美食廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告

1、XX國(guó)際（暫定）美食城關(guān)于淘淘樂小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)XX國(guó)際美食城可行性分析報(bào)告2016 年 10 月第 1 頁 共 1 頁XX國(guó)際（暫定）美食城目錄一、餐飲市場(chǎng)情況二、步行街商圈餐飲市調(diào)情況三、規(guī)劃分析一）、市場(chǎng)定位1、目標(biāo)市場(chǎng)定位2、消費(fèi)者定位：3、檔次定位：4、產(chǎn)品定位：5、形象定位：6、業(yè)態(tài)分布規(guī)劃：二）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、管理優(yōu)勢(shì) :2、整合營(yíng)銷傳播3、品牌優(yōu)勢(shì)四、招商原則 :五、規(guī)劃方案六、招商進(jìn)展情況及實(shí)施計(jì)劃第 2 頁 共 2 頁XX國(guó)際（暫定）美食城正文一、餐飲市場(chǎng)情況隨著人們生活節(jié)奏的加快， 生活水平不斷提高。 餐飲業(yè)的網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)兩極分化的趨勢(shì)。現(xiàn)在是大型、豪華、多功能、高檔次和具

2、有品牌特色的飯店、酒店不斷增加；各種方便大眾消費(fèi)、具有經(jīng)營(yíng)特色的小餐館、小吃店更是雨后春筍般的發(fā)展。與此相反，中等規(guī)模、檔次的餐飲企業(yè)發(fā)展緩慢，有的甚至逐步減少。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，積極扶持適合大眾消費(fèi)、具有經(jīng)營(yíng)特色、誠(chéng)信服務(wù)、衛(wèi)生、方便、實(shí)惠的經(jīng)營(yíng)方式，滿足多層次、多元化的消費(fèi)需求。二、商圈餐飲市調(diào)情況1、項(xiàng)目所在商圈餐飲業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是小型餐館，湯館， 面館及熟食店。 主要集中在好吃街一段， 經(jīng)營(yíng)面積 50-100平方，規(guī)模較小。經(jīng)營(yíng)品類包括：早餐類（豆?jié){、胡辣湯、粥、油條、餅、包子，）午餐類：（米皮、涼皮、盒飯、蓋澆飯、油潑面、拉面、炒面、燴面、牛、羊、驢、肉湯）晚餐以及夜宵。

3、2、環(huán)境一般、衛(wèi)生狀況、服務(wù)水平、便捷程度較差，缺乏特色。3、餐品價(jià)格區(qū)間：人均 10 元-15 元。4、主要消費(fèi)群體為逛街人群、常駐居民及區(qū)域流動(dòng)或務(wù)工人員。第 3 頁 共 3 頁XX國(guó)際（暫定）美食城三、規(guī)劃分析一）、市場(chǎng)定位1、目標(biāo)市場(chǎng)定位本項(xiàng)目地理位置位于XX市建設(shè)路高井頭處、人民路商業(yè)商圈。餐飲熱點(diǎn)正在向本案商圈移動(dòng) , 人口總數(shù)超過 3 萬人，并且隨著商業(yè)區(qū)的開發(fā)顧客群體有增長(zhǎng)趨勢(shì)。市場(chǎng)定位主要在于早上提供早餐， 中午提供工作快餐， 晚上提供包廂卡座、 宵夜以及特色美食涵括了國(guó)內(nèi)外的主要美食種類， 周末則是為整個(gè)XX市民提供全天的食品服務(wù)。2、消費(fèi)者定位：目標(biāo)客層主要鎖定在商圈內(nèi)的

4、小區(qū)住戶、流動(dòng)住戶、院校學(xué)生、商業(yè)人群。3、價(jià)格定位：“美食平民化”價(jià)格定位中檔，業(yè)態(tài)上以時(shí)尚快餐為主，休閑餐為輔?？蛦蝺r(jià)控制在人均消費(fèi) 15-20 元的區(qū)域，能滿足商圈顧客在早、中、晚時(shí)間的就餐和休閑。讓消費(fèi)者“花最少的錢吃最好吃的食物”。而且，采用儲(chǔ)值卡刷卡消費(fèi)，使之消費(fèi)方便，快捷、美食用餐一卡通。4、產(chǎn)品定位：“低價(jià)高品質(zhì)” “物美價(jià)廉”以規(guī)模和特色取勝 ,，以專業(yè)化發(fā)展模式為主?？谖毒?.美食城積極引入符合消費(fèi)者口味和需求的美食品類。 實(shí)施嚴(yán)格的廚務(wù)品控管理。第 4 頁 共 4 頁XX國(guó)際（暫定）美食城使之成為該商圈規(guī)模最大、 品種齊全的美食城， 經(jīng)營(yíng)品類要多而精，美食城內(nèi)各類美食采

5、用開放式的陳列。5、形象定位：形象簡(jiǎn)約大方 ，設(shè)計(jì)風(fēng)格裝修突出品牌飲食，體現(xiàn)大眾化與品牌化相結(jié)合。為了適應(yīng)顧客，特別是年輕人用餐追求交流、溝通、互動(dòng)的面對(duì)面的現(xiàn)場(chǎng)感覺， “明檔”操作模式。設(shè)計(jì)拋卻傳統(tǒng)美食城檔口的廚房概念，采用仿若小餐廳的特色店形式，水車、吧臺(tái)、酒肆等。做到平民化的需求，品牌店的享受。6、業(yè)態(tài)分布規(guī)劃：餐飲業(yè)區(qū)與娛樂區(qū)實(shí)施集中分布與分散分布相結(jié)合的混合經(jīng)營(yíng)的原則，引入免費(fèi)兒童游樂場(chǎng)。提供餐飲服務(wù)以外，解決老年顧客照看幼兒的需要。實(shí)現(xiàn)美食城用餐、引管孩童一體化。二）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、 硬件設(shè)施：1）拋卻傳統(tǒng)檔口后廚，進(jìn)行明檔設(shè)計(jì)，獨(dú)具特色。2）中央空調(diào)3）環(huán)境衛(wèi)生、舒適。簡(jiǎn)約大方，

6、特色突出。2、管理優(yōu)勢(shì) :1）自主經(jīng)營(yíng)、商位租賃。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 、統(tǒng)一規(guī)化、 統(tǒng)一營(yíng)銷策劃、（不同階段運(yùn)用不同的推廣策略）、統(tǒng)一公共餐區(qū)、統(tǒng)一附屬設(shè)施的經(jīng)營(yíng)概念。第 5 頁 共 5 頁XX國(guó)際（暫定）美食城即：商位租賃實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理模式：工作人員統(tǒng)一號(hào)牌，統(tǒng)一著裝；統(tǒng)一劃卡收費(fèi)管理， ；統(tǒng)一保安、保潔人員管理；統(tǒng)一餐具消毒； 統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間；統(tǒng)一水、 電、氣、空調(diào)、消防管理；餐具、爐具、用具自備，歸商戶所有 ;商戶需交納保安、保潔費(fèi)用，承擔(dān)經(jīng)營(yíng)所用水、電、燃?xì)赓M(fèi)。2)、整合營(yíng)銷傳播把企業(yè)的一切營(yíng)銷和傳播活動(dòng)，如廣告、促銷、產(chǎn)品開發(fā)進(jìn)行一元化的整合重組讓消費(fèi)者從不同的信息渠道獲得對(duì)美食城的一致信息

7、性，品牌訴求的一致性和完整性。3）、品牌優(yōu)勢(shì) : 通過塑造美食城形象，強(qiáng)化生活城綜合優(yōu)勢(shì)。3、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)美食城在強(qiáng)化生活城功能的同時(shí)，商戶加工制作商品所需原材料、配料可由本公司提供。 既能降低商戶的采購(gòu)和加工成本，又能有效的控制食品安全問題。實(shí)現(xiàn)互惠互利，雙方共贏。三）、招商原則 :1、形象先行推廣（媒體、現(xiàn)場(chǎng)）造勢(shì)，品牌店聯(lián)盟要營(yíng)造旺場(chǎng)氛圍。2、先遠(yuǎn)后近 ，先大后小。品牌主力先行（適當(dāng)優(yōu)惠），利用其品牌優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)本地特色商戶，以靈活多樣的招商策劃，充分挖掘中、小型客戶前來經(jīng)營(yíng)。四、運(yùn)營(yíng)規(guī)劃方案美食城（自營(yíng)）招商方案第 6 頁 共 6 頁XX國(guó)際（暫定）美食城方案：租賃、聯(lián)營(yíng)形式 、公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng)方

8、案評(píng)估：方案：項(xiàng)目出租前須根據(jù)招商對(duì)象的數(shù)量規(guī)模和經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)平面的分割劃分。方案評(píng)估因素：方 資金 資金 招商 銷售 定位 條件 風(fēng)案 回籠 收入 難度 難度 影響 經(jīng)營(yíng) 險(xiǎn)方案 慢 高 小 易 很好 一般要求 大1）、一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)商場(chǎng)價(jià)值的提升不止，而且這種升值刺激是永續(xù)性的。從資金收入來看本案收入較高，而且后續(xù)增值空間大，雖然風(fēng)險(xiǎn)較大可是運(yùn)做難度較易。2）、在本案有效運(yùn)作的情況下，美食城的升值是一定能達(dá)到的。3）、 美食城成功的關(guān)鍵因素是經(jīng)營(yíng)者的實(shí)力和管理服務(wù)的素質(zhì) ，本案的最終目的是通過有效的經(jīng)營(yíng)管理使美食城的經(jīng)濟(jì)指數(shù)提升， 以達(dá)到投資的高利潤(rùn)回報(bào)。4）、本案更好地符合了本項(xiàng)

9、目的定位思路。1-2 個(gè)主題餐廳（火鍋、涮鍋、自助）餐飲業(yè)區(qū)與娛樂區(qū)實(shí)施集中分布與分散分布相結(jié)合的混合經(jīng)營(yíng)的原則， 一則將其置于邊角位置帶動(dòng)人氣， 二可以滿足各品牌店選址標(biāo)準(zhǔn)。第 7 頁 共 7 頁XX國(guó)際（暫定）美食城五、招商進(jìn)展情況及實(shí)施計(jì)劃（一）、招商進(jìn)展情況按美食區(qū)招商進(jìn)度，首先針對(duì)主力店進(jìn)行初次接洽，對(duì)目標(biāo)美食主力店進(jìn)行拜訪。（二）實(shí)施計(jì)劃1、招商物料準(zhǔn)備1）、招商手冊(cè)、招商 DM單、招商邀請(qǐng)函美食城的招商條件現(xiàn)場(chǎng)（含綜合簡(jiǎn)介、平面圖、功能說明、經(jīng)營(yíng)宗旨、發(fā)展規(guī)劃介紹、現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外包裝等）2）、 招商合同文本：招商細(xì)則、招商流程、租賃協(xié)議等3 ）、美食城平面分割圖（規(guī)劃效果圖）2、現(xiàn)場(chǎng)管

10、理1）、招商人員上崗前培訓(xùn)，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)做招商前準(zhǔn)備；每周工作例會(huì)，向經(jīng)營(yíng)管理公司匯報(bào)每周招商情況及當(dāng)前亟待解決的問題； 每周以書面形式匯報(bào)招商情況， 按時(shí)制作上門客戶統(tǒng)計(jì)分析、并以周、月小結(jié)的形式報(bào)告呈報(bào)管理公司。2 ）、每天填寫工作日志，定期商周、月總結(jié)。3 ）、首先應(yīng)多渠道開發(fā)市場(chǎng)第一步，量大面廣，一則傳遞招商信息，二則開發(fā)些加盟的投資客。第 8 頁 共 8 頁XX國(guó)際（暫定）美食城第二步，鎖定目標(biāo)意向客戶，持續(xù)跟蹤，最終達(dá)成目標(biāo)。第三步， 以點(diǎn)帶面， 充分利用主力店的品牌效應(yīng)帶動(dòng)品牌店的加盟。3、招商推廣計(jì)劃美食城的招商工作，本案初擬推廣計(jì)劃暫定。4、合作方式：1）、 以租賃形式，租賃期限

11、 5-8 年2）、合約保證金：按店鋪大小適當(dāng)收取保證金，以保證食品的安全以及經(jīng)營(yíng)的誠(chéng)信，合同期滿無息退還。3）、管理費(fèi)：按日常管理費(fèi)用的支出預(yù)算分?jǐn)偅▽?duì)商戶統(tǒng)一辦理工商、稅務(wù)），商戶需交納保安、保潔費(fèi)用，承擔(dān)經(jīng)營(yíng)所用水、電、燃?xì)赓M(fèi)。4）、廣告費(fèi)：開業(yè)初期美食區(qū)大量廣告集中投放，消費(fèi)卡優(yōu)惠，為商戶啟動(dòng)市場(chǎng)。5、招商優(yōu)惠政策具體的招租方式：不管是租賃還是聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)都應(yīng)積極的吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐美食區(qū)， 針對(duì)美食區(qū)的初步定位 采取一些主動(dòng)出擊的招商方式。擬定如下方案：第 9 頁 共 9 頁XX國(guó)際（暫定）美食城1)、特色品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略 ：特色品牌商家的品牌效應(yīng)能給經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)入場(chǎng)的信心，從而有力地促進(jìn)招

12、租，所以建議對(duì)于有意進(jìn)駐的特色品牌商家，租金上或扣點(diǎn)給予一定比例的優(yōu)惠，如在租金上給予 3 個(gè)月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動(dòng)其它商戶的招租；2）、制定優(yōu)惠策略： 搶占商機(jī) “階梯式 ”優(yōu)惠租賃方式，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，前三年收取低租金抵扣點(diǎn)，由低到高，循序漸進(jìn)，最先進(jìn)入的商戶，實(shí)行優(yōu)惠租價(jià)或扣點(diǎn)，使商戶提高盈利能力，從而物業(yè)穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)足發(fā)展。3）、媒體推廣：利用媒體資源和客戶渠道進(jìn)行整合營(yíng)銷推廣，以擴(kuò)大傳播X圍，把握消費(fèi)客群。4）、商鋪?zhàn)赓U年限：為三年期或五年期，方式靈活。5）、積極配合合作伙伴爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣亩愘M(fèi)減免政策。6）、相對(duì)優(yōu)惠的戶外廣告位。第 10 頁 共 10 頁XX國(guó)際（暫定

13、）美食城6、進(jìn)駐要求：1）、統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃：商家入駐須服從對(duì)美食城的整體規(guī)劃，駐場(chǎng)前經(jīng)確認(rèn)業(yè)種及品牌，經(jīng)嚴(yán)格供貨商的考察評(píng)估，選擇標(biāo)準(zhǔn)為上年?duì)I業(yè)額、 單店面積、 單月銷售、 客單價(jià)、人氣、產(chǎn)品質(zhì)量）考察審核后，方可簽訂租賃合同，并且在經(jīng)營(yíng)期間，如要調(diào)整經(jīng)營(yíng)內(nèi)容需經(jīng)書面同意。2）統(tǒng)一視覺形象：經(jīng)營(yíng)者對(duì)店鋪的裝修及招牌的制作方案須經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理公司審核同意后方可施工，以保證店鋪風(fēng)格符合美食城的整體形象。3）統(tǒng)一租賃管理：進(jìn)駐商家在經(jīng)營(yíng)過程中須服從管理公司的統(tǒng)一管理。管理公司對(duì)商戶進(jìn)行嚴(yán)格的租賃管理，同時(shí)提供高質(zhì)量的管理服務(wù)，從而在給商家提供一個(gè)安全有序經(jīng)營(yíng)環(huán)境的同時(shí)，創(chuàng)造一個(gè)舒適、整潔的就餐、休閑場(chǎng)所。7、招商流程1）、市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶分析。2）、客戶信息歸檔完善， 招商資料準(zhǔn)備就緒、 目標(biāo)客戶開發(fā)、拜訪、接洽、客戶分類、確定。3）、重點(diǎn)客戶 (招商部 ) 填