房地產住宅金融知識

1、第八章 住宅(zhzhi)金融金融很重要，是現(xiàn)代經濟(jngj)的核心鄧小平共二十二頁8.1 住宅金融的相關(xinggun)概念與基本原理8.1.1金融與金融業(yè)1.金融的概念金融：貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關的一切經濟活動(hu dng)。金融機構與金融市場共同構成了金融業(yè)。BP271T8-1共二十二頁2.金融業(yè)的作用籌集和分配資金，促進企業(yè)改善經營管理發(fā)行貨幣、組織結算，促進市場經濟順暢運行迅速反映國民經濟運轉狀況，為國家的宏觀經濟(hn un jn j)決策提供依據靈活運用相關的經濟杠桿，參與宏觀經濟調控共二十二頁8.1.2 房地產金融1.特點具有擔保的作用具有較高的風險性與

2、效益率政策約束性較強2.房地產金融市場一級市場二級市場3.發(fā)展(fzhn)房地產金融的意義增加房地產的資金投入，促進房地產業(yè)的有序發(fā)展提高居民的支付能力調整銀行的信貸結構，優(yōu)化資產質量共二十二頁8.1.3 住宅(zhzhi)金融1.住宅金融信用政府信用商業(yè)信用銀行信用2. 住宅金融組織普通商業(yè)銀行專業(yè)性金融組織：住房儲蓄銀行、房地產抵押銀行等政策性金融組織：住房公積金管理中心其他金融組織：保險公司、擔保機構等共二十二頁3.住宅金融市場一級市場二級市場4. 面向單位的住宅融資渠道財政撥款申請房地產開發(fā)基金銀行信貸發(fā)行房地產證券預收款應付款合資建房5.面向個人的住宅融資渠道商業(yè)性住宅抵押貸款住房(

3、zhfng)公積金貸款住房儲蓄貸款合作建房集資建房典當共二十二頁8.2 住宅抵押(dy)貸款8.2.1住房抵押貸款的基本概念1.抵押與抵押貸款（擔保之王）不動產-一切具有交換價值的財產貸款合同首付款還款期限（不超過30年）貸款條件分期付款貸款成數提前貸款（風險(fngxin)）拖欠還款取消抵押贖回權共二十二頁1. 抵押貸款的特點安全保障性高現(xiàn)實責任心強抵押貸款的政府干預性較多2. 抵押貸款的利率(ll)融資成本管理成本違約幾率利率調整通貨膨脹因素共二十二頁4.抵押(dy)貸款的還款方式一次性清償法等額付息法等額還款法（優(yōu)缺點比較）等本還款法（優(yōu)缺點比較）等額累進還款法氣球式還款法5. 抵押貸款

4、的還款周期月供雙周供6.抵押貸款與通貨膨脹共二十二頁8.2.2 住宅抵押貸款的類型1.按照貸款性質劃分(hu fn)商業(yè)性抵押貸款政策性抵押貸款組合性抵押貸款儲蓄性抵押貸款2. 按照貸款利率劃分固定利率抵押貸款分段固定利率抵押貸款浮動利率抵押貸款可轉換利率抵押貸款共二十二頁8.2.2 住宅抵押貸款的類型3.按照還款額劃分固定(gdng)還款額抵押貸款價格水平調整抵押貸款4. 按照抵押時序劃分初次抵押貸款二次抵押貸款再交易抵押貸款5. 按貸款用途劃分商品房抵押貸款二手房抵押貸款家居消費貸款6.其他類型直貸式抵押貸款（超前按揭）接力式抵押貸款循環(huán)式抵押貸款共二十二頁7. 住宅轉按揭主要在二手房交易

5、時用，BP292案例(n l)8. 住宅再抵押BP293案例對本金的再抵押對首付款的再抵押對房產增值部分的再抵押共二十二頁政府(zhngf)再度抑制炒樓 二套房貸首付或提至50%18日，住建部部長姜偉新表示，在繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費的同時，更加嚴格二套房信貸管理，嚴格二套房認定標準(biozhn)，抑制投資和投機性購房 共二十二頁由“抑制”房價到“遏制”房價，雖是一字之差，卻讓普通購房者看到了政府打壓房價的決心。那么，對于該政策，購房者如何看待？對此，中廣網近日發(fā)起網絡調查(dio ch)，截至今天上午10點，共有2536人參與。房價調控政策由“抑制”到“遏制”的轉變，讓購房者從瘋狂

6、“搶房”狀態(tài)中冷靜下來。本報聯(lián)合搜房網調查顯示，七成多購房者表示將推遲購房計劃。超五成購房者看跌樓市預期 共二十二頁有多少城市將賣地所得建設(jinsh)保障性住房？ 共二十二頁近年來，城市建設蓬勃發(fā)展，房地產業(yè)開發(fā)方興未艾，城市拆遷已經成為城市建設面臨的難度最高、強度最大的工作之一。在拆遷中，由于安置或者補償不到位，由此也產生了一系列的社會問題。一些本來居者有其屋的居民，在政府拆遷后失去了安身之所。本來足夠全家人居住的房屋，在拆遷后得到的安置房卻讓全家人無法容身，等等。由拆遷產生的問題，已經成為影響城市居民生活質量的重要因素，也成為影響社會和諧的一個重要原因。這些問題的產生，一方面是開發(fā)商為

7、了賺取更多的利潤，盡量壓制補償。另一方面，也與政府有關。在城市拆遷中，政府扮演的不是服務、協(xié)調的角色，而是變成了開發(fā)商的“助手”。由于政府與開發(fā)商利益(ly)休戚相關，所以，被拆遷戶的利益(ly)空間受到了壓制。為了維護自身的利益(ly)，爭取更多的合理的補償，一些拆遷戶對拆遷進行了抗爭，由此也產生了所謂的上訪戶、“釘子戶”。共二十二頁?？顚Ｓ檬钦Ｓ玫男g語。按理來說，拆遷賣地所得，應該用在安置居民上，去建設保障性住房，解決(jiju)居民的住房問題。然而，有多少城市能夠將賣地所得用于建設保障性住房呢？而政府將土地出讓金首先用于建設保障性住房，是理所應當的。假如全國城市都這樣做，我們的住房問

8、題還會這么緊張嗎？低收入群體還會為住房問題發(fā)愁嗎？更重要的是，有了這么多的保障性住房沖擊，商品房市場還會那么炙手可熱嗎？房價還會居高不下嗎？ 共二十二頁央視：房價將不會瘋狂上漲(shngzhng) 買房時機可延后 遏制部分城市房價過快上漲，中央短時間內連下四道“金牌”，最新的一道“金牌”直指開發(fā)商囤地、炒地。 12月17日，財政部等5部門出臺，進一步加強土地出讓收支管理的通知：要求地方政府必須將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，開發(fā)商拿地，分期繳納全部土地出讓價款期限，原則上不得超過一年。首次繳款比例不得低于全部出讓款的50%。通知規(guī)定：要嚴格按照規(guī)定，將土地出讓凈收益(shuy)的10%

9、，用于補充城市廉租住房保障資金，同時確保足額支付征地和拆遷補償支出，補助被征地農民社會保障支出。共二十二頁12月7日閉幕的中央(zhngyng)經濟工作會議中提出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。12月9日，國務院常務會議決定對營業(yè)稅優(yōu)惠政策進行調整，將個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，只在抑制房地產市場的投機行為。12月14日，國務院常務會議決定，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，提出要繼續(xù)綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。措施包括：增加普通商品住房的有效供給，抑制投資投機性購房，加強市場監(jiān)管，大規(guī)模推進保

10、障性安居工程建設，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，這些措施被媒體稱之為“國四條”。共二十二頁效果(xiogu)取決于地方政府的執(zhí)行力從2008年到2007年，一直是一邊是中央政府在調控，另外一邊是房價在瘋漲，為什么呢？因為地方政府和房價當中有種種這樣的關系，比如說新華每日電訊其實他也評論也說，說遏制高房價關鍵在于地方擯棄土地財政。海峽導報他對一個消費者的采訪特別有意思，消費者說，“你看，一到調控房價的這種政策吧，就很難執(zhí)行，一到推動房價上漲的這種政策吧，地方政府都會加倍執(zhí)行。”這透露一個什么呢？就是說很多其實普通的市民對房地產的一些政策他出現(xiàn)了不信任，為什

11、么不信任呢？除了那個動力不足以外(ywi)，還有一個就是現(xiàn)有的很多政策，執(zhí)行并沒有到位，比如說房地產的非常知名的評論員牛刀，他在博客里邊就明確地說，說土地兩年不開發(fā)，就無償收回，這個政策是有的吧，但是現(xiàn)在有多少被收回了呢？我看到一個統(tǒng)計。共二十二頁12個城市里邊，2003年到2009年，有超過一半的這個土地，它現(xiàn)在沒有進入市場，甚至有30%的根本就沒有開發(fā)，你收回(shu hu)了嗎？沒有收回(shu hu)。接下來我們要做的一個非常重要的一個問題就是說，要增加地方政府在執(zhí)行上的一個動力，同時對現(xiàn)有的一些政策要增加他們必須執(zhí)行的這樣的一些壓力。共二十二頁內容摘要第八章 住宅金融。金融：貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關的一切經濟活動。增加房地產的資金投入，促進房地產業(yè)(fn d chn y)的有序發(fā)展。那么，對于該政策，購房者如何看待。房價調控政策由“抑制”到“遏制”的轉變，讓購房者從瘋狂“搶房”狀態(tài)中冷靜下來。在拆遷中，由于安置或者補償