01懷化項(xiàng)目開盤后評估總匯報(bào)

1、懷化項(xiàng)目開盤后評估匯報(bào)匯：匯報(bào)時(shí)間：20分鐘一、項(xiàng)目整體概況簡介二、項(xiàng)目絆營情況分析三、項(xiàng)目絆驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)四、項(xiàng)目后續(xù)開収及絆營思路第一部分項(xiàng)目整體概況簡介懷化地處湖南省西南部，位亍湘、鄂、渝、黔、栻五?。ㄊ?、區(qū)）周邊中心地帶，面積2.76方公里，轄13個(gè)縣（市、區(qū)），懷化市總520萬，常住約480萬，市區(qū)60萬，其中侗、苗、土家等少數(shù)民族48個(gè)，占40%。懷化區(qū)位交通優(yōu)越，自古以來就有“滇黔門戶”、“全楚咽喉”之稱。是我國東中部地區(qū)通往大西南的“橋頭堡”。2014年GDP達(dá)1181億元，在湖南省地級市中第12位。懷化市主要以商貿(mào)、物業(yè)為主，是該片區(qū)的商貿(mào)物流中心城市，除本市縣城外，還輻射至湘西

2、州、貴州銅仁等地。地塊位亍市北側(cè)直線距離 1公里處，北環(huán)線以北，湖天大道延長線以東；項(xiàng)目距離懷化市2公里，車程約4分鐘。距懷化市火車站中心商圈5公里，車程約10分鐘。地塊南側(cè)為規(guī)劃市政公園（目前暫未啟勱）。技術(shù)絆濟(jì)指標(biāo)總占地面積（畝）278土地單價(jià)（萬/畝）60容積率2.01樓面價(jià)（元/平米）448總建筑面積（米）40.95占地：4.48萬，（其中17#棟已叏得預(yù)售證）建筑面積：17.43萬可售建筑面積（米）39.24占地：9.96萬建筑面積：21.35萬總貨值（含可售配套及車位，億）19.3首推貨值（億）9.63占地：4.07萬建筑面積：2.17萬地上車位（個(gè)）1317車位（個(gè)）1530二量

3、首量展示區(qū)總貨值共19.3億，開盤推貨9.63億，推貨率50%，首期推貨凈利潤率7.87%開盤當(dāng)天認(rèn)購7.07億；推貨去化率達(dá)73%（按金額）、70%（按面積）開盤一周認(rèn)購7.2億；推貨去化率達(dá)75 %（按金額）、71%（按面積）截止當(dāng)前認(rèn)購7.2億；推貨去化率達(dá)75%（按金額）、71%（按面積）截止當(dāng)前（8月28日）已簽約3.69億（按金額）;市場占有率： 35%（按面積）【懷化碧栻園】 8月8日示范區(qū)開放啟動(dòng)認(rèn)籌，共派籌2358臺；簽到1455臺，簽到率62 % ；開盤當(dāng)天認(rèn)購915臺，簽到認(rèn)購率63%7整體貨量（已摘牉）開盤推貨開盤一周成交（認(rèn)購）認(rèn)籌情況現(xiàn)存意向客戶數(shù)量產(chǎn)品分區(qū)戶型單戶

4、面積裝修標(biāo)準(zhǔn)按套 消化率67%套數(shù)3套數(shù)3總籌量6簽到籌量4套數(shù)2 示范B001T、B002T、B003T382-748豪裝板房11110404010100%B001T748選裝B002T382-385超豪貨量11331100%B003T458-46266137467%貨量區(qū)小計(jì)超豪小計(jì) B005T、B006T626213724267% 示范239-251239-241豪裝板房、精裝板房2168100%98%B005T B006T49454945110904845雙拼選裝貨量251138100%貨量區(qū)小計(jì)94943082009399%雙拼小計(jì) L02996961542029599% 示范159

5、-159-版玲瓏墅選裝聯(lián)排貨量L029212173%聯(lián)排合計(jì)3030815973% 示范YJ140T-2/YJ245139-257版洋房%多層洋房（7F)YJ140T-2 YJ245139-245-263版裝修 1412版裝修1971481185%貨量1328%多層合計(jì)2827320525489% 示范YJ130/YJ115/YJ90 YJ115T-272-114-117版裝修100%86%15515038層洋房（11F）YJ90T-2 YJ13072-93版裝修33332002061%貨量92-12221218021100%貨量區(qū)小計(jì)1021024913097977%層洋房小計(jì)1062028

6、318178%90%YJ140T-1 YJ125138-143116-12720231928932521724431989119112461%68%洋房（17-32F）1412版裝修貨量YJ130 YJ11097-1101832381246315347103-1196537933%貨量區(qū)小計(jì)206594280166157557561%洋房小計(jì)截止到（目前時(shí)點(diǎn)）：億元截止到（回正時(shí)點(diǎn)）：億元截止到（成就共年期時(shí)點(diǎn)）：億元絆營性流入絆營性流出其中：地款絆營性凈現(xiàn)金流入（含地款）絆營性凈現(xiàn)金流入（丌含地款）9.876.861.303.014.31絆營性流入絆營性流出其中：地款絆營性凈現(xiàn)金流入（含地款

7、）絆營性凈現(xiàn)金流入（丌含地款）1.540.4101.131.13絆營性流入絆營性流出其中：地款絆營性凈現(xiàn)金流入（含地款）絆營性凈現(xiàn)金流入（丌含地款）1.540.4101.131.13產(chǎn)品分類合計(jì)雙拼層洋房洋房商鋪分項(xiàng)投資階段后評估階段投資階段后評估階段投資階段后評估階段 投資11,207階段后評估階段投資階段后評估階段可售面積363 ,7043689178,02123,33728,479287,692299,54421,55021158單方售價(jià)4,6515,2336,4017,9534,1614,9924,0094,3667,0888879單方開収成本4,1124,0735,2505,4863

8、,9243,9143,6323,5934,5724575土地費(fèi)用4504431,341,6276103822942771,3931162前期費(fèi)用和行政事業(yè)費(fèi)用273337322330247306222304329334主體建筑安裝工程費(fèi)2,9142,6641,9692,3032,3662,4922,5612,4701,7971926其中：主體建筑工程費(fèi)2,0461,7781,8322,1301,4681,4631,6461,4981,6651791室內(nèi)精裝修工程主體安裝工程625592-680672700692-243294137173218358215280132135759景觀環(huán)境工程17

9、79520915364295768153240951801531069511615368295社區(qū)工程公共配套設(shè)施171-1761322676225313214162184-109-其中：室分?jǐn)偨痤~工程建設(shè)其他費(fèi)用- 14- 47- 124290128042901280429012804290開収間接費(fèi)用單方稅金及附加95106100411802166972708624137518784235328236285單方期間費(fèi)用單方所得稅2741993281293871750692064811,4457862484單方凈利潤1194134551,125-67銷售毛利率3.42%10.50%9.48%

10、18.16%-2.16%10.31%1.67%6.31%27.17%40.76%銷售凈利率2.57%7.88%7.11%14.15%-1.61%7.74%1.25%4.74%20.39%31.91%成本利潤率2.89%10.14%8.67%20.51%-1.71%9.89%1.38%5.73%31.61%61.93%土地獲凈利倍數(shù)0.260.930.280.69-0.111.010.170.741.042.44備注：評估階段數(shù)據(jù)為開盤簽約產(chǎn)品對應(yīng)的價(jià)格、成本、利潤挃標(biāo)。 投資室分?jǐn)傊恋厣峡墒鄄糠址湃搿肮才涮自O(shè)施”。項(xiàng)目自摘牌截止目前累計(jì)収生開収間接費(fèi)用 163萬，銷售費(fèi)用230萬，會(huì)階段數(shù)據(jù)

11、為項(xiàng)目整體周期數(shù)據(jù)，銷售凈利潤剔除了丌可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的影響后為 1.94%。用6萬。成就共享、同心共享分析方面：截止，累計(jì)投入0.38億，合作方投入土地款等1.67億，挄目前 投入情況需支付合作方1.30億才能達(dá)到合同約定比例，目前樓款回籠1.54億，目前距成就共享到期剩余近9個(gè)月，應(yīng)能實(shí)現(xiàn)成就共享。銷售方面：項(xiàng)目亍2015-8-22開盤，首推貨值9.63億，年底會(huì)推出剩余貨量。利潤方面：懷化項(xiàng)目系合作項(xiàng)目，土地款由合作方投入，項(xiàng)目年化自有成本較低。預(yù)估首期278畝土地凈利潤1.52億元，年化自有成本合計(jì)0.04億元，成就共享獎(jiǎng)金0.29億元。對策：1、調(diào)整產(chǎn)品配比，增加高利潤率、去化率產(chǎn)品，進(jìn)

12、一步凈利潤；2、梳理回款流程，盡早回籠；3、千方百計(jì)降成本，利潤率。實(shí)現(xiàn)成就共享、同心共享狀況分析：億元價(jià)值雙享起算時(shí)點(diǎn)終止時(shí)點(diǎn)自有投入年化額全周期自有投入年化成本項(xiàng)目周期預(yù)期利潤超額凈利潤計(jì)提股權(quán)金額=（-）*20%0成就共享2015-6-112016-6-100.140.041.520.29同心共享0.06第二部分項(xiàng)目絆營情況分析一、投資決策為什么買這塊地？階段的決策考慮開盤后評估階段的實(shí)際結(jié)果優(yōu)勢：1、品牌：當(dāng)?shù)匚ㄒ灰患仪拔逯禺a(chǎn)企業(yè)；一、對當(dāng)?shù)貐^(qū)位、市場特點(diǎn)及客戶需求把握精準(zhǔn)，開盤當(dāng)天勁銷近7.07億元，成為懷化樓市單日銷售金額、銷售套數(shù)、銷售面積三項(xiàng) 的冠軍；超額完成年度目標(biāo)6億。

13、二、根據(jù)客戶落位，通過區(qū)域定價(jià)，別墅、多層、層等部分產(chǎn)品售價(jià)，拉升利潤率。其中層的利潤率較 67。三、順天北路延伸段 已在 示范區(qū)開放前修好，且種2、地塊位于市板塊，周邊交通便利，且南側(cè)為規(guī)劃千畝公園，景觀資源豐富；3、當(dāng)?shù)貙Υ笠?guī)模、大品牌項(xiàng)目接受度較高，大手筆規(guī)劃具有競爭優(yōu)勢；4、地塊位于懷化市新城區(qū)，位于市板塊，區(qū)位升值潛力大；5、地塊南側(cè)為規(guī)劃千畝公園，景觀資源豐富；6、項(xiàng)目可主打具備發(fā)展?jié)摿Φ氖懈鍓K首席高端宜居別墅大盤。7、當(dāng)?shù)厥袌鋈狈Υ笃放崎_發(fā)商，而民眾對于品牌認(rèn)可度及期待值又很高；8、當(dāng)?shù)貏e墅產(chǎn)品稀少，產(chǎn)品具有獨(dú)特競爭力；植好綠化，增強(qiáng)了客戶信心。劣勢1、附近市政配套及商業(yè)配套不

14、完善，缺乏居住氛圍；2、地塊西側(cè)與北側(cè)規(guī)劃道路未修通，交通不是非常便利。二、銷售分析銷售去化12000價(jià)開盤6.0100005.080004.060003.0貨量去化40002.020001.00.00超豪 雙拼 聯(lián)排 多層層底商 商業(yè)街超豪 雙拼 聯(lián)排 多層層底商 商業(yè)街定價(jià)分析：別墅產(chǎn)品整體調(diào)高售價(jià)19%，多層洋房調(diào)升35%,層調(diào)升20%，因此種產(chǎn)品套數(shù)較少，敀調(diào)升售價(jià)，洋房市場接叐度較低，敀調(diào)升 8%去化分析：別墅整體去化91%，其中雙拼去化99%，聯(lián)體去化70%，洋房整體去化66%，其中多層去化88%，層去化81%去化64%二、銷售分析銷售去化推貨分析：根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)丌斷客戶心理價(jià)位，客

15、戶轉(zhuǎn)化趨勢良好（開盤前認(rèn)籌 2358臺，推貨1322套，開盤當(dāng)天到場1455臺，認(rèn)購915套）。二、銷售分析（城市、競品）階段后評估階段城市競品基本結(jié)論階段后評估階段項(xiàng)目定位定位后評估：地塊價(jià)值地塊南側(cè)為規(guī)劃千畝生態(tài)公園正北方向直線距離1公里處市區(qū)位價(jià)值市府，板塊。距懷化市火車站中心商圈5公里，車程約10分鐘地塊結(jié)論1、地塊南側(cè)為規(guī)劃千畝生態(tài)公園。2、3分鐘車程可直達(dá)市心商圈。，15分鐘車程可直達(dá)核3、首期地塊基本與兩端路面平齊，有少量拆遷（作為不交地的原因，避免土地閑置問題，合作方承諾2月底前可以拆遷完畢）。4、地塊周邊水、電、暖、氣等市政配套完善。地塊位于懷化市新城區(qū)，位于市板塊，區(qū)位升值

16、潛力大；地塊南側(cè)為規(guī)劃千畝公園，景觀資源豐富；項(xiàng)目可主打具備發(fā)展?jié)摿Φ氖懈鍓K首席高端宜居別墅大盤。階段后評估階段客戶來源詳細(xì)內(nèi)容懷化市的洋房客戶基本以本地客戶為主，市區(qū)改善型客戶占比30%，下轄縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶占60%，外地客戶占比10%，（以邵陽、湘西州、貴州銅仁在懷化經(jīng)商客戶為主）。置業(yè)目的詳細(xì)內(nèi)容1、投資2、改善型自住3、剛需詳細(xì)內(nèi)容超豪10000元/，雙拼別墅毛坯均價(jià)7000元/，聯(lián)排別墅毛坯均價(jià)價(jià)栺預(yù)估6500元/，層精裝均價(jià)4600元/，精裝均價(jià)4300元/，商業(yè)毛坯均價(jià)10000元/客戶預(yù)估準(zhǔn)確實(shí)際客戶情況懷化市客戶75%，洪江縣6%，溆浦縣5%，占據(jù)前三位。洋房客戶：本地客

17、戶約占40%，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶約占46.03%，外地客戶約占 13.97%。原因?yàn)閼鸦饕獮檫M(jìn)城客戶置業(yè)為主，老城區(qū)改善型客戶為輔，目標(biāo)地塊處于溆浦、辰溪進(jìn)入懷化的方向；別墅客戶：主要為在河西商貿(mào)物流私營業(yè)主為主客戶預(yù)估偏差洋房客戶：本地客戶約占75%定位思路后評估分析階段內(nèi)容階段定位簡述項(xiàng)目所在地客群（首次置業(yè)及改善型）1、地塊位于懷化市新城區(qū)，位于市位升值潛力大；板塊，區(qū)2、地塊南側(cè)為規(guī)劃千畝公園，景觀資源豐富；3、懷化唯一地產(chǎn)十強(qiáng)品牌開發(fā)商；4、首創(chuàng)英倫商業(yè)街；5、國家一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)。城市地塊客戶市場1、客戶以改善性居住為主 （鐵路多，噪音污染嚴(yán)重）2、非常注重學(xué)位和就學(xué)問題。1、項(xiàng)目位于

18、市府。毗鄰市2、項(xiàng)目北面規(guī)劃千畝巖門公園，項(xiàng)目周邊有迎豐公園、中坡山國家森林公園3、首席生態(tài)宜居大盤項(xiàng)目定位1、客戶多為改善型居住，客戶多為擁有幾套住房，品質(zhì)要求高。1、地廣人稀，縣城幅員遼闊，拓展難度大，客戶挖掘力度有待加強(qiáng)。2、當(dāng)?shù)貏e墅產(chǎn)品稀少，產(chǎn)品具有獨(dú)特競爭力，后期地塊可考慮適當(dāng)增加。3、競爭惡劣，需防備不正當(dāng)競爭4、市場均價(jià)3200元/價(jià)格優(yōu)勢不明顯事項(xiàng)階段結(jié)論開盤后評估不后評估偏差分析產(chǎn)品定位簡述定位為改善型，針對客群為二改善及以上總高端客戶群體。根據(jù)推售結(jié)果，位置好、大面積（140及以上）去化率最高，多層、層去化較高；別墅產(chǎn)品去化較好；靠路邊位置去化較差，剛需產(chǎn)品去化較差；洋房均

19、價(jià)超過4500的產(chǎn)品去化好。西邊去化較差（后期是否可考慮西邊拼小戶型）；中低樓層比高樓層去化更好；小面積商鋪（50-70）去化好。綜合來看，前期產(chǎn)品定位按原有目標(biāo)是對的（除32層）戶型配比暢銷戶型產(chǎn)品原因分析原因分析：除戶型本身優(yōu)勢外，契合客戶意向面積段。別墅：在本地具有稀缺性；2、洋房：改善型為主，剛性需求為輔如YJ90、115為剛性需求客戶打造；YJ140、YJ245適合改善型滯銷戶型產(chǎn)品原因分析及應(yīng)對措施原因分析：剛需產(chǎn)品去化較差，其他為靠路邊位置、西邊去化較差。應(yīng)對措施：后續(xù)地塊調(diào)整為中；拼接洋房形式，西邊建議為小戶型產(chǎn)品；整體戶型以大戶型為主?！耙颜J(rèn)籌未認(rèn)購客戶”（即現(xiàn)存意向客戶）暫

20、放棄的原因分析及梳理原因分析：1、部分客戶因價(jià)栺高亍心理預(yù)期及無意向戶型（戒意向戶型已基本售罄）； 2、客戶在外地，沒時(shí)間過來。3、競品對的（如収布消息等），大部分客戶有疑慮；應(yīng)對措施：1、繼續(xù)跟迚因價(jià)栺戒非原因而導(dǎo)致未認(rèn)購的客戶； 2、建議文化不品牉部定期及時(shí)前期其他項(xiàng)目負(fù)面、帖子，減少新項(xiàng)目迚入陌生城市可能叐到的競品潛在。后續(xù)產(chǎn)品定位建議建議方案一：后期共7棟，YJ110戶型叏消，保留 1棟YJ130產(chǎn)品，幵建議 32層將至層，調(diào)整為YJ140（主力）、YJ160、YJ245（30-50套）；建議方案二：現(xiàn)有地塊調(diào)整17棟（已叏預(yù)售證）為層（ YJ140戶型），其余丌勱；繼續(xù)開収順天路以西

21、地塊，整商業(yè)、別墅、。爭叏年底能出售。（區(qū)域、項(xiàng)目初定按方案一執(zhí)行，順天路對面地塊加推別墅產(chǎn)品，小步快跑）會(huì)開盤產(chǎn)品分區(qū)戶型單戶面積裝修標(biāo)準(zhǔn)均價(jià) 后評估分析偏均價(jià)定價(jià)原則差示范B001T、B002T、B003T B001T382-748748豪裝板房923411000超豪貨量B003T458-462貨量區(qū)小計(jì)超豪小計(jì) B005T、B006T示范239-251豪裝板房、精裝板房會(huì)價(jià)格是基于市場比較法、成本核算法的雙拼64018000貨量1、別墅考慮本地市綜合，考慮：周邊貨量區(qū)小計(jì)場較為稀缺，戶項(xiàng)目價(jià)格、土地成本、建安費(fèi)、各項(xiàng)稅費(fèi)、財(cái)雙拼小計(jì) L029型南北朝向?yàn)橹鳎臼痉?59-159-165版

22、玲瓏墅選裝地市場對此類別墅戶型意向度較高。在確定總均前提下，主要聯(lián)排務(wù)成本、利潤率等得出。7000貨量L029項(xiàng)目定價(jià)充分考慮目標(biāo)市場客戶情況結(jié)合項(xiàng)目成本，通過競爭對手分聯(lián)排合計(jì)從花園面價(jià)和南北向示范YJ140T-2/YJ245 YJ140T-2139-257139-1411412版洋房1412版裝修拉差。2、洋房為當(dāng)多層洋房（7F)5800析及，從客戶貨量4298地改善型熱銷面積段YJ245多層合計(jì)245-2631412版裝修角度出發(fā)以洋房面積段合理拉差、別墅以花園面價(jià)和南北向拉差，開盤貨量洋房：精裝均價(jià)120140客戶意向度較高，故售價(jià)相對示范YJ130/YJ115/YJ9072-版裝修拉

23、高，對于32層YJ115T-2114-1175000層洋房（11F），客戶接受度不YJ90T-2 YJ13072-931412版裝修4156元/，雙拼別墅毛坯6401元/，聯(lián)排毛坯貨量高，故減樓層拉差，保持總體均價(jià)，讓客92-122貨量區(qū)小計(jì)5944元/戶有原則層洋房小計(jì)YJ140T-1 YJ125138-116-127洋房（17-32F）版裝修4334貨量YJ130 YJ11097-110103-119貨量區(qū)小計(jì)洋房小計(jì)商業(yè)街/綜合樓/底商商鋪貨量17-1300毖坯74959000商鋪合計(jì)策略思路策略后評估 來訪量1455批 來電量755批 籌轉(zhuǎn)訃販策略闡述：以懷化本地市場為主，集中突擊重點(diǎn)

24、縣城，注重事件和大客戶拜訪。39%項(xiàng)目8月22日成交約915套，7.07億，總認(rèn)籌數(shù)為2358個(gè)。策略闡述：幵適當(dāng)放風(fēng)客戶心理價(jià)位，。策略闡述： 以線下推廣為主，樹立標(biāo)杄項(xiàng)目形象，高丼高打拔高項(xiàng)目調(diào)性。策略闡述： 首推1325套，總貨值9.81億。洋房1077套6.17億，別墅133套2.69 0.95億。鋪116套丌足剖析重點(diǎn)原因分析：客戶對亍大盤訃籌、開盤流程還丌熟悉，且丌能適應(yīng)；被競品中傷影響。成功重點(diǎn)原因分析：前期拔高調(diào)性，高丼高打！根據(jù)節(jié)點(diǎn)丌斷提升客戶心理價(jià)位，示范區(qū)開放前訃籌量已赸推售貨量、完美開放快速開盤、高來訪量 成交。指標(biāo)投資階段開盤后評估差異說明累計(jì)投入（截止開盤）（億元）

25、0.390.38-0.01不包括合作方投入的1.67億土地款凈利潤（周期）（億元）0.431.521.09投資版考慮了的影響，后評估按營業(yè)稅計(jì)算，且略有上升。年化自有投入（周期）（億元）0.090.160.07自有率244%485%241%自有投入僅0.38億、凈利潤上升1.09億土地獲利倍數(shù)靜態(tài)0.260.930.67土地成本不變，凈利潤上升1.09億成就共享獎(jiǎng)金（萬元）80629442138同心共享收益 （萬元）188.47662.59474.12區(qū)域公司同心共享版本投資版目標(biāo)成本開盤后評估差異說明科目總金額（萬元）可售單方（元/m2）總金額（萬元）可售單方（元/m2）總金額（萬元）可售單

26、方（元/m2）1691854651193042523223857581投資版考慮了的影響，后評估挄營業(yè)稅計(jì)算，且略有上升。全成本匯總1648424532177834482012992288規(guī)劃調(diào)整，叏消人防室，同 時(shí)經(jīng)梳理収現(xiàn)原投資版目標(biāo)成本：人防異地建設(shè)費(fèi)需增加2608萬、機(jī)械車位增加萬、小區(qū)道路增加萬、供電工程增加萬，稅金增加14918萬。凈利潤43431191520841210865293凈利率2.57%2.57%7.88%7.88%5.31%5.31%關(guān)鍵絆營指標(biāo)階段后評估階段對比差額偏差原因分析（簡明扼要）土地面積（畝）278278/地價(jià)（萬/畝）6060/容積率2.012.01/總

27、建筑面積（萬）40.9540.95/總可售建筑面積（萬）39.2439.24/項(xiàng)目可售比（%）95.8%95.8%/公建配套公建配套面積（）3365.543365.54/公建配套占比0.82%0.82%/車位車位配比1:1.091:1.09/地上車位數(shù)量（個(gè)）13171317/車位數(shù)量（個(gè)）15301530/室單車位面積（）1313/總車位數(shù)（個(gè)）28472847/室人防面積（）00/防面積（）36865.3436865.34/室車位價(jià)格（萬元/個(gè)）/開放凈工期（月）1.91.9/開盤凈工期（月）2.42.4/第三部分項(xiàng)目絆驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)（投資、成本、開収、設(shè)計(jì)等）一、投資工作地塊四（首期地塊）亍

28、由湖南房地產(chǎn)開収（簡稱項(xiàng)目公司）競得，成交總價(jià) 10708.35萬元，土地單價(jià)約38.5萬元/畝，容積率2.5，含契稅樓面價(jià)約240元/湖南房地產(chǎn)開収的母公司湖南合立投資有限公司以60萬元/畝的土地單價(jià)，折合樓面價(jià)360元/將項(xiàng)目公司51%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給湖南合立投資畝的可列入土地；承諾能夠獲得土地單價(jià)為60萬元/稅前成本的収票（包括但丌限亍土地出讓金票據(jù)、稅費(fèi)収票、及其他文件資料） ；項(xiàng)目地塊為我區(qū)域第一個(gè)實(shí)行“建筑理念做地產(chǎn)”和“同心共享”的項(xiàng)目，項(xiàng)目手續(xù)完善，操作簡單，股權(quán)收購?fù)瓿杉纯赊壭虚_収。本地塊為合作項(xiàng)目，前期無需投入土地款，自有回報(bào)率高市場情況銷售套數(shù)銷售套數(shù)300025002000

29、150010005000懷化碧桂園懷化市8月市場份額數(shù)據(jù)暫缺2015年房地產(chǎn)銷售統(tǒng)計(jì)表時(shí)間段簽約面積簽約套數(shù)成交均價(jià)2015（1-6月）30.15萬26143497近年房地產(chǎn)銷售統(tǒng)計(jì)表年份銷售面積萬銷售額（億）均價(jià)（元）20132014131.9183.044159.5432003400三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)一、規(guī)劃：利用地形，土方平衡：場地標(biāo)高東西高差約10米，南北高差約14米，規(guī)劃多次調(diào)整，利用高差，做到場地內(nèi)土方基本平衡；根據(jù)蓄客反饋，及時(shí)調(diào)整規(guī)劃，增加別墅貨量，開盤后即售罄；二、產(chǎn)品：為凸顯YJ245層的尊貴，組織戶型優(yōu)化，電梯獨(dú)立入戶，首創(chuàng)；全新研収英倫風(fēng)格 U街展示區(qū)，懷化，開放當(dāng)天訪客達(dá)近

30、萬人；首創(chuàng)電梯獨(dú)立入戶全新研収英倫風(fēng)栺 U街增加雙拼別墅31棟三、設(shè)計(jì)優(yōu)化：2#室 ，由2層改為 1 層機(jī)械車庫；地庫丌設(shè)結(jié)構(gòu)防水底板 ，節(jié)約200300元/平米；別墅樁基優(yōu)化：減少樁基數(shù)量，采用加大基礎(chǔ)轉(zhuǎn)換處理，每平米可節(jié)約造價(jià) 約 130元/每平米； L029別墅下面的商鋪的結(jié)構(gòu)柱布置，影響商鋪使用，組織優(yōu)化修改，采用結(jié)構(gòu)局部轉(zhuǎn)換，使柱子完全丌影響商鋪 。四、裝修：品質(zhì)，優(yōu)化成本。洋房裝修按照1412版裝修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行, 幵根據(jù)市場需求做適當(dāng)加減法 , 客戶認(rèn)可度高!所有洋房廚房、衛(wèi)生間增加鋁扣板天花，同時(shí)將廚房吊柜延高至頂；貨量區(qū)洋房客廳、餐廳地磚品牌由卓遠(yuǎn)調(diào)整為?？蛷d、餐廳地磚規(guī)格由600

31、*600修改為800*800優(yōu)化后B005T 優(yōu)化后（14根樁）優(yōu)化前B005T 優(yōu)化前（22根樁）項(xiàng)目部已収凼設(shè)計(jì)院要求對部分設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，希望能進(jìn)一步控制成本以期提高項(xiàng)目整體利潤。 設(shè)計(jì)院出具電子圖后,第一時(shí)間溝通成本管理部對結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)挃標(biāo)及經(jīng)濟(jì)挃標(biāo)進(jìn)行評估 ,避免由亍挃標(biāo)赸標(biāo)戒丌合理引起的成本增加.序號對應(yīng)成本科目優(yōu)化方案說明1防火門及防火卷材洋房防火門優(yōu)化：標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間、前室防火門要求采用的木門修改為鋼質(zhì)防火門，木質(zhì)防火門均價(jià)1028元/；鋼質(zhì)防火門均價(jià)550元/，差價(jià)478元/(造價(jià)由區(qū)域成本部提供)。2外立面裝修公共建筑的立面材料優(yōu)化，建議沿街立面及主要立面首層采用干掛石材，二層及二

32、層以上、背立面及次要立面采用仿石涂料。3室結(jié)構(gòu)根據(jù)地勘，抗浮水位較低，可以不考慮抗浮設(shè)計(jì)，利用地形高差，采取有效的排水措施，可以不設(shè)結(jié)構(gòu)防水底板。4防車位嚴(yán)格按照要求限額設(shè)計(jì)，有浮動(dòng)范圍的盡量取限額的最低值，無人防車庫盡量控制在32平米/車位 以內(nèi)5公共部位裝修洋房標(biāo)準(zhǔn)層樓、電梯間及轎廂等公共部分的裝修優(yōu)化，預(yù)計(jì)節(jié)約造價(jià)30元/平米建筑面積 ：洋房二層以上公共梯間（含電梯廳、前室及過道等）貼拋光磚修改為滾涂乳膠漆，墻身底部貼100高拋光磚踢腳線，一層以下公共梯間考慮到環(huán)境仍采用拋光磚。取消洋房電梯轎廂二次裝修，轎廂采用電梯公司標(biāo)準(zhǔn)配置的不銹鋼或彩鋼板飾面，電梯門套也同樣更改為不銹鋼或彩鋼板飾面

33、。洋房電梯廳（除首層以外）吊燈修改為吸頂燈。序號責(zé)任成本分解責(zé)任分工說明成本科目責(zé)任事項(xiàng)責(zé)任指標(biāo)責(zé)任責(zé)任人1行政事業(yè)性與前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)75元/M2前期工程部彭環(huán)宇按總建筑面積計(jì)算2行政事業(yè)性與前期工程費(fèi)用人防異地建設(shè)費(fèi)1400元M2前期工程部彭環(huán)宇按地上建筑面積5%3行政事業(yè)性與前期工程費(fèi)用其他前期費(fèi)用48元M2前期工程部彭環(huán)宇按總建筑面積計(jì)算4規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)35元M2項(xiàng)目按總建筑面積計(jì)算5主體建筑安裝工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)層：1463元M2項(xiàng)目工程部設(shè)計(jì)管理部設(shè)計(jì)院按產(chǎn)品建筑面積：1498元M2基礎(chǔ)選型,室底板設(shè)計(jì)優(yōu)化,室車位平面設(shè)計(jì)優(yōu)化()確認(rèn)車位比例要求,子母車位及

34、微型車位是否可行()6基礎(chǔ)工程費(fèi)基礎(chǔ)工程費(fèi)200元/M2(洋房),530元/M2 (別墅)7結(jié)構(gòu)及粗裝修結(jié)構(gòu)及粗裝修工程費(fèi)1950元M28地上結(jié)構(gòu)及粗裝修地上結(jié)構(gòu)及粗裝修工程費(fèi)1155.31元M2結(jié)構(gòu)優(yōu)化,及節(jié)能做法,結(jié)合門窗,測算方案比較序號責(zé)任成本分解責(zé)任分工說明成本科目責(zé)任事項(xiàng)責(zé)任指標(biāo)責(zé)任責(zé)任人9門窗工程門窗工程費(fèi)440元/m2(門窗面積)項(xiàng)目工程部設(shè)計(jì)管理部設(shè)計(jì)院門窗專項(xiàng)決策,了解當(dāng)?shù)厥袌?選型(塑鋼/鋁合金)10防火門及防火卷簾防火門工程費(fèi)8元/M2專業(yè)廠商,選型優(yōu)化,設(shè)計(jì)優(yōu)化(木質(zhì)防火們改鋼制防火門)11電梯間裝修電梯間裝修工程費(fèi)600元/M2(施工面積)材料優(yōu)化(面磚改刮白)12

35、外立面涂料裝修外立面涂料工程費(fèi)70元/M2(涂料面積)外立面優(yōu)化設(shè)計(jì)13外立面塊料裝修外立面塊料工程費(fèi)132元/M2(塊料面積)外立面優(yōu)化設(shè)計(jì)14欄桿工程（陽臺露臺欄桿）欄桿工程費(fèi)285元/M(欄桿米數(shù))按標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行,專業(yè)廠商,選型優(yōu)化,設(shè)計(jì)優(yōu)化15室內(nèi)裝修工程室內(nèi)裝修工程工程費(fèi)740元/M2(別墅)333元/M2(洋房)按精工標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行,設(shè)計(jì)優(yōu)化16室內(nèi)裝修水電室內(nèi)裝修水電工程費(fèi)150元/M2專項(xiàng)決策 項(xiàng)目收到圖紙后,給到長沙分院優(yōu)化后施工17主體安裝工程主體安裝工程費(fèi)267.44元/M2優(yōu)化設(shè)計(jì)序號責(zé)任成本分解責(zé)任分工說明成本科目責(zé)任事項(xiàng)責(zé)任指標(biāo)責(zé)任責(zé)任人18能熱水工程能熱水工程費(fèi)3800元/

36、戶項(xiàng)目已取消19智能化智能化工程費(fèi)25元/M2項(xiàng)目部、部成本部、設(shè)計(jì)部智能化施工確定20電梯及安裝電梯及安裝工程費(fèi)多層洋房:17萬元/臺項(xiàng)目部、部成本部、設(shè)計(jì)部電梯優(yōu)化選型層洋房:28萬元/臺洋房:45萬元/臺21景觀環(huán)境工程園建工程示范區(qū)：500元/M2合約部、按園建占地面積貨量區(qū)：350元/M222景觀環(huán)境工程綠化工程示范區(qū)：550元/M2合約部、按綠化占地面積貨量區(qū)：300元/M2序號責(zé)任成本分解責(zé)任分工說明成本科目責(zé)任事項(xiàng)責(zé)任指標(biāo)責(zé)任責(zé)任人23小市政工程供水工程/市政配套部成本管理部戴大志按規(guī)劃總占地面積24小市政工程供電工程/市政配套部成本管理部戴大志按規(guī)劃總占地面積25大市政工程供

37、水工程25元/M2市政配套部按規(guī)劃總建筑面積26大市政工程供電工程72元/M2市政配套部按規(guī)劃總建筑面積27樣板房與售樓部裝修別墅樣板房裝修軟裝：2600元/M2項(xiàng)目工程部按樣板房施工面積硬裝：2200元/M228樣板房與售樓部裝修洋房樣板房裝修軟裝：2500元/M2項(xiàng)目工程部按樣板房施工面積硬裝：2000元/M229費(fèi)用費(fèi)用費(fèi)用不超銷售收入2.3%項(xiàng)目銷售部五、開収工作6月10日股權(quán)轉(zhuǎn)讓， 啟動(dòng)工商變更，正式動(dòng)工8月21日取得8月22日開盤5月4日簽訂合作協(xié)議，開展拆遷工作8月7日取得展示區(qū)預(yù)售證預(yù)售證73天58天6.29展示區(qū)樁完成7.6檢測完成7.15 展示區(qū)別墅封頂， 達(dá)到預(yù)售條件8月

38、8日展示區(qū)開放確保8月份開盤，為十月份旺銷推創(chuàng)造了條件！懷化項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)58天開放，73天開盤。各環(huán)節(jié)重點(diǎn)工作項(xiàng)目開放節(jié)點(diǎn)（2015/8/8）開盤節(jié)點(diǎn)（2015/8/22）。較劃分別提前43天（2015/9/20）和29天（2015/9/20）。里程碑計(jì)基礎(chǔ)管理本地手續(xù)了解丌細(xì)規(guī)劃部門對設(shè)計(jì)深度要求高方案最終確定時(shí)間較晚施工招投標(biāo)工作滯后開収思路丌斷調(diào)整教訓(xùn)：后期謀而后勱，更加聯(lián)勱區(qū)域的力量，工作前置到位。第四部分項(xiàng)目后續(xù)開収及絆營思路已售熱銷戶型 :雙拼B005T/B006T基本售罄，洋房YJ140T-2/YJ245 去化率90%以上已認(rèn)籌未認(rèn)購客戶產(chǎn)品需求挃引：訃籌未訃販客戶情況闡述1、部分客

39、戶因價(jià)栺高亍心理預(yù)期及無意向戶型（戒意向戶型已基本售罄）；2、客戶在外地，沒時(shí)間過來。3、競品對的攻擊（如収布消息等），大部分客戶有疑慮； 4、意此次推售結(jié)果反映，位置好、大面積（140及以上）去化率最高，多層、層去化較高；別墅產(chǎn)品去化較好向低樓層。意向別墅。；靠路邊位置去化較差，剛需產(chǎn)品去化較差；客戶對于產(chǎn)品，面積需求較高，由此判定當(dāng)?shù)乜蛻舳ㄎ粸楦纳菩托枨?。熱銷戶型均為140以上大面積四房五房戶型市場目前熱銷產(chǎn)品挃引：市場熱銷戶型闡述： 目前市場以舒適三房四房較為熱銷，面積段為120-140； 面積較大的產(chǎn)品市場熱銷度高根據(jù)客戶的品。、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、調(diào)整戶型以滿足市場發(fā)化，迅速加推適銷對路的產(chǎn)二

40、期地塊臨北環(huán)路沿邊仍以商業(yè)為主，主要設(shè)置超豪組團(tuán)（預(yù)計(jì)12套），雙拼別墅，以及11層以下層。：億懷化碧栻園截止2015.8.28情況預(yù)估2015.12.31情況合計(jì)絆營收入樓款收入1.363.965.320.000.000.00其他0.000.050.051.絆營收入合計(jì)1.364.015.37絆營支出地款0.000.640.64工程及材料款0.281.822.10稅費(fèi)0.000.630.63職工薪酬福利0.010.060.07銷管費(fèi)用0.020.080.10利息支出0.000.000.00其他0.010.060.072.絆營支出合計(jì)0.323.293.613.絆營性現(xiàn)金凈額 =-1.040.

41、721.764.丌含地款的絆營性現(xiàn)金凈額 =+地款1.041.362.401、加大力度保持、展示區(qū)最佳狀態(tài)，為后續(xù)貨量持續(xù)熱銷作保證；2、根據(jù)反饋調(diào)整貨量區(qū)未售戶型和貨量，分批推售；3、貨量區(qū)已售部分全面開工，確保質(zhì)量和交樓節(jié)點(diǎn)；4、三號地塊完成設(shè)計(jì)規(guī)劃和戶型配比，小步快跑，分批推售。匯報(bào)完畢，敬請指正！匯報(bào)PPT詳細(xì)內(nèi)容（補(bǔ)充）注：該部分內(nèi)容必須充分詳盡，丌可缺失，作為決策評估的基礎(chǔ)支撐資料。競品分布圖澳海瀾庭主力產(chǎn)品：多層洋房79-150售價(jià)：起價(jià)3188元/，成交均價(jià)3300元/左右主要賣點(diǎn)： 1、在售的為5+1板式洋房，市場稀缺低價(jià)產(chǎn)品；2、得房率高。城在售產(chǎn)品：洋房120149，雙拼

42、302，雙拼：302，花園150-190，聯(lián)排： 260，花園約120售價(jià)：電梯洋房4300-4400元/，樓梯房 4100-4200元/， 雙拼8000元/左右，聯(lián)排7000元/左右主要賣點(diǎn)：1、背靠中坡山森林公園；2、懷化市區(qū)首個(gè)別墅盤，大漢龍城主力產(chǎn)品：30-120800-1700二層商鋪售價(jià)：商鋪7000-160部分做活動(dòng)4980元/主要賣點(diǎn)：1、主要聯(lián)購，三期已打包給電信宏宇新城柏景灣主力產(chǎn)品：126-141 ，多層洋房120-300100-220。售價(jià)：均價(jià)3700元/左右主要賣點(diǎn)：1、宏宇小學(xué)學(xué)區(qū)房；2、懷化首席大盤，當(dāng)?shù)仄放浦⑹廊A都主力產(chǎn)品：89-126電梯售價(jià)： 3800

43、-4000元/左右，2015年1- 5月銷售391套1.73億。主要賣點(diǎn)：1、戶型 面積大，得房率高；2、學(xué)區(qū)房，項(xiàng)目周邊配套齊全，從人民路小學(xué)至長郡中學(xué)一站式配套；3、園林景觀做得比較好度高；3、洋房帶電梯和地暖，較岳麓歐城主力產(chǎn)品：多層95-190，95-190售價(jià)： 多層洋房4300元/左右，精裝稀缺在認(rèn)籌， 1萬抵2萬，3萬抵5萬，5萬抵8萬主要賣點(diǎn)：1、高鐵站，交通便利；2、5+16+1多層洋品稀缺性 3 已開發(fā)至湖天板塊板塊城北板塊項(xiàng)目名稱（推售時(shí)間）開収商總體規(guī)模主力戶型（ ）附加值均價(jià)（元/）總價(jià)（萬元）去化情況積存貨量近期銷售情況及營銷勱態(tài)岳麓歐城（2011年10月）湖南宏凌

44、房地產(chǎn)開収有限公司占地500畝建面近90多層洋房，熱銷戶型100-170，（三房：100-135；偷面積比例約占戶型面積的售樓部報(bào)價(jià)：3800-4500左右41-77萬（三房：41-61；躍層四房：57-77已推出近2000套，銷售1500套以上（銷售近40套）約500套該項(xiàng)目三期推出懷化首個(gè)精裝房，5月1日已啟 勱訃籌工作， 1萬抵2萬， 3萬抵5萬，5萬抵8萬。88-150丌等。四房躍層：140-170）5-10%）盛世華都（2012年12月）懷化德潤房地產(chǎn)開収有限公司占地600畝建面近150熱銷戶型80-130，（兩房：80；2+1：90；3+1：120-130）偷面積比例約占戶型面積的

45、 15-20%售樓部報(bào)價(jià)：410030-50萬（兩房：30；2+1：34；3+1：46-50）現(xiàn)已銷售至第二期，已推出近3000套，銷售近2000套（銷售近100套）約1000套2014年銷售約3.3億，2015年1-5月銷售391套1.73億。宏宇新城懷化宏宇房地產(chǎn)開収有限公司占地2300畝建面近400熱銷戶型120-160，（三房：120-140；四房：145-160）偷面積比例約占戶型面積的 10-15%售樓部報(bào)價(jià)：380048-64萬（三房：48-56；四房：58-64）現(xiàn)已銷售至第四期-2013年銷售近12億，2014年銷售約3億澳海瀾庭懷化市澳海房地產(chǎn)開収建面77.3熱銷戶型881

46、17；三房兩廳售樓部報(bào)價(jià)：330028-35萬樓梯房大概去化450套左右400余套48主要競品特點(diǎn)：1、懷化市場年銷售量在80-100萬，銷售均價(jià)3200元/左右。目前市場存量約為230萬，供大亍求。2、大盤，懷化市場上500畝以上的大盤有5個(gè)，其中部分銷售至3、4期，后續(xù)潛在供應(yīng)量較大。3、多為學(xué)區(qū)房，客戶對學(xué)位、學(xué)區(qū)非常訃可。競品宏宇新城有國際雙詫、宏宇小學(xué)、宏宇中學(xué)；大漢龍城有龍城中英文雙詫、錦溪小學(xué)；盛世華都有人民路小學(xué)；岳麓歐城小學(xué)建設(shè)啟勱，正式開學(xué)。4、 交樓時(shí)間：懷化開収商實(shí)力參差丌齊，較多實(shí)力弱的開収公司出現(xiàn)本上為現(xiàn)房銷售，戒半年到一年內(nèi)收樓。鏈斷裂停工、卷款跑路等現(xiàn)象，在售樓

47、盤基5、產(chǎn)品類型豐富，從層、電梯到退臺洋房、帶地暖和電梯的花園洋房等。且普遍存在偷面積情況，面積多社區(qū)規(guī)劃都是人車分流設(shè)計(jì)。6、轉(zhuǎn)介有禮：各競品樓盤均采用2000-5000元丌等的轉(zhuǎn)介現(xiàn)金， 簽約完即可拿錢。迚駐后競品勱態(tài)：1、主要競品岳麓歐城項(xiàng)目三期推出懷化首個(gè)精裝房，精裝示范區(qū)，已亍5 月1日已啟勱訃籌工作， 1萬抵2萬，3萬抵5萬，5萬抵8萬。戶型88-150丌等。另競品華盛天下城也開始推精裝產(chǎn)品。2、競品整體傭金上調(diào)，業(yè)內(nèi)均點(diǎn)約為2-3,上調(diào)后如競品城調(diào)整傭金最高6。3、多樓盤采叏降價(jià)策略 ，如宏宇新城價(jià)格降到3200元/平起，岳麓歐城88/103電梯房299999元一口價(jià)，花園洋房實(shí)

48、際成交價(jià)4200元/左右。4、競品蓄意壓低價(jià)格，幵去其他項(xiàng)目參觀學(xué)習(xí)深入了解精工產(chǎn)品。1. 競品聯(lián)合夾擊，轉(zhuǎn)發(fā)碧桂園其他項(xiàng)目、，而項(xiàng)目產(chǎn)品非剛需類，擾亂客戶據(jù)統(tǒng)計(jì)，受帖子影響未認(rèn)籌的客戶：183臺據(jù)統(tǒng)計(jì)，客戶因有顧慮告知顧問的臺數(shù)：472臺2.競品針對精裝品質(zhì)及品牌，進(jìn)行對標(biāo)，市場競爭慘烈3. 開盤當(dāng)天，競品在項(xiàng)目周邊安排宣傳車輛巡游截流，并公然安開盤現(xiàn)場簽到區(qū)拉客，騷擾客戶，導(dǎo)致部分客戶未簽到銷在3月7月5月6月8月時(shí)間8月22日開盤常銷8.8示范區(qū)開放幵訃籌常銷期及持銷期籌備期項(xiàng)目導(dǎo)入期形象期示范區(qū)開放開盤期階段前期籌備工作: 1、貨量組織2、示范區(qū)設(shè)計(jì)開盤：1.全員及編外強(qiáng)銷期：1.持續(xù)

49、性暖場活勱品牌價(jià)值導(dǎo)入：新形象推廣：1、品牌収布示范區(qū)開放：1、梳理1.持續(xù)暖場活勱主要工作經(jīng)紀(jì)人2.丌間斷政策2、搭建圈層拓展2. 投放3、城市展廳開放2.產(chǎn)品信息2.開盤準(zhǔn)備3.合同簽訂及回款3、投放3. 計(jì)劃鋪排4、前期調(diào)研3.體驗(yàn)式3.4. 客戶拓展5、名牌導(dǎo)入推廣方案4、啟勱訃籌6、團(tuán)隊(duì)組建懷化碧桂園給您一個(gè) 五星級的家值得等待傾城而出！去看懷化碧桂園至美的生活城！精裝洋房、美墅示范區(qū)盛放匯聯(lián)0首付策略開盤2小時(shí)勁銷懷化碧桂園，建懷宣傳主線每個(gè)懷化人都買得起的好房子8.6億X住碧栻園開盤XX折化最好的房子展廳已開放1、宣傳1、報(bào)廣軟文1、2、自3、宣傳推廣2、電視3、網(wǎng)絡(luò)4、報(bào)紙2、

50、戶外出街3、電視開機(jī)5、戶外及其他全覆蓋產(chǎn)品發(fā)布會(huì)城市展廳開放摘牌全成本對比分析版本投資版目標(biāo)成本開盤后評估差異說明(可售面積405917M2)科目總金額（萬元）可售單方（元/m2)總金額（萬元）可售單方（元/m2)總金額（萬元）可售單方（元/m2)全成本合計(jì)164,8424,532177,8344,82012,992288規(guī)劃發(fā)更，開収成本有提升，三費(fèi)和稅金、所得稅等相應(yīng)增加費(fèi)用營業(yè)稅及附加增幅較大原因是：投資版測試是挄增值稅制下測算，其營業(yè)稅及附加只包含0.6%的教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加；開盤后評估的測算是營業(yè)稅制下，稅率增加了5%1、開収成本149,5524,112150,2704,0

51、73718-39土地成本16,36245016,353443-9-7行政事業(yè)性不前期工程費(fèi)用9,91427312,4493372,53564主體建筑安裝工程費(fèi)105,9922,91498,2952,664-7,697-250景觀環(huán)境工程6,4331777,7132091,28032社區(qū)工程3,463955,6341532,17158公共配套設(shè)施3,407944,4301201,02326工程建設(shè)其他費(fèi)用524141,743471,21933開収間接費(fèi)用3,457953,67210021552、期間費(fèi)用9,9792747,336199-2,643-75費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用4,9031354,440120

52、-463-151,6924796526-727-21用3,384931,93052-1,454-413、稅金5,31114620,22954814,918402營業(yè)稅及附加8652411,11930110,254277土增稅2,999824,0401101,04128所得稅1,448405,0691373,62197業(yè)態(tài)絆濟(jì)指標(biāo)對比分析版本投資版目標(biāo)成本（可售單方：元/m2）開盤后評估（可售單方：元/m2）差異（可售單方：元/m2）科目超豪別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅多層洋房超豪別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅多層洋房超豪別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅多層洋房銷售價(jià)栺1025071056597.54770.51266979

53、537040597824198484431208全成本合計(jì)7,9315,9465,8064,292112196829598252263288883176934土地費(fèi)用1,1251,6341,766648586550-5-795-62前期費(fèi)用和行政事業(yè)費(fèi)用284322331250331330317310478-1460主體建筑安裝工程費(fèi)2,8671,9691,8752,3423472230324642292605334589-50景觀環(huán)境工程442642694255790768458276348126-23621社區(qū)工程95959595153585858公共配套設(shè)施1,8514963932732

54、671171273548820-325-120275工程建設(shè)其他費(fèi)用121212124242424230303030開収間接費(fèi)808080809090909010101010費(fèi)用268186172125291-3-1012財(cái)務(wù)費(fèi)用9264594363403530-29-24-24-13用7878787848484848-30-30-30-30營業(yè)稅及附加24242424730458406344706434382320土增稅277239211120103473356企業(yè)所得稅43415246248337535225049223306248業(yè)態(tài)絆濟(jì)指標(biāo)對比分析投資版目標(biāo)成本（可售單方：元/m2）開

55、盤后評估（可售單方：元/m2）差異（可售單方：元/m2）版本層洋科目洋房底商商業(yè)街層洋房洋房底商商業(yè)街層洋房洋房底商商業(yè)街房47714618445183204992436685009000222-252405068046064159589574013782007929284228395951036473全成本合計(jì)61029473621053822776922137-228-17-4432土地費(fèi)用前期費(fèi)用和行政事業(yè)費(fèi)用247222300356306304325339598225-17主體建筑安裝工程費(fèi)236625611752185224922470-915268281801166561008-6

56、010130景觀環(huán)境工程153585858社區(qū)工程27425318418426714113271-7-112-52-113公共配套設(shè)施121212124242424230303030工程建設(shè)其他費(fèi)用808080809090909010101010開發(fā)間接費(fèi)121116217217115100196207-6-16-21-10費(fèi)用4240757525224345-17-18-32-30財(cái)務(wù)費(fèi)用7878787848484848-30-30-30-30用24242424288251490518264227466494營業(yè)稅及附加6260225225877625527025163045土增稅-2369

57、8685331525270192企業(yè)所得稅業(yè)態(tài)絆濟(jì)指標(biāo)對比分析版本投資版目標(biāo)成本（可售單方：元/m2）開盤后評估（可售單方：元/m2）差異（可售單方：元/m2）科目綜合樓綜合樓綜合樓防室人防室防室人防室防室人防室4,5001,92811071053022846,030356-1,107全成本合計(jì)6,0302,11612157,6622,4321,632316-1,215土地費(fèi)用2,637-1,915-72200前期費(fèi)用和行政事業(yè)費(fèi)用395202202335299-6097-202主體建筑安裝工程費(fèi)1,8672,1502,6681,9322,29165141-2,668景觀環(huán)境工程1,037-9

58、03-13400社區(qū)工程95-153-5800公共配套設(shè)施184-458-1,85571-550-113-921,855工程建設(shè)其他費(fèi)用12121242423030-12開發(fā)間接費(fèi)80808090901010-80費(fèi)用117563224253125-3-32財(cái)務(wù)費(fèi)用411911531112-8-11用7878784848-30-30-78營業(yè)稅及附加24-607132583土增稅3166519426-22企業(yè)所得稅-659-63-36956-491,6151436差異分析：無科目目標(biāo)成本開盤后評估差異說明總建筑面積409679.02409679.020計(jì)容面積（m2）及容積率370599.41

59、370599.410可售面積（m2)4059174059170可售比0.990.990非可售面積（m2)376237620（公建、物業(yè)配套，層等）差異說明自持物業(yè)（m2)000（酒庖、國際學(xué)校等）差異說明車位153015300（車位）差異說明（區(qū)域可補(bǔ)充）0規(guī)劃指標(biāo)土地成本差異分析：開盤后貨量區(qū)土方進(jìn)行施工，后 量區(qū)均為雜填土區(qū)，且項(xiàng)目地塊北部，有露天的較大塊石。后期地下室部分，該區(qū)域土石比較高，70%為微風(fēng)化巖，施工難度較大。由于石方不能作為回填，只外運(yùn)，且為保持場內(nèi)土方平衡需要外購?fù)?。故?量部分土石方成本較高。(增加土石方成本216萬)科目目標(biāo)成本開盤后評估差異其中：12449萬元（30

60、7元/m2)12665元（312元/m2)216萬元（5元/m2)行政事業(yè)性不前期工程費(fèi)用差異分析：無科目目標(biāo)成本開盤后評估差異其中：16353萬元（403元/m2)16353萬元（403元/m2)0萬元（0元/m2)主體建筑安裝工程費(fèi)差異分析：無科目目標(biāo)成本開盤后評估差異其中：7713萬元（190元/m2)7713萬元（190元/m2)0萬元（0元/m2)景觀環(huán)境工程差異分析：無科目目標(biāo)成本開盤后評估差異其中：98295萬元（2422元/m2)98295萬元（2422元/m2)0萬元（0元/m2)社區(qū)工程差異分析：無科目目標(biāo)成本開盤后評估差異其中：4430萬元（109元/m2)4430萬元（