2003經(jīng)濟(jì)適用房研究報(bào)告

1、襖2003叭經(jīng)濟(jì)適用房（北壩京）研究報(bào)告拔九力營銷顧問背 岸王新明矮 懊為了把握北京市辦經(jīng)濟(jì)適用房市場挨的發(fā)展趨勢及需骯求動(dòng)態(tài)，九力營扳銷顧問公司在壩2003哎年夏季房展會(huì)期拜間，對參加房展唉會(huì)有意向購買經(jīng)扳濟(jì)適用房的群體搬進(jìn)行了訪問，同安時(shí)對北京市經(jīng)濟(jì)凹適用房的供給情擺況進(jìn)行了深入的暗調(diào)查，本報(bào)告分安為供給、需求、邦未來發(fā)展趨勢及俺預(yù)測辦3拌個(gè)大的組成部分斑。岸第一部分矮 百誰在購買經(jīng)濟(jì)適捌用房頒一、經(jīng)濟(jì)適用房伴購房群體在年齡稗上呈班“皚U爸”骯型分布敖 矮經(jīng)濟(jì)適用房購房埃群體和普通商品安房的購房群體之搬間存在一定的差巴異性，總體而言板呈跋“頒U罷”跋型分布：吧35哎歲以下（笆49.73%傲

2、）的群體和板40罷歲以上（翱41.53%背）的群體比較密艾集，瓣36-40辦歲之間的群體比癌較少。把圖辦 搬經(jīng)濟(jì)適用房需求隘群體年齡分布昂 疤二、外來群體對壩經(jīng)濟(jì)適用房需求跋有一定需求拌 辦和普通住宅市場俺類似，外來群體俺對經(jīng)濟(jì)適用房的皚需求比較大，在澳總體需求群體中白，外來群體的需白求比重占耙1霸成略強(qiáng)。前不久半有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房阿對外來群體（不皚具有北京市戶口翱的群體）開放的瓣討論，以及經(jīng)濟(jì)般房在房價(jià)上浮叭3%矮就可以按照普通搬商品房出售，如辦果以上政策執(zhí)行絆的話，經(jīng)濟(jì)適用拌房項(xiàng)目將持續(xù)火懊爆。佰圖耙 絆經(jīng)濟(jì)適用房需求扳群體戶口分布白 敗三、經(jīng)濟(jì)適用房拜需求群體中低學(xué)埃歷群體比重較大昂 熬和普

3、通住宅需求澳群體的學(xué)歷比較挨而言，經(jīng)濟(jì)適用柏房需求群體之中耙中低學(xué)歷（高中把及以下學(xué)歷）群把體比重比較大，邦占稗50%岸左右。癌圖瓣 般經(jīng)濟(jì)適用房需求扮群體學(xué)歷分布擺 氨四、經(jīng)濟(jì)適用房扒需求群體主要在骯“襖國有性質(zhì)叭”澳及伴“岸私營企業(yè)鞍”笆工作翱 頒普通商品房，尤哎其是中高檔普通吧住宅，往往面對板的群體是白領(lǐng)群壩體，而其中相當(dāng)傲一部分群體在外邦企工作，而經(jīng)濟(jì)唉適用房的需求群啊體絕大多數(shù)在挨“辦國有、集體、事按業(yè)單位扳”耙工作，另外礙“班私營企業(yè)員工愛”襖的比重也比較大隘，約占背1/5矮略強(qiáng)。拜圖藹 氨經(jīng)濟(jì)適用房需求按群體單位性質(zhì)分頒布扮 襖從經(jīng)濟(jì)適用房需矮求群體的職位分罷布來看，主要是熬“稗

4、普通職員案”般。瓣圖氨 哎經(jīng)濟(jì)適用房需求頒群體單位職位分百布扒 氨五、隘扒的經(jīng)濟(jì)適用房需奧求群體的家庭年頒收入超過癌6氨萬元擺 挨根據(jù)北京市相關(guān)柏規(guī)定：購房經(jīng)濟(jì)頒適用房的家庭年般收入水平不能超伴過暗6拌萬元，但從目前巴有購買經(jīng)濟(jì)適用半房需求的群體而擺言，家庭年收入扳水平在背6稗萬元以上的占了壩1/4盎，那么這部分群拔體的需求如何滿罷足呢？似乎目前跋金融系統(tǒng)和相關(guān)巴部門很難界定某岸個(gè)家庭的年收入拔水平屬于什么層靶次，另外拌“案強(qiáng)制性一刀切版”哎也存在一定的不盎合理性和不公平骯性，我們注意到埃，越是比較貧困挨的家庭相對而言隘家庭成員越多（半當(dāng)然部分比較富矮有的家庭也存在按這樣的趨勢，但敖原因卻完全

5、不同奧），相對而言個(gè)班人的人均年收入八水平相差比較大頒，所以從總量上挨進(jìn)行比較有失偏半頗。扮圖礙 板經(jīng)濟(jì)適用房需求伴群體家庭年收入跋分布俺 哎第二部分版 傲居住現(xiàn)狀分析拔九力營銷顧問公拔司藹 邦王新明安一、版5岸成以上的潛在購捌房群體沒有自己罷的住房耙 柏從有購買經(jīng)濟(jì)適阿用住房意向的潛擺在購房群體而言敗，伴5白成以上沒有自己叭的住房，其中約百有霸3白成屬于凹“巴租房大軍氨”懊的一份子，約有挨1/6矮“哀和父母親戚擠在傲一起捌”癌，另有芭1癌成住在矮“芭單位宿舍擺”皚。壩圖稗 俺經(jīng)濟(jì)適用房潛在瓣購買群體目前居敖住現(xiàn)狀艾 澳二、約有拜15%骯的潛在購房群體把已購公房或者商耙品房辦 胺有購買經(jīng)濟(jì)適用

6、懊房需求的潛在用案戶般8俺成以上屬于拔“按首次購房跋”班，但同時(shí)也有哀1叭成以上的群體已案經(jīng)購買過愛“八公房敗”骯或者襖“藹商品房佰”絆，對比上面的數(shù)隘據(jù)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)八還有另外熬3巴成潛在需求用戶扳也擁有自己的住邦房，這部分可能岸屬于自己的私家阿房產(chǎn)（比如從父熬母處繼承、以前白自己蓋的房子并半擁有合法身份）伴，甚至可能包括班一些所謂的違章啊建筑等，有自有傲住房群體還希望哎購買經(jīng)濟(jì)適用房傲的原因主要在于班：稗1阿拆遷因素（見下哀圖），有班4半成以上的潛在用拌戶屬于此列；柏2拜希望改變居住環(huán)稗境，無論是公房版，還是以前早期頒的商品房在設(shè)計(jì)奧、采光、通風(fēng)、叭戶型、配套等方扳面已經(jīng)不能適應(yīng)板目前的骯“

7、癌生活起居傲”昂的要求，必須進(jìn)埃行凹“懊升級換代皚”跋，而經(jīng)濟(jì)適用房哀，尤其是位置優(yōu)半越、性價(jià)比合適按的經(jīng)濟(jì)適用房成罷為了這部分群體盎的首選；叭3傲另外，存在出于敖投資考慮的可能瓣性，對于已經(jīng)擁版有住房的群體，傲完全可以在八“翱目前的住房挨”瓣和埃“岸未來購買的經(jīng)濟(jì)按適用房瓣”暗中選擇一套回報(bào)背比較好房子出租??；懊圖拌 疤經(jīng)濟(jì)適用房潛在拌購買群體購房經(jīng)礙歷百 唉三、拆遷戶成為傲經(jīng)濟(jì)適用房市場矮的需求主力鞍 皚調(diào)查發(fā)現(xiàn)，骯4礙成以上的潛在購般房群體是因?yàn)椴鸢赃w的原因選擇經(jīng)扳濟(jì)適用房，相當(dāng)辦一部分拆遷戶經(jīng)叭濟(jì)上并不富裕，辦有相當(dāng)一部分拆拔遷戶沒有經(jīng)濟(jì)能背力回遷（雖然政艾策上允許回遷）安，拆遷補(bǔ)償款

8、只翱能購買經(jīng)濟(jì)適用懊房。背圖拌 拔是否因?yàn)椴疬w購阿買經(jīng)濟(jì)適用房胺 耙四、購買經(jīng)濟(jì)適礙用房基本上為了敖“阿自己居住艾”拌 俺和普通住宅市場扳以及公寓市場存疤在很大不同的是跋，購買經(jīng)濟(jì)適用氨房的群體基本上般是為了班“唉自己居住巴”般，投資群體在經(jīng)艾濟(jì)適用房市場所頒占比重非常小。襖圖奧 伴購買經(jīng)濟(jì)適用房般的目的八 啊五、經(jīng)濟(jì)適用房板潛在購買群體工頒作地點(diǎn)分布拔 斑從經(jīng)濟(jì)適用房潛芭在購房群體的工八作地點(diǎn)位置分布擺來看，朝陽區(qū)分辦布比較集中，約啊占般4拜成，其次是翱“霸海淀搬”百、熬“邦東城板”熬、案“愛西城奧”俺，以上把4傲個(gè)區(qū)域的潛在購耙房群體約占總體芭8跋成。懊圖佰 捌經(jīng)濟(jì)適用房潛在唉購買群體工作

9、地哎點(diǎn)分布埃 耙第三部分案 吧需求分析艾九力營銷顧問公安司白 岸王新明奧一、經(jīng)濟(jì)適用房巴區(qū)域需求澳 頒從目前經(jīng)濟(jì)適用挨房大的區(qū)域需求頒來看，東部的需啊求最旺盛，占搬60%阿，其次是北部，稗占癌26.6%藹，其次是南部，愛占按23.8%絆，對西部的需求隘僅占案11.1%埃。跋表把 愛東部區(qū)域需求分伴布版東部般 般百分比哀 絆朝陽路沿線胺 半27.8 邦通州區(qū)域壩 安12.2 捌東壩區(qū)域拌 般7.8 按雙井區(qū)域伴 骯7.2 笆東部其他區(qū)域阿 板5 哎小計(jì)哎 跋60 疤表白 敖南部區(qū)域需求分愛布澳南部爸 捌百分比哀 氨方莊區(qū)域傲 笆9.4 盎豐臺(tái)區(qū)域絆 八7.8 凹垡頭區(qū)域捌 扒3.3 阿南部其他區(qū)

10、域爸 氨2.2 俺南苑區(qū)域笆 伴1.1 拔小計(jì)盎 巴23.8 敗表白 敖北部區(qū)域需求分瓣布把北部凹 笆百分比班 吧回龍觀區(qū)域奧 懊14.4 凹天通苑區(qū)域把 襖8.9 按昌平區(qū)其他區(qū)域耙 鞍3.3 拜小計(jì)壩 搬26.6 俺表懊 藹西部區(qū)域需求分懊布佰西部巴 阿百分比藹 敖西四環(huán)沿線扮 背6.7 拔一線地鐵往西沿懊線扒 案2.2 啊石景山區(qū)域班 耙2.2 百小計(jì)矮 阿11.1 跋二、經(jīng)濟(jì)適用房岸價(jià)格需求骯 哎對經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)襖格的需求主要集頒中在八2500-40挨00稗元傲/拔平米之間，占懊68.85%叭，這和目前經(jīng)濟(jì)把適用房的價(jià)格分?jǐn)[布基本類似，另柏外對單價(jià)在辦2500半元板/八平米的項(xiàng)目也存叭在

11、較大的需求，敖而這樣的項(xiàng)目目懊前市場供給比較伴少。奧圖巴 把經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格按（單價(jià)）需求分?jǐn)〔及?傲從經(jīng)濟(jì)適用房的俺總價(jià)需求來看，百40唉萬是經(jīng)濟(jì)適用房爸的價(jià)格門檻，總疤價(jià)需求在奧40矮萬以下的約占岸9擺成，另外約有叭1稗成的潛在用戶可盎以承受背40-50爸萬的總價(jià)。按圖頒 昂經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格搬（總價(jià)）需求分邦布凹三、經(jīng)濟(jì)適用房埃面積及戶型需求愛 熬從經(jīng)濟(jì)適用房的安面積需求來看，背80-100澳平米的需求最為愛強(qiáng)烈，基本上標(biāo)稗準(zhǔn)型或緊湊型癌2辦居室的面積要求熬，另外絆60-80暗平米的需求也比澳較強(qiáng)烈，占邦3扮成；藹100-140白平米存在一定需拔求，笆60版平米以下的需求澳約占柏1襖成。霸圖愛

12、 艾經(jīng)濟(jì)適用房面積芭需求分布皚從戶型來看，斑2懊居是需求的主體擺，約占疤8佰成略弱，對頒3挨居也有一定的需唉求比例，占半1/6壩，對霸1按居和骯4敗居及以上的需求伴比較小，對比面瓣積需求和戶型需敖求，基本一致。把圖澳 邦經(jīng)濟(jì)適用房戶型岸需求分布百對戶型的需求歸唉根結(jié)底是由未來佰入住家庭的氨“鞍家庭結(jié)構(gòu)及入住板人數(shù)熬”跋決定的，比如說斑同樣是暗3扮個(gè)人的家庭，一奧個(gè)家庭的結(jié)構(gòu)是瓣：夫婦哎2版人懊+昂小孩；另一個(gè)是靶一個(gè)老人鞍+爸婚姻前期的夫婦矮2鞍人（還沒有小孩敗），這兩個(gè)家庭安對于戶型及功能版布局的需求完全百不一樣，前者兩骯居在一定時(shí)間可按以滿足要求，而阿后者可能需要考矮慮挨3擺居。對比入住人

13、哀數(shù)和戶型需求，唉我們可以發(fā)現(xiàn)基氨本上符合以上的頒分析思路。把圖笆 俺經(jīng)濟(jì)適用房入住爸人數(shù)分布擺四、經(jīng)濟(jì)適用房扳內(nèi)部空間布局及伴建筑形式需求吧 霸隨著京城經(jīng)濟(jì)適艾用房項(xiàng)目不斷增艾加，供給量爆發(fā)邦性增長，經(jīng)濟(jì)適隘用房不可避免也藹面臨著一定的競熬爭壓力，從而迫哀使開發(fā)商在產(chǎn)品傲設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)霸、內(nèi)部空間布局俺等方面花費(fèi)心思絆，同時(shí)消費(fèi)者對盎于經(jīng)濟(jì)適用房的板要求也在不斷提矮高。扒首先，從戶型的白空間布局來看，捌平層仍是需求的罷主體，占吧8澳成，另外錯(cuò)層和板復(fù)式也有一定的懊需求空間，這也凹在一定程度上表稗現(xiàn)出了未來的發(fā)般展趨勢。搬圖背 爸對不同空間布局澳經(jīng)濟(jì)適用房的需澳求哀另外，從建筑形搬式來看，塔樓

14、將稗很難滿足潛在用辦戶的需求，最受瓣歡迎的是疤“胺板式小高層疤”巴，其次是斑“昂多層哎”吧。拔圖八 巴對不同建筑形式皚經(jīng)濟(jì)適用房的需巴求 愛五、經(jīng)濟(jì)適用房扳裝修需求白 耙圖胺 辦對經(jīng)濟(jì)適用房裝捌修的要求伴潛在用戶對于裝吧修問題，意見比斑較分散，叭4胺成用戶不希望提皚供裝修，另有敖3扳成用戶希望提供伴初裝修，另有少罷量潛在用戶希望骯提供熬“傲菜單式裝修絆”氨或者佰“胺精裝修板”鞍。拔六、經(jīng)濟(jì)適用房柏配套需求爸 敖目前北京經(jīng)濟(jì)適邦用房項(xiàng)目都比較百大，動(dòng)輒上百萬搬甚至幾百萬平米啊，整個(gè)社區(qū)基本白上屬于一個(gè)小社敖會(huì)，加上目前在愛建挨/癌新建的經(jīng)濟(jì)適用挨房項(xiàng)目以前所處霸的地理位置比較愛偏遠(yuǎn)，周邊配套邦比

15、較差，甚至沒板有配套設(shè)施，為拌了保證入住居民瓣生活的正常進(jìn)行跋，配套設(shè)施顯得拌尤其重要。啊從本次調(diào)研的結(jié)骯果來看，潛在用佰戶對于基本生活敗設(shè)施的要求比較按強(qiáng)烈：比如像懊“唉超市哀”岸、般“跋菜市場翱”擺、鞍“傲銀行啊”斑、暗“骯藥房半”斑等；另外對絆“扒餐飲靶”擺、隘“稗運(yùn)動(dòng)場館搬”耙、霸“氨健身中心奧”癌的需求程度也比案較高；對于搬“白書店辦”把、伴“靶24埃小時(shí)便利店絆”熬、盎“襖美容美發(fā)扒”隘、佰“愛洗衣店拌”稗均存在一定需求懊。俺表半 版對經(jīng)濟(jì)適用房配奧套的要求皚配套藹 罷百分比芭 版 啊配套斑 百百分比笆 唉綜合超市隘 擺87.4 按 澳24熬小時(shí)便店捌 百20.2 隘菜市場爸 安7

16、8.1 疤 邦美容美發(fā)店爸 耙14.8 皚銀行昂 頒67.8 安 把洗衣店壩 擺13.7 拌藥房岸 安48.1 哀 案百貨店疤 艾12.6 辦餐館白 癌45.9 叭 隘修理店愛 伴10.9 鞍運(yùn)動(dòng)場館敗 皚43.7 伴 胺花店敖 辦3.3 叭書店半 芭30.1 澳 扳其他癌 凹6 半健身中心稗 斑29 版 皚 芭 敖七、經(jīng)濟(jì)適用房岸認(rèn)知渠道矮 盎從潛在用戶獲知敗經(jīng)濟(jì)適用房的信疤息渠道來看，翱“熬房展會(huì)般”擺和拔“把報(bào)紙岸”半是最主要的渠道搬，另外罷“案電視廣告皚”愛也起到了比較重傲要的作用，同時(shí)般“班戶外廣告敗”背也是重要的認(rèn)知辦途徑。隘表頒 絆經(jīng)濟(jì)適用房認(rèn)知半渠道扳信息渠道班 襖百分比阿 艾

17、報(bào)紙搬 巴78 俺房展會(huì)背 癌78 叭電視廣告哎 班53.3 巴戶外廣告柏 扮27.5 胺房地產(chǎn)公司的活案頁宣傳敗 盎17 盎網(wǎng)絡(luò)稗 襖15.4 耙雜志敗 懊12.1 拌朋友或別人推薦班介紹芭 阿11.5 把收音機(jī)廣告昂 哀3.3 熬八、經(jīng)濟(jì)適用房唉需求群體購買周熬期絆 絆從潛在購房群體拌的購買周期來看板，約有啊3稗成的潛在用戶準(zhǔn)耙備在半年內(nèi)購買擺，有俺4哎成潛在用戶準(zhǔn)備佰在罷1阿年內(nèi)購買。埃圖斑 瓣經(jīng)濟(jì)適用房需求拔群體購買周期艾 礙2003頒經(jīng)濟(jì)適用房（北翱京）供給分析擺九力營銷顧問公佰司板 癌王新明半一、稗2003哎北京經(jīng)濟(jì)適用房耙供給數(shù)量靶 芭2003啊年北京市經(jīng)濟(jì)適伴用房供給數(shù)量達(dá)礙到

18、岸22拌個(gè)，其中朝陽區(qū)笆4跋個(gè)，占礙18%唉；豐臺(tái)區(qū)挨11敖個(gè)，占鞍50%稗，宣武區(qū)壩1笆個(gè)，占敖5%哎；石景山區(qū)皚2般個(gè)，占翱9%氨，大興氨1礙個(gè)，占壩5%瓣；昌平埃3斑個(gè)，占懊14%霸。般表般 爸經(jīng)濟(jì)適用房供給靶分布（數(shù)量）藹項(xiàng)目區(qū)域百 隘樓盤數(shù)量（個(gè)）瓣 癌朝陽白 氨4 絆豐臺(tái)擺 柏11 傲宣武翱 半1 藹石景山案 斑2 隘大興扮 扒1 拜昌平靶 白3 懊合計(jì)捌 暗22 瓣圖安 半經(jīng)濟(jì)適用房供給藹分布（數(shù)量百分奧比）凹 啊二、背2003搬北京經(jīng)濟(jì)適用房跋供給面積稗 巴2003頒年北京市經(jīng)濟(jì)適辦用房的總體供給癌量為邦1133.7愛萬平米，從各個(gè)耙區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用房伴總體的供給面積白來看，朝陽區(qū)

19、以霸348安萬平米排在第一頒位，占總體供給笆量的跋30.7%盎；其次是豐臺(tái)區(qū)捌，供給量為岸290奧萬平米，占總體絆供給量的般25.6%吧；昌平以癌250啊萬平米的供給量安排在第三位，占暗總體供給量的礙22.1%稗；大興區(qū)的總供敗給量達(dá)到鞍216俺萬平米，占總體扒供給量的罷19.1%藹；石景山區(qū)供給暗量為頒26.7叭萬平米，占總體版供給量的佰2.4%柏，宣武區(qū)供給量懊為扳3皚萬平米，占總體安供給量的叭0.3%挨。哎 澳表巴 搬經(jīng)濟(jì)適用房供給板面積及分布翱項(xiàng)目區(qū)域拜 安供應(yīng)量（萬哀m2拜）爸 懊朝陽斑 奧348 跋豐臺(tái)皚 壩290 唉昌平百 鞍250 把大興唉 班216 阿石景山耙 凹26.7 矮宣武白 盎3 阿合計(jì)啊 般1133.7 般圖氨 哎經(jīng)濟(jì)適用房供給翱面積及分布八 拔三、藹2003叭北京經(jīng)濟(jì)適用房扳價(jià)格班 柏2003霸年北京市經(jīng)濟(jì)適盎用房總體均價(jià)為拔3511礙元襖/哎平米，其中宣武爸區(qū)均價(jià)為翱4500岸元皚/擺平米；其次是石邦景山區(qū)，均價(jià)為傲3855埃元霸/八平米；豐臺(tái)區(qū)緊礙隨其后，達(dá)到暗3764礙元隘/把平米；朝陽區(qū)、藹昌平區(qū)、大興區(qū)胺的均價(jià)為八3375般元懊/岸平米、佰2617暗元礙/襖平米和捌2280岸元芭/邦平米。矮圖案 白北京市不同區(qū)域巴經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格耙分