深圳香蜜湖某地塊 宗地投資評估報告正文

1、香蜜湖B3030041宗地投資評估第 PAGE 19 頁 共 NUMPAGES 19 頁研究結(jié)論氨1.1 宗地基扒本情況邦宗地編號為B3伴03-0041扒，地塊位于香蜜拜湖，土地用途為辦住宅用地;土地板面積為9354板4平方米，建筑扮容積率艾搬1.4；可建設骯總建筑面積為1邦31000平方版米,其中：住宅巴127650平懊方米（高層住宅罷85，低層住安宅占15，但啊最終比例按報建頒實施方案確定）隘；幼兒園300胺0平方米，垃圾埃站50平方米，凹社區(qū)管理中心3鞍00平方米；土伴地使用年期70阿年，自2003敗年8月25日起拌到2073年8敗月24日止。吧競投中標方應在哀宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓扮合同簽訂后

2、5個愛工作日內(nèi)一次付扒清地價款。八涉及交易標的物安轉(zhuǎn)讓應交的稅費班中，依法屬轉(zhuǎn)讓挨方應交納的均由埃甲方承擔；依法拔屬受讓方應交納叭的由乙方承擔。俺如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)拌定需要公證的，俺公證費用甲乙雙扳方各承擔50%擺。瓣1.2 地價范靶圍絆經(jīng)測算，本地塊啊的正常地價范圍斑應在挨749318懊7416萬百元人民幣之間，礙其中市場正常價唉位點應在版80913萬埃元，扣除土地轉(zhuǎn)頒讓契稅3，則哎得競標報價范圍罷應在72749跋84870萬半元人民幣之間，哎市場正常競標價傲位點在7855拜7萬元人民幣。班對應市場價位點敗80913萬元邦，則得相應樓面盎地價為6339把元半/百平方米伴.藹1.3 地塊投按資價值

3、礙對應以上地價范奧圍，測得相應的霸投資財務效果指唉標如表11所般示。案綜上，當?shù)貎r在安749318懊0913萬元人拔民幣之間時，屬艾于投資安全區(qū)；疤當?shù)匕瑑r在80913斑87416萬哀元人民幣之間時扳，即進入投資風凹險區(qū)；超過87班416萬元后，版將進入高風險區(qū)澳,投資者需慎重奧考慮。斑表11 宗地暗投資財務效果指邦標壩項目佰地價為7493襖1萬元靶地價為8091啊3萬元隘地價為8741般6萬元拔投資利潤率（敖）邦25盎20敗15辦稅后利潤（萬元扳）把24050八20042柏15684翱內(nèi)部收益率（I版RR）（%辦）襖20.08傲16.24班12.48柏財務凈現(xiàn)值（F哎NPV）（萬元拌）白20

4、760百15221笆9199.87擺投資回收期（靜辦態(tài)）（年）辦2.95唉3.0熬3.12耙投資回收期（動芭態(tài)）（年）哀3.1稗3.2把3.4把2.0 研究方暗法背2.1 剩余法扮求地價鞍運用剩余法來確唉定宗地的最高限唉價，其基本思路礙為：辦地價= 房地產(chǎn)啊建成價格（建半筑費專業(yè)費奧租售費用稅費稗）利潤霸該方法的操作程俺序如下：礙研究待估宗地的背基本情況捌選擇最佳開發(fā)利胺用方式斑估算開發(fā)后的房敖地產(chǎn)價格暗估計建筑費、專叭業(yè)費、利息、稅罷費、租售班費用和開發(fā)商應哎得的利潤求地價皚2.2 運用阿建設項目經(jīng)濟評爸價方法與參數(shù)艾進行宗地的財務邦評價巴建設項目的財務岸評價一般分兩個班層次，即：全部翱投資

5、的財務效果胺評價和自有（權(quán)跋益）資金的財務艾效果評價。般 爸全部投資的財務奧效果評價班，即排除財務條昂件的影響，將全拜部資金（包括全笆部借貸資金和權(quán)伴益資金）作為計哀算基礎，考察項凹目的盈利能力。瓣由于它不考慮投耙資資金的來源構(gòu)藹成，以及借貸還跋本付息和所得稅背的問題，所以它拌實際上是一種簡吧化了的、投資項頒目壩“哀息、稅前隘”藹的盈利能力分析般，借此可以在各板個投資項目或方吧案間建立相互比背較的共同基礎，笆以便考察項目是埃否有投資的價值敖，在分析是否可吧行的同時，進行邦方案的選優(yōu)。壩 白自有（權(quán)益）資斑金的財務效果評案價白，即從企業(yè)的角耙度出發(fā)，分析包按括財務條件在內(nèi)熬的兩類因素對項跋目的影

6、響，以企絆業(yè)投入的權(quán)益資板金為計算基礎，絆而所謂考察企業(yè)鞍投入所投入的權(quán)敗益資金的盈利能吧力，實際上是對艾項目息、稅后的拜盈利能力的分析背。同時，還考察絆企業(yè)的生存能力骯、償債能力、利靶潤及其分配，以擺及各方投資者的般盈利能力等。板 在本宗靶地評估報告中，澳選用全部投資的俺財務效果評價法伴，分析該地塊的疤投資盈利能力疤挨通過全部投資的敖現(xiàn)金流量表，得盎出項目內(nèi)部收益岸率（FIRR）愛、投資回收期（澳P柏t罷）、財務內(nèi)部凈敗現(xiàn)值（FNPV吧）以及投資利潤澳率等指標。由此奧來判斷該宗地投耙資在財務上的可耙行性。翱2.3 研究依佰據(jù)瓣香蜜湖B303辦-0041宗地安規(guī)劃指標哀國務院發(fā)展研究襖中心數(shù)據(jù)

7、庫擺廣東省房地產(chǎn)愛統(tǒng)計年鑒礙廣東省房地產(chǎn)開哎發(fā)各類管理費用翱標準絆中國人民銀行存哀、貸款利率八廣東統(tǒng)計年鑒爸搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)按中國人民銀行1八21號文件般廣州市建安工程襖定預、決算定額敗3.0 宗地最哎佳利用方式構(gòu)思氨根據(jù)該宗地位于按深圳市福田區(qū)香版蜜湖地段、且建拜筑容積率哀凹1.4，可以確哎定，該地塊要想稗獲得最大收益，哀就必須按高尚住柏宅區(qū)規(guī)劃，定位盎于高端客戶，確俺保以優(yōu)美的景觀耙環(huán)境和國際性的跋配套設施來贏得班市場。拔3.1 宗地總扒體規(guī)劃方案設計啊 總基底板面積 9354唉4岸愛22205安80 m稗2百，用地平衡表及八項目主要經(jīng)濟指拔標分別見表3敖1和表32。高層住宅昂總建筑面積 1

8、耙27650拔背0.85搬108拜,哎503 邦m熬2吧住宅規(guī)劃為12岸0180 m挨2 爸/哎戶，平均每套面盎積為150 m懊2 哀左右,規(guī)劃戶數(shù)昂720戶。計劃哀規(guī)劃為121柏4棟11層住宅昂（其中首層架空辦綠化），住宅總哀基底面積計11翱050 m唉2 柏。別墅傲總建筑面積 1哀27560扳暗0.15絆19澳,敖148 阿m埃2 邦別墅規(guī)劃為25辦0350 m皚2 笆/芭棟，平均每棟面拜積為300 m澳2 鞍，占地面積計1胺20 m版2愛，規(guī)劃總棟數(shù)為拔64棟。總計占罷地面積為 64扮 半昂120=768胺0 m唉2 骯 爸 懊公建配套板幼兒園3000岸 m巴2 絆，按兩層考慮，骯其占地

9、計150叭0 m阿2 骯，拜社區(qū)管理中心 鞍300 m熬2 拜，垃圾站50 奧m暗2 八，均按一層考慮啊，占地計350疤 m班2 佰。停車位扳基于該地塊未來岸將規(guī)劃建設成深拜圳的豪宅區(qū)，故皚應至少考慮每戶襖一個車位（不含襖別墅用戶車位）胺，建議車庫集中啊設置，規(guī)劃72敖0個車位，每個般車位按35平方巴米考慮，車庫規(guī)暗劃面積位為 唉 720唉敗352520班0 m版2 敗。癌 瓣園林、綠化及道壩路鞍 安為體現(xiàn)高尚住宅懊區(qū)的品味感，建壩議該住宅區(qū)的綠扒地覆蓋率不低于艾65，可考慮案將高層建筑的首骯層架空綠化。則俺 綠地面奧積為 9354暗4吧奧0.65瓣罷m斑2拔60803 昂m皚2礙道路規(guī)劃占地

10、面笆積為 935擺44吧奧0.1514背031 m柏2佰表31 翱 用地平衡表奧項目傲用地面積（澳m2 背）氨所占比重頒(%)澳人均面積（稗m2 /跋人）盎備注笆規(guī)劃總用地叭93544癌骯34.09安跋一、居住用地半1873般0拌20艾捌般高層住宅用地耙11050暗11.81熬白首層架空綠化澳低層住宅用地叭7680背8.21澳伴凹公建用地叭1850壩1.98邦奧敖道路用地扒14032氨15扒皚瓣公共綠地唉60803把65鞍22.15芭辦二、其他用地哎9176俺埃按俺表32 百項目主要技術(shù)經(jīng)般濟指標岸項目跋數(shù)量敖單位隘總戶數(shù)挨784礙戶敗居住人口皚2744斑人啊總建筑面積奧156200捌M啊2隘

11、 俺1.班高層住宅建筑面盎積凹108503傲M佰2拜2.疤低層住宅建筑面哎積啊19148伴M唉2暗3.襖公建配套建筑面擺積辦3350哀M氨2敖4.暗地下車庫建筑面壩積翱25200愛M哎2澳車位數(shù)挨720擺個啊人口密度矮293啊人鞍/哎公頃澳綠化率扒65百懊容積率班1.4扮澳3.2 最佳開把發(fā)建設方案設計暗建議分期滾動開霸發(fā)，首期開發(fā)別跋墅及整個住宅區(qū)澳的配套規(guī)劃建設罷，通過別墅的市岸場推廣來打造項擺目的品牌，提升半項目的品位，從艾而帶動其后的高叭層銷售。襖計劃整個地塊的啊開發(fā)建設周期為按30個月，銷售罷周期為24個月捌。其中可行性研擺究及規(guī)劃報批等叭前期準備階段為奧6個月，宗地競埃買后18個月

12、時佰推出首期別墅，敖高層住宅分兩期埃推出，計劃至4耙2個月時完成全奧部銷售。版與此對應的項目癌投資與融資計劃安如下表33所襖示.絆表33 傲 項目投資與融斑資計劃表皚序號案項目隘建設經(jīng)營期擺合計藹1敖搬6敖7懊矮12班13扳扳18佰19疤盎24敗25半癌30白31拌唉36傲37挨爸42柏1搬投資總額哎芭俺爸扳礙骯邦盎1.1哀建設投資壩拔白挨昂把敖隘骯1.1.1暗土地成本頒百80913.8澳6 翱稗爸擺背傲耙1.1.2矮前期工程費昂癌755.00 疤393.00 唉罷鞍白啊爸1.1.3扒建安成本費安34000.7敖0 霸熬2913.70芭 埃11113.0哎0 哀11802.0拔0 板8172.

13、00骯 癌懊辦1.1.5把基礎設施費般2292.56敗 拌艾骯1145.78奧 拔687.47 百459.31 半骯芭1.1.6艾公建配套費霸1185.16邦 傲爸474.06 隘355.55 耙355.55 稗叭俺哎1.1.7瓣不可預見費耙3589.58襖 柏897.39 傲538.44 昂430.75 骯430.75 岸430.75 安430.75 罷430.75 跋1.1.8芭管理費敖359拌0.00 斑512.80 頒512.80 暗512.80 隘512.80 斑512.80 吧512.80 柏512.80 艾1.1.9伴銷售費用挨5384.36拌 瓣爸壩807.65 捌1076.8

14、7爸 澳1615.31罷 柏1346.09熬 伴538.44 叭1.1.10笆利息費用百扮按襖爸皚斑疤笆1.2佰流動資金哎0.00 扮0.00 昂0.00 敖0.00 靶0.00 百0.00 擺0.00 凹0.00 稗2扒資金籌措百霸扒霸爸跋佰啊艾2.1哀自有資金氨懊案昂八胺八癌埃2.2哎借款藹敖笆隘把敗凹癌唉2.3佰銷售收入再投入霸敖艾啊搬哎襖跋矮說明：因利息費懊用取決于投標公埃司的融資結(jié)構(gòu)，案而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)捌劣又取決于公司白在資本市場的能壩力高低。該宗地罷地價需在成交后把5日內(nèi)一次繳清背，故對競投人的啊資金壓力很大。頒可以考慮競得土般地后全部建設缺捌口資金從銀行借啊貸。因為項目的笆融資結(jié)構(gòu)

15、不明，頒且項目全部投資翱的財務評價又與辦融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，柏故此表中的利息稗費用計算和資金扳籌措計劃都暫沒扒計算。按4.0 宗地地稗價測算八4.1 地價之矮外的成本測算斑參考目前建筑市半場及房地產(chǎn)開發(fā)案市場的基本行情按，估算出該宗地班開發(fā)項目的總成拔本費用為686疤51.43萬元挨。具體測算詳見盎附表1。 罷4.2 銷售收暗入測算般參考目前香蜜湖扳地段的住宅市場澳行情，高層為1背1000元柏/挨 m半2藹，低層為220骯00元隘/捌 m疤2斑, 襖停車位（為便于啊計算，全部按銷襖售考慮）為25扳0000元背/百個，則測算出總邦銷售收入為 1拔79478.3壩5萬元。具體測稗算詳見附表1。捌4.3

16、地價成吧本測算百 根據(jù)目前國挨內(nèi)房地產(chǎn)市場投百資回報基本現(xiàn)狀扳，并綜合考慮深拌圳房地產(chǎn)市場的邦競爭程度，取定傲開發(fā)商投資該宗扳地的可承受回報挨率極限為15柏，正常期望投資把回報率為20埃，市場投資回報拌率的上限為25澳。疤則該宗地的地價矮范圍為7429藹187416頒 萬元，正常市辦場期望地價為8矮0913萬元。辦扣除宗地轉(zhuǎn)讓契氨稅3，則得該暗宗地的競投報價皚范圍為扮727498凹4970萬元，矮正常市場水平競叭投報價為785翱57萬元哀。具體測算詳見扒附表1。唉5.0項目財務班評價矮由于香蜜湖B3辦030041敖宗地的最終中標案地價尚處于預測斑階段，因此選取斑該地塊的市場期哀望價作為計算基暗

17、礎，來測算該宗叭地的投資價值。胺5.1 項目盈叭利能力分析扮5.1.1 稅襖金計算（見表5捌1）扳因為首期發(fā)售計唉劃在宗地接手后礙第18個月時，挨故前一年半內(nèi)無澳銷售收入。而疤土地增值稅霸是埃按照納稅人轉(zhuǎn)讓辦房地產(chǎn)所取得的拜增值額和稅法規(guī)礙定的4級超佰額礙累進稅率凹來計算征收的捌，增值額是納稅八人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所笆取得的收入減除熬稅法規(guī)定扣除項背目金額后的余額絆。柏根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)柏的一般收益水平靶，土地增值稅應挨繳額基本在銷售巴收入的1左右盎。凹5.1.2 損跋益表（見表5稗2）皚由損益表可以看皚出，公司在第一暗年內(nèi)利潤為負，靶這主要是因為支氨付巨額地價所致笆。第二、三年內(nèi)巴盡管有利潤，但芭仍不足

18、以彌補第擺一年的虧算。直埃到最后一年才發(fā)皚生所得稅的繳交拔。暗5.1.3 宗巴地現(xiàn)金流量表與版動態(tài)盈利分析（叭見表53）氨由現(xiàn)金流量表和跋動態(tài)盈利分析可扮以看出，項目的敗累計凈現(xiàn)金流和吧累計折現(xiàn)現(xiàn)金流奧由負變正均要發(fā)斑生在最后一個年壩度。但項目的內(nèi)翱部收益率為16伴.24，凈現(xiàn)版值為15221笆萬元，均處于較版高水平。原因在吧于地價要在中標版后一次繳交完畢盎，造成巨額現(xiàn)金敗流流出，而項目懊的開發(fā)建設、銷盎售要滯后一段時擺間，不過該宗地邦規(guī)劃建筑面積不安大，建設周期相鞍對較短，故投資半回收期指標也較骯為理想。挨相應的地價在7巴4291萬元和半87416萬元白時的投資回報指愛標如表54所辦示。拜

19、頒 熬 敖 表51 拔 銷售稅金及附版加表 拜 拌 扒 巴（單位：萬元）擺哀凹建設經(jīng)營期斑合計傲序號懊項目靶1把八6骯7扳啊12骯13耙愛18敖19敖百24埃25骯矮30壩31俺瓣36奧37襖瓣42般1胺銷售收入胺吧捌半42125.6版0 半41205.8熬3 盎54941.1柏0 哀41205.8半3 啊179478.壩36 艾2凹銷售稅金及附加胺敗拔挨2624.42埃 霸2567.12奧 瓣3422.83澳 巴2567.12哀 頒11181.5班0 百2.1頒營業(yè)稅阿阿白骯2106.28盎 凹2060.扒29 安2747.06懊 敖2060.29按 埃8973.92阿 傲2.2挨城市維護建

20、設稅爸埃稗版147.44 凹144.22 隘192.29 搬144.22 襖628.17 班2.3板教育費附加壩哎八斑63.19 翱61.81 拔82.41 皚61.81 背269.22 扒2.4瓣防洪工程維護費唉半罷般75.83 板74.17 瓣98.89 昂74.17 敖323.06 稗2.5爸交易管理費傲把挨扮210.63 傲206.03 笆274.71 阿206.03 絆897.39 敖2.6爸印花稅鞍把扮芭21.06 爸20.60 奧27.47 班20.60 壩89.74 扳3爸土地增值稅岸阿疤扒421.26 絆412.06 擺549.41 敖412.06 阿1794.78半 佰 班

21、 耙 矮 疤 表頒 翱52霸 阿損益表阿 澳 藹 耙 芭 頒（傲單位：萬元）芭序號挨項目氨合計矮1懊礙12癌13笆白24唉25翱傲36爸36伴巴42愛1哀銷售收入辦179478.半36 搬0.00背42125.6佰0啊961稗46.93傲41205.8罷3礙2暗總成本費用矮149565.邦29 襖89962.2矮3敗33906.5佰7爸21520.9吧4礙4175.55斑3跋利潤總額愛29913.0胺7 笆-89962.瓣23柏8219.03辦74625.9哎9擺37030.2芭8柏4白所得稅隘9871.31芭 爸0.00背0.00背0.00芭9871.31岸5鞍稅后利潤埃20041.7扒6

22、絆0.00奧0.00疤0.00胺20041.7絆6背6昂盈余公積金傲2004.18班 背0.00阿0.00案0.00敖2004.18罷7霸可分配利潤哀1捌8037.58班 辦0.00百0.00半0.00疤18037.5懊8昂表53 宗阿地現(xiàn)金流量表與爸動態(tài)盈利分析 矮 邦 （單跋位：萬元）案序號罷項目半建設經(jīng)營期敗1佰百12辦13傲哎24昂25疤案36疤37熬佰42奧1唉現(xiàn)金流入耙0.00 昂42125.6霸0 爸96146.9百3 扳41205.8愛3 阿1.1凹銷售收入隘0.00 鞍42125.6邦0 稗96146.9按3 八41205.8哀3 版1.2暗其他現(xiàn)金流入骯0.00 盎0.00

23、 岸0.00 拔0.00 哎2凹現(xiàn)金流出哎87911.0拔5 班32276.6啊5 拌20431.2盎3 瓣4461.17奧 罷2.1版建設投資胺87911.0皚5 般29230.9癌7 叭13479.8把1 柏1481.99藹 襖2.2巴土地增值稅唉0.00 安421.26 百961.47 笆412.06 捌2.3稗銷售稅金及附加板0.00 按2624.42藹 斑5989.95哀 靶2567.12挨 絆3矮凈現(xiàn)金流礙-87911.把05 爸9848.95埃 敗75715.7懊0 笆36744.6哎6 敖4爸累計凈現(xiàn)金流奧-87911.班05 壩-78062.埃10 巴-2346.4安0班 叭

24、34398.2隘7 胺5敖折現(xiàn)現(xiàn)金流扒-81399.盎12 巴8443.89盎 骯60105.5挨6 拔28070.7白9 皚6白累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金哎流百-81399.艾12 盎-72955.啊23 埃-12849.哀67 班15221.1辦2 啊評價指標白凹般罷扳FNPV(I=敖8%)懊15221.1捌2 安財務內(nèi)部收益率板IRR頒16.24%白投資回收期（靜皚態(tài)）拜3.03 爸投資回收期（動岸態(tài)）襖3.藹20白 愛表54 熬財務效果指標比唉較澳項目辦地價為7493熬1萬時耙地價為8741岸6萬時昂內(nèi)部收益率（I胺RR）（%癌）壩20.08芭12.48安財務凈現(xiàn)值（F八NPV）（萬元矮）白207

25、60岸9199.87邦投資回收期（靜罷態(tài)）（年）霸2.95罷3.12安投資回收期（動鞍態(tài)）（年）扳3.1按3.4頒5.2 項目不百確定性分析矮5.2.1 盈皚虧平衡分析隘假定本宗地開發(fā)伴建設投資不變，拜且售價和回款速拜度如基準方案所瓣設，則由計算可霸得，當銷售率為半 （80913岸.86686阿51.43）盎/179478啊.35*100拜%=83.33邦% 阿時，宗地全部投骯資利潤率為零。胺一般認為，當盈隘虧平衡點的銷售叭率壩巴70 時，項阿目風險較小。本阿宗地投資盈虧平把衡點的銷售率為哎83.33，巴可見其風險較高佰。皚5.2.2 敏耙感性分析案影響本宗地投資斑財務效益的主要搬不確定因素為

26、宗扒地獲取價格、售艾價水平、建設成跋本的高低、建設白經(jīng)營期的長短、扳銷售稅率等。根熬據(jù)宗地目前狀況骯可知，以上諸因凹素中最有可能發(fā)背生變化的是宗地敖獲取價格的高低般和未來銷售價格斑的變化。因而，哀本宗地敏感性分矮析主要針對全部案投資的評價指標凹（FIRR,F凹NPV和投資利絆潤率），分別計搬算售價上下波動氨5、10和礙宗地獲取價格上凹下波動5、1捌0時，對經(jīng)濟鞍指標的影響。計般算結(jié)果詳見敏感拜性分析表54骯。般表54 項目白敏感性分析表百全部投資板基準方案鞍地價變動靶售價變動芭-10%半-5%擺5%罷10%翱-10%伴-5%巴5%敖10%壩FNPV哀15221.1佰2巴22713.1氨5叭18

27、967.1哀3絆11475.1般1擺7729.09白829.2壩8025.16襖22417.1傲26913.7案FNPV皚升降幅度埃49.22%埃24.61%伴-24.61%愛-49.22%把-94.55%藹-47.28%按47.28%襖76.82%懊IRR吧16.24%扳21.54%拌18.熬79%班13.85%佰11.63%把7.93%霸12.13%盎20.27%壩24.24%拌IRR瓣升降幅度懊32.64%皚15.70%藹-14.72%百-28.39%背-51.17%岸-25.31%邦24.82%隘49.26%巴投資利潤率鞍20%挨26.86%般23.34%懊16.84%耙13.84%敖

28、8.00%啊14%襖26%佰32%扒投資利潤率升降吧幅度白34.30%拜16.70%哎-15.80%按-30.80%矮-60.0%瓣-30.0%愛30.0%背60.0%芭由表中數(shù)據(jù)可得翱：盎（1）地價、售佰價變動對財務凈昂現(xiàn)值的影響伴當宗地價格上升爸到20.3時熬，項目的凈現(xiàn)值隘等于零，到達臨巴界點。此時，如搬果地價繼續(xù)上升爸，則財務凈現(xiàn)值般小于零，出現(xiàn)虧皚損。盎售價下降5、靶10時，財務礙凈現(xiàn)值分別下降瓣47.28、半94.55。斑當售價下降至1胺0.57時，該隘項目的財務凈現(xiàn)疤值等于零，達到伴臨界點，此時，絆若售價再下降，般則財務凈現(xiàn)值小笆于零，出現(xiàn)虧損霸。傲（2）地價、售凹價變動對財務內(nèi)

29、板部收益率的影響辦地價上升5、叭10時，將引罷起該宗地的財務阿內(nèi)部收益率分別芭下降14.72鞍、28.39佰；當?shù)貎r上升笆至13.67昂時，該項目的財笆務內(nèi)部收益率等佰于基準收益率（澳I凹c搬=8%）,到達扳臨界點，此時，絆如果繼續(xù)上升，吧則財務內(nèi)部收益岸率將達不到預期笆的基準收益率。皚售價下降10霸時，項目的財務艾內(nèi)部收益率已下熬降到7.93扳，不能滿足預期邦的基準收益率。搬（3）地價、售翱價變動對投資收爸益率的影響百當?shù)貎r上升10搬時，項目的投辦資利潤率將下降愛至13.84皚，已不能滿足預霸期的投資利潤率礙15。當售價捌下降5時，項班目的投資利潤率叭也將不能滿足預扒期的投資利潤率隘要求。拌

30、從上分析可以看扳出，對財務凈現(xiàn)半值來說，地價獲艾取價格和售價都芭是敏感因素，相佰比之下，售價更挨為敏感。原因在敗于該宗地地價要板一次性繳清，宗阿地獲取價格的變愛動數(shù)值等于全部吧投資的凈現(xiàn)值變叭動值。礙對于內(nèi)部收益率板來說，地價比售頒價更為敏感。對矮于靜態(tài)的投資收礙益率來說，售價跋是更為敏感的因敖素。斑除了地價和售價藹對本項目的影響鞍較大外，開發(fā)周骯期和銷售率對本捌項目的影響也值按得注意。開發(fā)周爸期拖長除了導致百資金不能及時回般收再投入，NP熬V和IRR也會疤下降，投資回收跋期將延長外，還哎會加重資金的使吧用成本。而銷售阿率低下，即意味按著投資資金不能岸快速回收，這樣笆將使整個項目陷奧入僵局。

31、壩5.2.3 概凹率分析拌為了更精確地預罷測該宗地投資地疤風險程度，下面挨用決策樹來進行凹計算，詳看附圖壩1。辦經(jīng)計算，E(F叭NPV) = 巴20228.4癌4 萬元皚風險標準偏差骯9949.10絆凈現(xiàn)值變異系數(shù)胺49.18罷70%霸計算結(jié)果表明，礙本地塊的期望折安現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為案20228.4皚4萬元，處于較鞍高盈利水平，而澳凈現(xiàn)值變異系數(shù)白為49.18凹，遠低于70啊，說明其風險程伴度在合理的范圍俺之中。辦6.0 項目綜岸合經(jīng)濟評價與建扮議唉6.1 項目綜啊合經(jīng)濟評價吧上述財務效益評昂估的結(jié)果說明，佰本宗地作為面向暗高端客戶的豪宅澳開發(fā)用地是有較隘好投資前景的。霸但由于地價較高懊，且要一次性繳藹交完畢，故對開岸發(fā)商的融資、高唉端客戶開發(fā)、市吧場運作、房地產(chǎn)絆大勢把握、政策阿研判等能力要求把很高。且該地塊八將是以公開競拍傲方式獲取，市場挨的炒做、競拍現(xiàn)阿場的緊張氣氛、辦競投者的不同戰(zhàn)把略導向等都會影凹響到該地塊的競柏買價格，所以是俺否投資該項目不隘能僅僅依靠對財斑務指標的分析，笆還要做充分的風笆險分析。案 6.2安 有關(guān)說明及建按議艾本報告是在未有拔投資方具體融資按方案的前提下進辦行測算的，僅反疤映地塊本佰