房地產(chǎn)開發(fā)商籌措項(xiàng)目資金策劃方案概述

1、49/50房地產(chǎn)開發(fā)商籌措項(xiàng)目資金方式一、籌措項(xiàng)目0資金的內(nèi)涵傳統(tǒng)的籌措資金方式是一個(gè)公司要緊利用自身的資信能力安排籌措資金。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時(shí)的要緊依據(jù)是公司作為一個(gè)整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤(rùn)及現(xiàn)金流量狀況，對(duì)具體項(xiàng)目的考慮是次要的?；I措項(xiàng)目資金是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。假如項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需求借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)?；蚱渌问浇o予項(xiàng)目附加的信用支持。籌措項(xiàng)目資金至少有項(xiàng)目發(fā)起方、項(xiàng)目公司、資金提供方3方參與；項(xiàng)目發(fā)起方以股東

2、身份組建項(xiàng)目公司；資金提供方為項(xiàng)目公司提供資金(或投資者購買項(xiàng)目債券)；資金提供方(債券投資者)要緊依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和以后的現(xiàn)金流量作為還款保證，原則上對(duì)項(xiàng)目發(fā)起方的項(xiàng)目以外的資產(chǎn)，沒有追索權(quán)或僅有有限追索權(quán)。籌措項(xiàng)目資金的全然特征確實(shí)是融資不僅僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值，貸款銀行要緊依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和以后的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，籌措項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，及對(duì)籌措項(xiàng)目資金采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是籌措項(xiàng)目資金活動(dòng)的重要內(nèi)容。二、房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點(diǎn)從2002年開始，房地產(chǎn)業(yè)在我國

3、飛速進(jìn)展。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，2002年，隨著中國加入世貿(mào)，國內(nèi)房地產(chǎn)的資金比重陡增11.8%。一波房地產(chǎn)開發(fā)投資的浪潮在我國差不多展開。房地產(chǎn)開發(fā)投資要求巨大的資金投入。投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，但房地產(chǎn)對(duì)資金的要求尤為突出。購物中心、特色商業(yè)區(qū)、shopping mall、商品房等的建設(shè)一般都需要大量的資金，而且，房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期一般還有2-3年長(zhǎng)，需要有雄厚的資金預(yù)備。因此，資金問題，歷來差不多上開發(fā)商最為關(guān)注和頗費(fèi)心機(jī)的問題。任何一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，能否介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了取決于其技術(shù)能力、治理經(jīng)驗(yàn)以及它在以往的房地產(chǎn)進(jìn)展過程中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌措資金的能力和使

4、用資金的本領(lǐng)。許多開發(fā)商差不多上因?yàn)橘Y金問題對(duì)房地產(chǎn)望而卻步。房地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。其收益要緊來源于租金收入、銷售收入，而能否獲得收益專門重要的在于物業(yè)價(jià)值的上升和銷售比率的上漲。目前在我國的許多都市尤其是大都市，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)差不多趨于白熱化，房地產(chǎn)的建設(shè)經(jīng)營(yíng)成本在增大。同時(shí)在房地產(chǎn)專門長(zhǎng)的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生極大的阻礙。而且，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過渡期的存在使開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時(shí)可能面臨調(diào)整和虧損。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。然而，與此同時(shí)，隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速進(jìn)展，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處于轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)開發(fā)投資中又蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。三、

5、房地產(chǎn)資金來源方式及房地產(chǎn)行業(yè)狀況對(duì)融資的阻礙目前我國房地產(chǎn)資金要緊來自于房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售收入的再投入、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者自身的積存和傳統(tǒng)的外源融資方式，也可歸為三塊：自籌資金、銀行貸款和房屋銷售款。其中自籌資金中有30%到40%來自于開發(fā)商流淌貸款，再加上建筑公司對(duì)項(xiàng)目的墊付款；而房屋銷售款中，絕大部分是銀行個(gè)人房屋抵押貸款。因此能夠講，房地產(chǎn)開發(fā)中80%至90%的資金是來源于銀行的。開發(fā)商自身資金積存要緊是指開發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前者積存過程相當(dāng)緩慢，而后者目前在我國利用有限。而傳統(tǒng)的外源融資要緊是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資

6、金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制。銀行貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)首先是由開發(fā)企業(yè)完全承擔(dān)，然后由銀行承擔(dān)，特不不利于風(fēng)險(xiǎn)分散。而項(xiàng)目融資具有融資金額巨大、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的特點(diǎn)，關(guān)于大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠考慮采納項(xiàng)目融資的方式，來實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種差不多形式。盡管股權(quán)融資是企業(yè)融資的兩大方式之一，但目前股權(quán)融資在我國房地產(chǎn)金融中占的比率比較小。目前中國擁有3萬家房地產(chǎn)企業(yè)（2002年底為29967家），其中，依照聯(lián)合證券的統(tǒng)計(jì)，截至目前我國股市場(chǎng)實(shí)際要緊從事住宅開發(fā)的上市公司共65家，另外還有20家從事開發(fā)區(qū)土地開發(fā)的企業(yè)，合計(jì)占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.28

7、，占我國股上市公司數(shù)的6.3。房地產(chǎn)類上市公司總市值1713億元，流通市值613億元。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)企業(yè)的融資必須以多元化，才能夠更好化解金融風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國房地產(chǎn)金融以銀行信貸融資為主，股權(quán)融資比例較小，其融資格局較為單一的特征十分突出。我國房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)踐也證明，只有那些通過在證券市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)融資的企業(yè)，才可能成為房地產(chǎn)業(yè)中的佼佼者，才有希望使企業(yè)真正進(jìn)展壯大。1998年至今，我國房地產(chǎn)業(yè)平均每年都以22的速度增長(zhǎng)，2003年更是達(dá)到了32.5的增速；在如此的增幅之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)由于運(yùn)作不規(guī)范，金融體系相對(duì)不成熟，也相應(yīng)產(chǎn)生了一些負(fù)面的問題，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看，本身的企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制

8、、開發(fā)體系、資本金的充足率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到一個(gè)成熟的房地產(chǎn)行業(yè)的需要。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金高度密集性的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)、投資需要的資金量巨大，在我國地產(chǎn)業(yè)潛規(guī)則發(fā)生變化的今天，資本的實(shí)力成為決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)展最關(guān)懷的問題。原有房地產(chǎn)開發(fā)要緊的融資渠道要緊是依靠自有資金+銀行貸款，進(jìn)入2004年，央行收縮銀根，央行“121號(hào)文件”的執(zhí)行，要求開發(fā)商自有資金必須達(dá)到30，而這30須是所有者權(quán)益，對(duì)地產(chǎn)信貸大舉的“圍追堵截”，從限制自有資金、到封頂放貸，開發(fā)企業(yè)依靠商業(yè)銀行完成過橋等融資做法在上半年已舉步維艱；目前銀行的信貸政策差不多差不多執(zhí)行到位，以后的政策可不能更嚴(yán)厲，但目前的政

9、策也可不能有松動(dòng)。在金融緊縮之后，房地產(chǎn)信貸變得更加困難。同時(shí)，國務(wù)院也表態(tài)，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目標(biāo)差不多初步達(dá)到。然而，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，因此，也可不能松動(dòng)，尤其是今年內(nèi)可不能有大的松動(dòng)。因此，所有這些背景都使得部分開發(fā)商在資金無法到位情況下不得不到處求助，或者拱手轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，甚至錯(cuò)失巨大商業(yè)機(jī)會(huì)，所有問題都集中反映了目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整大形勢(shì)，而在那個(gè)大形勢(shì)之下，只有及早調(diào)整開發(fā)策略、融資充足的地產(chǎn)商才能夠得以生存和進(jìn)展。四、項(xiàng)目資金的差不多籌措模式要緊有三方面的特征：1、在貸款形式上。一個(gè)有限追索或無追索的貸款；購買項(xiàng)目一定的資源儲(chǔ)量和產(chǎn)品；2、在信用保證上。要求對(duì)項(xiàng)目的資產(chǎn)擁

10、有第一低押權(quán)，關(guān)于項(xiàng)目的現(xiàn)金流量具有有效的操縱；要求把項(xiàng)目投資者一切與項(xiàng)目有關(guān)的契約性權(quán)益轉(zhuǎn)讓給貸款銀行；要求項(xiàng)目成為一個(gè)單一業(yè)務(wù)的實(shí)體，除了項(xiàng)目融資安排外，限制該實(shí)體籌措其他債務(wù)資金；關(guān)于從建設(shè)期開始的項(xiàng)目，要求項(xiàng)目投資者提供項(xiàng)目的完工保證；市場(chǎng)方面，要求項(xiàng)目具有類似“不管提貨與否均需付款”或“提貨與付款”性質(zhì)的市場(chǎng)合約安排。3、時(shí)刻結(jié)構(gòu)上。不管融資方案如何復(fù)雜，其包括的兩個(gè)時(shí)期是：項(xiàng)目的建設(shè)、開發(fā)時(shí)期和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)時(shí)期。幾種具有代表性的融資模式有：投資者直接安排融資的模式；投資者通過項(xiàng)目公司安排融資的模式；以“設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)的融資模式；以“杠桿租賃”為基礎(chǔ)的融資模式；以“生產(chǎn)支付”為基

11、礎(chǔ)的融資模式；以“黃金貸款”為基礎(chǔ)的融資模式；BOT 項(xiàng)目融資模式。五、具體的房地產(chǎn)開發(fā)商籌措項(xiàng)目資金方式1、迂回融資。先成立“類基金”投資公司，再通過信托、收購等方式將不良資產(chǎn)集中起來，形成一個(gè)巨大的資金池。因此，就能夠?qū)ｉT方便靈活地獲得各種資金支持，融資渠道相對(duì)來講就會(huì)開通專門大?！邦惢稹蓖顿Y公司除了能夠把銀行當(dāng)作一個(gè)資金來源，還能夠培養(yǎng)專門多定向私募人，包括一些上市公司、機(jī)構(gòu)投資人，這正是專門多中小型房地產(chǎn)開發(fā)商想做而又做不到的。就現(xiàn)在的情況而言，許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)商可能正遇到如此的問題：自己差不多拿到了立項(xiàng)與規(guī)劃許可證，然而差不多沒有多少鈔票再來繳納土地出讓金，資金鏈講斷就斷了。在

12、這種情況下，完全能夠讓投資治理公司來接手，做“過橋資金”，關(guān)心自己把資金鏈連接上。那么過橋資金是如何一回事呢？它是在項(xiàng)目確定以后進(jìn)入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持的方式。這種形式，能夠在不增加項(xiàng)目負(fù)債率的情況下優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)，特不有利于中小型房地產(chǎn)公司的持續(xù)進(jìn)展。它的方式相對(duì)也專門靈活，能夠進(jìn)行時(shí)期性股權(quán)質(zhì)押，也能夠購買預(yù)售物業(yè)面積，不一而足。而出于優(yōu)化合作方面的考慮，投資治理公司往往還會(huì)同意開發(fā)商在項(xiàng)目具備銀行貸款的條件下溢價(jià)回購股權(quán)和物業(yè)面積，這種方式往往能夠大快人心，令開發(fā)商更加認(rèn)同這種融資模式。除此以外，針對(duì)項(xiàng)目的不同，投資治理公司還會(huì)關(guān)心一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)商找到投資方。從此以后

13、，開發(fā)商就不愁沒鈔票用了。既拿到了過河鈔票，又找到了投資商，這可能是許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)商想都想不到的情況。2、通過并購的方式來融資 國內(nèi)各中小企業(yè)能夠通過并購的方式解決融資難的問題，首創(chuàng)確實(shí)是在被并購的過程中成長(zhǎng)壯大的，有實(shí)力的大公司提供資金關(guān)心中小企業(yè)完成項(xiàng)目，最終達(dá)到雙方共贏的目的。有土地的小公司能夠?yàn)榇蠊咎峁╅_發(fā)的平臺(tái)。中國房地產(chǎn)業(yè)通過近年的進(jìn)展，差不多具備并購的能力，宏觀調(diào)控大環(huán)境的變化也要求國內(nèi)的房產(chǎn)企業(yè)不得不進(jìn)行并購。而且從全球房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展歷程來看，并購也是必定之路?！安①彙奔饶軌蚪鉀Q中小企業(yè)的融資難問題，也能夠重新組合行業(yè)之間力量，完善企業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 3、業(yè)內(nèi)

14、聯(lián)合這種做法在地產(chǎn)業(yè)界差不多開始啟動(dòng)，把部分開發(fā)企業(yè)在其他產(chǎn)業(yè)的投資閑散資金聚攏，投入到需要資金的行業(yè)內(nèi)企業(yè)，完成互助與自救，使資金的利用達(dá)到最佳化。然而，此種方式由于資金量不夠充足，且在資金投向、項(xiàng)目評(píng)估等方式上無法配套跟上，造成實(shí)際操作舉步維艱。因此，這種方式只能局限在小范圍、資金量需求不大的項(xiàng)目中實(shí)行，而相對(duì)大規(guī)模、大資金的投入就無能為力了。4、賣地代建樓賣地代建樓，是指開發(fā)商將樓盤土地按一定的大小分成眾多的小地塊，然后就以地售價(jià)向市場(chǎng)銷售土地，另外加收一定的土建費(fèi)和雜費(fèi)，買家買一地塊，開發(fā)商就依照小區(qū)規(guī)劃或合同的約定代建樓宇。而價(jià)格也往往比同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格低，因此，也專門受部分消費(fèi)

15、者的喜愛。開發(fā)商通過“賣地代建樓”的方式，既回收了之前買地的費(fèi)用，又得到了建設(shè)費(fèi)用，能夠保證建設(shè)工程的順利進(jìn)行，而且也將以后的商品房銷售款項(xiàng)提早收取了。因此，開發(fā)商不僅得到了項(xiàng)目開發(fā)所需的資金，還將收益也提早回收了。5、建筑商墊資建筑商墊資在房地產(chǎn)開發(fā)中是極為普遍的現(xiàn)象。換言之，占相當(dāng)比例的開發(fā)資金是通過建筑商從銀行貸款來的。而出現(xiàn)這種建筑商墊資的情況，是由于建筑企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，而且為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開發(fā)的可持續(xù)性，開發(fā)企業(yè)在公開招投標(biāo)時(shí)，往往會(huì)選擇有能力墊資建設(shè)的建筑商。在項(xiàng)目開發(fā)完畢后的銷售時(shí)期，再依照銷售狀況分批返還給建筑商。開發(fā)商一般都把項(xiàng)目給那些對(duì)自己讓利幅度最大或給自己好處最

16、多的建筑商。投資利潤(rùn)通過房地產(chǎn)開發(fā)的形式轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)商手中，因此房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)暴利行業(yè)，大小房地產(chǎn)商趨之若鶩，沒鈔票也上，方法確實(shí)是要建筑商墊資開工。房地產(chǎn)商將建筑發(fā)包給建筑商，那個(gè)建筑商叫總包，總包將工程分段或分門不類發(fā)包給二包，二包再發(fā)包給三包。依次類推，到了最后一關(guān)，叫做包工頭。如此經(jīng)層層剝皮，包工頭的利潤(rùn)就專門微薄了，連串下來，民工工資就沒了保證。現(xiàn)在，卡緊建筑貸款，意味著自有資金不多的建筑商可能沒有能力接到工程因而最先斷炊了。過去的情況是建筑公司情愿為工程貸款墊資，甚至使用流淌資金貸款墊資，開發(fā)商只需在主體工程封頂之后支付一半工程款，余款則在售完樓后再支付。而過去通常在主體工程封頂時(shí)

17、，預(yù)售事實(shí)上早已開始了，假如市場(chǎng)形勢(shì)好，資金回收會(huì)專門快，支付工程款應(yīng)綽綽有余，可不能出現(xiàn)拖欠建筑商資金的問題。但現(xiàn)在的只有在主體封頂時(shí)才能夠售樓，開發(fā)當(dāng)初的定位與市場(chǎng)現(xiàn)在的需求假如不相適應(yīng)，銷售就會(huì)產(chǎn)生困難，資金鏈就會(huì)斷裂，金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)。按照121號(hào)文的規(guī)定，房地產(chǎn)商申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，自有資金不能低于開發(fā)項(xiàng)目資金的30，建筑企業(yè)的墊款以及挪用流淌資金貸款的方式受到了嚴(yán)格限制，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈形成了巨大的壓力。假如不能尋求到新的融資渠道，眾多中小房地產(chǎn)商將被迫退出市場(chǎng)。而關(guān)于商業(yè)銀行來講則面臨著兩難境地。6、預(yù)售商品房款項(xiàng)的再投入 開發(fā)企業(yè)在向房地產(chǎn)治理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售

18、許可證后，能夠進(jìn)行商品房預(yù)售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。有關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。這確實(shí)是預(yù)售商品房款項(xiàng)的再投入，而銷售房款再投入中大部份是客戶的消費(fèi)信貸。7、 海外房地產(chǎn)基金投資其重要方面是查找和評(píng)估適宜投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，然后與海外基金按照一定的出資比例結(jié)合，再以多種方式投入到選好的房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。那個(gè)地點(diǎn)以萬科的“曲線貸款”打開境外融資之門為例。萬科要將所持有的中山項(xiàng)目80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家由HI設(shè)立的名為Best Gain Investment的公司，由于該公司萬科也持有35%的股

19、權(quán)，從而在融資安排完成后，萬科直接和間接持有的該公司權(quán)益只有48%。從形式上看，HI取得了中山項(xiàng)目的控股權(quán)，是如假包換的FDI(外國直接投資)。該次融資的載體萬科中山公司的注冊(cè)性質(zhì)是中外合資公司，由深萬科和萬科的附屬公司香港永達(dá)投資公司共同投資設(shè)立，該公司權(quán)益實(shí)際上完全屬于萬科。但通過中外合資的形式，為以股權(quán)形式取得境外融資打開了方便之門。然HI擁有中山項(xiàng)目52%的股權(quán)，但并不擁有實(shí)際的操縱權(quán)。而依照雙方的合同約定，在項(xiàng)目回款之后，萬科將以LIBOR(同業(yè)拆借利率)再加幾個(gè)點(diǎn)的利息贖回股權(quán)。也確實(shí)是講，這實(shí)際上是一筆商業(yè)貸款。但由于商業(yè)貸款屬于資本項(xiàng)目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因

20、而才不得不“曲線融資”，以FDI之名，行商業(yè)貸款之實(shí)。那個(gè)融資安排，相當(dāng)巧妙地滿足了有關(guān)的管制要求。在法律上，這確實(shí)是一筆股權(quán)融資。8、租賃融資（1）出租人的房地產(chǎn)。假如某開發(fā)商擁有一塊土地，可依照某租戶的要求開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，并與其簽訂長(zhǎng)期租賃合同。開發(fā)商可用每年將定期獲得的租金作為抵押，申請(qǐng)開發(fā)項(xiàng)目全額的長(zhǎng)期抵押貸款。只要開發(fā)商每年獲得的租金收入大于他每年需償付的抵押貸款本息，他就有利可圖。而且，開發(fā)商除了有權(quán)獲得租賃期間的租金收入之外，在租賃期間他仍保留出租物業(yè)的所有權(quán)，租賃期滿后，可重新獲得物業(yè)的占用權(quán)，視情況自己經(jīng)營(yíng)或出租或轉(zhuǎn)賣。此外，由于貸款利息是在稅前支付的，開發(fā)商保留物業(yè)的所有權(quán)

21、，物業(yè)的折舊計(jì)入成本，也在稅前支付，開發(fā)商還能因此獲得一定的免稅額度。而對(duì)承租人來講，只要其經(jīng)營(yíng)收入足以支付租金，他因此情愿做如此的投資。（2）承租人的房地產(chǎn)。是指開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)和占用權(quán)后，自己開發(fā)的房地產(chǎn)。由于開發(fā)商獲得的是長(zhǎng)期的、排他性的租賃權(quán)益，他就能夠此作為抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。通常為了減輕貸款人的風(fēng)險(xiǎn)，貸款人總是要求土地的出租方承諾將其獵取土地租金的時(shí)刻后于支付貸款本息。也確實(shí)是開發(fā)商以租賃權(quán)益和土地租金為抵押申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款，但只要他的經(jīng)營(yíng)收入足以覆蓋貸款本息和土地租金，他就能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)。由于租金在財(cái)務(wù)上是作為經(jīng)營(yíng)成本，能夠在稅前支付的，開發(fā)商也因此獲得一

22、定的免稅額度。9、回租融資開發(fā)商為某項(xiàng)物業(yè)的所有人，想要保留對(duì)該物業(yè)的使用權(quán)以便從經(jīng)營(yíng)此物業(yè)中獲得收入，同時(shí)又希望出讓該物業(yè)的所有權(quán)進(jìn)行融資來減少資金的占用；投資者擁有充足的資金，能夠向開發(fā)商提供融資服務(wù)，同時(shí)也希望借此獲得較高的投資收益。因此，開發(fā)商能夠?qū)⑽飿I(yè)以低于市場(chǎng)售價(jià)的價(jià)格出售（一般可不能低于其市場(chǎng)價(jià)格的75，即回租融資的比例高于抵押貸款比例的上限），及時(shí)獲得資金的回收，并與投資者簽訂長(zhǎng)期回租合同。由于物業(yè)的售價(jià)低于市場(chǎng)水平，因此開發(fā)商向投資者支付的租金也低于市場(chǎng)水平。關(guān)于投資者，回租可為其帶來高于抵押貸款的投資回報(bào)率，而且他對(duì)物業(yè)擁有操縱權(quán)，租期結(jié)束后可將物業(yè)接著出租或出售，獲得更可

23、觀的回報(bào)。關(guān)于開發(fā)商而言，回租融資的最大好處確實(shí)是能夠少占用自有資金，此外租金在財(cái)務(wù)上作為經(jīng)營(yíng)成本，應(yīng)從納稅收入中扣除，開發(fā)商可因此獲得一定的免稅額度。但回租融資對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)水平也提出了更高的要求其預(yù)期經(jīng)營(yíng)收益率必須高于回租融資的成本。另外，回租期滿后，開發(fā)商并不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。10、回買融資可彌補(bǔ)回租融資對(duì)開發(fā)商的不利因素。其思路十分簡(jiǎn)單：一家貸款機(jī)構(gòu)買下某物業(yè)，然后再賣還給開發(fā)商。物業(yè)的購買價(jià)格一般為其市場(chǎng)價(jià)格的80，也確實(shí)是講開發(fā)商的融資比例達(dá)到了80。這種融資方式之因此對(duì)融資雙方都有吸引力，因?yàn)閷?duì)貸款機(jī)構(gòu)來講，回買貸款的利息收入高于一般抵押貸款的利息收入，同時(shí)還能夠以所有權(quán)人的身份

24、參與分享物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益；對(duì)開發(fā)商而言，不僅能夠獲得高比例的融資，而且在貸款還清以后，便能夠得到物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，此外，開發(fā)商還可因此提取物業(yè)的折舊計(jì)入成本，以獲得免稅額度。 11、通過項(xiàng)目工資融資項(xiàng)目融資即項(xiàng)目的承辦人(即股東)為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。商業(yè)房地產(chǎn)融資能夠采納通過組建項(xiàng)目公司進(jìn)行融資的方式。包括通過項(xiàng)目公司、項(xiàng)目子公司、合伙制結(jié)構(gòu)3種模式：(1)通過項(xiàng)目公司安排融資由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排有限追索融資。項(xiàng)目建設(shè)期間，投資

25、者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。第一，項(xiàng)目投資者依照股東協(xié)議組建項(xiàng)目公司，并注入一定的股本資金；第二，項(xiàng)目公司作為獨(dú)立的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，簽署一切與項(xiàng)目建設(shè)、生產(chǎn)和市場(chǎng)有關(guān)的合同，安排項(xiàng)目融資，建設(shè)經(jīng)營(yíng)并擁有項(xiàng)目；第三，項(xiàng)目融資安排在對(duì)投資者有限追索的基礎(chǔ)上。在項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。 (2)通過項(xiàng)目子公司安排融資建立項(xiàng)目子公司，以該子公司的名義與其它投資者組成合資結(jié)構(gòu)安排融資。由于項(xiàng)目子公司缺乏必要的信用記錄，可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。第一，容易劃清項(xiàng)目的債務(wù)責(zé)任。第二，項(xiàng)目融資有可能被安排成為非公司負(fù)債型的融資；第三，在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排上靈活性可能會(huì)差一些。(3)通過合伙

26、制項(xiàng)目安排融資通過項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資的優(yōu)點(diǎn)：法律關(guān)系較簡(jiǎn)單，便于銀行就項(xiàng)目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上較易于被貸款銀行同意、投資者的債務(wù)責(zé)任清晰，項(xiàng)目融資的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司中，易實(shí)現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資，可利用大股東的資信優(yōu)勢(shì)獲得優(yōu)惠的貸款條件，項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項(xiàng)目公司，便于治理，治理上較靈活，項(xiàng)目公司可直接運(yùn)作項(xiàng)目，也可僅在法律上擁有項(xiàng)目資產(chǎn)，而將項(xiàng)目運(yùn)作托付給另外的治理公司。通過項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資也有一些缺點(diǎn)：缺乏靈活性，專門難滿足不同投資者對(duì)融資的各種要求，要緊表現(xiàn)在：在稅務(wù)安排上和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，盡管投資者能夠選擇多種形式進(jìn)行投資，但

27、由于投資者難以直接操縱項(xiàng)目現(xiàn)金流量，各個(gè)投資者難以單獨(dú)選擇債務(wù)形式。12、大進(jìn)展商的融資過程資產(chǎn)規(guī)模小的開發(fā)商一般差不多上直接從銀行貸款，但規(guī)模稍大的地產(chǎn)開發(fā)商除了直接從銀行貸款之外，一般都會(huì)先持有一家上市公司的股權(quán)，然后再通過“迂回戰(zhàn)術(shù)”向銀行套取更多資金。第一步，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先會(huì)在資本市場(chǎng)上查找一些陷入虧損的上市公司B，然后通過公司A操縱上市公司B。當(dāng)找到合適的開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，在地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的操縱下，A與B共同出資成立地產(chǎn)項(xiàng)目公司C。項(xiàng)目啟動(dòng)初期由上市公司承擔(dān)大部分成本及風(fēng)險(xiǎn)。一般的方法是，在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，上市公司B持有C的絕大部分股權(quán)；A僅占小股。接下來，公司C預(yù)付土地出讓金、獲得“四證”

28、(國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)模許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證)，成立房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司D。按照2003年央行出臺(tái)的;121號(hào)文件規(guī)定，預(yù)付的土地出讓金必須是自有資金，但實(shí)際操作中，公司C預(yù)付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔(dān)保。而通常只需先期投入總投資額的30，即可啟動(dòng)項(xiàng)目，滾動(dòng)進(jìn)展。其中，土地出讓金占相當(dāng)大的比重，一般會(huì)占到總投資額的1030。在預(yù)付了土地出讓金，取得“四證”后，公司D即可申請(qǐng)銀行開發(fā)貸款，用于設(shè)計(jì)規(guī)劃等項(xiàng)目費(fèi)用，一般由其母公司C或上市公司提供擔(dān)保。同時(shí)，建筑施工企業(yè)進(jìn)入并墊資施工費(fèi)用，而墊資施工往往是建筑施工企業(yè)中標(biāo)的要緊條件。其中，建筑安

29、裝企業(yè)墊資數(shù)量視施工進(jìn)度而異，一般，在項(xiàng)目完成時(shí)，墊資數(shù)量可能占到建筑安裝成本的50。由于上市公司對(duì)C公司絕對(duì)控股并成為資金的要緊來源，因而承擔(dān)著大部分成本及風(fēng)險(xiǎn)。而這部分風(fēng)險(xiǎn)事實(shí)上又由銀行來承擔(dān)。第二步，回籠預(yù)售款前后，攤薄上市公司所持股權(quán)。按照原政策規(guī)定，必須在住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成23后才能進(jìn)入銷售時(shí)期，對(duì)購房者才可發(fā)放按揭貸款。但在實(shí)際運(yùn)作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃時(shí)期就開始預(yù)售，預(yù)售資金用于后期項(xiàng)目建設(shè)等(但會(huì)計(jì)上這部分收入并不能入帳，因此在上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中反映不出來這一塊)。在預(yù)售后不久，公司A即開始大幅度增資，其追加資金則可能利用預(yù)售收入，即A以其他資金(大多是銀行貸款)

30、追加投資，取得對(duì)公司C的絕對(duì)控股地位。增資完后，再把預(yù)售款轉(zhuǎn)到公司A；被A操縱的上市公司B卻不追加投資，其股權(quán)被稀釋，只能獲得投資收益。第三步，項(xiàng)目竣工，公司A享有大部分收益。項(xiàng)目竣工后，公司C以項(xiàng)目總投資額30的投入，獲得總銷售額30的毛利或者18的凈利潤(rùn)。按照對(duì)公司C的股權(quán)比例進(jìn)行利潤(rùn)分成，A獲得大部分利潤(rùn)，上市公司B承擔(dān)了初期高成本及風(fēng)險(xiǎn)(實(shí)際上這部分風(fēng)險(xiǎn)要緊由銀行來承擔(dān))，最終卻獲得了小部分利潤(rùn)。13、開發(fā)商貼息托付貸款所謂“開發(fā)商貼息托付貸款”是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，托付商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放托付貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，事實(shí)上質(zhì)是一種“賣方信貸”。開發(fā)商出資貼息

31、貸款給購房者買房，對(duì)承辦的金融機(jī)構(gòu)而言，能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，換而言之，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者由銀行變成了開發(fā)商。但“賣方信貸”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商有三個(gè)方面的好處：第一，解決了融資問題，開發(fā)商利用托付貸款進(jìn)行融資的貨幣乘數(shù)模型（），其中， 為開放商初次投入的托付貸款預(yù)定金額， 為 獲得回收總房款資金數(shù)量，為托付貸款的周轉(zhuǎn)次數(shù)。由于開發(fā)商托付貸款提供房款的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人的首付款，只要托付貸款周轉(zhuǎn)三次，開發(fā)商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。低成本的融資關(guān)于開發(fā)商來講，既可作為銷售利潤(rùn)歸入自有資金，也可直接投入工程建設(shè)，特不是因?yàn)樽杂匈Y金的提高能夠更好地滿足開發(fā)商自有資金的難題，更容

32、易得到商業(yè)銀行開發(fā)貸款。使得資金鏈更加的寬余起來。第二，實(shí)現(xiàn)提早銷售。按照央行號(hào)文件的規(guī)定，開發(fā)商必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購房貸款的按揭，開發(fā)商從辦得“四證”，并獲得銷售許可證，到“結(jié)構(gòu)封頂”還需要平均年左右時(shí)刻，這期間是開發(fā)商資金最為短缺的時(shí)刻，大多數(shù)開發(fā)商資金斷鏈?zhǔn)窃诖似陂g發(fā)生的。目前我國商品房銷售中以上的購房者是靠貸款才能夠買得起房子的，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商專門難把房子賣出去。依靠開發(fā)商貼息的托付貸款，能夠?qū)ｉT好地解決達(dá)一問題。第三，提供營(yíng)銷題材。商家貼息，是專門有誘惑力的市場(chǎng)營(yíng)銷題材，關(guān)于購房者來講，低價(jià)買期房再加上提早的貸款利息貼補(bǔ)，大大減少了購房者的成

33、本，這種有實(shí)質(zhì)性好處的由此形成的良性循環(huán)將有利于激活抵押貸款一級(jí)市 市場(chǎng)營(yíng)銷更容易被購房者接納。14、住房“假按揭”融資通常認(rèn)為，住房“價(jià)按揭”是在真實(shí)的材料和主體名義下構(gòu)建起來的，房地產(chǎn)開發(fā)人以本單位職工或其他關(guān)系人作為名義購房人，假借購房向銀行辦理個(gè)人住房貸款，從而套取銀行資本的行為?！皟r(jià)按揭”要緊有以下表現(xiàn)行為：A、 無購房事實(shí)之按揭。即開發(fā)人通過內(nèi)部職員、關(guān)聯(lián)企業(yè)職員，采取偽造假身份證等方式，虛構(gòu)購房事實(shí)，在銀行辦理按揭貸款，再用貸來的款歸還開發(fā)商的其他債務(wù)或挪作其他用途。B、 返租按揭。即開發(fā)人與購房者相互串通，以高出同地段房產(chǎn)價(jià)格成倍的價(jià)格進(jìn)行購房交易，通過購房者向銀行就高價(jià)部分進(jìn)

34、行按揭，為開發(fā)商套取現(xiàn)金，此后開發(fā)人分期以租金形式將貸款本金連同高息返還購房者的融資方式。C、 虛構(gòu)購房按揭。在公安機(jī)關(guān)確定樓盤名稱和門牌號(hào)碼之前，房地產(chǎn)開發(fā)商通過不斷變動(dòng)臨時(shí)門牌號(hào)碼，虛構(gòu)房產(chǎn)，對(duì)同一套房產(chǎn)重復(fù)按揭。D、 虛增面積按揭。房地產(chǎn)開發(fā)人利用實(shí)際購建的房屋與圖紙的偏差，通過承諾減少支付首期付款或降低實(shí)際房?jī)r(jià)和返租等方式，虛增面積進(jìn)行按揭。15、證券市場(chǎng)融資我國房地產(chǎn)企業(yè)證券市場(chǎng)融資少，有其歷史緣故，要緊是因?yàn)?992年至1994年間房地產(chǎn)泡沫，使得國家決定禁止房地產(chǎn)企業(yè)上市。具體來講，證監(jiān)會(huì)就在96、97年連續(xù)出臺(tái)文件，明令禁止房地產(chǎn)企業(yè)上市。如1996年12月26日，中國證監(jiān)會(huì)關(guān)

35、于股票發(fā)行工作若干規(guī)定的通知中規(guī)定，“在產(chǎn)業(yè)政策方面，從嚴(yán)操縱一般加工工業(yè)及商業(yè)流通性企業(yè)，金融、房地產(chǎn)等行業(yè)暫不考慮?！?997年9月10日，中國證監(jiān)會(huì)在關(guān)于做好股票發(fā)行工作的通知規(guī)定，在產(chǎn)業(yè)政策方面接著“對(duì)金融、房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)暫不受理”。直到1999年7月，建設(shè)部出于拉動(dòng)內(nèi)需、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的需要，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，擬推舉三家房地產(chǎn)企業(yè)上市試點(diǎn)。2000年4月30日，證監(jiān)會(huì)確定北京的天鴻寶業(yè)、深圳的金地集團(tuán)、天津綜合開發(fā)公司為解禁后首批在證券市場(chǎng)發(fā)行股票的房地產(chǎn)企業(yè)，這三家企業(yè)隨后分不在2001年3月、4月和9月發(fā)行上市。2001年至2004年上半年，房地產(chǎn)公司共在證券市場(chǎng)融資99.

36、7億元。2004年房地產(chǎn)企業(yè)的融資將走向多元化。其中，證券市場(chǎng)是房地產(chǎn)企業(yè)融資的要緊渠道之一，房地產(chǎn)公司在證券市場(chǎng)融資大大增加。在那個(gè)證券市場(chǎng)上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。正是通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上對(duì)證券化金融資產(chǎn)的自主購買，證券市場(chǎng)把本來集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個(gè)金融市場(chǎng)的各種投資者手中。據(jù)聯(lián)合證券統(tǒng)計(jì)，2004年，目前差不多通過證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)公司總?cè)谫Y規(guī)模已近70億元，加上年初兩家房地產(chǎn)公司上市，2004年房地產(chǎn)公司在證券市場(chǎng)的融資規(guī)模已相當(dāng)于過去3年總?cè)谫Y規(guī)模的四分之三，房地產(chǎn)公司在證券市

37、場(chǎng)融資規(guī)模將創(chuàng)下歷史新高。借殼上市，發(fā)行債券融資仍是房企上市的捷徑。2003年已知將落實(shí)香港主板上市打算的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)有：上海復(fù)化、SOHO中國、首創(chuàng)置業(yè)、上海仲盛和天津順馳五家，到香港股市去融資是2003年國內(nèi)房企的最大亮點(diǎn)。2003年國內(nèi)債券市場(chǎng)將迎來常規(guī)進(jìn)展的一年，在新增債券市場(chǎng)發(fā)行量、發(fā)債主體上均和以往有專門大變化，華遠(yuǎn)集團(tuán)獲準(zhǔn)發(fā)行6億元的企業(yè)債券。 因?yàn)榻陙碣Y本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制，借殼上市成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的主流。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，假如能夠巧妙地運(yùn)用借殼上市的技巧，能夠達(dá)到事半功倍的效果。如億城股份正是采取了巧妙的借殼上市手段，才獲得了今天的進(jìn)展。16、股權(quán)融資方式這種投資

38、方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)刻內(nèi)通過治理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。 股權(quán)融資的方式有多種，最常見的是以合資形式成立項(xiàng)目公司，雙方依照項(xiàng)目所需資金，特不是啟動(dòng)資金的缺口按比例投資，實(shí)現(xiàn)銷售后，利潤(rùn)同樣按比例分紅。通常這差不多上一種短期的融資方式。出資的方式也不差不多上現(xiàn)金，也有土地等其他方式。 股權(quán)融資不像銀行融資，盡管有利息和還款期，但銀行怎么講只是外部監(jiān)督，不介入企業(yè)的內(nèi)部治理。股權(quán)融資的雙方不僅要依照投資的比例分紅，更苦惱的還要分權(quán)，除了以股東會(huì)、董事會(huì)名義共同決策外，也要派治理人員。由于合作雙方的背景

39、、企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念、治理方式以及個(gè)人風(fēng)格都不可幸免的存在差異，但良好的溝通、建設(shè)性的關(guān)系、公正的心理，以及以項(xiàng)目和進(jìn)展為重的基準(zhǔn)是合作成功與否的關(guān)鍵。假如單純地為了融資而融資，或被動(dòng)的融資，不是高瞻遠(yuǎn)矚和戰(zhàn)略性的積極融資，都可能給以后的合作埋下破裂的禍根和無法調(diào)和的矛盾。 股權(quán)融資方式是專門多不具備銀行融資和資本市場(chǎng)融資條件的房企和資金實(shí)力差的中小項(xiàng)目公司最便捷和可操作的方式。目前的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是北京房地產(chǎn)正趕上百年不遇的機(jī)會(huì)，在大量業(yè)外和國外，特不是港臺(tái)的巨額資金虎視眈眈的窺探著房地產(chǎn)那個(gè)最后的暴利孤島的情況下，關(guān)鍵是看是否具備合作的差不多質(zhì)素和差不多條件，現(xiàn)在差不多毫無疑問地進(jìn)入了偶

40、然成交和迅速成交的年代。股權(quán)性的融資優(yōu)點(diǎn)在于：能夠增加一個(gè)融資渠道，不一定是債券性融資；能夠獲得持續(xù)進(jìn)展的資本；能夠解決短期流淌資金；對(duì)知名度和品牌度阻礙都專門好；對(duì)雇員的期權(quán)激勵(lì)。 只是，股權(quán)性融資有特不的嚴(yán)格規(guī)范；股權(quán)有可能分期制；成本依舊比較高。在國際市場(chǎng)上，差不多上債券性融資成本比股權(quán)性融資成本要低，因?yàn)樵谝粋€(gè)比較成熟的股票市場(chǎng)，分紅利潤(rùn)要做到股票估價(jià)的5，但國內(nèi)現(xiàn)在大伙兒都沒有達(dá)到那個(gè)水平 。 操作步驟： 對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn) 簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)刻、確定治理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)刻、確定治理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。 在有關(guān)治理部門辦

41、理登記手續(xù) 17、債權(quán)融資方式 債權(quán)融資是指?jìng)鶛?quán)人運(yùn)用現(xiàn)有或今后的債權(quán)來融通資金的過程。目前我國最多的是債權(quán)融資的方式，同時(shí)這種債權(quán)集中于從銀行獲得的貸款、企業(yè)之間的欠債和預(yù)收的貸款。目前由于我國金融市場(chǎng)的開放程度較差，即使用債權(quán)融資也還有許多可利用的金融工具未被充分的利用，如信托基金和企業(yè)債券等工具的應(yīng)用。債權(quán)融資則是最常見和常用的一種融資方式，假如從銀行或金融機(jī)構(gòu)借款，這種借款常常為短期的或?qū)ｍ?xiàng)的流淌資金或開發(fā)貸款，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事較長(zhǎng)建設(shè)期過程中的運(yùn)用安排，增加了企業(yè)現(xiàn)金流的操縱難度。發(fā)行企業(yè)債券或信托基金則有可能使長(zhǎng)期債務(wù)增加、短期債務(wù)減少，更有利于企業(yè)的資金打算安排。債權(quán)性融

42、資確實(shí)是銀行貸款、企業(yè)債券。債權(quán)性融資現(xiàn)在在中國比較難，目前企業(yè)發(fā)債要通過國家有關(guān)部門批準(zhǔn)，而國家更情愿支持那些重點(diǎn)大中型基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目。因此，一個(gè)地產(chǎn)公司去發(fā)信貸會(huì)專門難批。還能夠到境外去發(fā)債務(wù)。歐洲發(fā)債務(wù)的利率，大概一厘左右，一年下來可能百分之一的利息都不要。但債權(quán)性融資也有其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。優(yōu)點(diǎn)在于債權(quán)性融資特不便捷，相對(duì)成本比較低；缺點(diǎn)是發(fā)債壓力較大，因此風(fēng)險(xiǎn)也比較大。 方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。18、債轉(zhuǎn)股的融資方式 債轉(zhuǎn)股是指投資公司或銀行組建資產(chǎn)治理公司，把原來與房地產(chǎn)企業(yè)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)治理公司與企業(yè)間的控股與被控股的關(guān)系。

43、債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后，原來的還本付息就轉(zhuǎn)變?yōu)榘垂煞旨t。債轉(zhuǎn)股不但能夠使企業(yè)丟掉債務(wù)包袱，而且減少了銀行壞帳損失，盤活和加快回收不良資產(chǎn)，有利于緩解金融風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在減輕債務(wù)之后就能夠進(jìn)行公司改造，重新組織生產(chǎn)，在資產(chǎn)治理公司的監(jiān)督下從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。資產(chǎn)治理公司只是時(shí)期性持股，最終或轉(zhuǎn)讓給境內(nèi)投資者或被企業(yè)回購或上市。因此，債轉(zhuǎn)股的實(shí)質(zhì)確實(shí)是企業(yè)將債務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期性的轉(zhuǎn)移給資產(chǎn)治理公司，并將投資公司或銀行從債權(quán)債務(wù)關(guān)系中解脫出來。投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。 債轉(zhuǎn)股關(guān)于企業(yè)的意義應(yīng)該在于，債變成股以后，能夠緩解企業(yè)高額存量債務(wù)在短時(shí)期內(nèi)的還

44、本付息壓力，從而給經(jīng)營(yíng)不行的企業(yè)一段較為寬松、從容的軟時(shí)刻約束，來解決其長(zhǎng)期存在的政策性負(fù)擔(dān)問題，提高其競(jìng)爭(zhēng)和盈利能力。只有在這段“軟”時(shí)刻約束里，企業(yè)能夠消除其競(jìng)爭(zhēng)和盈利能力低的全然緣故，并要求企業(yè)最終能給資產(chǎn)治理公司支付比銀行利息更高的投資回報(bào)。 可轉(zhuǎn)換債券兼具股票和債券的特點(diǎn)，當(dāng)股市低迷時(shí)，投資者可選擇享受利息收益；當(dāng)股市看好時(shí)，投資者可將其賣出獵取價(jià)差或者轉(zhuǎn)成股票，享受股價(jià)上漲收益。因可轉(zhuǎn)換債券有收回本金的保證和券面利息的收益，而且其投資者往往受回售權(quán)的愛護(hù)，投資風(fēng)險(xiǎn)比較小，然而收益可能專門大，同時(shí)，可轉(zhuǎn)換債券的轉(zhuǎn)股和兌付壓力也對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)治理者形成約束，迫使他們慎重決策、努力提高經(jīng)營(yíng)

45、業(yè)績(jī)，這些因素使得可轉(zhuǎn)換債券對(duì)投資者專門有吸引力。事實(shí)上，發(fā)行可轉(zhuǎn)債與增發(fā)新股特不類似。假如可轉(zhuǎn)債全部轉(zhuǎn)股成功，事實(shí)上是相當(dāng)于按轉(zhuǎn)股價(jià)增發(fā)了一批股票。區(qū)不是增發(fā)新股當(dāng)時(shí)一次性全部計(jì)入總股本，而可轉(zhuǎn)債是延期漸次轉(zhuǎn)入總股本，因而，可轉(zhuǎn)債可認(rèn)為是一種“推遲的股本融資”，而對(duì)上市公司來講，發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券的優(yōu)點(diǎn)十分明顯。由于可轉(zhuǎn)換債券兼具股票和債券兩者之長(zhǎng)，融資規(guī)模大，融資成本低，靈活性強(qiáng)，適應(yīng)性廣，而且能夠利用財(cái)務(wù)杠桿以增加股東財(cái)寶和優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)點(diǎn)十分明顯，目前由于利率水平。資金使用成本較低，公司支付的債息可作為固定開支計(jì)入企業(yè)成本，幸免交納公司所得稅企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用支出少，幸免了公司股本在短

46、期內(nèi)的急劇擴(kuò)張，尤其在二級(jí)市場(chǎng)處于低迷，融資環(huán)境發(fā)生了重大變化的情況下，發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券將有助于企業(yè)取得最大的融資效益，是值得滿足條件尤其是資產(chǎn)負(fù)債率較低的上市公司優(yōu)先選用的融資方式。能夠預(yù)料，可轉(zhuǎn)債以其獨(dú)有的特點(diǎn)，對(duì)投資者以及企業(yè)有較強(qiáng)的吸引力，從而使其在特定條件下成為上市公司再融資的首選作為新生事物，今后可轉(zhuǎn)換債券在我國證券市場(chǎng)的應(yīng)用前景十分寬敞。19、房地產(chǎn)信托融資信托，簡(jiǎn)單地講，是投資者基于對(duì)信托公司的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)托付給信托公司由其運(yùn)作，信托期限滿后收回本金和運(yùn)作收益的一種理財(cái)形為。是現(xiàn)實(shí)生活中儲(chǔ)蓄向投資的有效轉(zhuǎn)換途徑之一。 信托品種要緊是通過以下方式參與到房地產(chǎn)企業(yè)中的。（1）信托

47、貸款。信托投資公司通過設(shè)計(jì)推出信托品種募集到資金后貸給房地產(chǎn)企業(yè)。這種形式和商業(yè)銀行貸款差不多上相同。要緊有三種具體方式： A、債權(quán)信托。由于上調(diào)存款預(yù)備金，部分商業(yè)銀行為了緩解頭寸的緊張，將房貸資產(chǎn)出售給信托公司，也可稱為是一種準(zhǔn)資產(chǎn)證券化形式。信托以購買信貸資產(chǎn)的途徑間接參與房地產(chǎn)企業(yè)。B、前期貸款。因?yàn)樯虡I(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款必須在“五證”辦全后才可進(jìn)行，而關(guān)于自有資金不足、進(jìn)度達(dá)不到銀行貸款條件的項(xiàng)目，便可通過信托貸款形式取得資金用于征地、拆遷等前期投入，在此期間再辦理各項(xiàng)審批手續(xù)，當(dāng)審批通過后再向銀行申請(qǐng)貸款。C、要緊貸款。也確實(shí)是信托貸款直接參與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的全部過程。與商業(yè)

48、銀行貸款相比，信托貸款有以下幾個(gè)特點(diǎn)：期限較短；對(duì)資金及收益安全性要求較高；利率相對(duì)較低；單純依靠信托資金，開發(fā)規(guī)模會(huì)受到一定限制(信托合同不超過200份，籌集5000萬每份不低于25萬)；適用于滾動(dòng)式開發(fā)形式等。 （2）股權(quán)信托。房地產(chǎn)股權(quán)信托的一般運(yùn)作模式是集合資金以股權(quán)的方式對(duì)項(xiàng)目公司投資，信托公司派出董事或財(cái)務(wù)人員參與項(xiàng)目治理，在信托終止時(shí)，項(xiàng)目公司股東或第三方公司溢價(jià)回購信托股權(quán)。信托投資公司通過募集資金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商時(shí)期性持股使大型開發(fā)項(xiàng)目得以順利進(jìn)行。 “121”號(hào)文件中規(guī)定：申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不能低于項(xiàng)目總金額的30%。這關(guān)于資金規(guī)模上億元的開發(fā)項(xiàng)目而言，注冊(cè)資本金最

49、低在3000萬元以上，同時(shí)企業(yè)的全部資金不可能只投入在一個(gè)在建項(xiàng)目上。去年重慶國投推出的“世紀(jì)星城股權(quán)信托打算”是個(gè)典型例子?！笆兰o(jì)星城”可能總金額達(dá)8.9億元，前期投入已完成2.8億元，已取得土地和建設(shè)用地許可證，開發(fā)商北京順華的注冊(cè)資本為1.5億元，不能滿足30%的下限(1.5/8.99信托目的自由化 依照信托財(cái)產(chǎn)的初始狀態(tài)和信托目的，信托業(yè)務(wù)能夠分為資金信托、實(shí)物（財(cái)產(chǎn)）信托、權(quán)利信托或特定目的信托。托付人能夠采取貸款、股權(quán)投資或二者結(jié)合的方式，投資于某一項(xiàng)目；或者購買某種特定權(quán)利，如租賃權(quán)、優(yōu)先購房權(quán)；也能夠購買基于信托財(cái)產(chǎn)而衍生的受益權(quán)，只要不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定和公共秩序，托付人能夠?yàn)楦鞣N各樣的目的而創(chuàng)設(shè)信托。 2信托財(cái)產(chǎn)多元化 凡具有金鈔票價(jià)值的東西，不論是動(dòng)產(chǎn)依舊不動(dòng)產(chǎn)，是物權(quán)依舊債權(quán)，是有形的依舊無形的，都能夠作為信托財(cái)產(chǎn)交付信托。在房地產(chǎn)信托中，信托財(cái)產(chǎn)能夠是資金，受托人將受托治理的信托財(cái)產(chǎn)指定用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)；信托財(cái)產(chǎn)也能夠是不動(dòng)產(chǎn)，如土地、樓盤，由受托人進(jìn)行開發(fā)和治理；信托財(cái)產(chǎn)