陜西西安蓮湖高陵工業(yè)園整體規(guī)劃及營銷策略

1、蓮湖高陵工業(yè)園1 區(qū)位，注定西安要發(fā)展！ 西安市的區(qū)位條件、交通通信樞紐的地位及其在隴海蘭新沿線較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)及科技實力，決定了其應(yīng)該成為沿橋地帶的交通通訊中心、商貿(mào)金融中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、全方位開放的大都市。 西安正在成為新亞歐大陸橋中國段的經(jīng)濟(jì)中心，其周邊的關(guān)中地區(qū)也將成為沿橋經(jīng)濟(jì)帶的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，以此地區(qū)為依托，西安自然擔(dān)負(fù)起了大陸橋經(jīng)濟(jì)帶的心臟作用。蓮湖高陵工業(yè)園A、B、兩塊工業(yè)用地的開發(fā)，迎合了西安的大發(fā)展。2 通過對兩地塊的開發(fā)帶動蓮湖高陵工業(yè)園新一輪的開發(fā)熱潮。 通過兩地塊的招商引資帶動園區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高 園區(qū)的財政稅收。 通過兩地塊的啟動，樹立園區(qū)開發(fā)的新形象。開發(fā)的三地塊

2、目的3國家級西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū):以建成國內(nèi)一流、中西部最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新城為目標(biāo)，加快集中新建區(qū)二期、西部電子社區(qū)、軟件園、醫(yī)藥工業(yè)園、生物醫(yī)藥科技園等園區(qū)的開發(fā)建設(shè)。發(fā)展科技含量的新興產(chǎn)業(yè)。培育電子信息、生物工程和新醫(yī)藥、光機(jī)電一體化和新材料等支柱產(chǎn)業(yè)。國家級西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū):堅持“產(chǎn)業(yè)以工業(yè)為主、企業(yè)以外資為主、產(chǎn)品以出口為主，致力于培育和發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)”的方針，積極發(fā)展出口加工園區(qū)，加快科技成果產(chǎn)業(yè)化和企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新步伐。西安曲江旅游度假區(qū):以皇家園林風(fēng)格為主調(diào)，恢復(fù)曲江水面，逐步建成集觀光、休閑、娛樂、會議、美食、購物為一體，具有盛唐文化特色、設(shè)施完備、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高的一流旅游度

3、假區(qū)。西安園區(qū)發(fā)展概況4以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，發(fā)展新興優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) 電子信息產(chǎn)業(yè)：優(yōu)先發(fā)展微電子技術(shù)、軟件技術(shù)、計算機(jī)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、通訊技術(shù)、開發(fā)應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和流通領(lǐng)域信息化技術(shù)。 現(xiàn)代生物與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)：重點進(jìn)行具有自主知識產(chǎn)權(quán)的新型生物疫苗、加快基因工程、細(xì)胞工程、生物化工新產(chǎn)品、基因芯片、生物育種和生物制劑的研制開發(fā)。 光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)：重點發(fā)展模糊變頻技術(shù)、新型數(shù)顯裝置、先進(jìn)掃描成像系統(tǒng)、光電醫(yī)療器械、紅外微光弱光遙感儀器等產(chǎn)品。 航天航空工程：發(fā)展成為國內(nèi)支線、干線飛機(jī)及部件、無人機(jī)、航空地面設(shè)備、等技術(shù)和裝備的重要研發(fā)生產(chǎn)基地。 新材料和高效節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)：重點研究開發(fā)高性能復(fù)合材料、生物醫(yī)

4、學(xué)用高分子材料等新材料產(chǎn)品。重點開發(fā)污水處理、環(huán)境監(jiān)測等環(huán)保設(shè)備和產(chǎn)品。 西安園區(qū)發(fā)展特點（一）5用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，努力提高產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)和競爭力 促進(jìn)高新技術(shù)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的嫁接、融合，堅持實施名牌戰(zhàn)略，扶優(yōu)扶強(qiáng)，調(diào)整、淘汰一批技術(shù)落后、資源消耗大、污染嚴(yán)重的產(chǎn)業(yè)。 裝備工業(yè)運用高新技術(shù)對現(xiàn)有的裝備工業(yè)進(jìn)行技術(shù)改造。加快交通運輸設(shè)備、高壓輸變電成套設(shè)備、礦山、冶金、筑路等專用機(jī)械設(shè)備等行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步。 輕工業(yè)紡織服裝和皮革業(yè)。形成紡織服裝工業(yè)體系。加快形成皮革工業(yè)體系。食品飲料業(yè)。開發(fā)碳酸飲料、果汁飲料等優(yōu)勢產(chǎn)品，加快果品深加工，重點開發(fā)方便食品和休閑營養(yǎng)食品。日用化工。開發(fā)低污染和無磷系列

5、洗滌用品，高檔保健名牌化妝品。西安園區(qū)發(fā)展特點（二）6縱觀西安園區(qū)的概況,我們發(fā)現(xiàn)： 無論在功能定位上，還是在內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的劃分上，都不同程度的存在重復(fù)建設(shè)的痕跡。 與東南沿海等發(fā)達(dá)地區(qū)相比，西部的園區(qū)經(jīng)濟(jì)剛剛起步，而近乎模式化的開發(fā)，使眾多的園區(qū)失去了個性與特色。隨后的招商工作也就自然成為了一杯艷麗的苦酒。只有堅持走特色化功能定位和產(chǎn)業(yè)格局的開發(fā)思路，園區(qū)經(jīng)濟(jì)才能夠綻放它迷人的魅力。 7長安園區(qū)眾多，“一帶九園”星羅棋布，遍布在1578平方公里的古老土地上秦嶺北麓生態(tài)旅游發(fā)展帶：形成一批大規(guī)模、高品位、高層次規(guī)范旅游產(chǎn)業(yè)；長安科技產(chǎn)業(yè)園：以高新科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，發(fā)揮科技產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟(jì)的龍頭作用。

6、長安大學(xué)城：發(fā)揮高等教育強(qiáng)大優(yōu)勢，提高科技轉(zhuǎn)化率，帶動第三產(chǎn)業(yè)大發(fā)展。王寺私營經(jīng)濟(jì)園區(qū)：以發(fā)展西北最大的私營經(jīng)濟(jì)園區(qū)為目標(biāo)，發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)。郭杜工業(yè)園區(qū)：以長安高科技產(chǎn)業(yè)園為依托、以加工業(yè)為主導(dǎo)。韋區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)：依托航天航空新技術(shù)發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)。西安御園：加快地方特色的旅游新產(chǎn)品開發(fā)，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)大發(fā)展。灤鎮(zhèn)旅游科技園：以電子軟件工業(yè)、溫泉度假、休閑別墅群為主要發(fā)展方向、引鎮(zhèn)經(jīng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)園：依托西康鐵路和引鎮(zhèn)火車站、發(fā)展倉儲業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)。長安農(nóng)業(yè)科技示范園：以資源保護(hù)與生態(tài)建設(shè)為目標(biāo)，樹立都市農(nóng)業(yè)區(qū)的新形象。長安園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀8圍繞實施“一帶九園”開發(fā)戰(zhàn)略，長安區(qū)大力改善投資環(huán)境，以優(yōu)惠的

7、政策吸收一批高科技含量、高附加值的企業(yè)落戶。 長安區(qū)出臺了關(guān)于進(jìn)一步整治和改善投資環(huán)境的實施意見和項目會審、承諾制等具體措施。 成立了投資服務(wù)中心和企業(yè)投訴中心，提供良好的投資環(huán)境。 放眼長遠(yuǎn)、大膽讓利。 對生產(chǎn)經(jīng)營性稅收貢獻(xiàn)大的投資項目，給予減收費或返還征地稅費的優(yōu)惠。引入“經(jīng)營城市”理念：以土地?fù)Q資金，以政策換資金，以資源換資金。長安園區(qū)招商政策及經(jīng)營策略9 區(qū)域園區(qū)規(guī)劃太多，功能定位有重疊，競爭激烈。 園區(qū)的開發(fā)生搬硬套，偏離市場。 功能定位上沒有創(chuàng)新，缺乏特色。蓮湖高陵工業(yè)園如何才能獨樹一幟？長安園區(qū)面臨的問題10 蓮湖高陵工業(yè)園地處長安中部，位于西灃一級公路與長安大道交匯處，西安繞城

8、高速擦肩而過，西臨西漢高速，東臨子午大道，市內(nèi)公交直通園區(qū)，交通便利。 區(qū)內(nèi)規(guī)劃有長安區(qū)政府新址。 陜西師范大學(xué)、西安郵電學(xué)院等重點院校已入住園區(qū)，科技優(yōu)勢得天獨厚。 規(guī)劃面積15.6平方公里。分為工業(yè)園、大學(xué)城（北區(qū)）、工業(yè)園中心三大功能區(qū)。 目前投資2.2億元，完成了園區(qū)主干道路等配套工程的建設(shè)。 已建成面積8.7km2。建成項目76個，形成了機(jī)械電子、光纖光纜、生物醫(yī)藥、新型建材、辦公家具、高等教育等六大支柱產(chǎn)業(yè)。 周邊現(xiàn)狀：東臨現(xiàn)在長安區(qū)政府所在地韋曲鎮(zhèn)。 周邊最大的住宅項目為占地2200畝的紫薇田園都市。 與長安科技產(chǎn)業(yè)園形成園中園優(yōu)勢。郭杜工業(yè)園概況蓮湖高陵工業(yè)園，一個擁有先天優(yōu)勢

9、的發(fā)展中園區(qū)。11 區(qū)位優(yōu)勢：東連長安區(qū)政府和大學(xué)園、北接西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、南臨秦嶺北麓旅游帶和西安 “三園”。 交通優(yōu)勢：210國道和長咸公路在園區(qū)中心交匯通過，北接西安繞城高速公路，西安漢中、西安戶縣高速公路、多路公交、數(shù)百輛客車往來穿梭。 園中園優(yōu)勢：總投資26億元的長安科技產(chǎn)業(yè)園入住郭杜， 對郭杜工業(yè)園產(chǎn)生了極大的帶動和輻射作用。 科技優(yōu)勢：地處西安南郊，周邊大專院校、科研院所聚集，已有17戶企業(yè)與大專院校及科研院所建立了合作關(guān)系。 政策優(yōu)勢：市級小城鎮(zhèn)綜合改革試點單位，西安市賦予郭杜鎮(zhèn)人事管理、項目審批、土地使用權(quán)和戶籍管理等系列優(yōu)惠政策。 品牌優(yōu)勢：“國家級綜合改革試點”單位

10、，“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技園”，聯(lián)合國“可持續(xù)發(fā)展的中國小城鎮(zhèn)政府管理項目試點” 命名。郭杜工業(yè)園三地塊優(yōu)勢分析12 園區(qū)特色化不夠鮮明，產(chǎn)業(yè)格局沒有形成差異化的競爭優(yōu)勢。 緊鄰西部大學(xué)城，輕視了10萬大學(xué)生消費的巨大潛力。 園區(qū)位居長安區(qū)中心位置，應(yīng)利用自身的地位優(yōu)勢，成為長安園區(qū)的核心，而現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)格局卻忽略了自身的優(yōu)勢。 韋郭路橫穿園區(qū)東西，阻隔了南北人流的往來，不利于園區(qū)的整體管理；西灃路縱貫?zāi)媳?，龐大的車流量同樣阻隔了園區(qū)東西人流的往來，給園區(qū)的整體管理造成了極大的不便。郭杜工業(yè)園三地塊劣勢分析13 長安園區(qū)眾多，郭杜工業(yè)園恰好被其他園區(qū)四面包圍，區(qū)域競爭異常激烈。 特色不足，難以形成差異

11、化競爭，實現(xiàn)中部突破難度較大。 工業(yè)園三地塊威脅分析14 區(qū)政府的遷入，可形成區(qū)域政務(wù)中心，對整體招商有促進(jìn)作用。 園區(qū)眾多的“封號”，形成了獨特的品牌優(yōu)勢。 西北相交長安科技產(chǎn)業(yè)園，競爭的同時也形成了獨特的“園中園”效應(yīng)。工業(yè)園三地塊機(jī)會點分析15 將自身的優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為投資者的利益，完成三地塊的招商引資。 抓住現(xiàn)有機(jī)會進(jìn)行推廣，促進(jìn)招商引資的速度。 完善區(qū)域規(guī)劃和建設(shè)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 進(jìn)行創(chuàng)新開發(fā)，建立園區(qū)特色，打造園區(qū)的實力。 工業(yè)園，到底怎么辦？16 通過對西安園區(qū)、長安園區(qū)、郭杜工業(yè)園的分析，我們似乎找不到更為新鮮的產(chǎn)業(yè)項目？ 現(xiàn)有的園區(qū)幾乎涵蓋了高科技、電子信息、新

12、型建材、食品飲料加工、日用化工、貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)！ 但我們同時發(fā)現(xiàn)，所有的園區(qū)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上均為綜合性園區(qū)。 到目前為止，除了旅游發(fā)展帶以外，整個西安園區(qū)市場還沒有一個真正的專業(yè)化園區(qū)。 專業(yè)化，興許就是郭杜工業(yè)園的市場切入點。定位思考17 三地塊的面積都不是很大，不可能形成綜合性工業(yè)園區(qū)。 單一性專業(yè)基地的開發(fā)能使小面積地塊形成規(guī)模效應(yīng)，使得招商引資目標(biāo)明確。 專業(yè)基地的開發(fā)形成規(guī)模效應(yīng)后，能帶動周邊地塊的聯(lián)動相關(guān)開發(fā)。定位原則專業(yè)化，特色化。18A、C地塊定位19 由于A、C地塊周邊規(guī)劃以產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地為主，其規(guī)劃定位的余地較大?？紤]到地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財政收入，我們對兩地塊的策劃定位盡量從全方位、多

13、角度去思索、論證，給客戶提供更大的選擇空間。 南郊作為西安未來幾年的發(fā)展重點，隨著高新經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的二期啟動、長安縣由縣升區(qū)以及“一帶九園”的強(qiáng)檔規(guī)劃，南郊早已成為投資開發(fā)的熱土。 能否將兩地塊打造成為長安園區(qū)的“企業(yè)總部”，與“企業(yè)壹號公園”形成競爭與互動；滿足企業(yè)成長發(fā)展的需求；提升郭杜工業(yè)園的整體品質(zhì)；增加地方的財政收入，成為我們首先考慮到的問題。20 位置：A地塊位于工業(yè)園中部，東臨大學(xué)城，南臨南環(huán)路、西臨周岔路，北臨韋郭大道，基地南北狹長，東西短促。 面積：實用面積177083.9平米（265.63畝）。 優(yōu)勢：地塊三面臨路，交通便利。 鄰大學(xué)城，人文環(huán)境好，學(xué)生消費市場潛力巨大。

14、 地塊方正，利于整體規(guī)劃布局。 劣勢：面積較小，不宜形成規(guī)模效應(yīng)。 若要打造CBD，無論從占地面積，周邊環(huán)境，商業(yè)配套， 還是市政配套，區(qū)域特點等方面均不具備條件。A地塊概況優(yōu)越的交通、地理、人氣看旺！21 位置：C地塊隔西灃路與B地塊相望，周邊屬于規(guī)劃中的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，整體休閑娛樂配套區(qū)安排在西灃路東的B地塊內(nèi)。 面積：總占地面積二百多畝，周邊有大面積產(chǎn)業(yè)用地。 優(yōu)勢：臨西灃路，交通便利。 緊鄰長安科技產(chǎn)業(yè)園，易于形成規(guī)模效應(yīng)。 劣勢：基地規(guī)模較小。C地塊概況一張可以繪制藍(lán)圖的白紙22企業(yè)總部作為辦公用地它需要什么特點？它的客戶群體又在哪里？它是否有可行性？23企業(yè)總部對地方財政稅收的影響

15、以低價位或以零價位吸引有實力的企業(yè)將總部辦公設(shè)在兩地塊，自然企業(yè)總部的關(guān)系也將遷入園區(qū)，勢必增加園區(qū)的稅收。 企業(yè)總部辦公用地與工業(yè)生產(chǎn)用地相比較小，以C地塊的規(guī)模來說，也只能溶納六、七家中型工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)；如果吸引企業(yè)總部辦公，至少溶納二十家以上的中型企業(yè)。從稅收和園區(qū)財政收入上來看，總部要比工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的財政收入高出很多。企業(yè)總部，能為地方財政帶來高收入！24從地塊特征，來看發(fā)展?jié)摿?交通：A地塊三面臨路,C地塊臨西灃路，交通便利。 周邊：緊鄰長安科技產(chǎn)業(yè)園，周邊是大量的工業(yè)用地，易于形成規(guī)模效應(yīng)。 政策：郭杜工業(yè)園優(yōu)惠的招商政策對企業(yè)總部有吸引力。 配套：田園都市的建成，大學(xué)城的投入使用，

16、三地塊周邊的配套將逐步完善。 企業(yè)壹號公園：企業(yè)壹號公園提出了辦公別墅的概念，同時也將此概念炒作起來。A、C地塊臨近企業(yè)壹號公園，與企業(yè)壹號公園形成競爭和互動關(guān)系。 地塊大?。簝傻貕K的大小分別為200多畝和300多畝，若將其劃分為不同的小塊進(jìn)行招商，可溶納50100家企業(yè)，這個數(shù)量對企業(yè)總部的開發(fā)是比較合適的。地塊特征，適合于企業(yè)總部的開發(fā)！25 城區(qū)：城區(qū)內(nèi)寫字樓市場的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通是分不開的。由于土地成本較高，這一區(qū)域內(nèi)的寫字樓只能以中高檔為主。 高新區(qū)：2002年，西高新在建寫字樓總面積為536493平方米，新開發(fā)寫字樓總面積為780742平方米，總面積達(dá)到平方米，

17、據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，如果按靜態(tài)的計算，2002年的供應(yīng)量最早也需在2006年才能釋放完畢。 南二環(huán)：南二環(huán)的寫字樓尤其集中在朱雀路口到西二環(huán)以東，相對便利的交通使南二環(huán)的寫字樓備受市場的關(guān)注，并且奠定了其高昂的市場價位。西安寫字樓發(fā)展概況從西安寫字樓的分布來看除了火炬大廈周邊高新路一帶寫字樓比較集中，西安還沒有形成寫字樓集體，規(guī)模效應(yīng)不足。26 西安的寫字樓市場開發(fā)量龐大。 開發(fā)商競爭重點仍然是服務(wù)、位置和產(chǎn)品。 適度性價比也成為寫字樓市場競爭的利器。 寫字樓的地段優(yōu)勢及地價的升高，使項目已很少提到升值的概念。 項目內(nèi)部的相關(guān)配套設(shè)計成為開發(fā)商的一大賣點。 從規(guī)模和定位來看，規(guī)模都不斷擴(kuò)大，中高檔

18、次的寫字樓項目日益增多。 從價位上看，從5000-6000元每平方米至上萬元每平方米的占絕大多數(shù)。 企業(yè)別墅式辦公空間“企業(yè)壹號公園”已經(jīng)出現(xiàn)。 雖然，開發(fā)商在服務(wù)、相關(guān)配套和物業(yè)管理等方面下功夫，滿足入駐企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)業(yè)的條件。但面對眾多寫字樓的同時開發(fā)，市場供求矛盾已成為開發(fā)商無法承受的傷痛。西安寫字樓的開發(fā)特點27 隨著社會的發(fā)展，需求的多樣性愈加明顯，寫字樓開發(fā)也面向不同消費階層提供高、中、低端的產(chǎn)品。 由于目前很多企業(yè)在不斷發(fā)展，原來一些小企業(yè)、小公司在發(fā)展壯大后，會按市場規(guī)律改善其辦公環(huán)境，樹立企業(yè)自身形象，完成升級換代，勢必要向高端的寫字樓入駐。 市場上出現(xiàn)的很多高檔寫字樓，從安全

19、性、辦公環(huán)境和服務(wù)等方面都做的很好，但太高的價位使得市場上供過于求。但這并不能代表高檔寫字樓沒有發(fā)展空間了。寫字樓的發(fā)展前景 如果有低價位的高檔寫字樓，誰會不想要！28從前期的分析中我們看到，從地方財政稅收方面，從C地塊的地塊特征方面，從西安寫字樓市場來看，企業(yè)總部的開發(fā)都有其可行的一面。 所以，結(jié)合兩地塊的具體情況，面對市場的需求，將兩地塊打造成為長安園區(qū)的“企業(yè)總部”也有其充分的市場可行性 功能定位：“新企業(yè)總部” 形象定位：新長安的財智中心 A、C地塊定位29租用自建或自購高檔低檔123從西安寫字樓市場來看，1、2、3消費群都是兩地塊的目標(biāo)對象。消費群1：目前計劃購買或自建高檔寫字樓的企

20、業(yè)，他們是我們的主要目標(biāo)對象。消費群2：目前租用著高檔寫字樓，年租金在60萬元以上，他們是第二目標(biāo)對象。消費群3：目前已有自已的高檔寫字樓，希望能有更好環(huán)境的企業(yè)，是第三目標(biāo)對象。A、C地塊的客戶來源30“新企業(yè)總部”的業(yè)主必須符合“新”的要求，既其所從事的行業(yè)或者領(lǐng)域，必須是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的新增長點。（1）外埠企業(yè)在西安的分支機(jī)構(gòu)（2）大專院校的科研基地（3）國內(nèi)企業(yè)進(jìn)軍西部的根據(jù)地（4）本地大型文化傳播公司（5）本地專業(yè)的商務(wù)服務(wù)公司（6）本地的大型生物研究公司（7）本地大中型信息咨詢公司（8）IT業(yè)發(fā)展公司招商目標(biāo)群體兩地塊，是在跟高檔寫字樓市場搶客戶！31目標(biāo)客戶，看重什么？他們是一群正在

21、發(fā)展的企業(yè)，也是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點，他們對企業(yè)的辦公環(huán)境要求很高，他們不但要面子還要經(jīng)濟(jì)同時更要發(fā)展，所以他們會考慮： 辦公場所是否能為企業(yè)的整體形象加分 辦公場所的所在地是否有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?辦公場所的周邊配套是否對企業(yè)有利 辦公場所的性價比是不是市場上最好的 辦公所在地的政策支持如何 對辦公場所的投資是否有升值潛力32辦公場所是否能為企業(yè)的整體形象加分 辦公場所的所在地是否有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?辦公場所的周邊配套是否對企業(yè)有利 辦公場所的性價比是不是市場上最好的 辦公所在地的政策支持如何 對辦公場所的投資是否有升值潛力企業(yè)自由設(shè)計，獨立的空間和區(qū)域，獨家獨院 西安的南擴(kuò)，長安區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

22、大學(xué)城及B地塊的開發(fā)將提高周邊配套 土地的價格決定了兩地塊的性價比 郭杜工業(yè)園的優(yōu)惠政策 郭杜工業(yè)園土地的升值直接影響兩地塊的升值已建成的高檔寫字樓，有面子但缺少個性一般都建在經(jīng)濟(jì)比較好的區(qū)域 周邊大多有比較成熟的配套環(huán)境 價格相對較高，每平米在5000元左右 沒有太多的政策支持 因為價格相對較高，升值潛力不是很明顯目標(biāo)群關(guān)心的A、C兩地塊高檔寫字樓與競爭對手的比較要想從高檔寫字樓市場搶客戶，最大的競爭點應(yīng)該從性價比入手，而性價比是由土地價格決定！33A、C地塊招商策略用低價格土地策略提升性價比，吸引投資商！使用低價格或零地價策略，吸引投資商來本地塊建企業(yè)總部，快速開發(fā)兩地塊，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)

23、，提升區(qū)域財政收入，帶動整體郭杜工業(yè)園的形象和投資熱潮。34經(jīng)濟(jì)成本分析無論以任何的價格出售土地，都要征地，進(jìn)行道路、照明、水電等基礎(chǔ)建設(shè)，其總體費用是固定的。我們先從土地出售和開發(fā)進(jìn)度來算一筆賬。假設(shè)以五畝土地的開發(fā)計算： 五畝土地在郭杜工業(yè)園的市值為75萬元。 占地五畝的企業(yè)年上繳稅收最少在200萬元以上。 企業(yè)早半年落戶郭杜工業(yè)園，就可從財政收入中回收了土地款，同時還帶來其它經(jīng)濟(jì)收益。 低價位只要提前半年讓企業(yè)落戶，那么，它就是可行的方案。35企業(yè)總部有何優(yōu)勢？用地性質(zhì)，帶來不同效益 產(chǎn)業(yè)用地占地面積大，入?yún)^(qū)企業(yè)利稅有限。同樣100畝的地塊，產(chǎn)業(yè)用地或許只能容納一家企業(yè)，若按年最大利稅3

24、00萬來記，地方規(guī)劃100畝的產(chǎn)業(yè)用地，每年只能獲取利稅300萬； 若建造100畝的企業(yè)總部，至少可容納5家中小型企業(yè)總部的辦公用地，每家企業(yè)年利稅上繳按200萬計算。五家企業(yè)總部年上交地方利稅總額為1000萬，從利稅總額方面來看，企業(yè)總部是產(chǎn)業(yè)用地的3倍有余。 產(chǎn)業(yè)用地的污染指數(shù)遠(yuǎn)高于企業(yè)總部，所以，企業(yè)總部的規(guī)劃無論從經(jīng)濟(jì)效益還是社會效益來講均優(yōu)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃。36企業(yè)園區(qū)與壹號公園的比較土地成本，決定了項目前景。 與長安科技產(chǎn)業(yè)園相比，企業(yè)總部同樣面臨便利的 交通和市重心南移的大環(huán)境。 從投資經(jīng)營的角度來講，壓縮成本開支就等于提高了利潤空間。A、C地塊的建筑成本，按目前長安的建筑預(yù)算來看

25、，每平米大概1800元；加上每平米500元的裝修費，每平米300元左右的土地費，合計不過2600元。 而壹號公園每平米高達(dá)3800元，況且，兩者在部分區(qū)塊形成了相交的“園中園”效應(yīng)，相比之下，買寫字樓要比自建個性化的辦公空間貴出很多。自建辦公空間的低成本，成為企業(yè)總部的最大誘惑點！37 長安科技產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃5平方公里，現(xiàn)入駐企業(yè)共有28家，最大的企業(yè)占地面極為120。38畝，最小的企業(yè)占地面極為10畝；最大的投資額為15000萬，最小的投資額為1500萬；最大的年產(chǎn)值預(yù)計為60000萬元，最小的年產(chǎn)值為2800萬元。按10%的利稅額計算，占地10畝，年產(chǎn)值2800萬元的企業(yè)，可上繳的利稅為2

26、80萬元。 企業(yè)園區(qū)與科技產(chǎn)業(yè)園有“園中園”的效應(yīng)，兩者的競爭互動已經(jīng)形成，企業(yè)園區(qū)10目的可容納兩家小型企業(yè)，若按2800萬元的產(chǎn)值預(yù)計，可實現(xiàn)利稅560萬元，土地的利用價值得到了更大的發(fā)揮。 與長安園相比， 企業(yè)園區(qū)可實現(xiàn)土地利用價值的最大化！38企業(yè)的發(fā)展渴望更大的空間，在地塊建筑風(fēng)格的把握上，我們主張以簡約的后現(xiàn)代風(fēng)格搭建造型各異的獨體空間，滿足企業(yè)經(jīng)營辦公的自由化、個性化。既能擁有實用的空間，又能漳顯企業(yè)的實力，結(jié)合郭杜工業(yè)園的優(yōu)惠招商政策，在投資規(guī)模上更比租用中檔寫字樓實惠。（1）獨體寫字樓（2）后現(xiàn)代簡約風(fēng)格（3）多樣化的建筑造型（4）園林化的環(huán)境建設(shè)（5）人性化的內(nèi)部結(jié)構(gòu)兩地塊

27、建筑風(fēng)格3940作為“新企業(yè)總部”，其內(nèi)部規(guī)劃必須滿足入住企業(yè)商務(wù)活動的需求，具體包含以下內(nèi)容：（1）企業(yè)獨體商務(wù)空間（2）企業(yè)總部會所（3）園林景觀走廊內(nèi)部規(guī)劃41規(guī)劃要求 容積率：0.6 樓高限制：3層 退線：建筑退線不小于3米 主干道退線不小于6米42關(guān)于運作的幾個問題 零地價：如果政策不許零地價出讓土地，可先收地價款，企業(yè)在規(guī)定時間內(nèi)完成建設(shè)并落戶本區(qū)后，分批從財政收入中返還土地款。 用地面積：招商企業(yè)所用土地的地價不能高于年財政受收入的一半。 建設(shè)：企業(yè)取得土地后，在符合整體規(guī)劃部局的前提下，由園區(qū)統(tǒng)一進(jìn)行建筑施工，保障園區(qū)開發(fā)的整體進(jìn)度。 所有權(quán)：為防止某些企業(yè)進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，可將土

28、地所有權(quán)暫定為園區(qū)和企業(yè)共有，一定期限后轉(zhuǎn)為企業(yè)所有。 物業(yè)管理：為了控制園區(qū)的物業(yè)管理成本，成立大園區(qū)物業(yè)管理中心，為企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，同時形成以園養(yǎng)園。43運作模式建議 地塊內(nèi)部分塊：將地塊內(nèi)分別劃分出3、5、10、20畝不等的小塊，主要以5畝和10畝為主，各地塊由內(nèi)部園林景觀道路聯(lián)結(jié)起來。 生活配套區(qū)：地塊內(nèi)設(shè)置規(guī)劃配套功能區(qū)，為企業(yè)做好生活服務(wù)，同時成為本地塊的中心區(qū)。 建筑設(shè)計：在同一建筑設(shè)計風(fēng)格下，為每種不同規(guī)格的地塊設(shè)計多種建筑設(shè)計方案，供客戶選擇。同時在不影響整體建筑風(fēng)格的情況下，客戶也可出資要求為其特別設(shè)計建筑方案規(guī)劃方面44運作模式建議 招商目標(biāo)對象：招商對象必需是將企業(yè)總

29、部設(shè)在本地塊的企業(yè)。 入?yún)^(qū)條件：企業(yè)年繳稅收必需在100萬以上。 價格策略：土地價格以零價格出讓，但建筑工程由園區(qū)統(tǒng)一施工，園區(qū)成立專門的建設(shè)開發(fā)公司，建筑工程的利潤能與土地開發(fā)持平就可，這樣建筑價不會超過1800元每平米。對企業(yè)來說，相當(dāng)于用1800元每平米的單價購買了一個高檔寫字樓。 企業(yè)落戶：招商合同簽定后，企業(yè)繳部分定金，企業(yè)必需在規(guī)定時間內(nèi)與園區(qū)合作完成寫字樓的建設(shè)，并于規(guī)定時間內(nèi)遷入園區(qū)，定金退回給企業(yè)，否則接退后時間收取部分土地款 產(chǎn)權(quán)買賣：企業(yè)落戶后，在規(guī)定時間內(nèi)不得進(jìn)行本寫字樓的買賣，如要進(jìn)行買賣必需先交回土地款及違約金。招商方面45B地塊定位46 位置：B地塊位于郭杜森林公

30、園北部。西臨西灃路，東臨郭杜南街，基地南窄北寬成三角形狀，距鐘樓十五公里。 面積：占地49835平方米，隔規(guī)劃路與南邊的綠化區(qū)相臨。 性質(zhì)：在功能規(guī)劃上，B地塊為森林公園的休閑配套區(qū)以及西灃路西邊“企業(yè)園區(qū)”規(guī)劃的休閑娛樂配套區(qū)。 優(yōu)勢：接近森林公園，易于形成生態(tài)規(guī)模效應(yīng)。 顧園區(qū)東西塊，消費市場潛力巨大。 劣勢：處兩條公路中間，出入極為不便。 兩邊車流量大，噪音污染嚴(yán)重。B地塊概況都市中、自然地、叢林處47B地塊都市中、自然地、叢林處長安區(qū)市場缺少一個讓消費者有面子的高檔次餐飲休閑娛樂場所。投資者市場的空缺點就是賺錢的機(jī)會B地塊，將彌補(bǔ)長安區(qū)休閑娛樂市場的空缺點！48長安餐飲娛樂市場分析1、行業(yè)市場，風(fēng)向何處吹？ 全球范圍內(nèi)的休閑娛樂成為現(xiàn)代人生活不可缺少的重要部分； 現(xiàn)代商務(wù)活動成為餐飲娛樂休閑行業(yè)。 娛樂經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點。2、明天，陽光燦爛！ 由縣升區(qū)、西安重心南移、“一帶九園” 發(fā)展規(guī)劃提供了廣闊的空間。 投資者和商務(wù)活動，必對長安的餐飲娛樂休閑行業(yè)提出更高的要求。 除輻射長安園區(qū)以外，可成為南郊最大的生態(tài)餐飲、休閑、娛樂