關(guān)于鹽城市房地產(chǎn)投資及其運(yùn)行狀況的調(diào)查分析

1、關(guān)于鹽城市房地產(chǎn)投資及其運(yùn)行狀況的調(diào)查分析論文導(dǎo)讀:：鹽城市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本保持穩(wěn)定。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)。關(guān)于鹽城市房地產(chǎn)投資及其運(yùn)行狀況的調(diào)查分析。論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，投資運(yùn)行，狀況，調(diào)查2021年，國(guó)家樓市緊控政策頻出，鹽城作為三線城市，其政策調(diào)控效果不及一線城市那么明顯。通過近期對(duì)鹽城市房地產(chǎn)投資變化情況及其未來開展趨勢(shì)的調(diào)查顯示，在過去的一年中，鹽城市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)根本保持穩(wěn)定，未出現(xiàn)大起大落；全市商品房市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，房地產(chǎn)金融受國(guó)家宏觀調(diào)控影響呈趨緩跡象。與此同時(shí)，商品房銷售價(jià)格依然偏高、購房難;現(xiàn)象頻現(xiàn)、保障性住房比例偏低、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大等問題值得關(guān)注。隨著國(guó)家新一輪樓市調(diào)控政策

2、新國(guó)八條;的出臺(tái)，其后市尚存在諸多不確定因素，須保持謹(jǐn)慎樂觀。一、2021年鹽城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)1、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定。2021年，鹽城市區(qū)完成固定資產(chǎn)投資578.6億元，同比增長(zhǎng)24.03%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資85.4億元，同比增長(zhǎng)23.23%；年內(nèi)市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源總計(jì)108.6億元，同比增長(zhǎng)18.17%，其中國(guó)內(nèi)貸款38.5億元，同比增長(zhǎng)37.99%；利用外資1.5億元，同比增加1.5億元；自籌資金17.3億元投資運(yùn)行，同比下降7.98%；其他資金來源51.3億元，同比增長(zhǎng)13.50%。與2021年相比，2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資總體結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定

3、，并未顯示出因受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響而大起大落。2、房屋施工及新開工面積顯著增加，竣工面積增幅下降。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2021年鹽城市區(qū)房屋施工面積為442萬平方米，同比增長(zhǎng)19.53%，增幅同比上升3.3個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積為202.8萬平方米，同比增長(zhǎng)12.2%，增幅同比上升24.2個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積為156.73萬平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，增幅同比下降4.9個(gè)百分點(diǎn)。分析年內(nèi)竣工面積增幅下降的原因，主要是受年內(nèi)4月份鹽城市政府對(duì)商品房實(shí)行價(jià)格備案制度的影響，開發(fā)商因此紛紛放慢了樓盤開發(fā)進(jìn)度。3、土地出讓面積大幅增加，平均成交地價(jià)繼續(xù)走高。2021年，鹽城市區(qū)共出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地72

4、宗，較上年同期增加8宗；出讓面積達(dá)492.3萬平方米，同比增長(zhǎng)89%；完成開發(fā)土地面積49.7萬平方米，同比增長(zhǎng)28.76%；平均成交地價(jià)2160元/平方米，同比增長(zhǎng)46.24%。分季度來看，土地出讓量和出讓價(jià)均波動(dòng)較大論文發(fā)表。如：一季度土地出讓量少價(jià)高;，二、三季度那么反轉(zhuǎn)為量多價(jià)低;。數(shù)據(jù)顯示，受宏觀調(diào)控政策影響，二、三季度市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓面積分別較一季度增長(zhǎng)90.8%和74.27%，但平均出讓價(jià)那么下降了26.5%和38.6%，而土地出讓價(jià)格的下行激發(fā)了房企拿地的積極性，四季度鹽城市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓宗數(shù)占全年總數(shù)的50%，達(dá)254.73萬平方米，占全年出讓面積的51.74%。

5、4、商品房供給與銷售量此增彼減，月度供銷節(jié)奏失衡。2021年，鹽城市區(qū)商品房剔除建制鎮(zhèn)開發(fā)的商品房，下同上市287.98萬平方米，同比增長(zhǎng)17.07%；商品住房不包含保障類住房，下同上市206.24萬平方米，同比增長(zhǎng)14.82%；銷售商品房247.57萬平方米，同比下降4.8%；銷售商品住房197.55萬平方米，同比下降9.29%。從月度時(shí)序來看，年內(nèi)前3個(gè)月供給量逐月減少，4、5兩個(gè)月顯著上升，6月份在房地產(chǎn)開發(fā)周期性房荒;及房?jī)r(jià)備案制度的共同影響下，供給量銳減投資運(yùn)行，經(jīng)歷了7月份的短暫回調(diào)后，8、9、10三個(gè)月商品房供給量一直在低位徘徊，至11、12月份那么一反常態(tài)，供給量呈激增態(tài)勢(shì)。商

6、品房供給與銷售量一增一減，究其原因，主要是由于2021年受暖市政策影響以及居民消費(fèi)信心的高漲，鹽城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流充分和對(duì)市場(chǎng)預(yù)期良好，促使土地市場(chǎng)交易活潑，土地交易量增長(zhǎng)傳導(dǎo)至下游房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，致使2021年商品房供給量剛性增加；而2021年以來樓市調(diào)控政策頻出，堪稱史上最嚴(yán)厲的政策利空年;，差異化信貸政策壓縮了消費(fèi)者投資性房產(chǎn)需求的空間，增加了其獲得房貸的難度和本錢，加之4月份市政府對(duì)商品房實(shí)行價(jià)格備案制度推遲了房企開盤的進(jìn)度，市場(chǎng)上買賣雙方觀望氣氛漸濃，致使銷售量同比下滑。5、商品住房存量略顯缺乏，去化周期【1】較短。至2021年末，鹽城市區(qū)商品房累計(jì)可售面積

7、159.15萬平方米，依年初以來商品房月均銷售21萬平方米測(cè)算，當(dāng)前累計(jì)可售的商品房至少需要78個(gè)月的去化周期。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年末鹽城市區(qū)商品住房累計(jì)可售面積85.56萬平方米，依年初以來商品住房月均銷售17萬平方米測(cè)算，當(dāng)前累計(jì)可售的商品住房去化周期僅需5個(gè)月，存量消化周期較短。6、房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)總體趨緩，地產(chǎn)開發(fā)貸款季度增量不增反降。至2021年末，鹽城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為78.71億元，同比增長(zhǎng)41.48%，增幅同比下降1.63個(gè)百分點(diǎn)；全年房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增23.07億元，同比多增6.32億元。分季度看，剔除12月份商業(yè)用房開發(fā)貸款增長(zhǎng)帶動(dòng)四季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量環(huán)比增加的影

8、響，房地產(chǎn)開發(fā)貸款季度增量呈逐季遞減態(tài)勢(shì)。另年末鹽城市地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為17.54億元，僅比年初增加0.06億元，同比增長(zhǎng)0.34%，增幅同比下降38.09個(gè)百分點(diǎn)。分時(shí)序看，年內(nèi)除一季度地產(chǎn)開發(fā)貸款保持凈增加外，其余三個(gè)季度增量均為負(fù)值，其下降趨勢(shì)明顯。究其原因，一方面由于2021年以來國(guó)家對(duì)地方投融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注度增強(qiáng)，商業(yè)銀行在發(fā)放此類貸款時(shí)更趨審慎;；另一方面，年內(nèi)樓市調(diào)控不斷趨緊致使地產(chǎn)開發(fā)貸款縮量明顯。7、個(gè)人購房貸款增幅持續(xù)回落投資運(yùn)行，個(gè)人住房及個(gè)人商業(yè)用房貸款增速呈雙降;格局。2021年末，鹽城市個(gè)人購房貸款余額234.84億元，同比增長(zhǎng)50.19%，增幅同比下降37.53個(gè)

9、百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額202.65億元，同比增長(zhǎng)54.41%，增幅較上年下降44.49個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人商業(yè)用房貸款余額29.19億元，同比增長(zhǎng)25.98%，增幅同比下降15.92個(gè)百分點(diǎn)。2021年以來，個(gè)人購房貸款受政策調(diào)控影響較大，一季度，因上年末積聚的信貸需求在年初集中釋放，致使個(gè)人購房貸款增長(zhǎng)較快，其增速穩(wěn)中有升；但自4月中旬出臺(tái)差異化住房信貸政策以來，全市個(gè)人購房貸款同比增幅那么呈持續(xù)下降態(tài)勢(shì)，4個(gè)季度個(gè)人購房貸款環(huán)比增速分別為19.36%，10.37%，9.45%和4.16%。二、當(dāng)前鹽城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的主要問題1、商品房需求依然旺盛，購房難;現(xiàn)象頻現(xiàn)。近年來，鹽城市

10、城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)一體化步伐不斷加快，新區(qū)建設(shè)和舊城改造力度不斷加大，2021年鹽城市委、市政府明確了市區(qū)實(shí)施城建重點(diǎn)工程共10大類計(jì)103個(gè)工程，其中涉及拆遷的就有6大類計(jì)100個(gè)工程，年度完成拆遷面積達(dá)200萬平方米，市區(qū)如此大規(guī)模的拆遷，使得居民住房的剛性自主需求進(jìn)一步增加。而從投資性需求來看，隨著CPI的不斷高企，當(dāng)前錢存銀行面臨著貶值的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)依然是公眾保值增值首選的投資產(chǎn)品?！?】鑒于以往每次樓市調(diào)控后房?jī)r(jià)均出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的教訓(xùn);，購房者熱情不減，調(diào)控帶來的房?jī)r(jià)趨穩(wěn)甚至微降，那么成了一些購房者眼中買房的跟進(jìn)良機(jī);。此外，4月份市政府對(duì)商品房實(shí)行的價(jià)格備案制度，使得許多樓盤經(jīng)市物價(jià)局最

11、后核定的價(jià)格與開發(fā)企業(yè)自身的預(yù)期價(jià)格相去甚遠(yuǎn)，房企便通過延緩申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證及放緩施工進(jìn)度等方式來推遲商品房上市時(shí)間，而這直接導(dǎo)致了局部熱點(diǎn)樓盤一房難求;，購房難現(xiàn)象頻現(xiàn)。2、商品住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，居民購房壓力倍增。據(jù)調(diào)查，受宏觀形勢(shì)向好、沿海開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施、城建步伐加快以及教育布局調(diào)整等因素的影響，2021年，鹽城市區(qū)房?jī)r(jià)總體呈顯著上升態(tài)勢(shì)投資運(yùn)行，全年商品住房成交均價(jià)為4445元/平方米，與城市居民收入水平相比，當(dāng)前鹽城市房?jī)r(jià)仍然超出了諸多家庭的支付能力論文發(fā)表。按照2021年市區(qū)居民人均可支配收入20003元和每戶家庭成員數(shù)3人，采用2021年市區(qū)商品住房成交均價(jià)4445元/平方米及1

12、套住宅平均建筑面積100平方米，可以測(cè)算出鹽城市目前的房?jī)r(jià)收入比大致為7.4：1，明顯高于國(guó)際公認(rèn)的合理區(qū)間36：1。高企的房?jī)r(jià)不僅透支了居民的未來收入，加重了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，同時(shí)也制約了居民消費(fèi)能力和消費(fèi)水平的提升。3、住房供給結(jié)構(gòu)不夠合理，保障性住房比例偏低。2021年，鹽城市方案在市區(qū)新增700套合計(jì)3.5萬平方米住房用于廉租住房實(shí)物配租，新開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房2600套合計(jì)20萬平方米，開發(fā)建設(shè)商品房260萬平方米以上。至12月中旬，盡管市區(qū)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)已經(jīng)順利完成全年方案目標(biāo)，但廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房與商品房的比例僅約為1：11，顯然，這一比例明顯偏低，

13、保障性住房建設(shè)依然任重道遠(yuǎn)。4、住房貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)累積金融風(fēng)險(xiǎn)加大。至2021年末，鹽城市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額達(dá)205.65億元，占全市各項(xiàng)貸款余額的15.69%，占比擬去年同期高出2.5個(gè)百分點(diǎn)。2110年112月份，全市個(gè)人住房貸款累計(jì)新增72.46億元，占同期貸款不含票據(jù)融資總增量的23.06%，較去年同期高7.1個(gè)百分點(diǎn)。上述數(shù)據(jù)顯示，無論是余額占比還是增量占比，個(gè)人住房貸款在全部貸款中的比重均日漸增大。長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)業(yè)融資過于依賴銀行貸款，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，勢(shì)必影響到房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定。目前，房?jī)r(jià)上升過快，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了公眾承受能力，這也是威脅房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大不穩(wěn)定因素

14、。高企的房?jī)r(jià)不僅削弱了居民的購置力，而且透支了房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的開展空間。從2021年初開始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的調(diào)整壓力也逐步累積，由此帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。三、對(duì)鹽城房地產(chǎn)市場(chǎng)未來開展的展望與建議十二五;期間，鹽城擁有長(zhǎng)三角一體化;和沿海開發(fā);兩大國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略雙重疊加的優(yōu)勢(shì)，未來5年將是鹽城城市化和城市現(xiàn)代化的重要開展期。江蘇沿海開發(fā)規(guī)劃明確，要把鹽城建設(shè)成為我國(guó)沿海地區(qū)現(xiàn)代化工商城市，到2021年，建成經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的特大城市。按照特大城市的定位投資運(yùn)行，屆時(shí)市區(qū)人口將達(dá)200萬。按照鹽城市實(shí)施江蘇沿海開發(fā)戰(zhàn)略，近期將要構(gòu)建由鹽城市區(qū)、大豐市區(qū)組成的鹽城都市區(qū)

15、，將其作為鹽城沿海開發(fā)的關(guān)鍵戰(zhàn)略點(diǎn)，推動(dòng)鹽城都市區(qū)的進(jìn)一步發(fā)育壯大，逐漸形成120萬人的鹽城都市區(qū)。目前，鹽城城市建設(shè)正如火如荼，僅2021年，市區(qū)實(shí)施城市建設(shè)重點(diǎn)工程就有103個(gè)，年投資達(dá)200個(gè)億。預(yù)計(jì)未來5年，鹽城城市建設(shè)將迎來新一輪高速開展期，因此，十二五;期間，鹽城房地產(chǎn)業(yè)將面臨著諸多良好的開展機(jī)遇，存在巨大的擴(kuò)張空間，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)所必然。為了防止鹽城地價(jià)、房?jī)r(jià)的過快上漲，有關(guān)各方需要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)國(guó)家房地產(chǎn)新政的貫徹落實(shí)，促進(jìn)轄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、有序、健康開展。一是要充分發(fā)揮政府保障職能。各級(jí)地方政府應(yīng)不折不扣地執(zhí)行國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)調(diào)控政策，要因地制宜，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，實(shí)施工程建設(shè)規(guī)劃

16、，合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，加強(qiáng)根本農(nóng)田保護(hù)力度，正確把握商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的節(jié)奏。應(yīng)強(qiáng)化政府對(duì)困難群眾的住房保障職責(zé)，不斷完善住房保障體系，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)速度，加大開發(fā)量；要設(shè)立經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房專項(xiàng)財(cái)政資金。建議各級(jí)政府從財(cái)政土地出讓金中拿出不低于 20% 的專項(xiàng)資金用于解決經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)。同時(shí)，要根據(jù)不同人群，設(shè)計(jì)相應(yīng)的住房保障制度，以更好地為低收入人群提供住房保障。二是要繼續(xù)增加商品房有效供給論文發(fā)表。隨著沿海開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施及新一輪中心城市建設(shè)步伐的加快，鹽城市區(qū)人口日益集聚，剛性需求將進(jìn)一步釋放。相關(guān)部門應(yīng)努力增加商品房市場(chǎng)供給，催促房企早開工、早上市，繼續(xù)為房企搭建平臺(tái)，

17、幫助企業(yè)加快商品房推進(jìn)速度，縮短入市周期，保持上市量穩(wěn)定增長(zhǎng)。同時(shí)，進(jìn)一步改善住房供給結(jié)構(gòu)，增加中小戶型、中低價(jià)位商品房的上市量，支持居民自住和改善性購房需求。堅(jiān)持有保有壓;，在優(yōu)先保證普通商品住房供給的同時(shí)，嚴(yán)格限制低密度、大套型高檔住房的建設(shè)。三是要合理調(diào)整商品房銷售價(jià)格。作為房地產(chǎn)企業(yè)投資運(yùn)行，應(yīng)站在全局和長(zhǎng)遠(yuǎn)的高度，正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)開展形勢(shì)，及時(shí)主動(dòng)地對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行合理調(diào)整；要從提高效勞質(zhì)量和價(jià)格優(yōu)惠等方面入手，帶動(dòng)居民住房消費(fèi)，這也是保證企業(yè)自身能夠正常持續(xù)開展的必備條件。只有始終堅(jiān)持讓利于民、取信于民，房地產(chǎn)企業(yè)的開展才能真正走上良性開展的道路，進(jìn)而迎來新的開展機(jī)遇。四是要切實(shí)防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，與金融業(yè)的健康開展休戚相關(guān)。2021年下半年以來，伴隨著房?jī)r(jià)的飆升，房地產(chǎn)貸款也在大幅增加，其中潛藏的金融風(fēng)險(xiǎn)不容無視。作為金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行差異化信貸政策，切實(shí)限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房?！?】在抑制不合理住房需求的同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極支持自住型和改善型等合理住房需求。要拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過多種渠道籌集資金，同時(shí)加快成立專門針對(duì)房