睢寧房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、睢寧房地產(chǎn)市場調(diào)研報告2021-8-26第一局部 走進(jìn)睢寧睢寧縣位于江蘇省北部，隸屬徐州市，北臨邳州市，東與宿遷市毗鄰，西南部與安徽泗縣、靈壁接壤，全縣總面積1773平方公里，人口131萬，耕地150萬畝，轄16個鎮(zhèn)、一個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。為東部沿海與中部地區(qū)的結(jié)合部和蘇皖邊界地區(qū)的重要節(jié)點城市，江蘇省規(guī)劃建設(shè)三個特大城市圈之一徐州特大城市圈中“一城兩翼的重要一翼是徐州東南門戶。一、地理位置獨特睢寧區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。睢寧西靠全國重要的鐵路交通樞紐徐州，東臨歐亞大陸橋東橋頭堡連云港，處于東部沿海與中部地帶、上海經(jīng)濟(jì)區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，徐連經(jīng)濟(jì)帶的中心區(qū)域、蘇皖邊界地區(qū)的交通要道，是江蘇省規(guī)

2、劃建設(shè)的三個特大城市圈之一徐州特大城市圈的核心層。境內(nèi)有寧徐高速公路、104國道、324省道，徐洪河水運直通京杭大運河，有徐州唯一的民航機(jī)場觀音機(jī)場，已經(jīng)開通了北京、上海、廣州等多條國內(nèi)航線。 二、人文歷史悠久 睢寧縣歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚。從下邳國到睢寧縣，源遠(yuǎn)流長4000年。睢寧建縣于1218年，由下邳和凌縣兩個縣合并而成。，有三國、兩漢文化遺韻，漢墓出土的陶器、青銅器和漢化像石眾多，尤以呂布?xì)屆陌组T樓、張良進(jìn)履黃石公的圯橋、羊山曉鐘的羊山寺、出土的銅牛燈、牛耕圖等文物著名。有巨山、慶安湖等山水資源，睢寧兒童畫更是享譽(yù)海內(nèi)外，被文化部命名為中國“兒童畫之鄉(xiāng)。三、區(qū)位交通良好 徐州是全國鐵

3、路交通樞紐，而睢寧就處在這個交通優(yōu)勢圈內(nèi)。睢寧距徐州僅80公里，距隴海鐵路40公里，境內(nèi)104國道、寧宿徐高速公路橫貫東西，與連霍高速、京滬高速、京福高速相連，從睢寧到徐州市區(qū)只有50分鐘的車程，到南京也僅三個小時，到連云港國際港口一個半小時。國家民航干線機(jī)場徐州觀音機(jī)場就在睢寧縣雙溝鎮(zhèn)內(nèi)，從縣城到觀音機(jī)場只要半個小時。通過境內(nèi)的徐洪河，800噸下貨船可以直通黃金水道京杭大運河。四、經(jīng)濟(jì)開展快速 2021年上半年GDP實現(xiàn)64.21億，按可比價計算，比去年同期增長13.9%，增速位居全市第四。一般預(yù)算收入實現(xiàn)3.25億，比去年同期增長39.8%，2021年，睢寧地區(qū)生產(chǎn)總值到達(dá)了200.1億元

4、，比2021年增長14.6%，在全省排名38位，比2021年提升了4個位次，增幅在全省位居18名。一般預(yù)算收入實現(xiàn)12.94億元，比2021年增長57.5%，在全省排名44位，比2021年提升了2個位次，增幅位居全省第八名。 2021年，睢寧居民儲蓄存款額達(dá)106.53億元，比2021年增長24.2%，在全省排名32位，比2021年提升了2位，增幅居全省第6位。農(nóng)民人均純收入的增加主要表達(dá)在工資性收入、家庭經(jīng)營純收入、財產(chǎn)性純收入和轉(zhuǎn)移性純收入的增加。據(jù)悉，2021年，睢寧農(nóng)民人均純收入是7022元/人，增幅15.6%。其中，工資性收入3530.66元/人，增幅14.08%；家庭經(jīng)營純收入29

5、29.67元/人，增幅12.83%；財產(chǎn)性純收入77.85元/人，增幅26.89%；轉(zhuǎn)移性純收入483.83元/人，增幅49.12%。 五、睢寧工業(yè)開展 睢寧目前擁有工業(yè)企業(yè)500多家，形成了紡織、食品、機(jī)械、建材、輕工、化工等具有一定規(guī)模和水平的工業(yè)生產(chǎn)體系。 2021年，睢寧規(guī)模工業(yè)增加值實現(xiàn)了56.16億元，比2021年增長24.2%，是2021和2021年的總和2021、2021年分別為21.24億元、34.86億元，在全省排名41位，比2021年提升了3個位次，增幅居全省第五。工業(yè)用電量到達(dá)了12.02億度，比2021年增長50.1%，在全省排名31位，比2021年提升了2個位次，增

6、幅居全省第二。56.16億元的規(guī)模工業(yè)增加值的實現(xiàn)，使睢寧工業(yè)經(jīng)濟(jì)2021年在三次產(chǎn)業(yè)中的比重到達(dá)28%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比到達(dá)21:42.5:36.5。 觀瀾觀點： 睢寧近年來社會經(jīng)濟(jì)開展較為迅速，大力開展房地產(chǎn)業(yè)的市場環(huán)境已經(jīng)形成；開發(fā)區(qū)的開展帶來大量的企業(yè)進(jìn)入睢寧開展，同時也帶動地方經(jīng)濟(jì)的跨越和農(nóng)村剩余勞動力的進(jìn)城就業(yè)，使得睢寧漸漸有了城市“中產(chǎn)階級階層，這一階層隨著經(jīng)濟(jì)的開展，年齡、收入的增加，對住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注。第二局部 睢寧城市規(guī)劃一、城市定位根據(jù)睢寧縣城總體規(guī)劃2005-2021要求，將睢寧縣城定位為：睢寧縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文

7、化中心，徐州市域東南、蘇皖邊界重要的交通節(jié)點和商貿(mào)中心城市，具有現(xiàn)代化濱河園林特色的生態(tài)型城市、兒童畫之鄉(xiāng)。二、城市開展重點“東進(jìn)、北擴(kuò)、西展戰(zhàn)略，重點加快東部市場區(qū)、北部新城區(qū)、西部開發(fā)區(qū)建設(shè)，構(gòu)建中部核心商務(wù)區(qū)，推進(jìn)南部區(qū)域和老城區(qū)改造。三、社會經(jīng)濟(jì)開展目標(biāo)1GDP年均遞增：到2021年為13%左右，20212021年為11%左右，20212021年為9%左右。2縣域總?cè)丝冢旱?021年為137萬，2021為146萬；3城市化水平：2021年到達(dá)39%左右，2021年到達(dá)47%左右；4市域城鎮(zhèn)人口：2021年為53萬，2021年為69萬；5市區(qū)人口規(guī)模：2021年為22萬，2021年為30

8、萬；6城市建設(shè)用地：2021年22平方公里，2021年為30平方公里； 四、總體布局結(jié)構(gòu)以交通干線和水體綠化分隔，形成“一體兩翼、三軸五心八片區(qū)的空間布局結(jié)構(gòu)。1、一體兩翼一體指縣城主城區(qū)，兩翼指南翼老城區(qū)和北翼新城區(qū)。2、三軸五心八片區(qū)1、“三軸指兩橫一縱三條城市功能開展軸。商業(yè)開展軸：依托老城區(qū)商業(yè)根底，沿八一路、元府路東西向延伸，并串聯(lián)片區(qū)級商業(yè)中心形成商業(yè)開展軸線。 公共效勞軸：城北新區(qū)規(guī)劃教育園區(qū)、行政辦公區(qū)、文化體育區(qū)以及大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，沿徐寧路形成城市公共效勞軸線。中央綠軸：沿小睢河規(guī)劃帶狀濱河公園，形成城市最主要的景觀生態(tài)綠軸。 2、“五心集中布局形成相對別離的五個功能中心。行政

9、中心：位于徐寧路北濱河公園西側(cè)，集中布置睢寧的行政辦公用地。商業(yè)中心：位于元府片區(qū)八一路、元府路以及中山路沿線，規(guī)劃商貿(mào)金融用地。科教中心：位于潘城片區(qū)，集中睢寧規(guī)模較大的高中以及高等教育和職業(yè)學(xué)校，并配建科技館、青少年宮等文化科研設(shè)施。文體中心：位于天虹大道西側(cè)，集中布置睢寧大型文化展覽設(shè)施和縣級體育中心。市場物流中心：位于樂園片區(qū)城市東環(huán)路內(nèi)側(cè)，依托生產(chǎn)資料市場以及便利的交通條件做大市場，建設(shè)區(qū)域物流中心。3、“八片區(qū)城市由綠廊分隔形成八個片區(qū)。元府片區(qū)：即商業(yè)中心區(qū)。依托老城中心的商貿(mào)根底，結(jié)合城河進(jìn)行環(huán)境改造，打造城市商業(yè)金融效勞中心。具體布局為：商業(yè)主要沿橫向八一路、元府路、縱向紅葉

10、路、中山路、文學(xué)路布局，形成商業(yè)中心；開發(fā)改造老城的居住區(qū)，與商業(yè)配套建設(shè)。規(guī)劃居住人口10.8萬人。樂園片區(qū)：即市場倉儲區(qū)。依托生產(chǎn)資料市場以及對外交通條件，建設(shè)大規(guī)模的市場物流中心。在片區(qū)西側(cè)配套居住用地，并在小閆河?xùn)|側(cè)布置片區(qū)中心。潘城片區(qū)：天虹片區(qū)：即文化體育區(qū)。沿天虹大道和徐寧路集中設(shè)置表達(dá)新城風(fēng)貌的大型文體公共設(shè)施；片區(qū)居住用地規(guī)劃為城北新區(qū)拆遷居民集中住區(qū)。規(guī)劃居住人口2.5萬。下邳片區(qū)：觀音片區(qū)：即九鏡湖文化生態(tài)區(qū)。結(jié)合宗教用地和片區(qū)公園規(guī)劃城市的高檔住宅區(qū)，并結(jié)合九鏡湖文化生態(tài)園設(shè)置片區(qū)公共效勞中心。規(guī)劃居住人口3.0萬。高福片區(qū)：即工業(yè)集中區(qū)。接納老城區(qū)的外遷企業(yè)和縣域范圍

11、內(nèi)向睢寧城區(qū)集聚的企業(yè)，同時開發(fā)新興產(chǎn)業(yè)。常青片區(qū)：規(guī)劃為化工園工業(yè)園區(qū)。利用北側(cè)熱電廠資源，開展化工產(chǎn)業(yè)。 五、城市開展規(guī)劃1、以睢寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主體，重點做大做強(qiáng)東西兩翼。開展壯大縣城西郊的開發(fā)區(qū)，向西向西再向西，跨越白塘河，與化工園區(qū)連成一片，形成西翼園區(qū)；2、加快新城區(qū)建設(shè)，新城開發(fā)、老城改造。以六條新城區(qū)道路和一條下邳大道建設(shè)為突破口，在天虹大道以西、中央大街以北、環(huán)城路以里，拉開新城區(qū)框架，建成占地13平方公里、可容納13萬人的新城區(qū)。 觀瀾觀點：1、總體來說，睢寧作為三線城市，購房自住消費比例高，投資型房產(chǎn)較少；城市開展?jié)摿Υ?，睢寧板塊之間的競爭比擬劇烈，各板塊內(nèi)的競爭也同時熱化

12、。城北新城區(qū)直至08年才有新工程面市，未來是主要的劇烈的競爭區(qū)域，但區(qū)域內(nèi)的配套缺乏，居住氣氛未形成給本工程的開發(fā)造成一定阻力。2、睢寧老城區(qū)板塊為睢寧的商業(yè)中心和居住中心，但又有城市開發(fā)建設(shè)，老城區(qū)目前以無大量的土地供給。老城區(qū)的開發(fā)到今年已經(jīng)根本出線停滯空隙期。3、睢寧城區(qū)規(guī)劃較為清晰明確，以縣政府區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動整個臨沂城市開展，縣行政辦公中心附近是日后城市“北拓、西展的重點區(qū)域之一，規(guī)劃為行政中心、文體中心和科教中心。4、東環(huán)島區(qū)域的專業(yè)市場經(jīng)營狀況一般，作為汽車站附近的道口經(jīng)濟(jì)圈，五金、鋼材市場局部地塊在開發(fā)后期甚至由專業(yè)市場改為住宅，反映了當(dāng)?shù)貙Υ祟愂袌龅男枨罅坎淮?，?dāng)?shù)氐南M水平也比

13、擬有限。第三局部 睢寧房地產(chǎn)調(diào)查2021年，雖然受的國際金融風(fēng)暴影響，2021年、2021年、2021年，國家針對房地產(chǎn)市場打出各種組合拳來調(diào)整房地產(chǎn)市場，但對睢寧并沒有產(chǎn)生明顯的沖擊，開發(fā)勢頭有增無減，銷售狀況良好，睢寧毅然保持強(qiáng)勢勁頭，銷售狀況繼續(xù)飆升，成交均價由09年2600元/穩(wěn)步上升到現(xiàn)在均價3700/，成交價格穩(wěn)重有漲。呈現(xiàn)出快速、健康、有序開展的良好態(tài)勢。一、土地供給狀況2021年2021年，土地市場共計總面積：1792.126 畝二、供給量分析：09年，睢寧縣市場總供給套數(shù)：1150套 總供給面積：1443872 10年2021年睢寧縣市場總供給套數(shù)：12000套 城北新區(qū)：9

14、643套 10年2021年睢寧縣總供給面積： 1724682 城北新區(qū)：1416693 三、銷售量分析：09年，睢寧縣總銷套數(shù)：6360 套 總銷面積：651692.91 2021年總銷套數(shù)：5685套，總銷面積：563033.95 數(shù)據(jù)來自0516房產(chǎn)網(wǎng)，截止2021年7月2021年總銷套數(shù)：2061套，總銷面積：204307.52 數(shù)據(jù)來自0516房產(chǎn)網(wǎng)，截止2021年7月四、區(qū)域分布睢寧新區(qū)板塊，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入起步階段，土地供給空前活潑，住宅品質(zhì)為中高端。新居住區(qū)老城區(qū)政務(wù)中心舊城區(qū)域，配套設(shè)施齊全，城內(nèi)規(guī)劃布局雜亂，住宅品質(zhì)處于中等。睢寧縣政府所在區(qū)域，未來城區(qū)內(nèi)大局部的行政機(jī)構(gòu)將前往

15、此處，未來開展的核心區(qū)域五、睢寧在售工程分布水岸馨都香榭梧桐瑞凱國際城紫金花城碧桂雅園水岸華府中央華府從上圖可以看出，睢寧在售及在建工程根本處于睢寧規(guī)劃的“三條縱線上，且分布密集。六、城北新區(qū)在售樓盤根本情況列表樓盤名稱占地建筑面積總套數(shù)物業(yè)類型開盤時間開盤物業(yè)價格分析戶型面積銷售率待開盤時間待開盤物業(yè)萬寧城市景苑12萬32萬2366戶小高層4棟高層21棟無無待定93-95兩室113-135三室172四室169-153復(fù)式2021年9、10月份2棟小高層、4棟多層奧體清華苑18萬35萬2000多戶多層17棟小高層14棟高層10棟無無3660/90-110小三室120-130洋房2021年8月底

16、5棟多層天虹世紀(jì)城27萬30萬1900戶多層12棟小高層16棟高層10棟疊加別墅12棟一期20二期2021.1.1.一期：總372戶，8棟多層，4棟小高層，12棟別墅二期：12棟小高層多層均價：3000/2021年售罄小高層均價：3500/價格范圍3400-4000/別墅：6000/價格范圍：4800-7500/105-120三室140四室多層、小高層80%疊加50%待定4棟多層，4棟小高層歐洲城16萬32萬2442戶多層32棟小高層15棟高層：2棟公寓樓1棟一期10年下半年二期20一期：10棟多層二期：4棟小高層多層均價：3200/小高層均價：3400/95兩室99-135三室131四室三室

17、90%兩室85%130以上復(fù)式0%三期待定瑞凱國際城6213314萬935戶多層7棟，5+1小高層14棟，11層高層2棟，18層一期20一期：4棟多層多層均價3700/84兩室120三室95%二期待定新城區(qū)板塊被我們納入主要關(guān)注區(qū)域，在建型工程總規(guī)模達(dá)143萬，除了瑞凱國際城工程為14萬外，規(guī)模根本都在30萬左右板塊小結(jié)： 睢寧縣政府及大局部行政機(jī)關(guān)已搬遷到北城新區(qū)，該區(qū)域已逐漸成為睢寧的行政中心，因為老城區(qū)的土地放量逐漸減少，所以在區(qū)域環(huán)境上比擬具有競爭優(yōu)勢，該區(qū)域的房產(chǎn)也以中高檔為主。從城北板塊區(qū)域看，在售樓盤規(guī)模大致相同，產(chǎn)品類別同質(zhì)化嚴(yán)重，在售價格區(qū)別不大，區(qū)域內(nèi)同類型競爭劇烈。隨著未

18、來城市的開展，北城區(qū)的土地供給量逐漸加大，將會是睢寧未來房地產(chǎn)市場的聚焦點。七、老城區(qū)在售樓盤根本情況列表樓盤名稱占地建筑面積總套數(shù)物業(yè)類型開盤時間開盤物業(yè)價格分析戶型面積銷售率待開盤時間待開盤物業(yè)飛翔濱河名城561468.6萬700戶多層、小高層、高層2021-8-83400元/98兩房110-135三房90%碧桂雅園10萬多層、小高層無多層待定80-90兩房110-140三房11年底5棟多層尚都國際2106710萬571戶小高層、高層106、85、102、復(fù)式(85+85)紫金花城12萬17萬1600戶多層38棟小高層7棟一期09年初一期9棟多層，3棟小高層多層均價3000/小高層3300

19、/目前二期均價3800/91兩房105-142三房95%二期11年8月底水岸馨都8萬多層6、高層17+12010-7-73700元/50%中央華府206006.2萬600戶多層6棟小高層2棟高層2棟一期2021-10一期96戶，6棟多層多層均價4000/價格范圍3600-4200/95兩房111-126三房95%二期第一階段10月第二階段待定二期第一階段2棟小高層第二階段2棟高層水岸華府1萬多層、小高層、高層、疊加別墅4200元/平方米89-14090%泰信81公館2.6萬6萬500戶多層、高層2021年8月18日多層3700元/平方米兩房101-127三房95%高層將于11月開盤香榭梧桐15

20、萬28萬1961多層、小高層3200元/平方米70-140平方米多層3棟、小高層2棟我們在老城區(qū)選擇幾個具有代表性的工程進(jìn)行比照，從圖表中可以發(fā)現(xiàn)，老城區(qū)工程的整體規(guī)模相對較小，由于老城區(qū)的土地資源相對較為稀缺，土地地塊面積整體偏小，各工程的容積率普片較高，相對居住品質(zhì)就會有所下降。老城區(qū)的銷售價格根本維持在3700元左右，縣城中心，商業(yè)較為繁華的區(qū)域價格較高，在4000元左右，城南及城西區(qū)域價格較低，在3300元左右。整體上看，縣城的區(qū)域價格波動并不明顯，價格差距較小。板塊小結(jié)： 老城區(qū)的在售樓盤的特點還是比擬明顯的，占地面積小，容積率高，樓盤品質(zhì)受區(qū)域影響及地塊周邊狀況較大；各銷售樓盤價格

21、差異并不明顯，小幅度板塊競爭力度較強(qiáng)，多層、小高層去化較快，高層去化略低于多層、小高層。在售樓盤中，復(fù)式樓、洋房、疊加的去化有較為明顯的抗性，主要原因是受政策影響，面積大總價高，去化難度較大。八、睢寧潛在客戶群分析通過對睢寧目前在銷和已售樓盤個案的市場客源進(jìn)行分析后可以得出：1、客源分布在睢寧中心城區(qū)工作的人士50%-60%政府公務(wù)/自由職業(yè)者/外企主管/私營業(yè)主/金融法律周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域的客源20%-30%私營業(yè)主等2、職業(yè)/身份特征政府公務(wù)員/高級醫(yī)職人員/高級教職人員中型私營業(yè)主金融/法律建材市場，板材市場個體業(yè)主3、關(guān)注要素大環(huán)境：綠化環(huán)境/區(qū)域價值/城市開展方向/交通配套/商業(yè)配套內(nèi)部環(huán)

22、境：整體規(guī)劃布局/建筑密度/外立面/車庫綠化環(huán)境/親水水景/私密感公用設(shè)施/會所配套/休閑健康智能安保/非可視對講/ ADSL上網(wǎng)/監(jiān)控設(shè)施/一卡通睢寧市民對物業(yè)要求不高。綜述： 伴隨著經(jīng)濟(jì)上的寬裕，人們的消費意識大大改變，從人群的消費觀念上來看，已經(jīng)不再僅僅局限在單純的吃和穿上，人們也必將從改變現(xiàn)生活品質(zhì)，居住環(huán)境，改變對消費及投資的需求上考慮。而房產(chǎn)作為生活的必需品，在收入有所改善，消費意識的增強(qiáng)，對更高生活品質(zhì)追求的前提下，必然會加大房產(chǎn)的需求力度。通過分析，市場需求主要表現(xiàn)在以下幾點：改善現(xiàn)居住環(huán)境，現(xiàn)居住狀況的；因睢寧舊城改造拆遷的；同時根據(jù)房管局的調(diào)查數(shù)據(jù)，市區(qū)有兩成居民準(zhǔn)備在5年

23、內(nèi)購房，改善居住條件，目前睢寧人口137萬人，137萬人*15%=20.6萬人，按照每人30平方米的舒適居住面積計算，19.6萬人*30平方米=618萬平方米；購房需求還是比擬大的，這些群體還沒有算上目前為數(shù)眾多的投資型購房者?？傮w來看，未來3-5年內(nèi)，市場供需根本處于持續(xù)增長狀態(tài)，當(dāng)然這也需要市場推出性價比擬高、更適合群眾口味的產(chǎn)品，因此操作仍需謹(jǐn)慎。九、新老城區(qū)比照觀瀾觀點：睢寧縣房地產(chǎn)市場總體形勢良好，市場信心重新恢復(fù)，開展態(tài)勢比擬樂觀。從供需情況看，對消費者來說是利好的消息，有充分的選擇空間，但對開發(fā)企業(yè)卻是一種考驗，存量較高及開發(fā)量增加必然導(dǎo)致市場競爭加劇。政府對培育消費市場、加大對

24、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的支持力度、提升對房地產(chǎn)行業(yè)的效勞水平的都作出了具體要求，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說是件好事。同時還對加大保障性住房的建設(shè)力度，擴(kuò)大住房保障范圍，提出新的要求，從這一角度看，對商品房銷售市場也將產(chǎn)生一定的沖擊。市場土地供給量充裕，開發(fā)工程增加，對繁榮房地產(chǎn)市場、促進(jìn)消費需求起得積極作用，同時也加劇了房地產(chǎn)市場的競爭。城市拆遷力度和拆遷量加大，可促進(jìn)市場的剛性需求。拆遷需求占房地產(chǎn)市場需求一定的比重，很明顯拆遷帶來的需求也是支撐地產(chǎn)市場的力量之一。從板塊樓盤情況看，東區(qū)相對平穩(wěn)；中心區(qū)因土地資源稀缺，開發(fā)本錢大，配套優(yōu)越，房價明顯高于其他版塊；南區(qū)開展勢頭不大；隨著城市規(guī)劃“西延北擴(kuò)，

25、 將逐漸拉近板塊樓市的平衡，對西部和北部城區(qū)的投資開發(fā)企業(yè)是很好的契機(jī)，但競爭也會更加劇烈。隨著政府隨著城市規(guī)劃“西延北擴(kuò)，由于政府宣傳力度引導(dǎo)，新城區(qū)供給量占區(qū)域較大體量，老城區(qū)目前在售樓盤大于于09年，10年剩下的尾盤，有少量兩盤目前捂盤現(xiàn)象發(fā)生。隨著政府開發(fā)力度及相關(guān)配套不斷的健全，新區(qū)價格與老城區(qū)價格相差不大，睢寧市民對新區(qū)的開發(fā)建設(shè)比擬認(rèn)可。第四局部 區(qū)域內(nèi)主要競爭樓盤本工程地處睢寧城北新區(qū)，是規(guī)劃的新城區(qū)板塊，區(qū)域功能為睢寧的行政中心、文體中心和科教中心，是城市“北拓、西展的開展戰(zhàn)略的重中之重，區(qū)域內(nèi)的行政單位有：行政效勞中心縣政府、統(tǒng)計局、財政局、檢察院、檔案局、信訪局、公安局及

26、法院等。隨著周邊規(guī)劃的進(jìn)一步實施，該區(qū)域的前景還是非?？春玫?。同時也發(fā)現(xiàn)周邊的改造速度較慢，遠(yuǎn)景規(guī)劃已做到2021年，區(qū)域內(nèi)配套資源相當(dāng)匱乏，位置相對較偏、交通不便，在當(dāng)?shù)氐恼J(rèn)知度也不高，區(qū)域的成熟還需要相當(dāng)一段時間。1、直接競爭對手萬寧城市景苑工程特點點評：1、工程體量較大，外立面采用現(xiàn)代簡潔的建筑風(fēng)格，是睢寧唯一以高層為主的大型生活社區(qū)，但外墻采用涂料，略顯品質(zhì)缺乏。2、靠近中央大道，地理位置較區(qū)域內(nèi)競爭樓盤較為優(yōu)秀，生活配套較為齊全。3、售樓處裝修及布置較為一般，內(nèi)部接待人員素質(zhì)較高，根本全部采用普通話接待。4、工程整體品質(zhì)定位較優(yōu)秀于周邊其他工程，綠化率較高，景觀布局合理且手筆較大。2

27、、重點競爭對手瑞凱國際城工程特點點評：1、工程體量在板塊區(qū)域內(nèi)屬于較小規(guī)模，不及周邊樓盤一半大，但其獨特的城市景觀位置，較為方便開發(fā)商在景觀資源上的利用及打造。2、周邊配套較為全面，因其學(xué)區(qū)的原因，該工程一期去化較為迅猛。但受其地塊狹長因素限制，該工程的規(guī)劃布局呈兵營式排列。3、接待中心裝修品質(zhì)中上，但售樓人員的素質(zhì)、形象及專業(yè)度一般。4、該工程的企劃包裝由南京專業(yè)代理公司介入，在企劃上突出于周邊工程，在樓盤形象上已跳出并領(lǐng)先于睢寧市場3、重點競爭對手天虹世紀(jì)城工程特點點評：1、該工程的開發(fā)商為天虹聯(lián)合置業(yè)，是睢寧當(dāng)?shù)氐囊患掖笮图徔椘髽I(yè)的下屬開發(fā)企業(yè)，在當(dāng)?shù)鼐哂休^高的品牌享譽(yù)度，其背景實力較為

28、雄厚；2、該工程是北城新區(qū)具有代表型的樓盤，工程四周較為規(guī)整，綠化率高，景觀水系完善。該工程一期銷售在天虹售樓部二層做了兩個樣板間，裝修華美吸引客戶。是當(dāng)?shù)貫閿?shù)不多建有樣板間的樓盤；3、該工程由徐州新景祥全案代理，推廣及售樓部銷售人員的專業(yè)度較高。售樓處裝修品質(zhì)較高，雖然工程整體檔次定位屬中檔，但由軟件的配合，已將工程品質(zhì)拔高不少。4、重點競爭對手歐洲城工程特點點評：1、該工程通過建筑上的線腳、檐口、棚花、圓柱、開放式觀景陽臺，古典八角外飄窗復(fù)原歐洲建筑的某些特性。但是在景觀上并沒有打造出歐洲的風(fēng)味生活。2、該工程是區(qū)域內(nèi)唯一將售樓處放在縣城中心，其主要客戶定位為老城改造及城區(qū)內(nèi)剛性需求的客戶

29、。從規(guī)劃上，其以多層為主的建筑布局在整個市場銷售優(yōu)勢較為明顯，工程的主力銷售戶型也是較市場接受度較高的產(chǎn)品。3、工程是由蘇州的代理公司進(jìn)行整體企劃及銷售的，售樓處裝修歐式風(fēng)格較為明顯，但由于位置放在了城區(qū)，受面積影響，售樓處略顯小氣；銷售人員的專業(yè)度一般。除此之外，中央大道上的【水岸華府】，睢河路上的【碧桂雅園】等工程也是本案的較為直接的競爭對手?！舅度A府】工程目前以到尾盤階段，在售產(chǎn)品根本為120以上的大戶型，而且存量較少，所以在此不列入本案競爭對象?！颈坦鹧艌@】工程售樓處公開為2021年1月，但時至今日也沒開盤銷售，預(yù)計銷售日期為2021年年底，目前很多信息無法公開，未來將保持高度的關(guān)注

30、度，跟蹤該工程。 未來，本區(qū)域內(nèi)將是睢寧開發(fā)的熱點區(qū)域，預(yù)計明年上市量及上市樓盤將逐漸增多，我們將適時進(jìn)行跟蹤調(diào)研，保持對市場的洞察及關(guān)注。睢寧主要戶外平面表現(xiàn)觀瀾觀點： 總體來說，睢寧房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r良好，價格穩(wěn)中有漲。從全國房地產(chǎn)市場看，投資、銷售、價格都已超過10年同期水平，并有繼續(xù)開展的勢頭。 總的來看,銷售情況明顯好于預(yù)期,三，四月份淡季影響不明顯,預(yù)計下半年數(shù)據(jù)仍不會很低,不出意外全年成交將超過10年的銷售規(guī)模;而從供給角度來看,投資額增速在繼續(xù)擴(kuò)大,有利于未來供給的改善,但從新開工面積和土地購置面積來看,雖然降幅在縮小,但仍在下降之中,意味著未來供給的增速將很有限。 從以上宏觀

31、形勢看，目前對開發(fā)企業(yè)是利好時機(jī)。宏觀形勢將直接影響購房者的信心，持幣觀望心理已經(jīng)明顯開始動搖，未來一段時期內(nèi)房地產(chǎn)供求關(guān)系將趨于穩(wěn)定。但隨著樓市的高熱遲遲不退，國家和地方政府的一系列扶持政策將逐步取消，甚至還會繼續(xù)出臺調(diào)控措施來抑制房地產(chǎn)市場的過熱勢頭。第五局部 工程地塊及SWOT分析一、工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、工程所在地：位于縣政府行政辦公中心大樓西北側(cè)約280畝的地塊；2、工程地塊現(xiàn)狀：小村莊、農(nóng)田、防護(hù)林；3、工程規(guī)劃用途：住宅與商業(yè)兩用；4、工程建筑主體：小高層、多層、會所、輔助商業(yè)用房等。5本 案二、工程周邊配套1、行政單位：縣政府行政辦公中心、檢察院、檔案局、財政局、信訪局、公安局、

32、人民法院等2、學(xué)校：城北中學(xué)、城西小學(xué)、菁華學(xué)校、聾啞學(xué)校等3、醫(yī)院：無4、銀行：無5、超市：無6、公交線路：無三、地塊SWOT分析根據(jù)工程自身條件及周邊環(huán)境特征，編寫如下SWOT表，以便清楚認(rèn)識到本工程的優(yōu)勢、劣勢、時機(jī)和威脅。優(yōu)勢S劣勢W1、區(qū)位所在地屬于睢寧新城區(qū)，開展?jié)摿薮螅?、工程位于永安路北，永盛路與紅光路之間，隸屬睢寧縣行政效勞圈內(nèi)，行政配套成熟，地理位置條件較好，與未來的睢寧新城區(qū)中心、科技教育相對集中區(qū)相連；3、新城區(qū)是睢寧現(xiàn)階段的城市建設(shè)重點，未來開展空間大；4、工程地塊較為平整，有較多的可利用綠化樹木，減少一局部的工程支出；5、本案開發(fā)居住工程在是睢寧縣規(guī)模較大，具有較

33、強(qiáng)的吸引力；6、周邊無工業(yè)污染、噪音污染，空氣灰塵1、整個新城區(qū)建設(shè)周期較長，市政配套設(shè)施建設(shè)存在一定滯后，對本案的開發(fā)有不利影響；2、目前工程周邊都是農(nóng)田，沒有一個完善的生活小區(qū)及良好的社區(qū)居住氣氛，人氣不夠；3、工程所在地現(xiàn)有拆遷安置戶，雖然拆遷工程不大，但增加了整體的工程本錢；4、工程除拆遷戶之外，周邊還有一些陳舊的農(nóng)家房，與工程整體不協(xié)調(diào)，客戶會有在農(nóng)村買房的感覺，前期銷售時會使客戶購置信心缺乏；5、工程周邊除行政配套完善之外，商業(yè)配套、市政配套等都未能跟上；6、工程所在地沒有正規(guī)的交通路線，城區(qū)的面的線路不常到達(dá)本區(qū)域，帶來出行不便。時機(jī)O威脅T1、工程位于睢寧行政辦公區(qū)功能圈內(nèi)，屬

34、于今后睢寧新城區(qū)的重點開展方向；2、新城區(qū)的開發(fā)建設(shè)是睢寧城市建設(shè)的亮點工程，倍受市民的關(guān)注，在配合政府的強(qiáng)勢宣傳下，有助于工程在后期的宣傳推廣；3、成熟的行政辦公配套，急需配套一個生活社區(qū)，來滿足行政辦公區(qū)及周邊工作人員居住生活，同時提高行政辦公區(qū)的人氣；4、農(nóng)民向城市和農(nóng)村新型城區(qū)集中是未來居住大環(huán)境的趨勢，工程所在地理位置及大型居住小區(qū)將得到青睞；5、目前工程所在地居住與商業(yè)處于空白，有很大的開展空間，工程有較大的規(guī)劃空間；6、隨著周邊城市功能區(qū)的完善，行政辦公中心居住區(qū)將是市民所向往的區(qū)位。1、11-12年推的土地較多，地塊開發(fā)主導(dǎo)產(chǎn)品根本是住宅類，而且都集中在一二年內(nèi)開發(fā)銷售，而且現(xiàn)

35、在房地產(chǎn)市場還有較多可售房源，它們也將消化掉一大局部的客戶源，未來的幾年內(nèi)睢寧房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以新城區(qū)樓盤劇烈競爭與老城區(qū)樓盤輔助對抗的格局；2、本區(qū)域除本案之外，還有一個居住類的大盤工程即將開發(fā)銷售，后期將會有大量的住宅體量推出，區(qū)域內(nèi)的競爭也將會很劇烈；3、工程地塊面積大，開發(fā)周期長。工程規(guī)劃需要進(jìn)行多期開發(fā)，預(yù)計開發(fā)周期在三年以上，前期的銷售情況及人氣聚集的好壞，會直接影響后一期的開發(fā)銷售；4、工程周邊的商業(yè)配套、市政工程配套的完善進(jìn)度緩慢，會影響到居住環(huán)境及周邊人氣的聚集，影響整個工程的開發(fā)銷售；5、工程開發(fā)面臨產(chǎn)品規(guī)劃、資金鏈的暢通、后期宣傳力度、客戶的積累、區(qū)域的價格競爭等各方面的

36、壓力；6、今年房地產(chǎn)政策調(diào)控較為明顯，下班年已經(jīng)涉及三線城市，明年的的房地產(chǎn)政策調(diào)控將更加嚴(yán)厲。觀瀾觀點：工程所處區(qū)域具備一定的優(yōu)越性，工程的開發(fā)可以解決周邊行政辦公人員及工作人員的居住問題，及滿足周邊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、科技教育相對集中區(qū)、老城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村的居住需求；工程周邊沒有一個成熟的社區(qū)，可以借助成熟的行政辦公中心來彌補(bǔ)，但現(xiàn)階段無法防止商業(yè)配套、生活配套等空白的問題，一期工程宣傳、形象塑造會比擬困難；工程目前也有拆遷工作，建議盡早處理拆遷工作事宜，為后期的開發(fā)建設(shè)解除障礙。經(jīng)過對工程地塊的根本了解及工程SWOT的分析，我們對工程建議如下：工程塑造成為睢寧新居住理念、新生活指標(biāo)的大型社區(qū)，吸引

37、客戶購房的意向；前期商住一起開發(fā)，解決周邊無商業(yè)的局面，提升人氣指數(shù)，為后期開發(fā)提供保障；工程東側(cè)開發(fā)以經(jīng)濟(jì)辦公型酒店及超市為主體的商業(yè)集中帶，主要效勞于行政辦公區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、未來的新城中心區(qū)及過往睢寧徐寧公路的客商等對象。第六局部 產(chǎn)品定位建議一、工程形象定位建議：行政中心造城方案現(xiàn)代居住生活典范定位支撐：隨著新城區(qū)建設(shè)熱潮的到來，工程周邊的開展空間非常大，把工程開發(fā)定位為“新城區(qū)行政中心地標(biāo)建筑群，是對工程周邊社區(qū)空白的一種定位，能有效的起到引領(lǐng)整個新城區(qū)的建設(shè)，起到領(lǐng)頭羊的角色，也能創(chuàng)立一個高品質(zhì)的知名品牌社區(qū)；目前睢寧的樓盤主要集中在老縣城中心及城東北進(jìn)城高速路連接線位置，占據(jù)優(yōu)越的

38、商業(yè)地理位置及交通興旺區(qū)域，并以商業(yè)為主導(dǎo)的“世貿(mào)城之類命名居多，對于本工程而言，目前并沒有良好的商業(yè)地理優(yōu)勢及交通資源，應(yīng)避開其劣勢，以造城方案來打造現(xiàn)代大都市生活的居住理念；現(xiàn)代風(fēng)格以表達(dá)時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡潔。社區(qū)加以景觀、綠化的合理搭配，表達(dá)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實用，但又富有朝氣的生活氣息，更能讓睢寧市民所接受；以一座城的生活為觸發(fā)點，突出工程建筑群的大，配套設(shè)施齊全，能在感觀上讓客戶產(chǎn)生對工程產(chǎn)品各功能件的暢想。更能有效尋找軟性訴求的方向，市民的接受指數(shù)也很高；工程以新城區(qū)行政辦公中心核心地塊的優(yōu)勢

39、，并借助成熟的行政辦公中心區(qū)，提升整個工程產(chǎn)品品質(zhì)，同時也區(qū)別于其他的產(chǎn)品風(fēng)格。睢寧房地產(chǎn)形象定位分析目前睢寧整個房地產(chǎn)市場的樓盤定位，以地段位置，根本建筑形態(tài)及商業(yè)為主訴求點。樓盤都集中在睢寧老縣城中，而大多數(shù)的樓盤在小區(qū)配套設(shè)施，小區(qū)景觀及物業(yè)管理等方面都不夠重視。工程形象定位建議行政中心制高點居住生活現(xiàn)代城定位支撐：工程地塊占地面積在睢寧目前是排名前三的開發(fā)工程，結(jié)合工程新城區(qū)行政辦公中心核心區(qū)域的特定優(yōu)勢，把工程定位為大型休閑居住生活現(xiàn)代城，以行政中心為主要訴求，加深高尚社區(qū)的概念是非常合理而且有力的；工程市場定位開發(fā)包括居住、行政商務(wù)效勞、商業(yè)、社區(qū)配套、社區(qū)效勞等為一體的完善現(xiàn)代生

40、活配套社區(qū)；工程市場定位區(qū)別于老城區(qū)的樓盤，主打休閑居住生活，講究社區(qū)景觀綠化的規(guī)劃，各項生活配套設(shè)施的合理搭配，給居住在社區(qū)里的客戶每天都有一種生活美滿、休閑享受的感覺，從而打造睢寧第一個真正的高尚花園休閑社區(qū)；從工程中分割出一局部做為主打的行政商務(wù)效勞中心，在聚集周邊人氣的同時，提升現(xiàn)代生活城的品質(zhì)。二、目標(biāo)客戶群定位在進(jìn)行產(chǎn)品定位之前，要了解工程所針對的客戶群的特性。在本案中，前期客戶群可以分為“核心客戶群、“重要客戶群、“偶得客戶群：一核心客戶群特性核心客戶群對工程的主要市場利益點表現(xiàn)出強(qiáng)烈的興趣，能夠很好與工程進(jìn)行溝通，能夠較輕易地被工程廣告訴求所打動，并與工程產(chǎn)生互動，這是工程最有

41、價值的客戶；客戶來源主要來自周邊行政辦公中心內(nèi)的行政單位及周邊的單位；消費特征優(yōu)先考慮工作地點的距離，同時也會考慮工程住宅產(chǎn)品、配套及環(huán)境景觀的品位。二重要客戶群特性重要客戶群對工程的產(chǎn)品利益點或特征非常敏感的客戶，個人注重產(chǎn)品的差異性和高性價比，還關(guān)注區(qū)位條件，進(jìn)行購置時會對產(chǎn)品非常挑剔。這局部客戶是各個樓盤均努力爭奪的對象；客戶來源主要來自經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及老縣城事業(yè)單位的工作人員；對時尚生活方式有向往性和包容性，會考慮居住區(qū)的人文環(huán)境。三偶得客戶群特性偶得客戶群他們產(chǎn)生購置的動機(jī)難以提前被感知，他們自身的購置也存在偶然性，產(chǎn)品的某一特征或宣傳引導(dǎo)能喚起其購置欲望，也可能是一時的沖動或突然產(chǎn)生的

42、購置需求；客戶來源主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村人口、本地外出創(chuàng)業(yè)者、外出職業(yè)經(jīng)理人及外地人士等；對高品質(zhì)、新產(chǎn)品感興趣，講究品牌、氣派。從睢寧房地產(chǎn)交易中，觀察到偶得客戶群漸漸成為睢寧的主要消費群體，這是農(nóng)民向城鎮(zhèn)和農(nóng)村新型城區(qū)集中的表達(dá)。其主要客戶源集中在外出創(chuàng)業(yè)者、在睢寧有固定工作的農(nóng)村人口及小孩在睢寧上學(xué)的農(nóng)村家庭等。針對獨特的客戶源，在后期的營銷中可以針對性進(jìn)行工程的宣傳推廣。三、工程產(chǎn)品定位建議一在售工程物業(yè)形態(tài)分析通過對睢寧整個房地產(chǎn)市場的了解，目前多層住宅是睢寧房地產(chǎn)市場的接受度最高的物業(yè)形態(tài)，其次是小高層、高層，已有樓盤出現(xiàn)了疊加、及多層花園洋房產(chǎn)品；整個房地產(chǎn)市場物業(yè)形態(tài)漸成多樣化，土地本

43、錢的增加使開發(fā)商以更高的容積來追求開發(fā)的利潤空間。從樓盤產(chǎn)品定位觀察中發(fā)現(xiàn)，睢寧房地產(chǎn)逐漸趨于成熟，由于高層、小高層在睢寧市場出現(xiàn)較早，市場已經(jīng)比擬認(rèn)可和接受此類產(chǎn)品。但是集中式商業(yè)在睢寧市場走勢并不樂觀，很難形成規(guī)模。二工程物業(yè)形態(tài)定位建議按總建設(shè)面積配比種 類多 層小高層多層洋房商業(yè)及社區(qū)配套配比比例20%65%5%10%定位支撐：工程整體開發(fā)體量大，開發(fā)時間長，以多層及小高層為主導(dǎo)物業(yè)形態(tài)，一是符合睢寧整體房地產(chǎn)市場的主流物業(yè)形態(tài)，二是工程開發(fā)多層相對于其他物業(yè)形態(tài)較為平安；工程前期開發(fā)物業(yè)形態(tài)以多層、商業(yè)及社區(qū)配套為主，在工程積累一定的人氣，完善的商業(yè)及社區(qū)配套之后開發(fā)洋房與小高層，洋

44、房與小高層會由前期的品質(zhì)與配套提升其產(chǎn)品的價格與品位，到達(dá)雙贏的效果；局部的行政商務(wù)效勞配套，在效勞于行政辦公中心的同時，更有效的提高工程整體產(chǎn)品的品位，使產(chǎn)品價值得以最大化的提升；控制小高層品質(zhì)，適當(dāng)應(yīng)用容積率保持合理的開發(fā)利潤。住宅產(chǎn)品戶型及面積配比建議通過對睢寧房地產(chǎn)市場的了解，對睢寧房地產(chǎn)市場的住宅產(chǎn)品進(jìn)行分析：小面積戶型總價低，是睢寧市民最看重的，且小面積戶型也可以進(jìn)行居住功能的有效分區(qū)，得到市民們的鐘愛，銷售情況好；110平米左右中型戶型是與父母同住的客戶較為看中；130平米以上的戶型，一般是有一定經(jīng)濟(jì)承受能力的客戶購置。市場上對130以上的躍層接受度不高，建議頂層以平層兩房為主，

45、局部做成躍層的復(fù)式產(chǎn)品，比例不超過5%；從整體的購置群體中看，購房后不與父母同住的客戶較為主流，而小面積戶型從經(jīng)濟(jì)承受能力和實用性來說，都是他們所看中的。針對客戶的消費特征，在工程住宅新產(chǎn)品戶型及面積配比上，我們建議如下：戶 型面 積比 例兩房兩廳一衛(wèi)90以下20%兩房兩廳一衛(wèi)9010010%三房兩廳一衛(wèi)10011045%三房兩廳一衛(wèi)11012015%三房兩廳兩衛(wèi)120以上10%工程開發(fā)體量大，開發(fā)周期長，因此在開發(fā)過程中，先開發(fā)小戶型兩房、三房為主的產(chǎn)品，能有效的吸引客戶，并達(dá)成房產(chǎn)交易。當(dāng)工程整體的人氣、品牌、品位都提升到一定程度時，開發(fā)其他產(chǎn)品類型，就容易讓客戶接收。四戶型設(shè)計定位建議根

46、本要求：基于本工程定位和目標(biāo)客戶群需求特征，我們認(rèn)為本工程戶型設(shè)計必須滿足以下根本要求：戶戶采光，無暗室；無明顯的面積浪費；主臥及客廳要有明顯的景觀效果；動線明晰；符合動靜分區(qū)、衛(wèi)生間干濕分區(qū)的戶型設(shè)計原那么；經(jīng)濟(jì)型的戶型功能齊全，緊湊實用；舒適型戶型處處考慮到其居家的舒適。 創(chuàng)新建議：本工程定位為該片區(qū)的中高檔住宅物業(yè)，結(jié)合目標(biāo)客戶群的需求特征，我們認(rèn)為本工程戶型設(shè)計在滿足根本要求的前提下，還應(yīng)該有一定的創(chuàng)新：局部舒適型的戶型考慮入戶花園的設(shè)置；臥室設(shè)置飄窗，局部舒適型戶型的主衛(wèi)設(shè)置飄窗；客廳設(shè)置觀景陽臺；客、餐廳分區(qū)設(shè)計；主臥步入式更衣間客、餐分區(qū)入戶花園客廳景觀陽臺客、餐分區(qū)入戶花園 五

47、建筑設(shè)計定位建議1、建筑設(shè)計要求：本工程定位為高品質(zhì)住宅物業(yè)，建筑作為工程最重要的形象展示面，直接向目標(biāo)客戶群傳遞了工程的品質(zhì)和形象，因此在設(shè)計上必須滿足以下幾個條件：符合目標(biāo)客戶群的品味；表達(dá)創(chuàng)新性，對產(chǎn)品價格和品質(zhì)形成絕對支撐；超越市場現(xiàn)有水平，表達(dá)工程的引領(lǐng)性地位；在細(xì)節(jié)方面處理考究。2、建筑風(fēng)格：極具親和力的時尚、現(xiàn)代風(fēng)格本工程總開發(fā)量約合28萬平方米左右，與其花大量的本錢塑造建筑風(fēng)格，不如打造具有一定親和力的現(xiàn)代風(fēng)格產(chǎn)品，在迎合目標(biāo)客戶群口味的同時，將本錢花在可以表達(dá)產(chǎn)品性價比的地方，如園林、景觀的打造及其他附加值的提升。3、外立面 基于本工程定位、建筑風(fēng)格設(shè)計及目標(biāo)客戶群需求的生活

48、品味，本工程立面的立面應(yīng)該簡潔明朗，富有線條感，立面用色穩(wěn)重，通過少量明亮色彩的點綴表達(dá)建筑的活力。4、小區(qū)入口防止單調(diào)，增強(qiáng)親和力 電梯間的大門很大氣，裝飾性的遮陽板非常現(xiàn)代。 裝修精致，做工考究，溫馨、實用目前睢寧住宅的入戶設(shè)計水平都較低，整體顯得死板、單調(diào)。本工程如能在入戶設(shè)計上采用新穎的手法，必然能夠成為工程的亮點，引領(lǐng)市場潮流。注：以上的圖片僅作為說明用，本工程入戶細(xì)部的處理應(yīng)符合本工程的整體建筑風(fēng)格。5、電梯間將陽光引入電梯間防止睢寧傳統(tǒng)電梯公寓電梯間為暗室的特征，將電梯間打造為一個舒適的空間，最好考慮有一定的日照和綠化。為工程創(chuàng)造更多的賣點。6、陽臺保持舒適性的同時，增強(qiáng)線條構(gòu)成

49、，配合外立面，增強(qiáng)建筑的現(xiàn)代感和標(biāo)志性陽臺是外立面的一局部，金屬框架玻璃的做法增加了不少現(xiàn)代感，增強(qiáng)了房間的采光和通風(fēng)，增加了室內(nèi)的景觀性；陽臺底部增加一些裝飾性的線條豐富了立面，增加了不少現(xiàn)代感，提升了樓盤檔次；線條與顏色的運用要與整體外立面相協(xié)調(diào)。 整體建筑高處增加一點異型的陽臺，可以使建筑顯得與眾不同。同時也豐富了戶型的功能空間，增強(qiáng)工程的識別性。轉(zhuǎn)角陽臺能突出工程高檔次的特征，非常適合高端住戶對生活舒適性的追求。7、窗戶 線條感強(qiáng)、適用度高的轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計。轉(zhuǎn)角飄窗視線開闊，同時立面線條較好；需要指出的是，飄窗金屬框架的顏色和質(zhì)感對工程的外立面影響非常大，需要細(xì)致的考究8、空調(diào)位 空調(diào)位

50、要預(yù)先考慮好，擋板的顏色及形式應(yīng)該細(xì)致考究，防止裸露的空調(diào)主機(jī)和管線。目前睢寧很多電梯公寓的空調(diào)位處理得都不到位。業(yè)主入戶后整個建筑立面很雜亂。本工程承載為開發(fā)商創(chuàng)造品牌的任務(wù)，因此空調(diào)位的處理更應(yīng)當(dāng)細(xì)心?？照{(diào)位并不算一個創(chuàng)新點，提高工程檔次上的成份也較少，但處理得到可以看出開發(fā)商的責(zé)任心和細(xì)致、用心的程度，更容易贏得住戶的認(rèn)可。9、屋頂細(xì)部處理屋頂?shù)脑O(shè)計可發(fā)揮更大的想象力，為本工程增加一些區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性的特征，增強(qiáng)工程的識別性。為了更加表達(dá)本工程的唯一性及在睢寧的標(biāo)志性建筑地位，而工程的頂部處理最能表達(dá)其氣派的一面，所以建議本工程的頂部處理在結(jié)構(gòu)上盡量通過線條、色彩、飾物、造型等方面來表達(dá)。在

51、各棟屋頂配以亮麗的燈光工程，每當(dāng)夜幕降臨時刻，燈火輝煌，成為睢寧標(biāo)志性的住宅屋頂燈光夜景，到達(dá)預(yù)期設(shè)計效果。六園林定位設(shè)計建議1、設(shè)計理念及設(shè)計原那么小區(qū)園林是表達(dá)居住品質(zhì)的重要方面，為了使本工程最大化到達(dá)開發(fā)目標(biāo)，園林設(shè)計應(yīng)該與本工程所倡導(dǎo)品質(zhì)相協(xié)調(diào)，共同表達(dá)引領(lǐng)性，因此我們建議本工程的園林設(shè)計必須滿足以下幾方面要求：園林設(shè)計與小區(qū)整體規(guī)劃和環(huán)境相協(xié)調(diào)、融合，表達(dá)小區(qū)的整體性；盡可能使環(huán)境的利用率到達(dá)最大化；在細(xì)節(jié)方面表達(dá)環(huán)境與人的和諧共生。2、整體效果 建議整體園林設(shè)計上，色彩和線條豐富一些，給人的視覺感受相對較現(xiàn)代；消除以往人們對電梯公寓風(fēng)景單調(diào)的概念，給電梯公寓住戶提供一種前所未有的視

52、覺景觀享受。3、園林與建筑注意園林風(fēng)格與塔樓局部建筑風(fēng)格及色彩的照應(yīng)，能制造出大氣、和諧的效果。4、小品 增加一些具有親和力的小品，有利于營造良好的社區(qū)氣氛，表達(dá)社區(qū)親和力。5、水景我們建議工程園林設(shè)計中一定要考慮局部水景，目前水景是客戶較為關(guān)注的景觀要素，水景可以提高工程檔次。由于本工程力求打造該區(qū)域最高品質(zhì)樓盤，因此應(yīng)當(dāng)考慮局部立體水景。立體水景不占土地面積而且在睢寧工程中的運用也并不多見。本工程做立體水景可能成為園林設(shè)計上的一大特色。底色豐富，線條多變，在加上一點立體的層次感，是很多優(yōu)秀水景觀表達(dá)出的共同特點。 6、小區(qū)內(nèi)路面 增加一些色彩和線條可以很大程度上改善路面的單調(diào)性；路面的顏色

53、和環(huán)境綠化相配合，使小區(qū)環(huán)境的變化非常豐富。睢寧的房地產(chǎn)工程在路面上極少考慮路面細(xì)節(jié)的處理。如果本工程在這一方面有突破，那么可能成為以后其他工程學(xué)習(xí)的對象。7、其它 垃圾桶及路燈本錢不高，但可以表達(dá)小區(qū)的品質(zhì)和素質(zhì)，對培養(yǎng)社區(qū)氣氛的作用很大。七、小區(qū)配套建議1、小區(qū)配套設(shè)置應(yīng)該遵循的原那么立足本工程區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)物業(yè)的定位，在小區(qū)的配套設(shè)施上既要滿足總平規(guī)劃的布局，也要表達(dá)小區(qū)的一定品味，可以遵循以下幾點：不求大而全，但求實用、恰到好處；不必要浪費大面積空間；充分利用代征用地，局部公共活動設(shè)施可以擺布其中；對區(qū)域內(nèi)缺乏的配套可以有針對性的引入，如學(xué)前教育配套。2、小區(qū)配套設(shè)置建議會所因為地塊面積

54、受限，建議不設(shè)置獨立的會所，可以采用商業(yè)與會所相結(jié)合的方式，面積建議在800-1200平方米左右；會所內(nèi)可設(shè)置棋牌類，室內(nèi)健身類設(shè)施；社區(qū)的醫(yī)療點可以建議規(guī)劃在會所內(nèi)；未來小區(qū)規(guī)模較大，設(shè)置雙語幼兒園是本案一大特色賣點。運動設(shè)施在前期的市場調(diào)研中發(fā)現(xiàn)運動休閑設(shè)施是區(qū)域內(nèi)非常缺乏的配套工程之一，因此在本工程的規(guī)劃設(shè)計中有必要豐富運動休閑類設(shè)施的種類，針對不同年齡段的群體在不同的位置設(shè)置不同的運動類器械；在小區(qū)內(nèi)或代征綠化用地上可以集中規(guī)劃兒童游樂區(qū)，老年鍛煉設(shè)施，設(shè)置不同的鍛煉設(shè)施，節(jié)約了建筑用地面積；醫(yī)療設(shè)施通過前期的市場調(diào)研，該區(qū)域的醫(yī)療衛(wèi)生配套比擬缺乏，而且距離本工程都有一定的距離，因此在

55、本工程中有必要規(guī)劃一個社區(qū)醫(yī)療點，規(guī)模和水平可以滿足按照小區(qū)常住人口規(guī)模和周邊范圍內(nèi)常住人口的需求配置。八、商業(yè)定位建議工程占地面積大，開發(fā)周期長、且物業(yè)類型豐富，商業(yè)局部建議分前后期開發(fā)，目前只對前期的商業(yè)進(jìn)行定位建議。工程前期商業(yè)定位新城中央現(xiàn)代生活行政商務(wù)效勞軸心定位支撐：行政商務(wù)中心是睢寧新城區(qū)未來開展方向，它集行政、信息、金融、貿(mào)易、會展、文化、體育、購物、娛樂、休閑、餐飲、商住等為一體的綜合效勞區(qū)。目前只形成行政辦公中心，需要其它的配套跟進(jìn)；工程所在地正處行政效勞中心的西北面，四周分布著睢寧各個行政單位部門，把工程前期商業(yè)主要定位為行政商務(wù)效勞中心非常合理，填補(bǔ)目前行政商務(wù)中心的空白之地，并占據(jù)有利的行政商務(wù)資源；工程商業(yè)定位為行政商務(wù)效勞中心主要表達(dá)在居住、商業(yè)、餐飲、娛樂、休閑、文化、購物等。工程從多元