煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析

1、 2007年煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及未來趨勢(shì)研究分析2007年12月目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc184524040 一、概論 PAGEREF _Toc184524040 h 3 HYPERLINK l _Toc184524041 （一）四區(qū)供應(yīng)量總體情況 PAGEREF _Toc184524041 h 3 HYPERLINK l _Toc184524042 （二）四區(qū)價(jià)格總體情況 PAGEREF _Toc184524042 h 5 HYPERLINK l _Toc184524043 （三）四區(qū)產(chǎn)品主要特點(diǎn)概述 PAGEREF _Toc18452404

2、3 h 6 HYPERLINK l _Toc184524044 二、芝罘區(qū)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc184524044 h 7 HYPERLINK l _Toc184524045 （一）片區(qū)劃分 PAGEREF _Toc184524045 h 7 HYPERLINK l _Toc184524046 （二）價(jià)格 PAGEREF _Toc184524046 h 7 HYPERLINK l _Toc184524047 （三）供應(yīng)量 PAGEREF _Toc184524047 h 9 HYPERLINK l _Toc184524048 （四）產(chǎn)品特點(diǎn) PAGEREF _Toc1845

3、24048 h 13 HYPERLINK l _Toc184524049 （五）發(fā)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc184524049 h 18 HYPERLINK l _Toc184524050 三、萊山區(qū)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc184524050 h 20 HYPERLINK l _Toc184524051 （一）片區(qū)劃分 PAGEREF _Toc184524051 h 20 HYPERLINK l _Toc184524052 （二）價(jià)格 PAGEREF _Toc184524052 h 21 HYPERLINK l _Toc184524053 （三）供應(yīng)量 PAGEREF

4、 _Toc184524053 h 24 HYPERLINK l _Toc184524054 （四）產(chǎn)品特點(diǎn) PAGEREF _Toc184524054 h 27 HYPERLINK l _Toc184524055 （五）萊山未來發(fā)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc184524055 h 29 HYPERLINK l _Toc184524056 四、開發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc184524056 h 32 HYPERLINK l _Toc184524057 （一）片區(qū)劃分 PAGEREF _Toc184524057 h 32 HYPERLINK l _Toc184524058

5、 （二）價(jià)格 PAGEREF _Toc184524058 h 32 HYPERLINK l _Toc184524059 （三）供應(yīng)量 PAGEREF _Toc184524059 h 34 HYPERLINK l _Toc184524060 （四）產(chǎn)品特點(diǎn) PAGEREF _Toc184524060 h 37 HYPERLINK l _Toc184524061 （五）發(fā)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc184524061 h 38 HYPERLINK l _Toc184524062 五、福山區(qū)板塊內(nèi)部片區(qū)劃分及分析 PAGEREF _Toc184524062 h 39 HYPERLINK l _T

6、oc184524063 （一）片區(qū)劃分 PAGEREF _Toc184524063 h 39 HYPERLINK l _Toc184524064 （二）價(jià)格 PAGEREF _Toc184524064 h 39 HYPERLINK l _Toc184524065 （三）供應(yīng)量 PAGEREF _Toc184524065 h 41 HYPERLINK l _Toc184524066 （四）產(chǎn)品特點(diǎn) PAGEREF _Toc184524066 h 43 HYPERLINK l _Toc184524067 （五）發(fā)展趨勢(shì) PAGEREF _Toc184524067 h 44一、概論2007年即將過去

7、，這一年，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說可謂是火熱的一年，無論是房?jī)r(jià)的走勢(shì)、供應(yīng)量的變化，還是消費(fèi)者的購房需求、購買能力，均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁而穩(wěn)定的上升趨勢(shì)。不可否認(rèn)，中國房地產(chǎn)發(fā)展近20年的時(shí)間，今年達(dá)到了前所未有的高度，無論是房?jī)r(jià)，地價(jià)，還是居民的購房需求。煙臺(tái)作為一個(gè)三線城市，房地產(chǎn)的起點(diǎn)較低，但是在全國形勢(shì)的帶動(dòng)下，加上臨海的天然優(yōu)勢(shì)，近幾年發(fā)展迅速，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)水平等方面已經(jīng)逐步接近二線城市。通過對(duì)煙臺(tái)市四個(gè)區(qū)（除牟平區(qū)）的全面調(diào)查，我們從供應(yīng)量、價(jià)格、產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品特點(diǎn)等幾個(gè)方面來分析目前煙臺(tái)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展趨勢(shì)。（一）四區(qū)供應(yīng)量總體情況以上所列各個(gè)區(qū)域供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源于我們對(duì)

8、目前在售項(xiàng)目消化量、保有量的調(diào)查，并綜合政府規(guī)劃項(xiàng)目，各項(xiàng)總量相加所得，基本反映出現(xiàn)在及未來35年的供應(yīng)情況。（具體各區(qū)域的在售項(xiàng)目消化及供應(yīng)情況、未來供應(yīng)情況在后面將單獨(dú)說明。）從圖表來看，芝罘區(qū)的供應(yīng)量最高，但實(shí)際的情況可能并不象數(shù)字顯示的那么高，因?yàn)槠渲兄饕M成部分是只楚片區(qū)化工南路控制性規(guī)劃的700萬平方住宅和南部城區(qū)240萬平方住宅項(xiàng)目?；つ下返囊?guī)劃不是一個(gè)短期的項(xiàng)目，而是一個(gè)長(zhǎng)期性的總體規(guī)劃，其供應(yīng)量需要在未來十年左右、甚至更長(zhǎng)的時(shí)間里慢慢釋放，而且何時(shí)能夠啟動(dòng)恐怕還是未知數(shù)；南部城區(qū)因?yàn)橹饕袚?dān)居住的功能，雖然目前在售項(xiàng)目的后續(xù)供應(yīng)量充足，但是因其去為優(yōu)勢(shì)及價(jià)格的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，需求

9、仍然較為旺盛。萊山濱海路、觀海路上的項(xiàng)目背山臨海，環(huán)境優(yōu)美，迎春大街及港城東大街兩側(cè)的改造也在快馬加鞭的進(jìn)行著，環(huán)境和配套也隨之不斷改進(jìn)，在未來幾年，仍然是多數(shù)人置業(yè)，尤其是二次置業(yè)者的首選，因此供應(yīng)量充足。開發(fā)區(qū)供應(yīng)量目前主要集中在開發(fā)區(qū)公安局以西及西南方向，開發(fā)區(qū)外來人口較多，又有海景優(yōu)勢(shì)，無論是中低檔普通商品房還是中高檔海景房，需求量都相對(duì)較大，這樣的供應(yīng)量應(yīng)該來說不算太高。福山區(qū)在售項(xiàng)目的待售量最小，未來的供應(yīng)量也相對(duì)不大。因?yàn)檫@幾個(gè)區(qū)之中，福山區(qū)無論從環(huán)境、配套，人口等各方面都沒有優(yōu)勢(shì)，且目前福山區(qū)的項(xiàng)目也是以福山本區(qū)域內(nèi)和部分開發(fā)區(qū)的客戶為主，需求量總是有限，因此在供應(yīng)上也不會(huì)過分

10、的高。就目前的情況來看，福山區(qū)在未來也不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模人口增長(zhǎng)，因此不會(huì)出現(xiàn)需求急劇增長(zhǎng)的現(xiàn)象，供應(yīng)量應(yīng)當(dāng)會(huì)穩(wěn)定在目前的水平，慢慢穩(wěn)中有升。未來23年內(nèi)可實(shí)現(xiàn)供應(yīng)量圖表下圖表中顯示的供應(yīng)量是以目前在售項(xiàng)目待售量和已經(jīng)開工但是尚未銷售的項(xiàng)目供應(yīng)量總和，規(guī)劃項(xiàng)目因?yàn)闀r(shí)間較長(zhǎng)，有很多不確定性，在未來23年的時(shí)間里實(shí)現(xiàn)的可能性不大，因此實(shí)際的參考意義并不大，因此下表中不包含這部分供應(yīng)。（二）四區(qū)價(jià)格總體情況均價(jià)圖57706200500038200100020003000400050006000700080009000芝罘區(qū)萊山區(qū)開發(fā)區(qū)福山區(qū)元/平米均價(jià)（以上數(shù)據(jù)是我們根據(jù)對(duì)四區(qū)主要樓盤均價(jià)調(diào)查統(tǒng)計(jì)之后，

11、推算出來的區(qū)域均價(jià)，可能不一定十分精確，但基本能反映出四區(qū)大多數(shù)樓盤的價(jià)格水平。）由于煙臺(tái)獨(dú)特的城市格局和濱海的天然優(yōu)勢(shì)，各個(gè)區(qū)的均價(jià)嚴(yán)格來講并不準(zhǔn)確，而是應(yīng)該分小片區(qū)來看，但是它仍然具備一定的參考意義。通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前芝罘區(qū)在售項(xiàng)目均價(jià)在5280元/，由于市中心區(qū)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)，整體均價(jià)僅次于萊山區(qū)。當(dāng)然南部城區(qū)、只楚片區(qū)的房?jī)r(jià)與中心城區(qū)的價(jià)格還有較大差距。萊山整體均價(jià)6200元/，對(duì)于這個(gè)價(jià)格，我們并不意外，因?yàn)槿R山區(qū)濱海路海景房的價(jià)格已經(jīng)升到15000元/左右，僅這片區(qū)域的房?jī)r(jià)就將整個(gè)萊山區(qū)均價(jià)拉升了起來。開發(fā)區(qū)的均價(jià)在5000元/左右，已經(jīng)開始接近芝罘區(qū)的均價(jià)，其實(shí)從2007年伊始，隨著

12、越來越多的海景房面市，開發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅就一路領(lǐng)先于其他幾個(gè)區(qū)，另外，開發(fā)區(qū)的發(fā)展重心西移，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和環(huán)境的改善，也成為房?jī)r(jià)上升較快的重要因素。福山區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)來說上漲速度比較緩慢，目前在3820元/，今年下半年幾個(gè)高品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)，才將福山整體均價(jià)拉高了一些。（三）四區(qū)產(chǎn)品主要特點(diǎn)概述從產(chǎn)品檔次的角度上看，高檔項(xiàng)目無一例外的出現(xiàn)在了海邊，從開發(fā)區(qū)的天馬相城、維亞灣，芝罘島的西海岸，到萊山區(qū)的海天名人廣場(chǎng)、御園、金海岸花園、南山星海灣等等，海景豪宅在所有住宅中的檔次當(dāng)然在最高位。其他中高檔項(xiàng)目也是主要在市中心區(qū)和各區(qū)近海的地段，例如開發(fā)區(qū)黃河路一帶和萊山區(qū)觀海路一側(cè)。這些高檔及中高檔的

13、項(xiàng)目主要也是以大戶型產(chǎn)品為主，前瞻的規(guī)劃設(shè)計(jì)，極佳的內(nèi)外環(huán)境，一流的配置配套，完善的物業(yè)服務(wù)是這些項(xiàng)目的共同特點(diǎn)。中低檔項(xiàng)目的分布則較廣，各個(gè)區(qū)域都有，也是目前住宅市場(chǎng)的最大的一部分，開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路以南、衡山路以西區(qū)域?qū)⒓泄?yīng)大量的中檔房，芝罘區(qū)的黃務(wù)區(qū)域、幸福區(qū)域，還有萊山區(qū)的迎春大街區(qū)域，都將成為中檔房的集中之處。這部分產(chǎn)品以舒適、實(shí)用為主要著力點(diǎn)，在戶型上以三房和兩房為主，合理的布局，適宜的空間，南向的臥室陽臺(tái)，舒適而不奢華，簡(jiǎn)潔而不擁擠，基本能夠滿足大部分客戶的需求。目前煙臺(tái)的低檔項(xiàng)目主要是在只楚片區(qū)，煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用房錦繡新城三期就是建在這個(gè)位置，當(dāng)然產(chǎn)品在各方面都沒有什么出彩的，只是

14、以滿足基本居住要求而建。另外，萊山區(qū)迎春大街南端較遠(yuǎn)的地段、開發(fā)區(qū)西面較遠(yuǎn)地段也是低檔房集中的主要區(qū)域。二、芝罘區(qū)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)（一）片區(qū)劃分片區(qū)中心片區(qū)南城片區(qū)只楚片區(qū)幸福片區(qū)范圍南到紅旗路，西到新橋，東到虹口區(qū)域世回堯、曲家、黃務(wù)一帶珠璣、只楚一帶幸福、芝罘島主要項(xiàng)目新橋國際佳苑山水龍城錦繡新城（經(jīng)適房）西海岸雪玉花苑通世新城化工南路規(guī)劃福成家園山海云天馨逸園城發(fā)康和新城（規(guī)劃）御景園塔山明珠富順苑紫郡城蓁山花園世茂海灣1號(hào)上堯花園天鴻5#、6#芝罘區(qū)大體可以分為四個(gè)片區(qū)，根據(jù)城市格局，中心城區(qū)是指南至紅旗路，西至新橋，東到虹口附近的區(qū)域，基本屬于煙臺(tái)的老城區(qū)，也是煙臺(tái)傳統(tǒng)的市中心；南

15、城片區(qū)指南山公園、塔山以及師范學(xué)院以南的區(qū)域，包括世回堯、曲家、大東夼、黃務(wù)一帶；只楚片區(qū)是指以只楚村為中心的區(qū)域，包括只楚、珠璣、鳳凰臺(tái)等；幸福片區(qū)包括幸福及芝罘島在內(nèi)的區(qū)域。（二）價(jià)格區(qū)域片區(qū)各代表樓盤均價(jià)片區(qū)均價(jià)區(qū)域均價(jià)芝罘區(qū)中心城區(qū)新橋國際6400、塔山明珠7400、紫郡城7000、雪玉花苑5300、海灣1號(hào)預(yù)計(jì)12000左右，天鴻預(yù)計(jì)1000080005770南部城區(qū)山水龍城4400、通世新城4000、馨逸園4300、蓁山花園4500、上堯花園47004380只楚片區(qū)目前沒有在售樓盤幸福片區(qū)西海岸6300、福成家園4750、御景園43004930均價(jià)圖0100020003000400

16、0500060007000中心城區(qū)價(jià)格均價(jià)圖南部城區(qū)幸福片區(qū)800042804930從以上圖表中我們可以看出，芝罘區(qū)各片區(qū)價(jià)格并不均衡，其中以中心老城區(qū)價(jià)格最高，約為8000元/，原因顯而易見，老城區(qū)發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，各項(xiàng)配套都很完備，出行、購物、娛樂、就醫(yī)、子女上學(xué)等等各方面都要優(yōu)于其他幾個(gè)片區(qū)，生活方便，再加上供地已經(jīng)很少，寸土寸金，另外正在建設(shè)的世茂海灣1號(hào)和天鴻5#、6#樓作為高檔公寓，拉高了整個(gè)中心區(qū)的均價(jià)。其中塔山明珠和紫郡城位置相近，塔山明珠總量很小，沒有什么規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但是其優(yōu)越的地理位置為其賺了不少分?jǐn)?shù)，目前只有少量房源，均價(jià)在7400左右；紫郡城尚未開盤也尚未開始認(rèn)購，但是均價(jià)已經(jīng)

17、出來，大概在7000左右，也是借了地段優(yōu)勢(shì)，因?yàn)樗揭粠?jù)稱是“煙臺(tái)龍脈”所在，另外完善的配套，便捷的生活環(huán)境也是支撐價(jià)格的主要因素。新橋國際佳苑小高層均價(jià)6300元/，多層6500元/，這個(gè)價(jià)格多少讓人感到意外，因?yàn)樾聵蚣瘓F(tuán)開發(fā)的金暉花園從產(chǎn)品到價(jià)格，都不是高檔產(chǎn)品，國際佳苑這個(gè)項(xiàng)目卻從價(jià)格上有了很大的飛躍，目前項(xiàng)目配置、配套情況尚不明確，但是緊靠只楚路，距離三站、大潤發(fā)、振華很近，或許該項(xiàng)目會(huì)主打“市中心”的概念。煙臺(tái)市的總體規(guī)劃早就提出了建設(shè)“南部新城”的思路，一宗又一宗南城住宅地塊的出讓、拍賣等，使南城片區(qū)的住宅市場(chǎng)空前火熱，目前芝罘區(qū)的住宅也主要集中在這個(gè)區(qū)域，從“天安在造一座城”的

18、山水龍城到“煙臺(tái)小戶型之都”的通世新城，諸多項(xiàng)目你方唱罷我登場(chǎng)。但是遠(yuǎn)離市區(qū)、交通不便對(duì)這些項(xiàng)目的價(jià)格影響比較大。山水龍城今年6月30號(hào)開盤，打出“起價(jià)2780”的誘人廣告，均價(jià)也只有3500元/，而通世新城作為一個(gè)小戶型項(xiàng)目，更是以較低單價(jià)和低總價(jià)吸引著資金不是很充裕的年輕人。但是隨著通世路南段的延伸，兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格上漲增加了砝碼，目前山水龍城均價(jià)在4400元/，通世新城均價(jià)也達(dá)到了4000元/，隨著配套設(shè)施的完善，相信還有上漲的空間。而師范學(xué)院以南的富順苑、蓁山花園等項(xiàng)目隨著青年南路的貫通和配套的完善，均價(jià)已經(jīng)在4500元/以上，上堯花園因?yàn)楦拷兄行?，均價(jià)達(dá)到了4700元/。只楚片區(qū)目

19、前沒有在售項(xiàng)目。幸福片區(qū)一直以來給人臟亂差的印象，大部分的項(xiàng)目也是以較低的價(jià)格來吸引客戶，但是看目前幸福區(qū)域有房源出售的項(xiàng)目，均價(jià)不低于南部的部分項(xiàng)目，另外芝罘島上的西海岸，均價(jià)達(dá)到6300元/左右，對(duì)幸福的房?jī)r(jià)有一定的拉升作用。（三）供應(yīng)量（1）在售項(xiàng)目供應(yīng)量總表區(qū)域項(xiàng)目占地面積（）建筑面積（）已售量待售量供應(yīng)總量中心城區(qū)塔山明珠2萬1.8萬1.6萬0.2萬0.2萬南部城區(qū)山水龍城90萬80萬15萬65萬228萬通世新城70萬7萬63萬馨逸園46.7萬40萬1萬39萬富順苑33萬43萬4萬39萬蓁山花園7.4萬7.4萬5.4萬2萬上堯花園30萬22萬2萬左右20萬幸福片區(qū)西海岸26.4萬27

20、萬20萬7萬17.2萬福成家園12萬17萬56萬10萬御景園尾盤0.2萬總計(jì)70萬左右245.4萬以上為2007年芝罘區(qū)主要在售項(xiàng)目的消化及待售情況，從以上統(tǒng)計(jì)來看，芝罘區(qū)2007年市場(chǎng)公開發(fā)售的樓盤消化量大約在70萬平米左右（不計(jì)經(jīng)濟(jì)適用房、村鎮(zhèn)集體自建房、06年尾盤項(xiàng)目等），這些在售樓盤未售的量大約在245萬平米左右，這將構(gòu)成未來一、兩年的主要市場(chǎng)供應(yīng)。（2）在建未售項(xiàng)目供應(yīng)量區(qū)域項(xiàng)目占地面積（）建筑面積（）已售量待售量供應(yīng)總量中心城區(qū)新橋國際14萬22萬未售22萬98萬山海云天3.85萬12萬未售12萬海灣1號(hào)27.7萬未售27.7萬天鴻5#、6#1.52萬11.8萬未售11.8萬紫郡城

21、6.6萬10.9萬未售10.9萬南部城區(qū)大東夼小區(qū)11萬11萬未售11萬11萬總計(jì)109萬以上項(xiàng)目目前均已開工，并且已經(jīng)開始推廣、蓄客，其供應(yīng)量應(yīng)該在近一、兩年內(nèi)開始推出，屬于比較可靠、能夠?qū)崿F(xiàn)的、具有參考價(jià)值的供應(yīng)。（3）規(guī)劃項(xiàng)目供應(yīng)量區(qū)域項(xiàng)目占地面積（）建筑面積（）已售量待售量供應(yīng)總量中心城區(qū)毓璜頂醫(yī)院片區(qū)15萬14.34萬未售14.34萬14.34萬只楚片區(qū)只楚片區(qū)化工南路規(guī)劃565萬700萬左右未售700萬857.6原環(huán)球機(jī)床廠地塊9.35萬27.6萬未售27.6萬城發(fā)康和新城140萬130萬左右未售130萬幸福片區(qū)龍海家園53.8萬130萬未售130萬130萬總計(jì)1002萬以上屬于市

22、政府規(guī)劃中的主要項(xiàng)目，其可實(shí)現(xiàn)性不好估計(jì)，尤其是化工南路項(xiàng)目，應(yīng)該在10多年內(nèi)才可能具有可能性，因此，規(guī)劃項(xiàng)目的供應(yīng)量?jī)H作為參考，不宜過分注重。分類別供應(yīng)量圖供應(yīng)量70245.41091001.94020040060080010001200在售項(xiàng)目已售總量在售項(xiàng)目待售總量在建未售項(xiàng)目總量規(guī)劃項(xiàng)目總量萬平米各片區(qū)詳細(xì)供應(yīng)量圖以上圖表分按照在售項(xiàng)目、在建未售項(xiàng)目、規(guī)劃項(xiàng)目三個(gè)類別來統(tǒng)計(jì)供應(yīng)量，從圖表中來看，今年芝罘區(qū)銷售面積在70萬左右，目前所有在售項(xiàng)目后續(xù)仍將有245萬平方的供應(yīng)；目前在建但是尚未開盤銷售的面積有近60萬平方，這部分項(xiàng)目將會(huì)在明年上市；規(guī)劃項(xiàng)目因?yàn)槭菬熍_(tái)市2020年之前的總體規(guī)劃

23、，部分項(xiàng)目可能在35年之內(nèi)上市，但是有一些比如只楚片區(qū)的改造，則是一個(gè)長(zhǎng)期性的，開發(fā)周期和銷售周期都不清楚，可能會(huì)比較長(zhǎng)。中心城區(qū)的供應(yīng)最少，這是任何一座城市發(fā)展的必經(jīng)階段，中心區(qū)域的發(fā)展完善導(dǎo)致供應(yīng)很少，城市外擴(kuò)。南部城區(qū)的發(fā)展可謂迅速，目前芝罘區(qū)主要在售住宅項(xiàng)目大多集中在這片區(qū)域，黃務(wù)一帶有山水龍城和通世新城兩個(gè)大規(guī)模項(xiàng)目，馨逸園的規(guī)模也算中等，另外如蓁山花園、富順苑、上堯花園等分布在青年南路周邊。由于項(xiàng)目規(guī)模都比較大，往往分幾期開發(fā)，比如上堯花園就規(guī)劃五期開發(fā)，山水龍城分三期，而目前都只是在銷售一期，后續(xù)房源的推出及開發(fā)，將使這片區(qū)域在三年左右的時(shí)間里，仍是芝罘區(qū)住宅供應(yīng)的主力軍。只楚一

24、帶臨近發(fā)電廠，空氣環(huán)境相對(duì)較差一些，因此并沒有成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，這里也是煙臺(tái)低檔房的集中區(qū)。但是從煙臺(tái)市第十屆規(guī)劃展來看，這個(gè)片區(qū)的化工路以南，565萬平米的地塊將作統(tǒng)一的控制性歸化建設(shè)，規(guī)劃總建筑面積834萬平米，去處部分公建，估計(jì)住宅至少在700萬平米。幸福區(qū)域目前在售項(xiàng)目也比較少，僅個(gè)別項(xiàng)目有房源，今后發(fā)展的主要精力會(huì)放在舊城改造上，其中總建筑面積130萬平米的龍海家園項(xiàng)目，就是幸福七個(gè)村拆遷改造的安置小區(qū)。2007年芝罘區(qū)土地出讓情況2007年芝罘區(qū)居住用地拍賣情況宗地序號(hào)土地位置出讓土地面積約規(guī)劃可建筑面積約交易起始價(jià)（萬元）競(jìng)買保證金（萬元）2007 .56號(hào)黃務(wù)鎮(zhèn)交運(yùn)集團(tuán)篆山

25、宗地東至機(jī)場(chǎng)路，南至篆山居委會(huì)，西、北至規(guī)劃路20058.3382681876.818002007.57號(hào)南大街南側(cè)原大海陽汽車站宗地北至南大街，南至原市政公司，東至大海陽路，西至煙臺(tái)三中用地814732000494549002007.58號(hào)機(jī)場(chǎng)路80號(hào)宗地西至世回堯路，東至規(guī)劃路，北至世回堯辦事處，南至用地邊界17563.7267002053.4620002007.60號(hào)宮家島舊村改造宗地東至冰輪路，北至紅旗路，南至規(guī)劃路，西至用地邊界43853649200014251140002007.90號(hào)幸福八村村西改造宗地幸福八村村西界內(nèi)45817290730700合計(jì)488886596258規(guī)劃項(xiàng)

26、目和出讓的土地并不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)上市銷售，因此，未來23年內(nèi)，芝罘區(qū)較為現(xiàn)實(shí)的供應(yīng)量應(yīng)該是目前在售項(xiàng)目待售量與在建未售項(xiàng)目供應(yīng)量之和，即：354萬平米左右。（四）產(chǎn)品特點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)項(xiàng)目檔次戶型區(qū)間主力戶型中心城區(qū)新橋國際多層、小高層中高7013080110塔山明珠高層中高90150110130海灣1號(hào)高層高不詳不詳天鴻5#、6#高層高不詳不詳紫郡城小高層中高90180120150南部城區(qū)山水龍城多層、小高層中50150100130通世新城多層、小高層、高層中低40887088馨逸園多層、高層中低601207090富順苑多層中90120蓁山花園多層中低671306790上堯花園多層、小高層中

27、不詳7090只楚片區(qū)原環(huán)球機(jī)床廠地塊高層低90以下（預(yù)計(jì)）6080（預(yù)計(jì)）城發(fā)康和新城多層、小高層低不詳7090（預(yù)計(jì)）幸福片區(qū)西海岸多層、小高層、聯(lián)體別墅中高78200110150福成家園多層、小高層中低6513080110御景園多層、小高層低不詳僅剩45、74、89（1）產(chǎn)品形態(tài)從項(xiàng)目形態(tài)上看，目前在售項(xiàng)目以多層和小高層為主，多層已經(jīng)逐漸成為比較稀缺的產(chǎn)品形態(tài)，市中心及市區(qū)周邊的在售項(xiàng)目中，多層已經(jīng)非常少了。從一些項(xiàng)目來看，多層均價(jià)要高出小高層和高層不少，例如西海岸，小高層均價(jià)在多層均價(jià)5500左右，而多層價(jià)格則達(dá)到6300左右，這也反映出了多層產(chǎn)品的稀缺性?；赝?000年以前，煙臺(tái)基本沒

28、有小高層住宅，但是現(xiàn)在小高層已經(jīng)與多層平分秋色。目前住宅項(xiàng)目中的高層產(chǎn)品并不算太多，隨著城市的不斷發(fā)展，土地日漸稀缺，高層將逐漸成為住宅的主要形態(tài)。（2）戶型分布特點(diǎn)從表格中可以看出，100以上的中、大戶型主要集中在中心城區(qū)和西海岸，其他區(qū)域及項(xiàng)目都以小戶型和90100平米的中小戶型為主。這與項(xiàng)目的地段及目標(biāo)客戶密切相關(guān)。目前市中心房?jī)r(jià)較高，為數(shù)不多的項(xiàng)目擁有好的地段，吸引本地較為富有的人群，而這部分人群由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，在購房時(shí)多傾向于大一些的戶型。南部城區(qū)相對(duì)來說是新興區(qū)域，較低的房?jī)r(jià)吸引資金實(shí)力不是很強(qiáng)的置業(yè)者，很多年輕人結(jié)婚購置新房就選擇這個(gè)區(qū)域，因此戶型主要也以小戶型為主，不慕奢華，

29、力求簡(jiǎn)潔實(shí)用，在格局上以一房和兩房為主。另外南部城區(qū)遠(yuǎn)離市中心的喧囂，不少項(xiàng)目背靠青山，環(huán)境清幽，也成為不少二次置業(yè)者的首選，少量的中、大戶型也滿足了這部分客戶的需求。只楚目前是煙臺(tái)低檔房比較集中的區(qū)域，因此戶型也是以小戶型為主，在此購房的也主要是一些低收入者。幸福區(qū)域的項(xiàng)目面積區(qū)間并不集中，小戶型和中戶型占據(jù)大致相等的比例，但是較大戶型也沒有。幸福歷來較差環(huán)境阻礙了不少置業(yè)者的腳步，一些小戶型主要客戶是年輕人和低收入人群。但是因?yàn)橛幸恍┲械仁杖肴巳?，工作或者自己的生意在幸福區(qū)域，為了工作生活的方便而就近購房，也就催生了一部分中戶型。但是一些高收入人群，再次置業(yè)就不會(huì)選擇這里，而是選擇環(huán)境更好

30、的萊山區(qū)等，所以幸福區(qū)域的大戶型相對(duì)較少。西海岸是個(gè)特例，因?yàn)槲挥谥ヮ穽u，瀕臨海灣，屬于海景房，因此在戶型配備上以中、大戶型為主，目的就是為了吸引有著中高收入，但是又沒有足夠?qū)嵙徺I東部海景房的人群；而三期的200多平米的連排別墅，則是為更高收入的人群打造。（3）戶型特點(diǎn)大戶型：戶型方正，布局合理，功能區(qū)明確南北通透，面寬較大，空間感強(qiáng)南向主臥、陽臺(tái)，明廚明衛(wèi)以三室和四室為主小戶型：簡(jiǎn)潔實(shí)用，利用率高布局緊湊合理，功能區(qū)較明確南向臥室，客廳采光不理想以一室和兩室為主（4）代表性戶型1. 山水龍城B5戶型，面積128.5平米2. 西海岸某戶型3. 通世新城C戶型，面積56.98平米4. 馨逸園A

31、戶型，面積69.8平米、79.8平米5. 上堯花園B戶型，面積90平米（五）發(fā)展趨勢(shì)芝罘區(qū)的市中心功能將會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，并且各個(gè)片區(qū)的功能會(huì)更加明確，中心區(qū)域?qū)⑹菬熍_(tái)市商貿(mào)、金融、文化中心，濱海廣場(chǎng)周邊高檔公寓和寫字樓林立，成為煙臺(tái)之心。南部城區(qū)是煙臺(tái)遠(yuǎn)景規(guī)劃中的一個(gè)重要組成部分，在2020年之前，這里將建成一個(gè)年產(chǎn)值達(dá)200億元人民幣的全新產(chǎn)業(yè)區(qū)和居住區(qū)，目前該片區(qū)的主要功能是居住，在未來幾年內(nèi)，它的居住功能將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，住宅項(xiàng)目比較多。只楚片區(qū)的定位也將著眼于居住，化工南路以東的565公頃的土地做一個(gè)控制性規(guī)劃，會(huì)使得該區(qū)域的面貌有很大的改觀，該區(qū)域也會(huì)慢慢改變其低檔住宅區(qū)的形象。幸福區(qū)域

32、一直以來也是給人臟亂差的印象，原因在于居住區(qū)與工業(yè)的混合，使得該區(qū)域沒有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃，但是隨著幸福區(qū)域的改造，大片區(qū)域也將進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)，其中龍海家園的建設(shè)，將會(huì)使幸福的整體形象大為改觀，在不久的將來，幸?；蛟S可以徹底改變以前的形象。三、萊山區(qū)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)（一）片區(qū)劃分萊山整個(gè)區(qū)域地形狹長(zhǎng)，依山靠海，根據(jù)萊山固有的地形特點(diǎn)各個(gè)區(qū)域的發(fā)展，逐漸形成了“一點(diǎn)三線”的發(fā)展格局。一點(diǎn)：政府功能區(qū)市政府、國際會(huì)展館、體育公園、學(xué)校、廣電局等三線：港城東大街、迎春大街沿線煙臺(tái)大學(xué)商業(yè)區(qū)、橡樹灣商貿(mào)區(qū)、佳世客商業(yè)區(qū)，因此這里將形成萊山繁華的商業(yè)兼居住區(qū)觀海路兩側(cè)將形成萊山高檔居住生活區(qū)濱海路沿線

33、城市形象展示區(qū)，形成斑斕漫長(zhǎng)海岸政府功能區(qū)從2000年開始萊山區(qū)的發(fā)展初見端倪，其后觀海大道、濱海大道相繼開通，政府加大扶持力度，經(jīng)過近7年的發(fā)展萊山逐漸形成了高校云集、高檔住宅區(qū)云集的區(qū)域，另外煙臺(tái)市政府、萊山區(qū)政府、工商局、國土資源局、廣電局、國際會(huì)展管、體育公園、煙臺(tái)大學(xué)等功能性單位相繼進(jìn)駐，萊山已經(jīng)發(fā)展成為集運(yùn)動(dòng)、休閑、生活、文化、辦公的區(qū)域，繼芝罘區(qū)后它將成為煙臺(tái)的第二個(gè)市中心，政府功能、城市功能更加明顯。港城東大街、迎春大街沿線兩條大街呈“十字形”交錯(cuò)，居于萊山中心區(qū)域，幾乎貫穿了萊山的東西南北，正適合打造中心商業(yè)、居住區(qū)。目前，大街兩旁現(xiàn)有的和即將動(dòng)工的住宅項(xiàng)目以及商業(yè)項(xiàng)目眾多，

34、這兩條線路交通便利，周邊人口眾多，它必將成為萊山的重要中心區(qū)域。觀海路兩側(cè)觀海路線路狹長(zhǎng)，貫穿了整個(gè)萊山，兩側(cè)的項(xiàng)目大多依山靠海，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，是高檔住宅的首選。目前，從海濱小區(qū)到南山世紀(jì)華府路段的觀海路兩側(cè)已經(jīng)被高檔項(xiàng)目包圍，并仍在不斷的開發(fā)中，可能將來的舊村改造項(xiàng)目也會(huì)提上日程，觀海路兩側(cè)高檔居住區(qū)已經(jīng)形成。濱海路兩側(cè)濱海路緊靠大海，延伸較長(zhǎng)，幾乎與觀海路平行，是最具煙臺(tái)特色的大道。兩側(cè)擁有即將上馬的娛樂項(xiàng)目漁人碼頭和已經(jīng)成型的酒店以及即將上馬的酒店，住宅項(xiàng)目有一些別墅、高檔住宅、學(xué)校、公園等。憑借它優(yōu)美的海岸線和高檔的規(guī)劃，濱海路將成為集娛樂、休閑等作用為一體的展示門戶。（二）價(jià)格

35、（1）各區(qū)域樓盤價(jià)格情況區(qū)域項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間開盤起價(jià)在售均價(jià)約最高價(jià)約銷售情況產(chǎn)品形態(tài)港城東大街、迎春大街沿線府前花園2006.12260045005500好高層板樓天合城2007.1280051005800好高層塔樓四季花城2007.7370053008000好多層/小高層南山世紀(jì)華庭2007.5312048006100好高層板樓觀海路兩側(cè)（埠嵐以北）佳隆山莊2006.7500070008000一般高層潤利國際大廈2007.1075001000012000好高層濱海路兩側(cè)星海灣2006.105200800013000好小高層金海岸花園2006.880001500016000一般多層?xùn)|上海賦1

36、5000高層茂源碧海山莊2006.11568870009688一般多層萊山各區(qū)域均價(jià)500080001200002000400060008000100001200014000均價(jià)范圍（元/平米）迎春大街、港城東大街觀海路濱海路從以上表格可以看出萊山港城東大街和迎春大街路段住房均價(jià)在45005000元/之間；觀海路兩側(cè)在售住宅均價(jià)在700010000元之間；濱海路沿線高檔住宅均價(jià)在1000015000元之間。濱海路、觀海路沿線大多項(xiàng)目的最高價(jià)基本上都突破了10000元/的大關(guān)，且很多項(xiàng)目的均價(jià)也直逼10000元/；由于海景資源稀缺性，且此區(qū)域的土地越來越少，目前此區(qū)域供應(yīng)樓盤屈指可數(shù)，導(dǎo)致價(jià)格直

37、線上升，特別是新開售或即將開售的項(xiàng)目均價(jià)都已在10000以上，甚至煙臺(tái)大學(xué)以南的濱海路段高檔房?jī)r(jià)也直追10000元。迎春大街、港城東大街沿線最高價(jià)在50008000元之間，并同時(shí)有幾個(gè)大型項(xiàng)目支撐，從目前幾個(gè)在售樓盤的銷售情況來看，此價(jià)格已經(jīng)在本區(qū)域得到認(rèn)可。區(qū)域項(xiàng)目名稱開盤起價(jià)在售均價(jià)約銷售周期月上升額產(chǎn)品檔次港城東大街、迎春大街沿線府前花園2600450012個(gè)月158中檔天合城2800510011個(gè)月209中檔四季花城370053005個(gè)月300中高檔南山世紀(jì)華庭312048007個(gè)月240中高檔觀海路兩側(cè)（埠嵐以北）佳隆山莊5000700013個(gè)月154中高檔濱海路兩側(cè)星海灣52008

38、00010個(gè)月300高檔茂源碧海山莊568870009個(gè)月145中高檔規(guī)模大、項(xiàng)目品質(zhì)高、營銷體系完善的項(xiàng)目消化速度快，價(jià)格上升空間大。拋開產(chǎn)品的差異性，星海灣和四季花城兩個(gè)項(xiàng)目自開盤以來，價(jià)格漲幅較大，樓盤品質(zhì)優(yōu)勢(shì)明顯，銷售順暢，由此可見，樓盤前期品質(zhì)定位非常重要；天合城和世紀(jì)華庭兩個(gè)項(xiàng)目漲幅相差不大，市場(chǎng)價(jià)值相差無幾；其他幾個(gè)項(xiàng)目如，萬光府前花園、茂源碧海山莊、佳隆山莊等項(xiàng)目，由于沒有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和嚴(yán)密的推廣，致使項(xiàng)目周期長(zhǎng)，市場(chǎng)吸引力不高，沒有使項(xiàng)目深度的價(jià)值表現(xiàn)出來。小結(jié)：從圖表所示，萊山一線海景資源日益稀缺，一線海景房的價(jià)格可以說已達(dá)到國內(nèi)大中城市水平，如：金海岸花園、東上海賦，它

39、們的價(jià)格已達(dá)到二線區(qū)域樓盤價(jià)格的二倍，面對(duì)此種態(tài)勢(shì)，客戶是選擇抓住最后的機(jī)會(huì)還是置業(yè)目標(biāo)東移呢？從二線區(qū)域各個(gè)樓盤日漸火爆來看，大部分客戶東移是肯定的；二線區(qū)域（指迎春大街和港城東大街沿線）房?jī)r(jià)開始發(fā)力，一年多的時(shí)間整體價(jià)格也從3000多上升到45005000元左右，二線區(qū)域無論是從開發(fā)實(shí)力、項(xiàng)目品質(zhì)、小區(qū)規(guī)模等來看均不落后于一線海景房，甚至于在某些方面（如園林景觀、項(xiàng)目配置）可能還會(huì)更高，特別是近兩年此區(qū)域房?jī)r(jià)上升速度更快、上升空間更大也逐漸顯現(xiàn)出來，所以愈來愈受到客戶的認(rèn)可、甚至是追捧。（三）供應(yīng)量（1）在售樓盤消化量及待售量項(xiàng)目名稱規(guī)劃面積樓座情況主力戶型銷售率消化量剩余面積南山世紀(jì)城（

40、世紀(jì)華府）52萬15棟30層高層110、160、18090%46.85.2萬南山世紀(jì)城（星海灣）11萬8棟小高層200、26095%10.450.55萬南山世紀(jì)城（世紀(jì)華庭）40萬15棟板塔33層以上110、160、22062%24.815.2萬天合城25.17萬18層高層88、90、118、13860%1510萬佳隆山莊2萬1幢多層2幢別墅2幢小高層95%1.90.1萬茂源碧海山莊5.3萬11棟多層55%2.92.4萬金海岸3萬多層豪宅160、170、18090%2.70.3萬萬光府前花園34.76萬高層90、100、13035%12.1622.6萬四季花城22萬多層、小高層、別墅72、90

41、、13025%5.516.5萬合計(jì)195.23萬122.21萬72.85萬以上在售樓盤未消化面積大部分為2007年開盤的項(xiàng)目，銷售率在90的項(xiàng)目多為07年之前就開盤銷售，07年消化量在80萬左右，待售項(xiàng)目集中在迎春大街和港城東大街區(qū)域，屬于中高檔項(xiàng)目，剩余面積估計(jì)2008年要消化大部分。（2）2008年將要推售的樓盤項(xiàng)目項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間預(yù)計(jì)價(jià)格建筑面積橡樹灣450017.26萬上海灘花園2008.34000160萬合計(jì)177.26萬橡樹灣和上海灘花園兩個(gè)項(xiàng)目在本年已經(jīng)為客戶熟知，并積累了大量潛在客戶，兩個(gè)項(xiàng)目的戶型適中，在2008年的推售中將具有很強(qiáng)的吸引力，從預(yù)計(jì)的價(jià)格來看將展開新一輪的價(jià)格

42、提升。（3）規(guī)劃中的樓盤項(xiàng)目項(xiàng)目名稱預(yù)開盤時(shí)間建筑面積廟后小區(qū)2008年55.97萬天籟山?；▓@2008年38.2萬大郝家小區(qū)52.13萬魯信天城（草埠小區(qū)）91.5萬萬泰鹿鳴二期2008年13萬合計(jì)250.8萬規(guī)劃中的項(xiàng)目體量非常大，其中廟后小區(qū)、天籟山?；▓@、大郝家小區(qū)分別分布在港城東大街兩側(cè)，項(xiàng)目周邊有鳳凰山水庫和平頂山等自然景觀，環(huán)境優(yōu)越；魯信天城項(xiàng)目位于觀海路沿線，在上海灘花園斜對(duì)面靠南，自然環(huán)境優(yōu)越；萬泰鹿鳴二期位于觀海路公務(wù)員小區(qū)北側(cè)，地理位置優(yōu)越。以上項(xiàng)目大多數(shù)可能會(huì)在2008年下半年推出，估計(jì)最晚也不會(huì)遲于2009年。（4）未來萊山土地供應(yīng)情況2007年萊山居住用地拍賣情況宗

43、地序號(hào)土地位置出讓土地面積約規(guī)劃可建筑面積約交易起始價(jià)（萬元）競(jìng)買保證金（萬元）2007 .4號(hào) 濱海新城C2宗地 連成路以南，草埠村界內(nèi)46319.91610001490810002007.5號(hào)初家鳳凰小區(qū)北側(cè)宗地萊山區(qū)鳳凰小區(qū)北側(cè)，新苑路以南19586.346811563840002007.6號(hào)北沙子舊村改造萊山區(qū)北沙子村境內(nèi)283827.640740017593103002007.25號(hào) 后七夼觀海路東地塊東至用地邊界，南至海韻路，西至觀海路，北至金龍河87962205200351820002007.59號(hào)埠嵐、清泉區(qū)片宗地觀海路以東，煙大路以北，清泉路以西，泉韻路以南519704.31

44、03940042447.8330000合計(jì)1241227.72267211以上的拍賣地塊，主要分別位于濱海路沿線和迎春大街沿線，大部分位于大學(xué)以南。綜合以上四個(gè)圖表建筑面積供應(yīng)情況，未來35年內(nèi)萊山將有714萬平米的住宅供應(yīng)量；供應(yīng)量集中在迎春大街沿線、港城東大街沿線、大學(xué)以南的觀海路沿線，大學(xué)以北的土地供應(yīng)則極少。但考慮到大郝家、草埠小區(qū)等項(xiàng)目進(jìn)展慢、項(xiàng)目操作難度導(dǎo)致可實(shí)現(xiàn)性較低，而土地拍賣的地塊中舊村改造等項(xiàng)目受客觀因素影響制約較大，實(shí)際可能不會(huì)按照理想的進(jìn)度進(jìn)行開發(fā)，因此這些項(xiàng)目可能可以作為參考，但不一定作為重點(diǎn)考慮。以上樓盤項(xiàng)目不依山則靠海，自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)規(guī)劃完善，開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，所

45、以，未來的產(chǎn)品品質(zhì)必將向中高檔靠攏，并且各項(xiàng)目都會(huì)更加注重開發(fā)品質(zhì)，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日益加劇。有以上項(xiàng)目的支撐，未來萊山的房地產(chǎn)發(fā)展重心也將會(huì)轉(zhuǎn)移到迎春大街和港城東大街片區(qū)，從而形成萊山的中心區(qū)域。因此，萊山區(qū)未來35年內(nèi)較為現(xiàn)實(shí)、可供參考的供應(yīng)量應(yīng)為在售項(xiàng)目待售量、已公開推廣蓄客的未售項(xiàng)目供應(yīng)量及部分土地拍賣產(chǎn)生的供應(yīng)量之和，即：約460萬平米左右。（四）產(chǎn)品特點(diǎn)（1）各個(gè)區(qū)域主要樓盤戶型情況 戶型配比：區(qū)域項(xiàng)目名稱90以下百分比90-150百分比150以上百分比港城東大街、迎春大街沿線府前花園30%70%天合城55%45%四季花城一期45%55%南山世紀(jì)華庭4%26%70%觀海路兩側(cè)（埠嵐以北）佳

46、隆山莊65%35%濱海路兩側(cè)星海灣100%金海岸花園100%東上海賦100%煙臺(tái)大學(xué)以南港城東大街、迎春大街沿線的住宅項(xiàng)目90以下的戶型占有一定的比例，并且取得了很好的銷售業(yè)績(jī)，很多項(xiàng)目的小戶型基本售完；而大學(xué)以北的觀海路、濱海路兩側(cè)全部以大戶型為主，基本上沒有小戶型。從煙臺(tái)幾年來的戶型配比情況來看，90以下小戶型和公寓類住宅相對(duì)較少，尤其是萊山，從萊山的整體人文環(huán)境來看，適當(dāng)面向“小資”增加小戶型的供應(yīng)并不會(huì)影響樓盤的整體品質(zhì)，并且其消化速度反而會(huì)加快。港城東大街、迎春大街沿線戶型消化情況客戶選擇還是集中于90-150這個(gè)面積范圍，多為考慮寬敞兩居或大三居；其次為90以下和150以上的戶型。

47、整體上來說市場(chǎng)需求的集中點(diǎn)還是在90-150范圍內(nèi)，從目前購房客戶的出生年代和置業(yè)理念來看，是家庭觀念比較重的一代，置業(yè)也較理性講求生活品質(zhì)，主要用于自住或改善居住條件。 熱銷/主流戶型分析萬光府前花園戶型圖，面積131.61祥隆天合城H戶型，面積144.4整體來看：以上幾個(gè)樓盤大多屬于板式建筑，面寬較大，戶型南北通透，通風(fēng)采光好，比較符合北方人的置業(yè)理念。戶型結(jié)構(gòu)上：戶型布局緊湊實(shí)用，分割簡(jiǎn)潔合理，空間利用率高，沒有空間浪費(fèi)；陽臺(tái)較多，視野開闊，采光充足，給客戶一種物有所值的感覺。面積上大多都100平米以上，三室二廳二衛(wèi)，單價(jià)在5000左右，比較符合用于改善居住條件的二次置業(yè)者。地段上：以上

48、三個(gè)樓盤都地處萊山的中心區(qū)域，價(jià)格只有大學(xué)以北海景房?jī)r(jià)格的一半，將來的交通上、生活的便利性方面還要優(yōu)于濱海中路的住宅。（五）萊山未來發(fā)展趨勢(shì)首先，從第十屆規(guī)劃展可以看出萊山巨大的發(fā)展?jié)摿?。參展?xiàng)目充分利用萊山優(yōu)越的地理位置和人文環(huán)境，囊括了旅游、娛樂、商業(yè)、科技、居住、文化等各個(gè)領(lǐng)域，可以預(yù)見未來幾年內(nèi)將是萊山房地產(chǎn)非?；钴S的時(shí)期。（1）萊山大盤眾多，規(guī)劃完善，未來幾年萊山會(huì)出現(xiàn)供需兩旺的景象。近年來，政府之所以一再加大土地供應(yīng)的力度，一再增加住房供應(yīng)量，基本原因在于隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，居民對(duì)住房的需求增長(zhǎng)較快。為了使居民的住房需求得到滿足，必須繼續(xù)加大普通住宅的土地

49、供應(yīng)，尤其是舊村改造項(xiàng)目，以求保持適度的住宅投資規(guī)模和住宅供應(yīng)量。萊山目前在售項(xiàng)目和規(guī)劃中項(xiàng)目大部分都在20萬平米以上，即將上市的大華上海灘項(xiàng)目總建筑面積達(dá)160萬平米，加之即將上馬的其他大手筆項(xiàng)目，萊山未來幾年內(nèi)住房有望達(dá)到供需兩旺。（2）萊山的發(fā)展方向?qū)?huì)持續(xù)向南、逐漸與牟平連為一體，其重心將集中在萊山的中心區(qū)域迎春大街和港城東大街沿線。 大學(xué)以北的濱海路和觀海路的住宅基本開發(fā)完畢，未來萊山區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將圍繞迎春大街、港城東大街沿線和大學(xué)以南的觀海路展開，徹底發(fā)揮迎春大街、港城東大街的中心地位，這一片區(qū)的房?jī)r(jià)將會(huì)保持比較穩(wěn)定的增長(zhǎng)，特別是今年區(qū)政府對(duì)迎春大街片區(qū)改造的重視，將會(huì)加速帶動(dòng)其

50、周邊的發(fā)展示。而觀海南路沿線因其廣闊的地域，便利的交通以及天然的近海地理優(yōu)勢(shì)也必將成萊山延伸城市區(qū)域的大方向。（3）萊山房?jī)r(jià)穩(wěn)步攀升：一線海景房?jī)r(jià)格將繼續(xù)沖高，二線區(qū)域房?jī)r(jià)開始發(fā)力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比環(huán)比繼續(xù)上漲，漲幅均超過5%，而煙臺(tái)萊山上漲幅度則達(dá)到10%以上。目前，萊山的一線海景房?jī)r(jià)格已經(jīng)突破10000元/大關(guān)，現(xiàn)正憑借幾個(gè)為數(shù)不多的樓盤開始向15000元/高速?zèng)_刺，二線區(qū)域迎春大街和港城東大街沿線的房?jī)r(jià)開始發(fā)力，這兩個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)在2007年一年的時(shí)間里已飆升至5000元/，很多在此區(qū)域已經(jīng)占有一席之地的開發(fā)商也在躊躇滿志地期待2008年的到來，市民更是

51、對(duì)此區(qū)域充滿信心，所以，萊山二線區(qū)域的房?jī)r(jià)在2008年仍有一定上升空間，但漲幅有可能放緩。（4）產(chǎn)品品質(zhì)普遍走高，節(jié)能、環(huán)保、舒適型、景觀性的成品住宅將成為今后住宅發(fā)展的方向，產(chǎn)品面積上90左右的中小戶型將占市場(chǎng)一定份額，萊山中心區(qū)住房將迎來百花齊放的時(shí)代。首先，房產(chǎn)品質(zhì)的提高是整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果；具體到萊山，目前，萊山天然的海景資源日益稀缺，唯有提高自身產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力才能吸納更多客戶，從產(chǎn)品的配置、配套和園林景觀等方面下功夫，讓客戶體驗(yàn)品質(zhì)生活，得到更多實(shí)惠。繼南山世紀(jì)城大規(guī)模開發(fā)后，天合城、四季花城、府前花園等中高檔項(xiàng)目緊跟其后并取得了良好銷售業(yè)績(jī)，逐漸形成了高檔、中檔并駕齊驅(qū)的局面

52、。另一方面隨著大華上海灘、橡樹灣等項(xiàng)目的開盤，萊山房產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入強(qiáng)銷期，各種戶型輪番上市，市場(chǎng)空前活躍。（5）海景樓盤日益減少，大學(xué)以北海景房發(fā)展空間有限，大學(xué)以南的海景房將發(fā)展起來。大學(xué)以北的海景房將減少，價(jià)格上升空間有限，舊村改造項(xiàng)目成本大，所以此處海景房的發(fā)展空間已經(jīng)非常小了；然而，由于萊山持續(xù)往南發(fā)展，濱海路漫長(zhǎng)的海岸線將是不可復(fù)制的資源，所以，大學(xué)以南的海景房將逐漸發(fā)展起來，也將帶動(dòng)萊山房?jī)r(jià)的進(jìn)一步走高。四、開發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì)（一）片區(qū)劃分開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)格局可以根據(jù)離海的遠(yuǎn)近劃為三大片區(qū)一線海景區(qū)、二線海景區(qū)和三線海景區(qū)。各分區(qū)內(nèi)項(xiàng)目一覽表：片 區(qū)一線海景區(qū)二線海景區(qū)三線海景區(qū)范

53、圍解釋黃河路以北長(zhǎng)江路與黃河路間長(zhǎng)江路以南項(xiàng)目名稱（共18個(gè)）維亞灣國奧天地海信慧園天馬相城萬泰海公館崳景華城廣源天際親海翠苑山水名園臨海天際海琴灣翠園芳鄰臨海君天下香格里拉花園靜海苑鳳臺(tái)山莊靜海國際公寓月光蘭庭（二）價(jià)格（1）一線海景區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格一覽項(xiàng)目名稱起價(jià)（元/）均價(jià)（元/）最高價(jià)（元/）交房標(biāo)準(zhǔn)維亞灣8000毛坯天馬相城430060009800毛坯廣源天際460060007000毛坯臨海天際未 銷 售臨海君天下49806800-69008800毛坯靜海苑420060007000毛坯靜海國際公寓55006000精裝修由上圖可以清晰地看出一線海景區(qū)的價(jià)格區(qū)間在60008000元/平米。整體

54、上在6000元/平米左右，但是由于維亞灣這一頂高端項(xiàng)目的進(jìn)入，相信對(duì)片區(qū)價(jià)格有一定的拉升作用。（2）二線海景區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格一覽項(xiàng)目名稱起價(jià)（元/）均價(jià)（元/）最高價(jià)（元/）交房標(biāo)準(zhǔn)國奧天地3700480010000毛坯萬泰海公館因手續(xù)問題一直未正式銷售親海翠苑未銷售海琴灣未銷售二線海景區(qū)項(xiàng)目屈指可數(shù)，現(xiàn)在在售的項(xiàng)目只有國奧天地一個(gè)，它就是這個(gè)片區(qū)的代表，二線海景區(qū)的價(jià)格水平5000/平米左右。（3）三線海景區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格一覽項(xiàng)目名稱起價(jià)（元/）均價(jià)（元/）最高價(jià)（元/）交房標(biāo)準(zhǔn)海信慧園330040004640毛坯崳景華城320036004000毛坯山水名園356040004650毛坯翠園芳鄰37854

55、2005350毛坯香格里拉花園未銷售鳳臺(tái)山莊未銷售月光蘭亭未銷售如上圖所示，三線海景片區(qū)價(jià)格區(qū)間：36004200元/平米。由于項(xiàng)目銷售進(jìn)度和工程進(jìn)度上的差別，致使價(jià)格差距較大，總體在4000元左右。（4）片區(qū)價(jià)格總匯在開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)上，項(xiàng)目距海的遠(yuǎn)近會(huì)嚴(yán)重影響價(jià)格的高低。從崳景華城（3600）到維亞灣（8000）就是最能說明問題，當(dāng)然除了地段因素，其他例如土地成本、項(xiàng)目定位、配置配套等對(duì)價(jià)格影響也比較大：片 區(qū)一線海景區(qū)二線海景區(qū)三線海景區(qū)片區(qū)均價(jià)600050004000（三）供應(yīng)量在售項(xiàng)目待售供應(yīng)量在售項(xiàng)目占面（）建面（）銷售率待售量（）待售總量一線海景區(qū)域天馬相城52000080000

56、050%400000456739.6廣源天際2451387201.1650%43600.58臨海君天下233236569580%13139二線海景區(qū)域萬泰海公館156876792820%54342.4399342.4國奧天地28600069000050%345000三線海景區(qū)域海信慧園7515811000090%1100082761.5山水名園18772.416376750%31883.5翠園芳鄰11227.594097552%19668崳景華城46380020210090%20210總計(jì)14384812127666119938843.5以上是2007年開發(fā)區(qū)市場(chǎng)銷售的主要項(xiàng)目，大多數(shù)項(xiàng)目銷售

57、過半，另外有部分于2006年就已經(jīng)上市銷售，目前這些在售項(xiàng)目的供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到119萬平方，估計(jì)07年的消化量在95萬平方左右，除了量比較大的天馬相城和國奧天地等項(xiàng)目，其他項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)基本會(huì)在明年消化完。（2）尚未銷售項(xiàng)目供應(yīng)情況片區(qū)供應(yīng)量項(xiàng)目名稱占面（）建面（）供應(yīng)量（）進(jìn)度一線1061900維亞灣130000300000300000剛動(dòng)工靜海苑300007000070000剛動(dòng)工臨海天際324800671900671900報(bào)批通過靜海國際公寓100002000020000未銷售二線1.6萬海琴灣28384.277947979479未動(dòng)工親海翠苑242367830078300建到10層三線12

58、4萬香格里拉299508384883848剛動(dòng)工鳳臺(tái)山莊200006500065000剛動(dòng)工月光蘭庭85551171190171190報(bào)批通過崳景華城二期463800597900597900建設(shè)中海信慧園二期160000300000300000動(dòng)工不久翠園芳鄰二期100002000020000未動(dòng)工總 量131672124576172457617（3）開發(fā)區(qū)07年土地供應(yīng)情況2007年開發(fā)區(qū)居住用地拍賣情況2007.91號(hào)開發(fā)區(qū)206國道以南，云龍山以西開發(fā)區(qū)206國道以南，云龍山以西48503.2綁定出讓5300400002007.92號(hào)開發(fā)區(qū)206國道以南，云龍山以西開發(fā)區(qū)206國道以南，

59、云龍山以西6569772002007.93號(hào)開發(fā)區(qū)206國道以南，云龍山以西開發(fā)區(qū)206國道以南，云龍山以西78412.28600合計(jì)428375.4供應(yīng)的土地預(yù)計(jì)在未來35年的時(shí)間會(huì)上市。（四）開發(fā)區(qū)總供應(yīng)量情況尚未銷售的項(xiàng)目中包括目前在售項(xiàng)目中的后續(xù)供應(yīng)，比如崳景華城、海信慧園等的二期，其他項(xiàng)目也都已經(jīng)動(dòng)工或者審批通過，不少項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年就會(huì)上市銷售，但是不會(huì)大量的推房源，但是這些項(xiàng)目最多三年之內(nèi)就基本能夠消化完畢。綜合考慮，開發(fā)區(qū)23年的時(shí)間里較有參考價(jià)值的供應(yīng)量是在售項(xiàng)目供應(yīng)量和尚未銷售項(xiàng)目供應(yīng)量之和，約為339萬平方。（四）產(chǎn)品特點(diǎn)我們從代表性項(xiàng)目的主力戶型面積區(qū)間、產(chǎn)品形態(tài)及產(chǎn)品的特

60、點(diǎn)入手，對(duì)片區(qū)內(nèi)的樓盤的品質(zhì)、檔次進(jìn)行分析，進(jìn)而分析開發(fā)區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的整體產(chǎn)品情況。項(xiàng)目名稱主力戶型產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目檔次維亞灣143-175高層6米挑高入戶大堂觀海廊式陽臺(tái)高檔天馬相城200以上高層板式高檔廣源天際110-150高層迎賓廳、泛會(huì)所高檔臨海天際高層、小高層中高臨海君天下117、204高層、小高層高檔靜海苑85-120高層個(gè)性化私人花園中高靜海國際公寓50、70高層精裝修小戶公寓中高國奧天地59-245高層公寓、住宅室內(nèi)花園、入戶玄關(guān)步入式儲(chǔ)衣間部分精裝修中高萬泰海公館80、120高層180度海景客廳頂層復(fù)式中高親海翠苑76-138高層中高海琴灣高層中高海信慧園90-145高層、