房地產(chǎn)公司工程質量管理制度宣貫材料

1、中國金茂工程質量管理制度宣貫2016年2月一公司已有工程質量管理制度組成一公司已有工程質量管理制度組成標準流程指引技術要求112121二標準（1項）二標準FXHQ-YF-BZ-03方興地產(chǎn)工程質量管理標準工程質量管理標準職責：明確了質量委員會、產(chǎn)品研發(fā)部、各單位工程質量管理部門、各單位工程質量主管領導的職責。 管理標準：明確了產(chǎn)品研發(fā)部、各單位工程質量管理標準。明確了項目部配置技術質量負責人及崗位職責要求。明確了各階段產(chǎn)品研發(fā)部、各單位工程質量管理部門質量管控的標準動作和要求。各單位質量管理標準工程質量月報每月5日提報產(chǎn)研，內容包括質量管理行為、質量自查不合格項、工程質量隱患整改措施、對質量不

2、合格承包商處理結果、確定整改責任人及整改時間、整改處理結果等總結項目工程部設置技術質量負責人（工程部副經(jīng)理級）三段式工程質量管理主要措施1、施工準備階段：編寫工程啟動會報告、工程監(jiān)理服務管理辦法。建立項目質量管理體系及機構。建立質量事故應急處理機制。建立與設計、成本、營銷、戰(zhàn)略的配合流程。建立質量行為管控體系。建立技術管理、質量標準體系。建立質量通病防治措施。建立樣板管理制度。建立方案和樣板先行、技術交底、讀圖講圖和圖紙會審、質量報驗、工程巡檢、例會制度。建立監(jiān)理重要工序旁站監(jiān)督制度。建立實測實量制度。建立并實行成品保護制度。建立材料設備進場檢驗、試驗制度。建立風險控制和質量事故應急處置制度。

3、建立工程過程工序交接檢驗、重要項目驗收制度。建立質量獎懲制度。2、施工過程階段： 完成工程推演。實行建立的各項體系和管理制度，并持續(xù)改進。實行質量信息提報制度。3、施工驗收交付階段：編制工程竣工驗收移交工作方案、工程復盤。實行“三檢”驗收制度。實行檢驗批、分部分項驗收。完成實行分戶驗收（一戶一驗）制度。實行交付預驗收制度。梳理交房質量控制要點、實施控制點分類控制。實行質量保修管理。實行客戶投訴和突發(fā)事件預控制度。1、工程質量管理標準調整：將工程建設項目質量事故及施工質量紅線并入工程質量管理標準中。工程建設項目質量事故特大事故凡屬下列情況之一者為特大質量事故：-直接經(jīng)濟損失在500萬元及以上；-

4、建筑物、構筑物或主要結構物倒塌，重大工程（裝置或設備）報廢或原定設計使用功能嚴重降低；-嚴重影響安全、降低使用年限或造成嚴重的永久性缺陷；-在社會上造成特別惡劣影響，嚴重損害公司形象。重大事故凡屬下列情況之一者為重大質量事故：-直接經(jīng)濟損失在100萬元及以上，500萬元以下；-建筑物、構筑物的基礎出現(xiàn)嚴重不均勻沉降，建筑物傾斜超標、主體結構強度不足；-影響安全、降低使用年限或造成不可挽回的永久性缺陷；-影響設備及相應系統(tǒng)的使用功能；-社會上造成重大影響，損害公司整體形象。較大事故凡屬下列情況之一者為較大質量事故：-直接經(jīng)濟損失在30萬元及以上，100萬元以下；-工程質量達不到合格標準，需要進行

5、返工或修復處理，經(jīng)處理后基本不影響使用功能、使用年限。一般事故-直接經(jīng)濟損失在5萬元及以上，30萬元以下。施工質量紅線紅線內容項目工程部質量管理行為防滲漏模板支撐系統(tǒng)鋼筋工程混凝土工程砌筑及二次結構內外墻面裝修違反施工紅線處理原則1、三流程（1項）二流程FXHQ-YF-LC-03方興地產(chǎn)施工樣板管理流程施工樣板管理流程-9-1一級樣板定義：銷售樣板間；進場的集中樣板區(qū)（在工人進入施工現(xiàn)場的必經(jīng)道路上，分階段實施結構、砌筑、抹灰、門窗、外墻、防水等）；實樓工藝樣板間；毛坯交房樣板（高層或多層第一個標準層）；外墻主立面1個單元的兩層或別墅等低密度產(chǎn)品的一個主立面；批量裝修交房實體樣板房；精裝大堂、

6、電梯廳；500平米的園林樣板（經(jīng)營單位可根據(jù)項目特點做適當調整，但樣板區(qū)必須包含道路、鋪裝、綠植等項目）。一級樣板驗收流程：計劃項目工程部編制一級樣板實施計劃審核后，報產(chǎn)品研發(fā)部備案實施項目工程部按配置標準、圖紙實施樣板過程實測實量、技術管控方案、成品保護等內部 驗收地區(qū)公司各職能部門參與驗收形成一致的驗收意見、會議紀要停止驗收各職能驗收通過后，邀請產(chǎn)品研發(fā)部參與驗收形成一級樣板驗收意見過程 控制依據(jù)樣板驗收意見，大面積實施過程監(jiān)督、檢查四指引（12項）FXHQ-YF-ZY-02方興地產(chǎn)工程質量評估管理指引四指引FXHQ-YF-ZY-03方興地產(chǎn)讀圖、講圖管理指引 FXHQ-YF-ZY-04方

7、興地產(chǎn)項目工程復盤管理指引 FXHQ-YF-ZY-05方興地產(chǎn)項目工程推演管理指引 FXHQ-YF-ZY-06方興地產(chǎn)設計、工程質量資料管理指引 FXHQ-YF-ZY-07方興地產(chǎn)酒店項目驗收管理指引 FXHQ-YF-ZY-08方興地產(chǎn)防滲漏管理指引 FXHQ-YF-ZY-09方興地產(chǎn)監(jiān)理管理標準化指引 FXHQ-YF-ZY-10方興地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理啟動會操作指引 FXHQ-YF-ZY-11方興地產(chǎn)成品保護管理指引 JMHQ-CP-ZY-21中國金茂監(jiān)理單位考評管理指引JMHQ-CP-ZY-22中國金茂施工技術文件分級審查管理指引掌握工程項目總體質量及風險狀態(tài)。輔助工程管理者明確改進和提升

8、方向。促進工程質量水平提升、質量風險下降。推動工程質量管理“精細化”。A為良好，B為可控，C為風險高，D為嚴重風險。評估目的關鍵質量控制為促進公司工程質量水平提升，本著獎勵先進、督促提升的原則，根據(jù)各項目的工程質量評估排名，采取經(jīng)濟獎罰措施。每季度工程質量評估成績排名在前三名的項目：第一名獎勵項目工程部人民幣5萬元整；第二名獎勵項目工程部人民幣3萬元整；第三名獎勵項目工程部人民幣1萬元整。工程質量評估獎罰：工程質量評估管理指引1工程質量評估管理指引（續(xù)）1按階段分類0.000以上和以下0.000以下檢查0.000以上檢查實測實量表觀質量工藝及觀感（含機電）監(jiān)理、總包資料監(jiān)理、總包資料甲方資料甲

9、方資料重大風險項（只包含滲漏風險及樣板點評）重大風險項按業(yè)態(tài)分類住宅項目住宅(包含銷售型商業(yè)、公寓及寫字樓)權重分配標段綜合得分實測工藝及觀感（含機電）內業(yè)質量風險扣分70%20%10%大型商業(yè)、酒店項目大型商業(yè)、酒店按機電階段劃分權重分配標段綜合得分實測機電工藝及觀感內業(yè)質量風險扣分預留預埋70%20%10%機電安裝階段30%40%20%10%風險扣分標段綜合得分工藝及觀感質量 （ 20% ）增加鋼筋工程、模板工程、二次結構、裝飾裝修、機電等工藝工法評估內容。檢查項為52大項。調整表觀質量評分工程質量評估管理指引（續(xù)）1風險評估：關鍵指標扣分標準工程部/監(jiān)理/總包資料：體系資料、技術和管理行

10、為資料。工藝及表觀質量：土建工程、裝修工程、機電安裝。實測實量：尺差控制、定尺加工、 防滲漏、防空鼓/裂縫、機電安裝、鋼結構、幕墻。項目綜合得分為標段實測實量、工藝及觀感質量、風險評估、資料得分組成關鍵指標扣分關鍵指標質量評定級別C風險類 D類風險 防滲漏管理 減去3分減去5分上季度重點項目整改閉合減去2分減去4分工藝觀感 減去1分減去3分空鼓開裂 減去1分減去3分成品保護 減去1分減去3分樣板實施情況減去1分/材料風險減去1分減去3分重大質量隱患減去5分減去10分總計扣分 32分目的：為預控項目工程各項工作合理、有序進行，預控項目工程的進度、質量、HSE、成本管理等各項業(yè)務相互支撐及目標實現(xiàn)

11、，為項目施工總承包的招標提供技術支持。開發(fā)項目工程管理啟動會操作指引 2工程管理啟動會匯報的編制編制的前提條件：項目定位報告、規(guī)劃設計方案、合約規(guī)劃等。項目工程管理啟動會文件按項目分期進行編制，應在當期工程管理啟動會召開前編制完成。項目工程管理啟動會文件，應由項目工程主管領導牽頭主抓，工程部經(jīng)理負責執(zhí)筆編制，項目相關部門進行配合。項目工程管理啟動會文件關于對施工總承包單位的各項要求應納入相應的施工總承包招標文件，并最終進入相應的合同文件。項目工程管理啟動會文件應由項目工程部負責在施工總承包招標發(fā)標前40日歷天編制完成且通過區(qū)域公司審批（項目公司通過公司產(chǎn)品研發(fā)部的審批），并滿足項目運營目標計劃

12、的各項要求。項目工程施工總承包進場后1個月內，工程管理啟動會由項目工程部負責與施工總承包及監(jiān)理單位共同完成修訂。修訂后的工程管理啟動會由項目公司工程主管領導審批通過后報區(qū)域公司工程管理責任部門備案（項目公司向公司產(chǎn)品研發(fā)部備案）。工程管理啟動會匯報的主要內容項目概況組織架構 施工組織進度管理 質量管理HSE管理 信息管理 營銷(客服)配合 設計配合 商務配合風險管理 竣工備案總包管理目的：工程過程中在工程整體實施方案（啟動會）基礎上對各分部分項工程進行研討論證，保證工程正常實施的前提下，提高工程管理的標準化程度，并完善整體的工程管理方案。項目工程推演管理指引3工程推演內容：項目簡介推演思路簡介

13、 工程主線推演 整體推演 二次結構工程推演 精裝修工程推演 外墻工程推演幕墻及外窗工程推演機電工程推演 市政工程推演 園林工程推演 各階段施工狀態(tài)及交通組織推演工程驗收及資料管理推演 交房及維修保障推演 重難點工作分析 風險分析及預案 其它專業(yè)基本情況說明平面布局標段劃分WBS分解及進度計劃材料生產(chǎn)加工及進場計劃勞動力需求計劃交場安排及工作計劃主要工藝節(jié)點做法及管控動作主要材料質量控制要求及管控動作測量管控動作專業(yè)間重難點分析及應對方案風險分析及應對方案其它各專業(yè)工程推演主要內容 復盤：棋類術語，指對局完畢后，復演該盤棋的記錄，以檢查對局中招法的優(yōu)劣與得失關鍵。通過復盤，當某種熟悉的類似的局面

14、出現(xiàn)在你的面前的時候，你往往能夠知道自己將如何去應對。過去究竟發(fā)生了什么？這里面有哪些深層次的原因？以后如何面對和改進？總結模板問題描述 圖片示例原因分析技術原因管理原因防止措施事前控制事中控制事后整改或應對專業(yè)類別案例1幕墻工程8項2土建工程7項3精裝修工程32項4機電、水暖工程強電施工類3項弱電施工類3項水暖施工類10項5市政、園林工程市政工程類18項園林工程類35項合計116項 已完的項目，如果能給你一次再來的機會，你會怎么干？項目工程復盤管理指引4復盤：“前事不忘，后事之師 ”，只有深入分析每個問題點的內在原因，才能舉一反三，系統(tǒng)改進，才能將經(jīng)驗教訓變成寶貴的財富，促進提升。質量問題現(xiàn)

15、場管理問題進度問題設計選型不合理材料管控不到位合約要求不到位承包商管理不到位監(jiān)理管理不到位建設方管理不到位施工工藝不合理施工操作不到位因搶進度忽略質量管理施工組織不到位施工組織不到位計劃編制不到位資源組織與投入不到位風險分析與處理不到位專業(yè)配合不到位成品保護不到位現(xiàn)場協(xié)調不到位各方專業(yè)能力問題管理體系不健全不科學質量檢查、驗收及整改不到位 秦人不暇自哀，而后人哀之；后人哀之而不鑒之，亦使后人而復哀后人也。 阿旁宮賦（唐.杜牧） 經(jīng)驗教訓的最大價值在后期的管理提升及應用，而不是簡單的過程盤點。項目工程復盤管理指引（續(xù)）4 讀圖講圖目的各方管理人員專業(yè)度不夠，不看圖、不用圖、不查圖，圖紙會審流于形

16、式；規(guī)范項目設計部、工程部看圖工作，促進項目設計部、工程部、監(jiān)理單位、施工單位對圖紙理解，分析施工重難點，確保圖紙正確應用。編制計劃施工單位上報讀圖講圖月度計劃監(jiān)理單位及甲方編制讀圖講圖月度計劃，做為施工單位補充讀圖講圖對施工圖紙進行查看、理解講解讀圖概況及發(fā)現(xiàn)的問題以會議形式召開；提前準備PPT問題分析分析圖紙中本專業(yè)問題分析圖紙中專業(yè)之間問題對重難點問題分析及解決措施（措施應包含節(jié)點做法、照片）問題解決共同討論并明確意見必要時聯(lián)系設計單位解決完善臺賬會議紀要會簽PPT存檔、會議簽到表存檔、問題解決后歸檔【案例1】亦莊項目示范區(qū)工程讀圖講圖，全方興北京工程系統(tǒng)進行觀摩。各項目工程部全部實施，

17、監(jiān)理單位、施工單位內部也自發(fā)開展讀圖講圖活動。讀圖、講圖管理指引5定義：工程資料主要是指涉及施工圖出圖后圖紙資料，施工階段、竣工驗收的過程中形成的文件材料、圖紙、圖標、計算材料、聲像材料等各種形式的信息總和。目的：對項目工程內業(yè)資料進行有效管理，過程中做好工程資料的收集、整理、分類、流轉、利用、歸檔，確保工程項目資料的真實、及時、準確、完整，建立可“追溯的”質量管理體系。工程部過程資料目錄設計、工程質量資料管理指引6建設單位內部對施工文件審批 規(guī)范資料控制行為通過圖紙分發(fā)，控制圖紙版本、替代行為，避免圖紙混亂。對施工單位施工組織設計、技術方案審批，預控施工單位質量行為。審核交建設單位、物業(yè)單位

18、施工檔案和竣工圖紙，控制資料真實性。設計、工程質量資料管理指引（續(xù)）6驗收意見表北京萬麗酒店麗江君悅酒店目的：為了規(guī)范酒店項目的竣工驗收管理，明確驗收的標準、范圍及要求。制訂指引指導方興地產(chǎn)建設的酒店驗收工作。驗收區(qū)域客房區(qū)域、公共區(qū)域、餐飲及宴會會議區(qū)域、廚房及配餐區(qū)域、娛樂休閑區(qū)域、后場區(qū)域、酒店配套景觀區(qū)域。 驗收內容精裝驗收內容、景觀驗收內容、機電驗收內容驗收標準滿足人身安全和安防系統(tǒng)標準環(huán)保標準工程質量標準酒店項目驗收管理指引7流程步驟工作任務簡述工作標準責任部門工作記錄1.編制項目工程部編制驗收計劃項目工程部按工程進展和運營計劃書要求編制驗收計劃項目工程部驗收計劃2.審核經(jīng)營單位工

19、程主管部門審核驗收計劃經(jīng)營單位工程主管部門按項目工程進展及項目運營計劃書審核項目工程部報審的驗收計劃經(jīng)營單位工程主管部門確認的驗收計劃3.備案經(jīng)營單位工程主管部門將審核通過的竣工驗收計劃報產(chǎn)品研發(fā)部備案經(jīng)營單位工程主管部門對驗收計劃予以審核確認，須符合項目工程進展及運營計劃書要求經(jīng)營單位工程主管部門竣工驗收計劃4.過程各項驗收及竣工專項驗收項目工程部過程組織酒店管理公司及其他參與驗收單位進行分項驗收、專項竣工過程各分項驗收須定期與酒店管理公司溝通，分項工程須通過酒店管理公司驗收；完工后項目工程部組織各專項驗收，并通過相關政府部門驗收項目工程部驗收證明材料5.過程分項驗收經(jīng)營單位相關職能部門參與

20、過程分項工程驗收過程各分項工程驗收，由各職能部門視重要程度選擇參與經(jīng)營單位工程主管部門分項驗收記錄6.飛檢、季度質量評估總部產(chǎn)品研發(fā)部對酒店項目實施飛行檢查、季度質量評估按照7.專業(yè)顧問公司評估、驗收項目工程部組織相關專業(yè)顧問公司對酒店項目進行評估、驗收項目工程部組織相關專業(yè)顧問公司對酒店項目的各個專業(yè)、專項進行評估、驗收，并匯總相關驗收意見項目工程部評估或驗收報告8.經(jīng)營單位各職能部門（含金茂集團）驗收經(jīng)營單位工程主管部門組織各職能部門對酒店項目進行聯(lián)合驗收經(jīng)營單位主管部門組織各職能部門（含金茂集團）對酒店項目進行聯(lián)合驗收，并將驗收意見匯總給項目工程部項目工程部、經(jīng)營單位工程主管部門聯(lián)合驗收

21、報告15.經(jīng)營單位工程主管部門監(jiān)督整改經(jīng)營單位工程主管部門監(jiān)督整改經(jīng)營單位工程主管部門依據(jù)酒店管理公司驗收意見監(jiān)督相關單位實施整改經(jīng)營單位工程主管部門16.移交酒店管理公司項目工程部向酒店管理公司移交項目工程部根據(jù)酒店管理公司驗收意見整改完成后，邀請酒店管理公司進行銷項驗收，并向酒店管理公司移交項目工程部移交單目的：為了規(guī)范建設酒店項目在樣板間驗收、過程驗收和竣工驗收階段的流程和各相關單位的工作任務和標準，規(guī)定了酒店項目的驗收管理流程。酒店項目驗收管理指引（續(xù)）7預控：設計院管理要點二次設計管理要點防滲漏材料預控管理要點防滲漏施工預控管理要點監(jiān)控管理監(jiān)理單位管理要點施工單位管理要點防滲漏節(jié)點做

22、法過程管理依據(jù)項目特點明確重要和基本驗收工序點重要工序的檢查記錄防滲漏施工驗收管理屋面淋水試驗有防水要求的樓地面蓄水試驗外墻淋水試驗外門窗淋水試驗實驗滲漏維修雨后排查管控原則：“預控在前、監(jiān)控施工過程居中、試驗性驗收在后”制度體系中唯一一個要求建設單位100%檢查驗收的分項工程。工藝樣板評審記錄節(jié)點驗收（旁站）記錄閉水、淋水、雨后排查記錄防滲漏管理指引8明確成品保護總包單位成品保護的責任合理安排工序招標階段成品保護的相關工作工程實施階段成品保護管理成品保護的失效管理目的：為有效降低客戶投訴，規(guī)范工程成品保護行為，確保施工過程中成品、半成品得到有效保護，防止并減少損壞、破壞或丟失，以及保護和修復

23、責任得以恰當?shù)臍w屬和落實。成品保護定義：為防止工程中已施工（安裝）完成的成品、半成品在工序銜接、交叉作業(yè)、竣工驗收前等施工全過程發(fā)生的碰撞、腐蝕、污染、人為破壞、丟失等造成材質損傷、功能損失及質量缺陷所采取的保護措施和管理手段，是工程質量管理的重要環(huán)節(jié)。成品保護管理指引9目的：為規(guī)范各階段監(jiān)理單位工作管理，提高監(jiān)理工作積極性，實現(xiàn)工程質量管理目標。提供管理監(jiān)理單位工作各階段的工具模板，規(guī)范項目管理工作。招標和施工準備階段的監(jiān)理工作管理施工階段的監(jiān)理工作管理保修階段的監(jiān)理管理監(jiān)理管理細則要求甲方管理監(jiān)理應該做什么？甲方需要監(jiān)理做什么？什么才是合格的監(jiān)理？把監(jiān)理塑造成為一道保護質量的屏障！監(jiān)理管理

24、標準化指引10監(jiān)理單位考評管理指引11目的：為提升監(jiān)理單位對項目工程的管理能力，提高監(jiān)理工作積極性，強化對監(jiān)理單位管理力度，促進監(jiān)理單位在項目工程管理中發(fā)揮更大作用，實現(xiàn)工程目標，特制定本管理指引。考評分項權重小計權重比例檢查說明備注組織架構5%5%監(jiān)理組織架構及人員檢查得分內部管理5%5%監(jiān)理內部管理檢查得分質量管理40%10%監(jiān)理質量管理資料檢查得分30%本項得分同中國金茂對項目工程及HSE部質量評估得分中國金茂質量評估排名為前、后三名的分別加減5、3、2分HSE管理20%20%本項得分同中國金茂對項目對應總包HSE檢查得分中國金茂對應總包排名為前、后三名的分別加減5、3、2分成本控制5%

25、5%監(jiān)理成本控制檢查得分進度控制15%15%監(jiān)理進度控制檢查得分工作配合10%10%項目工程及HSE部對監(jiān)理單位配合力度評分由項目工程及HSE部經(jīng)理打分監(jiān)理單位考評表考核得分得分90分80分得分90分75分得分80分65分得分75分60分得分65分得分60分考核評價優(yōu)秀良好中等一般差很差考核應用可實施獎勵不實施獎勵連續(xù)2次 建議調整建議更換監(jiān)理工程師評價獎金：獎金發(fā)放方式及方案由各經(jīng)營單位確定，相關內容可加入監(jiān)理招標技術文件及合同文件。由總監(jiān)理工程師發(fā)放到現(xiàn)場監(jiān)理人員（建設單位人員須在場）；監(jiān)理單位不得干預，不得將該部分獎金從監(jiān)理人員工資中扣除，不能用業(yè)主獎勵代替監(jiān)理公司內部獎金制度，否則項目

26、工程及HSE部將以扣除涉及費用的三倍對監(jiān)理單位進行罰款，罰款金額從監(jiān)理費中直接扣除。施工技術文件分級審查管理指引12目的：為為了明確中國金茂各經(jīng)營單位、項目公司工程及相關職能部門對施工技術文件審查的責任和權限；合理劃分施工技術文件審查權責；提高工作效率；提升工程質量；使施工技術文件審查流程有序運行；特制定本指引。例分級分流程五技術要求（12項）JMHQ-CP-YQ-GC-01中國金茂項目門窗洞口尺寸偏差控制關鍵技術要求 JMHQ-CP-YQ-GC-02中國金茂項目工程質量實測實量操作技術要求JMHQ-CP-YQ-GC-03中國金茂項目防滲漏節(jié)點技術要求 JMHQ-CP-YQ-GC-04中國金茂

27、項目防開裂節(jié)點技術要求 JMHQ-CP-YQ-GC-05中國金茂項目成品保護技術要求JMHQ-CP-YQ-GC-06中國金茂項目住宅外門窗質量控制技術要求JMHQ-CP-YQ-GC-07中國金茂項目防火門配置技術要求JMHQ-CP-YQ-GC-08中國金茂項目模板工程施工關鍵技術要求JMHQ-CP-YQ-GC-09中國金茂項目主體結構階段機電預留預埋施工關鍵技術要求JMHQ-CP-YQ-GC-10中國金茂項目回填土工程施工關鍵技術要求JMHQ-CP-YQ-GC-11中國金茂櫥柜深化設計、供應及安裝工程招標技術要求 五技術要求JMHQ-CP-YQ-GC-11中國金茂項目模板工程施工關鍵技術要求

28、1技術要求綜述目的：從源頭抓起，規(guī)范施工過程中施工工藝，降低質量風險。工程施工工藝要求的前置輸出施工關鍵技術要求針對施工過程中難重點，總結檢查中發(fā)現(xiàn)薄弱點，歸納總結、吸取教訓，整理適合中國金茂特點的企業(yè)工藝標準要求，圖文并茂，方便一線員工學習、理解，服務于現(xiàn)場質量管理。工程關鍵節(jié)點控制要點作為輸入條件，在設計、招標、施工準備階段作為設計成果標準、招標技術要求及施工質量標準的前置要求；同時，也可為設計成果審查及施工現(xiàn)場檢查提供指導。門窗洞口尺寸偏差控制關鍵技術要求 2目的：明確針對門窗洞口尺寸偏差控制的技術及管理要求；降低質量風險，提升工程質量，提高客戶質量滿意度。洞口類別洞口完成面檢測部位洞口

29、中心線允許偏差寬、高尺寸允許偏差外門窗洞口混凝土結構面10mm-5，10mm砌筑面10mm-5，10mm內門窗洞口精裝交房（洞口不抹灰）混凝土結構面-10,10mm砌筑面-10,10mm毛坯交房（洞口抹灰）抹灰面-10,10mm門窗洞口模板定位示意圖 門窗洞口尺寸留置原則：1、外門窗洞口尺寸要求：外門窗洞口結構尺寸即為圖紙尺寸，洞口尺寸一般不考慮因裝飾等原因而放大（企口等特殊做法除外），門窗加工尺寸應考慮縮尺。2、內門洞口尺寸要求：內門洞口尺寸在結構施工階段宜考慮放尺，根據(jù)各項目裝飾面層厚度實際情況在施工方案中確定，放尺尺寸方案應經(jīng)甲方項目工程部審批。毛坯竣工交房室內門洞口應考慮放尺，完成面尺

30、寸為圖紙尺寸。戶門及其他有特殊要求的門洞口預留裝飾層厚度，放尺尺寸還需與設計部門復核確認，且應滿足當?shù)匾?guī)范及驗收要求。工程質量實測實量操作技術要求3實測實量編制依據(jù)（國家、地方規(guī)范、行業(yè)標準、企業(yè)標準、客戶關注）實測實量體系內容概括：尺寸控制篇、定尺加工篇、表觀質量篇、防空鼓開裂篇、防滲漏篇實測實量體系（住宅）用數(shù)據(jù)說話！住宅項目實測實量總體框架鋼筋工程混凝土結構工程砌筑工程抹灰工程設備安裝涂飾工程墻面飾面磚工程地面飾面磚工程木地板安裝室內門鋁合金門窗防滲漏工程防空鼓/開裂工程玻璃幕墻工程工程質量實測實量操作技術要求3調整：針對公建項目的評估體系，增加了鋼結構工程、通風與空調工程、給排水工程、

31、電氣工程、消防工程、幕墻工程等實測實量指標。實測實量體系（公建）公建項目實測實量總體框架混凝土工程鋼結構工程砌筑工程抹灰工程給排水工程強電工程通風空調消防工程防滲漏工程涂飾工程飾面磚工程幕墻工程防開裂工程墻地面飾面工程實測實量檢查比例要求：施工單位100%，監(jiān)理單位30%，建設單位15%。工程質量實測實量操作技術要求3舉例：頂板水平度極差（砼結構）指標說明：選取同一功能房間砼頂板內四個角點和一個中點距離同一水平基準線之間5 個實測值的極差值，綜合反映同一房間砼頂板的平整程度。合格標準：0，15mm。（國標0，20mm ）測量工具：激光掃平儀、具有足夠剛度的5 米鋼卷尺（或2 米靠尺、激光測距儀

32、）。測量方法和數(shù)據(jù)記錄：同一功能房間砼頂板作為1 個實測區(qū)，累計實測實量10 個實測區(qū)。使用激光掃平儀，在實測板跨內打出一條水平基準線。同一實測區(qū)距頂板天花線約30cm 處位置選取4 個角點，以及板跨幾何中心位（若板單側跨度較大可在中心部位增加1 個測點），分別測量砼頂板與水平基準線之間的5 個垂直距離。以最低點為基準點，計算另外四點與最低點之間的偏差。偏差值15mm 時實測點合格；最大偏差值20mm 時，5 個偏差值（基準點偏差值以0 計）的實際值作為判斷該實測指標合格率的5 個計算點。最大偏差值20mm 時，5 個偏差值均按最大偏差值計，作為判斷該實測指標合格率的5 個計算點。5.示例：目

33、的：控制模板支撐質量，避免頂板抹灰空鼓、脫落。選取的5各點目的為：中心控制起拱四周控制支撐與墻體距離項目防滲漏節(jié)點技術要求 4目的：為了規(guī)避系統(tǒng)問題，減少交付風險。形式：以節(jié)點構造、正反面照片、質量控制關鍵點、禁止做法形式，明確防滲漏節(jié)點技術要求，并要求各區(qū)域、項目公司依據(jù)地域特點完成本單位的防滲漏管理實施細則。節(jié)點構造原理圖圖片/說明質量控制關鍵點及說明質量控制禁止做法反坎應與結構板混凝土一起澆筑，原則上避免二次澆筑。如不能一次澆筑，則在澆筑變形縫反坎前必須將下部混凝土鑿毛并充分潤濕。防水層及附加層應蓋過變形縫，搭接寬度按規(guī)范要求。變形縫上不應種植，變形縫墻體應高于種植土，可鋪設蓋板作為園路

34、。防水層應粘貼在結構墻體（結構墻體修補、打磨，保證平整度）上。應注意變形縫陰陽角及高低跨的處理。屋面其他做法同種植屋面。設置泛水部位應設置寬度大于300mm的緩沖帶（明溝、卵石帶等）；優(yōu)先選用寬度500mm排水明溝，利于檢修和排水。屋面變形縫反坎禁止砌筑。防水層陰角禁止直角彎折。禁止將反坎（立面）防水層粘貼在墻體保溫層外側。禁止將變形縫設置在屋面種植回填土以下（禁止跨縫種植）。禁止保溫層施工打釘固定。禁止變形縫高度不足。防滲漏體系_平屋面種植屋面變形縫結合園路編號ZW04下圖：種植屋面變形縫在回填土下，且做法不規(guī)范，造成滲漏隱患。例項目防開裂節(jié)點技術要求 5目的：為防止工程質量通病，減少業(yè)主投

35、訴敏感點，結合先進地產(chǎn)的經(jīng)驗及方興項目特點編制各專業(yè)、工序防開裂節(jié)點技術要求。通過防開裂節(jié)點構造、優(yōu)秀照片、質量控制關鍵點及禁止做法的形式，明確防開裂技術要求。節(jié)點構造原理圖圖片/說明質量控制關鍵點及說明質量控制禁止做法預留預埋點位保證位置準確，各線盒高度一致；二次結構配管使用切割機進行施工，嚴禁直接剔鑿；采用高強石膏進行86盒四周找方；線盒周邊封堵、抹平不能一次性完成；線盒周邊增加網(wǎng)格布；粉刷石膏施工前應對底盒進行必要的臨時封堵。二次結構管線施工嚴禁直接剔鑿；線盒周邊固定禁止一次性封堵、抹平完成，保證底層干透再進行抹平。防開裂體系_精裝篇墻體線盒周邊編號JZ01例項目成品保護技術要求6目的：

36、為有效降低客戶投訴，規(guī)范工程成品保護行為，確保施工過程中成品、半成品得到有效保護，防止并減少損壞、破壞或丟失，為項目在招標、施工過程提供技術支持。通過優(yōu)秀做法照片及控制關鍵點說明，明確成品保護的標準、做法。圖片/說明成品保護控制關鍵點及說明磚在裝運過程中應輕搬輕放，不得隨意倒擲、拋摔，以免因磚（砌）塊受損而影響墻體砌筑質量。在砌筑圍護工程中，水電專業(yè)及時配合預埋管線，以避免后期剔鑿對結構質量造成隱患。墻面要隨砌隨清理，防止砂漿污染，雨季施工時要用塑料布及時覆蓋已施工完畢的墻體。沉降縫砌筑時要隨砌隨清理沉降縫側多余砂漿，防止砂漿掉入沉降縫中，使沉降縫起不沉降變形的作用。在構造柱、圈梁、模板支設時

37、，嚴禁在砌體上硬撐、硬拉。需要預留預埋的線盒管道鐵件、門窗框應同砌體有機配合，做好預留預埋工作。砌體完成后按標準要求進行養(yǎng)護。冬雨期間施工按要求進行覆蓋保護，保證砌體成品質量。不得隨意開槽打洞，重物重錘擊撞。注：因各地區(qū)使用砌磚種類不同，以上只代表成品保護的示意圖，并未表示使用砌塊的種類或要求。成品保護-土建篇砌筑工程編號TJ04例項目住宅外門窗質量控制技術要求7目的：為確保項目設計、采購、施工過程中明確外門窗的技術要求，達到抗風壓、水密性、氣密性、保溫、隔聲、采光、安全等方面的性能要求，避免外門窗工程常見問題的反復發(fā)生，編制外門窗技術要求。輸出標準：通過構造圖、優(yōu)秀做法照片、質量控制關鍵說明等簡單易懂的明確了各項外窗控制技術要求，可作為項目招標、合同技術文件使用。項目防火門配置技術要求8質量檢查發(fā)現(xiàn)在施項目消防門：公共區(qū)域內的防火門品質與裝修檔次不匹配，影響項目品質感。疏散通道防火門帶鎖、無亮窗不便于使用。1防火門配置標準：1.1 設計管理部門應根據(jù)防火門所在部位、用途按規(guī)范配置防火門的等級。1.2 設