物業(yè)管理基本制度與政策串講點題班第四講

1、第三節(jié)物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審考點七：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審定義(1)物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。（區(qū)別：物業(yè)管理服務(wù)成本）(2)物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審，是指價格主管部門為制定或者調(diào)整實行指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)為。標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實施監(jiān)督和審核的行考點八：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審原則和依據(jù)1物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當(dāng)遵守的原則(1)原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政和國家的會計制度的規(guī)定。(2)相關(guān)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費用。(3)對應(yīng)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。(4)合理性

2、原則。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平。【單項選擇題】物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審原則影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平”，是（）原則。ab相關(guān)性c對應(yīng)性d合理性：d考點九：物業(yè)服務(wù)定價成本的物業(yè)服務(wù)定價成本由費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和費用、綠化養(yǎng)護(hù)費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、的其他費用組成。費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意(1)費用，是指管理服務(wù)工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納的住房公積金和

3、養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、保險等社會保險費用。(2)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行、費用，是指為保障物業(yè)管保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)履行保修責(zé)任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修支出的維修和更新、改造費用。(3)綠化養(yǎng)護(hù)費，是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補(bǔ)苗費、化肥費等。不包括應(yīng)由建設(shè)支付的種苗種植費和前期費。(4)清潔衛(wèi)生費，是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。(5)秩序費，是指物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范的人身保險費及由物業(yè)服

4、務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的設(shè)備。(6)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準(zhǔn)。(7)辦公費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其他費用。(8)分?jǐn)?，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的用。（區(qū)別：物業(yè)管理服務(wù)成本）(9)固定資產(chǎn)折舊，是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)

5、指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。(10)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用，是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。【多項選擇題】物業(yè)服務(wù)定價成本由：費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和費用、綠化養(yǎng)護(hù)費用（）分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用組成。a清潔衛(wèi)生費用b秩序費用c物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用d辦公費用e物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用：abcd考點十：物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn)(2)固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折

6、舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當(dāng)按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按 3%-5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。第四節(jié)物業(yè)使用與（?？键c）考點十一：公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變（常考點）由于改變公共建筑和共用設(shè)施用途可能影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常管理，因此條例要求業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法向規(guī)劃部門辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以便物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時調(diào)整管理方案。由于物業(yè)公共建筑和共用設(shè)施屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)擅定改變公共建筑和共用設(shè)施用途；確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)行政手續(xù)。關(guān)于改變公共建筑和共用設(shè)施用途應(yīng)當(dāng)辦理的具體手續(xù)，其他相應(yīng)規(guī)范，條例只是強(qiáng)調(diào)業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)。已有例如，根據(jù)公共文化體育設(shè)施條例規(guī)定，確需改變公共文化體育設(shè)施用途的，有關(guān)地方人民在做出決定前，應(yīng)當(dāng)組織論證，并征得上一級人民文化行政主管部門、體育行政主管部門同意，報上一級人民批準(zhǔn)。【單項選擇題】公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變，確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請（）決定同意后，由（）依法辦理有關(guān)行政手續(xù)。a居委會業(yè)主b業(yè)主業(yè)主大會c業(yè)主居委會d業(yè)主大會業(yè)主：d考點十二：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不

8、得擅自占用與挖掘（?？键c）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地是為業(yè)主共同利益建設(shè)的，無論業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都不得擅自占用或挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路和場地。為了加強(qiáng)管理和保護(hù)公共利益，對于業(yè)主因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，只有在征得業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意的情況下才可實施，當(dāng)事人不得擅自實施占用、挖掘行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因維修物業(yè)或者公共利益需要確需臨時占用、挖掘道路、場地的，也必須征得業(yè)主的同意，不得擅自施工。無論業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時占用、挖掘道路、場地，均應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。考點十三：公用事業(yè)應(yīng)當(dāng)依法履行維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任（?？键c）為了切實全體業(yè)主的合法權(quán)益，條例明確

9、規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等，因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀?？键c十四：裝飾裝修房屋行為應(yīng)當(dāng)依范（常考點）為了業(yè)主的共同利益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋裝飾裝為進(jìn)行管理，為了便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供裝飾裝修管理服務(wù)，條例規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的告知義務(wù)。條例規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修房屋的相關(guān)行為和注意事項告知業(yè)主，以避免出現(xiàn)違章裝修或者裝修擾民的情況，減少日常裝修管理服務(wù)的難度?！締雾椷x擇題】根據(jù)規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的（）告知業(yè)主。a.行為b.注意事項c.規(guī)章制度d.行為和注意事項：d為了業(yè)主

10、的共同利益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋裝飾裝為進(jìn)行管理，條例規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的（）。a告知義務(wù)b制止義務(wù)c義務(wù)d強(qiáng)制執(zhí)行義務(wù)事項：a考點十五：利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的規(guī)定（?？键c）條例關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，主要作了的規(guī)定：面一是明確利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營必須事先征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；二是明確利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營必須按規(guī)定辦理手續(xù)；三是明確利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用方式。關(guān)于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得經(jīng)營收益的使用，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充住房專項維

11、修。考點十六：存在安全隱患物業(yè)的維修義務(wù)（?？键c）條例第五十六條規(guī)定：“物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)。”第五節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)考點十七：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)（輪換考點）物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是多方面的，其中一些服務(wù)義務(wù)僅靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面的行為就可以完成，還有一些服務(wù)義務(wù)較為復(fù)雜，僅靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面的行為難以完成，需要業(yè)主以及主管部門共同發(fā)揮作用，其中主要包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理區(qū)域秩序和協(xié)助安全防范的義務(wù)。（一）物業(yè)管理區(qū)域公共

12、秩序的義務(wù)（二）物業(yè)管理區(qū)域安全防范的協(xié)助義務(wù)（一）物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的義務(wù)2物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的主要方式(1)告知義務(wù)。(2)制止義務(wù)。(3)義務(wù)。3業(yè)主物業(yè)管理公共秩序的物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真履行告知、制止、三項義務(wù)后，對于故意公共秩序并給其他業(yè)主造成損害的業(yè)主，業(yè)主大會和業(yè)主可以依照民法通則、物權(quán)法等法律規(guī)定和管理規(guī)約的約定，業(yè)主的責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)合同法、物權(quán)法和物業(yè)服務(wù)合同的約定，業(yè)主的違約責(zé)任。（二）物業(yè)管理區(qū)域安全防范的協(xié)助義務(wù)1物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的義務(wù)在發(fā)生安全事故時，條例要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行三項義務(wù)：(1)采取應(yīng)急措施以避免損失擴(kuò)大。(2)及時向有關(guān)行政管理部門事

13、故。(3)協(xié)助做好救助工作。2物業(yè)保安的職責(zé)條例“物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得益?！惫竦暮戏?quán)物業(yè)保安執(zhí)行任務(wù)時，應(yīng)當(dāng)按照保安服務(wù)管理條例的規(guī)定，著保安員服裝、佩戴的保安服務(wù)標(biāo)志。物業(yè)保安無權(quán)、限制公民；不得搜查他人的身體或者扣押他人合法證件和；不得、他人或者教唆他人?！締雾椷x擇題】下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理區(qū)域秩序主要的方式中，不正確的是（）。a.履行告知義務(wù)b.履行制止義務(wù)c.履行義務(wù)d.履行處罰義務(wù)：d【多項選擇題】在發(fā)生安全事故時，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行的義務(wù)包括（）。a采取應(yīng)急措施以避免損失擴(kuò)大b立即通知業(yè)主

14、c及時向有關(guān)行政管理部門事故d做好賠償工作e協(xié)助做好救助工作：ace考點十八：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任條例第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的?！备鶕?jù)合同法的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本不履行合同義務(wù)和不完全履行合同義務(wù)的，均需承擔(dān)違約責(zé)任?！締雾椷x擇題】物業(yè)服務(wù)企業(yè)就業(yè)主受到的人身和損害承擔(dān)責(zé)任的前提條件是（）。a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行了物業(yè)服務(wù)合同的約定b.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施了物業(yè)管理d.業(yè)主交納了物業(yè)服務(wù)費用：b考點十九：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的風(fēng)險防控（輪換考點）防控物業(yè)管理活動中的法律風(fēng)險，物業(yè)

15、服務(wù)企業(yè)可以從以下幾個方面人手：（一）增強(qiáng)風(fēng)險意識（二）認(rèn)清權(quán)利邊界（三）加強(qiáng)合同管理（四）依法權(quán)利（五）自覺履行義務(wù)第六節(jié)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主建立委托聘用關(guān)系的法律形式，是雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只有簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，才能將各方享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)確定下來。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過提供合同約定的物業(yè)服務(wù)取得經(jīng)營收益，業(yè)主通過支付合同約定的物業(yè)費接受物業(yè)服務(wù)。一般認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同屬于合同法上無名合同范疇，是一類獨立的合同類型。物業(yè)服務(wù)合同與合同法上的委托合同有類似之處，又因其具有自身特征而獨立于委托合同。物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，決定了不能簡單地將其適用合同法關(guān)于委托合同的規(guī)定。考點二十：前

16、期物業(yè)服務(wù)合同（一）前期物業(yè)服務(wù)合同的特征（輪換考點）前期物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)從建設(shè)到管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的順利銜接中發(fā)揮著重要的作用，特征如下：1前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性；2前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同；3前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；4前期物業(yè)服務(wù)合同主要通過招投標(biāo)方式簽訂。2前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同要式合同，是指法律要求必須具備一定形式的合同。由于前期物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的公共利益，條例要求前期物業(yè)服務(wù)合同以的形式簽訂。（二）前期物業(yè)服務(wù)合同的時效條例第二十六條對此做出了特別規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！迸c物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)

17、合同生效的，另一方面，前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同（三）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（必考點）為規(guī)范和指導(dǎo)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，建設(shè)部于2004 年 9 月制訂并發(fā)布了前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）。根據(jù)示范文本，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：1合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況；2物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量；3物業(yè)服務(wù)計費方式；4物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容；5物業(yè)的承接查驗；6物業(yè)的使用與；7違約責(zé)任；8其他事項。【單項選擇題】確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)是()。a物業(yè)管理條例b物業(yè)管理合同c前期物業(yè)服務(wù)合同d物業(yè)服務(wù)合同：d物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系是

18、()。a的民事主體的關(guān)系b者與被者的關(guān)系c管理者與被管理者的關(guān)系d決策者與執(zhí)行者的關(guān)系：a【多項選擇題】前期物業(yè)服務(wù)合同的特征包括()。a前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性b前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同c前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂d前期物業(yè)服務(wù)合同主要通過招投標(biāo)方式簽訂e前期物業(yè)服務(wù)合同是無償合同：abcd考點二十一：物業(yè)服務(wù)合同條例第三十五條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立務(wù)費的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服方的權(quán)利義務(wù)、專項維修的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。”物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容：（必考點）1物業(yè)管

19、理事項 2物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 3物業(yè)服務(wù)費用4雙方的權(quán)利義務(wù) 5專項維修的使用和監(jiān)督6物業(yè)管理用房 7合同期限 8違約責(zé)任物業(yè)服務(wù)合同除需明確以上八項內(nèi)容外，還應(yīng)包括當(dāng)事人雙方根據(jù)行業(yè)交易慣例和物業(yè)服務(wù)需求商定的其他條款，如，約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、后合同義務(wù)、免責(zé)條款約定、合同履行爭議的解決方式等。關(guān)于物業(yè)管理資料的移交問題（輪換考點）房屋和附屬設(shè)備設(shè)施的各種圖紙、技術(shù)資料、使用說明、檢修，以及與物業(yè)管理相關(guān)的業(yè)主情況資料，是進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的基本條件，關(guān)于物業(yè)管理資料的移交問題，條例對此作出明確規(guī)定（共三點）：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理資

20、料；辦理物業(yè)驗收手續(xù)，業(yè)主二是物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會；三是物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。除此之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理資料的移交內(nèi)容和程序規(guī)則在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定?？键c二十二：兩種物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別（?？键c）前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別是：第一，合同簽訂主體不同。第二，合同的內(nèi)容不同。第三，存在階段不同。第四，合同履行期限不同。第七節(jié)物業(yè)管理的從法律結(jié)構(gòu)上看，目前我國調(diào)整物業(yè)管理行業(yè)的法律規(guī)范主要分為六個層次：第一層次，。指依特別程序制定的具有最高效力的根本法。例如

21、，第十三條關(guān)于“公民的合法的私有”的規(guī)定。第二層次，法律。指及其常務(wù)頒布的法律。例如，物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所”的規(guī)定，以及合同法總則中的相關(guān)規(guī)定等。第三層次，行政 。指 制定的規(guī)范性法律文件。例如，物業(yè)管理條例以及建筑工程質(zhì)量管理條例中有關(guān)“工程保修”的有關(guān)規(guī)定等。第四層次，地方性 。指地方國家權(quán)力機(jī)關(guān)及其常設(shè)機(jī)構(gòu)制定的物業(yè)管理 。例如， 省物業(yè)管理條例、 市物業(yè)管理條例等。第五層次， 各部委和地方 的規(guī)章。指 各部委和省、直轄市、計劃單列市 依職權(quán)制定的有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章，例如，財政部和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的住宅專項維修 管理辦法，北京市人民 發(fā)布的 市物業(yè)管理辦法等。第六層次，規(guī)范性法

22、律文件。指各部委、地方人民以及相關(guān)制訂的有關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容的政策性文件，如承接查驗辦法、浙江省關(guān)于加快發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)的等?？键c二十三：物業(yè)管理的（輪換考點）如同其他任何一樣，物業(yè)管理，也是由三個要素：主體、內(nèi)容和客體。1物業(yè)管理的主體物業(yè)管理的主體，是指實際參加物業(yè)管理并在其中享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的人。在我國，作為物業(yè)管理主體的“人”，大體上可以分為以下四類：(1)自然人。(2)法人。(3)國家機(jī)關(guān)。(4)其他組織。2物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容，就是物業(yè)管理的主體依法享有的權(quán)利和依法承擔(dān)的義務(wù)，任何物業(yè)管理都是靠主體權(quán)利的行使和主體義務(wù)的履行來實現(xiàn)的。3物業(yè)管理的客體物業(yè)管理的客體，是指物業(yè)管理

23、中主體的權(quán)利和義務(wù)所共同指向的對象。作為物業(yè)管理客體的行為，可以分為兩類：一類是國家機(jī)關(guān)的行政行為，如房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的行為，房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)依法監(jiān)督和指導(dǎo)業(yè)主的行為等；另一類是主體之間的民事行為，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照物業(yè)服務(wù)合同從事清潔、綠化、保安、維修等管理服務(wù)行為等?！締雾椷x擇題】物業(yè)管理客體的行為，一類是國家機(jī)關(guān)的行政行為；另一類是主體之間的（ ）。a民事行為b經(jīng)營行為c服務(wù)行為d管理行為：a【多項選擇題】物業(yè)管理是由（）要素。a主體b內(nèi)容c客體d法人e自然人：abc考點二十四：物業(yè)管理的特征（輪換考點）物業(yè)管理的特征主要體現(xiàn)在以下五個方面：1作為主體的業(yè)主意志多

24、元化和代表性2在物業(yè)管理中具有特殊的地位 3物業(yè)管理既涉及公權(quán)關(guān)系，也涉及私權(quán)關(guān)系 4業(yè)主所（物權(quán)）的限制和監(jiān)督權(quán)的擴(kuò)大 5物業(yè)管理行為是一種提供公共性服務(wù)商品的法律行為第八節(jié) 物業(yè)管理的考點二十五、物業(yè)管理的行政責(zé)任廣義上是指物業(yè)管理各方主體，現(xiàn)行行政法律規(guī)范所應(yīng)承擔(dān)的。狹義上是指物業(yè)管理各方主體，條例所應(yīng)承擔(dān)的。第三章關(guān)于物業(yè)管理七大基本制度的內(nèi)容中包括相應(yīng)的內(nèi)容，本節(jié)重點介紹條例第六章中其余有關(guān)的規(guī)定。(1)建設(shè)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民房地產(chǎn)行政主管部門處 5萬元以上 20 萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。(2)

25、不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處 1 萬元以上 10 萬元以下的罰款。(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款 30%以上 50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)的部門吊銷資質(zhì)。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。(4)建設(shè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，沒收違法所得，并處 10 萬元以上 50 萬元以下的罰款。(5)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途