8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、遼陽市土地儲備中心擬出讓金銀小區(qū)地塊所涉及的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓底價測算案例分析遼陽金華土地資產(chǎn)評估111000第一部分評估項目的背景一、估價目的因委托估價方擬以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓待地，我公司地出讓受托對估價對象的土地使用權(quán)價格進(jìn)底價提供價格參考。二、宗地概況（1）、區(qū)域位置狀況算，為其確定待待地位于遼陽市文圣區(qū)中華大街南、東興路東。該區(qū)域距遼陽市火車站約 3.5 公里，距市商業(yè)中心約 2 公里。途經(jīng)該區(qū)域有 22路公汽及小客車通過。該區(qū)域用地類型主要為商業(yè)、住宅用地。（2）、繁華程度待地所處區(qū)域用地類型以商業(yè)、住宅用地為主，繁華程度一般。（3）、交通條件待便捷。地所在區(qū)域主要公路有東

2、興路、中華大街、四道街，交通（4）、遼陽市市政基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。待地所在區(qū)域配套程度達(dá)宗地紅線外“七通”（通路、通電、通上水、通排水、通暖、通煤氣、通訊）；其配套設(shè)施保證率均達(dá) 90%以上。（5）、環(huán)境質(zhì)量待地所在區(qū)域用地類型主要為商業(yè)、住宅用地，環(huán)境質(zhì)量一般。（6）、地價水平待地所在區(qū)域土地級別為遼陽市二級住宅、商服用地。三、地價定義此次估價對象為 1 宗土地，位于遼陽市文圣區(qū)中華大街南、東興路東，根據(jù)待地的規(guī)劃用地性質(zhì)和估價目的，結(jié)合評估現(xiàn)場勘查及委托方提供的資料，確定待下：1、用途設(shè)定地在估價期日時的地價定義如待地為擬出讓土地，根據(jù)關(guān)于金銀小區(qū)出讓地塊規(guī)劃設(shè)計條件的復(fù)函，待地規(guī)劃土地用途

3、為居住、商業(yè)用地。依據(jù)土地利用現(xiàn)狀分類規(guī)定，本次評估設(shè)定用途為住宅、商服用地。2、土地使用權(quán)年限設(shè)定待地為擬出讓土地，根據(jù)待地設(shè)定用途法定最高出讓使用年限，本次評估分別設(shè)定使用年限為住宅 70 年、商服 40 年。3、土地利用和規(guī)劃條件說明待地實際用途為擬開發(fā)用地，擬開發(fā)用地面積為 26425.90平方米，規(guī)劃建筑容積率為 3.2-4.2，其業(yè)占總建筑面積的比例不超過 25%。根據(jù)評估目的，本次評估土地面積為 26425.90 平方米，其服用地分?jǐn)偼恋孛娣e為 6606.50 平方米，容積率為 4.2。4、開發(fā)程度設(shè)定待地實際土地開發(fā)程度為宗地外“七通”（通路、通電、通上水、通排水、通暖、通煤氣

4、、通訊），宗地內(nèi)“五通一平”（通路、通電、通上水、通排水、通訊及宗地內(nèi)平整）。考慮到宗地內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費已計入固定資產(chǎn)評估值中,為避免資產(chǎn)重復(fù)計算,此次按宗地外的基礎(chǔ)設(shè)施水平設(shè)定土地開發(fā)程度，故設(shè)定土地開發(fā)程度為住宅用地宗地紅線外“七通”、商服用地宗地紅線外“六通”、宗地內(nèi)場地平整（詳見表 1-1）。5、土地使用權(quán)價格設(shè)定此次估價待地的土地價格是指在評估期日 2008 年 11 月 12日，于上述估價設(shè)定的用途、使用年限、容積率、開發(fā)程度等條件下的國有建設(shè)用地使用權(quán)價格。第二部分評估項目估價方法的技術(shù)難點及解決方案一、估價方法的確定本次評估土地為 1 宗，評估設(shè)定用途為住宅、商服用地，根據(jù)城

5、鎮(zhèn)土地估價規(guī)程以及估價對象的具體條件、用地性質(zhì)及評估目的，結(jié)合估價師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)發(fā)育情況，評估設(shè)定的住宅、商服用地同時選擇市場比較法、剩余法兩種方法進(jìn)行評估；一是待地所在區(qū)域土地市場比較活躍，有一些商業(yè)用地和住宅用地的市場交易案例，可以選擇到與待場比較法估價；二是待地條件類似的比較案例，因此，適合運用市地依據(jù)規(guī)劃為待開發(fā)土地,可通過收集遼陽市近期房屋售價及工程成本價格和稅費標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)為評估結(jié)果作依據(jù)，同時估價對象將得到最有效使用，且所在區(qū)域類似估價對象地上建筑物的交易案例較多，能夠比較容易測算估價對象地上建筑物的不動產(chǎn)總值，故較適宜選用剩余法進(jìn)行評估。二、市場比較法技術(shù)難點及解

6、決方案在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估期日地價的方法。市場比較法具有現(xiàn)實性，有較強(qiáng)的說服力，能夠反映近期市場的行情，容易被接受。市場比較法的應(yīng)用基礎(chǔ)是發(fā)達(dá)的不動產(chǎn)市場及豐富的交易案例資料，所以比較法僅適用于市場比較穩(wěn)定有大量交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代案例的地區(qū)則不適用。案例甚少或無交易在計算過程中，應(yīng)當(dāng)通過掌握的交易實例資料易價格與各類與地價的作用規(guī)地價影響的相關(guān)關(guān)系分析，找到地價影響律，進(jìn)而

7、情況修正、期日修正、區(qū)域條件指數(shù)。修正和個別修正等三、假設(shè)開發(fā)法技術(shù)難點及解決方案該宗地為擬開發(fā)土地，規(guī)劃用途為住宅、商服用地，具有再開發(fā)潛力，故適宜采用假設(shè)開發(fā)法測算地價。假設(shè)開發(fā)法是指在求取委地的價格時，在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和銷售稅費等,以價格余額來估算待估土地價格的方法。(1)確定房地產(chǎn)開發(fā)完成后的售價1、同一區(qū)域同類項目的市場價格因項目的位置、規(guī)模、以及市場定位等及估價的影響而有一定的差異，根據(jù)委托方提供的資料收集到的資料，依據(jù)目前的以及區(qū)域內(nèi)同類項目的銷售情況，通過市場比較來確定項目的開發(fā)價值。2、建筑造價包含的

8、項目建筑成本費包括土建費和其他費用含質(zhì)量監(jiān)督委托費、規(guī)劃管理費、招投標(biāo)、保證金、配套工程費（熱力供暖工程、電力工程、給排水工程、電信、煤氣工程、大門、圍墻、道路綠化工程）、開發(fā)，3、本地房地產(chǎn)開發(fā)市場上涉及的費用房地產(chǎn)開發(fā)市場上涉及的費用主要有：獲取土地階段費用：包括拍賣傭金、交易服務(wù)費、契稅、評估費、測量費、登記費；勘察設(shè)計及報建費用：可行性研究費用、勘察設(shè)計費、施工圖費；報建費用：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、質(zhì)量監(jiān)督費、安全檢查費、人防費、消防費、規(guī)劃；建設(shè)階段費用：施工招標(biāo)費、施工用水、用電費、辦理預(yù)售登記費、證費用；銷售交房階段費用：宣傳費用、過戶費、土地過戶費；以及整個過程中的用。由于費用種類繁多，各類房地產(chǎn)開發(fā)商交納的費用種類以及比例也各有不同，本次估價的費用取值參照行業(yè)的平均水平，另參照規(guī)程的相關(guān)要求綜合確定，經(jīng)多次對比分析，該取值具有一定的合理性。第三部分評估項目的難點解決辦法及啟示一、基礎(chǔ)資料的收集整理對做好評估工作非常重要。基礎(chǔ)資料主要包括歷史地價資料、房地產(chǎn)交易資料、土地招拍掛資料、房地產(chǎn)平均售價資料，這些資料在確定一個評估項目最終估價結(jié)果時具