關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋條文釋義

1、.：.；條文釋義2003版2003-5-11 9:13:39秦律師摘自：編輯：秦律師文字顯示大小選擇：【 HYPERLINK javascript:ChangeFont(16) 大 中 HYPERLINK javascript:ChangeFont(12) 小 】 條文釋義為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)、等相關(guān)法律，結(jié)合民事審問實(shí)際，制定本解釋。釋義：本條闡明了此司法解釋的法律根據(jù)，我們可以看到根據(jù)的都是全國(guó)人大制定的法律性規(guī)范文件，沒有一部是行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)或者規(guī)章，這闡明此解釋的制造者對(duì)部分行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性并不認(rèn)同，為了保證此解釋的合法性，作者只援用了相對(duì)來(lái)

2、說級(jí)別比較高的法律。另外，本人在此做一點(diǎn)常識(shí)性解釋，根據(jù)的規(guī)定，我國(guó)的規(guī)范性文件有法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、國(guó)務(wù)院部門規(guī)章和地方政府規(guī)章幾種，象建立部的就是部門規(guī)章。當(dāng)然最高人民法院今天發(fā)布的這個(gè)司法解釋不在此列，它是根據(jù)第三十三條的規(guī)定：“最高人民法院對(duì)于在審問過程中如何詳細(xì)運(yùn)用法律、法令的問題，進(jìn)展解釋，由于目前的糾紛多是由人民法院審理，所以能夠這個(gè)司法解釋要比其他文件更為有效，所謂“縣官不如現(xiàn)管啊。第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以下統(tǒng)稱為出賣人將尚未建成或者已開工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋一切權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。釋義：本條對(duì)商品

3、房買賣合同的概念進(jìn)展了定義，“商品房大約只需在中國(guó)才有，它的作為房屋的一種，是相對(duì)于“公房和“二手房來(lái)說；不僅如此，我們還給它賦予了新的內(nèi)容，就是那些還沒有完工不具備運(yùn)用功能的房屋。中國(guó)的土地制度大約是歷史上最復(fù)雜的制度，中國(guó)的房屋制度能夠是當(dāng)代世界范圍內(nèi)最為復(fù)雜的制度，而中國(guó)的房屋預(yù)售制度那么為至今為止人類歷史上空前絕后最為復(fù)雜的制度，這項(xiàng)制度復(fù)雜到一個(gè)政府無(wú)法對(duì)它的運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)律進(jìn)展有效的調(diào)整，無(wú)法將土地、房屋、預(yù)售納入到一項(xiàng)有效的法律體系中進(jìn)展綜合的思索，只能是出一個(gè)問題討論一個(gè)問題，它無(wú)法使立法者參考其他國(guó)家或者地域的立法內(nèi)容，無(wú)法對(duì)現(xiàn)有的市場(chǎng)行為進(jìn)展預(yù)測(cè)；有了商品房、有了預(yù)售，中國(guó)的房地產(chǎn)

4、訴訟就永遠(yuǎn)沒有消亡；可以說“預(yù)售不廢，國(guó)難不已。此條解釋讓人看起來(lái)還有點(diǎn)思索：什么“尚未建成？什么叫“已開工？為了防止歧義，我以為還是“未開工和“已開工作為分界點(diǎn)比較好，否那么大家可以想一想：假設(shè)開發(fā)商給消費(fèi)者一套房屋，什么都全了，就是電梯每天只能開2小時(shí)，此時(shí)房屋究竟是處于什么形狀呢？第二條 出賣人未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，該當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的，可以認(rèn)定有效。釋義：中國(guó)的預(yù)售制度由來(lái)已久，目前由94年和95年建立部?jī)蓚€(gè)規(guī)范性文件進(jìn)展調(diào)整，但是兩個(gè)文件對(duì)這項(xiàng)人類歷史上最復(fù)雜的行為的描畫加起來(lái)總共只需17條，假設(shè)除去反復(fù)和無(wú)用的內(nèi)容，那

5、么僅13條1100字，可謂大道至簡(jiǎn)。高法的這項(xiàng)解釋是一種明顯的功利思想，相對(duì)于說“雙方不到結(jié)婚年齡是非法婚姻關(guān)系，但是離婚前曾經(jīng)到達(dá)結(jié)婚年齡的除外；前三句認(rèn)定預(yù)售答應(yīng)制度的有效性，后兩句那么認(rèn)定了開發(fā)企業(yè)的變通性；所以有人說中國(guó)沒有辦不成的事情，關(guān)鍵看他怎樣辦。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說，假設(shè)想利用開發(fā)商沒有獲得預(yù)售答應(yīng)證這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)展訴訟，我勸他還是要快點(diǎn)行動(dòng)，否那么磨磨蹭蹭的等下去，等對(duì)方有了答應(yīng)證后再訴訟，一切都晚了；由于相對(duì)于、來(lái)說，其獲得的本錢比較低，而且是低多了。第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約約請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)備所作的闡明和許愿詳細(xì)確定，并對(duì)商品房買賣

6、合同的訂立以及房屋價(jià)錢確實(shí)定有艱苦影響的，該當(dāng)視為要約。該闡明和許愿即使未載入商品房買賣合同，亦該當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，該當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。釋義：中國(guó)目前的房地產(chǎn)欺詐主要是經(jīng)過廣告來(lái)完成的，而中國(guó)的消費(fèi)者大約最置信的也就是廣告，所以房地產(chǎn)廣告成為中國(guó)目前廣告業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)；這種對(duì)廣告特別是大篇幅廣告的崇敬心思，使消費(fèi)者行為方式非明智的重要表現(xiàn)，是消費(fèi)者一切苦難行為的源泉。本來(lái)第十五條曾經(jīng)規(guī)定了廣告內(nèi)容可以作為要約或者要約約請(qǐng)，假設(shè)作為要約的話，其內(nèi)容該當(dāng)作為合同內(nèi)容兌現(xiàn)，否那么將承當(dāng)違約責(zé)任。但是建立部第十五條又說：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介效力機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的

7、事項(xiàng)，當(dāng)事人該當(dāng)在商品房買賣合同中商定。這一條看起來(lái)是維護(hù)了消費(fèi)者，但實(shí)踐上它的潛臺(tái)詞是說：“假設(shè)廣告不寫入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開發(fā)商就不需求就廣告內(nèi)容承當(dāng)責(zé)任，所以我想全體開發(fā)商都該當(dāng)贊賞第十五條的制定者，這是一種大智慧，一種將非法行為寫成合法行為的大智慧，我們普通人連這種膽量都沒有，而建立部的巨匠們不僅敢于將非法寫成合法，而且寫到讓普通人看不出來(lái)的程度，難道這不是一種大智慧嗎？?jī)e幸的是，起草的學(xué)者們沒有象建立部的官員這么寫，否那么全世界都會(huì)訕笑中國(guó)法律人的弱智；更僥幸的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時(shí)候驅(qū)使他們力求恢復(fù)法理的真相，雖然只是恢復(fù)了“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的

8、房屋及相關(guān)設(shè)備所作的闡明和許愿詳細(xì)確定這一部分，但曾經(jīng)是宏大的提高了，我們要向法官們致敬。希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料該當(dāng)做為房地產(chǎn)合同的要約，由于過長(zhǎng)的定語(yǔ)使消費(fèi)者難以了解，而且還會(huì)給欺詐者以更多開脫的時(shí)機(jī)；例如我如今就可以給有關(guān)人士出計(jì)一條：大家在廣告下面寫一行小字“一切以最后完工為準(zhǔn)或者“本廣告內(nèi)容尚未最終確定，那么此法律解釋的前提條件就喪失了，消費(fèi)者也就無(wú)法再用“內(nèi)容確定來(lái)一條來(lái)要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾了。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說，最保險(xiǎn)的方法就是將一切寫入合同，詳細(xì)方法可以參照。第四條 出賣人經(jīng)過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，假設(shè)因當(dāng)事人一方緣由未能訂

9、立商品房買賣合同，該當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處置；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人該當(dāng)將定金返還買受人。釋義：定金合同是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特有景象，簽署了定金合同就是給消費(fèi)者的脖子上上了一個(gè)小套，而收取了定金那么將這個(gè)小套緊了緊，不退定金就是把這個(gè)小套拉了拉使消費(fèi)者不得不低頭，很多消費(fèi)者不是為了房屋而購(gòu)房，而是為了不使定金浪費(fèi)而購(gòu)房。這一條本來(lái)是想說，即使簽署了定金合同，假設(shè)沒有簽署正式的商品房買賣合同，那么開發(fā)商該當(dāng)退還定金，但是又覺得這樣寫好象太對(duì)不起開發(fā)商的良苦用心，所以又寫了“果因當(dāng)事人一方緣由未能訂立商品房買賣合同，該當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處置，那

10、么，怎樣叫做“一方緣由呢？怎樣又叫“未能訂立商品房買賣合同呢？消費(fèi)者去了現(xiàn)場(chǎng)雙方?jīng)]有就合同的條款達(dá)成一致性建議，是不是就是未能訂立合同呢？此時(shí)是哪一方的緣由呢？我想司法解釋是對(duì)現(xiàn)有的司法審問中能夠出現(xiàn)模棱兩可的結(jié)果進(jìn)展排除，將條件與結(jié)果進(jìn)展確定，而一條司法解釋顯然沒有做到這一點(diǎn)，它不能處理目前大量存在的定金合同爭(zhēng)議，也就是說無(wú)法使消費(fèi)者擺脫那個(gè)脖子上的小套。第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人曾經(jīng)按照商定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議該當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。釋義：這一條是比較危險(xiǎn)的，相當(dāng)于確認(rèn)了定金合同向買賣合同的轉(zhuǎn)化條件；法律或者司法解釋該當(dāng)減

11、少糾紛的，但是我想這一條那么是相反的，它添加了糾紛。我們普通將定金合同稱為預(yù)合同，而將買賣合同稱為本合同，預(yù)合同實(shí)踐上是給雙方一個(gè)退出的時(shí)機(jī)，使大家在損失不大的情況下及時(shí)解除或者中止本來(lái)想象的買賣行為，所以各國(guó)都規(guī)定了預(yù)合同解除的內(nèi)容，嚴(yán)厲限制將預(yù)合同認(rèn)定為本合同的條件，但是這一條里我們看不到這種法律思想，很遺憾。第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，懇求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人商定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其商定，但當(dāng)事人一方曾經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。釋義：中國(guó)房屋銷售登記備案制度來(lái)本就沒有法律規(guī)定，很多內(nèi)容都是房屋管

12、理機(jī)構(gòu)為了掙那點(diǎn)“登記費(fèi)，在本人的文件中規(guī)定了“合同必需登記這樣幾個(gè)字；殊不知，這種規(guī)定給多少企業(yè)發(fā)明了時(shí)機(jī)：開發(fā)商在預(yù)售時(shí)每平方米只收消費(fèi)者三千元，利用這部分資金將樓建立成后，房?jī)r(jià)暫進(jìn)可以漲到五千元，為了按照五千元的價(jià)錢出賣房屋，就要解除原來(lái)的預(yù)售合同，也就是要自動(dòng)違約；怎樣辦呢？其中一個(gè)最有效的理由就是“沒有登記備案。此條解釋可以說對(duì)癥下藥，根本上否認(rèn)了登記備案制度的合法性，在目前登記制度沒有建立以前，是一種提高；當(dāng)然，假設(shè)登記制度建立了再這樣寫，可就是倒退了。這大約就是法律的其妙性之所在吧，此一時(shí)彼一時(shí)也。第七條拆遷人與被拆遷人按照一切權(quán)互換方式訂立拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議，明確商定拆遷人以位置

13、、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安頓，假設(shè)拆遷人將該補(bǔ)償安頓房屋另行出賣給第三人，被拆遷人懇求優(yōu)先獲得補(bǔ)償安頓房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人懇求解除拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處置。釋義：本為這一個(gè)司法解釋全部都是寫商品房的，但是這里卻寫到了拆遷房，可見是由于拆遷問題到了“非抓不可的地步了；我想大約是有的法官本人領(lǐng)會(huì)到中國(guó)拆遷制度的腐敗性了，當(dāng)然腐敗之源就是，其中以十五條、十六條、十七條為最劣，幾乎就是強(qiáng)搶豪奪?？蓱z法官們的一番苦心，他們不能直接出關(guān)于拆遷的解釋，只能在這里面提幾句，將補(bǔ)償安頓房歸于商品房調(diào)整的范圍之內(nèi)，可見是良心未泯啊。但是此條假設(shè)可以寫得更好一些，該當(dāng)加一句“被

14、拆遷人有權(quán)選擇是產(chǎn)權(quán)互換，還是貨幣補(bǔ)償，否那么今后拆遷企業(yè)都不進(jìn)展產(chǎn)權(quán)互換了，這樣可以避開一個(gè)責(zé)任“雷區(qū)。第八條 具有以下情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法獲得房屋的買受人可以懇求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承當(dāng)不超越已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：釋義：這兩天就報(bào)紙說“商品房買賣欺詐曾經(jīng)可以做到雙倍返還，大家興高采烈地以為商品房曾經(jīng)可以適用消費(fèi)者權(quán)益維護(hù)法的調(diào)整了，通暢還有一位老教授在電視上也這樣說；我想說法律欺詐是最大的欺詐，大家一定要看清楚，第四十九條是說：“運(yùn)營(yíng)者提供商品或者效力有欺詐行為的，該當(dāng)按照消費(fèi)者的要求添加賠償其遭到的損失，添加賠償?shù)慕痤~

15、為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受效力的費(fèi)用的一倍。消法強(qiáng)調(diào)的是最低賠償要“添加一倍，而本司法解釋那么說得“可以不超越一倍，前者是“該當(dāng)，后者是“可以；前者是最低一倍高不封頂，后者是最高一倍低不限量，那當(dāng)然包括零賠償，所以根本不是一回事！一 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；釋義：此款就是秦兵經(jīng)常說的“抵押，按說這種情況不該當(dāng)發(fā)生：一切權(quán)人怎樣會(huì)不知道本人的房屋被抵押出去了呢？但是在中國(guó)、在北京這種事情就天天在反復(fù)，開發(fā)商將曾經(jīng)出賣給消費(fèi)者的房屋抵押給了銀行，有時(shí)還不止是一家銀行，使消費(fèi)者用本人的錢購(gòu)買完房屋后，為開發(fā)商進(jìn)展了擔(dān)保，假設(shè)開發(fā)商破產(chǎn)了，那么消費(fèi)者還要將房

16、屋給銀行，做到“錢房?jī)煽?；這是我們的制度設(shè)計(jì)問題，北京市762名人大代表只需一名律師同達(dá)律師所劉紅宇女律師，懂抵押擔(dān)保的人大約不超越三人，這樣的人大代表可以寫出高質(zhì)量的法律嗎？不能夠，不信各位可以在明年開人大會(huì)的時(shí)候問一問人大代表：中國(guó)的抵押制度就怎樣實(shí)現(xiàn)“抵押，估計(jì)大家準(zhǔn)是一頭霧水：“大哥，啥是抵押。二 商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。釋義：這一款沒有什么難的，普通人一看就明白，我也就不多寫了；其實(shí)這還是制度設(shè)計(jì)的問題，屬于物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容；只是中國(guó)這樣的事情太多，不僅他沒有入住的房屋，有時(shí)就連他本人住著的房屋也竟然會(huì)被其他人出賣，不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣于搶劫。第九條

17、 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有以下情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以懇求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣人承當(dāng)不超越已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：釋義：第八條強(qiáng)調(diào)的是合同違約責(zé)任，以合同有效為前提；而此條強(qiáng)調(diào)的實(shí)踐上是一種締約過失責(zé)任，也就是說當(dāng)合同不成立或者無(wú)效時(shí)，開發(fā)商也要承當(dāng)責(zé)任；此條甚好！但是假設(shè)將兩倍賠償由“可以改成“該當(dāng)那么更好！目前很多案件開發(fā)商自動(dòng)追求合同無(wú)效，由于合同無(wú)效后一切合同責(zé)任都可以免除，這里就明確通知開發(fā)商了：“合同就是無(wú)效，他也要承當(dāng)責(zé)任；而且這樣對(duì)消費(fèi)者就產(chǎn)生了一個(gè)有利之處，假設(shè)當(dāng)合同雖然有效但責(zé)任無(wú)法確定時(shí)，可以追求合同無(wú)效，變

18、不利為有利，變被動(dòng)為自動(dòng)。一故意隱瞞沒有獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的現(xiàn)實(shí)或者提供虛偽商品房預(yù)售答應(yīng)證明；二故意隱瞞所售房屋曾經(jīng)抵押的現(xiàn)實(shí)；三 故意隱瞞所售房屋曾經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安頓房屋的現(xiàn)實(shí)。釋義：以上三款都是對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的維護(hù)，保是寫得不是很詳細(xì)，就是如何確認(rèn)“故意隱瞞這一現(xiàn)實(shí)，由于法律上說好說，但是在訴訟中做起來(lái)可以難了，這個(gè)法律環(huán)境是很難證明的，可以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來(lái)證明了。第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付運(yùn)用，導(dǎo)致其無(wú)法獲得房屋為由，懇求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。釋義：象此條所述行為本

19、來(lái)可以確以為詐騙，但是由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中這種行為太多了，大家怕監(jiān)獄里富豪太多，就要為他們找一個(gè)出路，假設(shè)建富豪專獄又擔(dān)憂“各地域開展不平衡，再加房屋不動(dòng)產(chǎn)又不象動(dòng)產(chǎn)一樣可以挪動(dòng)，大家反而就將這種不轉(zhuǎn)移財(cái)富地點(diǎn)的詐騙不以為是詐騙了，這真實(shí)是一種對(duì)犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。第十一條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付運(yùn)用，但當(dāng)事人另有商定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付運(yùn)用前由出賣人承當(dāng)，交付運(yùn)用后由買受人承當(dāng)；釋義：此條前半句沒有什么可說的，說得都是該當(dāng)說的內(nèi)容。買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由回絕接納的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付運(yùn)用之日起由買受人承當(dāng)，但

20、法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有商定的除外。釋義：此條的后半句那么有問題了，什么叫“無(wú)正當(dāng)理由？為什么不強(qiáng)調(diào)一下交房通知里的內(nèi)容怎樣才是合法有效？為什么不看看目前交房時(shí)的各項(xiàng)“非法集資？為什么不想一想交房前要讓消費(fèi)者簽署的各種不平等“條約，總是強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者的一方責(zé)任，而不強(qiáng)調(diào)開發(fā)商的交付義務(wù)，明顯占在寬廣資產(chǎn)階級(jí)一邊嘛，明顯將少數(shù)勞動(dòng)人民看成是刁民嘛，希望下次寫司法解釋時(shí)可以矯正！第十二條因房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格不能交付運(yùn)用，或者房屋交付運(yùn)用后，房屋主體構(gòu)造質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。釋義：這里面就幾個(gè)內(nèi)容可以讓某些人上下其手，什么叫“主體構(gòu)造質(zhì)量不合格不能交付運(yùn)用

21、，什么是法律意義上的“主體構(gòu)造？與技術(shù)意義上的“主體構(gòu)造能否一樣？法律上的“質(zhì)量是技術(shù)上的“質(zhì)量能否一樣？此條是強(qiáng)調(diào)質(zhì)量問題的，假設(shè)出現(xiàn)了這種問題什么辦：主體構(gòu)造質(zhì)量合格但房屋不能運(yùn)用怎樣辦？我花一百萬(wàn)購(gòu)買的房屋假設(shè)僅僅是主體構(gòu)造質(zhì)量“合格行不行？也就是說以高價(jià)購(gòu)買了一輛符合夏利質(zhì)量規(guī)范的寶馬車，這樣的合同能否解除？我想，大約很多法官都是文科出身，大約想說清楚質(zhì)量問題，但是又無(wú)法說清楚，就去找建立部有關(guān)質(zhì)量管理部門了，質(zhì)量管理部門也不想說得太清楚，干脆還是用這種不清楚的語(yǔ)句來(lái)表示吧，可嘆到頭來(lái)吃苦頭的還是消費(fèi)者。第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住運(yùn)用，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支

22、持。釋義：此款外表看來(lái)很好，但實(shí)踐一用又極為不好，什么叫“嚴(yán)重影響正常居住運(yùn)用，例如：某宅一用廁所，那么樓下廁所開場(chǎng)下雨；另一處客廳中間有一大煤氣立柱；還有一處在餐廳內(nèi)可以聽到隔壁臥室動(dòng)靜。這些景象能否“嚴(yán)重影響正常居住運(yùn)用？法律不清那么責(zé)任不明，責(zé)任不明那么易枉法裁判。交付運(yùn)用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人該當(dāng)承當(dāng)修復(fù)責(zé)任；出賣人回絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間呵斥的其他損失由出賣人承當(dāng)。第十四條出賣人交付運(yùn)用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同商定面積不符，合同有商定的，按照商定處置；合同沒有商定或者商定不明確的，按照

23、以下原那么處置：一面積誤差比絕對(duì)值在以內(nèi)含，按照合同商定的價(jià)錢據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人懇求解除合同的，不予支持；二面積誤差比絕對(duì)值超出，買受人懇求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人贊同繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)踐面積大于合同商定面積的，面積誤差比在以內(nèi)含部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照商定的價(jià)錢補(bǔ)足，面積誤差比超出部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承當(dāng)，一切權(quán)歸買受人；房屋實(shí)踐面積小于合同商定面積的，面積誤差比在以內(nèi)含部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超越部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。釋義：中國(guó)的商品房買賣合同中會(huì)出多少個(gè)面積方面的述語(yǔ)，據(jù)我所知大約有以下五個(gè)：銷售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積

24、、套內(nèi)適用面積、公攤面積，其實(shí)面積就是長(zhǎng)寬之積，為什么要做得這么復(fù)雜呢？其中一個(gè)重要的根本原理是：將簡(jiǎn)單的事情復(fù)雜化后就可以獲得暴利。所以說北京如今的業(yè)主，幾乎人人都知道本人房屋的建筑面積是多少，但是可以知道本人的建筑面積中分?jǐn)偟墓妹娣e是多少、公用部位又在何處的人可以說是萬(wàn)里挑一。為什么適用面積這么簡(jiǎn)單的內(nèi)容推行不開，而建筑面積這么復(fù)雜的概念卻大行其事，就是由于適用面積太容易核實(shí)了，開發(fā)企業(yè)很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來(lái)也可以以“由第三方丈量為理由開脫責(zé)任；所以說中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是欺詐者的天堂，再老實(shí)的企業(yè)到中國(guó)搞房地產(chǎn)也要學(xué)著搞點(diǎn)小動(dòng)作，而且往往從面積開場(chǎng)。這個(gè)司法解釋

25、早就開場(chǎng)預(yù)備了，我本來(lái)以為會(huì)在面積問題上有所突破，例如：業(yè)主能否有權(quán)選擇丈量單位、丈量失誤的責(zé)任能否該當(dāng)由開發(fā)企業(yè)與丈量企業(yè)共同承當(dāng)、面積丈量報(bào)告能否該當(dāng)附圖等詳細(xì)問題上進(jìn)展規(guī)定，但是很顯然，司法解釋依然沒有說清楚這一點(diǎn)，例如：假設(shè)套內(nèi)適用面積減少10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解除合同？看來(lái)這又給我們留下了很多任務(wù)；中國(guó)消費(fèi)者維權(quán)的道路曾經(jīng)很漫長(zhǎng)了，中國(guó)商品房消費(fèi)者維權(quán)的道路會(huì)更加漫長(zhǎng)。第十五條根據(jù)第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方懇求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有商定的除外。釋義：這一條寫得不錯(cuò)，可以舉個(gè)

26、例子來(lái)闡明：本來(lái)合同商定2003年1月1日交房，但是開發(fā)商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業(yè)主就開場(chǎng)行使催告權(quán)：“開發(fā)商，他2003年2月1日前一定要給我房，我急著結(jié)婚用。但“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)也就是2003年5月1日前開發(fā)商還沒有交付，曾經(jīng)從根本上影響我得“非典了，于是我要求解除合同，法院該當(dāng)支持；不過留意，最后可是闡明“另有商定的除外，所以和開發(fā)商簽字一定要小心。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有商定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)該當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。釋義：這一條也舉個(gè)例子：本來(lái)合同商定200

27、3年1月1日交房，但是開發(fā)商到了2003年1月10日還沒有交房，于是業(yè)主于2003年2月1日發(fā)掛號(hào)信說：“開發(fā)商，他不交房影響了我得非典了，我預(yù)備解除合同，那么到2003年5月1日前消費(fèi)者都可以解除合同；而且假設(shè)到了2003年4月30日，我還想再等等看一看，那么可以再發(fā)一封信，又可以延伸三個(gè)月。但是，假設(shè)他一封信也沒有發(fā)，或者說是沒有任何證據(jù)可以證明他發(fā)了信了，那么他的解除權(quán)行使日期到2004年1月2日截止，消費(fèi)者過了這一天就再也不能要求解除合同了！第十六條當(dāng)事人以商定的違約金過高為由懇求減少的，該當(dāng)以違約金超越呵斥的損失為規(guī)范適當(dāng)減少；當(dāng)事人以商定的違約金低于呵斥的損失為由懇求添加的，該當(dāng)以

28、違約呵斥的損失確定違約金數(shù)額。釋義：此條的根據(jù)是第114條所說的：“商定的違約金低于呵斥的損失的，當(dāng)事人可以懇求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以添加；商定的違約金過分高于呵斥的損失的，當(dāng)事人可以懇求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。但此條容易與第八條、第九條產(chǎn)生矛盾的了解，由于前兩條是說“不超越已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，為什么這里又說“以違約金超越呵斥的損失為規(guī)范適當(dāng)減少，一個(gè)是100%，一個(gè)是30%，這倒底是怎樣一回事呢？答案能夠有以下幾個(gè)：1、 法官們寫錯(cuò)了，他們由于非典太忙了，能夠少寫了幾個(gè)字；2、 第八條、第九條適用于合同無(wú)效、解除、撤銷三種情況，而此條那么適于普通情況下僅要求支付違約金的情況

29、；不過當(dāng)合同解除時(shí)也有違約金啊，所以有點(diǎn)難以了解。3、 秦兵還處于弱智形狀，無(wú)法了解最高人民法官的精深博大之思想；我對(duì)消費(fèi)者有一個(gè)建議：當(dāng)他的合同能夠被判無(wú)效或者被撤銷時(shí)，他就直接要求兩倍賠償；當(dāng)他的合同要求解除時(shí)，他也要兩倍賠償，但是最好別提違約金；不過，他假設(shè)不提違約金，又會(huì)出現(xiàn)另外一種風(fēng)險(xiǎn)，就是法官并不支持兩倍賠償，怎樣辦呢？只能看他的運(yùn)氣了。第十七條商品房買賣合同沒有商定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下規(guī)范確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的規(guī)范計(jì)算。逾期交付運(yùn)用房屋的，按照逾期交付運(yùn)用房屋期間有關(guān)

30、主管部門公布或者有資歷的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金規(guī)范確定。釋義：此條簡(jiǎn)單是從中抄下來(lái)的，只是我當(dāng)時(shí)說是租金是實(shí)踐發(fā)生的租金，而此處寫得是擬制的租金，我假設(shè)在合同里這么寫能夠被以為無(wú)效條款，所以說司法解釋的要求比我得要求還要高，沒有方法，誰(shuí)讓人家是最高法院呢。第十八條由于出賣人的緣由，買受人在以下期限屆滿未能獲得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊商定外，出賣人該當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任：一商品房買賣合同商定的辦理房屋一切權(quán)登記的期限；二商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付運(yùn)用之日起日；三商品房買賣合同的標(biāo)的物為已開工房屋的，自合同訂立之日起日。合同沒有商定違約金或者損失數(shù)額難以確定

31、的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的規(guī)范計(jì)算。釋義：此條款是整個(gè)解釋中最偉大最清楚的條款了，從1949年建國(guó)以來(lái)，沒有任何一個(gè)法律、法規(guī)、規(guī)章、文件或者指點(diǎn)講話，說過辦理產(chǎn)權(quán)證不準(zhǔn)時(shí)要承當(dāng)違約責(zé)任，這次說得是非常詳細(xì)了，是“三個(gè)代表最直接的表達(dá)。第十九條商品房買賣合同商定或者第三十三條規(guī)定的辦理房屋一切權(quán)登記的期限屆滿后超越一年，由于出賣人的緣由，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋一切權(quán)登記，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。釋義：此條與第十八條是不一樣的，上條說是的違約責(zé)任，此條說是解除合同，而且強(qiáng)調(diào)是由于出賣人的責(zé)任；只是留了一個(gè)小尾巴：什么是出賣人的責(zé)

32、任呢？這又是給雙方律師提供了爭(zhēng)辯的時(shí)機(jī)。另外，第三十三條規(guī)定全文如下：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人該當(dāng)自商品房交付運(yùn)用之日起日內(nèi)，辦理土地運(yùn)用權(quán)變卦和房屋一切權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人該當(dāng)自銷售合同簽署之日起日內(nèi)，辦理土地運(yùn)用權(quán)變卦和房屋一切權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地運(yùn)用權(quán)變卦和房屋一切權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。各位看官留意，此條強(qiáng)調(diào)是由購(gòu)買人辦理承當(dāng)全部辦證義務(wù)，也別以為是開發(fā)商的義務(wù)。第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，商定出賣人將其開發(fā)建立的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同商定的包銷價(jià)錢購(gòu)買，但當(dāng)事人另有商定

33、的除外。釋義：此條寫得是商品房的零售業(yè)務(wù)，提出了一個(gè)新概念：“包銷人，其實(shí)就是銷售代理，所以假設(shè)消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)是與代理商簽署合同，能夠會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。第二十一條出賣人自行銷售曾經(jīng)商定由包銷人包銷的房屋，包銷人懇求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有商定的除外。釋義：對(duì)消費(fèi)者沒有什么太多的影響，但是假設(shè)開發(fā)商將本來(lái)承諾由代理商銷售的房屋本人銷售了，就會(huì)有點(diǎn)費(fèi)事了。第二十二條對(duì)于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院該當(dāng)通知包銷人參與訴訟；出賣人、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)益義務(wù)有明確商定的，按照商定的內(nèi)容確定各方的訴訟位置。釋義：前面所說都是實(shí)體問題，此條說的是審問程序問題，此

34、處將代理商做為第三人對(duì)待，三角合同最難處置，請(qǐng)消費(fèi)者在簽署合同時(shí)務(wù)必與開發(fā)商簽署買賣合同，假設(shè)有代理商的話最好簽一個(gè)居間合同罷了。第二十三條商品房買賣合同商定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方緣由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以懇求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以懇求解除合同，出賣人該當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。釋義：此條是指假設(shè)消費(fèi)者無(wú)法獲得銀行貸款的情況，如今這種事情越來(lái)越多了，由于“假貸越來(lái)越多，銀行也怕了，所以有時(shí)看著業(yè)主長(zhǎng)相不對(duì)

35、就不敢貸款了；只是少了一個(gè)條款：假設(shè)由于消費(fèi)者的緣由不能獲得貸款，消費(fèi)者能否有權(quán)解除買賣合同？就是說銀行不給我貸款了，我能不買房了嗎？此等情況會(huì)在非典后日益添加，不知道法院會(huì)怎樣處置。第二十四條因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人懇求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。釋義：此條是共同維護(hù)開發(fā)商、消費(fèi)者的，由于只需在處置銀行合同中，兩者才有能夠站在同一條壕溝里，這種時(shí)機(jī)并不是很多，希望各位要珍惜。第二十五條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方懇求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，假設(shè)擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立懇求權(quán)第三人提出訴訟懇求