房地產(chǎn)萬盛廣進(jìn)名都商業(yè)裙樓項(xiàng)目營銷策劃總案

1、.PAGE ：.；萬盛廣進(jìn)名都商業(yè)裙樓工程營銷謀劃總案目 錄第一部分：萬盛區(qū)概略 頁第二部分：區(qū)域市場消費(fèi)調(diào)研 頁第三部分：工程概略及SWOT分析 頁第四部分：工程定位 頁第五部分：工程規(guī)劃規(guī)劃及包裝建議 頁第六部分： 工程營銷推行戰(zhàn)略 頁第七部分：工程運(yùn)營建議 頁第八部分：工程招商戰(zhàn)略 頁第九部分：工程操作思緒及手法 頁第十部分：工程包裝及推行執(zhí)行 頁第一部分 萬盛區(qū)概略一、萬盛區(qū)根本情況、地理位置：萬盛區(qū)位于北緯。，東經(jīng)。,南北最長.公里、東西最寬公里幅員面積.平方公里,位于重慶市東南部，是重慶市重要的能源基地和重慶市新興旅游區(qū),人口萬人，城鎮(zhèn)人口約萬人。區(qū)人民政府駐萬盛，距重慶市中心區(qū)公

2、里。區(qū)境東和北與南川市接壤、西與綦江縣交界、南與貴州省桐梓縣相鄰,地處渝黔、渝湘要沖，是渝南、黔北地域重要的物資集散地。、交通條件：萬盛交通運(yùn)輸非常便利，曾經(jīng)進(jìn)入一小時(shí)經(jīng)濟(jì)區(qū)，有渝黔鐵路三江萬盛支線、萬盛南川鐵路，個(gè)火車站，個(gè)二級編輯站，開通了重慶至萬盛旅游專列；渝湘公路上連重慶、下接涪陵、黔江和貴州黔北地域。渝黔高速公路已建成通車，綦萬高速公路全長公里，路基寬米，雙向四車道，擁有大小橋梁座，互通式立交處。該公路是重慶銜接南川市、涪陵區(qū)、黔江區(qū)以及毗鄰的湖南、湖北、貴州等省的重要通道。出境公路還有渝湘公路橫貫全境，將國道線與國道線連為一體。向南有萬盛桐梓高等級公路銜接黔北地域，使萬盛這個(gè)渝南、

3、黔北地域傳統(tǒng)的邊貿(mào)重鎮(zhèn)，具備了更為優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)開展條件。萬盛區(qū)西有三萬鐵路銜接鐵路干線渝黔線；東有萬南鐵路銜接南川市，具備與渝懷鐵路相連的根底條件。、根底設(shè)備：經(jīng)過幾年的建立,萬盛區(qū)內(nèi)已構(gòu)成了較為完善的供水、供電、天然氣、通訊、郵政、國際互聯(lián)網(wǎng)以及閉路電視系統(tǒng)。 = * GB .供電：全區(qū)有.萬千瓦、.千瓦火電廠各一座,另有一座萬千瓦的火電廠正在建立當(dāng)中；有kv變電站座、kv變電站座、kv變電站座，kv和kv配電線路條。 = * GB .供水：區(qū)內(nèi)有大小河流條，地下水有萬立方米，區(qū)自來水廠供水才干立方米每日，中二級水庫湯家溝水庫蓄水量萬立方米，銀碗槽水庫、毛里水庫和興建中的張三塘水庫等水利設(shè)備及

4、輸水渠道四通八達(dá)的。 = * GB .天然氣：管道天然氣工程已于年建成通氣，每日最大供氣才干萬立方米，可向萬盛城區(qū)、萬盛資源型特征產(chǎn)業(yè)園區(qū)及萬盛北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)供氣。 = * GB .通訊：區(qū)內(nèi)曾經(jīng)開通了萬門程控和路遠(yuǎn)程數(shù)字微波站，實(shí)現(xiàn)了國際、國內(nèi)直撥。挪動與全國聯(lián)網(wǎng)，無論是在繁華的城市，還是在偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)村都可以順利的接通，在境內(nèi)根本上都沒有盲區(qū)，構(gòu)成了現(xiàn)代化的通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)?；ヂ?lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)廣泛開展，普及每一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而且光纖寬帶互聯(lián)網(wǎng)也已在城區(qū)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)開通。、旅游資源：萬盛區(qū)處于四川盆地向云貴高原過渡地帶，典型的喀斯特別貌、“十里不同天的高山垂直氣候條件，孕育了豐富的旅游資源，其種類齊全，在重慶市獨(dú)樹一幟。

5、據(jù)統(tǒng)計(jì)，全區(qū)有山地景觀、峽谷景觀、石林景觀、溶洞景觀、森林景觀、氣候景觀及生態(tài)農(nóng)業(yè)景觀等大型景區(qū)余處，各小景點(diǎn)數(shù)不勝數(shù)，具有“山峻、峽險(xiǎn)、石奇、水秀、林幽、洞深等顯著特征。萬盛區(qū)以其秀美的山水風(fēng)光，被譽(yù)為長江三峽外環(huán)旅游線上一顆“綠色明珠。擁有重慶市最大的自然生態(tài)旅游區(qū)黑山谷、“重慶十佳景區(qū)萬盛石林、“渝黔第一漂銅鼓灘漂流、“天然氧吧九鍋箐森林公園、“休閑圣地櫻花溫泉等五大景區(qū)，此外，尚有別具特征的奧陶紀(jì)地質(zhì)公園原重慶滸石林正在建立當(dāng)中。其中，萬盛石林和黑山谷雙雙被評為中國旅游景區(qū)最高等級“國家AAAA級景區(qū)。、城市功能：城市環(huán)境優(yōu)美，教育、文化、體育、醫(yī)療、生活效力設(shè)備齊全，自成體系。區(qū)內(nèi)有

6、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建立銀行三家金融機(jī)構(gòu)，并設(shè)立了外匯業(yè)務(wù)；保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)險(xiǎn)種齊全。近年來，隨著區(qū)內(nèi)有線電視工程、管道天然氣工程、文化大樓、體育館、旅游賓館等設(shè)備的相繼建成，城市綜合效力功能顯著加強(qiáng)。二、萬盛區(qū)未來規(guī)劃萬盛區(qū)正在沿萬浩大道開發(fā)新城區(qū)，新城區(qū)集住宅、行政、金融、商業(yè)、休閑為一體，以處理萬盛老城區(qū)人口過于集中、片區(qū)規(guī)模小等問題，.萬平方米的萬盛廣場曾經(jīng)破土開工，將成為市民休閑的好去處,萬盛區(qū)規(guī)劃建立條城市道路，包括臨江路、濱江路在內(nèi)的交通主干道和次干道，規(guī)劃建立的東環(huán)路與延伸的迎賓大道相交后和萬東南路銜接，規(guī)劃建立火車北站和汽車客運(yùn)中心，將市區(qū)范圍擴(kuò)展一倍，待建的桂花公園，正在建立的萬盛

7、廣場將大大改善城市籠統(tǒng)，此外，萬盛區(qū)加緊創(chuàng)建文明衛(wèi)生城市任務(wù)，改善并優(yōu)化鵬生農(nóng)貿(mào)市場、紅楓綜合市場等市場的銷售產(chǎn)品種類、物價(jià)、食品衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生，濱江路、紅楓小區(qū)、東林火車站廣場、萬浩大道、三元橋、高速公路路口、觀景灣等公路環(huán)線的交通次序和衛(wèi)生情況。從規(guī)劃入手，打造綠色、衛(wèi)生、旅游城市,提高城市程度。從規(guī)范化管理入手，加大創(chuàng)建力度。規(guī)范攤點(diǎn)的規(guī)劃和衛(wèi)生管理，并把整潔、衛(wèi)生、美觀、禮貌等作為規(guī)范的重點(diǎn)。從社會參與入手，在政府投入路燈、綠化等根底設(shè)備建立的同時(shí)，經(jīng)過集資、招商等方式，多渠道集合社會資金共同參與城市建立?！笆晃迤陂g，堅(jiān)持以大開發(fā)促大開放，以大開放促大開展，全力打造“誠信萬盛、“商機(jī)

8、萬盛、“人文萬盛、“法制萬盛、“魅力萬盛，全面實(shí)施以“旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭、優(yōu)勢工業(yè)為主體、特征農(nóng)業(yè)為根底、城市建立為依托、科技創(chuàng)新為動力的旅游帶動戰(zhàn)略，全面建立“小而精、小而美、小而富、小而強(qiáng)的新萬盛。三、萬盛未來商業(yè)中心的構(gòu)成萬盛區(qū)目前的城市金融、商業(yè)、行政中心是以龍鳳碑為圓心，向周圍輻射，主要集中在萬浩大道、節(jié)省路、萬新路、濱江路之間的區(qū)域，該片區(qū)存在人口密度較大，居住環(huán)境較差、商業(yè)格局混亂、城市籠統(tǒng)落后、片區(qū)規(guī)劃單一等優(yōu)勢。萬盛區(qū)政府從市民實(shí)踐需求、提高市民生活質(zhì)量、提升城市籠統(tǒng)等方面出發(fā)，對萬盛區(qū)做了富有前瞻性、科學(xué)性、可行性、創(chuàng)新性的未來開展規(guī)劃，在萬東北路與松林路交匯處興建.萬平方米的

9、市民廣場及上萬平方米的商業(yè)步行街，廣場旁興建政府大樓，把萬盛主城區(qū)的東部及東南部規(guī)劃為新開發(fā)區(qū)域，作為未來的居住、金融、行政、商貿(mào)、休閑、文娛中心，從整個(gè)城市范圍來看，未來的城市中心是以市民廣場為中心向周圍輻射。四、萬盛未來商業(yè)中心的打造萬盛老城區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為中小型的百貨零售及專業(yè)店，商質(zhì)量量處于中低檔，不能滿足市民日益增長的購物需求，再加上老城區(qū)的建筑陳舊，缺乏如今都市感和時(shí)髦感。隨著城市規(guī)劃的執(zhí)行及相關(guān)優(yōu)惠政策的出臺，經(jīng)濟(jì)嗅覺靈敏的房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商紛紛看好該片區(qū)，沿萬東北路及萬浩大道兩邊的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，萬浩大道旁的巨鼎、名店城、紅楓綜合市場、康隆浩大都會等等樓盤相繼面市，總建

10、筑面積多萬平方米，商業(yè)面積萬多平方米，沿萬浩大道的商業(yè)門面紛紛開業(yè)，該片區(qū)的愉快商業(yè)前景不可估量。五、廣進(jìn)購物廣場特殊地理位置引見廣進(jìn)購物廣場位于萬浩大道與松林路交匯處，臨萬盛市民廣和萬浩大道，萬浩大道目前為該地域的主干道，隨著片區(qū)開發(fā)的逐漸進(jìn)展，該道路人流量及車流量較大，廣進(jìn)購物廣場離商業(yè)步行街約米，與步行街僅一路之隔，以市民廣場和商業(yè)步行街為推進(jìn)力，可以輻射新城區(qū)及老城區(qū)。第二部分 區(qū)域市場消費(fèi)調(diào)研一、社區(qū)消費(fèi)中心商業(yè)研討商業(yè)用房供需分析隨著萬盛區(qū)政府打造片區(qū)經(jīng)濟(jì)的力度加強(qiáng)及片區(qū)經(jīng)濟(jì)的蓬勃開展，萬盛區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出良好的開展勢頭，商業(yè)用房的供應(yīng)需求量逐漸上升，老城區(qū)的商業(yè)格局曾經(jīng)不能順應(yīng)

11、城市開展需求，隨著政府的新城區(qū)規(guī)劃，城市中心的逐漸轉(zhuǎn)移，因此老城區(qū)商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)價(jià)錢曾經(jīng)沒有上升空間，而新社區(qū)消費(fèi)中心物業(yè)，由于受城市開展速度的影響，市民開場接受，其價(jià)值曾經(jīng)被初步認(rèn)識，所以新城區(qū)消費(fèi)中心的商業(yè)用房呈現(xiàn)出供求兩旺的局面。商業(yè)業(yè)態(tài)分析從萬盛區(qū)的零售業(yè)分布來看，主要商場分布在老社區(qū)中心的萬東北路及萬新路，而且運(yùn)營面積從幾百到幾千不等，正在運(yùn)營的商場中，商業(yè)形狀以百貨及生活用品為主。、百貨商場：稱號運(yùn)營面積立泰百貨平方米萬盛百貨平方米勞動商場平方米新東風(fēng)購物中心平方米仟贊商場平方米野太陽商場平方米昌宏商都平方米人民商場平方米、中小型生活超市：稱號運(yùn)營場地面積萬德超市平方米盛亨超市平

12、方米朝暉超市平方米森森超市平方米新華超市平方米、電器專業(yè)店：稱號運(yùn)營場地面積萬達(dá)電器平方米三元電器平方米萬匯電器平方米商社電器平方米運(yùn)營的產(chǎn)品主要為：家用電器、床上用品、服裝、鞋帽、皮具、日用化裝品、鐘表、通訊產(chǎn)品、家具等。產(chǎn)品檔次：以中低檔為主，高檔產(chǎn)品為輔。商業(yè)片區(qū)分布從目前萬盛區(qū)的商業(yè)分布來看，還處于傳統(tǒng)商業(yè)階段，門面及商場主要集中在交通生活要道萬東北路及萬新路旁，萬東北路是萬盛目前車流量、人流量最大的道路，由于片區(qū)目前沒有商業(yè)街及步行街，臨街門面及商場依托于道路較大的人流量，萬東北路主要以大中型商場、服裝專賣店、通訊產(chǎn)品專賣店、餐飲、鞋帽專賣、超市、休閑文娛、建材、裝飾資料、布藝為主，

13、萬新路主要以臨街門面為主， 運(yùn)營以服裝、餐飲、休閑文娛、勞保用品、網(wǎng)吧等。萬東路與濱江路之間為萬盛餐飲休閑文娛業(yè)最興隆的區(qū)域，火鍋店、美容美發(fā)、休閑文娛、茶道、酒吧等，區(qū)域依存該片區(qū)人口最集中的優(yōu)勢和臨江優(yōu)勢，充分發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢，運(yùn)營的如火如荼。節(jié)省路主要以事業(yè)單位、休閑文娛、服裝專賣、售樓中心為主，道路人流量及車流量與萬東北路相比，具有較大差距；部分處于施工階段的萬浩大道，道路兩邊主要為萬盛近兩年來新修的商品房，為了滿足片區(qū)開發(fā)的需求，片區(qū)集中了大量的建材、裝飾資料、燈具、布藝商家。萬盛的商業(yè)從分布來看，可以以為是以濱江路、節(jié)省路、萬新路圍成的商業(yè)片區(qū)。商業(yè)氣氛處于萬東北路的幾個(gè)大中型商場依托道路

14、的人流量，但是由于人流總量有限，運(yùn)營情況普通，同光陰臨的人數(shù)缺乏人。超市受地理位置的限制，同光陰臨的人數(shù)缺乏人。服裝、鞋帽專賣店同光陰臨的人數(shù)缺乏人。由于萬盛目前大興土木，陸續(xù)開發(fā)推出的樓盤較多，裝修房子的戶主對建材、裝飾資料需求較大，該行業(yè)目前呈現(xiàn)良好勢頭。商業(yè)用房價(jià)錢分析萬盛區(qū)的商業(yè)從最近幾年開場逐漸昌盛，商業(yè)用房的銷售價(jià)錢逐漸上升，租金價(jià)錢也在逐漸攀高。在三年以前，萬盛區(qū)商業(yè)用房的月租金價(jià)錢平均在-元/平方米，截止到年月，調(diào)查顯示，如今租金價(jià)錢上漲到-/平方米。商業(yè)用房的銷售價(jià)錢從三年前-元/平方米，上漲到如今的-元/平方米，根據(jù)目前萬盛的經(jīng)濟(jì)情況、人口數(shù)量、新開發(fā)商業(yè)物業(yè)面積、目前的租

15、金價(jià)錢來判別，在未來年內(nèi)，萬盛商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)錢會堅(jiān)持在現(xiàn)有的價(jià)錢區(qū)間內(nèi)，不會有較大幅度的上漲。二、社區(qū)消費(fèi)中心開展趨勢分析與預(yù)測行政區(qū)域的改動對社區(qū)構(gòu)成的影響隨著城市化進(jìn)程的繼續(xù)進(jìn)展，城市擴(kuò)張的速度日益加快，城市人口的不斷添加，讓城市行政管轄區(qū)域不斷的在發(fā)生變化，原有的老的社區(qū)不斷擴(kuò)展與膨脹，功能日益復(fù)雜，新的社區(qū)不斷添加，這將極大的改動整個(gè)城市的板塊劃分，而板塊劃分帶來的經(jīng)濟(jì)昌盛與開展，又受政府宏觀政策的引導(dǎo)與經(jīng)濟(jì)政策的傾斜，所以都市行政區(qū)劃的改動將對社區(qū)的構(gòu)成和開展。城市增容對社區(qū)消費(fèi)中心的影響萬盛經(jīng)濟(jì)飛躍前的社區(qū)消費(fèi)中心，由于其功能主要是效力于本社區(qū)內(nèi)的居民，從社區(qū)構(gòu)成實(shí)際看，其產(chǎn)生根

16、底也是以廠礦企業(yè)為根底的，所以其規(guī)模普通皆不是很大。近幾年的社區(qū)消費(fèi)中心，由于不僅要效力于本區(qū)居民，同時(shí)也要效力于外來的居民，而從社區(qū)產(chǎn)生與構(gòu)成的角度來看，他改動了第一代社區(qū)消費(fèi)中心以廠礦為產(chǎn)生源的構(gòu)成根底，構(gòu)成了以功能劃分為構(gòu)成根底的社區(qū)，所以其規(guī)模有日益擴(kuò)展的趨勢。隨著城市化進(jìn)程的日益前進(jìn)，城市人口必將越來越密集，因此社區(qū)人口也有呈現(xiàn)出日益增多的這樣一種趨勢，所以社區(qū)商業(yè)也就有日益昌盛的趨勢，社區(qū)消費(fèi)中心也有日益向中心商業(yè)靠攏的這樣一種趨勢。新商圈的開展對社區(qū)消費(fèi)中心的影響隨著萬盛政府部門的整體規(guī)劃及新片區(qū)的開發(fā)，商業(yè)中心正在向新修的市民廣場接近，社區(qū)消費(fèi)中心也有日益向區(qū)域中心商業(yè)靠攏的局

17、面。近年來，區(qū)域在開展本身競爭力的同時(shí)，不斷引進(jìn)大型商場或者百貨業(yè)，而由于受就近消費(fèi)的影響，商業(yè)中心的零售百貨商場的生意也較樂觀。這種在突破老城區(qū)才干有中型購物中心與百貨商場的觀念的同時(shí)，也給社區(qū)消費(fèi)中心指明了一條商業(yè)開展前進(jìn)的方向，即社區(qū)消費(fèi)中心只需有足夠的人流與足夠的消費(fèi)才干做支撐，社區(qū)消費(fèi)中心也可以開展大型零售百貨或者其他的一些都市時(shí)髦的消費(fèi)形狀與商業(yè)形狀。三、社區(qū)消費(fèi)中心的商業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)與分析片區(qū)商業(yè)數(shù)據(jù)分析圖表闡明：社區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種顯得非常分散，分布比例也很不平衡，沒有突出的主力商業(yè)業(yè)態(tài)，整個(gè)社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出典型的傳統(tǒng)社區(qū)消費(fèi)中心的特征。闡明：在如今社區(qū)消費(fèi)中心里，商業(yè)鋪面面積在

18、平方米是主力需求面積，其整個(gè)比例占了總共鋪面比例的%左右，同時(shí)在超越平方米以上的鋪面出現(xiàn)空缺，也與整個(gè)社區(qū)如今的商家有著非常直接的聯(lián)絡(luò)，如今尚沒有一家品牌商家進(jìn)駐，所以在商鋪面積上幾乎沒有出現(xiàn)大的鋪面。闡明：整個(gè)片區(qū)如今典型的商業(yè)特征就是傳統(tǒng)社區(qū)消費(fèi)中心，其運(yùn)營檔次低，商家品牌低，所以商業(yè)鋪面的價(jià)值低，在本區(qū)域的租金主要集中在元/平方米這個(gè)區(qū)間內(nèi)，他們一共占了整個(gè)商業(yè)鋪面的%以上。第三部分 工程概略及SWOT分析一、根本情況本工程處于萬浩大道與萬東北路交匯處，工程緊靠萬盛市民廣場是萬盛區(qū)以后的中心區(qū)域，離老城區(qū)步行約分鐘時(shí)間，區(qū)位條件非常優(yōu)越。、工程總用地面積平方米；占地面積：.平方米；、總建

19、筑面積：.平方米，其中住宅建筑面積.平方米，商業(yè)建筑面積.平方米負(fù)一層：.平方米，層高.米；第一層：平方米，層高.米；第二層：.平方米，層高.米；第三層：.平方米，層高.米；第四層：平方米，層高.米。、建筑密度：.；、建筑容積率：.；、綠地率：.；、停車位：地下個(gè)，地上個(gè)。、施工進(jìn)度：目前曾經(jīng)施工至層，方案年開工；、建筑形狀：共層，塔樓住宅-層，裙樓商業(yè)-層，-層超市與停車位，第樓部分為露臺約平方米；、工程臨商業(yè)步行街、萬盛廣場、萬浩大道、政府三個(gè)中心、政府大樓；、工程已于年月開盤。(以上數(shù)據(jù)來源于開發(fā)商所提供，以最后施工方案為準(zhǔn))二、工程SWOT分析一優(yōu)勢S：、地處城市中心位置，區(qū)位優(yōu)勢較為

20、明顯。、靠萬盛市民廣場，人流量較大，工程的增值空間富余；、臨萬浩大道和紅楓路，距汽車客運(yùn)站較近，交通和物流都非常便利；、臨商業(yè)步行街，商業(yè)前景可觀；、工程體量較大、容易構(gòu)成大市場；、工程臨街門面相對獨(dú)立且方正，業(yè)態(tài)選擇面大；、獨(dú)立觀光電梯緩解三、四樓人流引入困難的壓力；、層高.米，對商場業(yè)態(tài)選擇面限制較小；、外立面設(shè)計(jì)美觀，有效提升了物業(yè)檔次。二優(yōu)勢W、片區(qū)為新開發(fā)社區(qū)，配套不完善；、萬浩大道的萬盛廣場段，正在施工，短時(shí)間交通不通暢；、萬盛廣場還未開工，現(xiàn)場比較混亂；、片區(qū)商業(yè)氣氛需求較長時(shí)間來培育；、期房工程，質(zhì)量能否最終落實(shí)成為影響購買的阻力；、售樓部選址較偏，到工程現(xiàn)場的間隔 較遠(yuǎn)。、開

21、發(fā)商在重慶市區(qū)的知名度不高，招商缺乏品牌支撐。三時(shí)機(jī)O、萬盛廣場曾經(jīng)開工，對于未來片區(qū)商業(yè)情況會有極大改善，并且會給房地產(chǎn)工程帶來新的契機(jī)；、萬盛廣場周邊同樣擁有大面積商業(yè)的工程少，近一兩年之內(nèi)沒有同類工程推出；、該片區(qū)屬于新開發(fā)片區(qū)，周邊類似工程較多，容易構(gòu)成大片區(qū)商業(yè)氣氛；四危脅T、周邊新建樓盤較多，對工程的招商、銷售有一定的壓力。、老商業(yè)區(qū)有部分商業(yè)物業(yè)將翻新面市；、目前重慶房地產(chǎn)市場較不可觀，容易影響客戶投資自信心。二、SWOT矩陣戰(zhàn)略配對SO戰(zhàn)略：發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢，利用時(shí)機(jī)發(fā)揚(yáng)地段的優(yōu)勢，突出工程升值空間富余；發(fā)揚(yáng)行政中心、商業(yè)中心、金融中心轉(zhuǎn)移到該片區(qū)的優(yōu)勢，突出大環(huán)境的利好和置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

22、小的優(yōu)勢，從而帶開工程的銷售；發(fā)揚(yáng)交通優(yōu)勢，突出便利交通給人流、物流運(yùn)輸帶來的可靠性；利用萬盛廣場周邊競爭工程較少的時(shí)機(jī)，突出本工程在該片區(qū)的稀缺性；WT戰(zhàn)略：弱化優(yōu)勢，躲避要挾轉(zhuǎn)移銷售中心到工程現(xiàn)場，利用萬盛廣場開工后人流大的優(yōu)勢，宣傳工程；經(jīng)過與專業(yè)代理公司和相關(guān)專業(yè)協(xié)作單位協(xié)作，以此彌補(bǔ)開發(fā)商開發(fā)閱歷的缺乏和提高開發(fā)商的知名度；經(jīng)過對工程擁有眾多品牌商品的宣傳吸引能夠流失的客戶群。第四部分 工程定位一、市場定位思索到本工程獨(dú)特的地理位置、周邊自然環(huán)境、片區(qū)商業(yè)環(huán)境以及其他競爭樓盤等等各個(gè)方面的要素，他們建議將本案定位為：“萬盛首家多功能立體式商業(yè)城將本工程定位為萬盛首家多功能立體式商業(yè)城

23、，主要是思索到目前萬盛區(qū)沒有一個(gè)集購物、餐飲、休閑、文娛為一體的大型綜合型商業(yè)設(shè)備，超市、商場、酒樓等分散運(yùn)營，間隔 較遠(yuǎn)，缺乏一個(gè)將幾種業(yè)態(tài)集合起來的商業(yè)工程，讓消費(fèi)者在一撞樓內(nèi)就可以滿足購物、餐飲、休閑、文娛的多種消費(fèi)和享用。而本工程的規(guī)劃格局和建筑形狀就恰好可以滿足以上幾種業(yè)態(tài)的大致要求，因此，他們經(jīng)過充分調(diào)查和論證，決議把工程-層規(guī)劃為超市和停車場，樓規(guī)劃為品牌百貨商場，樓規(guī)劃為品牌餐飲、咖啡廳、健身房等業(yè)態(tài)，樓露臺規(guī)劃為酒吧、露天茶樓等業(yè)態(tài)。本工程多功能、立體式的市場定位，不僅可以彌補(bǔ)目前萬盛商業(yè)缺乏中高檔次商業(yè)業(yè)態(tài)的市場空缺，還可以提升工程本身的檔次和質(zhì)量，提升開發(fā)商的企業(yè)知名度。

24、本工程的勝利運(yùn)作，將在萬盛市場上構(gòu)成強(qiáng)大的凝聚力，成為萬盛區(qū)的標(biāo)志性建筑，將許多零散分布在臨街門面的品牌商家吸引到本工程中來，真正實(shí)現(xiàn)“一體化商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)。二、工程的功能定位 結(jié)合工程的實(shí)踐情況，他們將本工程在購物方面的功能定位為萬盛“品牌和時(shí)髦的孵化器，該功能應(yīng)該在滿足購物的根本功能的前提下，進(jìn)一步擴(kuò)展其在滿足消費(fèi)者在休閑、文娛等方面的需求，詳細(xì)包括：、休閑、文娛示范功能休閑文娛示范和引領(lǐng)潮流，是廣進(jìn)購物廣場的首要功能。、廣進(jìn)購物廣場將導(dǎo)入“多功能立體式商業(yè)城的方式及運(yùn)營理念，是各種商業(yè)形狀提檔進(jìn)級的新興方式，也是目前市民在購物消費(fèi)中的一種潮流和趨勢，其本身就具有時(shí)髦性，且定位的本身，又包

25、含著商品的時(shí)髦、消費(fèi)的時(shí)髦、生活的時(shí)髦等，打造檔次高、規(guī)模大、品牌全、商品多的時(shí)髦消費(fèi)空間，所營造的是一個(gè)溫馨、輕松、愉快的購物環(huán)境。、作為“時(shí)髦孵化器，廣進(jìn)購物廣場要“孵化一種新的生活方式。深化表達(dá)廣進(jìn)購物廣場先進(jìn)理念的“時(shí)髦孵化器，應(yīng)該使本工程成為目前萬盛區(qū)甚至周邊地域最高端的時(shí)髦消費(fèi)資源，不論是在萬盛本地，還是整個(gè)周邊區(qū)域，可以進(jìn)入廣進(jìn)購物廣場的主力店及品牌店的商品和效力都應(yīng)該最好的，使廣進(jìn)購物廣場成為引領(lǐng)時(shí)髦的“旗手和引發(fā)潮流的“源頭。知名商家和品牌的引進(jìn)和融入，旗幟鮮明的品牌商品購物氣氛、創(chuàng)新超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、科學(xué)合理的功能分區(qū)、一站式的人性化購物環(huán)境、特征化商業(yè)效力及輕松、愉悅的消費(fèi)

26、場所，將使得廣進(jìn)購物廣場本身就是一個(gè)品牌和籠統(tǒng)的大展臺，并在商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化競爭越來越猛烈的全國各地，容顏全新的休閑文娛購物的異軍突起和“時(shí)髦孵化器的強(qiáng)勢導(dǎo)入，將大大沖擊現(xiàn)有的商業(yè)形狀和人們因有的消費(fèi)行為、消費(fèi)習(xí)性，甚至影響和帶動而轉(zhuǎn)變其生活方式。、運(yùn)營資源整合功能傾心演繹全新的購物方式，與眾不同的市場新籠統(tǒng)，引領(lǐng)購物潮流，展現(xiàn)“休閑化、文娛化，培育好這個(gè)品牌，就是獲得了最好的運(yùn)營資源。同時(shí)，使得經(jīng)過這個(gè)孵化器整合的運(yùn)營資源都是最優(yōu)質(zhì)的，必將使廣進(jìn)購物廣場在聚集更多更好的商流、人流、物流、信息流、資金流的同時(shí)，使得廣進(jìn)購物廣場及廣進(jìn)企業(yè)的整體品牌有一個(gè)極好的素質(zhì)根底，并最終聚集為本工程的整體品牌

27、影響力。、商業(yè)流通的擴(kuò)張功能廣進(jìn)購物廣場所搭建的這個(gè)宏大的商業(yè)平臺，可以為開發(fā)商建立一個(gè)涵蓋整個(gè)萬盛地域的物流及品牌分散的網(wǎng)絡(luò)，為廣進(jìn)企業(yè)經(jīng)過品牌輸出、方式復(fù)制等手段實(shí)現(xiàn)快速的品牌擴(kuò)張，為超凡規(guī)開展打下良好的根底，構(gòu)筑廣進(jìn)企業(yè)新的開發(fā)思緒。、地產(chǎn)升值功能廣進(jìn)購物廣場的獨(dú)特構(gòu)造，使其擁有了比常規(guī)的零售商業(yè)和常規(guī)的零售市場都要大得多的商業(yè)物業(yè)消化才干和物業(yè)功能提升才干。因此，它所到之處，必將大大帶動相應(yīng)范圍內(nèi)地產(chǎn)的大幅度升值，假設(shè)廣進(jìn)公司在廣進(jìn)購物廣場的開發(fā)與運(yùn)營過程中，同步培育和提升本身的商業(yè)運(yùn)作才干，將使廣進(jìn)公司建立起比如今以房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)的盈利才干都要高得多的新型復(fù)合型運(yùn)營構(gòu)造，從

28、而實(shí)如今商業(yè)流通業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的有機(jī)結(jié)合，并經(jīng)過由開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)帶來宏大的利潤，加速實(shí)現(xiàn)廣進(jìn)公司的長久戰(zhàn)略目的。小結(jié)結(jié)合前述功能定位的目的，他們以為“多功能立體式商業(yè)城的市場定位，不僅能與其他工程進(jìn)展區(qū)割，還可以到達(dá)工程預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益目的。實(shí)現(xiàn)快速的資金回籠上述功能定位方案將使工程的產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)勢非常明顯，同時(shí)定位又不脫離于市場實(shí)踐，可以得到各個(gè)層面客戶的廣泛認(rèn)同，為實(shí)現(xiàn)快速的資金回籠打下堅(jiān)實(shí)的根底。有效躲避風(fēng)險(xiǎn)由于功能定位的復(fù)合性，使工程整體運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)大大降低，效力的質(zhì)量將樹立工程獨(dú)特的產(chǎn)品定位與籠統(tǒng)，在推行中也有更大的調(diào)整及控制空間，從而在購物文娛功能層面有效的躲避操作風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)成相對的優(yōu)勢。

29、盡能夠發(fā)掘工程的利潤空間本工程的目的客戶為中小投資者，這些客戶都比較看重物業(yè)的檔次和籠統(tǒng)，單價(jià)不是其思索的重點(diǎn)，而總價(jià)成為購置思索的絕對要素。因此在價(jià)錢抗性方面的接受才干較強(qiáng)，為工程的價(jià)錢操作營造出了較大的潛在上升空間。三、 工程籠統(tǒng)定位：本工程籠統(tǒng)和檔次定位為：時(shí)髦的內(nèi)外裝飾 + 中高檔次的商品和品牌 + 寬松溫馨的購物環(huán)境詳細(xì)的說，工程在視覺籠統(tǒng)上要充分表達(dá)出較純粹的購物、文娛的籠統(tǒng)，以及簡約明快的時(shí)代氣味，包括工程的立面設(shè)計(jì)、賣場包裝、銷售物料制造等。在另一方面，工程的配套也要在注重休閑、文娛和購物的同時(shí)有較高的籠統(tǒng)規(guī)范。經(jīng)過專業(yè)系統(tǒng)的籠統(tǒng)包裝，一改傳統(tǒng)商業(yè)吵雜、混亂的購物環(huán)境，塑造出本

30、工程與眾不同的休閑文娛購物新籠統(tǒng)，傾心演繹一種全新的購物方式。四、目的客戶定位本工程目的客戶群的定位為分為兩大類：一類是目的消費(fèi)客戶群體，一類是目的投資客戶群體。目的消費(fèi)客戶群體是：萬盛區(qū)中高收入階層、時(shí)髦青年人的購物、休閑、文娛中心本工程由于本身的諸多獨(dú)特性，使其面對的投資客戶群體比較廣，但投資動機(jī)卻比較單純。他們是一群有比較好的職業(yè)，有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入，有時(shí)間來消費(fèi)和享用生活的人。從職業(yè)上分，主要包括機(jī)關(guān)公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員、醫(yī)生、教師、自在職業(yè)者及個(gè)體運(yùn)營戶從年齡上看，主要集中在青年和中年人，年齡以歲為主。從地域上看，除工程本身的住戶外，主要還有周邊包括萬東鎮(zhèn)等片區(qū)的消費(fèi)者、投資者。五

31、、 工程運(yùn)營業(yè)態(tài)定位層的百貨商場的商品囊括了日常消費(fèi)品和高檔消費(fèi)品，耐久消費(fèi)品和快速消費(fèi)品等，對于廣進(jìn)購物廣場工程，他們不能將其打呵斥大型的綜合的shopping mall市場，由于萬盛的人口數(shù)量、消費(fèi)才干、消費(fèi)規(guī)模、消費(fèi)檔次、消費(fèi)頻率等都不及大城市，不能把居民所需求的各種商品都搬到商場來，都會對工程的經(jīng)濟(jì)效益還是品牌效應(yīng)產(chǎn)生宏大壓力，而應(yīng)該按照萬盛的“順應(yīng)市場、適度超前、引領(lǐng)時(shí)髦的原那么進(jìn)展，即上文所述的功能及“晉級版定位方式。 運(yùn)營方式定位：“時(shí)髦孵化器“品牌推行中心不是單純依賴于某一大型百貨商場依托某個(gè)商品大類的大集合市場，而是具有運(yùn)營品牌的聚集作用，并充分運(yùn)用主力店的凝聚力介入市場競爭

32、，以引領(lǐng)萬盛市場。并在此根底上，打造“品牌運(yùn)營中心，其目的是為了推進(jìn)和實(shí)現(xiàn)廣進(jìn)購物廣場工程產(chǎn)權(quán)式商鋪的營銷和推行。 表達(dá)出“多品牌聚集、主力店運(yùn)營的孵化基地和時(shí)髦消費(fèi)推行中心的強(qiáng)大功能和品牌效應(yīng)，一舉成為萬盛商業(yè)旗艦。商業(yè)孵化基地品牌孵化器、財(cái)富孵化器。品牌推行中心引導(dǎo)消費(fèi)、推進(jìn)時(shí)髦。 按照“強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，領(lǐng)先萬盛，幅射周圍的原那么，聚集多個(gè)運(yùn)營品牌、集合主力店，引領(lǐng)和引導(dǎo)市場，使本工程成為品牌聚集和推行中心。 工程功能分區(qū)：以大帶小、優(yōu)勢整合對于本工程的功能分區(qū)，鑒于本工程的綜合情況，他們以為“廣進(jìn)購物廣場工程商業(yè)物業(yè)部分應(yīng)按“購物廣場和“休閑文娛廣場二大部分進(jìn)展劃分，負(fù)一層至二層為購物區(qū)，第三

33、、四層為休閑文娛區(qū)。購物區(qū)：負(fù)一樓超市：日用消費(fèi)品、餐具、快速食品、調(diào)料、配料、干貨、副食、煙酒茶、飲料、營養(yǎng)品、保健品、中低檔美容化裝品、低檔鞋帽、低檔服裝等。一樓商場：中高檔護(hù)膚護(hù)發(fā)品、化裝品、時(shí)髦飾品、皮具、男女中高檔服裝、男女鞋類、童裝、金銀首飾、內(nèi)衣、床上用品、布藝等。二樓商場：家用電器產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品、鐘表、音像、IT產(chǎn)品、文具、嬰兒用品等?，F(xiàn)根據(jù)我公司對萬盛綜合百貨及零售行業(yè)多個(gè)商家及各業(yè)主的深化調(diào)研和多次分析，并根據(jù)有關(guān)專家的初步分析，以為購物中心在本區(qū)域構(gòu)成強(qiáng)勢籠統(tǒng)，對老商圈里較小規(guī)模的商家構(gòu)成強(qiáng)大的擠壓和吸引，構(gòu)成歸市的趨勢。休閑文娛區(qū)：三樓：品牌西餐、咖啡廳、茶樓

34、、健身房四樓：休閑酒吧、露天茶樓具有休閑文娛特征的配套行業(yè)餐飲、茶吧、酒吧、水吧等，配有背景音樂，給前來休閑文娛的客戶發(fā)明輕松、輕盈的環(huán)境；據(jù)對萬盛相關(guān)市場的深化調(diào)研及專家分析，目前萬盛相關(guān)場所要么環(huán)境吵雜，要么是傳統(tǒng)的迪吧，大廳式消費(fèi)，無法給客戶提供高享用的專業(yè)場所，無法與本工程構(gòu)成競爭，所以，本工程休閑文娛設(shè)備的引入，填補(bǔ)了萬盛區(qū)的市場空白，也有力的支撐了工程的“多功能立體式的特征定位。經(jīng)過戰(zhàn)略組合的強(qiáng)勢實(shí)施，本工程可充分運(yùn)用引進(jìn)新品牌和錯(cuò)位運(yùn)營的運(yùn)營戰(zhàn)略，特別是新型商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)入，將在萬盛市場上及社會公眾心目中引起強(qiáng)大的震撼力和驚動效應(yīng)，市場前景相當(dāng)可觀，潛力極其宏大。但是，商業(yè)專家指出

35、：該區(qū)域總的運(yùn)營規(guī)模不可超出建筑平方米其中包括商業(yè)部分配套設(shè)備部分面積。只需如此，才干充分利用本工程所擁有的良好區(qū)域優(yōu)勢和前景極大的商業(yè)契機(jī)，將本工程打呵斥為擁有鮮明的文化主題和賦予其“人性化和“人情味的輕松、愉悅的商業(yè)效力及消費(fèi)場所，構(gòu)成符合國際商業(yè)開展潮流的、以“休閑文娛為特征的、具有外鄉(xiāng)特征的魅力。六、價(jià)錢定位一、價(jià)錢制定原那么、價(jià)錢的差別性原那么該原那么指物業(yè)價(jià)錢由于位置、大小、朝向、樓層與功能劃分的不同，應(yīng)存在一定的差別性。、價(jià)錢的階段性原那么按照不同的銷售階段制定不同的價(jià)錢，是銷售能否獲得勝利的一大重要要素。開盤期給予一定的讓利，促進(jìn)商業(yè)氣氛的快速構(gòu)成，工程商業(yè)氣氛提升后，適當(dāng)?shù)膶?/p>

36、商業(yè)價(jià)錢提升，可以保證后期商業(yè)的勝利銷售，同時(shí)可以直觀的提升工程的商業(yè)價(jià)值，對于維護(hù)開發(fā)商的籠統(tǒng)有一定的協(xié)助 。本工程根據(jù)以上提到的幾個(gè)要素，在保證工程的總利潤的前提下，指定了如下定價(jià)原那么：工程單位定價(jià)原那么為：一樓價(jià)錢相對最高，二樓其次，三樓、四樓居中，負(fù)一樓最低。臨路單位面積單價(jià)售價(jià)高，背路單位面積售價(jià)低；臨廣場單位面積售價(jià)高，背廣場單位面積售價(jià)低。二、定價(jià)根據(jù)本案所銷售物業(yè)，由于本身的獨(dú)特性，所以有別與其他同類商業(yè)物業(yè)。這一差別特征將在本工程的價(jià)錢定位與價(jià)目表中表達(dá)出來。由于萬盛區(qū)商業(yè)物業(yè)工程較多，而且有的區(qū)位、環(huán)境較本工程要好。故合理的價(jià)錢定位不僅可以加速資金的回收，同時(shí)也能有效降低

37、開發(fā)商的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)市場調(diào)查資料，他們做出以下分析：類似商業(yè)稱號運(yùn)營面積平方米租金元/建筑平方米/月負(fù)一層一層二層三層四層百貨商場立泰百貨萬盛百貨勞動商場新東風(fēng)購物中心野太陽商場昌宏商都人民商場中小型生活超市萬德超市盛亨超市朝暉超市森森超市新華超市電器專業(yè)店萬達(dá)電器三元電器萬匯電器商社電器金世紀(jì)電器其他康隆浩大都會市場平均價(jià)錢.以上工程商業(yè)氣氛根底較好，大部分處于老城區(qū)，商業(yè)條件較成熟，對本案來講，具有參考價(jià)值。三、價(jià)錢初步定價(jià)由于目前工程周邊的商業(yè)物業(yè)工程進(jìn)度比本工程快，而且正是強(qiáng)勢銷售期，大多數(shù)工程都采取“邊租邊售的手法。從市場角度而言，由于銷售期的不同、銷售方式的不同，本工程在定價(jià)時(shí)可

38、以適當(dāng)采取市場比較的方法，再結(jié)合本身情況，制定本工程的價(jià)錢。根據(jù)本公司對萬盛商業(yè)物業(yè)類型、規(guī)模、價(jià)錢及品牌的深化調(diào)查研討和咨詢有關(guān)專家人士后總結(jié)，本公司建議工程價(jià)錢采取從租金到售價(jià)的定價(jià)方法，及先確定工程租金價(jià)錢，再根據(jù)一定的投資報(bào)答期，確定工程的售價(jià)。、出租均價(jià)由于工程是屬于整層招商、工程的前景很大程度上依賴主力店的進(jìn)入，本著從開發(fā)商及投資者的長久利益出發(fā)，確定租金低于市場平均價(jià)錢。因此他們建議工程每平方米建筑面積平均租金為：負(fù)一樓：元/ m/月 一 樓： 元/ m/月二 樓： 元/ m/月 三 樓： 元/ m/月四 樓：元/ m/月工程月租金收入為：樓層建筑面積平方米單價(jià)元/建筑平方米總收

39、益萬元負(fù)一層 . 一層 . 二層. . 三層. . 四層. . 合計(jì). =SUM(ABOVE) .年租金收入為. =.* .萬元，租金可按每年的漲幅上漲。、根據(jù)他們對萬盛市場的調(diào)查及咨詢相關(guān)專業(yè)人士，總結(jié)以為工程的投資報(bào)答期確定在年左右較適宜此處未思索租金年上漲，那么建筑面積銷售均價(jià)為：負(fù)一樓：元/m一 樓：元/m二 樓：元/m三 樓：元/m四 樓：元/m根據(jù)以上價(jià)錢可得出工程總收益為：樓層建筑面積平方米單價(jià)元/建筑平方米總收益萬元負(fù)一層. 一層. 二層. 三層. 四層. 合計(jì). 、定價(jià)闡明：從工程周邊及萬盛老城區(qū)的商業(yè)物業(yè)價(jià)錢情況可以看到，最具時(shí)效性的參考工程為立泰百貨及康隆浩大都會的中天裝

40、飾城商場，康隆盛平街層的出租均價(jià)為元/建筑平方米/月左右，思索到本工程位置優(yōu)勢比康隆浩大都會略微欠缺，同時(shí)結(jié)合主力商家對價(jià)錢的敏感度，故他們以為本工程的平街層元/建筑平方米/月。F為商場，受樓層抗性及運(yùn)營業(yè)態(tài)影響，租金定為元/建筑平方米/月較適宜。由于-F可運(yùn)營面積較小，運(yùn)營業(yè)態(tài)比較單一，故在價(jià)錢制定上，-F的價(jià)錢為F的%左右，即元/建筑平方米/月。F遭到樓層抗性較大，留駐人流的時(shí)間不長，故F的出租價(jià)錢定為元/建筑平方米/月。F為露天平臺，視野開闊，環(huán)境優(yōu)美，適宜做休閑場所，故定為元/建筑平方米/月。、價(jià)錢浮動由于本工程商業(yè)的特殊性，思索到后期的銷售，在進(jìn)入強(qiáng)銷期后，根據(jù)實(shí)踐銷售情況，有針對性

41、的對商業(yè)物業(yè)價(jià)錢進(jìn)展適當(dāng)浮動，以促進(jìn)工程商業(yè)的全面銷售。四、經(jīng)濟(jì)核算、總銷售收入-FF：.萬元、總銷售面積-FF：.建筑平方米、建面均價(jià)： =.*/. # 元/建筑平方米、年租金收入：.萬元、按照可售面積分?jǐn)傋饨馂椋?.= =/. # 元/建筑平方米/月，即每月返還的租金最低可到達(dá)元/建筑平方米/月。投資報(bào)答率=每平方米月租金租用面積/銷售單價(jià)銷售面積投資回收期=銷售單價(jià)/每平米月租金、測算方案：設(shè)定客戶投資報(bào)答率為.%，投資回收期為年，那么客戶每平米租金收入為：.% =.*/. # 元/平米/個(gè)月= =.%* =.*/. # / # 元/平方米/月根據(jù)上述數(shù)據(jù)，測算出投資者和開展商雙方的收益

42、如下： 客戶收益：以客戶購買一個(gè)平方米的鋪位為例，以成年按揭方式付款，開發(fā)商承諾返還租金年，年投資報(bào)答率.，租金每年返一次：總價(jià)首付月供等額一次性返租金實(shí)踐首付月租金收入月收益 =*/ .萬 =./ .萬元 =*/ .萬 =.-.萬 =* 開展商收益：根據(jù)可售樓層總建面為.平米，由此可計(jì)算出開展商的收入為：收：可實(shí)現(xiàn)銷售收入為：.萬元第一年租金收入： =.* .萬元年上漲第二年租金收入： =.*. .萬元第三年租金收入： =.*. .萬元第四年租金收入： =.*. .萬元第五年租金收入： =.*. .萬元支：按元/平米/月的租金返還給客戶，那么年支付租金為：個(gè)月.= =*./ .萬元。估計(jì)年內(nèi)

43、共支付租金差額.萬。注明：由于這部分補(bǔ)助租金是在年內(nèi)分為次付出的，每年付一次。意味著萬的支出是經(jīng)過年的復(fù)利運(yùn)作后才到達(dá)的，而折算到當(dāng)前，其實(shí)踐的金額約在左右。第五部分 工程規(guī)劃規(guī)劃及包裝建議一、工程規(guī)劃規(guī)劃建議、打造便利的購物通道、方便的休閑文娛交通體系，創(chuàng)建溫馨宜人的消費(fèi)環(huán)境。規(guī)劃規(guī)劃思索人性的需求，打造購物、休閑文娛購物通道，科學(xué)營造交通網(wǎng)絡(luò)和室內(nèi)外空間系統(tǒng)，構(gòu)筑滿足購物及休閑文娛各項(xiàng)需求的交通體系，由于工程面對萬盛廣場的-層幾乎被今后的廣場北樓所遮擋，影響了工程對廣場人群信息的傳達(dá)，因此，他們建議堅(jiān)持工程超市的原先入口位置不變，原先商場主入口從面對廣場處移到面對萬浩大道處，其他入口位置不

44、變，有效減小了廣場北樓對廣場人群進(jìn)入本工程的影響，在工程第一層交通死角處設(shè)置進(jìn)入負(fù)一層超市和商場二層的扶梯，取消如今的商場主入口門外的綠化帶，方便人流出入，商場主入口旁臨萬盛廣場處設(shè)置為商場做促銷、宣傳活動的場所，創(chuàng)建“人氣、“商氣互補(bǔ)互動的人性化生活空間。、堅(jiān)持“生態(tài)優(yōu)化原那么，發(fā)明城市新空間特征遵照“生態(tài)優(yōu)先原那么，經(jīng)過工程內(nèi)部的開敞空間及景采光面的強(qiáng)化處置，發(fā)明性地營造富有青春活力的城市新空間格局。二、運(yùn)營規(guī)劃建議“購物商場與“餐飲、休閑文娛中心從某種程度上講有著極大的關(guān)聯(lián)性，但在運(yùn)營上又各有特征，因此，在樓層和規(guī)劃上雖然將其分成兩個(gè)部份，但絕不可完全隔離，是一個(gè)相對獨(dú)立的有機(jī)一致體，其

45、相連相通的規(guī)劃規(guī)劃，既能為消費(fèi)者提供極盡能夠的方便，又能使其全方位的享有“綠色通道所帶來的便利性。三、工程包裝建議、加快工程進(jìn)度，盡快樹立樓盤整體籠統(tǒng)由于本工程目前施工進(jìn)度到達(dá)第四層，底層商業(yè)曾經(jīng)完工，外圍為施工防護(hù)網(wǎng)，工程給市民的印象覺得較普通，隨著建立施工進(jìn)度的日益加快，在市民意中的印象正得到日益改善，他們建議應(yīng)該加快工程進(jìn)度，早日樹立樓盤良好籠統(tǒng)。、建議施工場地進(jìn)展美化處置工程施工場地條件較差，缺乏熱火朝天的施工氣氛，給市民的等待性不強(qiáng)，他們建議給施工場地進(jìn)展初步包裝美化，在施工階段也能給市民留下很好的印象。、設(shè)立導(dǎo)示牌，對外來消費(fèi)者進(jìn)展引導(dǎo)由于本工程商業(yè)面向新老社區(qū)，而消費(fèi)者對本案不太

46、熟習(xí)，影響人流的正常進(jìn)入，所以建議設(shè)立導(dǎo)示排主要為主干道、步行街至工程處、設(shè)立臨街入口，躲避廣場北樓影響工程原先主入口處于面對廣場位置，為了吸引廣場上宏大的人氣，廣場北樓的建立，阻斷了廣場人流量進(jìn)入本工程，一定會給本工程呵斥非常重要的影響，他們建議，在工程臨萬浩大道及松林路的十字路口處設(shè)立重要入口，可以適當(dāng)躲避廣場北樓給工程呵斥的負(fù)面影響。、工程外立面安裝霓虹燈由于本工程建筑商業(yè)部分曾經(jīng)根本完成，但商業(yè)和休閑氣氛尚未構(gòu)成，建議先在臨萬浩大道段安裝霓虹彩燈以突顯本工程商業(yè)特征，營造商業(yè)氣氛。、樓書及招商手冊建議將本工程的樓書制造生長為厘米、寬為厘米的小冊子，兩面都為封面，閱讀可以分別從宣傳冊兩面

47、閱讀，兩部分內(nèi)容分別為：、廣進(jìn)購物廣場商業(yè)部分資料以及“大型百貨購物中心的詳細(xì)數(shù)據(jù)，規(guī)劃分布、投資前景、報(bào)答率等相關(guān)數(shù)據(jù)內(nèi)容。對“多功能立體式商場進(jìn)展論述與包裝，以一種指點(diǎn)手冊的方式，對當(dāng)?shù)叵M(fèi)者進(jìn)展有目的性的引導(dǎo)。第六部分 工程營銷推行戰(zhàn)略一、工程命名 本工程住宅部分在推出時(shí)用“廣進(jìn)名都案名，給人以溫馨祥和的覺得，符合住宅產(chǎn)品特點(diǎn)，但是作為商業(yè)部分的案名，有不妥之處，由于工程命名的原那么主要應(yīng)該表達(dá)商業(yè)部分的商業(yè)功能、文娛休閑功能、購物功能、時(shí)髦化概念和風(fēng)格，建議仔細(xì)斟酌，可以從以下方向去思索：、以入住大商家稱號作為工程稱號重百購物廣場新世紀(jì)購物廣場購物廣場、以開展商的稱號作為工程命名前綴廣

48、進(jìn)購物中心廣進(jìn)購物廣場采用開展商稱號作為工程稱號的前綴，可以在推行物業(yè)的同時(shí)樹立開展商的品牌籠統(tǒng)，整合資源優(yōu)勢。二、營銷推行主題 “多功能立體式商業(yè)城“多功能：意味著工程可以滿足消費(fèi)者多種方面的需求，客戶可以親身體驗(yàn)?！傲Ⅲw式：直觀的表達(dá)出工程的功能和屬性，便于客戶對工程的商業(yè)功能進(jìn)展認(rèn)知。 “商業(yè)城：顯示出工程在實(shí)力、規(guī)模、特征上都與其他商場不同，更勝一籌。三、工程營銷推行原那么性要點(diǎn)概述：以萬盛房價(jià)程度約束下的本錢條件，很難在產(chǎn)品規(guī)劃和包裝推行中將某種概念真正詮釋到位，因此鋪天蓋地的概念往往是一句空洞的宣傳口號，隨著買方市場的不斷成熟，概念營銷逐漸墮入一種氣勢虛高的為難局面。因此在本工程的

49、營銷推行中，要注重防止?fàn)I銷走虛，在營銷操作中應(yīng)以良好的籠統(tǒng)展現(xiàn)作根底，同時(shí)對工程本身進(jìn)展適度的包裝渲染，用軟硬結(jié)合的推行手法，有節(jié)拍的進(jìn)展?fàn)I銷深化；一方面可以降低營銷本錢的投入，另一方面也可以躲避營銷風(fēng)險(xiǎn)。營銷推行原那么性要點(diǎn)用主力店展現(xiàn)質(zhì)量最好的營銷說詞是主力店展現(xiàn)。尤其是本工程定位于休閑文娛購物廣場，其推行效果很大程度上依賴于客戶在現(xiàn)場對工程的質(zhì)量感受，詳細(xì)的說，就是客戶能否以為工程地段條件，軟硬件配置，籠統(tǒng)檔次能否真正滿足商務(wù)需求，有較好的運(yùn)用性能和租賃前景。因此建議工程在開盤前招進(jìn)一家百貨商場。用直觀的現(xiàn)場感受沖擊客戶的心思防線，使整個(gè)工程的營銷推行事半功倍。在營銷中注重銷售控制工程共

50、多平方米，朝向不同，樓層各異，各單位有一定的優(yōu)、優(yōu)勢差別，假設(shè)沒有合理的銷售控制，難以保證良好的開盤效果或穩(wěn)定的業(yè)績繼續(xù)，另一方面也能夠?qū)е聺撛诶麧櫟臒o謂流失。所以在工程的推行中，結(jié)合對市場及工程的評價(jià)，應(yīng)根據(jù)不同階段的市場情況及客戶反響謹(jǐn)慎選擇各階段銷售單位。應(yīng)有一致的營銷籠統(tǒng)工程的標(biāo)識系統(tǒng)、平面廣告宣傳、軟性炒作、現(xiàn)場包裝都應(yīng)該有一致的營銷籠統(tǒng)，這將使宣傳效應(yīng)實(shí)現(xiàn)累加。本工程定位為休閑文娛購物廣場，在營銷中籠統(tǒng)應(yīng)該輕松、活潑、具有時(shí)代感，營銷籠統(tǒng)要貫穿于VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)、現(xiàn)場包裝、廣告宣傳、新聞炒作等各個(gè)操作細(xì)節(jié)。詳細(xì)的包裝內(nèi)容和設(shè)計(jì)要求將在營銷執(zhí)行報(bào)告中論述。應(yīng)注重營銷手法的系統(tǒng)性工程的宣傳

51、應(yīng)配合推行節(jié)拍張馳有度的跟進(jìn)。根據(jù)工程的功能定位，工程的宣傳應(yīng)以平面廣告的方式為主，以之充分樹立工程市場籠統(tǒng)。同時(shí)公布各階段銷售相關(guān)信息，輔以高頻次、主題明晰的軟性宣傳配合，多角度深層次的論述工程賣點(diǎn)所在。在推行中適當(dāng)交叉一些推行活動，視不同階段的詳細(xì)推行目的而定。四、工程賣點(diǎn)提煉組合 萬盛首家多功能立體式商業(yè)城萬盛目前商業(yè)分散，業(yè)態(tài)單一，商業(yè)檔次低，本工程處于萬盛中心口岸，加之獨(dú)特的定位更凸顯投資的價(jià)值。挺拔俊朗、卓爾不群工程臨市民廣場拔地而起，挺拔俊朗、簡約大氣、風(fēng)格現(xiàn)代，必將成為一道亮麗的城市風(fēng)景和萬盛區(qū)商圈的籠統(tǒng)焦點(diǎn)。休閑文娛與購物的有機(jī)結(jié)合工程的休閑文娛設(shè)備，給購物人群一個(gè)好去處，既

52、給工程的總體質(zhì)量有所提高，也填補(bǔ)了萬盛市場空白。五、工程營銷推行目的、工程要實(shí)現(xiàn)良好的開盤效果及穩(wěn)定的業(yè)績繼續(xù)，獲得較快的資金回籠速度。、工程前期營期績效在很大程度上依賴于投資戶，因此在本推行中應(yīng)該注重對投資戶的吸引。、工程的各個(gè)營銷階段要有合理機(jī)動的銷售控制戰(zhàn)略及與之匹配的營銷手法，使工程推行具備合理的節(jié)拍，實(shí)現(xiàn)整體銷售的勝利。六、工程總體營銷戰(zhàn)略綱要價(jià)錢戰(zhàn)略隨著銷售的進(jìn)展，價(jià)錢戰(zhàn)略采用“平開高走。在開盤階段推出的負(fù)一、三、四樓部分單位，用較高的性價(jià)比沖擊市場成就工程開盤的熱銷，有較大的勝利把握。隨著商家的不斷入駐、質(zhì)量的逐漸凸現(xiàn)、籠統(tǒng)的逐漸樹立，以及市場房價(jià)程度的逐漸上浮，再推出一樓及二樓

53、，最終實(shí)現(xiàn)整體銷售；輔助促銷戰(zhàn)略開發(fā)商承諾一次性返還租金數(shù)年在本來較低單價(jià)的根底上，開發(fā)商再承諾一次性返還數(shù)年租金，總共返還三年，既能給投資者以更低總價(jià)的覺得，又能表現(xiàn)出開發(fā)商對工程得自信心，也給投資者吃一顆工程大好“錢景的定心丸。包裝戰(zhàn)略對于本工程來說，應(yīng)注重從細(xì)節(jié)去表達(dá)差別化。銷售資料樓書：主要為籠統(tǒng)圖片及文案，論述工程開發(fā)理念及對投資者的了解和尊重，有較強(qiáng)的感性顏色，可以一定程度上提升工程的籠統(tǒng)檔次。單頁：主要直觀羅列論述工程賣點(diǎn)。質(zhì)量引薦書：休閑文娛設(shè)備，購物商場，給予客戶準(zhǔn)確的物業(yè)質(zhì)量信息。效力手冊：效力內(nèi)容細(xì)那么及取費(fèi)規(guī)范。品牌培育戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)的品牌培育是一個(gè)相當(dāng)長的過程，依賴于

54、企業(yè)知名度、業(yè)績、口碑等多個(gè)元素的共同作用。對于貴司那么言，本工程運(yùn)作的品牌培育目的有三個(gè)層面：一是用良好的銷售業(yè)績樹立市場籠統(tǒng)；二是用高質(zhì)量的產(chǎn)品培育企業(yè)信譽(yù)籠統(tǒng)；三是爭取博得良好的社會口碑、穩(wěn)定企業(yè)籠統(tǒng)。針對以上幾個(gè)層面目的，在工程營銷中主要有幾個(gè)要點(diǎn)：一是在推行中做好銷售控制，并加強(qiáng)與新聞單位的協(xié)作，一方面工程在市場上每推出即售完，市場籠統(tǒng)好；二是各個(gè)階段都有新聞點(diǎn)，工程及企業(yè)的見報(bào)率都極高，由此獲得良好的入市籠統(tǒng)。二是工程的施工進(jìn)度要快，工地籠統(tǒng)要好，示范單位的裝飾要在風(fēng)格和細(xì)節(jié)上下工夫，在期房階段經(jīng)過包裝展現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量。三是在銷售中有一致整潔的人員籠統(tǒng)和良好的效力態(tài)度，在工程入住前使客

55、戶從另一個(gè)層面感受企業(yè)的效力素養(yǎng)。第七部分 工程運(yùn)營建議為了使廣進(jìn)企業(yè)在開發(fā)廣進(jìn)購物廣場工程過程中，將房地產(chǎn)開發(fā)的三大價(jià)值“地產(chǎn)價(jià)值、商品價(jià)值和品牌價(jià)值方面獲得利益最大化，本案建議廣進(jìn)企業(yè)應(yīng)特別組建旗下的運(yùn)營管理暫稱為“廣進(jìn)運(yùn)營管理公司。這個(gè)運(yùn)營管理公司擁有“廣進(jìn)購物廣場工程一段時(shí)間內(nèi)的全方位管理權(quán)限，包括其運(yùn)營、租賃、指點(diǎn)等，其職責(zé)在于有效地保證“廣進(jìn)購物廣場工程商業(yè)物業(yè)的正常運(yùn)作、繼續(xù)運(yùn)營和與商家的后期溝通交融等，其目的在于為實(shí)現(xiàn)廣進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略部署及“廣進(jìn)品牌戰(zhàn)略擴(kuò)張搭建一個(gè)良好的商業(yè)平臺。但是，假設(shè)僅成立一個(gè)運(yùn)營管理公司，就將“廣進(jìn)購物廣場不經(jīng)任何包裝、不經(jīng)過任何戰(zhàn)略整合，而推向市場和面對

56、寬廣的投資者及運(yùn)營商家，那么勢必釀下惡果： 無法在競爭猛烈的市場上構(gòu)成熱點(diǎn)和實(shí)現(xiàn)銷售高潮，資金的快速回籠也得不到保證，廣進(jìn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)工程的“三個(gè)利益也無法最大化，最為關(guān)鍵和最直接的表如今于本工程的銷售單價(jià)不能夠超越萬盛區(qū)的商業(yè)物業(yè)的平均價(jià)錢。 正是由于沒有一致運(yùn)營權(quán)，而由多業(yè)主自營或轉(zhuǎn)租運(yùn)營，其后果在市場上無法構(gòu)成中心競爭力，而逐漸走向市場同質(zhì)化競爭的惡性循環(huán)。 次序混亂、運(yùn)營同質(zhì)化，致使前進(jìn)的道路越走越窄，而逐漸走向萎縮。 商業(yè)物業(yè)的平淡登場和慘淡閉幕，其負(fù)面效應(yīng)將直接影響“廣進(jìn)品牌的推行。 所以，為了將“廣進(jìn)購物廣場打呵斥集購物與休閑文娛為一體的休閑文娛式購物中心，他們?yōu)楸竟こ獭傲可矶?/p>

57、做了較為成熟的方案綱要，現(xiàn)概括如下：一“一致運(yùn)營方式：本處所指的“一致運(yùn)營，是特指入駐的商家在其所租用本工程商業(yè)物業(yè)范圍內(nèi)的“一致運(yùn)營，而不是廣進(jìn)企業(yè)本人參與的“一致運(yùn)營。按照休閑文娛式購物方式的格局，以及其功能分區(qū)，按照“以大帶小的原那么，對“廣進(jìn)購物廣場工程以“大商家重慶外鄉(xiāng)知名百貨商家為主展開招商任務(wù)，特別需求指出的是，“運(yùn)營權(quán)的一致，不論是對于“廣進(jìn)購物廣場的運(yùn)作，還是“廣進(jìn)品牌的規(guī)模擴(kuò)張，以及廣進(jìn)企業(yè)的長久繼續(xù)開展，都有著至關(guān)重要的決議作用，也是廣進(jìn)企業(yè)開發(fā)本工程的成敗及利益最大化的強(qiáng)力保證。按照上文所述的功能分區(qū)，他們將本工程劃分為“商場區(qū)、“超市區(qū)和“休閑文娛區(qū)二大板塊，并根據(jù)其

58、功能定位進(jìn)展定向招商。、功能區(qū)的定向招商建議商場稱號規(guī)模主要運(yùn)營類別重慶百貨工程-層百貨新世紀(jì)百貨、超市工程-層永輝商場工程-層重客隆工程-層超市稱號規(guī)模主要運(yùn)營類別山城超市負(fù)層超市新世紀(jì)超市負(fù)層餐飲、茶吧、水吧、咖啡座稱號規(guī)模主要運(yùn)營類別*音樂茶座-層茶水、點(diǎn)心、棋牌室、咖啡、酒水、KTV*咖啡廳-層、運(yùn)營管理方式 基點(diǎn)一：運(yùn)營管理公司廣進(jìn)企業(yè)組建“運(yùn)營管理公司的目的，首先是完善和構(gòu)成“時(shí)髦孵化器，其次就是實(shí)現(xiàn)本工程商業(yè)物業(yè)的快速銷售和利潤最大化，并完成“廣進(jìn)品牌擴(kuò)張的義務(wù)。廣進(jìn)企業(yè)新組建的“廣進(jìn)購物廣場運(yùn)營管理公司，將擁有“廣進(jìn)購物廣場最大的、最集中的、最具權(quán)威性的“商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理權(quán)和“

59、商業(yè)物業(yè)租賃權(quán)，一切經(jīng)過招商或自動聯(lián)絡(luò)入駐本工程的各商家，都將與廣進(jìn)公司簽署，各商家在其租用的商業(yè)物業(yè)范圍內(nèi)擁有一致運(yùn)營權(quán)。由此，廣進(jìn)運(yùn)營管理公司承當(dāng)了廣進(jìn)企業(yè)對“廣進(jìn)購物廣場的一切運(yùn)營管理權(quán)益，那么就必需確保租金收益的穩(wěn)定、市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)、商家的誠信運(yùn)營及本工程“孵化器作用的逐漸展開。同時(shí)，也必需較好的協(xié)調(diào)一切入駐的商家關(guān)系，以及擔(dān)任租金的收取及廣告、宣傳及管理費(fèi)用的安排等，在豐滿和完善本身建立的同時(shí)，整合并汲取各商家“品牌戰(zhàn)略的優(yōu)勢，構(gòu)成一套成熟的、行之有效的品牌聚集及分散機(jī)制，逐漸完成“品牌推行中心的建立。如此，經(jīng)過“廣進(jìn)運(yùn)營管理公司的強(qiáng)力運(yùn)作和戰(zhàn)略整合，對于“廣進(jìn)購物廣場工程商業(yè)物業(yè)的

60、勝利租賃，有著極大的保證作用和意義。同時(shí)，也能確?！皬V進(jìn)購物廣場分零銷售義務(wù)的達(dá)成。運(yùn)營管理公司的另一大義務(wù)，即：擔(dān)任制定“廣進(jìn)購物廣場工程商業(yè)物業(yè)租金規(guī)范的制定公司提出建議，以及經(jīng)過此規(guī)范核算出投資業(yè)主的報(bào)答率目前，帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪的年均投資報(bào)答率大多在%之間，投資回收期最短在年左右，最長在年以內(nèi)，而產(chǎn)權(quán)式商鋪投資報(bào)答比率的大小，將直接影響本工程的銷售價(jià)錢。 基點(diǎn)二：帶租約的產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)式商鋪的操盤概要：將本工程的一切權(quán)、物業(yè)管理權(quán)和運(yùn)營運(yùn)用權(quán)“三權(quán)進(jìn)展有效分別，把開發(fā)商、投資業(yè)主與運(yùn)營商家的利益高效而有機(jī)地結(jié)合在一同，各取其需，各得其所。廣進(jìn)企業(yè)作為本工程的開發(fā)商，除了追求房地產(chǎn)開發(fā)的利