的工程。3、

59、質(zhì)量要素本案的質(zhì)量顯然優(yōu)于金海商貿(mào)城、豐澤園等同類型工程，同長沙的高橋大市場和邵東市場等商業(yè)工程相當(dāng)或稍遜。 由于目前片區(qū)同質(zhì)量、在售商業(yè)樓盤少，因此不能用加權(quán)方式推算出合理的市場價(jià)錢。結(jié)合開發(fā)商的運(yùn)營目的與開發(fā)進(jìn)度的安排，我司以為本工程的商鋪銷售均價(jià)在3200元/m2之間，最終均價(jià)拉升到3300元/m2。四、價(jià)錢戰(zhàn)略 由于工程的良好工程籠統(tǒng)，及區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境的利好，本司建議以中檔價(jià)位入市，給予客戶超值抵買的覺得，采用分段推出、逐級加價(jià)，逐漸提升的價(jià)錢策。調(diào)價(jià)時(shí)配以適當(dāng)折扣戰(zhàn)略，穩(wěn)定拉升拉升，最終到達(dá)均價(jià)3300元/m2的銷售目的。 五、定價(jià)原那么 物業(yè)價(jià)錢的制定受樓層、位置等多種要素的制約，因

60、所受影響不同，同層各單元呈現(xiàn)不同的物業(yè)質(zhì)素，要合理表達(dá)這種差別，就需求適當(dāng)?shù)亩▋r(jià)規(guī)范來界定。 本工程定價(jià)遵照如下原那么制定： 1、商鋪樓層差： 本工程主體為多層商業(yè)鋪面，根據(jù)普通客戶消費(fèi)心思習(xí)慣，對于多層商業(yè)鋪面的1層是客戶的首選樓層，其次是2樓。底樓的商業(yè)位置和出入交通等便利條件，遭到絕大多數(shù)客戶的追棒。不同樓層區(qū)的層差確定，根據(jù)消費(fèi)者購買習(xí)慣和消費(fèi)心思相應(yīng)制定，總體幅度應(yīng)控制在1000-2000元/m2 。由于本案1、2、3.4樓面積、規(guī)劃各不一樣，因此價(jià)錢戰(zhàn)略亦應(yīng)有所區(qū)別，爭取尾盤到達(dá)三萬的銷售方案。在樓層的銷售時(shí)間上，我們以為最有能夠先售出的是1樓和2樓。而且1樓從心思慣性、籠統(tǒng)性及操