商業(yè)地產(chǎn)項目選址系統(tǒng)分析

1、商業(yè)地產(chǎn)項目選址系統(tǒng)分析本文介紹了商業(yè)地產(chǎn)的差不多概念，指出了目前商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)存在的一些咨詢題。針對選址咨詢題進行了分析，采納講明結(jié)構(gòu)模型，層次分析法（AHP）進行了定量的研究。在此基礎上，給出了商業(yè)地產(chǎn)項目選址的一些建議。內(nèi)容提要：選題背景商業(yè)地產(chǎn)項目選址的定性分析講明結(jié)構(gòu)模型應用層次分析法（AHP）進行實例分析建議小結(jié)一、選題背景按照中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟研究中心給出的定義，商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、狹義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會議中心以及商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營場所等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念是專指用于商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身

2、服務、休閑設施等，其開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途都有不于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式。本文要緊研究集零售、餐飲、娛樂為一體的購物中心（mall）這類商業(yè)地產(chǎn)的選址咨詢題。近年來，中國大中都市紛紛顯現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與建設的熱潮。專門是，國家宏觀調(diào)控對住宅房地產(chǎn)增長過快進行抑制后，部分住宅地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來補償盈利的不足。中國的商業(yè)地產(chǎn)通過這么多年的進展，所取得的成確實是有目共睹的，進展速度更為驚人，建設規(guī)模己經(jīng)趕超了許多發(fā)達國家。但遺憾的，隨著商業(yè)地產(chǎn)空置面積的持續(xù)增加，商業(yè)地產(chǎn)項目的持續(xù)死亡，商業(yè)地產(chǎn)也暴露越來越多的咨詢題。其中，商業(yè)地產(chǎn)的選址成為人們關(guān)注的一個話題。二

3、、項目選址的定性分析商業(yè)地產(chǎn)的選址對項目的成功有至關(guān)重要的阻礙。有人講地產(chǎn)投資中經(jīng)典的一句話是：地段、地段依舊地段。然而項目選址在考慮地段因素時，必須進行立體綜合的分析，并不是位于市中心繁華地段的商業(yè)地產(chǎn)就更容易成功。因為在這種定義下的好地段通常也意味著高成本。事實上，必須結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)本身的特點，選擇一個既能夠充分節(jié)約地價成本又能成功運作商業(yè)項目的地段。購物中心是零售業(yè)的最高業(yè)態(tài)，屬于大型商業(yè)地產(chǎn)項目，建筑體量大、投資周期長，受經(jīng)濟進展和政策的阻礙大風險大。因此開發(fā)商在開發(fā)購物中心項目時必須慎重進行運用零售業(yè)選址的理論和方法進行科學地選址。通過資料閱讀和分析，能夠認為購物中心的項目選址要緊和以

4、下因素有關(guān)：目標顧客、競爭情形、交通條件、商圈情形、都市進展規(guī)劃。目標顧客。購物中心的顧客要緊分為三類：核心目標顧客、次核層邊緣消費者以及域外消費者。這些顧客是阻礙購物中心選址的重要因素。在進行選址時，必須分析當?shù)氐娜丝诳倲?shù)、人口密度、人口分布及年齡結(jié)構(gòu)、購買力水平、消費適應等。同時要考慮一定區(qū)域以外的潛在顧客，以及流淌的觀光客型顧客。一樣核心目標顧客是營銷的主體，應當能夠支持購物中心的盈虧平穩(wěn)，另兩類顧客確實是購物中心的盈利空間。只有在選址前對這些因素進行充分的考慮，才能保證一定的人流基數(shù)。競爭情形。要按照項目的定位，對周邊存在的、興建的及可能進展的購物中心進行分析。要明確競爭對手的數(shù)量、經(jīng)

5、營特點、目標定位、實力和治理水平等。要盡量幸免同質(zhì)化危機，幸免陷入惡性競爭的循環(huán)。如果是一定規(guī)模的購物中心，目標顧客涉及城際之間的，就要在相應的范疇內(nèi)對競爭對手進行考察。交通條件。一樣規(guī)模較小的購物中心顧客群以5分鐘車程范疇內(nèi)為主，規(guī)模大的能夠達到30分鐘車程。由此可見，交通情形直截了當關(guān)系購物中心的人流量。購物中心選址要考慮交通的便利性，街道的類型以及地勢的特點。在以顧客群為主體的情形，分析交通特點，以及由此帶來的停車位咨詢題。商圈情形。周圍的商圈情形往往對購物中心的項目定位有直截了當?shù)淖璧K，項目是否符合周圍商圈，與周圍商圈能否產(chǎn)生良好的互動而不是相互制約，能否相互促進提升整體吸引力，這些與

6、購物中心的成功運作息息有關(guān)。為此在項目選址前要分析商圈的范疇、特點以及商圈內(nèi)的零售飽和度等。都市進展規(guī)劃。我國目前處在都市化的進程中，購物中心的選址也要具有一定的長遠眼光。隨著經(jīng)濟的進展，都市的擴大，必定會顯現(xiàn)新的城區(qū)，相應的市政配套工程也會持續(xù)完善。如果能合理分析選址區(qū)域的進展前景，就更有可能搶在對手前面策劃出成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。同時，因為是新開發(fā)區(qū)域，通常用地成本要比成熟的市區(qū)低專門多。三、講明結(jié)構(gòu)模型2競爭情形運用講明結(jié)構(gòu)模型差不多原理，對購物中心項目選址的諸多阻礙因圭作結(jié)構(gòu)分析，為提供解決方按照上節(jié)，阻礙項目選址的因素能夠概括為：交通條件、商圈情形、都市進展規(guī)劃到有向圖如下圖所示：素3

7、交通條件目標顧客、競爭情形、4建立這些進展能夠得四、層次分析法（AHP）按照上節(jié)對購物中心項目選址阻礙因素的分析。現(xiàn)假設某大型購物中心項目正在選址，備選方案有三個，分不是徐家匯成熟商圈，閔行區(qū)軌道交通5號線東川路站旁20米和崇明島中心城區(qū)。以下通過層次分析法分不對這三種方案進行分析。明確咨詢題。以阻礙項目選址的五大因素為標準，分析兩備選方案，選出比較好的項目選址。其中，徐家匯成熟商圈交通便利，但車流量在高峰期過大導致部分時段交通擁堵，人流充足，商業(yè)成熟，但類似購物中心較多且運營較好，公共配套實施已差不多接近極限，以后短時刻內(nèi)都市規(guī)劃變動不大。閔行區(qū)5號線東川路站旁地鐵方便，有公交始發(fā)站，交通條

8、件好，鄰近社區(qū)建設快，人口增長快，周邊沒有大型購物中心，已有商業(yè)通過近幾年進展慢慢開始成熟，都市規(guī)劃仍在進行，但距離市區(qū)有一定距離，人口基數(shù)小，且購買人口消費水平較少，與上海市其他區(qū)域的聯(lián)系要目標顧客Bi開始加大投資商業(yè)欠發(fā)達建立多級梯階層次結(jié)構(gòu)I按照目標路層2、商圈情形B4I加速度緊靠水路，地價較低;交通條件B3備城區(qū)由于開發(fā)較晚,競爭情形B2則年政府都市進展規(guī)劃B5提升，案中心建立層次結(jié)構(gòu)如下：建立各階層的判定矩陣判定矩陣標度定義標度含義1兩個要素相比，具有冋樣重要性3兩個要素相比，前者比后者略微重要5兩個要素相比，前者比后者明顯重要7兩個要素相比，前者比后者強烈重要9兩個要素相比，前者比

9、后者極端重要2,4，6,8上述相鄰判定的中間值倒數(shù)兩個要素相比，后者比前者的重要性標度對準則B1（目標顧客）來講，判定矩陣為:B1P1P2P3P1169P21/613/2P31/92/31對準則B2（競爭情形）來講，判定矩陣為:B1P1P2P3P111/81/9P2818/9P399/81對準則B3（交通條件）來講，判定矩陣為:B1P1P2P3P111/33P2319P31/31/91對準則B4（商圈情形）來講，判定矩陣為:B1P1P2P3P1148P21/412P31/81/21對準則B5（都市進展規(guī)劃）來講，判定矩陣為:B1P1P2P3P111/31/4P2313/4P344/31五個準則

10、對目標層的總目標來講的評定順序，假定在項目的選址上第一要求人流旺盛，其次要求交通方便，第三要求競爭對手少，第四要求都市進展規(guī)劃好，最后要求商圈成熟，則判定矩陣為：AB1B2B3B4B5B11:5/35/45r5/2B23/513/433/2B34/54/3142B41/5r1/31/41r1/2B52/52/31/221層次單排序及一致性檢驗使用求和法運算判定矩陣，歸一化后按行相加，將所得向量歸一化后得特點向量、最大特點根、C丄值及C.R.值（n=3時，R丄二0.58;n=5時，R.=1.12）為:運算矽-判定矩陣.7歸一化后的矩陣為:0.13040.13040.1304所求特點向向量為0(W

11、08=00.78260.13040.0870CI最大特點值，max3,C.1.0,c.r.亠0p0.1。R.I.同理運算B2-P、B3-P、B4-P、B5-P判定矩陣得到所有的判定矩陣均滿足：最大特點值，max3，C.I.0，c.r.C丄.opo.1。TR.I.特點向量為：W2=0.05560.44440.5000，TW3=0.23080.69230.0769TW4=0.72730.18180.0909，TW5=0.12500.37500.5000。運算誰貝1層與總目標層的/判定矩陣35出五個隹則對目標層總目標的判定矩陣，歸一化后為：4/154/154/154/154/151/3按行相加并將所

12、得向量歸一化得特點向量滋/丐/忌/佰2/152/152/1。近似運算最大特點值、C.I.值及C.R.值2/15C.I.max5,C.I.0,C.R.0p0.1。R.層次總排序?qū)哟慰偱判蚴轻槍ψ罡邔幽繕硕?，各層次要素關(guān)于最高層（目標層）的重要程度的次序排列。利用層次單排序法的結(jié)果，進一步綜合出對更上一層次的優(yōu)劣順序?？偱判蛐枰獜纳系较轮饘禹樞蜻M行，即可運算出最底層因素有關(guān)于最高層的相對重要權(quán)值或相對優(yōu)劣的排序值。BjPjB1B2B3B4B5總排序0.33330.20000.26670.06670.1333結(jié)果P10.78260.23080.05560.72730.12500.3870P20.1

13、3040.69230.4440.18180.37500.3624P30.08700.07690.50000.09090.50000.2504分析從上表中能夠看出，該購物中心最優(yōu)選址是徐家匯商業(yè)圈，其次是閔行區(qū)東川路，最后是崇明島中心區(qū)。然而，第一選擇與第二選擇的分數(shù)專門相近。這要緊是因為第一選址在目標顧客的準則上占有專門大的優(yōu)勢，而在方案比較的過程中，目標顧客準則所占的比重又較大，因此補償了第一選址在其他方面的不足。然而，盡管在目標顧客的準則上占優(yōu)勢，第一選址與第二選址最后的排序仍舊專門接近，也講明了第二選址在其他準則上的優(yōu)勢也是明顯的。而從所設定的條件差不多能夠看出，第三選址則明顯遜色于另兩

14、個選擇，最終排序結(jié)果也證明了這一點。購物中心選址建議隨著經(jīng)濟的進展，越來越多大型的購物中心顯現(xiàn)在中國的大小都市里，居民消費類型也從溫飽型消費轉(zhuǎn)向了享受型消費。然而，不同地區(qū)的購買力水平、人文環(huán)境、消費適應都有專門大的差異。在進行購物中心項目選址研究時，要考慮到這些軟性因素。此外，我國都市適宜于進展購物中心的區(qū)位要緊有都市的商業(yè)中心、都市進展的新城區(qū)、具有優(yōu)良交通條件的城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)以及市區(qū)中商業(yè)配套相對較為薄弱的區(qū)域。在這些候選區(qū)位中，專門要重視對城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)建設購物中心的可行性研究。因為市郊外圍的交通樞紐地帶擁有明顯的用地成本優(yōu)勢。專門是在像北京、上海、廣州等大都市，都市進展造成地價飛漲，在這種背景下，選擇在市郊交通樞紐地帶建立購物中心也不失為一種好的選擇。按照英美等國家的進展體會，在都市化達到一定程度后，便利型、小面積的購物中心在以后具有更大的潛力。因此，在進行購物中心選址時，要注意購物中