太原市房地產(chǎn)市場調(diào)查

1、.：.；目 錄摘要 = 1 * ROMAN I TOC o 1-3 u 一、太原市總體社會經(jīng)濟(jì)情況1一城市經(jīng)濟(jì)開展程度 PAGEREF _Toc408900 h - 1 -二居民收入程度 PAGEREF _Toc408901 h - 2 -三人口情況及城市化率 PAGEREF _Toc408902 h - 2 -四居民住房 PAGEREF _Toc408903 h - 2 -五小結(jié) PAGEREF _Toc408904 h - 3 -二、太原市房地產(chǎn)市場開展整體情況 PAGEREF _Toc408905 h - 3 -一市場供應(yīng)分析 PAGEREF _Toc408906 h - 3 -二市場需

2、求分析 PAGEREF _Toc408907 h - 3 -三市場價(jià)錢分析 PAGEREF _Toc408908 h - 4 -四小結(jié) PAGEREF _Toc408909 h - 4 -三、太原市房地產(chǎn)市場分類市場分析 PAGEREF _Toc408911 h - 4 -一住宅市場供求特征分析 PAGEREF _Toc408912 h - 4 -二住宅市場需求特征分析 PAGEREF _Toc408913 h - 7 -三小結(jié) PAGEREF _Toc408914 h - 8 -四、太原市房地產(chǎn)行業(yè)競爭分析 PAGEREF _Toc408911 h - 8 -一房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭現(xiàn)狀及特征

3、PAGEREF _Toc408912 h - 9 -二潛在進(jìn)入者競爭力量分析 PAGEREF _Toc408913 h - 11 -三供應(yīng)者競爭力量分析 PAGEREF _Toc408914 h - 11 -四小結(jié) PAGEREF _Toc408915 h - 12 -參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc408918 h - 13 -致 謝 PAGEREF _Toc408920 h - 14 -對太原市房地產(chǎn)市場的分析 (理工大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 管理系 市場營銷2005班 山西 太原030002)【摘 要】太原市房地產(chǎn)業(yè)的開展處于快速開展階段，并且呈現(xiàn)出高速的增長態(tài)勢，在城市經(jīng)濟(jì)開展、居發(fā)收入提高

4、、消費(fèi)構(gòu)造變化、城市人口增長等要素的作用下，使太原市房地產(chǎn)行業(yè)的開展存在著很大的上升空間。目前太原市的市場情況來看，現(xiàn)階段因板塊差別帶來的競爭效應(yīng)不明顯，尤其是高端物業(yè)可以依賴獨(dú)特的景觀資源突破板塊弱勢，但是隨著市場的迅速成熟，這種板塊差別，對于工程競爭力的支撐會日漸明顯?！娟P(guān)健詞】人均GDP、城市化率、市場供應(yīng)、市場需求、根本價(jià)值、附加價(jià)值太原市總體社會經(jīng)濟(jì)情況(一)城市經(jīng)濟(jì)開展程度1.隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長，太原市房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)進(jìn)入了超速開展階段宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)業(yè)的開展之間存在著親密的關(guān)系，國際閱歷闡明，在宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度超越10%的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的開展情況將呈現(xiàn)超速開展的特征。2.太

5、原城市經(jīng)濟(jì)開展程度居全國中上游程度，為房地產(chǎn)業(yè)開展提供了有力的保證與較大的上升空間人均GDP是反映經(jīng)濟(jì)開展程度的重要經(jīng)濟(jì)目的。2006年太原市的人均GDP到達(dá)29579.10元，約為全國平均程度的近兩倍，雖然低于北京、上海、深圳等一線城市，但遠(yuǎn)高于重慶等二類城市。3.已進(jìn)入經(jīng)濟(jì)開展的加速生長階段,太原房地產(chǎn)業(yè)處于快速開展階段按照開展經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀念,人均GDP在4002000美圓為經(jīng)濟(jì)的起飛階段，200010000美圓為加速生長階段，10000美圓以上為穩(wěn)定增長階段。2006年太原市的人均GDP折合3697美圓，處于經(jīng)濟(jì)加速生長階段。此外，從國際閱歷來看，人均GDP與房地產(chǎn)業(yè)的開展階段之間存在著親

6、密的聯(lián)絡(luò)，如表1-1所示。由此來看，太原市的房地產(chǎn)業(yè)目前處于快速開展中段，房地產(chǎn)業(yè)的開展速度較快，市場調(diào)理力度加強(qiáng)，政府的干涉也有所減弱，而消費(fèi)者的購房不光是為滿足根本居住，還有一部分是為改善居住條件的需求為主。表1-1 人均GDP與房地產(chǎn)業(yè)開展階段關(guān)系表開展階段啟動階段快速開展階段平衡開展階段減緩開展階段人均GDP美圓800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主開展特征超速開展政府主導(dǎo)快速開展市場調(diào)理加強(qiáng)政府干涉減弱平穩(wěn)開展市場主導(dǎo)政府宏觀調(diào)控緩慢開展市場主導(dǎo)(二)居民收入程度城市居民收入快速增長，實(shí)踐購買才干穩(wěn)步加強(qiáng)，

7、有支付才干的房地產(chǎn)需求也將隨之添加。隨著產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的不斷優(yōu)化和調(diào)整。太原市高度注重開展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為城市居民就業(yè)和增收發(fā)明了條件，居民財(cái)富投資認(rèn)識的加強(qiáng)，使城市居民獲得收入的渠道趨向多元化。據(jù)太原市300戶居民家庭抽樣調(diào)查，2006年，城市居民家庭人均可支配收入達(dá)11740.5元，比去年同期增長12.1%，扣除價(jià)錢要素，實(shí)踐增長10.3%。由此可見，隨著太原市經(jīng)濟(jì)開展不平的不斷提高，居民的收入程度與經(jīng)濟(jì)接受才干也將穩(wěn)步加強(qiáng)。三人口情況及城市化率1非農(nóng)業(yè)人口加速增長，城鎮(zhèn)住宅需求自然擴(kuò)張，刺激太原房地產(chǎn)業(yè)開展按照第五次全國人口普查統(tǒng)計(jì)口徑太原居民共有334.4萬戶，其中非鄉(xiāng)村人口237.77萬人，城市

8、化率71.1，人口自然增長率1.18。另政府于2005年大力推行城中村改造及農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)非農(nóng)業(yè)的政策，使得太原市非農(nóng)業(yè)人口猛增。這闡明即使在購房比例不變的情況下，太原市對住宅的需求也將隨人口的增長而添加，對房地產(chǎn)業(yè)的開展構(gòu)成有力的支撐。2城市化程度不斷提高，從屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)面臨良好的開展機(jī)遇實(shí)施期內(nèi)，經(jīng)過近期、中期與遠(yuǎn)期三個(gè)階段的努力，全部完成太原市主城區(qū)城中村村民和鄉(xiāng)村集體組織轉(zhuǎn)制以及集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，最終實(shí)現(xiàn)以下五個(gè)轉(zhuǎn)變：份制經(jīng)濟(jì)實(shí)體；社會形狀由鄉(xiāng)村性質(zhì)的城市村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘猩鐓^(qū)。由此城中村村民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘惺忻瘢患w一切制土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)槿褚磺兄疲还芾眢w制由村委會轉(zhuǎn)變?yōu)榫游瘯?；鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)

9、變?yōu)槌鞘泄煽梢?，太原市處于高速增長的開展階段，工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)開展，而作為第三產(chǎn)業(yè)支柱的房地產(chǎn)業(yè)也將在此情況下加速開展。四居民住房太原城市居民購買商品房的比例有所提高，房地產(chǎn)市場的需求開展空間隨著時(shí)間的推移，停頓福利分房、實(shí)行貨幣分房在房地產(chǎn)市場中的作用將日益顯現(xiàn)和加深，并且隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速開展、住房支出比例的提高，經(jīng)過購買商品房的方式滿足居住需求的比例越來越高，從而構(gòu)成房地產(chǎn)市場的有效需求。五社會經(jīng)濟(jì)影響小結(jié)太原市房地產(chǎn)業(yè)的開展處于快速開展階段，并且呈現(xiàn)出高速的增長態(tài)勢，在城市經(jīng)濟(jì)開展、居民收入提高、消費(fèi)構(gòu)造變化、城市人口增長等要素的作用下

10、，使太原市房地產(chǎn)行業(yè)的開展存在著很大的上升空間。太原市房地產(chǎn)市場開展整體情況一市場供應(yīng)分析1.房地產(chǎn)投資額2006年我市房地產(chǎn)業(yè)完成投資80.32億元，同比增長1.1%；其中住宅完成投資52.98億元，同比增幅26.81%。2006年，我市房地產(chǎn)業(yè)在國家新一輪宏觀政策的引導(dǎo)下，投資規(guī)模增幅較2005年明顯放緩，但投資總量占全市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比重仍堅(jiān)持逐年上升趨勢，房地產(chǎn)業(yè)依然是城鎮(zhèn)投資增長中最活潑的要素。2.商品房新開工、開工情況2006年全市商品房新開工面積284.28 萬，同比下降5.66 %；其中住宅新開工233.56萬，同比上升9.94%。2006年全市商品房開工面積146.79

11、萬，同比下降34.81%；其中住宅開工121.36萬，同比下降28.1 %。另2006年全市商品房市場供求比為1.14:1，經(jīng)過近幾年的宏觀調(diào)控，企業(yè)開發(fā)行為已趨于理性。(二)市場需求分析1.商品房銷售額與銷售面積2006年全年太原市商品房累計(jì)銷售面積161.13 萬，同比下降3.8 %；其中住宅122.3 萬，同比下降4.14 %；非住宅38.83 萬，同比下降2.73 %。全年商品房累計(jì)銷售套數(shù)12672 套，同比下降10.31%；累計(jì)銷售金額65.42 億元，同比下降1.99 %。從數(shù)據(jù)上看，我市商品房市場需求旺盛，經(jīng)過近幾年的宏觀調(diào)控，消費(fèi)者心思更趨成熟，總量也根本平衡。2購買商品住房

12、不同付款方式分析從最近我們匯總的住房調(diào)查數(shù)據(jù)上看，我市居民購房付款方式中，占比例最多的為借款40.3%；其次是公積金貸款為31.7%；一次性付款占18.4%；商業(yè)貸款占9.7%。近幾年購買商品房選擇一次性付款的比例有所上升，商業(yè)貸款的比例呈下降趨勢，尤其是近兩年商業(yè)銀行提高個(gè)人貸款利率、提高首付款比例及第二房貸款等措施的影響，2006年4月中國人民銀行為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)錢，在前一段加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)了利率；個(gè)人購房貸款比例的敏感變化，反映了市場消費(fèi)心態(tài)日趨理性成熟。(三)市場價(jià)錢分析2006年上半年，太原市新建商品房銷售均價(jià)為每平方米4872元，同比增長862，其

13、中住宅均價(jià)每平方米2948元，同比增長46，每套商品住宅銷售均價(jià)為40萬元。相對于城鎮(zhèn)居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入為4620元，同比增長133，新建商品住宅的價(jià)錢漲幅低于居民可支配收入漲幅，且低于全國商品住宅價(jià)錢漲幅。國際閱歷以為，房價(jià)增長速度超越GDP增長速度的兩倍以上，就會產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫。目前太原市房價(jià)遠(yuǎn)離警戒線，房地產(chǎn)市場開展空間很大，供銷均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，太原市80的購房者接受價(jià)位為每平方米1800元以下，而商品住房供應(yīng)中每平方米2500元以上的占85以上。呵斥房價(jià)上漲的緣由主要有：一是土地價(jià)錢過高，在太原市商品住房本錢構(gòu)成中，土地價(jià)錢占214；二是拆遷本錢高；三

14、是城市居住人口的添加，住房制度改革深化，擴(kuò)展了市場需求量；四是鋼材、水泥等原資料的上漲，直接導(dǎo)致住房價(jià)錢的上漲；五是經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房價(jià)錢作用相對薄弱。(四)房地產(chǎn)市場開展小結(jié)市場處于快速開展階段，市場化程度已構(gòu)成，增速較快。太原市房地產(chǎn)市場各分類市場分析(一)住宅市場供求特征分析1.外地的競爭力量逐漸加強(qiáng)從市場經(jīng)濟(jì)的角度分析，房地產(chǎn)市場將會逐漸走向微利時(shí)代，這是一個(gè)必然的規(guī)律，開展相對成熟的市場競爭相對較猛烈。由于太原市房地產(chǎn)開展與全國大城市的開展還有較大的間隔 ，開展空間相對較大國內(nèi)其他大城市的房地產(chǎn)商必然會進(jìn)到這個(gè)市場當(dāng)中，尋求利潤。外來的開發(fā)商加大市場供應(yīng)的

15、同時(shí)，也帶來先進(jìn)的管理閱歷與工程開發(fā)方式，競爭會日趨猛烈。目前太原市場上，外地開發(fā)商曾經(jīng)經(jīng)過各種渠道滲入山西房地產(chǎn)市場，當(dāng)前比較知名的外地開發(fā)商就有好幾家，比如山西大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由海南第一投資公司投資組建；太艱苦唐房地產(chǎn)開發(fā)公司是由廈門大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司和太重房地產(chǎn)公司合資組建；在柳巷進(jìn)展大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的山西寶地房地產(chǎn)開發(fā)公司東北；另外兩家國內(nèi)知名的開發(fā)商廣東振鵬投資集團(tuán)和天津順馳公司也曾經(jīng)落戶晉中市。有業(yè)內(nèi)人士稱，晉中只是他們進(jìn)入太原房地產(chǎn)市場的跳板，一旦時(shí)機(jī)成熟，他們隨時(shí)會進(jìn)入太原市。 北京房地產(chǎn)傳奇人物、今典集團(tuán)董事長張寶全表示，他想拿到一塊5001000畝的土地在太原開發(fā)房地

16、產(chǎn)。估計(jì)，一兩年之內(nèi)，外地開發(fā)商將一窩蜂涌進(jìn)太原，本地開發(fā)商面臨生死考驗(yàn)。外地有實(shí)力公司的介入，可以有效地提高山西房地產(chǎn)行業(yè)的資金程度，提高競爭力。2.物業(yè)供應(yīng)呈現(xiàn)兩極分化目前太原市住宅供應(yīng)從整體上，高端物業(yè)和低端物業(yè)數(shù)量較多，在售的商品房價(jià)錢集中40005000元/，大部分為面對高端客戶的高端物業(yè)，另一方面售價(jià)在2000元/左右的集資建房和手續(xù)不完善工程大量存在，兩極分化景象比較嚴(yán)重。3.經(jīng)濟(jì)適用住房開展比較混亂太原市經(jīng)濟(jì)住房審查機(jī)制不健全，經(jīng)濟(jì)適用住房工程的開發(fā)動作存在較大的靈敏性，主要表如今兩個(gè)方面，一方面產(chǎn)品超規(guī)范開發(fā)，主要是產(chǎn)品檔次和戶型面積；另一方面銷售由開發(fā)商直接控制，銷售對象完

17、全沒有控制，隨意性較大，收入程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越規(guī)范的卻住進(jìn)了經(jīng)濟(jì)適用住房。另外有部分單位集資建房經(jīng)過經(jīng)濟(jì)適用住房的方式動作，這部分經(jīng)濟(jì)適用住房根本上不對外銷售，這種變相的經(jīng)濟(jì)適用住房，在一定程度減少了真正面對中低收入人群的經(jīng)濟(jì)適用住房的數(shù)量，經(jīng)濟(jì)適用住房開展比較混亂。4.集資、協(xié)作建房依然存在，擾亂市場次序集資、協(xié)作建房在太原市房地產(chǎn)市場不斷存在，有部分集資、協(xié)作建房變相對外銷售，在一定程度上擾亂了太原市整個(gè)房地產(chǎn)的次序。5.住宅市場呈現(xiàn)一定的板塊差別劃分區(qū)域市場常用的三個(gè)原那么:(1)一致性原那么強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)部地塊特質(zhì)的一致性,包括區(qū)域的整體籠統(tǒng)、地域的開展歷史、地理位置、周邊環(huán)境、交通條件、現(xiàn)有客

18、戶群體和物業(yè)類型等具有明顯的共性。(2)差別性原那么強(qiáng)調(diào)區(qū)域市場的根本特征與周邊區(qū)域呈現(xiàn)明顯的差別性，包括區(qū)域性質(zhì)、可開展的物業(yè)類型、產(chǎn)品的細(xì)分市場、客戶群體等，以便準(zhǔn)確界定區(qū)域特征。(3)心思認(rèn)知原那么強(qiáng)調(diào)參考業(yè)已構(gòu)成的地段概念來界定區(qū)域。這種地段概念的構(gòu)成主要是由于區(qū)域開展歷史和未來開展規(guī)劃的不同導(dǎo)致區(qū)域在客戶心目中樹立的區(qū)域市場籠統(tǒng)不同所致。根據(jù)這種區(qū)域市場的劃分的原那么，目前太原市住宅呈現(xiàn)一定板塊差別，三個(gè)板塊分別為：城南板塊、城北板塊、河西板塊。城南區(qū)域特征城市未來新中心，中心效益明顯；市政建立帶動區(qū)域地產(chǎn)市場浸透性開展；可依托地段、自然資源和工程本身塑造競爭差別；開展?jié)摿^大。城北

19、區(qū)域特征歷史開展緣由培育傳統(tǒng)城市中心區(qū)；客戶有較強(qiáng)的區(qū)域認(rèn)同感、主要依托資源為地段與成熟配套；產(chǎn)品規(guī)模較小，細(xì)部雕琢不夠、未來可供開發(fā)的土地較少，市場開展空間較小。河西區(qū)域特征歷史開展緣由培育的傳統(tǒng)城市中心區(qū)；客戶有較強(qiáng)的區(qū)域認(rèn)同感、主要依托資源為地段與成熟配套；產(chǎn)品規(guī)模較小，細(xì)部雕琢不夠、未來可供開發(fā)的土地較少，市場開展空間有限。從目前市場的情況來看，現(xiàn)階段因板塊差別帶來的競爭效應(yīng)不明顯，尤其是高端物業(yè)可以依賴獨(dú)特的景觀資源突破板塊的弱勢，但是隨著市場的迅速成熟，這種板塊差別，對于工程競爭力的支撐會日漸明顯。6工程開發(fā)規(guī)模由小規(guī)模開發(fā)趨向中等規(guī)模開發(fā)隨著房地產(chǎn)市場的開展和逐漸成熟，開發(fā)商對開

20、發(fā)、銷售和管理的操作運(yùn)營能正在明顯加強(qiáng)。房地產(chǎn)在閱歷了散兵游勇、零打碎敲式的小規(guī)模開發(fā)開發(fā)面積5千-10萬平米，會逐漸過度到中等開發(fā)規(guī)模開發(fā)開發(fā)面積10萬-30萬平米上來。過去，土地供應(yīng)主要出如今老城區(qū)，可供開發(fā)的大規(guī)模開發(fā)的土地?cái)?shù)量較少，大部分工程規(guī)模較小，從前幾年，隨著陽光地帶、華宇綠洲、五龍灣陽光海岸和太原奧林匹克花園等中等規(guī)模工程的先后推出后，太原市房地產(chǎn)市場開場進(jìn)入中等開發(fā)規(guī)模時(shí)代。一方面，政府規(guī)劃的“南移西進(jìn)在一定程度在工程開發(fā)提供了大量的開發(fā)用地。另一方面，土地貯藏制度的實(shí)施，政府規(guī)劃認(rèn)識的不斷提高，也在一定程度上防止了過去那種小面積過度開發(fā)的局面。7建筑方式由高層塔樓逐漸過渡到

21、小高層與多層混和從太原市住宅開展的歷程來看，太原市整體建筑方式并沒有明顯的分界點(diǎn)。太原市日期多為5-6層的磚樓，隨著濱河小區(qū)和濱東花苑等高層塔樓的建立，帶動了住宅建筑方式發(fā)生了變化，但這種建筑方式開展時(shí)間相對較短，而且也是塔樓與小高層、多層混和的開展格局。從目前在售的工程來看，建筑方式逐漸過渡到小高層與多層混和，多種建筑方式共存的開展格局。8規(guī)模較大的工程多為混和型社區(qū)，多種產(chǎn)品方式混雜從目前市場正在銷售的工程來看，規(guī)模較大的工程多為混和型社區(qū)，以太原奧林匹克花園為例，包括住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店和別墅多種產(chǎn)品類型，住宅中板式小高層，一期為別墅和多層板樓，多種產(chǎn)品方式共存。(二)住宅市場需求特

22、征分析1.客戶置業(yè)目的比較單一，以自住為主太原市城市開展尚處于較低的開展階段，城市的經(jīng)濟(jì)程度較低，人們對于房屋價(jià)值的認(rèn)識僅局限于居住。因此多數(shù)購房者置業(yè)的目的大多數(shù)為了自住，存在部分保值的投資行為，以增值為主要目的純投資行為較少。2.客戶構(gòu)造呈沙漏型分布從太原市目前住宅物業(yè)供應(yīng)呈現(xiàn)兩極分化決議了客戶的構(gòu)造，目前在太原市購房群體中，高端客戶與低端客戶各占較大的比例，而處于中端的客戶數(shù)量較少，客戶構(gòu)造呈沙漏型分布。3.客戶特征(1)高端客戶特征大多數(shù)為私營企業(yè)主，經(jīng)濟(jì)接受才干較強(qiáng)年齡在35-50歲之間，家庭結(jié)核然二代以上改善居住條件，提高居住質(zhì)量價(jià)值評價(jià)體系簡單，只注重戶型、地段、園林、配套重點(diǎn)是

23、教育配套某一方面，屬易感型客戶產(chǎn)品選擇：150平米以上的三居室或200平米以上的多居室趨勢：開場關(guān)注物業(yè)管理、品牌等產(chǎn)品附加價(jià)值，消費(fèi)潛力有望進(jìn)一步發(fā)掘2中端客戶特征企事業(yè)單位職工，父母為孩子結(jié)婚買房，經(jīng)濟(jì)才干有限年齡在30歲左右，剛結(jié)婚或小孩較小相對比較理性、追求性價(jià)比，關(guān)注總價(jià)、戶型、地段等根本要素產(chǎn)品選擇：二居室及面積較小的三居室趨勢：中端客戶在望進(jìn)一步生長，總體消費(fèi)潛力大三住宅市場小結(jié)市場正處于開展的啟動階段，市場開展相對不成熟，開展時(shí)機(jī)較多，可塑造競爭差別空間較大。太原市房地產(chǎn)行業(yè)競爭分析普通來說，行業(yè)競爭分析主要采用競爭的五種力量模型，即從行業(yè)競爭情況、供應(yīng)商的談判才干、購買者的談

24、判才干、潛在的新進(jìn)入者、替代的產(chǎn)品和效力五個(gè)方面分析行業(yè)競爭情況。為了研討房地產(chǎn)行業(yè)競爭情況，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)本身的特點(diǎn)，把競爭的五力模型運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)中，競爭力量演化成以下五個(gè)方面：房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭情況、供應(yīng)者、購房者、潛在的新進(jìn)入者、三級房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)行業(yè)五力競爭模型表示如下：三級市場房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭競爭壓力各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)對市場位置及競爭優(yōu)勢的追逐 供應(yīng)者土地、金融、中介購房者 潛在的進(jìn)入者 有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的五力競爭中，我主要論述房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭及外來企業(yè)的情況。一房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭現(xiàn)狀及特征1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展迅速太原市的房地產(chǎn)企業(yè)是隨著房地產(chǎn)市場開展而開展起來的，起步于8

25、0年代初期，1983年成立了第一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，到1994年全市的房地產(chǎn)開發(fā)才初具規(guī)模，開發(fā)企業(yè)到達(dá)113家。目前太原市的房地產(chǎn)企業(yè)已到達(dá)了556家左右，企業(yè)數(shù)量開展較快，其開展過程可以大約劃分三個(gè)階段：1第一階段為19831992年。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增長緩慢，九十年代初，受開發(fā)投資的快速增長的影響，房地產(chǎn)企業(yè)增長較快。2第二階段為19921996年。受投資增長的影響，開發(fā)企業(yè)數(shù)量仍在增長，但增幅逐漸減緩。3第三階段1997年至如今，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)快速增長的局面。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以私營企業(yè)為主對太原市上網(wǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)分析可以看出，太原市的房地產(chǎn)以私營房地產(chǎn)公司為主，國有、集體企業(yè)

26、曾經(jīng)退出了主力位置，外商獨(dú)資及中外合資企業(yè)所占比例較小。3.房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍較小太原雖然開發(fā)數(shù)量企業(yè)較大，但房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模普遍較小，規(guī)模較大的企業(yè)較少，而且根本上短少投入。從山西房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)情況來看，四級資質(zhì)占有較大的比例，處于暫定、四級、三級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)占絕對的比例。4.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)才干低，抗風(fēng)險(xiǎn)才干差房地產(chǎn)行業(yè)是非常典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，從目前太原市房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀來看，企業(yè)規(guī)模較小，整體程度不高，2006年太原市總的施工面積為 284萬平米，按太原房地產(chǎn)網(wǎng)公布的房地產(chǎn)公司數(shù)量為556家計(jì)算，平均到每個(gè)開發(fā)企業(yè)的面積僅為0.51萬平米。5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高，風(fēng)險(xiǎn)較大從2

27、002年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源可以看出，開發(fā)企業(yè)普遍存在自有資金缺乏的問題，2002年自有資金率為12%，大部分依賴銀行貸款，負(fù)債率普遍較高。過高的負(fù)債必然使企業(yè)本錢添加，抗市場風(fēng)險(xiǎn)才干較弱。另一方面，受國家宏觀政策影響較大，時(shí)機(jī)主義顏色較重。6.房地產(chǎn)企業(yè)差別化日益明顯，企業(yè)中心競爭力逐漸構(gòu)成應(yīng)該說前幾年太原市的房地產(chǎn)開展不溫不火，房地產(chǎn)市場競爭同質(zhì)華景象比較嚴(yán)重，在產(chǎn)品、價(jià)錢、推行并沒有什么特征，差別化較小。從目前來看，曾經(jīng)有了些轉(zhuǎn)變，如三晉房地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)構(gòu)成了一定影響力，太艱苦唐房地產(chǎn)公司品牌優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，隨著市場競爭的加劇、消費(fèi)需求從數(shù)量型到質(zhì)量型的轉(zhuǎn)變，開發(fā)企業(yè)必然會在前期謀劃方面會較大

28、的投入，研討消費(fèi)的粗糙偏好，進(jìn)入某一細(xì)分市場，開發(fā)順應(yīng)市場需求的產(chǎn)品，在市場當(dāng)中確立產(chǎn)品特征和競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)差別化會日益明顯，企業(yè)中心競爭力也會逐漸構(gòu)成。二潛在進(jìn)入者競爭力量分析隨著太原市房地產(chǎn)市場不斷開展，外來房地產(chǎn)企業(yè)必將進(jìn)入到這個(gè)市場當(dāng)中參與競爭，市場競爭會越來越猛烈，競爭的差別化優(yōu)勢日益明顯，房地產(chǎn)企業(yè)必然改動現(xiàn)狀，才干順應(yīng)未來的開展需求，消費(fèi)者也會更加成熟，太原市房地產(chǎn)行業(yè)會走上一個(gè)新的開展階段，會更加理性和成熟。和全國比較興隆的地域相比太原市的房地產(chǎn)市場還比較落后，從供應(yīng)角度看，雖說這幾年太原市的房地產(chǎn)市場有了很大開展，但沒有創(chuàng)新，房子好似是一個(gè)模子里刻出來似的，要蓋高層全是

29、高層，要造水景全是水景，沒有一點(diǎn)兒個(gè)性。太原房地產(chǎn)還處于功能產(chǎn)品時(shí)代，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)還停留在只能滿足普通居住需求。一個(gè)城市的房地產(chǎn)，從房價(jià)上就可以看出它處在一個(gè)什么樣的產(chǎn)品形狀。在平均房價(jià)不超越3000元的時(shí)候，房地產(chǎn)一定是處于功能產(chǎn)品時(shí)代，房價(jià)只是地價(jià)和房屋根本造價(jià)的總和，購房者要求的是房屋質(zhì)量和功能，房子也只能滿足人們的根本居住需求。功能性產(chǎn)品經(jīng)過一段時(shí)間的開展后就應(yīng)該細(xì)分市場，產(chǎn)品檔次有所提升，從功能產(chǎn)品向建筑產(chǎn)品過渡。也就是說，房子要具有兩個(gè)功能：商品性和文化性。房地產(chǎn)市場既要有滿足低收入階層的功能性產(chǎn)品，也要有滿足高收入階層的帶有體驗(yàn)價(jià)值和文化檔次的產(chǎn)品，這樣的房子絕不是簡單的水

30、泥和鋼筋，也不是開發(fā)商種幾棵樹、植一塊草坪、造一處景觀。正是由于太原房地產(chǎn)還處于功能性產(chǎn)品時(shí)代，還沒有真正的高端產(chǎn)品，因此就有很好的開展機(jī)遇，很多外地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是這一點(diǎn)。太原房地產(chǎn)目前還處于初級階段，市場沒有劃分，競爭不猛烈，房子好賣，開展空間很大。太原的開發(fā)商，房子好賣，根本上沒有什么大的競爭，不用做秀，廣告做的很少。作為房地產(chǎn)廣告中效果最好的戶外廣告的開展和利用情況就可以看出太原市的房地產(chǎn)市場的競爭還不是很猛烈，但外來房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入會對本地的房地產(chǎn)企業(yè)呵斥一定的影響。三供應(yīng)者競爭力量分析1.土地及金融政策的變化對房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成強(qiáng)迫性影響，加速房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)造的優(yōu)化應(yīng)該說太原的房地產(chǎn)企業(yè)正處于構(gòu)造性調(diào)整和轉(zhuǎn)變的時(shí)期。在土地政策上，太原對建成區(qū)內(nèi)凡新的運(yùn)營性用地一概實(shí)行招標(biāo)拍賣。在銀行貸款方面，目前太原市對開發(fā)企業(yè)貸款上，除了經(jīng)濟(jì)適用住房工程的開發(fā)企業(yè)和規(guī)模較大、實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)之外，其他的開發(fā)企業(yè)爭取貸款難度較大。這種變化對中小企業(yè)影響較大，根本上從土地和資金方面堵死了開展時(shí)機(jī)，中小企業(yè)在未來幾年內(nèi)面臨淘汰出局，規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)會脫穎而出，房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)造由扁平化、分散化的構(gòu)