淺談土地收購儲備風險與對策

1、.：.；淺談土地收買貯藏風險與對策 目前，“運營城市的理念已成為各級政府指點的共識?！斑\營城市主要靠合理的規(guī)劃和城市土地資產(chǎn)的運營來實現(xiàn)。土地收買貯藏作為政府運營土地資產(chǎn)較理想的工具應(yīng)時而生。經(jīng)過近幾年的不斷實際，土地收買貯藏對調(diào)控土地價錢，加強土地合理利用，防止國有土地資產(chǎn)流失；為國有企業(yè)的改制、保證人員分流提供資金支持，維護社會穩(wěn)定；以及經(jīng)過貯藏土地的出讓、轉(zhuǎn)讓所獲得的巨額收益，添加城市建立資金等方面都獲得了顯著的效果。因此土地貯藏管理正在各地蓬勃展開和不斷開展。為了進一步深化土地貯藏任務(wù)，規(guī)范其運作和管理，使其安康快速開展，加強對土地貯藏管理運作規(guī)律的研討，特別是對土地收買貯藏中隱存風險

2、的研討，很有必要。一、土地收買貯藏風險的成因分析大多數(shù)的土地貯藏運作過程是以政府制定的一致補償價錢從原土地運用者手中進展收買，土地貯藏機構(gòu)經(jīng)過融資(主要是銀行抵押貸款)獲得資金，支付土地回收補償費，收買貯藏地塊；再經(jīng)過房屋拆遷、土地整理、貯藏土地的管理等環(huán)節(jié)，向政府懇求出讓或轉(zhuǎn)讓地塊；土地出讓后，土地貯藏機構(gòu)收回本錢同時獲得少量的土地基金，巨額的級差收益上交財政。從上述的運作過程以及土地收買貯藏的實際，可以看出土地貯藏有以下特點：“壟而不“斷性。所謂“壟是指一個地域只需一家土地貯藏機構(gòu)，沒有其他機構(gòu)或單位來競爭其土地貯藏職責和義務(wù)，因此它具有獲取超額利潤的根底。不“斷是指土地貯藏機構(gòu)在回收地塊

3、的選擇、收買價錢確實定、土地出讓的時間等方面都沒有完全掌握自動權(quán)，屬一種在被動形狀下進展的收買貯藏。不“斷性的另一方面表現(xiàn)為：政府為了照顧各個方面的利益，往往在土地方面“開口子，該進入土地貯藏的不進入，以其他方式變相土地貯藏。如以工程開發(fā)換取土地。從目前看，土地貯藏要獲得壟斷位置還有很長的路要走。具有“超市場性。土地貯藏的行為既不屬于一級市場，也不屬于二、三級市場，它可以收買行政劃拔土地，可以收買已出讓的土地，它是行政劃拔土地、出讓土地的終結(jié)者，同時經(jīng)過貯藏，又是新一輪一、二級市場的根底。運營性。土地貯藏機構(gòu)是單獨核算的獨立法人，不但要進展土地收買本錢的核算，還要進展融資本錢、拆遷本錢、土地整

4、理、貯藏管理本錢以及貯藏土地的再利用的核算。運營得好，貯藏土地收益就高，運營得不好貯藏土地的收益就低。因此運營土地是土地貯藏機構(gòu)的主要內(nèi)容。微利性。貯藏土地出讓后，貯藏機構(gòu)除收回本錢或收取少量土地基金外，沒有其他利潤產(chǎn)生，在政策定位上性的。平等性。它主要表達在被回收主體與土地貯藏平等的，在自愿或自動要求回收的根底上簽署回收協(xié)議，而制回收。從目前看土地貯藏機構(gòu)沒有在一定條件下強迫征職責。不論從土地貯藏的實際中，還是從以上分析的幾個土地貯藏可以看到，土地貯藏的運作過程存在以下幾個問題或矛盾，這所產(chǎn)生的后果就是土地收買貯藏的風險。 (一)土地貯藏的“壟“而不斷“性與土地貯藏機構(gòu)作為一個獨立的財務(wù)核算

5、單位所具有的運營自主權(quán)相沖突。土地貯藏機構(gòu)其本質(zhì)是一個運營土地并使土地保值增值的單位。它應(yīng)該具有一個運營單位所具有的權(quán)益，而不應(yīng)該作為一個純行政單位來對待。在目前情況下往往會引起以下風險或問題：土地貯藏機構(gòu)沒有選擇收買地塊權(quán)，往往引起質(zhì)差土地不斷地進入土地貯藏庫，長此以往，本錢費用就越大，土地貯藏的整體收益遭到影響。土地貯藏機構(gòu)不能擇機出讓(或轉(zhuǎn)讓)，從而引起貯藏土地的“腸梗阻，貯藏的土地越來越多，而銀行貸款越來越大，導致資金周轉(zhuǎn)不靈，一旦遇上社會經(jīng)濟開展不景氣、銀根緊縮、貸款利率提高等情況，那么土地貯藏風險就會很快顯現(xiàn)。運營單位自主權(quán)不能得到表達，就會壓制土地收買貯藏機構(gòu)的積極性和發(fā)明性，呵

6、斥只會被動應(yīng)付，在一定程度上制約著土地貯藏任務(wù)的安康開展。 (二)土地貯藏的“壟而不“斷性與土地貯藏的規(guī)模效應(yīng)相違背。土地貯藏只需到達一定的規(guī)模，才干起到調(diào)控一級土地市場的作用。土地貯藏規(guī)模越大，調(diào)控土地供應(yīng)的才干就越強，土地市場越容易得到控制；貯藏的土地越少，相應(yīng)的調(diào)控才干就越弱。目前由于存在其他部門變相貯藏土地，在一定程度上影響了土地貯藏機構(gòu)的規(guī)模效應(yīng)，減弱了土地貯藏機構(gòu)調(diào)控土地市場的才干，同時也對土地貯藏的收益遭到不同程度的影響。 (三)土地貯藏的“微利性與市場經(jīng)濟所遵照的“高風險、高收益規(guī)律相違背。土地貯藏假設(shè)從投資角度講目前土地貯藏是高風險的投資，緣由有：負債率極高(很多貯藏機構(gòu)在9

7、5上)；宏大的短期銀行融資(普通為半年以內(nèi))；不能隨時變現(xiàn)；流動資金極少；存在變相的貯藏土地。因此貯藏土地出讓后的巨額收益中，除一部分是土地一切權(quán)收益外，還應(yīng)該成認有較大一部分是風險收益。風險收益應(yīng)歸土地貯藏機構(gòu)所持有，而不僅僅是收買土地的本錢。只需這樣，才干反映貯藏土地的本來面目，以加快貯藏機構(gòu)資金的自我積累，減少負債，減少風險。 (四)負債率太高，融資風險漸露。目前土地貯藏機構(gòu)自有資金往往很少，并且融資渠道單一(往往是銀行貸款)，在經(jīng)過一定數(shù)量的土地貯藏后，負債率已很高。金融機構(gòu)融資到一定額度，從平安或收益角度思索，不會再新增貸款給土地貯藏機構(gòu)，土地貯藏融資到達動態(tài)飽和。此時假設(shè)要再收買貯

8、藏土地，需大筆資金，再融資就顯得困難。假設(shè)此時遇上金融動蕩，不但融不到資，金融機構(gòu)還要提高利息率，緊縮貸款規(guī)模，那么就會產(chǎn)生如下情形：一方面土地貯藏機構(gòu)為了還貸，必需出讓土地，獲得所需資金；另一方面開發(fā)商要獲得土地，要融資(往往也是貸款)，然而此時融資就相當困難。能夠會出現(xiàn)出讓(轉(zhuǎn)讓)失敗，還貸受阻。同時在金融動蕩期，首先受影響的是地價，地價會顯著下降，土地貯藏的資產(chǎn)值也會下降，出讓收益必然明顯減少。從上面的分析中可以看出目前的土地貯藏存在著風險?，F(xiàn)實上任何在市場經(jīng)濟條件下的業(yè)務(wù)運營，都存在著風險。由于土地貯藏風險與其他行業(yè)的風險有所區(qū)別，故在此對土地貯藏風險進展初步分類。1財務(wù)風險。主要包括

9、融資風險和負債風險。目前融資風險主要表如今融資渠道的單一、短期和高本錢。一旦銀行貸款受阻，土地貯藏任務(wù)馬上遭到影響。負債風險主要表如今目前土地貯藏運營負債率過高，并且按現(xiàn)行的政策，這種高負債很難降下來，在金融上一旦有什么風吹草動，高負債率的風險就會出現(xiàn)。2運營風險。主要包括收益風險、變現(xiàn)風險。收益風險主要是指土地收買后，經(jīng)過貯藏運營，地塊的資產(chǎn)值反而減少了。出現(xiàn)這種情況的主要緣由有：在地塊貯藏周期內(nèi)由于規(guī)劃變動：運營本錢提高(如貸款利率提高)或原收買的地塊本身是劣質(zhì)土地，無法提高其運用價值。變現(xiàn)風險：由于土地資產(chǎn)的變現(xiàn)，需求各方面條件和要求，變現(xiàn)才干較弱，有能夠出現(xiàn)需求資金時，而貯藏土地無法變

10、現(xiàn)的情況；假設(shè)收買的是劣質(zhì)地塊，地塊的轉(zhuǎn)讓或出讓都比較困難，有能夠長期無法變現(xiàn)。3政策風險。主要包括金融政策、房地產(chǎn)政策或其他相關(guān)政策所引起的風險。由于貯藏土地所需的資金星宏大，任何金融政策的變動，都應(yīng)該引起注重。4經(jīng)濟風險。經(jīng)濟情勢的好壞直接影響土地的需求和地價變化，因此必然影響貯藏土地的收益和資產(chǎn)值，這類風險主要包括全國經(jīng)濟情勢和當?shù)氐慕?jīng)濟情勢對貯藏土地收益的影響。5額外風險。主要是土地貯藏機構(gòu)作為政府運營土地的單位，往往受指令為其他公益工程作經(jīng)濟擔保而引起的風險。二、控制和防止土地貯藏風險的對策土地貯藏作為一項新興的土地資產(chǎn)管理制度，在實施過程中既獲得了明顯效果，也客觀地隱存著風險。如何

11、防止風險的產(chǎn)生或盡量減少風險的損失，筆者以為應(yīng)在以下幾個方面進展努力。 (一)政府應(yīng)加大對土地貯藏制度的支持力度。政府對土地貯藏制度的支持可以在以下方面采取措施：加強土地貯藏機構(gòu)的職責、杜絕變相土地貯藏。由于土地貯藏具有“超市場性，因此土地貯藏的職責應(yīng)包括城市存量土地供應(yīng)方案；制定土地收買方案；進入一級市場的土地必需首先進人土地貯藏庫；擴展土地貯藏機構(gòu)運營自動權(quán)，提高土地貯藏機構(gòu)的運營才干和運營積極性；改動目前土地貯藏機構(gòu)的運營“微利性局面，建立土地貯藏風險基金。 (二)拓寬融資渠道，減少貸款風險。目前融資渠道單一，融資期短，融資本錢較高。能否可以爭取金融部門出臺適當?shù)膬?yōu)惠政策，爭取長期的低息貸款，或引入外資，或組建股份公司上市融資。 (三)加強內(nèi)部運營核算，提高運營程度。主要是：對每一收買貯藏的地塊，做到回收前做回收方案，回收后做好收益方案的預測，減少盲目性，加強預測才干；定期對一切貯藏地