房地產(chǎn)正從產(chǎn)品模式進(jìn)入平臺(tái)模式

1、房地產(chǎn)正從 產(chǎn)品模式 進(jìn)入 平臺(tái)模式【老潘說】這兩年老潘走訪成百上千的開發(fā)商，最大的最大的感受是中國房地產(chǎn)正從“產(chǎn)品模式”向“平臺(tái)模式”轉(zhuǎn)變，雖然轉(zhuǎn)的不全面，不充分，不徹底，但這個(gè)方向和趨勢(shì)已經(jīng)形成！如果要給一個(gè)原因，就是今天我們對(duì)房子的需求“遮風(fēng)避雨”早已不能滿足我們的訴求和追求。 我們對(duì)房子的需求，不再是一個(gè)“窩”，而是五花八門的生活方式的承載者，你需要N 種配套，需要一站式購物每個(gè)人的生活，固然不等于房子，但生活卻需要房子這個(gè)平臺(tái)和空間去承載。房地產(chǎn)過去就是一個(gè)典型的“產(chǎn)品快速輸出”的制造業(yè)模式，快拿地，快開工，快銷售，然后賺得錢再拿地，再生產(chǎn)典型的制造業(yè)玩法。而今天進(jìn)入下半場(chǎng)后，傳統(tǒng)的

2、玩法漸漸行不通了。房地產(chǎn)慢慢進(jìn)入各種“房地產(chǎn) +”的平臺(tái)模式。 何為平臺(tái)，通俗的講就是房地產(chǎn)不僅僅是個(gè)房子，他更像一個(gè)電腦主板， 我們的開發(fā)商則按照客戶的需求分別插上“教育地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、運(yùn)動(dòng)地產(chǎn)、智能社區(qū)、社區(qū)金融等各種“插件”，房子已經(jīng)不簡(jiǎn)單的是房子，而是各種+的平臺(tái)！之前老潘就做過一個(gè)比喻，叫“建筑就是容器”，開發(fā)商今天所有的努力，無非時(shí)候兩點(diǎn)，一則把容器建得外觀更漂亮，材質(zhì)更品味，二則在各種“房地產(chǎn) +、互聯(lián)網(wǎng)+、智能設(shè)備+”概念下在容器下注入更多顏色，更多類別的水元素！進(jìn)入平臺(tái)模式之后，房地產(chǎn)的市值會(huì)幾何倍增加，曾經(jīng)有萬科的老總跟老潘分享一個(gè)企業(yè)規(guī)模天花板三個(gè)層次。即產(chǎn)品制造業(yè)的規(guī)模

3、最多做到100 億規(guī)模差不多了，而平臺(tái)型企業(yè)規(guī)模做到1000 億規(guī)模，而生態(tài)型企業(yè)規(guī)?？梢宰龅?0000億規(guī)模（具體天花板數(shù)字還得核實(shí)，重點(diǎn)是表達(dá)不同類型企業(yè)天花板差異不同）。而目前萬科聚焦城市配套服務(wù)商，其實(shí)已經(jīng)從平臺(tái)模式進(jìn)入了生態(tài)鏈模式。這也是萬科提出“萬億大萬科”的土壤底氣。推薦下面這篇文章，值得引發(fā)地產(chǎn)人去思考未來地產(chǎn)的方向！但從模式和玩法來說，雖然房地產(chǎn)已經(jīng)是9 萬億的巨無霸行業(yè)，但從模式和經(jīng)營來講，卻非常粗放和簡(jiǎn)單。做房地產(chǎn)歸納起來，無非就是玩6 個(gè)字，沒有那么玄乎，6 個(gè)字就是“拿地，建樓，賣房”。而好的房地產(chǎn)公司，無非就是“拿對(duì)地，樓建好，房賣好”，無非他們做得速度更快，產(chǎn)品相

4、對(duì)好點(diǎn)，服務(wù)更用心而已。毛大慶曾說，不是房地產(chǎn)不行了，而是房地產(chǎn)經(jīng)營方式不行了。這話說得靠譜。說得更直白點(diǎn)，就是房地產(chǎn)老玩法不能適應(yīng)新的時(shí)代和市場(chǎng)需求！從老玩法來看，要提升效率，就會(huì)天然形成以銷售為核心、為賣而買的短周期模式，以進(jìn)度、速度為考核目標(biāo)的高周轉(zhuǎn)模式，以開發(fā)為重心、以產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化為核心的制造業(yè)模式。凡是做得大，增長快的房企，大多都是高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高激勵(lì)的房企。都是標(biāo)準(zhǔn)化、復(fù)制化、體系化很好的房企。二、為什么說老玩法不行了呢？時(shí)代變了，房地產(chǎn)的天變了。第一，需求從批量模式進(jìn)入零售個(gè)性模式不可否認(rèn)，城市人均收入在提升，比如房?jī)r(jià)漲了，那么高的房?jī)r(jià)依舊大批買家窮追猛打，都是土豪啊。但不可否認(rèn)

5、的是，消費(fèi)者需求與品位也在迅速提升。從物質(zhì)到精神，從功能到體驗(yàn)，從批量向細(xì)分，從趨同到個(gè)性，人的需求在不斷升級(jí)，人的需求越來越個(gè)性化，舊的標(biāo)準(zhǔn)化、高周轉(zhuǎn)玩法不能滿足豐富多彩的多層次、多類別、 個(gè)性化的住房需求。第二，開發(fā)商從一錘子收入到“永久收錢”轉(zhuǎn)變開發(fā)商逐漸認(rèn)識(shí)到，短周期的開發(fā)模式只賺了客戶一次錢，后端與自己沒關(guān)系了，大量的客戶流失掉了，沒有長期用戶，這種玩法太初級(jí)、長期看非常不劃算，需要轉(zhuǎn)型。第三，開發(fā)模式不能長期滿足政府關(guān)注的稅收就業(yè)問題這種玩法一次性消耗土地資源，不能為政府帶來產(chǎn)業(yè)、帶來持續(xù)的稅收和就業(yè)，政府越來越不喜歡。第四，供需結(jié)構(gòu)發(fā)生巨變，買方市場(chǎng)到來土地財(cái)政和集中開發(fā)導(dǎo)致的供

6、應(yīng)量過大與人口紅利的減少，正在使供求關(guān)系發(fā)生變化。三、對(duì)地產(chǎn)認(rèn)識(shí)和理解發(fā)生了怎樣的變化？政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境越來越差，土地越來越貴，利潤越來越低，風(fēng)險(xiǎn)越來越大，舊的玩法玩不動(dòng)了，玩不下去了，必須換種玩法。某種程度上，舊的玩法作為歷史的、階段性的產(chǎn)物已難以為繼，又或者換個(gè)更客觀的說法，即老玩法已經(jīng)完成了他的歷史使命，在地產(chǎn)下半場(chǎng)，他該慢慢謝幕了。換玩法兒，根本的是要換思維，思維不變，玩法也變不了，變了也只是形式上的變，不是真正的變。因此，首先要換的是對(duì)房地產(chǎn)的思維。舊玩法把房地產(chǎn)定義為產(chǎn)品，理解為銷售單元，注定了房地產(chǎn)是短周期的高周轉(zhuǎn)的制造業(yè)模式，但實(shí)際上這種認(rèn)識(shí)忽視了房地產(chǎn)的本質(zhì)，忽視了房地產(chǎn)承

7、載的主體是：人、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)，房地產(chǎn)存在的意義，或者說價(jià)值，是為其中的人、產(chǎn)業(yè)、為城鎮(zhèn)創(chuàng)造價(jià)值。所以，房地產(chǎn)本質(zhì)上是平臺(tái)，是承載與服務(wù)于人的生活、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)發(fā)展的平臺(tái)，是服務(wù)于人的生活、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)發(fā)展的平臺(tái)。房地產(chǎn)價(jià)值的高低，在于房地產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)、為人、為城市能創(chuàng)造什么價(jià)值，取決于人生活的幸福度，取決于產(chǎn)業(yè)的成長程度，取決于為城鎮(zhèn)發(fā)展的貢獻(xiàn)度，房地產(chǎn)是一個(gè)基礎(chǔ)性、平臺(tái)性的行業(yè)。這就是新玩法的房地產(chǎn)觀，從人、從產(chǎn)業(yè)、從城鎮(zhèn)，或者說，從內(nèi)容的角度去定義房地產(chǎn)。房地產(chǎn)正在從產(chǎn)品時(shí)代邁入平臺(tái)時(shí)代、內(nèi)容時(shí)代、運(yùn)營時(shí)代，就是內(nèi)容來定義產(chǎn)品，運(yùn)營來定義開發(fā)。只有深刻理解房地產(chǎn)在這個(gè)時(shí)代下呈現(xiàn)出的內(nèi)涵，深刻理解

8、房地產(chǎn)是做平臺(tái)、做內(nèi)容的本質(zhì)，才能理解和把握房地產(chǎn)新的發(fā)展規(guī)律，理解房地產(chǎn)平臺(tái)化、內(nèi)容化的新特點(diǎn)，才能在創(chuàng)新的時(shí)代贏得先機(jī)和主動(dòng)。四、如何把平臺(tái)做成生態(tài)？核心就是做內(nèi)容，這是新玩法，開發(fā)商未來成為平臺(tái)運(yùn)營商和內(nèi)容運(yùn)營商，這就是開發(fā)商的新角色。但是如何做了？第一， 整合并導(dǎo)入內(nèi)容：內(nèi)容是什么，是產(chǎn)業(yè)、 是人與社群、是場(chǎng)景、是服務(wù)，等等。沒有產(chǎn)業(yè)和內(nèi)容，人不會(huì)來；沒有場(chǎng)景和社群，人不會(huì)呆；沒有服務(wù)，人不會(huì)留。這個(gè)過程，就是房地產(chǎn)與人、產(chǎn)業(yè)、 城鎮(zhèn)由過去的“弱關(guān)系”變成“強(qiáng)關(guān)系”的過程。用內(nèi)容來指導(dǎo)規(guī)劃、指導(dǎo)設(shè)計(jì)、指導(dǎo)產(chǎn)品、指導(dǎo)開發(fā)，就是房地產(chǎn)發(fā)展的新邏輯。比如，演藝小鎮(zhèn)導(dǎo)入的不是一臺(tái)戲，而是一個(gè)文

9、化產(chǎn)業(yè)、一個(gè)新場(chǎng)景、新的社群，導(dǎo)入的是內(nèi)容。第二，場(chǎng)景營造，場(chǎng)景本身也是內(nèi)容，是可以感動(dòng)人的空間和環(huán)境。場(chǎng)景營造的本質(zhì)是用內(nèi)容為無內(nèi)容的環(huán)境及空間注入精神和文化，讓環(huán)境和空間有語言、有生命，成為內(nèi)容，成為能與人對(duì)話、交流的生命體。第三，社群運(yùn)營：社群也是內(nèi)容，是有共同屬性的心理家園。過去開發(fā)商的字典里有客戶，沒有社群，客戶很難轉(zhuǎn)化為長期的用戶，更不用說成為合伙人了。社群運(yùn)營核心就是兩點(diǎn)：分類、分享。分類，讓人與人找到伙伴和歸屬，為后續(xù)交流找到入口；分享，共享智慧和資源，增強(qiáng)人與人的了解和粘性，也使得整個(gè)平臺(tái)的粘性變強(qiáng)。更重要的，是逐步讓每個(gè)人成為社區(qū)的主人，成為無窮無盡內(nèi)容的制造者、消費(fèi)者和傳

10、播者，甚至可能成為共同的投資者，這就是 “聚人、 粘人、 合伙人”。第四，服務(wù)運(yùn)營：服務(wù)本身也是內(nèi)容。一個(gè)社區(qū)，沒有好的服務(wù)和運(yùn)營，人的體驗(yàn)也會(huì)很差，人與社區(qū)的依賴感、歸屬感會(huì)不足，最突出的就是不愿交物業(yè)費(fèi)，更難成為社區(qū)服務(wù)的用戶。開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營商，核心就是提升全方位的、全壽命周期服務(wù)能力，增強(qiáng)客戶與社區(qū)的粘性，將客戶變?yōu)殚L期的用戶，將物業(yè)管理公司變?yōu)樯鐓^(qū)服務(wù)公司，做人的全壽命周期的服務(wù)，做人養(yǎng)生、旅游、教育等全方位的服務(wù)，不僅大幅提升服務(wù)收益，也持續(xù)提升物業(yè)價(jià)值。這方面，彩生活、樂生活提供了榜樣。第五，產(chǎn)業(yè)孵化：產(chǎn)業(yè)孵化就是再造內(nèi)容，就是讓平臺(tái)具有生產(chǎn)更多內(nèi)容的能力，推動(dòng)平臺(tái)升級(jí)為生態(tài)系統(tǒng)

11、，形成自組織、自循環(huán)的生態(tài)系統(tǒng)；同時(shí)，產(chǎn)業(yè)孵化成為房地產(chǎn)平臺(tái)（文化旅游社區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、寫字樓等）聯(lián)結(jié)政府，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要載體。開發(fā)企業(yè)因?yàn)橛蟹康禺a(chǎn)平臺(tái)的入口，有做產(chǎn)業(yè)孵化的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，企業(yè)逐步都將成為一個(gè)平臺(tái)化的企業(yè)，全經(jīng)聯(lián)作為平臺(tái)的平臺(tái)，將為企業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)發(fā)揮作用。第六，資產(chǎn)管理：通過平臺(tái)的運(yùn)營商和內(nèi)容的運(yùn)營，開發(fā)商獲得資產(chǎn)增值和變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)有效的資產(chǎn)管理，這就是房地產(chǎn)新玩法的經(jīng)營邏輯和成功之道。總結(jié)一下，中國房地產(chǎn)進(jìn)入了平臺(tái)時(shí)代、內(nèi)容時(shí)代、運(yùn)營時(shí)代，開發(fā)商成為平臺(tái)運(yùn)營商和內(nèi)容的運(yùn)營商。運(yùn)營的主要內(nèi)容就是：整合資源、導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)、場(chǎng)景營造、社群運(yùn)營、精準(zhǔn)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)孵化、資產(chǎn)管理，就是把產(chǎn)品做成一個(gè)平臺(tái)，再