星級(jí)酒店項(xiàng)目前期市場調(diào)研可行性分析及定位報(bào)告

1、PAGE 2上海東方國信實(shí)業(yè)有限公司酒店項(xiàng)目前期市場調(diào)研可行性分析及定位報(bào)告二零零七年一月PAGE 65目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc158117064 概 述 PAGEREF _Toc158117064 h 3 HYPERLINK l _Toc158117065 一前期市場調(diào)研分析 PAGEREF _Toc158117065 h 4 HYPERLINK l _Toc158117066 1宏觀經(jīng)濟(jì)情況分析 PAGEREF _Toc158117066 h 4 HYPERLINK l _Toc158117067 2項(xiàng)目地理位置及周邊環(huán)境 PAGEREF _

2、Toc158117067 h 7 HYPERLINK l _Toc158117068 3本項(xiàng)目所在地交通、運(yùn)輸狀況分析 PAGEREF _Toc158117068 h 10 HYPERLINK l _Toc158117069 4本項(xiàng)目所在市區(qū)人口及勞動(dòng)力情況 PAGEREF _Toc158117069 h 11 HYPERLINK l _Toc158117070 5項(xiàng)目所在地旅游狀況分析 PAGEREF _Toc158117070 h 12 HYPERLINK l _Toc158117071 6周邊市場同級(jí)/同類酒店競爭對(duì)手經(jīng)營狀況分析 PAGEREF _Toc158117071 h 15 H

3、YPERLINK l _Toc158117072 二. 市場定位、吸納目標(biāo)、功能定位及管理模式定位建議 PAGEREF _Toc158117072 h 28 HYPERLINK l _Toc158117073 1酒店項(xiàng)目整體市場定位建議 PAGEREF _Toc158117073 h 28 HYPERLINK l _Toc158117074 2. 酒店客源目標(biāo)定位 PAGEREF _Toc158117074 h 30 HYPERLINK l _Toc158117075 3. 現(xiàn)有建筑物布局研究及設(shè)施初步定位 PAGEREF _Toc158117075 h 39 HYPERLINK l _Toc

4、158117076 4. 項(xiàng)目功能定位建議 PAGEREF _Toc158117076 h 45 HYPERLINK l _Toc158117077 5酒店設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn) PAGEREF _Toc158117077 h 51 HYPERLINK l _Toc158117078 6. 項(xiàng)目經(jīng)營理念及管理模式建議 PAGEREF _Toc158117078 h 59 HYPERLINK l _Toc158117079 三投資估算及經(jīng)營預(yù)測 PAGEREF _Toc158117079 h 62 HYPERLINK l _Toc158117080 1酒店建筑投資估算 PAGEREF _Toc1581170

5、80 h 62 HYPERLINK l _Toc158117081 5. 客房平均房價(jià)及入住率預(yù)測 PAGEREF _Toc158117081 h 64 HYPERLINK l _Toc158117082 6. 餐飲收入預(yù)測 PAGEREF _Toc158117082 h 64 HYPERLINK l _Toc158117083 7.未來5年經(jīng)營收入成本利潤預(yù)測 (單位:RMB) PAGEREF _Toc158117083 h 65 HYPERLINK l _Toc158117084 四. 市場調(diào)研及定位報(bào)告結(jié)論 PAGEREF _Toc158117084 h 66 HYPERLINK l _

6、Toc158117085 1項(xiàng)目酒店優(yōu)劣勢SWOT分析 PAGEREF _Toc158117085 h 66 HYPERLINK l _Toc158117086 2. 項(xiàng)目綜合競爭力分析 PAGEREF _Toc158117086 h 67 HYPERLINK l _Toc158117087 3. 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益分析 PAGEREF _Toc158117087 h 68 HYPERLINK l _Toc158117088 4. 項(xiàng)目不確定性分析 PAGEREF _Toc158117088 h 69 HYPERLINK l _Toc158117089 5. 可比性結(jié)論 PAGEREF _Toc

7、158117089 h 70概 述2006年12月21日對(duì)上海東方國信實(shí)業(yè)有限公司上海長寧區(qū)酒店項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察,同時(shí)針對(duì)該項(xiàng)目周邊酒店競爭環(huán)境、國信土地周邊宏觀經(jīng)濟(jì)、旅游狀況、酒店現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢及上海長寧區(qū)、虹橋區(qū)整體環(huán)境做了初步調(diào)研，在以市場為依托以數(shù)據(jù)為參考的前提之下，加以我們專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和國家旅游局對(duì)星級(jí)酒店的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)性的就東方國信酒店進(jìn)行了詳細(xì)市場調(diào)研，競爭對(duì)手分析，從地理位置，硬件設(shè)施以及品牌等方面最終確定本項(xiàng)目市場、客源定位，星級(jí)檔次、項(xiàng)目規(guī)模、功能布局、以及未來投資估算和經(jīng)營預(yù)測。本報(bào)告數(shù)據(jù)來源于上海統(tǒng)計(jì)年鑒以及上海市旅游局規(guī)劃統(tǒng)計(jì)處統(tǒng)計(jì)資料，上海旅游年鑒，上海部分房地產(chǎn)咨

8、詢公司內(nèi)部數(shù)據(jù)以及凱萊集團(tuán)信息資料庫等。鑒于凱萊國際酒店有限公司的可行性報(bào)告和定位報(bào)告中包含大量的寶貴商業(yè)資料，酒店規(guī)范以及我們的專業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)，敬請(qǐng)貴司視本報(bào)告為商業(yè)機(jī)密及知識(shí)產(chǎn)權(quán)與之相應(yīng)保護(hù)。再次感謝貴司給予的機(jī)會(huì)并期待未來有更好的合作！一前期市場調(diào)研分析1宏觀經(jīng)濟(jì)情況分析1.1項(xiàng)目城市內(nèi)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)概述國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)（20042005年底數(shù)據(jù)）項(xiàng) 目200420052005年為2004年%人口年末戶籍人口 （萬人）1352.391360.26100.58%勞動(dòng)力從業(yè)人員（萬人）836.87863.32103.60%國內(nèi)生產(chǎn)總值 （億元）8072.839154.18113.39%全社會(huì)固定

9、資產(chǎn)投資 （億元）3084.663542.55114.84%固定資產(chǎn)投資 基本建設(shè)投資 （億元） 1721.561984.61115.27%更新改造投資（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）1175.461246.86106.07%財(cái)政地方財(cái)政收入 （億元）3591.734095.81114.03%地方財(cái)政支出 （億元）1395.691660.32118.96%物價(jià)以1990年價(jià)格為100%居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（%）257.8%260.3%1.0096%居民消費(fèi)水平 非農(nóng)業(yè)居民 （元）1263113773109.41%農(nóng)業(yè)居民 （元）75808663114.28%資料來源:上海統(tǒng)計(jì)年鑒1.2 項(xiàng)目城市發(fā)

10、展前景在經(jīng)濟(jì)全球化加快發(fā)展的新形勢下，無論是科技創(chuàng)新還是體制創(chuàng)新，都要面對(duì)更加開放的環(huán)境。上海將致力于堅(jiān)持?jǐn)U大開放的方針，在更大范圍更廣領(lǐng)域更高層次上參與國際競爭與國際合作。當(dāng)前，上海對(duì)外開放的勢頭良好，上海已經(jīng)成為我國利用外資規(guī)模最大，投資領(lǐng)域最寬，跨國公司、研發(fā)中心集聚最多，外商投資效益最好的城市之一。預(yù)計(jì)經(jīng)過入市過渡期，我國將進(jìn)入對(duì)外開放的新階段，在新一輪的開放中，上海將更加積極合理科學(xué)地引進(jìn)外資，鼓勵(lì)外資企業(yè)參與加快推進(jìn)上海國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心建設(shè)，參與重大基礎(chǔ)設(shè)施的投資和功能開發(fā)；鼓勵(lì)外資企業(yè)積極參與上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，參與上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展；鼓勵(lì)外資企業(yè)積極

11、參與上海國有企業(yè)的改組改造。截至2006年底，上海已累計(jì)吸引外資企業(yè)超過4萬家，合同外資超過1000億美元，實(shí)際到位的外資超過600億美元。2006年是“十一五”的開局之年基本，上海市國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)預(yù)計(jì)首次突破1萬億元，國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)連續(xù)15年兩位數(shù)增長。透過這些數(shù)據(jù)和情況，可以清楚地看到上海發(fā)展的良好態(tài)勢。面向未來，上海全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，實(shí)施科教興市主戰(zhàn)略，加快推進(jìn)國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心建設(shè)。上海前進(jìn)的腳步更加堅(jiān)定有力，上海進(jìn)一步顯現(xiàn)蘊(yùn)藏的生機(jī)與活力。1.3虹橋/長寧地區(qū)酒店市場發(fā)展前景隨著國內(nèi)、亞洲地區(qū)和全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并靠近閔行、松江、嘉定、安亭和青浦

12、等重要工業(yè)區(qū)，該地區(qū)酒店會(huì)繼續(xù)表現(xiàn)良好。但上述工業(yè)區(qū)內(nèi)有競爭力的酒店增加可能會(huì)減少市場對(duì)虹橋區(qū)酒店的需求, 尤其是這些新增加酒店在價(jià)格、交通距離和設(shè)備設(shè)施相對(duì)更先進(jìn)等方面更有競爭優(yōu)勢。同樣, 位于上海西南地區(qū)的酒店仍將繼續(xù)爭奪該地區(qū)市場份額，因?yàn)榭蛻魧⑸虾Ｗ鰹樵L問長江三角洲地區(qū)主要城市包括杭州，蘇州，南京，無錫等的出發(fā)中心。上海也依然是休閑旅客參觀長江三角洲古鎮(zhèn)和城市的必經(jīng)之地。 目前，虹橋地區(qū)辦公樓的使用率仍然很高，并將持續(xù)保持對(duì)酒店的需求。但是,明年酒店需求增長的出現(xiàn)一定壓力，因來年先前設(shè)在虹橋區(qū)的許多公司總部將遷到浦東區(qū)(譬如Honeywell)。同時(shí),一些公司因擴(kuò)張正在尋找更大的辦公室

13、空間(尤其制整個(gè)樓層或幾層)，而這種辦公場地在虹橋區(qū)已經(jīng)很難找到。因此他們將在其它地區(qū)尋找（如在企業(yè)中心廣場），這會(huì)為虹橋區(qū)的酒店需求帶來更多壓力。隨著所有的國際航班（包括香港和澳門）從虹橋機(jī)場移至浦東機(jī)場，空勤人員，轉(zhuǎn)機(jī)旅客和短程國際人員的酒店需求不斷轉(zhuǎn)移到浦東。虹橋地區(qū)的酒店將獲得更多的國內(nèi)轉(zhuǎn)機(jī)和到虹橋機(jī)場的國內(nèi)航班旅客的酒店需求關(guān)注。虹橋區(qū)做為上海的商業(yè)中心將保持強(qiáng)勁的發(fā)展，因?yàn)槠涞乩砦恢酶拷鞑亢臀髂喜抗I(yè)區(qū)；它連接著江蘇到浙江省的高速公路；做為自由貿(mào)易區(qū)，為國際公司帶來稅務(wù)和商業(yè)利益。這里仍有較大數(shù)量的土地可供開發(fā)；辦公租賃費(fèi)用相對(duì)便宜。隨著復(fù)興隧道，盧浦大橋和三環(huán)路的竣工和開通，

14、從虹橋區(qū)到浦東和浦東機(jī)場的交通狀況明顯改善，旅行時(shí)間大大縮短。這使虹橋區(qū)的酒店更有能力從浦東市場爭取更多的對(duì)價(jià)格敏感的客戶以及一些空勤人員，但同時(shí)會(huì)限制與上海中心地區(qū)的酒店去競爭很多到虹橋區(qū)開會(huì)的高效益的客戶。對(duì)于展覽和會(huì)議業(yè)務(wù)，新國際展覽中心（SNIEC）使上海世貿(mào)商城失去更多舉辦大型國際交易會(huì)和展覽會(huì)的機(jī)會(huì)， 但這一地區(qū)對(duì)于一些小型的，專業(yè)的地方展覽活動(dòng)仍然保持著活力，繼續(xù)保持對(duì)虹橋地區(qū)酒店的需求。但是，多數(shù)需求將被虹橋賓館和銀河賓館壟斷。由于虹橋區(qū)十分靠近F1賽事場地，這個(gè)賽事和未來的相關(guān)活動(dòng)給該區(qū)的酒店帶來更多的商機(jī)。虹橋酒店與位于城市中心的酒店相比，客戶提前預(yù)定客房的時(shí)間短，尤其那些

15、在高峰時(shí)期從城市中心客滿酒店溢出的客戶。在改善管理的情況下，這一地區(qū)酒店也很提高入住率水平。以上主要趨勢和問題可能對(duì)虹橋/長寧地區(qū)酒店市場構(gòu)成的影響：平衡各種因素， 2006年以后，虹橋酒店市場繼續(xù)適度增長，取決于主要業(yè)務(wù)群的增長和到達(dá)的水平。2項(xiàng)目地理位置及周邊環(huán)境2.1項(xiàng)目地理位置狀況及周邊區(qū)域環(huán)境概況本酒店項(xiàng)目距離上海市中心12公里，位于北翟路，長寧路的延伸段與外環(huán)線，環(huán)西第1大道的交界處。項(xiàng)目北部和東北部環(huán)繞蘇州河且緊臨環(huán)境優(yōu)美的公園,南與北翟路相接,西與外環(huán)線相臨。具備得天獨(dú)厚的親水系、臨公園的環(huán)境優(yōu)勢。生態(tài)園區(qū)虹橋機(jī)楊延安西路虹橋交通樞紐北新涇IBP國際商務(wù)區(qū)內(nèi)環(huán)線市中心方向虹橋開

16、發(fā)區(qū)項(xiàng)目位置項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢與劣勢分析優(yōu) 勢劣 勢酒店做為工業(yè)園區(qū)開發(fā)計(jì)劃的一個(gè)重要部分，將因工業(yè)園活躍該地區(qū)并提升整個(gè)地區(qū)的號(hào)召力。毗鄰周邊工業(yè)區(qū)和虹橋國際機(jī)場。沿中環(huán)路方便可以到達(dá)城市的各個(gè)區(qū), 并通過其便利連接延安路和成都高速路。在城市西北部A20公路中段已形成交通樞紐。臨水為酒店提供一個(gè)特殊的環(huán)境因素。到上海的主要商業(yè)區(qū)(如外灘，南京路)距離比較遠(yuǎn)。目前該地區(qū)配套商業(yè)還處于低級(jí)和待開發(fā)階段。周邊建筑外觀老舊，擬建地點(diǎn)建筑孤立。 但是，隨著商務(wù)園區(qū)工程的實(shí)施，這些狀況將改變。結(jié)論: 擬建地點(diǎn)具備開發(fā)一個(gè)優(yōu)秀酒店的良好特征，這都基于一個(gè)預(yù)測，IBP發(fā)展商將繼續(xù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，總體規(guī)劃和園區(qū)將

17、不斷吸引來辦公租賃者，成為酒店的客源實(shí)體。相信酒店也一定寓意將伴隨工業(yè)園的成熟獲得諸多方便的同步收益，本項(xiàng)目所在位置2.2 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)酒店現(xiàn)狀項(xiàng)目酒店的地域特征,決定了其未來的基礎(chǔ)客源將來自虹橋,長寧地區(qū), 因此, 酒店競爭群體也將集中在這一區(qū)域內(nèi).經(jīng)初步調(diào)研,項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域目前共有酒店35家酒店 其中：五星級(jí)酒店4家：虹橋萬豪喜來登豪達(dá)揚(yáng)子江萬麗酒店上海千禧海鷗大酒店四星級(jí)酒店7家：紅橋賓館銀河賓館虹橋迎賓館虹橋大酒店銀星假日國航龍柏三星以下、經(jīng)濟(jì)型快捷酒店19家;酒店服務(wù)式公寓5家資料來源: 凱萊集團(tuán)信息資料庫與上海南京路,外灘區(qū)域酒店相比, 本區(qū)域內(nèi)酒店的地理位置大多集中在鬧市區(qū)域

18、, 分布相對(duì)集中, 設(shè)施設(shè)備的使用時(shí)間也相對(duì)較長, 季節(jié)抽樣促銷價(jià)格賣價(jià)也相對(duì)偏低. 這是由于當(dāng)?shù)厣袩o硬件齊全、設(shè)施先進(jìn)的高星級(jí)酒店產(chǎn)品而形成的區(qū)域狀況.3本項(xiàng)目所在地交通、運(yùn)輸狀況分析3.1項(xiàng)目距離機(jī)場、火車站公里/車程參照目的地車程(分鐘)虹橋機(jī)場10-15分鐘浦東機(jī)場50-80分鐘虹橋開發(fā)區(qū)10-15分鐘人民廣場30分鐘F1賽道50分鐘南京路30分鐘金融區(qū)35分鐘*參考車程視具體交通情況而定 資料來源:Horwath Asia Pacific3.2鐵路及航空年均客流量上海年度客流量統(tǒng)計(jì)(萬人次)年份年客流總數(shù)鐵路公路水路航空19995354290611265817412000569329

19、8012825398922001632432311508543104220027326351820465261236200372113391205252812402004808436622401570145120058454388224736041494資料來源:上海統(tǒng)計(jì)年鑒3.3項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)交通情況本項(xiàng)目交通十分便利，由鐵路客運(yùn)專線上?？傉?、航空港、滋懸浮機(jī)場快線、城市軌道交通、地面公共交通五大層次的虹橋交通樞紐組成。4本項(xiàng)目所在市區(qū)人口及勞動(dòng)力情況4.1項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)戶籍人口數(shù)量及增減比例人口情況：根據(jù)人口及勞動(dòng)力情況調(diào)查，全區(qū)戶籍人口截 止2005年為 1360.26萬人，比上年末增長0.58

20、%。其中項(xiàng)目所在區(qū)2005年勞動(dòng)力平均工資26823元。4.2項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)居民年平均收入及年平均消費(fèi)水平對(duì)比項(xiàng) 目20042005農(nóng)民人均純收入73378342城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2595426677全市居民人均消費(fèi)支出(元)項(xiàng) 目20042005農(nóng)村63297265城鎮(zhèn)1263113773資料來源:上海統(tǒng)計(jì)年鑒2005年人均消費(fèi)支出較2004年同比增長9.04，已實(shí)現(xiàn)連續(xù)7年保持增長率超過5，這一良好勢頭充分證明項(xiàng)目所在地區(qū)的良好商業(yè)前景和穩(wěn)步發(fā)展的消費(fèi)趨向。5項(xiàng)目所在地旅游狀況分析5.1旅游業(yè)狀況及未來發(fā)展形勢在2010年到來前的5年中，上海將憑借舉辦世博會(huì)的歷史機(jī)遇，把上海的旅游業(yè)打造成

21、申城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主體產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力型產(chǎn)業(yè)。據(jù)悉，為了實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略新定位，到2010年，上海計(jì)劃實(shí)現(xiàn)旅游總收入3300億元人民幣，接待入境游客超過900萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入87億美元，爭取使旅游業(yè)增加值占上海GDP的9.5%，將上海初步建成“世界著名旅游城市”。未來上海旅游行業(yè)的發(fā)展趨勢將本著中心城區(qū)旅游要向都市觀光產(chǎn)品和“旅游特色街區(qū)”發(fā)展，市郊旅游要向休閑度假基地方向進(jìn)軍，充分發(fā)揮旅游的社會(huì)功能，重點(diǎn)扶持和發(fā)展申城農(nóng)業(yè)旅游，為此新近發(fā)布了上海鄉(xiāng)村集聚旅游發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃，年內(nèi)首先實(shí)現(xiàn)百萬人次游市郊，到2008年達(dá)到2000萬人次游郊區(qū)的目標(biāo)。5.2酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 上海市現(xiàn)有各類

22、星級(jí)酒店320家，客房總數(shù)5.23萬間（套）。以2005年為例，上海接待入境旅游人數(shù)由2002年的272萬人次增長到400萬人次，如按每人次住宿兩夜計(jì)，2005年上海接待入境旅游者的客房需求為800萬間夜，比2002年增加約256萬間夜。預(yù)計(jì)在未來五年間，2008年北京奧運(yùn)會(huì)和2010年上海世博會(huì)的市場推動(dòng)下，上海的高檔客房需求將面臨較大的上升空間，特別是三星級(jí)以上的高檔酒店投資額大，技術(shù)及管理水平要求高，而這正是酒店投資商抓住這次機(jī)遇，獲得可觀的投資回報(bào)的良好市場契機(jī)。因此，隨著上海高檔酒店業(yè)市場的看好，上海越來越成為國際酒店管理集團(tuán)進(jìn)入中國的“橋頭堡”。同時(shí)，上海良好的投資環(huán)境及旅游市場也

23、吸引了越來越多的國內(nèi)外客商及游人。受上海日趨升溫的旅游及酒店業(yè)吸引，目前已有多家國內(nèi)外知名酒店集團(tuán)紛紛宣布在上海增資，全球16個(gè)著名的國際酒店管理集團(tuán)如今已悉數(shù)入滬。據(jù)數(shù)據(jù)顯示：2005年上海全市320家星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)的利潤，有一半集中在近30家由國際管理集團(tuán)經(jīng)營的飯店；這近30家飯店人均年利潤達(dá)257萬元人民幣，是其它飯店平均水平的9倍多。這一系列的數(shù)字不斷鼓舞著國際酒店管理集團(tuán)進(jìn)入中國上海的步伐。5.3客源分析2006年111月旅游入境人數(shù)對(duì)比2006年111月旅游入境人數(shù)停留天數(shù)對(duì)比 年度累計(jì)與2005年度同比增長%總計(jì)56037086.3過夜人數(shù)42478984.94外國人3655731

24、5.67香港同胞285468-2.77澳門同胞15152-3.86臺(tái)灣同胞2915474.5資料來源:上海統(tǒng)計(jì)年鑒2006年111月入境旅游人數(shù)來源細(xì)分2006年1-11月入境旅游人數(shù)來源細(xì)分 (單位：人)月 份總 計(jì)亞 洲歐 洲美 洲其 他50389401737393113715611355091028882一月20004813249931410288217318二月402578146729872328416184456三月41697917002611975111551711685四月508546157349117236115414118547五月4916621537151150841103

25、91112472六月467540151866107930104240103504七月4460031469811017759837698871八月45570315241710272499552101010九月475884159831105930102403107720十月543775172426121879121652127818十一月630222193554126205154982155481資料來源:上海統(tǒng)計(jì)年鑒2006年111月入境旅游客源分析表明：過夜游客人數(shù)： 約424.8萬人次歐美及外國客 ： 約365.5萬人次港澳同胞： 約30萬人次臺(tái)灣同胞： 約29萬人次以上數(shù)據(jù)較2005年同期

26、增長6.3%，這一增長勢頭自1999年開始保持至今，且步伐仍在加快。從這一角度可以體現(xiàn)上海旅游產(chǎn)業(yè)客源市場的良好前景。2006年1-11月接待國際旅游者人數(shù)項(xiàng) 目2005年2006年過夜人數(shù)(人)人天數(shù)(人天)過夜人數(shù)(人)人天數(shù)(人天)合 計(jì)402989342478981.外國人34595381017511365573111332764.臺(tái)灣同胞27900077500029154710495693.港澳同胞3093559685483006101019835資料來源:上海統(tǒng)計(jì)年鑒2005-2006 年接待國際旅游者人數(shù)對(duì)比(圖表)20052006年接待國際旅游者人天數(shù)對(duì)比(圖表)5.4旅游經(jīng)濟(jì)

27、分析代表年份國際旅游外匯收入增減分析2005年本市國際旅游外匯收入36.08億美元，同比增長 16.8%。2006年本市預(yù)計(jì)外匯收入將突破40億美元，同比增長幅度繼續(xù)保持在10以上。代表年份旅游業(yè)收入構(gòu)成情況分析根據(jù)對(duì)旅游行業(yè)中旅行社、星級(jí)飯店、旅游景區(qū)、旅游車船公司等旅游企業(yè)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì),2005年總體情況，上海市旅游企業(yè)年?duì)I業(yè)收入達(dá)330億元。其中：旅行社共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入132.43 億元，比上年增長22.37%。2005年星級(jí)飯店共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入194.47億元，比上年增長17.44%。地區(qū)旅游市場20002005年接待過夜旅游人數(shù)(單位：人)20002001200220042005來滬國際

28、旅游者人數(shù)(萬人次)181.40204.26272.53491.92571.35 外國人 139.14146.97210.66339.11452.27港澳同胞17.6220.6223.0348.9548.59臺(tái)灣同胞19.8831.9933.5671.7570.49國內(nèi)旅游者來滬人數(shù)(萬人次)64338255876185059012 外省市來滬旅游人數(shù)(萬人次)51776470679763466805 本市市民在本地旅游人數(shù)(萬人次)12561785196421592207平均每日到滬旅游者流量(萬人次)18.12 23.18 24.75 24.65 26.26 來滬旅游者平均逗留天數(shù)(天/人

29、)3.923.873.613.503.50同比增長率(%)15.85%27.9%6.8%-0.4%6.5%資料來源:上海統(tǒng)計(jì)年鑒6周邊市場同級(jí)/同類酒店競爭對(duì)手經(jīng)營狀況分析(詳見個(gè)案調(diào)研資料,信息來源:凱萊集團(tuán)信息資料庫)萬豪虹橋酒店酒店2000年9月開業(yè)星級(jí)電落地點(diǎn)長寧區(qū)虹橋路2270號(hào)報(bào)價(jià)RMB 管理公司萬豪國際集團(tuán)管理企業(yè)性質(zhì)外資酒店企業(yè)傳政編碼200336結(jié)算RMB 地理交通距市中心/公里數(shù) 11.0 公里 距虹橋機(jī)場 2.5 公里 距火車站距離 13.0 公里 ) 距開發(fā)區(qū) 2.5 公里距浦東機(jī)場 60.0 公里 停車位數(shù) 15

30、0個(gè) 客房 315間 （8層）項(xiàng)目 面積(套內(nèi)建筑面積m2) 門市價(jià) 折扣價(jià) 豪華房 35 2656 658高級(jí)豪華 35 2905 1035行政豪華 35 3320 1380行政套房 65 4150 2490豪華/貴賓套房 90 4980 3486總統(tǒng)套房 180 24900 19900餐飲餐廳性質(zhì)：數(shù)量 餐飲風(fēng)格大堂酒吧 1 點(diǎn)心、午茶、雞尾酒萬豪咖啡廳 1 隨意餐點(diǎn)萬豪軒 1 中餐冠軍吧 1 將美酒、佳肴和氛圍完美融合曼哈頓扒房 1 美國風(fēng)味的牛扒、排骨和海鮮魚翅撈飯 1 粵/港菜娛樂/康體設(shè)施 室內(nèi)游泳池，網(wǎng)球場，室內(nèi)高爾夫，健身中心，瑜珈館，桑拿， 蒸汽浴，按摩浴池服務(wù)設(shè)施24小時(shí)客

31、房送餐服務(wù)，洗衣服務(wù)，禮賓部，禮品店，報(bào)亭租車服務(wù)臺(tái)，航班服務(wù)臺(tái)，迷你超市，花房配套設(shè)施(下面劃線的部分為本酒店不具備的配套設(shè)施)會(huì)議設(shè)施 面積m2 可容座位數(shù)(人) 一號(hào)會(huì)議廳 174 98六號(hào)會(huì)議廳 211 110宴會(huì)設(shè)施萬豪殿 745 600天幕廳 260 150一號(hào)宴會(huì)廳 248 170二號(hào)宴會(huì)廳 248 170三號(hào)宴會(huì)廳 248 170會(huì)議服務(wù)和設(shè)備電腦，寬帶上網(wǎng)，會(huì)議音響系統(tǒng)，投影儀，視頻/電話會(huì)議商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心，計(jì)算機(jī)，復(fù)印，傳真，郵寄信箋，秘書服務(wù) 客房設(shè)施可提供嬰兒床，客房保險(xiǎn)箱，熨斗和熨衣板，吹風(fēng)機(jī)浴袍，免費(fèi)贈(zèng)送客房咖啡，迷你酒吧，電冰箱，遙控電視，空調(diào)系統(tǒng)，有線/衛(wèi)星電

32、視，所有新聞?lì)l道，語音留言信箱，國際互聯(lián)網(wǎng)及電子郵件接口，電子鑰匙系統(tǒng)，設(shè)有臺(tái)燈的辦公桌，報(bào)紙派送（星期一至星期五），DDD電話，IDD電話揚(yáng)子江萬麗酒店酒店2001年10月開業(yè)星級(jí)電話21-62750000座落地點(diǎn)開寧區(qū)延安西路2099號(hào)報(bào)價(jià)RMB 管理公司萬豪國際集團(tuán)管理企業(yè)性質(zhì)外商投資企業(yè)傳真21-62750750 郵政編碼200336結(jié)算RMB地理交通距市中心/公里數(shù) 7.5 公里 距機(jī)場/公里數(shù) 8.0 公里 距火車站距離 12.0 公里 ) 虹橋開發(fā)區(qū) 1.0 公里 停車位數(shù)量 50 個(gè) 客房 544間 （34層）項(xiàng)目 面積(套內(nèi)建筑面積m2) 門市價(jià) 折扣價(jià) 豪華房 30 265

33、0 575高級(jí)豪華 30 2750 863行政豪華 30 3350 1150行政套房 60 4560 2736豪華/貴賓套房 85 5380 4081總統(tǒng)套 120 12450 9960餐飲餐廳性質(zhì)：數(shù)量 餐飲風(fēng)格滿福樓 1 粵菜翠竹小館 1 傳統(tǒng)上海及粵式面點(diǎn)、粥類霞日式壽司吧 1 日本美食拉斐爾意大利餐廳 1 商務(wù)宴請(qǐng)萬麗咖啡廳 1 亞洲/歐式風(fēng)味自助及零點(diǎn)庫 雪茄吧 1 特色雞尾酒及雪茄娛樂/康體設(shè)施 室內(nèi)游泳池，網(wǎng)球場，室內(nèi)高爾夫，健身中心，瑜珈館，桑拿，蒸汽浴，水療中心，按摩浴池，緩跑徑，池壁球,臺(tái)球,按摩服務(wù)設(shè)施機(jī)票服務(wù),租車服務(wù),前臺(tái)保險(xiǎn)箱,禮品店,報(bào)亭,禮賓部,洗衣服務(wù),24小

34、時(shí)客房送餐服務(wù),迷你超市,花房,大堂寬帶上網(wǎng)配套設(shè)施(下面劃線的部分為本酒店不具備的配套設(shè)施)會(huì)議設(shè)施 面積m2 可容座位數(shù)(人) 會(huì)議室1 39 10會(huì)議室2 42 12會(huì)議室3 70 22紫羅蘭0 .23 10宴會(huì)設(shè)施白玉蘭+郁金香 68 25-60向日葵+康乃馨 62 20-25牡丹+蓮花 130 35-70翡翠廳 113 28-50明珠廳 30 10-20碧玉廳 440 50-400碧濤廳 230 30-150碧華殿 670 320-500會(huì)議服務(wù)和設(shè)備電腦,寬帶上網(wǎng),會(huì)議音響系統(tǒng),投影儀,視頻/電話會(huì)議商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心,計(jì)算機(jī),復(fù)印,傳真,郵寄信箋,秘書服務(wù) 客房設(shè)施可提供嬰兒床,客

35、房保險(xiǎn)箱,熨斗和熨衣板,吹風(fēng)機(jī),浴袍,遙控電視,空調(diào)系統(tǒng),60多種衛(wèi)星電視頻道,所有新聞?lì)l道,語音留言信箱,寬帶上網(wǎng),人性化的工作區(qū)域,DDD電話,IDD電話 喜來登豪達(dá)酒店酒店1992年開業(yè)星級(jí)電落地點(diǎn)上海長寧區(qū) 遵義南路5號(hào)報(bào)價(jià)RMB管理公司喜來登酒店集團(tuán)企業(yè)性質(zhì)外商投資企業(yè)傳政編碼200336結(jié)算RMB地理交通距市中心/公里數(shù) 7.5公里 距機(jī)場/公里數(shù) 6.0公里 距火車站距離 10.0公里 ) 停車位數(shù)量 30 個(gè) 客房 496間 （27層）項(xiàng)目 面積(套內(nèi)建筑面積m2) 門市價(jià) 折扣價(jià) 豪華房 30 2444 690高級(jí)豪華

36、60 2444 886行政豪華 30 3060 1377行政套房 65 3978 2784豪華/貴賓套房 95 16048 9628總統(tǒng)套 115 18888 13220餐飲餐廳性質(zhì)：數(shù)量 餐飲風(fēng)格咖啡廳 1 歐陸式自助早餐及中西餐點(diǎn)吉而喜酒吧 1 英式酒吧(各種進(jìn)口啤酒)中餐廳 1 粵菜及上海本邦菜日式餐廳 1 各式日本料理自助餐廳 1 中西合璧菜肴意式餐廳 1 意大利烹飪書房吧 1 飲品,雪茄娛樂/康體設(shè)施 室內(nèi)游泳池，溫水游泳池，室內(nèi)高爾夫，店內(nèi)健身中心，瑜珈館，水療中心，桑拿，蒸汽浴，桌球，乒乓球，按摩浴池，美容服務(wù)設(shè)施自動(dòng)取款機(jī)，嬰兒看護(hù)服務(wù)，禮賓服務(wù)，干洗/洗衣，花房， 外幣兌換，

37、禮品店，迷你超市，報(bào)刊欄，客房送餐服務(wù)，前臺(tái)保險(xiǎn)箱，擦鞋，機(jī)票票臺(tái)，租車柜臺(tái)，旅游柜臺(tái)，訂票服務(wù)配套設(shè)施(下面劃線的部分為本酒店不具備的配套設(shè)施)會(huì)議設(shè)施 面積m2 可容座位數(shù)(人) 南中國廳 80 12董事會(huì)議廳 50 15行政會(huì)議廳 84 18-30商務(wù)會(huì)議室 1-5 50 6-8宴會(huì)設(shè)施太平洋大宴會(huì)廳 830 280-900太平洋A廳或C廳 290 70-250大宴會(huì)廳B廳 250 50-200太平洋A廳+B廳或B廳+C廳 540 120-400大西洋廳 160 30-40大西洋東廳或西廳 80 20-30地中海廳 160 30-40地中海東廳或西廳 80 20-30珊瑚廳 88 15-

38、22會(huì)議服務(wù)和設(shè)備手提電腦/個(gè)人電腦，寬帶上網(wǎng) 多功能會(huì)議音響系統(tǒng)，附帶錄音服務(wù)架空電腦投影儀/幻燈片放映機(jī)視頻/電話會(huì)議，室內(nèi)同聲傳譯設(shè)備商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心 復(fù)印 郵寄信箋 秘書服務(wù) 豪華轎車服務(wù)客房內(nèi)連接寬帶互聯(lián)網(wǎng)傳真?zhèn)€人電腦租賃打印機(jī)客房設(shè)施保險(xiǎn)箱,小酒吧,彩電,直撥電話,留言系統(tǒng),遙控臺(tái),鬧鐘,沐浴用品,浴袍,吹風(fēng)機(jī),健康稱,咖啡茶具上海千禧海鷗大酒店酒店2006年10月開業(yè)星級(jí)電落地點(diǎn)上海長寧區(qū)延安西路2588號(hào)報(bào)價(jià)RMB管理公司美千禧酒店及度假酒店集團(tuán)企業(yè)性質(zhì)外商投資企業(yè)傳真021- 6295 1390 郵政編碼201103結(jié)算RMB地理交通距市中心/公里

39、數(shù) 10 公里 距機(jī)場/公里數(shù) 6 公里 距火車站距離 8 公里 ) 停車位數(shù)量 96 個(gè) 客房 369間 （13層）項(xiàng)目 面積(套內(nèi)建筑面積m2) 門市價(jià) 折扣價(jià) 豪華房 40 2530 863高級(jí)豪華 40 2530 1035行政豪華 40 3450 2171豪華/貴賓套房 60 行政套房 80 06年10月新開業(yè)酒店總統(tǒng)套 200 部分客房營業(yè)餐飲餐廳性質(zhì)：數(shù)量 餐飲風(fēng)格歐咖啡 1 西式烹飪及燒烤翠湖大堂酒吧 1 巧力克自助點(diǎn)心,各式雞尾酒餅屋 1 咖啡，蛋糕，甜品七色光中餐廳 1 港式粵菜，上海本幫菜等TKNY 燒烤吧 1 融合了東西方美味的扒房娛樂/康體設(shè)施 室內(nèi)游泳池，網(wǎng)球場，模擬

40、高爾夫球場，健身室，SPA，桑拿浴室，蒸汽浴室，按摩，美容美發(fā)，兒童設(shè)施服務(wù)設(shè)施外幣兌換服務(wù)，票務(wù)服務(wù)，洗衣服務(wù)，殘疾人客房，出租車停車場， 酒店公共區(qū)域、會(huì)議室及餐廳提供無線上網(wǎng)，客房送餐服務(wù)，安全保險(xiǎn)箱，殘障人士設(shè)施配套設(shè)施(下面劃線的部分為本酒店不具備的配套設(shè)施)會(huì)議設(shè)施 面積m2 可容座位數(shù)(人) 多功能廳1-5 67 30會(huì)議室1-4 15 10宴會(huì)設(shè)施海納廳 345 200天和廳 345 200會(huì)議服務(wù)和設(shè)備電腦,寬帶上網(wǎng),會(huì)議音響系統(tǒng),投影儀,視頻/電話會(huì)議商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心，會(huì)議室，秘書服務(wù)，傳真服務(wù)，影印服務(wù)，電腦及傳真中心，服務(wù)辦公室 (供特殊采訪及會(huì)議使用)客房設(shè)施空調(diào),鬧

41、鐘,瓶裝飲用水,單獨(dú)的溫控器,客房內(nèi)保險(xiǎn)箱,空調(diào)控制面板,客房小酒吧,免費(fèi)送至客房的晨報(bào),浴袍,吹風(fēng)機(jī),人體秤,有線電視頻道,衛(wèi)星電視,行政樓所有客房配備數(shù)字電腦一體機(jī)冰箱等上海虹橋賓館酒店1988年開業(yè)星級(jí)電落地點(diǎn)上海長寧區(qū)延安西路2000號(hào)報(bào)價(jià) RMB 管理公司錦江國際集團(tuán)管理企業(yè)性質(zhì)內(nèi)資企業(yè)傳政編碼200051結(jié)算 RMB 地理交通距市中心/公里數(shù) 7公里 距機(jī)場/公里數(shù) 7公里 距火車站距離 8公里 停車位數(shù)量 55個(gè) 客房 627間 （30層）項(xiàng)目 面積(套內(nèi)建筑面積m2) 門市價(jià) 折扣價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)房 28 1725 498高級(jí)房

42、28 1898 498豪華房 30 2185 538套房 60 3450 1500豪華/貴賓套房 110 4500 3800餐飲餐廳性質(zhì)：數(shù)量 餐飲風(fēng)格中餐廳 ） 3 自助/中式菜/北京菜/本邦菜日本餐廳 1 日本燒烤韓式餐廳 1 韓國燒烤娛樂/康體設(shè)施 室內(nèi)游泳池，溫水游泳池，保齡球，店內(nèi)健身中心，水療中心，桑拿，蒸汽浴，桌球，乒乓球，夜總會(huì)，小劇院，按摩，按摩，美容美發(fā)，KTV，兒童設(shè)施服務(wù)設(shè)施自動(dòng)取款機(jī)，嬰兒看護(hù)服務(wù)，禮賓服務(wù)，干洗/洗衣，花房， 外幣兌換，禮品店，迷你超市，報(bào)刊欄，客房送餐服務(wù)，擦鞋，前臺(tái)保險(xiǎn)箱，機(jī)票票臺(tái)，租車柜臺(tái)，旅游柜臺(tái)，訂票服務(wù)配套設(shè)施(下面劃線的部分為本酒店不具

43、備的配套設(shè)施)會(huì)議設(shè)施 面積m2 可容座位數(shù)(人) 牡丹廳 70 15 貴賓廳A 和 貴賓廳B（分別） 40 15 貴賓廳C 60 20貴賓廳D 60 30 宴會(huì)設(shè)施嘉慶堂 720 600 玫瑰廳 150 100會(huì)議服務(wù)和設(shè)備手提電腦/個(gè)人電腦，寬帶上網(wǎng) 多功能會(huì)議音響系統(tǒng)，附帶錄音服務(wù)架空電腦投影儀/幻燈片放映機(jī)視頻/電話會(huì)議，室內(nèi)同聲傳譯設(shè)備商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心 復(fù)印 郵寄信箋 秘書服務(wù) 豪華轎車服務(wù)客房內(nèi)連接寬帶互聯(lián)網(wǎng)傳真?zhèn)€人電腦租賃打印機(jī)客房設(shè)施衛(wèi)星電視、閉路電視、小型酒吧及溫度調(diào)節(jié)器節(jié)設(shè)施，電子辦公室和國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，私人的本地語音號(hào)碼和傳真號(hào)碼，直接使用internet接入和瀏覽服務(wù)

44、銀河賓館酒店1990年開業(yè)星級(jí)電落地點(diǎn)上海長寧區(qū)中山西路888號(hào)報(bào)價(jià) RMB管理公司錦江國際集團(tuán)管理企業(yè)性質(zhì)內(nèi)資企業(yè)傳政編碼200051結(jié)算 RMB地理交通距市中心/公里數(shù) 7公里 距機(jī)場/公里數(shù) 7公里 距火車站距離 9公里 ) 停車位數(shù)量 90個(gè) 客房 666間 （35層）項(xiàng)目 面積(套內(nèi)建筑面積m2) 門市價(jià) 折扣價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)房 22 1610 498高級(jí)房 26 1610 498豪華房 26 1840 598套房 40 3000 1200行政豪華間 28 3000 1200行政套 45 3750 1500豪華/貴賓套房 50 4800

45、 1800餐飲餐廳性質(zhì)：數(shù)量 餐飲風(fēng)格中餐廳 ） 2 海派菜/港式菜西餐廳 3 西餐/西點(diǎn)中西餐 1 中西餐結(jié)合日本餐廳 1 日本料理韓式餐廳 1 韓國料理酒吧 1 地中海酒吧娛樂/康體設(shè)施 保齡球，健身中心，桑拿，蒸汽浴，夜總會(huì)，美容美發(fā)，按摩浴池客人服務(wù)自動(dòng)取款機(jī)，嬰兒看護(hù)服務(wù)，禮賓服務(wù)，干洗/洗衣，花房， 外幣兌換，禮品店，迷你超市，報(bào)刊欄，客房送餐服務(wù)，擦鞋， 前臺(tái)保險(xiǎn)箱，機(jī)票票臺(tái)，租車柜臺(tái)，旅游柜臺(tái)配套設(shè)施(下面劃線的部分為本酒店不具備的配套設(shè)施)會(huì)議設(shè)施 面積m2 可容座位數(shù)(人) 三樓會(huì)議廳 250 200辰星廳 116 100熒星廳 174 120鎮(zhèn)星廳 89 60太陽廳 54

46、 20 宴會(huì)設(shè)施宴會(huì)廳 300 250宴會(huì)廳 300 250宴會(huì)廳 300 200會(huì)議服務(wù)和設(shè)備寬帶上網(wǎng)，錄像/數(shù)據(jù)投影儀，多功能會(huì)議音響系統(tǒng)，附帶錄音服務(wù)，架空電腦投影儀/幻燈片放映機(jī)，視頻/電話會(huì)議，室內(nèi)同聲傳譯系統(tǒng)商務(wù)服務(wù)商務(wù)中心，復(fù)印，郵寄信箋，客房內(nèi)連接寬帶互聯(lián)網(wǎng)，行政樓層 傳真，個(gè)人電腦客房配備打印機(jī)，秘書服務(wù)，豪華轎車服務(wù)客房服務(wù)空調(diào),鬧鐘,瓶裝飲用水,單獨(dú)的溫控器,客房內(nèi)保險(xiǎn)箱,空調(diào)控制面板,客房小酒吧,免費(fèi)送至客房的晨報(bào),浴袍,吹風(fēng)機(jī),人體秤,有線電視頻道,衛(wèi)星電視,行政樓所有客房配備數(shù)字電腦一體機(jī)冰箱等6.1 競爭對(duì)手酒店配套服務(wù)設(shè)施對(duì)比 酒店名稱 設(shè)施種類萬豪虹橋揚(yáng)子江萬

47、麗喜來登豪達(dá)千禧海鷗虹橋賓館銀河賓館室內(nèi)游泳池室外游泳池網(wǎng)球場室內(nèi)高爾夫壁球保齡球健身房瑜珈館水療中心溫泉桑拿蒸汽浴日光浴英式美式桌球乒乓房花房卡拉OK/夜總會(huì)夜總會(huì)/舞廳小劇院按摩美容美發(fā)按摩浴池網(wǎng)吧/書吧兒童游戲場迷你超市資料來源：凱萊集團(tuán)信息資料庫6.2 競爭對(duì)手酒店餐飲設(shè)施種類對(duì)比 酒店名稱 餐飲種類虹橋萬豪揚(yáng)子江萬麗喜來登豪達(dá)千禧海鷗虹橋賓館銀河賓館中餐地方菜宮廷菜官府菜中餐包房民族風(fēng)味餐廳西餐廳咖啡廳自助餐廳糕餅店酒吧紅酒吧雪茄吧啤酒屋大堂酒吧大堂酒廊行政酒廊快餐廳日本料理韓國料理泰國餐廳印度尼西亞餐廳越南餐廳意大利餐廳法國餐廳德國餐廳主題餐廳燒烤餐廳扒房客房送餐外賣服務(wù)資料來源：

48、凱萊集團(tuán)信息資料庫6.3 競爭對(duì)手酒店宴會(huì)設(shè)施對(duì)比酒店名稱會(huì)議設(shè)施虹橋萬豪揚(yáng)子江萬麗喜來登豪達(dá)千禧海鷗虹橋賓館銀河賓館大宴會(huì)廳面積600670830345600600舉架5.5m4m6.1m6m6m6.5m可容納人數(shù)450550700280500500可拆分為會(huì)議廳345333會(huì)議廳數(shù)量636936會(huì)議廳平均面積1503590674030會(huì)議廳平均容納人數(shù)502030352015會(huì)議接待容量750610880870560590資料來源：凱萊集團(tuán)信息資料庫6.4 競爭對(duì)手酒店淡季抽樣房價(jià)對(duì)比酒店名稱 五星級(jí)四星級(jí)客房類型萬豪虹橋揚(yáng)子江萬麗喜來登豪達(dá)千禧海鷗虹橋賓館銀河賓館標(biāo)準(zhǔn)房門市價(jià)格15001

49、610房間報(bào)價(jià)498498高級(jí)房門市價(jià)格255015501610房間報(bào)價(jià)498498豪華房門市價(jià)格265626502720253019001840房間報(bào)價(jià)658575690863538598高級(jí)豪華房門市價(jià)格290527052890253019501940房間報(bào)價(jià)10358638861035960980行政豪華房門市價(jià)格33203350306034502070房間報(bào)價(jià)1380115013882171980行政套房新酒店客房部分開業(yè)門市價(jià)格41504560397855002645房間報(bào)價(jià)2490260027881500豪華套房門市價(jià)格4980538018888房間報(bào)價(jià)348040889628總統(tǒng)

50、套房1800門市價(jià)格249001245024548房間報(bào)價(jià)19900996013200客房總數(shù)316544496369521650開業(yè)/掛牌時(shí)間2000年20011992年2006年1988年1990年資料來源：凱萊集團(tuán)信息資料庫6.5 2006年長寧區(qū)四、五星級(jí)酒店年度平均房價(jià)對(duì)比 酒店名稱開業(yè)/掛牌時(shí)間酒店星級(jí)客房總數(shù)年度平均房價(jià)($)萬豪虹橋2000年5316US$130.00揚(yáng)子江萬麗2001年5544US$120.00喜來登豪達(dá)1992年5496US$145.00千禧海鷗2006年5369US$123.00五星級(jí)酒店平均值US$130.00虹橋賓館1988年4621US$85.00銀

51、河賓館1990年4650US$90.00四星級(jí)酒店平均值US$87.50*注:為方便對(duì)比,以上數(shù)據(jù)為近似取整值 信息來源: 凱萊集團(tuán)信息資料庫6.6 2006年長寧區(qū)四、五星級(jí)酒店年度平均出租率對(duì)比酒店名稱開業(yè)/掛牌時(shí)間酒店星級(jí)客房總數(shù)年度平均出租率(%)萬豪虹橋2000年531685%揚(yáng)子江萬麗2001年554480%喜來登豪達(dá)1992年549684%千禧海鷗2006年5369無（2006年10月開業(yè)）五星級(jí)酒店平均值83%虹橋賓館1988年462183%銀河賓館1990年465086%四星級(jí)酒店平均值85%*注:為方便對(duì)比,以上數(shù)據(jù)為近似取整值 信息來源: 凱萊集團(tuán)信息資料庫6.7 200

52、6年長寧區(qū)四、五星級(jí)酒店年度客房平均營業(yè)收入對(duì)比酒店名稱客房平均營業(yè)收入對(duì)比萬豪虹橋US$106.25揚(yáng)子江萬麗US$92.00喜來登豪達(dá)US$117.60千禧海鷗US$95.40五星級(jí)酒店平均值US$102.81虹橋賓館US$70.55銀河賓館US$77.40四星級(jí)酒店平均值US$73.94 信息來源: 凱萊集團(tuán)信息資料庫通過以上競爭對(duì)手對(duì)比分析，得出以下結(jié)論：抽樣酒店出租率狀況與酒店客房保有量有著明顯的聯(lián)系。酒店客房總數(shù)越多，出租率抽樣越低。例如虹橋萬豪與揚(yáng)子江萬麗的客房總數(shù)和出租率對(duì)比結(jié)果。抽樣酒店的設(shè)施、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)越高，經(jīng)營狀況越好。 例如揚(yáng)子江萬麗與喜來登豪達(dá)的價(jià)格和出租率對(duì)比。虹橋地

53、區(qū)的酒店年平均出租率普遍高于80，從一個(gè)側(cè)面證明了本地區(qū)普遍存在的客源潛力。抽樣價(jià)格顯示五星級(jí)酒店主流客房在淡季均采用低于門市價(jià)3折的價(jià)格進(jìn)行促銷，證明了外資酒店經(jīng)營策略的靈活性。 抽樣調(diào)查的四、五星級(jí)主流客房的淡季促銷價(jià)格接近，五星級(jí)酒店在淡季可以覆蓋四星級(jí)酒店客源做為市場補(bǔ)充。宴會(huì)設(shè)施,大多數(shù)酒店都具備約600平方米以上可拆分宴會(huì)設(shè)施功能。餐飲狀況，均具有三個(gè)以上餐廳，至少一個(gè)異國風(fēng)味餐廳。配套娛樂設(shè)施: 配套齊全,但項(xiàng)目地域商務(wù)酒店居多,缺少以度假型產(chǎn)品為特色的酒店。二. 市場定位、吸納目標(biāo)、功能定位及管理模式定位建議1酒店項(xiàng)目整體市場定位建議1.1項(xiàng)目定位依據(jù)市場調(diào)研資料為前提，針對(duì)項(xiàng)

54、目區(qū)域配套酒店的空缺目前虹橋國際商務(wù)園內(nèi)尚無高星級(jí)酒店，針對(duì)商務(wù)旅行者的住宿、休閑設(shè)施呈現(xiàn)市場空白；結(jié)合本項(xiàng)目地理位置、充分利用資源環(huán)境及商務(wù)氛圍項(xiàng)目所在IBP周邊地塊商住情況良好，項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)氛圍已成熟；開發(fā)區(qū)內(nèi)缺乏大型會(huì)議場所和多功能宴會(huì)、會(huì)議設(shè)施、缺少餐飲，娛樂及休閑場所，同時(shí)，區(qū)域內(nèi)企業(yè)宴請(qǐng)、會(huì)議，家庭休閑等消費(fèi)需求缺乏硬件設(shè)施精良、地理位置優(yōu)越并能夠提供高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的具有特色經(jīng)營理念的餐飲、休閑、娛樂的全方位綜合休閑服務(wù)場所；做為臨近虹橋機(jī)場和A20公路交通樞紐的重要區(qū)域，項(xiàng)目臨近蘇州河，生態(tài)公園，酒店優(yōu)越的地理位置是市區(qū)西部旅游休閑、自駕車休閑客源短途旅行和休閑的首選場所。綜合考慮地

55、域特點(diǎn)及人文及生活習(xí)慣對(duì)于配套設(shè)施，盡量考慮綜合地域及文化為背景，特色經(jīng)營。有特色、有亮點(diǎn)、有市場。參考國家五星級(jí)酒店硬件設(shè)施評(píng)星級(jí)規(guī)范既融匯國家星級(jí)酒店規(guī)定的高檔硬件設(shè)施，并以完善的娛樂休閑配套,加之國際標(biāo)準(zhǔn)化管理理念。定位思路超前和預(yù)留可持續(xù)發(fā)展的空間定位超前，設(shè)計(jì)超前，選材超前，管理理念超前，使酒店在未來10年甚至更長久的時(shí)間內(nèi)立于不敗之地。消費(fèi)客人的感受及日后管理的規(guī)范需求對(duì)于客人舒適的，溫馨的，高雅的酒店,客人享受到的是親情化、家居化，人性化服務(wù)；對(duì)于酒店高效運(yùn)作管理基礎(chǔ),有利能源和成本控制,便于維護(hù)保養(yǎng)，方便更新?lián)Q代；業(yè)主投資與回報(bào)收益的平衡最佳方案基于上述我們認(rèn)為，目前及未來項(xiàng)目

56、地塊酒店市場呈當(dāng)?shù)乜瞻?，一旦抓住這一契機(jī)，建設(shè)一間頂級(jí)的、綜合的，兼商務(wù)、會(huì)議，休閑、景觀于一身，既能夠?yàn)轫?xiàng)目區(qū)域客戶提供全方位綜合服務(wù)的場所，又能針對(duì)市區(qū)方向輻射區(qū)域吸引客源，必將在上海西部近郊的同行業(yè)內(nèi)獨(dú)樹一幟，引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐姆?wù)企業(yè)新的發(fā)展方向。1.2酒店項(xiàng)目整體星級(jí)與產(chǎn)品定位建議五星級(jí) 城市度假酒店。突出以商務(wù)客人為基礎(chǔ)，配以度假型酒店娛樂休閑特色五星級(jí)酒店硬件設(shè)施，突出完善的商務(wù)配套和會(huì)議多功能以及休閑度假娛樂設(shè)施建筑主體突出度假風(fēng)格,歐式裝修設(shè)計(jì)獨(dú)具匠心，融中、西方及地域文化設(shè)計(jì)經(jīng)典于一體，注重園林景觀、水景及燈光烘托國際標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)酒店管理公司管理，突出品牌，彰顯提升酒店的品質(zhì)1.3

57、酒店項(xiàng)目市場定位身份與尊貴的標(biāo)志項(xiàng)目酒店定位為成功人士、都市新貴和商務(wù)人士的社交中心。物超所值享受的標(biāo)志項(xiàng)目酒店定位為具備一流設(shè)施檔次服務(wù)質(zhì)量的首選。地域特色酒店的標(biāo)志項(xiàng)目酒店定位為長寧區(qū)和上海西區(qū)蘇州河畔唯一的懷舊與時(shí)尚酒店潮流的引領(lǐng)者。大型高檔宴會(huì)與娛樂休閑相結(jié)合的高檔場所標(biāo)志項(xiàng)目酒店定位為虹橋開發(fā)區(qū)乃至上海市內(nèi)高檔會(huì)議、宴會(huì)、休閑需求的承接者。2. 酒店客源目標(biāo)定位2.1 目標(biāo)客源的分析從地理位置上對(duì)比，項(xiàng)目酒店位置處于尚無高星級(jí)酒店的具備得天獨(dú)厚的客源優(yōu)勢，這一優(yōu)勢體現(xiàn)在項(xiàng)目酒店可以具備絕對(duì)的客源吸納優(yōu)先權(quán)。項(xiàng)目經(jīng)營活動(dòng)未來的潛在競爭對(duì)手主要集中在延安西路，這些酒店的商務(wù)客源主體就是開

58、發(fā)區(qū)商務(wù)客人。目標(biāo)客戶以國際五星級(jí)的管理標(biāo)準(zhǔn)和硬件設(shè)施為先決條件，以接待國內(nèi)外高級(jí)商務(wù)散客為主，地方政府、企業(yè)各類會(huì)議/展覽市場為輔。積極接納開發(fā)區(qū)各公司客源及與之協(xié)作的客源。積極開拓網(wǎng)絡(luò)訂房市場和長住客戶市場，適當(dāng)接待國內(nèi)外高端旅游團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目區(qū)域以外周邊城市會(huì)議及度假客源市場。酒店目標(biāo)客源定位受未來經(jīng)濟(jì)走勢、周邊環(huán)境變化、未來城市規(guī)劃、消費(fèi)需求變化等多種因素影響，因此，客源定位是針對(duì)某一特定時(shí)期經(jīng)營方針制定的動(dòng)態(tài)參考。在此，我們僅就酒店開業(yè)初期(初期客源定位)和正常經(jīng)營期(遠(yuǎn)期客源定位)兩個(gè)時(shí)段的客源定位進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測，此預(yù)測包括但不限于如下客源種類：2.2 初期客源定位開發(fā)區(qū)商務(wù)散客需求狀況

59、：上海市場的公司需求強(qiáng)，增長前景樂觀目前中國進(jìn)入WTO及內(nèi)地在國際金融環(huán)境的形象不斷改善和活躍，至使國際公司充滿信心。上海做為中國經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的中心，將繼續(xù)鞏固自己的角色。上海正將自己建設(shè)成“MUST-VISIT”目的地。做為國際商務(wù)在亞洲的一個(gè)重要橋頭堡，伴隨而來的是大量增加的國際商務(wù)人士組織的考察旅行、實(shí)地訪問、合作會(huì)議和商務(wù)洽談等等，進(jìn)而產(chǎn)生出大量的酒店市場需求。 上海正在成為國際和地區(qū)商務(wù)進(jìn)入這一區(qū)域市場的門戶，尤其當(dāng)其顯著地改善了公路，鐵路和航空等交通設(shè)施。從上海到杭州修建的150公里磁懸浮鐵路計(jì)劃在2010年竣工，旅程時(shí)間從約3小時(shí)縮短到27分鐘。在過去的幾年里，上海商務(wù)辦公市場有顯著

60、成長，國際A級(jí)辦公樓占有率達(dá)到了90至95。在2006年第一季度，上海的一流辦公市場的租賃價(jià)格持續(xù)盤升。在未來的2到3年，隨著城市金融業(yè)發(fā)展，上海辦公市場將會(huì)繼續(xù)迅猛增長。 依靠以上經(jīng)濟(jì)、商務(wù)、交通的發(fā)展趨勢，在很大程度上為開發(fā)區(qū)提供部分客源支持的基礎(chǔ)之一。與此同時(shí)長寧區(qū)也形成多家外資進(jìn)駐的商務(wù)辦公區(qū)。 目前，項(xiàng)目所在國際工業(yè)園內(nèi)，入住商戶主要為大中型企業(yè)，單 體規(guī)模均在1萬平方米以上，未來商務(wù)企業(yè)預(yù)計(jì)達(dá)到100萬平方米建筑總量，屆時(shí)將有5萬人在開發(fā)區(qū)內(nèi)辦公，并且這一總量隨著市內(nèi)公司企業(yè)謀求較低租金而向郊區(qū)外遷，開發(fā)區(qū)商住公司的不斷增加而不斷增長。針對(duì)五星級(jí)酒店的消費(fèi)群體，開發(fā)區(qū)內(nèi)的商務(wù)客源中