淺論房產(chǎn)合同糾紛中合同效力與無(wú)效合同的認(rèn)定原則

1、.上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)處理您的法律問(wèn)題 9ask 免費(fèi)法律咨詢3分鐘100%回復(fù) ：.；淺論房產(chǎn)合同糾紛中合同效能與無(wú)效合同的認(rèn)定原那么賴徽棠 劉顯波一、合同效能及房地產(chǎn)合同效能的概述合同的效能，又稱合同的法律效能，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人各方乃至第三人的強(qiáng)迫力。那么，怎樣的才干對(duì)當(dāng)事人或第三人產(chǎn)生法律上的約束力呢當(dāng)事人訂立合同是一種經(jīng)過(guò)合意的民事行為，假設(shè)符合法律規(guī)定的條件，那么是一種民事法律行為，在法律上產(chǎn)生約束力。第五十五條規(guī)定：民事法律行為該當(dāng)具備以下條件：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為才干;(二)意思表示真實(shí);(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益。也就是說(shuō)

2、訂立合同的行為假設(shè)符合上述條件就是民事法律行為，合同在法律上就產(chǎn)生了約束有關(guān)當(dāng)事人和第三人的效能，否那么不產(chǎn)生法律效能。不產(chǎn)生法律效能的合同為無(wú)效合同。原第七條規(guī)定了合同無(wú)效的幾個(gè)條件：(一)違反法律和行政法規(guī)的合同;(二)采取欺詐、脅迫等手段所簽署的合同;(三)代理人超越代理權(quán)限簽署的合同或以被代理人的名義同本人或者同本人所代理的其他人簽署的合同;(四)違反國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的經(jīng)濟(jì)合同。經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人根據(jù)合同所獲得的財(cái)富應(yīng)返還給對(duì)方，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失;假設(shè)雙方都有過(guò)錯(cuò)，各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。1999年10月1日起施行的規(guī)定合同無(wú)效的條件是：(一)一方以欺詐

3、、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或第三人利益;(三)以合法方式掩蓋非法目的;?(四)?損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定。因無(wú)效合同所獲得的財(cái)富，該當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有要返還的，該當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償;有過(guò)錯(cuò)的一方該當(dāng)賠償對(duì)方因此所遭到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，該當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。房地產(chǎn)合同是眾類合同中性質(zhì)較為特殊的一類合同，此類合同的訂立不僅要遵守，原、新等的規(guī)定，所訂立的合同還該當(dāng)?shù)接嘘P(guān)土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理相關(guān)的同意、登記等手續(xù)，合同方能產(chǎn)生法律效能。作為海南特區(qū)來(lái)說(shuō)也不例外。但是前些年海南房地產(chǎn)由于盲目開(kāi)發(fā)、缺乏預(yù)見(jiàn)和規(guī)劃，

4、使房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展過(guò)熱、過(guò)快，加之當(dāng)時(shí)有關(guān)這方面的法律法規(guī)不健全，出臺(tái)滯后，呵斥海南房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)無(wú)章可循，直至1995年1月1日開(kāi)場(chǎng)施行，這種景象才逐漸得以緩和，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)也才開(kāi)場(chǎng)逐漸步入正軌。二、房地產(chǎn)合同糾紛的處置原那么雖然在95年后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)有了法律的保證，但是95年之前因無(wú)法可依和客觀要素的影響而遺留下來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)方面的糾紛卻不少;而且即使是在95年之后，因整個(gè)海南大氣候仍處于轉(zhuǎn)型、過(guò)流階段，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)和涉及房地產(chǎn)方面的其他活動(dòng)依然是不甚規(guī)范，法律法規(guī)在實(shí)踐適用中存在沖突，如此引起的糾紛亦很多。如何處理，關(guān)鍵在于如何認(rèn)定因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)或涉及

5、房地產(chǎn)活動(dòng)而訂立的合同的效能。筆者以為，對(duì)施行之前和這之后當(dāng)事人訂立的合同，該當(dāng)根據(jù)特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和現(xiàn)實(shí)情況，在不違背立法本意的前提下，綜合思索，對(duì)合同效能作出準(zhǔn)確、合法、合理的認(rèn)定，以便更好地處理現(xiàn)存的房地產(chǎn)糾紛。在此，筆者想首先引見(jiàn)一個(gè)典型案件來(lái)詳細(xì)分析房地產(chǎn)合同的效能，即原告海南省工業(yè)廳被告中華人民共和國(guó)建立部、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司房屋買賣糾紛案。該案案情是：1991年9月25日，原告海南省工業(yè)廳與被告中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司、建立部海南咨詢效力中心簽署了一份，商定：兩被告將位于?？谑忻郎岷娱_(kāi)發(fā)區(qū)白龍南路的宿舍樓一幢轉(zhuǎn)讓給原告，房屋為框架構(gòu)造64套，建筑面積為6644平方米，合計(jì)房款為5

6、65萬(wàn)元，房屋交付時(shí)間為1992年7月30日之前，付款方式為自本合同生效之日起三天之內(nèi)，一次性付定金人民幣100萬(wàn)元，一個(gè)月后再付100萬(wàn)元，余額在工程開(kāi)工驗(yàn)收交付運(yùn)用一個(gè)月內(nèi)付清。在原告付清房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款后五日內(nèi)，雙方到房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，費(fèi)用按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。合同簽署后，原告依約分五次給建立部海南咨詢效力中心支付合計(jì)人民幣565萬(wàn)元，被告中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南公司于1993年1月10日將宿舍樓交付給原告運(yùn)用，之后，原告以房改方式將房屋出賣給本單位的職工，現(xiàn)均已裝修入戶居住運(yùn)用達(dá)四年，因兩被告不斷未能給原告辦理上述房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，遂成訟。再查：兩被告出賣給原告的房屋的土地運(yùn)用權(quán)屬于建

7、立部海南咨詢效力中心，系行政劃撥用地，尚未辦理土地出讓手續(xù)，經(jīng)原海口市國(guó)土局同意用于建立綜合效力大樓，作為城市規(guī)劃、建立技術(shù)、房地產(chǎn)方面咨詢業(yè)務(wù)場(chǎng)所。建立部海南咨詢效力中心系中華人民共和國(guó)建立部于1988年7月27日在海南設(shè)立的，其運(yùn)營(yíng)范圍是開(kāi)展城市規(guī)劃、建立技術(shù)、房地產(chǎn)方面的咨詢業(yè)務(wù);1992年該中心因歇業(yè)被海南省工商行政管理局吊銷。從上述案例可見(jiàn)，原、被告所訂立的合同及合同內(nèi)容有幾個(gè)方面是不合法的，首先主體上建立部海南咨詢效力中心不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)資歷，無(wú)權(quán)訂立房屋預(yù)售合同;第二、該合同的標(biāo)的物所依靠的土地是行政劃撥用地，建立部海南咨詢效力中心未按照的有關(guān)規(guī)定，辦理土地運(yùn)用權(quán)出讓手續(xù)并交

8、納土地出讓金;第三，該房屋所依靠的土地原同意的用途是建立綜合效力大樓，非住宅商業(yè)用地，而建立部海南咨詢效力中心未經(jīng)同意即擅自更改土地用途進(jìn)展商品房開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng);第四、合同在訂立時(shí)，所建房屋也未到達(dá)當(dāng)時(shí)法律法規(guī)規(guī)定的預(yù)售條件。很顯然，原、被告訂立的合同違反了、有關(guān)合同生效的規(guī)定，以及違反土地運(yùn)用權(quán)管理的有關(guān)方法，完全符合認(rèn)定無(wú)效合同的條件，本該當(dāng)認(rèn)定為是無(wú)效合同，按無(wú)效的合同來(lái)處置。但是在此案中，有一個(gè)特殊的情節(jié)，即原告已將獲得的房屋以房改的方式出賣給本單位職工，職工們均已裝修入戶居住達(dá)四年之久，如按無(wú)效合同來(lái)處置返還房產(chǎn)給兩被告，那么無(wú)辜職工們的利益將遭到嚴(yán)重的損害，而且也將嚴(yán)重影響生活和任務(wù)，

9、而且現(xiàn)實(shí)上在全案的審理過(guò)程中，職工們的反響是最劇烈的。另外，在合同的訂立過(guò)程中，原告及兩被告均存在不同程度的過(guò)錯(cuò)。最終該案以認(rèn)定合同有效來(lái)判決，并經(jīng)終審維護(hù)結(jié)案，筆者以為這樣處置是完全符合立法本意的，也到達(dá)了應(yīng)有的社會(huì)效果。上述案例是眾多案例中的一個(gè)，但是具有代表性和典型性。它突出反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)案件中存在的連鎖關(guān)系，它讓我們清楚地看到審理此類案件不僅僅只是處置開(kāi)發(fā)商與第一手買受方之間的關(guān)系，而且還要充分思索以標(biāo)的物為焦點(diǎn)的一連串的合同關(guān)系，由于以買賣關(guān)系牽頭的一連串的合同關(guān)系層層相扣的，其中兼雜有抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、協(xié)作關(guān)系等等，假設(shè)處置不當(dāng)，將會(huì)引起惡性循環(huán)。故結(jié)合此典型案例，筆者以為

10、在認(rèn)定合同效能時(shí)應(yīng)遵照以下幾個(gè)原那么：(一)遵照立法本意，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定原那么我國(guó)制定的原第一條規(guī)定：為保證社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的安康開(kāi)展，維護(hù)經(jīng)濟(jì)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)次序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建立，制定本法。1999年制定的一致的第一條規(guī)定：為了維護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)次序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建立，制定本法?！皬纳鲜龇梢?guī)定我們可看出，無(wú)論是以前的還是如今的，它制定的根本目的就是為了維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)次序，最終促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建立。法律是開(kāi)展和提高的保證，而穩(wěn)定是一切社會(huì)開(kāi)展和提高的前提，兩者相輔相承，共同推進(jìn)社會(huì)進(jìn)一步向前開(kāi)展共同促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建立

11、。作為執(zhí)法機(jī)關(guān)，我們的目的也就是為社會(huì)開(kāi)展和提高掃清妨礙，我們的義務(wù)是化解社會(huì)的矛盾，調(diào)和不利要素，所以執(zhí)法機(jī)關(guān)審案判案應(yīng)該通透法律的立法本意，以穩(wěn)定大局為本。當(dāng)前我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的速度較快，各類經(jīng)濟(jì)關(guān)系也紛呈復(fù)雜，最近中國(guó)又面臨參與WTO，閱歷的缺乏和客觀情勢(shì)的影響使我國(guó)法律法規(guī)存在不甚完善和出臺(tái)滯后的景象，使法律本身和現(xiàn)實(shí)情況存在差別和予盾，這是不可防止的。比如前述的案例，假設(shè)從絕對(duì)的法律角度說(shuō)，合同確訂無(wú)效是無(wú)疑的，但是一旦確認(rèn)合同無(wú)效，矛盾就會(huì)激化，這就是沖突所在。詳細(xì)來(lái)說(shuō)筆者以為第一、諸如此類涉及到眾多的散戶的利益或內(nèi)部集體的利益、買斷產(chǎn)權(quán)的、具有連鎖關(guān)系的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方面的糾紛，

12、假設(shè)僅僅是由于土地轉(zhuǎn)讓、報(bào)建、規(guī)劃方面的手續(xù)欠缺或不全，而根據(jù)省政府、市政府的根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況制定的規(guī)定，可以補(bǔ)辦、補(bǔ)全這些手續(xù)的，有關(guān)的合同應(yīng)該認(rèn)定有效，按有效合同來(lái)處置，根據(jù)各方過(guò)錯(cuò)，承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任。在這里筆者還想闡明一點(diǎn)，按照法律規(guī)定，承當(dāng)違約責(zé)任的方式是采取補(bǔ)救措施或賠償損失、支付違約金等等。結(jié)合上述案例，被告沒(méi)有為原告方辦妥房產(chǎn)證，違反了合同商定，補(bǔ)辦手續(xù)就是采取違約責(zé)任中規(guī)定的補(bǔ)救措施的一個(gè)內(nèi)容，這就可以反過(guò)來(lái)闡明手續(xù)的欠缺并不用然導(dǎo)致合同的無(wú)效，由于法律在作強(qiáng)迫性規(guī)定的同時(shí)，是允許采取補(bǔ)救措施的。第二、對(duì)于不涉及眾多散戶或內(nèi)部職工利益的案件，如前，假設(shè)原、被告在訂立合同后，原告海

13、南省工業(yè)廳并未將房屋以房改方式出賣給職工，只是閑置著，或租賃予他人、或抵押予他人而他人尚未押斷產(chǎn)權(quán)的情況，筆者以為可以認(rèn)定合同無(wú)效。由于不論是房屋被閑置著，或出租、抵押予他人，均不影響房屋一切權(quán)人行使一切權(quán)，承租人依法可以繼續(xù)承租，抵押也只是擔(dān)保的一種方式，并不用然導(dǎo)致抵押物的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而且抵押權(quán)人的真正目的也不在于此，最主要的是這些情況都不盡然引起社會(huì)大面積的負(fù)面影響，而且作無(wú)效無(wú)理，在返還財(cái)富上也是實(shí)踐可行的。(二)維護(hù)好心相對(duì)人、好心第三人的合法權(quán)益原那么我國(guó)的法律、行政法規(guī)在立法上除了規(guī)定制定法規(guī)的目的是維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)次序外，還著重強(qiáng)調(diào)了要維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，這在過(guò)去的、新的里都有所表

14、達(dá)，比如新的的第四十九條就規(guī)定：行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或代理權(quán)終止后以被代理名義訂立合同，相對(duì)人有理由置信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效;第五十條也規(guī)定：法人或其他組織的法定代表人、擔(dān)任人超越權(quán)限訂立的合同，除相對(duì)人知道或該當(dāng)知道其超越權(quán)限的以外，該代表行為有效。故筆者以為在處置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)應(yīng)與立法原那么一致，也應(yīng)該充分思索維護(hù)好心相對(duì)人甚至好心第三人的利益，準(zhǔn)確認(rèn)定合同效能。下面筆者從房地產(chǎn)糾紛的幾個(gè)類型來(lái)詳細(xì)論述。第一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛是房地產(chǎn)糾紛中所占比例最大的一部分，通常致使合同無(wú)效的事由是：商品房預(yù)售時(shí)，或者未領(lǐng)取預(yù)售答應(yīng)證，或者未按規(guī)定投入工程開(kāi)發(fā)建立總

15、投資的百分之二十五以上，或者根本未領(lǐng)取土地運(yùn)用權(quán)證等等。普通來(lái)說(shuō)假設(shè)買方曾經(jīng)入住，并已支付大部分房款，有關(guān)欠缺的手續(xù)可以補(bǔ)辦的，應(yīng)維護(hù)買方的利益，除非是買方主張合同無(wú)效，否那么應(yīng)認(rèn)定合同有效，按有效合同處置。假設(shè)預(yù)售的房屋尚未交付，或工程尚未完工、不能夠完工、工程欠缺有關(guān)手續(xù)、開(kāi)展商亦不情愿承當(dāng)責(zé)任等情況，可按無(wú)效合同來(lái)處置。其次，由于行政機(jī)關(guān)或開(kāi)展商的緣由未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證，第一方買受人在未獲得房產(chǎn)證之前又再次轉(zhuǎn)讓的情況;假設(shè)第一手賣受人已明示或以后買受人已明知這一情況以該理由主張合同無(wú)效的，不該當(dāng)支持。由于作為第一手買受人并無(wú)欺瞞的意思表示，而以后的買受人已明知或該當(dāng)知道房屋情況而仍情愿購(gòu)

16、買，并非不知情，不屬好心的范疇。而且對(duì)于第一手買受人來(lái)說(shuō)，未能獲得產(chǎn)權(quán)證并非其個(gè)人緣由所致，其已付足房款，可視為其已實(shí)踐上獲得產(chǎn)權(quán)，其利益應(yīng)該遭到維護(hù)。假設(shè)以后的買受人確不知情，而房款已支付，也曾經(jīng)入住，開(kāi)發(fā)商有才干辦理房產(chǎn)證的，合同可確認(rèn)有效;如開(kāi)發(fā)商無(wú)才干辦理房產(chǎn)證的，那么確認(rèn)合同無(wú)效，按無(wú)效合同處置。當(dāng)然在確認(rèn)合同無(wú)效時(shí)，對(duì)占用房屋居住的損失要依公平原那么合理分擔(dān)。第二、房屋租賃糾紛在海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)，流動(dòng)人口眾多，房屋租賃行為也是比較活潑。在這一塊糾紛中，合同效能的認(rèn)定主要爭(zhēng)議在出租方和承租方能否到房產(chǎn)管理部門就房屋租賃辦理登記備案手續(xù)。1995年建立部發(fā)布第13條規(guī)定：“房屋租賃實(shí)行登記

17、備案制度。第17條規(guī)定：“是租賃行為合法有效的賃證。在該方法發(fā)布之前，房屋租賃行為沒(méi)有登記備案的要求，這之后也不甚規(guī)范，許多租賃行為并沒(méi)有辦理。筆者以為在發(fā)布之前房屋租賃行為未辦理備案登記的，假設(shè)此租賃行為不斷延續(xù)至發(fā)布后，而按照省內(nèi)的規(guī)定可以補(bǔ)辦的，依此訂立的合同應(yīng)認(rèn)定有效，以維護(hù)各方的利益，但應(yīng)責(zé)令及時(shí)補(bǔ)辦。而發(fā)布之后的租賃行為原那么上應(yīng)依法辦理備案登記。但是不可否認(rèn)，在海南本地，租賃行為的隨意性很大，而且租賃本身有其特殊性，即承租人只需運(yùn)用了出租的房屋，即使沒(méi)有有效的租賃證明，出租人和承租人在客觀上依然存在債的關(guān)系。所以對(duì)未辦理備案登記的租賃行為，如雙方當(dāng)事人均認(rèn)可，對(duì)租賃行為本身未持有

18、異議，只是對(duì)租金的支付持有異議，普通應(yīng)認(rèn)定合同有效，以保證出租人能合理地獲取租金，但也應(yīng)責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)。對(duì)于一方提出異議，另一方確有過(guò)錯(cuò)或雙方均存在過(guò)錯(cuò)的情況可認(rèn)定合同無(wú)效。需求闡明的是，法律上對(duì)無(wú)效合同的處置主要是針對(duì)當(dāng)事人因無(wú)效合同而提出的違約金、利息部分不予維護(hù)，對(duì)于出租人實(shí)踐產(chǎn)生的損失可視為承租人占用所呵斥的損失，是可以補(bǔ)償?shù)?，這樣就可防止一方當(dāng)事人借主張合同無(wú)效而逃避租金的給付。第三、房屋抵押糾紛房屋抵押與房屋租賃一樣，依法應(yīng)辦理抵押登記手續(xù)。在審理案件的過(guò)程中，比較常見(jiàn)的矛盾發(fā)生于“先已預(yù)售，后又抵押或“先已抵押，后又預(yù)售、轉(zhuǎn)售的情況。普通以為假設(shè)抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)益登記而預(yù)售未預(yù)售

19、登記，買受方?jīng)]有支付大部分房款未入住等情況，應(yīng)維護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)益，認(rèn)定抵押合同有效;假設(shè)抵押已辦理了他項(xiàng)權(quán)益登記，但是預(yù)購(gòu)方已根本付清房款入住、或購(gòu)房者眾多、房屋已被多次轉(zhuǎn)售且也根本付清房款的，應(yīng)認(rèn)定買賣合同的有效性。由于作為購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在審查房屋的實(shí)踐情況方面是處于被動(dòng)的位置，其沒(méi)有合理審查實(shí)物情況的才干和責(zé)任，且如認(rèn)定合同無(wú)效，在返還財(cái)富上也難以執(zhí)行，所以在這種情況下，應(yīng)著重維護(hù)購(gòu)房者的利益，而且這種做法與前述維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的原那么是一致的。第四、房屋建筑質(zhì)量糾紛房屋建筑質(zhì)量糾紛近年有上升的趨勢(shì)，筆者以為有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題并不能影響合同效能的認(rèn)定，普通以為此問(wèn)題產(chǎn)生于有效合同根底上，只是影響到

20、合同的繼續(xù)履行或解除。在這方面，保證交付房屋的質(zhì)量是出賣方的義務(wù)，買受方通常沒(méi)有審查房屋質(zhì)量的才干和責(zé)任，故此類糾紛著重維護(hù)買受方的利益。但是不排除房屋出賣方在出賣房屋時(shí)故意隱瞞房屋存在瑕疵的真實(shí)情況，損害買受方的利益致使合同無(wú)效的情況。當(dāng)然所謂房屋質(zhì)量上的瑕疵應(yīng)有合理的解釋范圍，假設(shè)在合理范圍內(nèi)的瑕疵，法律允許采取補(bǔ)救措施，也就不用然導(dǎo)致合同的無(wú)效。三、無(wú)效合同的處置原第7條第2款規(guī)定：“無(wú)效的經(jīng)濟(jì)合同，從訂立的時(shí)候起，就沒(méi)有法律約束力第十六條第一款規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人根據(jù)該合同所獲得的財(cái)富，應(yīng)返還給對(duì)方，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失;假設(shè)雙方都有過(guò)錯(cuò)，各自承當(dāng)相應(yīng)的

21、責(zé)任。一致的第56條規(guī)定：“無(wú)效的合同或被撤銷的合同自始沒(méi)有法律拘謹(jǐn)力。第58條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同獲得的財(cái)富，該當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，該當(dāng)折價(jià)被償。有過(guò)錯(cuò)的一方該當(dāng)賠償對(duì)方因此所遭到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，該當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。以上是法律對(duì)無(wú)效合同處置的規(guī)定，無(wú)效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)合同也應(yīng)按上述規(guī)定來(lái)處置。概括起來(lái)，法律對(duì)無(wú)效合同的處置主要是?一?返還財(cái)富或折價(jià)賠償;?二?賠償損失，這些主要是針對(duì)過(guò)錯(cuò)方而言的，對(duì)于非過(guò)錯(cuò)方也并非不需承當(dāng)法律后果，詳細(xì)處置上，筆者以為在上述前提下，也應(yīng)遵照幾點(diǎn)。(一)公平原那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)是一種民事活動(dòng)，第四條規(guī)定：民事活動(dòng)該當(dāng)遵照自愿、公