上河城超市招商分析報告

1、上河城超市招商分析報告 銷售部2021年5月12日.上河城超市招商分析報告內容提要工程概略市場調研工程優(yōu)優(yōu)勢分析總結.工程概略 本工程宿州上河城商業(yè)綜合體25#樓位于小區(qū)的西南角，磬云路與銀河三路交匯處，占地總面積為3922.66，總建筑面積為18339.57，地上四層為商業(yè)，地下一層為地下車庫約79個停車位，整體建筑高度約為22米。.每層面積明細樓層面積（）層高（米）地下一層4812.362.7米1F3720.025.8米2F3701.195.1米3F3268.595.4米4F2640.013.6米.位 置 分 析 上河城工程西臨磬云路，南臨銀河三路，東北面接濱河路，沱河對岸為三角洲公園。周

2、邊大型工程有港麗錦繡江南、明日新城市、水木清華、天鵝灣等，根據目前的規(guī)劃整個西北片區(qū)已有的大型商業(yè)體有環(huán)宇國際廣場及首鋼首御大型城市綜合體，而隨著近期萬達廣場的強勢入駐，整個西北地塊的商業(yè)將被帶進一個白熱化的階段 。 本工程利用工程與北側住宅的日照間距和與東側住宅的消防間距，規(guī)劃區(qū)內道路，與市政道路相接，構成消防環(huán)道。兩個地下室出入口分別位于西北角與東南角，既與市政道路有良好的銜接，方便車輛通行，同時又避開商業(yè)人流。另本工程因地制宜，利用磬云路和銀河三路的人流優(yōu)勢，在西側和南側退道路紅線留足廣場，開放的廣場空間，精致的景觀小品，聚集人氣，從而帶動商業(yè)的運營。廣場沿道牙邊布置適量的暫時車位，從而

3、更利于人氣的帶動。. 宿州市整體商業(yè)格局顯示工程所在地臨近規(guī)劃的商業(yè)區(qū)域中心點上；市級商業(yè)中心：1個，以老城區(qū)為中心的工字體外形，去年已詳細匯報過規(guī)劃內容；以汴河中路、淮海路、勝利路構成的“工字型商業(yè)輻射區(qū)，商業(yè)近期規(guī)劃主要以人民路、淮海路、勝利路、汴河路構成“井字狀的商業(yè)分布，商業(yè)網點集中為一個中心，兩個副中心和其他區(qū)域中心。市級商業(yè)副中心：1個，位于汴河北新城區(qū)，為2020年遠期規(guī)劃。目前還尚未構成。區(qū)域商業(yè)中心6個:1、西北新區(qū)2、西南區(qū)3、西區(qū)4、經濟開發(fā)區(qū)5、道東區(qū)，6、符離集區(qū)。規(guī)劃中市級商業(yè)副中心.中心區(qū)市級商業(yè)分布工字型各大商業(yè)網點分布情況顯示，成為商業(yè)中心須具備有影響力的大商

4、業(yè)體。華潤蘇果城皇廟百貨大樓宿州商場環(huán)宇商廈蓮都商廈華廈商場中央廣場億龍國際蘇果家樂福金茂金泰商城. 工程所在片區(qū)的商業(yè)規(guī)劃顯示已有三個大型的商 業(yè)體，將成為區(qū)域的中心指點者；上河城汴河新區(qū)規(guī)劃的商業(yè)中心圖示分布情況如左所示萬達廣場環(huán)宇西爾城國際廣場元一新天地. 市中心重點商業(yè)引見：中央廣場項目位置汴河路與淮海路交匯處西北角物業(yè)形態(tài)住宅，商鋪面積住宅108-140m2，商鋪25-40m2商鋪價格21000元/平（2011年銷售價格）銷售情況2010年10月份開盤銷售項目概況中央廣場位于宿州市汴河路與淮海路交匯處西北側，地處市中心最繁華地段，地下兩層，地上最高30層，建筑面積近62000平方米。

5、 項目周邊配套極為成熟，金融、商業(yè)、醫(yī)療、學校、文化、娛樂、市政等配套設施一應俱全，交通十分便捷。.中央廣場各樓層業(yè)態(tài)分布及當時銷售價錢；2021年價錢情況： -1F，21000元/ 1F，31000-35000元/ 2F，27000-31000元/ 3F，21000元/ 4F，17000元/.*樓層主力面積（m2）鋪面狀況(m)成交均價(元/m2)地下一層35/50面寬：5進深：10層高：4.512,421一層4558,379開發(fā)企業(yè)：宿州創(chuàng)新時代置業(yè)開盤時間：2021年1月 均價：一層均價在5萬,地下一層1.2萬工程地下一層和一層沿街部分出賣地上一層、地上二至五層持有運營市中心重點商業(yè)引見

6、：家樂福世紀廣場.*樓層樓層主題樓層業(yè)態(tài)品牌列舉-1F名品家居家居飾品、童裝童玩、文體用品家紡1F時尚精品黃金珠寶、化妝品、煙酒、男女鞋、綜合服務區(qū)、名表眼鏡屈臣氏、名牌珠寶、名煙名酒、達芙妮、鞋柜、KFC2F都市流行時尚女裝、流行配飾、超市RBWY、蟲二、艾格3F名媛仕女精品女裝、羊毛羊絨、休閑女裝、經典配飾、超市鄂爾多斯、恒源祥名典屋4F美食廣場精品男裝、時尚休閑、運動休閑、餐飲九牧王、李寧、阿迪達斯、耐克、安踏5F娛樂區(qū)娛樂、休閑、家用電器橫店電影院、動漫城、水果吧市中心重點商業(yè)引見：家樂福世紀廣場.*名稱區(qū)域商業(yè)類型商業(yè)體量(m2)樓層主力面積段(m2)市場均價(元/m2)總價區(qū)間（萬

7、元）入市時間銷售模式中央廣場市中心區(qū)商場55,742B1-4F23/28/3532994(內鋪)一層：60-1002010-10分割出售售后返租統一招商統一經營家樂福商之都115,000B1-5F35/45/5050000(沿街)13000（-1F）地下一層：50-602010-01大部分持有經營，部分分割銷售該類型工程地處宿州市市中心區(qū)域，具有較強影響力，商業(yè)價值較高；該類型工程都具有良好的招商運營平臺，工程大部分持有運營，給予了投資者較大自信心；各工程大部分持有運營，部分商業(yè)面積進展分割出賣；該類型工程單價較高，但分割面積較小，總價低，去化較好。商業(yè)概略總結. 市中心重點商業(yè)引見武夷商城開

8、發(fā)商宿州同勝置業(yè)有限公司 項目位置宿州汴河中路361號 武夷商業(yè)城 類型/規(guī)模占地50000，總建80000銷售均價8000-40000元/。銷售情況目前已經在租賃狀態(tài)。優(yōu)惠情況先前宿房網會員9.5折。目前無鋪銷售。產品特征產品較為豐富?？腿禾卣魍顿Y4:6自用，適中心客戶較多。商業(yè)主訴求新格局 新市場 新籠統.市中心重點商業(yè)引見：宿州國貿商廈地理位置：淮海中路商業(yè)黃金地段規(guī)模：3000平方米樓層：-1-4層運營方式：服裝主題式百貨，銷售額扣點分成方式收取費用?？埸c率：20%結算周期：30天-1F：花雨傘、意爾康、男女主角、百麗、他她等1F：百麗，哥弟，ATA，JUNBO2F：GXG、L2、杰凡

9、尼、迪賽、鄂爾多斯、雅戈爾、九牧王、利郎、希努爾、與狼共舞、波司登男裝等3F：德菲蒂奧、高田、艾迪兒、好日子、雅瑩、妞娜公主等4F：獨角戲、波司登羽絨服、拉夏貝爾.市中心重點商業(yè)引見：華夏商廈地理位置：汴河中路與淮海南路交叉口東北角規(guī)模：20000平方米樓層：1-3層運營方式：綜合性百貨公司，采取銷售額扣點分成方式收取場地費用扣點率：20%管理及推行費：3.5%1F：雅鹿，九牧王，貴人鳥，奧康皮具，與狼共舞，駱駝，金利來，意爾康，繩谷，森達，紅蜻蜓，芭比，康奈，都彭，美克，皮爾卡丹，SDEER等，2F：歐維苔妮，雪倫，謎底，艾思德妮ASDN，高氏杰，名郎，詩夢，才子，皮爾卡丹，達芙妮，迪萊莉，

10、3F：以純，慶瑞西服，美特斯邦威，貴人鳥，恩東體育，李寧，喬丹，X 特步，SEMIR，KAPPA，PUMA；. 市中心重點商業(yè)引見：淮海中路商業(yè)街目前宿州市區(qū)人流最旺、租金程度最高的商業(yè)步行街，沿華夏商場至華潤蘇果，租金程度從南向北遞減，華夏商場附近為宿州目前租金程度最高商鋪。商鋪租金案：15，租期1年半， 租金4.5萬/年；另1家：20，轉讓費2萬， 租期3年，5萬/年淮海南路：地理位置：中心城區(qū)淮海路汴和中路至環(huán)城北路段商業(yè)街長度：不到500米，沿街一層商鋪運營品類：服裝、皮具、鞋類、運動休閑等租金程度：180-450元/平方米，從南向北遞減，華夏商場附近最高；支付方式：無押金，年租金一次

11、性支付租賃年限：1-4年不等，租約內租金沒有遞增. 市中心重點商業(yè)引見：汴河中路商業(yè)街地理位置：城區(qū)汴河中淮海路至宿懷路段商業(yè)街長度：300米左右，沿街一層商鋪運營品類：服裝、皮具、鞋類等租金：150-300元/平，租金程度從西向東遞減，華夏商場附近最高支付方式：無押金，年租金一次性支付租賃年限：1-4年不等，租約內租金沒有遞增情況引見：兩側分布著億龍商廈、中心廣場、武夷商城、恒豐大廈、世紀廣場、安廈時代廣場等多個商業(yè)體。商鋪租金案：中介70，5.5萬轉讓費，租期4年半，租金每年20萬；.中心區(qū)其他近年來入市的商業(yè)體情況：項目名稱產品形態(tài)面積情況備注蓮都金街口商鋪13-4011年8月開盤時時約

12、1.7萬/平華夏商貿廣場商場、商鋪商鋪50-200地上43間，2185平米，起價53900元/平；地下145間，5963平方米，起價31900元/平。外鋪6.6萬元/. 市中心當前在售重點工程沃爾瑪國際購物廣場開發(fā)商宿州同勝置業(yè)有限公司 項目位置宿州市勝利中路（原市政府舊址 類型/規(guī)模占地27畝，總建116000銷售均價沿街店鋪：10W/，內鋪:2-4W/不等，樓層越高價格越低。銷售情況目前在賣卡蓄客，5月份左右開盤。優(yōu)惠情況賣卡，沿街存一萬抵3萬，內鋪存一萬抵2萬。按揭9.9折，全款9.8折。開盤有抽獎。產品特征面寬:4.2米,進深：10米，層高：5米?？腿禾卣鳎ㄊ兄行模?:3（鄉(xiāng)鎮(zhèn)），沿街

13、店鋪多為衣帽，鞋業(yè)品牌店主，以自用為主。樓上內鋪多為投資客，從事煤礦行業(yè)，及教師、醫(yī)生、個體經營戶客戶居多。商業(yè)主訴求6萬起置業(yè)沃爾瑪最具價值不動產. 城南區(qū)在售工程百麗富通廣場開發(fā)商宿州富通置業(yè)有限公司 項目位置人民南路與外環(huán)二路交匯處 類型/規(guī)模占地270畝，總建100萬銷售均價店鋪未開盤。銷售情況目前高層在蓄客當中。店鋪未接受預約，預計店鋪10月份左右開盤。優(yōu)惠情況占無產品特征占無?？腿禾卣髡紵o。. 城南重點商業(yè)工程卓耕廣場開發(fā)商宿州卓耕投資置業(yè)有限公司 項目位置宿州市經濟開發(fā)區(qū)西昌南路與外環(huán)3路交匯處 類型/規(guī)模占地115畝，總建422600銷售均價一樓25000元/，四樓8888元/

14、，五樓6800元/。銷售情況目前在賣1樓，4樓，五樓店鋪，已去化70%左右。優(yōu)惠情況認購8.8折，購房送雙金條。目前是交2萬定金可控房號，全款9.2折，按揭9.5折。產品特征面積區(qū)間：6-17，一樓層高6米，二樓層高4.5.統一招商，統一經驗，統一管理。客群特征投資5:5自住，市中心客戶較多。商業(yè)主訴求. 城南重點商業(yè)工程天下第一石文博世界城開發(fā)商宿州市恒遠置業(yè)有限公司 項目位置宿州市淮海南路與南內環(huán)交匯處 類型/規(guī)模占地98畝，總建93993銷售均價沿街20000多元/，內街10000多元/。銷售情況全都已開盤，去化80%左右。優(yōu)惠情況1萬抵3萬，同時介紹一個客戶成交即可現金獎勵2000元/

15、套，新客戶也獎勵2000元/套.產品特征面寬：4-5米。進深8-13米，層高5.5米，可做兩層，面積區(qū)間在50-100?？腿禾卣饔捎谑菍I(yè)商城，所以多為靈璧縣，漁溝鎮(zhèn)的客戶來置業(yè)購買店鋪。.經濟開發(fā)區(qū)重點在售商業(yè)義烏國際商貿城開發(fā)商安徽中都置業(yè)有限公司 項目位置宿州市道東港口路沱河二橋北約500米 類型/規(guī)模占地540畝，總建70萬銷售均價一層均價約12000元/，二層均價約6500元/銷售情況目前正在認籌中優(yōu)惠情況交2000抵一萬，一次性付款9.2折，按揭9.5折產品特征面寬：4.2米,進深：9-10米，層高：4.8米客群特征投資5:5自用，市中心客戶較多，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶出手比較干脆.周邊大型商

16、業(yè)體CBD環(huán)宇西爾城國際廣場工程位置：人民路與銀河1路交叉西南側 工程形狀：公寓,高層,商鋪,商住,寫字樓 根本概略：環(huán)宇國際廣場位于政務新區(qū)中心地段，西鄰人民路，北臨銀河一路，宿州市政府與其隔路相望，市博物館、市文化藝術中心、銀河公園、工商銀行政務區(qū)支行等周邊配套完善，工程諸多優(yōu)勢凸現工程數據：1、占地近50畝，2、總建面積：約218342.4平，3、其中地上面積：約171434.4平，4、地下部分面積：46908平方米 。引進開元集團的酒店管理：地上26層(裙房五層)計39750平方米，擁有300余間客房、1200多平方米宴會廳、300多平方米多功能廳及大小會議室6個、中西餐廳及餐飲包廂2

17、0余個，游泳池、網球場、水療館、KTV、棋牌室等設備配套完善。大堂面積800余平方米，頂層設有高檔會所，地下停車位近300個，總投資人民幣5億多。 .周邊大型商業(yè)體萬達廣場開發(fā)商大連萬達集團項目位置銀河三路以北、水木清華小區(qū)用地以西、銀河四路以南、拂曉大道以東類型/規(guī)模占地245畝，建筑面積163759銷售均價暫無銷售情況未開盤優(yōu)惠情況暫無產品特征大型城市綜合體客群特征暫無. 周邊大型商業(yè)體元一新天地開發(fā)商宿州元一新天地房地產開發(fā)有限公司 項目位置宿州市人民路與勝利路交匯處東北角 類型/規(guī)模占地135畝，建筑面積43萬方銷售均價暫無銷售情況未開盤優(yōu)惠情況暫無產品特征大型城市綜合體客群特征暫無.

18、商業(yè)格局結論：1市中心、區(qū)域內及當前在售大型商業(yè)體不存在直接競爭2主要直接競爭工程都是屬于大型城市綜合體，商業(yè)屬于自帶3從面積情況來看，直接競爭樓盤的產品規(guī)模相對較大.工程優(yōu)優(yōu)勢分析 .位置優(yōu)勢：所處位置依托于工程可以說是緊鄰政務區(qū)，這對于全市范圍的客戶是有一定的吸引力。距市政府：僅1.6公里距法院：僅900米距市立醫(yī)院：僅860米. 隨著萬達廣場的強勢入駐，商業(yè)圈也將輻射到整個西北新區(qū)周邊數百公里，成為宿州市第二個商業(yè)中心。而我們工程近水樓臺，也保證了一定消費群體。.人氣優(yōu)勢：上河城成熟的居住區(qū)，擁有龐大的消費才干規(guī)劃近5000戶前期房源已入住成熟的社區(qū)成熟的街鋪馬上有消費群購鋪之后不用養(yǎng)可

19、直接納益.上河水香別墅相鄰，擁有的潛在消費力是強大的！多層高層住戶別墅住戶消費力數量消費力質量.與多個學校相鄰，雪楓小學、一中新校等3個名校在此周邊，擁有豐富的學生及其家長消費力；雪楓小學新校規(guī)劃24個班一中新校：規(guī)劃90班能包容5400人宿州幼兒園.工程優(yōu)勢： 與周邊商業(yè)的工程相比較，我們的工程面積比上缺乏比下有余，并且由于政府規(guī)劃必需求有菜市場和超市，因此對于我們的招商起到了局限性； 由于我們工程屬于商業(yè)配套，目前不能辦理產權證，使得商戶占用大筆資金而不能及時回款，投資本錢偏高； 雖然萬達的進入會帶動周邊的商業(yè)市場，但是我們的商場不同于商鋪，面對如此強大的競爭對手，也使得很多的商戶不敢妄下

20、斷論，接過這個工程； .招商商戶分析：現市場上的招商對象大型連鎖超市比較有知名度，規(guī)模較大， 面積在15000以上的大型商場；如：樂天瑪特、蘇果、家樂福等外鄉(xiāng)性大型商場運營多年的大型企業(yè)，在當地已構成大的規(guī)模；如：華夏商場、華夏世貿初成規(guī)模的商場自營超市或商場的企業(yè)家，比較有這方面的閱歷，預備擴展自已的產業(yè)，. 從招商對象上的分析不難看出，目前我們的工程在面積上很適宜像家樂福、樂天瑪特等一些大型的連鎖超市進入，但是像此類超市對周邊的環(huán)境和消費群體等是的要求是非常嚴厲的，之前談過的永輝、蘇果都被一一回絕，所以我們雖然在面積上能滿足此類商場，但是在其他的方面上未必可以吸引他們； 在工程的招商方面，我們的工程處于一個非常為難的境地，大型的連鎖超市不愿進來，小規(guī)模的商場又未必有這個實力。.總結 .總結：1 根據市場情況，