投資測算表-中糧

1、,首頁,表01 經(jīng)營指標,1、項目基礎(chǔ)信息,類別,序號,項次,內(nèi)容,備注,基礎(chǔ)信息,1,所在城市及板塊,項目所在的城市（省或直轄市/地級市/縣級市）及所在的板塊,2,城市屬性（最低層級到縣級市）,分為三類：封閉市場、溢出市場、波段市場,3,地塊分類,根據(jù)項目卡位標準中的地塊分類標準（A+、A、A-、B、B-、C、C-）,4,項目類別,分為四類：高周轉(zhuǎn)高利潤、高周轉(zhuǎn)低利潤、低周轉(zhuǎn)高利潤、低周轉(zhuǎn)低利潤,5,項目規(guī)模,根據(jù)項目卡位標準中的項目規(guī)模分類標準（小項目、中項目、大項目、特大項目）,6,開發(fā)周期（年）,項目從拿地至全部交付的時間周期,7,銷售周期（月）,項目從開盤至全盤銷售去化的時間周期,8

2、,項目經(jīng)營模式,分為兩類：操盤、對外參股合作,9,中梁方權(quán)益占比,中梁方在項目投資的權(quán)益占比,10,合作方及權(quán)益占比,項目如有合作方，合作方及權(quán)益占比,2、項目關(guān)鍵指標,級別,序號,指標名稱,指標值,參考控制指標,指標說明,核心指標,1,項目總可售貨值（萬元）,-,房源貨值+車位貨值,2,項目工程成本（萬元）,-,毛坯工程成本+批量精裝工程成本,3,銷售凈利潤率（%）,9%,銷售凈利潤額主營業(yè)務(wù)收入,4,銷售凈利潤額（萬元）,-,主營業(yè)務(wù)收入-項目總成本,5,現(xiàn)金流回正時間（含融資，月） ,12個月,從第一筆支出到項目開發(fā)貸放款及銷售回款資金能夠覆蓋前期資金投入的時間（含自有資金投入和前端融資

3、），如果有前端融資但不監(jiān)管的情況下，現(xiàn)金流歸正不包含對前端融資覆蓋,6,年自有資金投資回報率（%）,50%,銷售凈利潤額自有資金投資峰值現(xiàn)金流回正時間（含融資）12,3、項目指標庫,類別,序號,指標名稱,指標值,單位,指標說明,設(shè)計指標,1,建設(shè)用地面積,指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積,2,總建筑面積,地上總建筑面積+地下總建筑面積,2.1,地上總建筑面積,地上建筑面積合計，含地上計容、不計容面積,2.2,地下總建筑面積,地下建筑面積合計，含地下計容、不計容面積,3,總計容面積,地上總計容面積+地下總計容面積,4,總可售面積,可產(chǎn)生銷售、收

4、入對應(yīng)的計算面積（面積計算應(yīng)符合當?shù)胤康夭块T測繪規(guī)定，業(yè)態(tài)屬性含自銷、非政府的第三方代建、政府有償配建），預(yù)售證階段為房屋預(yù)測面積，交付階段為房屋實測面積,4.1,毛坯可售面積,毛坯房源的可售面積合計,4.1.1,4.1.2,4.1.3,4.1.4,4.1.5,4.1.6,4.1.7,4.1.8,4.1.9,4.1.10,4.2,批量精裝可售面積,批量精裝房源的可售面積合計,4.2.1,4.2.2,4.2.3,4.2.4,4.2.5,4.2.6,4.2.7,4.2.8,4.2.9,4.2.10,5,總車位數(shù),個,地上車位數(shù)+地下車位數(shù),6,總可售車位,個,可售車位合計,6.1,非人防可售車位,

5、個,非人防地庫的可售車位合計,6.2,人防可售車位,個,人防地庫的可售車位合計,7,地下單車位面積, ,/車,（地下總建筑面積-可售面積-高溢價可剔除計算的地下贈送面積）（36/車標準）地下車位總數(shù),8,總贈送面積,含地上、地下贈送面積,一級節(jié)點計劃指標,1,取得規(guī)劃方案/擴初批復(fù) ,日期,取得規(guī)劃方案/擴初批復(fù)的時間,2,取得首期施工證,日期,取得首期施工證的時間,3,開工（首期）,日期,首期開工的時間,4,開放（首期景觀、售樓處）,日期,開放（首期景觀、售樓處）的時間,5,取得預(yù)售證 （首期）,日期,取得預(yù)售證（首期）的時間,6,開盤（首期）,日期,首期開盤的時間,月,拿地至首次開盤周期,

6、7,主體結(jié)構(gòu)封頂（僅浙江省）（首期）,日期,主體結(jié)構(gòu)封頂（僅浙江省）（首期）的時間,8,竣備 （首期）,日期,竣備（首期）的時間,9,交付（首期）,日期,交付（首期）的時間,10,批量精裝交付（首期）,日期,批量精裝交付（首期）的時間,銷售指標,1,項目總可售貨值,萬元,房源貨值+車位貨值,1.1,房源貨值（不含車位）,萬元,不含車位外的可售房源貨值（業(yè)態(tài)屬性含自銷、非政府的第三方代建、政府有償配建）,1.1.1,毛坯房源貨值,萬元,毛坯房源的貨值合計,1.1.2,批量精裝房源貨值,萬元,批量精裝房源的貨值合計,1.2,車位貨值,萬元,可售車位貨值合計,2,持有總資產(chǎn),萬元,按成本價或市場價估

7、算,3,項目銷售均底價（含車位）, ,元/,項目總可售貨值總可售面積,4,項目銷售均底價（不含車位）, ,元/,房源貨值（不含車位）總可售面積,4.1,毛坯銷售均底價, ,元/,毛坯房源貨值毛坯可售面積11,4.1.1, ,元/,12,4.1.2, ,元/,13,4.1.3, ,元/,14,4.1.4, ,元/,15,4.1.5, ,元/,16,4.1.6, ,元/,17,4.1.7, ,元/,18,4.1.8, ,元/,19,4.1.9, ,元/,20,4.1.10, ,元/,30,4.1.11,銷售儲藏間,元/個,儲藏間貨值（個數(shù)或面積）,4.2,批量精裝銷售均底價, ,元/,批量精裝房源

8、貨值批量精裝可售面積21,4.2.1, ,元/,22,4.2.2, ,元/,23,4.2.3, ,元/,24,4.2.4, ,元/,25,4.2.5, ,元/,26,4.2.6, ,元/,27,4.2.7, ,元/,28,4.2.8, ,元/,29,4.2.9, ,元/,30,4.2.10, ,元/,5,單位車位銷售均底價, ,元/個,車位貨值可售車位數(shù),5.1,單位車位銷售均底價（非人防）,元/個,非人防可售車位貨值非人防可售車位數(shù),5.2,單位車位銷售均底價（人防）,元/個,人防可售車位貨值人防可售車位數(shù),成本指標,1,土地總成本,萬元,土地成本+契稅+大市政配套費+其他,1.1,土地出讓

9、金,萬元,土地出讓成交價格,1.2,契稅,萬元,土地契稅,1.3,大市政配套費,萬元,需繳納的大市政配套費用,1.4,其他,萬元,其他土地相關(guān)支出費用,2,工程成本,萬元,毛坯工程成本+批量精裝工程成本,2.1,毛坯工程成本,萬元,毛坯工程成本（不含批量精裝的套內(nèi)部分）,2.2,批量精裝工程成本,萬元,批量精裝套內(nèi)部分的工程成本,3,可售單方成本,元/,（土地總成本+工程成本）總可售面積,3.1,可售單方工程成本, ,元/,工程成本總可售面積,3.1.1,可售單方毛坯工程成本, ,元/,毛坯工程成本總可售面積,3.1.2,可售單方精裝工程成本, ,元/,精裝修工程成本總可售面積,3.2,可售單

10、方土地成本, ,元/,土地總成本總可售面積,4,各產(chǎn)品類型可售單方工程成本,31,4.1,元/,32,4.2,元/,33,4.3,元/,34,4.4,元/,35,4.5,元/,36,4.6,元/,37,4.7,元/,38,4.8,元/,39,4.9,元/,40,4.10,元/,5,建面單方成本,元/,（土地總成本+工程成本）總建筑面積,5.1,建面單方工程成本, ,元/,工程成本總建筑面積,5.1.1,建面單方毛坯工程成本, ,元/,毛坯工程成本總建筑面積,5.1.2,建面單方批量精裝工程成本, ,元/,批量精裝工程成本總建筑面積,5.2,建面單方土地成本, ,元/,土地總成本總建筑面積,6,

11、批量精裝標準, ,元/,批量精裝工程成本精裝套內(nèi)面積,7,精裝溢價率, ,-,批量精裝增加總貨值批量精裝工程成本；精裝溢價率1.4,7.1,批量精裝增加總貨值,萬元,與原毛坯產(chǎn)品相比，精裝產(chǎn)品產(chǎn)生的溢價空間,融資指標,1,前端融資,萬元,前端融資合計,2,項目開發(fā)貸,萬元,開發(fā)貸合計,財務(wù)成本指標,1,項目綜合財務(wù)成本總額,萬元,前端融資財務(wù)成本+項目開發(fā)貸財務(wù)成本,2,前端融資財務(wù)成本,萬元,前端融資財務(wù)成本合計,2.1,前端融資融資利率,10.50%,%,前端融資的融資利率,3,項目開發(fā)貸財務(wù)成本,萬元,開發(fā)貸融資財務(wù)成本合計,3.1,項目開發(fā)貸融資利率,6.40%,%,開發(fā)貸融資的融資利

12、率,營銷費用指標,1,營銷費率,%,營銷費用項目總可售貨值,2,營銷費用,萬元,營銷費用合計,管理費用指標,1,管理費率,%,管理費用項目總可售貨值,2,管理費用,萬元,管理費用合計,稅金指標,1,增值稅,萬元,含應(yīng)繳、預(yù)征大于清算且不可退稅部分,2,附加稅,萬元,含應(yīng)繳、預(yù)征大于清算且不可退稅部分,3,土地增值稅,萬元,含應(yīng)繳、預(yù)征大于清算且不可退稅部分,4,企業(yè)所得稅,萬元,含應(yīng)繳、預(yù)征大于清算且不可退稅部分,凈利潤指標,1,主營業(yè)務(wù)收入,萬元,不包括持有資產(chǎn)（去增值稅口徑）,2,項目總成本,萬元,（土地總成本+工程成本+三項費用+資本化利息+附加稅+土增稅+企業(yè)所得稅）去增值稅口徑,3,

13、銷售毛利潤額,萬元,（主營業(yè)務(wù)收入-土地總成本-工程成本-資本化利息）去增值稅口徑,4,銷售毛利潤率,%,銷售毛利潤額主營業(yè)務(wù)收入,5,銷售凈利潤額,萬元,主營業(yè)務(wù)收入-項目總成本,6,銷售凈利潤率,%,銷售凈利潤額主營業(yè)務(wù)收入,7,EVA值（經(jīng)濟增加值，含融資）,萬元,銷售凈利潤額-集團投入資金計息+貢獻集團資金計息,8,ROE（凈資產(chǎn)收益率）,%,銷售凈利潤額（自有資金平均投入開發(fā)周期年）,9,IRR（內(nèi)部收益率，含融資）,-,%,項目內(nèi)部收益率（含融資）,10,IRR（內(nèi)部收益率，不含融資）,%,項目內(nèi)部收益率（不含融資）,現(xiàn)金流量指標,1,自有資金投資峰值, ,萬元,項目總峰值-前端融

14、資金額（若項目總峰值出現(xiàn)前歸還前端，則視同無前端）,2,現(xiàn)金流回正時間（含融資） ,月,從第一筆支出到項目開發(fā)貸放款及銷售回款資金能夠覆蓋前期資金投入的時間（含自有資金投入和前端融資），如果有前端融資但不監(jiān)管的情況下，現(xiàn)金流歸正不包含對前端融資覆蓋,3,現(xiàn)金流回正時間（不含融資） ,月,自項目開始投入至累計現(xiàn)金流回正周期（不含融資）,4,年自有資金投資回報率,%,銷售凈利潤額自有資金投資峰值現(xiàn)金流回正時間（含融資）12,5,項目整體自有資金投資回報率,%,銷售凈利潤額自有資金投資峰值,中梁收益指標,1,中梁股權(quán)占比,%,中梁在項目中的投資權(quán)益占比,2,中梁權(quán)益后凈利潤,萬元,中梁實際的凈利潤收

15、益,3,中梁權(quán)益后凈利率,%,中梁權(quán)益后凈利潤（主營業(yè)務(wù)收入中梁股權(quán)占比）,4,中梁IRR（內(nèi)部收益率）,-,%,中梁實際的內(nèi)部收益率,5,中梁資金峰值,萬元,中梁實際投入資金峰值,6,中梁現(xiàn)金流回正時間,月,自中梁開始投入至累計現(xiàn)金流回正周期,7,中梁年自有資金投資回報率,%,中梁權(quán)益后凈利潤中梁資金峰值中梁現(xiàn)金流回正時間12,8,中梁自有資金投資回報率,%,中梁權(quán)益后凈利潤中梁資金峰值,成就共享,1,資金利息,萬元,集團投入項目的資金計息,2,成就共享基數(shù), ,萬元,銷售凈利潤額-集團投入資金計息,3,成就共享比例,%,按成就共享制度中相應(yīng)的比例規(guī)定,4,成就共享總金額, ,萬元,考慮所得稅后金額（不含獎罰），如為負值則在區(qū)域其他項