宜昌某項目定位報告

1、宜昌恒大唐家灣項目定位報告項目所屬城市概況（一）城市地位宜昌，古稱夷陵，位于長江上中游節(jié)點處；是中部地區(qū)的重要交通樞紐城市，長江航線、3條鐵路、5條高速貫穿轄區(qū)。三峽大壩，葛洲壩等水電設(shè)施是轄區(qū)經(jīng)濟的有力支撐。綜合實力多年連續(xù)位居湖北第二位。由于特殊的經(jīng)濟地理區(qū)位，也被稱為湖北省域副中心城市；城市總?cè)丝?15萬人，國土面積2.1萬平方公里，市區(qū)面積4249平方公里，截至目前市區(qū)戶籍人口180萬人.宜昌同時，2016年國務(wù)院發(fā)文，將大力支持將宜昌、蕪湖、贛州、岳陽等建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，延伸產(chǎn)業(yè)和服務(wù)鏈，形成帶動區(qū)域發(fā)展的增長節(jié)點，宜昌將借助水利水電城市，大力進(jìn)行綠色旅游化城

2、市的轉(zhuǎn)型，并建設(shè)成中部的區(qū)域性中心城市，隨著城市量級的提升，宜昌的城市吸附力也隨之加強。（二）城市經(jīng)濟發(fā)展1.宜昌市GDP生產(chǎn)總值情況2016年宜昌市GDP生產(chǎn)總值為3709.36億元，在湖北省各縣市排第2名，僅次于武漢市。2、宜昌市人均GDP情況2016年宜昌市人均GDP為90142元，在湖北省各縣市排名第2名。從宜昌市人均GDP來看，近年來一直保持全省第二名，且每年均保持穩(wěn)定的增長速度。3、2015-2016宜昌市固定資產(chǎn)投資情況從2015-2016宜昌市固定資產(chǎn)投資情況來看，市場投資培育較好，且相對穩(wěn)定。4.宜昌市零售消費力情況從近兩年的宜昌市零售消費情況來看，宜昌市消費力穩(wěn)定增長，市民

3、可支配收入相對穩(wěn)定。(三)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1.宜昌市產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀2016年宜昌市全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3709.36億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值398.89億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值2122.74億元；第三產(chǎn)業(yè)增加值1187.73億元。第一、二、三產(chǎn)業(yè)比重10.8:57.2:32.0。城市支柱產(chǎn)業(yè)及發(fā)展情況：工業(yè)四大千億產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值4452.1億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值80.6%，其中精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值1748.6億元，增長12.0%；食品生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值1825.8億元，增長19.0%；先進(jìn)裝備制造產(chǎn)業(yè)（不含軍工企業(yè)數(shù)據(jù)）完成產(chǎn)值784.6億元，增長11.3%；新材料產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值714.4億元，增長1

4、9.8%。工業(yè)四大千億產(chǎn)業(yè)增加值增長13.0%，其中精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)增加值增長13.1%；食品生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)增加值增長16.0%；新材料產(chǎn)業(yè)增加值增長19.0%；先進(jìn)裝備制造產(chǎn)業(yè)增加值增長11.0%。商業(yè): 全年社會消費品零售總額1089.47億元，比上年增長13.0%，高于全省增幅0.7個百分點。分地域看，城鎮(zhèn)市場消費品零售額934.99億元，增長12.9%；鄉(xiāng)村市場消費品零售額154.49億元，增長13.3%。分行業(yè)看，批發(fā)業(yè)和零售業(yè)零售額925.05億元，增長13.1%；住宿和餐飲業(yè)零售額164.43億元，增長12.0%。全年實現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額30.86億美元，比上年增長14.5%。其中，出口

5、額26.91億美元，增長19.3%；進(jìn)口額3.95億美元，下降10.4%。四大出口基地產(chǎn)品共出口19.74億美元，增長14.3%，占全市出口總額的64.0%。其中：機電及裝備制造業(yè)基地出口5.02億美元，增長18.5%；化工產(chǎn)品基地出口10.64億美元，增長21.7%；醫(yī)藥基地出口1.55億美元，下降90.3%；農(nóng)產(chǎn)品基地出口2.53億美元，下降5.5%。金融業(yè)：全年實現(xiàn)地方財政總收入422.64億元，比上年增長19.2%。公共財政預(yù)算收入339.10億元，增長24.9%，高于全省增幅7.8個百分點。全市稅收收入200.00億元，增長10.2%，其中改征增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等主要稅種

6、分別增長19.8%、8.0%和3.4%；企業(yè)所得稅和個人所得稅分別下降10.9%和2.2%。全年公共財政預(yù)算支出540.58億元，增長22.1%。其中公共安全支出、教育支出、社會保障和就業(yè)支出、醫(yī)療衛(wèi)生與計劃生育支出、農(nóng)林水事務(wù)支出分別增長33.4%、27.1%、38.9%、43.8%和7.6%。2.宜昌市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)規(guī)劃湖北宜昌市第十三個五年規(guī)劃綱要提出 “十三五”時期是我市加快建設(shè)現(xiàn)代化特大城市的關(guān)鍵時期、推進(jìn)落實“四個全面”戰(zhàn)略部署的重要時期；大力借助宜昌市的水利水電，發(fā)展新經(jīng)濟新業(yè)態(tài)，推進(jìn)信息化與產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，進(jìn)行綠色旅游化城市的轉(zhuǎn)型，并建設(shè)中區(qū)域性中心城市，提升城市量級，加強城市吸附力。

7、時間第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2013年335.951693.77788.352014年351.561857.56923.092015年370.311986.411028.082016年398.892122.741187.732013-2016年宜昌市三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)小結(jié)：從目前的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)來看，宜昌依然依托于以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)，但從近4年的數(shù)據(jù)來看，宜昌市正在向以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，依托于宜昌市獨有的水利水電資源，建設(shè)開發(fā)綠色可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟。(四)人口及收入2016年宜昌市常住人口為411.5萬，在湖北省各縣市排第5名。2016年宜昌市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為29735元，在

8、湖北省縣市排名第2名。 (五)城市規(guī)劃系發(fā)展1.市區(qū)所轄行政區(qū)域：全市現(xiàn)轄宜昌市轄5縣（ HYPERLINK /doc/5511327-5747077.html t _blank 遠(yuǎn)安縣、 HYPERLINK /doc/372848-394889.html t _blank 興山縣、 HYPERLINK /doc/5341338-5576781.html t _blank 秭歸縣、 HYPERLINK /doc/503060-532666.html t _blank 長陽土家族自治縣、 HYPERLINK /doc/5377466-5613598.html t _blank 五峰土家族自治縣）

9、3個縣級市（ HYPERLINK /doc/1694609-1791807.html t _blank 宜都市、 HYPERLINK /doc/5781370-5994152.html t _blank 當(dāng)陽市、 HYPERLINK /doc/5258237-5491771.html t _blank 枝江市）5區(qū)（ HYPERLINK /doc/5330634-5565808.html t _blank 夷陵區(qū)、 HYPERLINK /doc/8719900-9042436.html t _blank 西陵區(qū)、 HYPERLINK /doc/5775491-5988267.html t _b

10、lank 伍家崗區(qū)、 HYPERLINK /doc/218673-231345.html t _blank 點軍區(qū)、 HYPERLINK /doc/5754479-5967240.html t _blank 猇亭區(qū)），總面積4249平方公里。2.城市格局和規(guī)劃發(fā)展：宜昌市城市發(fā)展規(guī)劃：宜昌市目前依托老城區(qū)，未來的城市建設(shè)規(guī)劃主要遵循“東拓、西進(jìn)、北聯(lián)、南展”的戰(zhàn)略方針，依托長江為發(fā)展主軸，打造“一帶、多廊、十片、多中心”，構(gòu)建五大產(chǎn)業(yè)板塊，推進(jìn)產(chǎn)城共融；城東片區(qū)、東站片區(qū)、沙唐石板片區(qū)、奧體中心片區(qū)、五龍卷橋河片區(qū)建設(shè)全面推進(jìn)；以至喜長江大橋、點軍大道、東山大道BRT、峽州大道為代表的市政基礎(chǔ)

11、設(shè)施正加快建成，宜昌“內(nèi)中外三級”快速環(huán)網(wǎng)建設(shè)初見成效，年內(nèi)將實現(xiàn)內(nèi)環(huán)閉合；以奧體中心、規(guī)劃館、博物館等一大批文教衛(wèi)體公共服務(wù)設(shè)施項目相繼落成，宜昌城市功能進(jìn)一步完善；宜昌市主城區(qū)格局為西陵區(qū)及伍家崗區(qū)，隨著城市不斷的拓展政府目前著力打造宜昌城東人文政務(wù)中心、江南點軍奧體中心及依托葛洲壩、三峽大壩打造的旅游集散中心；本項目所在區(qū)域為宜昌市政府重點進(jìn)行“北聯(lián)”的重要區(qū)域，是宜昌的北大門。(六)城市概況小結(jié)城市地位：三線城市，排名湖北第二，擁有較多的景觀資源，著名的水利水電之都，未來將建設(shè)成中部的區(qū)域核心城市；城市經(jīng)濟：2016年GDP生產(chǎn)總值約3709.36億元，經(jīng)濟增速穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展類型正在向

12、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：目前主要依托于第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)），從城市發(fā)展的戰(zhàn)略方針及近年來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，正在逐步轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)；人口及收入：宜昌市常住人口180萬人.趨于穩(wěn)定，居民人均可支配收入增長穩(wěn)定，整體水平處于全省上游水平；區(qū)域規(guī)劃：城市發(fā)展規(guī)劃遵循“東拓、西進(jìn)、北聯(lián)、南展”原則，各區(qū)域規(guī)劃明顯。項目概況及現(xiàn)狀（一）項目經(jīng)濟技術(shù)指數(shù)：（1）總用地面積：870.5畝，其中首期地塊193.7畝。（2）首期地塊建筑面積：24萬（3）首期地塊容積率：1.86（4）用地性質(zhì)：商住用地（5）商住比：28:72（6）建筑密度25%綠地率30%（二）項目所在位置概述：恒大帝景車距8.2km項目位于湖北省宜昌市

13、西陵區(qū)唐家灣，四至：西至三峽快速路、東南至發(fā)展大道、東北至唐家灣路、北至黃家灣公園（規(guī)劃）；距宜昌市政府車程10km，距西陵區(qū)政府車程7.2km，距主商業(yè)中心（三峽大學(xué)）車程3.6km，距副商業(yè)中心（夷陵廣場）車程7.8km，距宜昌恒大綠洲車程6.7km，距宜昌恒大帝景8.2km。（三）項目四至、現(xiàn)狀及周邊未來發(fā)展概況：（1）項目周邊未來發(fā)展情況項目北面12項目西面4項目東面3項目南面1項目西面項目周邊情況地塊現(xiàn)狀：本地塊基本為凈地，地下無軍用光纜，無溫泉，但地塊內(nèi)種植了大量的樹苗，從目前來看本地塊周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施有待完善。項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場情況（一）宜昌市宏觀市場情況1.2016年宜昌房

14、地產(chǎn)供求關(guān)系分析：從2016年房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系來看，全年供應(yīng)量達(dá)到298萬方，整個2016年去化率達(dá)80%，成交套數(shù)29628套。同比2015年，每個月成交都能保持600套的同比增量。9-12月成交1.4萬套，占比全年總量的50%！2.2016年宜昌市月度成交情況分析：從2016年月度成交情況來看，2016年下半年常規(guī)的金九銀十旺季，為全年的成交峰值，且從全年的成交趨勢來看，處于平穩(wěn)上升的趨勢。1月至12月，10月成交量最高，單月成交4139套；其次是9月單月成交均在3191套左右。3.2016年月度成交價格分析：2016年宜昌房地產(chǎn)住宅成交均價5359元/，且從整體走勢來看，經(jīng)過1-2月

15、的短期下降后，全年銷售均價呈現(xiàn)上升的趨勢，同比2015年，2016年宜昌住宅銷售均價上漲512元/。4.2016年宜昌市各區(qū)域成交情況分析：2016年，伍家區(qū)住宅成交1.39萬套，其次是夷陵區(qū)，全年成交5286套，位居第二！西陵區(qū)、點軍區(qū)和西陵開發(fā)區(qū)起頭并進(jìn)；從各區(qū)域的成交情況來看，伍家崗仍是宜昌的房地產(chǎn)開發(fā)熱土。小結(jié)：從宜昌市2016年房地產(chǎn)市場來看，在整體均價體現(xiàn)上，相比2015年宜昌市場，2016年成交量達(dá)到29628套，且均價相對2015年上漲約512元/；相對處于平穩(wěn)上升的趨勢，同時項目所處的西陵區(qū)，因是宜昌市的核心城區(qū)，市政、生活、景觀等配套相對較為成熟，在沒有太多開發(fā)項目的情況下

16、，從2016年1-12月的成交走勢來看，供應(yīng)不足，市場機會較大。宜昌微觀市場情況目前宜昌市房地產(chǎn)市場，共分為4大板塊，而且從四大板塊來看，與宜昌市政府對城市規(guī)劃建設(shè)的政策導(dǎo)向相一致，其中4大板塊的具體情況如下：夷陵區(qū)發(fā)展大道板塊：該片區(qū)是宜昌開發(fā)周期相對較長的一個房地產(chǎn)發(fā)展板塊，從目前來看，居住氛圍相對較為成熟，且區(qū)域內(nèi)除恒大綠洲外，無品牌開發(fā)商，該區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品類型為高層住宅、洋房以及少量別墅，價格區(qū)間4900-6500元/。城東板塊：宜昌城東板塊為宜昌市政府重點打造的人文居住新區(qū)及政府中心，依托政府目前大力發(fā)展城東片區(qū)的政策紅利，開發(fā)項目較多，典型項目宜昌恒大帝景、恒大山水城、宜化巴黎香頌，

17、供應(yīng)產(chǎn)品為層住宅、洋房以及少量別墅，價格區(qū)間5500-9000元/。沿江板塊：該區(qū)域為宜昌市發(fā)展相對較早的市場，目前開發(fā)項目相對較少，主要依托江景資源，打造宜昌沿江片區(qū)的豪宅區(qū)域，區(qū)域內(nèi)供應(yīng)較少，產(chǎn)品以高層住宅及少量別墅為主，典型項目江山多嬌、中建宜昌之星；價格區(qū)間8000-10000元/。點軍片區(qū)：點軍片區(qū)依托政府重點打造的“文體中心”，同時也是政府目前重點進(jìn)行開發(fā)的片區(qū)，依托政府政策紅利，開發(fā)熱度較高，產(chǎn)品以高層住宅、洋房、少量別墅為主，典型項目碧桂園、江南URD等；價格區(qū)間5200-7000元/。五、主要競爭項目調(diào)研1、重點競品項目分析序號樓盤名稱開盤時間占地面積（萬）容積率建筑面積（萬

18、）售價（元/）1弘洋拉菲小鎮(zhèn)20156.32.924.7住宅：5600元/別墅：11000元/2URD20165601.8465600元/3天璽20139.82.29368250元/4保利時代201611.23.3367050元/5碧桂園御園2015102.19277000元/區(qū)域重點樓盤弘洋拉菲小鎮(zhèn)該項目距離本案較近，項目在產(chǎn)品規(guī)劃上以高層住宅+別墅的產(chǎn)品為主，吸引區(qū)域內(nèi)的終端置業(yè)客戶，高層住宅銷售均價約5600元/，洋房：11000元/。樓盤名稱弘洋拉菲小鎮(zhèn)開盤日期2015年項目地址西陵二路延伸段與東山四路交匯處開發(fā)商宜昌 HYPERLINK /company/2616152730_201

19、40721110936.htm t _blank 弘洋地產(chǎn)核心配套中小學(xué)：明珠小學(xué)、二十五中（十六中附屬）、天問國際學(xué)校幼稚園：桃花嶺幼兒園（平湖園區(qū)）綜合商場：華潤蔬果、水悅城、易中家居建材市場、金東山商圈銀行：建設(shè)銀行小區(qū)內(nèi)部配套：國際雙語幼兒園物業(yè)類型高層、別墅在售產(chǎn)品114-132高層總體量總建筑面積24.7萬方，小區(qū)總戶數(shù)1852個。 交房期2017年3月交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率2.9綠化率30%銷售價格住宅：5600元/別墅：11000元/銷售政策近期動態(tài) HYPERLINK / t _blank 弘洋拉菲小鎮(zhèn)2#樓新品5月加推，103、128大三房敬請期待128三室兩廳二衛(wèi)戶型為三房設(shè)

20、置，有部分贈送面積，戶型設(shè)計上存在一定缺陷。弘洋拉菲小鎮(zhèn)物業(yè)類型戶型面積（）戶數(shù)去化去化率備注別墅四室兩廳一衛(wèi)2165454100%別墅售罄住宅2號樓5月下旬加推五室兩廳一衛(wèi)248高層三室兩廳一衛(wèi)1031287458%三室兩廳二衛(wèi)1281288667%住宅合計25621484%區(qū)域重點樓盤江南URD該項目打造為宜昌江南片區(qū)的高端項目，在產(chǎn)品類型上主要以高層住宅及入門級別墅產(chǎn)品為主，開盤時間為2016年12月，其依托江南奧體中心及至喜長江大橋，提升其項目價值；目前高層在售均價5600元/。樓盤名稱江南URD開盤日期2016年10月28日項目地址點軍區(qū)江南URD商業(yè)街江南大道開發(fā)商 HYPERLI

21、NK /company/2615182838_20160512141614.htm t /house/2615182838/_blank 宜昌江南文化旅游實業(yè)發(fā)展有限公司核心配套教育：宜昌市點軍小學(xué)、外國語學(xué)校、點軍一中、宜昌市一中，社區(qū)內(nèi)配套有國際雙語9班幼兒園等優(yōu)質(zhì)教育資源；醫(yī)療：中心醫(yī)院江南分院、峽州醫(yī)院；文娛：宜昌奧體中心、卷橋河濕地公園、磨基山森林公園。物業(yè)類型高層、別墅在售產(chǎn)品95-115平米戶型少量在售總體量首期建筑面積46萬方交房期2019年6月交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率1.8綠化率37.5%銷售價格5600元/銷售政策近期動態(tài)95-115平米戶型少量在售95兩室兩廳二衛(wèi)各個空間方正，

22、全明通透的戶型，居住舒適度較高。URD戶型面積（）戶數(shù)去化去化率備注兩室兩廳一衛(wèi)951206554.16%精裝交付三室兩廳一衛(wèi)1156060100%三室兩廳二衛(wèi)1257878100%四室兩廳二衛(wèi)1403636100%四室兩廳二衛(wèi)1703434100%32827383.23%區(qū)域重點樓盤華祥天璽該項目位于宜昌市西陵區(qū)核心地段，項目位置優(yōu)勢明顯，項目規(guī)劃產(chǎn)品為高層住宅及別墅產(chǎn)品，由于開發(fā)商的品牌問題，市場及客戶認(rèn)可度較低，在售的高層住宅產(chǎn)品均價約8250元/。樓盤名稱華祥天璽開盤日期2013年項目地址體育場路與西陵二路交匯處開發(fā)商 HYPERLINK /company/2616109038_201

23、11128103024.htm t _blank 湖北省華祥投資發(fā)展有限公司核心配套中小學(xué)：綠蘿路小學(xué)、鐵路壩小學(xué)、劉家大堰小學(xué)、二中幼稚園：世紀(jì)AAA幼兒園、童星幼兒園、劍橋中英文幼兒園綜合商場：CBD商業(yè)圈、大洋百貨、夷陵廣場商圈（國貿(mào)、商場、丹尼斯）、火車站商圈（卓越廣場）醫(yī)院：長江醫(yī)院、四零三醫(yī)院、葛洲壩中心醫(yī)院東山門診部、陽明眼科醫(yī)院郵局：東湖一路郵政支局、四零三郵政支局銀行：中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、招商銀行、三峽農(nóng)商銀行億級會所、恒溫泳池、網(wǎng)球場、2.8公里健康跑道物業(yè)類型高層、別墅在售產(chǎn)品高層住宅88-125總體量總建筑面積36萬方交房期2018年交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率2.29綠

24、化率31%銷售價格8250元/銷售政策近期動態(tài)項目在售產(chǎn)88-125，在售價格8250元/128三室兩廳二衛(wèi)戶型方正實用，有部分贈送空間，戶型公攤較小，客廳相對獨立，且開間較大華祥天璽戶型面積（）戶數(shù)去化去化率備注兩室兩廳一衛(wèi)881284737%在售的32號樓三室兩廳一衛(wèi)107645485%三室兩廳二衛(wèi)1256464100%25611846%區(qū)域重點樓盤保利時代該項目為保利進(jìn)駐宜昌的第一個項目，項目位于宜昌新進(jìn)商業(yè)核心水悅城附近，項目在宜昌市場上具有較高的知名度，主打產(chǎn)品為100左右的兩房及三房，近3個月，月均去化套數(shù)約50套/月，銷售均價7050元/。樓盤名稱保利時代開盤日期2015年項目地

25、址大連路和汕頭路交匯處開發(fā)商保利集團(tuán)核心配套商業(yè)：水悅城商圈、金東山大市場、平價超市、華潤蘇果、沃爾瑪、麥德龍、麥當(dāng)勞等。銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等。教育配套：三峽大學(xué)、宜昌市幼兒園、夷陵中學(xué)等。醫(yī)療：三甲醫(yī)院宜昌市第二人民醫(yī)院、社務(wù)醫(yī)務(wù)室，宜草堂大藥房、同濟堂、采之林大藥房等多家藥店。物業(yè)類型高層、商業(yè)在售產(chǎn)品84-125高層總體量總建筑面積36萬方，小區(qū)總戶數(shù)2640個。 交房期2018年交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率3.3綠化率30%銷售價格住宅：7050元/銷售政策近期動態(tài)84-125高層在售，均價7050元/116三室兩廳二衛(wèi)戶型為三房設(shè)置，純南向設(shè)置，戶型采光較好，但餐廳面積較小。保

26、利時代物業(yè)類型戶型面積（）戶數(shù)去化去化率備注高層二室兩廳一衛(wèi)841504530%三室兩廳一衛(wèi)931504530%三室兩廳二衛(wèi)1161365440%三室兩廳二衛(wèi)12513612995%住宅合計57227348%區(qū)域重點樓盤碧桂園御園該項目為碧桂園在宜昌打造的第二個項目，主力依托點軍區(qū)奧體中心及至喜長江大橋，打造點軍區(qū)的高端小區(qū)，項目自身優(yōu)勢除品牌優(yōu)勢外，園林景觀為重要優(yōu)勢，項目產(chǎn)品以高層住宅、洋房、別墅為主，項目品質(zhì)較高。樓盤名稱碧桂園御園開盤日期2014年項目地址宜昌市點軍大道16號開發(fā)商 HYPERLINK /company/2615182832_20160415171000.htm t /

27、house/2615182832/_blank 宜昌江南碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司核心配套學(xué)校：點軍小學(xué)、27中、宜昌一中幼兒園：苑區(qū)國際幼兒園綜合商場：CBD商業(yè)中心醫(yī)院：峽州醫(yī)院銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行其它：奧體中心、宜昌新一中、黨校、老年大學(xué)、青少年培訓(xùn)中心、婦女兒童活動中心、點軍區(qū)檢察院、點軍區(qū)消防中隊、科普活動中心、點軍地稅分局、點軍區(qū)政府、卷橋河濕地公園、峽州醫(yī)院已規(guī)劃待建。4000商業(yè)街、無邊際泳池物業(yè)類型高層、洋房、別墅在售產(chǎn)品105-267高層、洋房、別墅總體量總建筑面積27萬方，小區(qū)總戶數(shù)1036個。 交房期2018年交房標(biāo)準(zhǔn)精裝容積率2.19綠化率35%銷售價格住宅：7000元/

28、銷售政策近期動態(tài)105-267高層在售，均價7000元/105三室兩廳二衛(wèi)戶型方正實用，純南向設(shè)置，戶型采光較好，布局合理，有部分贈送面積。碧桂園御園物業(yè)類型戶型面積（）戶數(shù)去化去化率備注高層三室兩廳一衛(wèi)1051287357.03%三室兩廳二衛(wèi)129643859.38%洋房三室兩廳二衛(wèi)1673232100%四室兩廳二衛(wèi)2564242100%四室兩廳二衛(wèi)2713636100%住宅合計30222173.18%區(qū)域市場小結(jié)本案所在的西陵開發(fā)區(qū)片區(qū)，綜合市場情況來看，本案所在區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型相對較為豐富，涵蓋高層住宅、洋房及別墅，且所有項目基本打造高端置業(yè)群體，從去化情況來看，區(qū)域內(nèi)月均去化套數(shù)維持在4

29、0-60套左右，且從去化產(chǎn)品來看，100-130左右的三房產(chǎn)品去化情況較好，100以上的產(chǎn)品去化難度大且因前期規(guī)劃問題，現(xiàn)階段此類產(chǎn)品區(qū)域市場庫存量較大；別墅價格約11000元/；區(qū)域內(nèi)置業(yè)客戶主要以首次改善性客戶為主。未來主要供應(yīng)量情況六、項目優(yōu)劣勢分析1、項目優(yōu)勢（1）體量優(yōu)勢：項目體量較大，綜合優(yōu)勢較強，能夠通過自身的配套及規(guī)劃帶動區(qū)域發(fā)展。（2）產(chǎn)品優(yōu)勢：周邊知名開發(fā)商樓盤少，我司精裝修樓盤認(rèn)可度高；（3）品牌優(yōu)勢：恒大在宜昌已進(jìn)駐7年時間，在宜昌的品牌知名度較高，且在市場上具有良好的市場及客戶基數(shù)。（4）區(qū)域優(yōu)勢：本案所屬區(qū)域，規(guī)劃建設(shè)西陵二路延長線，將大大拉近項目與主城區(qū)CBD的距

30、離； 2、項目劣勢目前該區(qū)域市場認(rèn)可度較低，且生活配套相對較為匱乏；3、項目市場機會項目周邊無大型品牌開發(fā)商，且區(qū)域內(nèi)競爭項目較少。周邊項目為高端洋房項目，目前已售罄，本案具備打造高端項目的優(yōu)勢條件。項目威脅城市規(guī)劃導(dǎo)向向東，且項目所在區(qū)域規(guī)劃相對較少，市場認(rèn)可度較低。七、項目定位、戶型配比建議目前恒大在宜昌已開發(fā)建設(shè)3個項目（恒大綠洲、恒大帝景、恒大山水城），且與本地塊所屬同一區(qū)域內(nèi)已儲備另一開發(fā)用地。目前政府規(guī)劃西陵二路延長線至本地塊，若隨著建設(shè)通車，將大大縮短本案至CBD核心區(qū)域的距離；此外，本案所在區(qū)域作為宜昌政府重點規(guī)劃建設(shè)的“北聯(lián)”區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿薮螅揖湍壳皡^(qū)域環(huán)境來看，本案

31、位于西陵開發(fā)區(qū)的核心地段，未來生活配套及區(qū)域發(fā)展相對成熟，基于政府的區(qū)域規(guī)劃紅利；其次，本案臨近的弘洋拉菲小鎮(zhèn)，在產(chǎn)品打造上以入門級別墅為主，目前營造了相對較好的終端置業(yè)客戶群，有利于本案后期的發(fā)展，鑒于本案屬性特征，并配合恒大特有的園林環(huán)境、綜合配套，該地塊，具有打造帶動區(qū)域發(fā)展的綜合性項目，因此建議該項目定位為：宜昌恒大悅龍臺定位語： CBD中央生活區(qū)御湖豪宅（一）客群定位： 地緣類客戶主要為西陵區(qū)及小溪塔區(qū)域客戶為主，同時本案地塊距離葛洲壩老城區(qū)相對較近（葛洲壩區(qū)域目前無項目開發(fā)），具有一定的吸附力；該類客群地緣性情節(jié)較重，為區(qū)域內(nèi)原住民，具有一定的經(jīng)濟實力，對區(qū)域認(rèn)可度較高。 結(jié)合區(qū)域

32、內(nèi)客戶特征來看，本區(qū)域內(nèi)除地緣性客戶外，宜昌周邊縣市進(jìn)城置業(yè)群體，同時也成為本案主要目標(biāo)客群不可或缺的一部分。因該地塊位置原因，距離東山開發(fā)區(qū)較近，針對開發(fā)區(qū)內(nèi)拆遷的外溢客戶，有一定吸引，且該類客戶具有一定的經(jīng)濟實力。（二）產(chǎn)品規(guī)劃及戶型配比建議：1、物業(yè)類型建議結(jié)合項目地塊特征及周邊資源屬性來看，本地塊所屬區(qū)域物業(yè)特性來看，主要以高層住宅產(chǎn)品為主，并配有少量的社區(qū)底商及低密度產(chǎn)品，同時，結(jié)合區(qū)域目前培育的高端客戶群體（三峽企業(yè)總部基地別墅群，距離本案約2km,弘洋拉菲小鎮(zhèn)別墅群距離本案300米），及西陵區(qū)政府針對本案的政府規(guī)劃，本案具備打造高端富人區(qū)的優(yōu)勢條件；其次，項目在品牌形象上應(yīng)定位打

33、造CBD中央生活區(qū)，且能夠帶動區(qū)域發(fā)展的品牌項目，因此，建議本案物業(yè)類型主要以高層住宅+少量洋房+聯(lián)排別墅+高端商業(yè)配套為主。2、戶型配比建議首期住宅戶型配比建議結(jié)合項目地塊屬性、周邊配套及基于本案地段及資源優(yōu)勢，建議按以往快銷模式進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃，一方面是快速變現(xiàn)實現(xiàn)現(xiàn)金流；其次，從區(qū)域特征來看高層住宅去化速度相對較快，能夠快速滿足客戶需求；第三，結(jié)合區(qū)域市場產(chǎn)品去化情況來看，大部分項目配比有100以下的產(chǎn)品，但去化速度較慢，市場存量較大；因此，在依托區(qū)域規(guī)劃的紅利前提下，將本案產(chǎn)品規(guī)劃為高層住宅滿足剛需及剛改類客戶需求；洋房產(chǎn)品滿足終端置業(yè)類客戶需求。產(chǎn)品配比建議：結(jié)合2016年宜昌市各產(chǎn)品段

34、的供應(yīng)及去化情況來看，市場供應(yīng)80-100的剛需產(chǎn)品，從去化情況來看，速度較慢，市場接受度底，且存量較大；120-140及100-120的改善型產(chǎn)品，從供需關(guān)系來看，基本處于需大于供。（數(shù)據(jù)來源于克爾瑞）2016年80以下及80-100產(chǎn)品市場供應(yīng)量較大，但去化情況一般，市場存量較大；100-120產(chǎn)品供應(yīng)量為6513套，去化率超100%（部分存量去化），120-140產(chǎn)品供應(yīng)量達(dá)5358套，去化率超100%（部分存量去化）。（數(shù)據(jù)來源于克爾瑞）綜上所述，首先結(jié)合市場去化情況來看，80-100產(chǎn)品，有一定的市場需求；在恒大追求快速去化的戰(zhàn)略前提下，對于利潤要求較大，因此，在該類產(chǎn)品的配置上建議

35、合理控制，同時要體現(xiàn)項目的高端形象，從物業(yè)規(guī)劃及產(chǎn)品配比上與同區(qū)域恒大項目進(jìn)行差異化；因此，在結(jié)合恒大在宜昌的在售項目及區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品去化情況（具體如下）本案所在區(qū)域周邊典型項目戶型產(chǎn)品去化情況如下表：因此，結(jié)合宜昌市場各物業(yè)類型及產(chǎn)品面積段去化情況來看，80-100兩房產(chǎn)品區(qū)域市場供應(yīng)較大，但去化情況一般，有一定的剛需市場需求；100-120剛改類高層住宅產(chǎn)品市場去化情況較好，需求量較大；別墅類終端置業(yè)產(chǎn)品，區(qū)域供應(yīng)量不大，但從市場去化情況來看，去化較好。綜合考慮產(chǎn)品去化速度及利潤最大化，同時與本案所處同一區(qū)域的郭家灣地塊進(jìn)行產(chǎn)品進(jìn)行區(qū)分，避免因產(chǎn)品規(guī)劃引起內(nèi)部競爭；其次該地塊在符合容積率要求的前提下具備規(guī)劃洋房