房地產(chǎn)抵押估價分析報告

1、房地產(chǎn)抵押估價報告估價項目名稱：*所屬的位于*蔡子池辦事處*一、二層商業(yè)用途房地產(chǎn)抵押價值評估委 托 方：*估 價 方：41 估 價 人 員：* *估價作業(yè)日期：2009年12月8日至2010年1月15日估價報告編號：*估字2010第*號目 錄一、致托付方函3二、估價師聲明4三、估價的假設(shè)和限制條件5四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告7五、相關(guān)附件15六、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告16(不提供托付方,供估價機構(gòu)存檔及有關(guān)部門查閱)致托付方函*先生：受您的托付，我公司秉著客觀、公正、科學(xué)、獨立的原則，對*所屬的*蔡子池辦事處*，總建筑面積為214.16平方米商業(yè)用途房地產(chǎn)抵押價值進行評估。估價時點為2009年12月

2、8日，估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。本公司依照估價目的，遵循估價原則，采納科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上通過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對阻礙房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，確定估價對象在估價時點，滿足本報告的假設(shè)和限制條件下，同時在能夠持續(xù)經(jīng)營的前提下的市場價值為人民幣 = 661300 * CHINESENUM2 陸拾陸萬壹仟叁佰元整(￥66.13萬元)。具體結(jié)果見下表：土地證號產(chǎn)權(quán)證號用途層次建筑面積（m2）評估單價（元/m2）評估總值(萬元)耒國用（2005）第010808號耒-00034298商業(yè)1/699.56480047.79商業(yè)2/611

3、4.60160018.34合計214.1666.13估價對象在估價時點未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的抵押價值為人民幣 = 661300 * CHINESENUM2 陸拾陸萬壹仟叁佰元整(￥66.13萬元)。房地產(chǎn)估價師知悉的估價對象在估價時點的法定優(yōu)先受償款為人民幣零元整（￥0.00元)。以上內(nèi)容摘自房地產(chǎn)抵押估價報告，欲了解本估價項目的全面情況，請認(rèn)真閱讀房地產(chǎn)抵押估價報告全文。41 法定代表人： 二一年一月十五日 估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2、本估價報告中的分析意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已講明的假設(shè)和限制條

4、件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我公司估價人員譚鳴明、嚴(yán)偉于2009年12月8日對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察，但我們對估價對象的現(xiàn)實勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)托付方提供的資料進行評估，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任。6、本報告系我公司房地產(chǎn)專業(yè)人員獨立撰寫，未邀請其他專家對本估價報告提供了重要的專業(yè)關(guān)心。注冊房地產(chǎn)估價師： 注冊號：*注冊房地產(chǎn)估價師： 注冊號：*估價的假設(shè)

5、和限制條件 一、估價假設(shè)條件1、任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序均符合國家、地點的的有關(guān)法律、法規(guī)。2、報告中估價結(jié)果是估價對象于估價時點的抵押價值，該價值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值（在估價時點預(yù)期能夠成交的最合理價值）減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償權(quán)價值。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其它優(yōu)先受償款。而未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，我們基于以下假設(shè)：（1）評估對象不存在任何產(chǎn)權(quán)、債務(wù)糾紛；（2）存在自愿銷售的賣者和自愿購買的買者；（3）買賣雙方交易差不多上

6、精明慎重的；（4）該房地產(chǎn)能夠在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；（5）在估價時點前，相關(guān)于房地產(chǎn)的特性和市場狀況而言，有一段合理的談判期；（6）在此周期內(nèi)，市場狀態(tài)和價格水平是靜止不變的；（7）不考慮專門買家的額外出價。3、報告中之有關(guān)證明材料由托付方負(fù)責(zé)提供、其真實性由托付方負(fù)責(zé)。評估房地產(chǎn)之建筑面積、用途，以托付方提供的房屋所有權(quán)證、國有土地使用證所載面積、用途為準(zhǔn)，我們未進行丈量；實地勘察時，對房屋僅進行了一般性的察看，并未進行結(jié)構(gòu)測試，不能確定其內(nèi)部缺陷。二、估價限制條件1、以后市場變化風(fēng)險和短期強制得分等因素對抵押價值均產(chǎn)生的一定阻礙，本報告結(jié)論未剔除上述風(fēng)險因素造成的價值減損，抵押權(quán)人在辦理抵

7、押事宜時需全面考慮。2、估價時點后，估價對象有效期內(nèi)估價對象的質(zhì)量及價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對估價對象價值產(chǎn)生明顯阻礙時，不能直接使用本評估報告書的結(jié)論。3、本次估價沒有考慮今后可能的專門交易對該評估價值的阻礙，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化，都市總體規(guī)劃發(fā)生重大調(diào)整以及遇有自然力和其它不可抗力對評估價值的阻礙。4、本報告估價結(jié)果僅作為托付方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本評估機構(gòu)和估價人員的同意，估價報告不得向托付方及報告審查部門以外的單位及個人提供，凡因托付人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，評估機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。5、本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上

8、，報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有。6、本評估報告應(yīng)用的有效期自評估報告完成之日起，原則上為一年，但市場狀況變化專門大時，該估價報告應(yīng)用的有效期不超過半年。 *所屬的位于*蔡子池辦事處*一、二層商業(yè)用途房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果報告*估字2010第*號一、托付方：*住 所：*身份證號碼：*二、估價方：41法定代表人：*地址：*估價資格等級：*級資質(zhì)證書編號：湘建房(估)證字第0044號聯(lián)系電話：*三、估價對象：1、估價對象權(quán)屬概況依照托付方提供的房屋所有權(quán)證，編號為耒房權(quán)證蔡子池字第00034298號，房屋所有權(quán)人：*；房屋坐落：*蔡子池辦事處*；房屋總層數(shù)為六層，估價對象所在層數(shù)為一至二層，混合結(jié)構(gòu)，總建

9、筑面積為214.16平方米，設(shè)計用途為商業(yè)。在估價時點，該房產(chǎn)未設(shè)定抵押權(quán)等他項權(quán)利。依照托付方提供的國有土地使用證，編號為耒國用（2005）第010808號，土地使用權(quán)人為*，座落：*金華北路北段，地類（用途）為商住用地，使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)面積為111.00平方米，其中共用分?jǐn)偯娣e為0平方米，土地使用權(quán)終止日期為2054年11月24日。在估價時點，該土地未設(shè)定抵押權(quán)等他項權(quán)利。2、估價對象實物情況簡介估價對象位于*蔡子池辦事處*，建成于2004年，建筑物總層數(shù)為六層，本次估價對象所在層為一至二層，東西朝向，臨街寬度約7.4米，臨街深度約13米，設(shè)計用途為商業(yè)。一層分兩空門面，一空現(xiàn)為中

10、國聯(lián)通營業(yè)廳，進戶為玻璃推拉門，地面貼600*600地磚，墻面、天棚刷白，帶獨立衛(wèi)生間；另一空現(xiàn)為婚紗攝影樓，進戶為玻璃推拉門，地面貼600*600地磚，墻面刷白、天棚造形吊頂，帶獨立衛(wèi)生間，帶獨立衛(wèi)生間，層高約3.2m。二樓現(xiàn)為婚紗攝影樓攝影間及服裝擺設(shè)間，地面貼400*400地磚，墻面刷白、天棚造形吊頂，層高約4.2m。估價對象維護保養(yǎng)狀況較好,室內(nèi)設(shè)施能滿足正常使用。3、估價對象位置及區(qū)域狀況估價對象位于*蔡子池辦事處*，南臨城北中路，西臨金華北路，北鄰金星路，地理位置較優(yōu)，都市基礎(chǔ)配套設(shè)施，各類生活服務(wù)配套齊全，商業(yè)氣氛較濃。周邊聚攏了紅鑫網(wǎng)絡(luò)會所、國際保健中心、蔡倫國際新樂園足浴、佳

11、福樂超市金華店、漓江春桂林美食城、名門世家婚紗攝影機構(gòu)、金杯衛(wèi)生室等。交通便捷，有1條公交線路在此通過。四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點2009年12月8日。六、價值定義房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其它優(yōu)先受償款。七、估價依據(jù)（一）相關(guān)法律、法規(guī)和政府文件1、中華人民共和國都市房地產(chǎn)治理法；2、中華人民共和

12、國土地治理法；3、物權(quán)法；4、中華人民共和國擔(dān)保法；5、都市房地產(chǎn)抵押治理方法；6、都市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓治理方法。（二）技術(shù)規(guī)程1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范；2、房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見。（三）托付方提供的有關(guān)資料1、國有土地使用證 2、房屋所有權(quán)證（四）估價方現(xiàn)場勘查和房地產(chǎn)市場相關(guān)調(diào)查資料。八、估價原則本評估報告在遵循獨立、客觀、公正、合法和慎重的前提下，結(jié)合評估目的對估價對象房地產(chǎn)價格進行了評估。具體依據(jù)以下原則：1、合法原則房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)權(quán)益價格，只有當(dāng)房地產(chǎn)合法使用時，其權(quán)益才能得到法律保障。因此，估價中以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前

13、提。2、最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高、最佳使用為前提。也確實是講，房地產(chǎn)評估是在合法使用方式下，各種可能的方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。3、替代原則同一個市場中具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格也應(yīng)當(dāng)相近。在同一市場供需圈內(nèi)，能夠通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與估價對象有替代可能的房地產(chǎn)的價格和條件，通過與估價對象進行比較來確定估價對象的價格。4、估價時點原則估價實際上是求取某一時點上的價格。房地產(chǎn)的價格具有專門強的時刻性，在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。5、供求原則房地產(chǎn)價格同其他物品的價格一樣，受供求關(guān)系的阻礙。若需求不變，供給增加，則價格下降；若供求不變，需

14、求增加，則價格上升，由于房地產(chǎn)具有地理位置的固定性、地區(qū)性和個不性，這種供求狀況要緊是指當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場的供求狀況。6、公平原則房地產(chǎn)估價必須站在公正的立場上，估價目標(biāo)在于求得一個客觀合理的價格。7、慎重原則充分可能抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、以后可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價格，也不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。九、估價方法估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)的交易案例較多，一般情況下能夠采納市場比較法的要首選市場比較法，在市場依據(jù)充分情況下一般不采納成本法評估，估價對象為收益性房地產(chǎn)，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)租賃市場活躍，因此可采納收益法評估，估價對象已投入使用，因此假設(shè)開發(fā)法不適用于已正常

15、使用房地產(chǎn)的評估。依照本次估價目的及估價對象的實際狀況，綜合考慮估價對象所在區(qū)域的商業(yè)用途房地產(chǎn)價格水平后，以市場比較法和收益法綜合確定估價對象的最終價值。市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途房地產(chǎn)交易案例的交易價格、交易時刻等估價相關(guān)數(shù)據(jù)資料，對所選取的案例分不進行交易情況、時刻因素、區(qū)域因素、個不因素修正，以求取比準(zhǔn)價格，將所求取的比準(zhǔn)價格進行技術(shù)處理以確定估價對象現(xiàn)值。收益法是運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)的以后各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象的客觀、合理價格。十、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析及信貸風(fēng)險提示（一）變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力

16、是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1、估價對象在變現(xiàn)過程中可能會受到通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性的阻礙，依照估價人員掌握資料及對估價對象現(xiàn)狀勘察，分析如下：（1）估價對象通用性：本次估價對象為臨街商業(yè)用房，建筑設(shè)計合理，結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強，不存在改造難度，加至所在區(qū)域的商業(yè)繁華度較優(yōu)，其通用性較好。（2）估價對象獨立使用性：估價對象為臨街商業(yè)建筑，不受其他建筑物限制和阻礙，不存在其他共用權(quán)人對估價對象的要求，也不存在地役權(quán)、通行權(quán)、公共空間等對估價對象獨立使用的阻礙。其獨立使用性好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：本次估價對象可作單空門面分割轉(zhuǎn)讓，分割轉(zhuǎn)

17、讓性好。估價對象所在區(qū)域商業(yè)繁華較好，經(jīng)營環(huán)境較好，交通便捷度較好。綜上所述，估價對象的變現(xiàn)能力較好。2、變現(xiàn)方式：按照擔(dān)保法第五十三條之規(guī)定和法釋200514號最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定及目前金融機構(gòu)對不良資產(chǎn)的處置的實踐，通過采納訴訟的方式以拍賣形式處置抵押房地產(chǎn)，在估價時點拍賣估價對象時，因存在短期內(nèi)強制處分，潛在購買群體受到限制及消費者心理排斥等因素的阻礙，可能實現(xiàn)的處置價格比公開市場要低。按最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中的拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定，拍賣保留價由人民法院參照評估價格確定，確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格的80%，流拍或再行拍賣時，可適當(dāng)降

18、低保留價，每次降價不得超過前次保留價的20%。3、變現(xiàn)費用：處置房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)的時刻長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷等因素有策略等因素有關(guān)，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時刻較短，但變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付律師費、案件受理費、執(zhí)行費評估費、拍賣傭金、契稅、營業(yè)稅及附加等。假設(shè)在估價時點拍賣估價對象，其具體稅費種類及標(biāo)準(zhǔn)如下表： 項目標(biāo)準(zhǔn)收費比例依據(jù)案件受理費、執(zhí)行費訴訟標(biāo)的4.5%法司1989 14號評估費評估額1%湘價服2007110號拍賣傭金成交額5%法釋200416號契稅成交額4%按房地局、國土局有關(guān)規(guī)定營業(yè)稅及附加成交額5.5%律師費訴訟標(biāo)的1.5

19、%依照銀監(jiān)會對全國八個金融機構(gòu)調(diào)查結(jié)果和湖南省實際情況綜合確定4、可能實現(xiàn)的價值：假定估價對象第一次拍賣以評估價格的80%成交，則可用于優(yōu)先受償于支付抵押債權(quán)的數(shù)額為：評估總值80%所需支付的相關(guān)稅費（以上表作為參考依據(jù)）。（二）信貸風(fēng)險提示敬請銀行綜合考慮上述因素，按照慎重原則確定貸款抵押率，防范風(fēng)險。另外，在評估過程中沒有從評估價值中扣除短期強制處分產(chǎn)生的支付律師費、案件受理費、執(zhí)行費評估費、拍賣傭金、契稅、營業(yè)稅及附加等各項費用，我們建議貸款額度按房地產(chǎn)評估價值下浮一定比率。十一、估價結(jié)果本公司依照估價目的，遵循估價原則，采納科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上通過測算，結(jié)合估

20、價經(jīng)驗與對阻礙房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，確定估價對象在估價時點，滿足本報告的假設(shè)和限制條件下，同時在能夠持續(xù)經(jīng)營的前提下的市場價值為人民幣 = 661300 * CHINESENUM2 陸拾陸萬壹仟叁佰元整(￥66.13萬元)。具體結(jié)果見下表：土地證號產(chǎn)權(quán)證號用途層次建筑面積（m2）評估單價（元/m2）評估總值(萬元)耒國用（2005）第010808號耒-00034298商業(yè)1/699.56480047.79商業(yè)2/6114.60160018.34合計214.1666.13估價對象在估價時點未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的抵押價值為人民幣 = 661300 * CHINESENUM2 陸拾陸萬壹仟

21、叁佰元整(￥66.13萬元)。房地產(chǎn)估價師知悉的估價對象在估價時點的法定優(yōu)先受償款為人民幣零元整（￥0.00元)。十二、估價人員中國注冊房地產(chǎn)估價師： 注冊號：*中國注冊房地產(chǎn)估價師： 注冊號：*十三、估價作業(yè)日期2009年12月8至2010年1月15日十四、估價報告應(yīng)用的有效期在房地產(chǎn)市場無較大波動的情況下，有效期為一年，即從2010年1月15日至2011年1月14日止。41二一年一月十五日 相關(guān)附件1、房地產(chǎn)托付估價協(xié)議書（存檔）2、房地產(chǎn)外勘記錄表（存檔）3、建筑物現(xiàn)狀照片4、托付方身份證復(fù)印件5、房屋所有權(quán)證復(fù)印件6、國有土地使用證復(fù)印件7、評估機構(gòu)公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件8、評估機構(gòu)資質(zhì)證

22、書復(fù)印件9、評估人員資格證書復(fù)印件*所屬的位于*蔡子池辦事處*一、二層商服用途房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告衡正評估技字2010第0103號一、個不因素1、估價對象權(quán)屬概況依照托付方提供的房屋所有權(quán)證，編號為耒房權(quán)證蔡子池字第00034298號，房屋所有權(quán)人：*；房屋坐落：*蔡子池辦事處*；房屋總層數(shù)為六層，估價對象所在層數(shù)為一至二層，混合結(jié)構(gòu)，總建筑面積為214.16平方米，設(shè)計用途為商業(yè)。在估價時點，該房產(chǎn)未設(shè)定抵押權(quán)等他項權(quán)利。依照托付方提供的國有土地使用證，編號為耒國用（2005）第010808號，土地使用權(quán)人為*，座落：*金華北路北段，地類（用途）為商住用地，使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)面積為1

23、11.00平方米，其中共用分?jǐn)偯娣e為0平方米，土地使用權(quán)終止日期為2054年11月24日。在估價時點，該土地未設(shè)定抵押權(quán)等他項權(quán)利。2、估價對象實物情況簡介估價對象位于*蔡子池辦事處*，建成于2004年，建筑物總層數(shù)為六層，本次估價對象所在層為一至二層，東西朝向，臨街寬度約7.4米，臨街深度約13米，設(shè)計用途為商業(yè)。一層分兩空門面，一空現(xiàn)為中國聯(lián)通營業(yè)廳，進戶為玻璃推拉門，地面貼600*600地磚，墻面、天棚刷白，帶獨立衛(wèi)生間；另一空現(xiàn)為婚紗攝影樓，進戶為玻璃推拉門，地面貼600*600地磚，墻面刷白、天棚造形吊頂，帶獨立衛(wèi)生間，帶獨立衛(wèi)生間，層高約3.2m。二樓現(xiàn)為婚紗攝影樓攝影間及服裝擺設(shè)

24、間，地面貼400*400地磚，墻面刷白、天棚造形吊頂，層高約4.2m。估價對象維護保養(yǎng)狀況較好,室內(nèi)設(shè)施能滿足正常使用。二、區(qū)域因素估價對象位于*蔡子池辦事處*，南臨城北中路，西臨金華北路，北鄰金星路，地理位置較優(yōu)，都市基礎(chǔ)配套設(shè)施，各類生活服務(wù)配套齊全，商業(yè)氣氛較濃。周邊聚攏了紅鑫網(wǎng)絡(luò)會所、國際保健中心、蔡倫國際新樂園足浴、佳福樂超市金華店、漓江春桂林美食城、名門世家婚紗攝影機構(gòu)、金杯衛(wèi)生室等。交通便捷，有1條公交線路在此通過。三、市場背景分析（一）耒陽概況 耒陽位于湖南省東南部，總面積2656平方公里，總?cè)丝?30萬，市區(qū)常住人口30萬。耒陽是偉大的造紙術(shù)發(fā)明家蔡倫的家鄉(xiāng)，素有“荊楚名區(qū)”

25、的美譽。改革開放以來特不是近幾年，耒陽堅持以進展為第一要務(wù)，著力優(yōu)化經(jīng)濟進展環(huán)境，大力實施開放帶動戰(zhàn)略，致力打造“三湘明珠”，社會、經(jīng)濟已進入進展的快車道。耒陽南臨廣東，是湖南省經(jīng)濟戰(zhàn)略重點“五區(qū)一廊”的南大門，是內(nèi)陸地區(qū)主動同意粵、港、澳經(jīng)濟輻射、積極承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的前沿地。水陸空交通俱全，京廣鐵路、107國道、京珠高速公路縱穿南北，連通閩南、贛南、湘南的1817省道橫貫東西，立即興建的武廣高速鐵路穿越全境，并設(shè)耒陽站；耒水、舂陵江四季通航；楓沖機場擬軍民兩用。去廣州、武漢、南昌、桂林等地均可在5小時內(nèi)到達，已全面融入“中南5小時經(jīng)濟圈”。耒陽資源豐富，已探明的礦產(chǎn)品有45種，其中煤炭可

26、采儲量5.1億噸，是全國產(chǎn)煤百強重點縣（市）之一，大理石可采儲量9億立方米，人民大會堂、 人民英雄紀(jì)念碑、南岳大廟都曾取材于此，被譽為“漢白玉之鄉(xiāng)”；高嶺土儲量、品位均居全國前茅，是一級造紙涂豐原料。能源供應(yīng)豐足，有裝機容量共11萬千瓦的三個水電上和裝機容量120萬千瓦的耒陽火電廠，韶能火電廠年發(fā)民量達86億度，是湖南省最大的能源基地。此外，耒陽依舊“全國特種經(jīng)濟林、油茶林之鄉(xiāng)”、“湖南省牲豬出口基地”、“10萬畝國家級優(yōu)質(zhì)雜交水稻制種基地”和“湖南省優(yōu)勢烤煙生產(chǎn)基地”、“草食動物基地”。在耒陽投資興業(yè)綜合成本較低，一般用電價格在0.40千瓦/時左右，工業(yè)用水價格相當(dāng)于廣州、深圳的三分之二左右

27、；治理人員、技術(shù)人員和一般勞動力工資成本明顯低于沿海地區(qū)。（二）綜合經(jīng)濟2008年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值161.44億元，增長11.1%；第一、二、三產(chǎn)業(yè)分不完成增加值37.36億元、68.13億元、55.95億元，分不增長5.4%、9.6%和16.4%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為23:42:35，均比上年有所提高；財政收入10.13億元，達到23.64%的高幅增長；城鎮(zhèn)居民人均可支配的收入和農(nóng)村居民人均純收入分不達到12955元和5778元。全社會固定資產(chǎn)投資總額56.29億元，期末銀行一般性存款余額112.4億元，貸款余額42.8億元，存貸比38.1%。*2008年經(jīng)濟進展具有以下幾個特點：一是生產(chǎn)性

28、項目大增加。全年新增內(nèi)外資生產(chǎn)性企業(yè)115家，引進外資17.36億元。新增項目投資1000萬元的有40個，其中過億元的10個。尤為可貴的是引進了山河智能機械、東鋯新材料、立誠電子、穩(wěn)揚五金電子、南陽鞋業(yè)等工業(yè)好項目、大項目，啟動了東興水泥、綠海產(chǎn)業(yè)園、潤濤生物、鐵路道岔、韶能火電廠等項目的二期工程，涌現(xiàn)了蔡倫農(nóng)業(yè)科技園、東湖觀音閣、哲橋石仙、黃市泉水灣、導(dǎo)子興發(fā)農(nóng)場等一批農(nóng)業(yè)“新景觀”。二是第三產(chǎn)業(yè)大提升。國美電器的落戶，新都康年、海瓊百貨和一批休閑娛樂店、咖啡連鎖店的開張，以及成百上千家商業(yè)網(wǎng)點的增設(shè)，改善了居民消費條件，促進了商貿(mào)服務(wù)業(yè)的進展，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額42.42億元，增幅

29、達16%，在金融危機蔓延之際，出現(xiàn)了“風(fēng)景這邊獨好”的奇觀。尤其是隨著紅太陽家俱城、中星時代廣場、國貿(mào)新城、新世界國際廣場、金橋影視中心酒店、蔡倫竹海等重大項目的開工建設(shè)，我市商貿(mào)和旅游業(yè)將出現(xiàn)新一輪的提高和進展。三是基礎(chǔ)設(shè)施大改善。全年新建武廣新城耒陽大道、西湖東路、開發(fā)區(qū)工業(yè)大道、新城一路東段、金華北路、振興北路等10余條城區(qū)道路，接通了蔡池路、文化路兩條斷頭路；新建通村通組公路450公里，4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)實現(xiàn)了村村通水泥路；省道S320線西段路基工程全部完成；都市供排水設(shè)施改造、都市綠化，農(nóng)村水利、電力網(wǎng)改、新農(nóng)村示范村等方面的建設(shè)都取得了顯著成效。2009年*經(jīng)濟進展目標(biāo)：全市地區(qū)生產(chǎn)總值達到

30、185億元，比上年增長12%，其中農(nóng)業(yè)、工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)分不增加5%、14%和16%；全社會固定資產(chǎn)投資要達到30%的增長，總額達73億元；城鎮(zhèn)居民能夠支配的收入14700元，農(nóng)村居民人均純收入6100元，增長都要在8%以上；市財政收入要增長14%，達到11.5億元；新建農(nóng)村公路400公里，改造農(nóng)村電網(wǎng)28000戶以上，新增農(nóng)田灌溉面積4500畝，完成植樹造林7萬畝；新增都市建成區(qū)面積1平方公里，城鎮(zhèn)化率和都市綠化率均提高1個百分點；為400戶以上城鎮(zhèn)困難家庭提供廉租住房。*2009年前三季度實現(xiàn)GDP128.53億元，同比增長15.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值24.01億元，同比增長5.7%

31、；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值61.38億元，同比增長22.9%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增長值43.14億元，同比增長10.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為18.68：47.76：33.56。2009年前三季度完成全社會固定資產(chǎn)投資32.59億元，同比增長40.99%。其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成24.31億元，同比增長46.17%；非農(nóng)戶完成投資4850萬元，同比增長74.96%；房地產(chǎn)完成投資2.48億元，同比增長26.81%。農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成5.31億元，同比增長18.3%。投資上億元的項目有綠海工業(yè)園、大唐耒陽電廠脫硫工程、武廣高速配套工程、污水處理廠4個，總投資額達5.42億元。估價對象位于*金華北路，處于*

32、中心城區(qū)，隨著區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施進一步完善，人氣度進一步聚攏，以及耒陽都市“東拓北移”戰(zhàn)略進展的阻礙，估價對象將具有一定的升值潛力。四、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價要以估價對象的最高最佳使用為前提進行。最高最佳使用，是指法律上同意、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理的論證，能使估價對象價值達到最大的一種最可能的使用，最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、推斷估價對象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)要緊從以下幾個方面考慮：1、法律上同意（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。關(guān)于每一中潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所同意。假如法律是不同意的，應(yīng)被淘汰。

33、2、技術(shù)上可行。關(guān)于法律所同意的每一種方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料的性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。假如技術(shù)上達不到的，應(yīng)被淘汰。3、經(jīng)濟上可行。關(guān)于法律上同意、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進行經(jīng)濟可行性檢驗，只要收入價值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟可行性，否則應(yīng)被淘汰。依照托付方提供的產(chǎn)權(quán)資料，結(jié)合估價人員現(xiàn)場勘察了解的估價對象平面布局和實物狀況及對周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究，具體分析如下：從法律上看，現(xiàn)行規(guī)劃許可估價對象為商業(yè)用途，其改變用途的程序復(fù)雜，可行性低；技術(shù)上看，估價對象的布局功能、配套設(shè)施均為針對商業(yè)用途設(shè)計，現(xiàn)有技術(shù)較難改造；經(jīng)濟角度看，其它

34、用途均不能獵取高于商業(yè)用途使用的綜合利益。因此我們判定估價對象目前用途已符合最高最佳使用原則，并以此作為本報告的估價前提。五、估價方法的選用一般而言，房地產(chǎn)估價方法要緊有市場比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的房地產(chǎn)估價；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不適宜采納市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行評估的房地產(chǎn)；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，要緊為在建工程或土地。估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)租賃市場活躍，因此可采納收益法評估，區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)房地產(chǎn)的交易案例較多，可采納市場比較法評

35、估，在市場依據(jù)充分、租賃市場活躍情況下一般不采納成本法評估，估價對象已投入使用，因此假設(shè)開發(fā)法不適用于已正常使用房地產(chǎn)的評估。依照本次估價目的及估價對象的實際狀況，綜合考慮估價對象所在區(qū)域的商業(yè)用途房地產(chǎn)價格水平后，以市場比較法和收益法綜合確定估價對象的價格。市場比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個近期形成之類似用途房地產(chǎn)交易案例的交易價格、交易時刻等估價相關(guān)數(shù)據(jù)資料，對所選取的案例分不進行交易情況、時刻因素、區(qū)域因素、個不因素修正，以求取比準(zhǔn)價格，將所求取的比準(zhǔn)價格進行技術(shù)處理以確定估價對象現(xiàn)值。收益法是運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)的以后各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)

36、值，求其之和得出估價對象的客觀、合理價格。六、估價測算過程、收益法評估（一）采納收益法評估估價對象一層的價格收益法是運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)的以后各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象的客觀、合理價格。1、收益法按下列步驟進行1.1收集有關(guān)收益和費用的資料1.2估算潛在毛收益1.3估算有效毛收益1.4估算運營費用1.5估算凈收益1.6選用適當(dāng)?shù)某陝诼?.7求出收益價格2、采納收益法的計算公式P=a/r11/(1+r)N 式中P房地產(chǎn)市場價值總額a為年凈收益r資本化率N收益年限（注：潛在毛收益、有效毛收益、運營費用、凈收益均以年度計。）3、估算

37、潛在毛收益依照當(dāng)?shù)胤课葑赓U水平，采納市場比較法確定估價對象的租賃價格，并確定潛在毛收益。3.1選取可比實例：表1：可比實例選用表名稱 實例估價對象可比實例A可比實例B可比實例C位置金華北路金華北路金華北路金華北路類型商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)樓層1111結(jié)構(gòu)混合混合混合混合裝修一般裝修簡單裝修一般裝修簡單裝修租賃日期/09.1009.909.101層租賃價格（元/.月）待估3433323.2、比較因素的選擇通過對房地產(chǎn)市場的分析，依照商業(yè)房地產(chǎn)要緊阻礙因素確定比較因素。結(jié)合房地產(chǎn)估價師收集的資料，參照比較實例的租賃情況、租賃日期、區(qū)域因素、個不因素等差不，本次評估選擇下列因素作為比較因素。3.2.1租賃

38、日期：因交易日期的不同，成交價格存在差異，需進行交易時刻修正。3.2.2租賃情況：考慮交易是否正常對價格的阻礙。3.2.3區(qū)域因素：要緊有商業(yè)繁華度、公交狀況、公共配套設(shè)施、環(huán)境、治安狀況、規(guī)劃限制等。3.2.4個不因素：要緊有臨路狀況、臨路類型、臨街寬度、臨街深度、平面適用性、層高、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑結(jié)構(gòu)、物業(yè)治理水平等。將可比實例A、B、C與估價對象分不就租賃情況、租賃日期、區(qū)域因素、個不因素四大要素進行修正。3.3比較因素條件講明整理房地產(chǎn)估價師收集的有關(guān)資料，將估價對象與可比實例的因素條件列表表示，見表2。表2：因素條件講明表比較因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C租賃情況/正常正常

39、正常租賃日期/09.1009.909.10區(qū)域因素商業(yè)繁華程度估價對象所在區(qū)域商服繁華程度較優(yōu)估價對象所在區(qū)域商服繁華程度較優(yōu)估價對象所在區(qū)域商服繁華程度較優(yōu)估價對象所在區(qū)域商服繁華程度較優(yōu)公交狀況有1條公交線路有1條公交線路有1條公交線路有1條公交線路公共配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施較完善基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施較完善基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施較完善基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施較完善環(huán)境較好較好較好較好治安狀況較好較好較好較好規(guī)劃限制無無無無個不因素臨路狀況臨次干道臨次干道臨次干道臨次干道臨路類型一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街臨街寬度臨街寬度為7.4m臨街寬度為10.5m臨街寬度約為7.5m臨街寬度

40、約為7.2m臨街深度臨街深度為13m臨街深度約為13m臨街深度約為16m臨街深度約為13m平面適用性適用性較強適用性較強適用性較強適用性較強層高約3.2m約3.5m約3.5m約3.2m裝修標(biāo)準(zhǔn)一般裝修簡單裝修一般裝修簡單裝修建筑結(jié)構(gòu)混合混合混合混合物業(yè)治理水平無物業(yè)治理無物業(yè)治理無物業(yè)治理無物業(yè)治理3.4編制比較因素條件指數(shù)表依照本次評估運用市場比較法時所選擇的區(qū)域因素、個不因素，在編制比較因素指數(shù)時，由估價師依照市場租賃情況，確定本次運用市場比較法評估時所選擇的相應(yīng)的比較因素指數(shù)編制依據(jù)。3.4.1租賃情況修正由于房地產(chǎn)具有不可移動的特性，房地市場一般是個不完全市場，因此其租賃價格往往容易受

41、當(dāng)時的一些專門行為的阻礙，必須將個不的專門交易剔除，依照所掌握的資料，選取的可比實例A、B、C均為正常租賃的房屋，故無需進行租賃情況修正。3.4.2租賃日期修正依照衡陽市房地產(chǎn)租賃市場狀況，選取的可比實例與估價時點接近，故無需進行交易日期修正，則修正系數(shù)為100/100。3.4.3區(qū)域因素修正商服繁華程度：分為繁華、較繁華、一般繁華、不繁華四個等級，以估價對象商服繁華程度為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，租賃價格修正+/-3%。公交狀況：分公交線路6條以上、有公交線路5-6條、有公交線路3-5條、有公交線路1-3條、無公交線路五個等級，以估價對象附近公交線路為基準(zhǔn)（100%），可比實例

42、相差一個等級，租賃價格修正+/-2%。公共配套設(shè)施：包括都市基礎(chǔ)設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施配套，分公共配套設(shè)施完善、公共配套設(shè)施較完善、公共配套設(shè)施不完善三個等級，以估價對象周邊公共配套設(shè)施狀況為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，租賃價格修正+/-2%。環(huán)境：要緊包括自然和人文環(huán)境條件及環(huán)境質(zhì)量（區(qū)域內(nèi)大氣、水、噪音的污染程度），分為環(huán)境條件優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個等級，以估價對象環(huán)境條件為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，租賃價格修正+/-3%。治安狀況：依照區(qū)域內(nèi)治安好壞程度，分為治安情況好、較好、差三個等級，以估價對象區(qū)域內(nèi)的治安狀況為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，租賃

43、價格修正+/-2%。規(guī)劃限制：要緊包括對用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)的限制，分為無、有二個等級，以估價對象區(qū)域內(nèi)規(guī)劃限制為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，租賃價格修正+/-2%。以估價對象所在區(qū)域因素為基準(zhǔn)，因估價對象和比較實例處于同一區(qū)域，且位置接近，其商業(yè)繁華度、公交狀況、公共配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、治安狀況、規(guī)劃限制等相同，故無需進行區(qū)域因素修正。3.4.4個不因素修正臨路狀況：分為兩條主干道并匯處、主干道與次干道交匯處、臨主干道與巷道，臨一條主干道、臨次干道、臨支路或巷道、不臨路七個級不，可比實例相差一個等級，租賃價格修正+/-2%。臨路類型：分為一面臨街、兩面臨街

44、、丁字路口、十字路口四個等級，以估價對象臨街類型為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，租賃價格修正+/-2%。臨街寬度：以估價對象臨街寬度為基準(zhǔn)（100%），可比實例臨街寬度每增加3m，租賃價格向上修正2%，每減少3m，租賃價格向下修正2%，最大修正幅度+/-10%。臨街深度：以估價對象臨街深為基準(zhǔn)（100%），臨街深每增加3m，向下修正2%，每減少3m，向上修正2%，最大修正幅度+/-10%。平面適用性：指房屋形狀是否適應(yīng)空間的布局，分為適應(yīng)性強、較強、一般、差四個等級，以估價對象臨街類型為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，租賃價格修正+/-2%。層高：以估價對象層高為基準(zhǔn)（100

45、%），可比實例層高增加0.3m，租賃價格向上修正3%，每減少0.3m，租賃價格向下修正3%，最大修正幅度+/-15%。裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修分為毛坯房、簡易裝修、一般裝修、中檔裝修和高檔裝修五個檔次，以估價對象裝修標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，租賃價格修正+/-2%。建筑結(jié)構(gòu)：分為框架、混合、磚木三個等級，以估價對象建筑結(jié)構(gòu)為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，租賃價格修正+/-3%。物業(yè)治理：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、無物管四個等級，以估價對象物業(yè)治理狀況為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，租賃價格修正+/-2%。依照因素條件講明表中的估價對象與可比實例的因素情況，編制因素條件指

46、數(shù)表，見表3。表3：因素條件指數(shù)表 比較因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C租賃情況100100100100租賃日期100100100100區(qū)域因素商業(yè)繁華度100100100100公交狀況100100100100公共配套設(shè)施100100100100環(huán)境100100100100治安狀況100100100100規(guī)劃限制100100100100個不因素臨路狀況100100100100臨路類型100100100100臨街寬度100102100100臨街深度10010098100平面適用性100100100100層高100103103100裝修標(biāo)準(zhǔn)1009810098建筑結(jié)構(gòu)1001001001

47、00物業(yè)治理水平1001001001003.5 比較因素修正在各因素因素指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進行可比實例租賃情況、租賃日期修正及各因素修正，立即估價對象的因素條件與比較實例的因素條件進行比較，得到各因素修正系數(shù)，見表4。表4：比較因素條件修正系數(shù)表比較因素可比實例A可比實例B可比實例C租賃情況100/100100/100100/100租賃日期100/100100/100100/100區(qū)域因素商業(yè)繁華度100/100100/100100/100公交狀況100/100100/100100/100公共配套設(shè)施100/100100/100100/100環(huán)境質(zhì)量100/100100/100100/100治安

48、狀況100/100100/100100/100規(guī)劃限制100/100100/100100/100區(qū)域因素綜合修正系數(shù)100/100100/100100/100個不因素臨路狀況100/100100/100100/100臨路類型100/100100/100100/100臨街寬度100/102100/100100/100臨街深度100/100100/98100/100平面適用性100/100100/100100/100層高100/103100/103100/100裝修標(biāo)準(zhǔn)100/98100/100100/98建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100物業(yè)治理水平100/100100/1001

49、00/100個不因素綜合修正系數(shù)100/102.96100/100.94100/983.6求出比準(zhǔn)價格3.6.1把以上比較修正后的各項結(jié)果，綜合計算出可比實例修正后的租賃價格，見表5。表5：綜合修正計算表名稱 實例可比實例A可比實例B可比實例C租賃價格（元/.月）343332租賃情況修正100/100100/100100/100租賃日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/100100/100100/100個不因素修正100/102.96100/100.94100/98修正后租賃價格（元/.月）33.0232.6932.653.6.2采納簡單算術(shù)平均法計算出一個綜合

50、結(jié)果作為估價對象的比準(zhǔn)租賃價格，則：估價對象租賃價格=（33.02+32.69+32.65）3=32.79元/.月3.7潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置率（即100%出租）情況下的租金收入。依照市場比較法測算的結(jié)果潛在毛收益為393.48元/.年（注：此租金未包含出租房屋的水費、電費、物業(yè)治理費等費用。）4、計算估價對象有效毛收益有效毛收入是由潛在毛收益扣除空置等造成的收益損失后的收益。估價對象所在區(qū)域的商貿(mào)進展度高，房屋租賃較活躍，本次考慮年空置率為3%。有效毛收益=潛在毛收益（1-3%）=381.68元/.年5、計算估價對象的年運營總費用5.1治理費治理費是指對出租房屋進行必要治理

51、所需的費用，分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是治理人員的工資支出。依照衡陽市房地產(chǎn)治理部門提供的資料，估價對象治理費取有效毛收入的3%，則：治理費=381.683%=11.45元/.年5.2維修費維修費是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費。通常按房屋重置價的1-2%計。依照待估房地產(chǎn)房屋經(jīng)營的維修狀況，維修費按房屋重置價的2%計算。待估宗地建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)二級，依照*物價局、房產(chǎn)局文件耒價發(fā)字200240號，混合二級臨街商業(yè)用房房屋重置價為650元/ m2，則：維修費=6502%=13元/.年5.3保險費保險費是指房屋所有權(quán)人為使自己的房產(chǎn)幸免受到意外損失而向保險公

52、司支付的費用。依照保險公司的有關(guān)規(guī)定，保險費率為房屋重置價的0.2 %，則：保險費=6500.2%=1.3元/.年5.4稅金稅金是指房產(chǎn)所有權(quán)人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、都市建設(shè)維護費、教育費附加。依據(jù)稅法及衡陽市稅務(wù)部門提供的資料，房產(chǎn)稅取有效毛收入的12%，營業(yè)稅、都市建設(shè)維護費、教育費附加取有效毛收入的5.575%計，合計為有效毛收入的17.575%。稅金=381.6817.575%=67.08元/.年5.5年運營費用合計=治理費+維修費+保險費+稅金=11.45+13+1.3+67.08=92.83元/.年6、計算估價對象年凈收益年凈收益=年有效毛收入-年運營總費用=3

53、81.68-92.83=288.85元/.年7、資本化率的確定酬勞率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同等性質(zhì)的比率。酬勞率為投資回報與所投入資本的比率，即酬勞率=投資回報/所投入的資本。酬勞率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其酬勞率越高，反之則低。酬勞率的求取方法：酬勞率的求取方法有累加法、市場提取法、投資酬勞率排序插入法，依照估價對象的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，本次評估選擇累加法求取酬勞率。累加法是將酬勞率視為含無風(fēng)險和風(fēng)險酬勞率兩大部分，然后分不求出每一部分，在將它們相加得到酬勞率的方法。無風(fēng)險酬勞率又稱安全利率，是無風(fēng)險酬勞的酬勞率，是資金的機會成本。風(fēng)險酬勞率是指承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補償，即超過無風(fēng)險

54、酬勞率以上部分的酬勞率，具體是估價對象房地產(chǎn)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風(fēng)險的補償。依照國家的現(xiàn)行銀行存款利率及有價證券的利率分析，目前貨幣的安全利率為2.25%。依照衡陽市目前的經(jīng)濟和房地產(chǎn)進展?fàn)顩r及以后預(yù)測，其風(fēng)險調(diào)整值一般，隨著生活水平的提高，市場需求的增加，收益風(fēng)險相對較小，本次評估取風(fēng)險補償率為2.16%，合計酬勞率為5.61%。具體測算見下表；表6：酬勞率測算表資本化率安全利率投資風(fēng)險補償治理負(fù)擔(dān)補償缺乏流淌性補償投資帶來的優(yōu)惠合計系數(shù)2.25%2.16%0.5%1.2%-0.5%5.61%8、計算估價對象收益價格P=a/r11/(1+r)N估價對象為混合結(jié)構(gòu)，耐用年

55、限為60年，建成于2004年，至估價時點已使用了5年，尚可使用年限為55年，依照國有土地使用證記載，截止估價時點估價對象土地使用權(quán)剩余年限為44.96年，依照使用年限孰短原則，確定本次評估的剩余收益年期確定為44.96年。則：估價對象價格=288.85/5.61%11/(1+5.61%)44.96=4706.36元/（二）采納收益法評估估價對象二層的價格收益法是運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)的以后各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象的客觀、合理價格。1、收益法按下列步驟進行1.1收集有關(guān)收益和費用的資料1.2估算潛在毛收益1.3估算有效毛收益1.

56、4估算運營費用1.5估算凈收益1.6選用適當(dāng)?shù)某陝诼?.7求出收益價格2、采納收益法的計算公式P=a/r11/(1+r)N 式中P房地產(chǎn)市場價值總額a為年凈收益r資本化率N收益年限（注：潛在毛收益、有效毛收益、運營費用、凈收益均以年度計。）3、估算潛在毛收益依照當(dāng)?shù)胤课葑赓U水平，采納市場比較法確定估價對象的租賃價格，并確定潛在毛收益。3.1選取可比實例：表1：可比實例選用表名稱 實例估價對象可比實例A可比實例B可比實例C位置金華北路金華北路金華北路金華北路類型商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)樓層2222結(jié)構(gòu)混合混合混合混合裝修一般裝修簡單裝修一般裝修一般裝修租賃日期/09.1109.909.102層租賃價格（

57、元/.月）待估1213113.2、比較因素的選擇通過對房地產(chǎn)市場的分析，依照商業(yè)房地產(chǎn)要緊阻礙因素確定比較因素。結(jié)合房地產(chǎn)估價師收集的資料，參照比較實例的租賃情況、租賃日期、區(qū)域因素、個不因素等差不，本次評估選擇下列因素作為比較因素。3.2.1租賃日期：因交易日期的不同，成交價格存在差異，需進行交易時刻修正。3.2.2租賃情況：考慮交易是否正常對價格的阻礙。3.2.3區(qū)域因素：要緊有商業(yè)繁華度、公交狀況、公共配套設(shè)施、環(huán)境、治安狀況、規(guī)劃限制等。3.2.4個不因素：要緊有臨路狀況、臨路類型、平面適用性、層高、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑結(jié)構(gòu)、物業(yè)治理水平等。將可比實例A、B、C與估價對象分不就租賃情況、租賃

58、日期、區(qū)域因素、個不因素四大要素進行修正。3.3比較因素條件講明整理房地產(chǎn)估價師收集的有關(guān)資料，將估價對象與可比實例的因素條件列表表示，見表2。表2：因素條件講明表比較因素估價對象可比實例A可比實例B可比實例C租賃情況/正常正常正常租賃日期/09.1109.909.10區(qū)域因素商業(yè)繁華程度估價對象所在區(qū)域商服繁華程度較優(yōu)估價對象所在區(qū)域商服繁華程度較優(yōu)估價對象所在區(qū)域商服繁華程度較優(yōu)估價對象所在區(qū)域商服繁華程度較優(yōu)公交狀況有1條公交線路有1條公交線路有1條公交線路有1條公交線路公共配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施較完善基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施較完善基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施較完善基礎(chǔ)設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施

59、較完善環(huán)境較好較好較好較好治安狀況較好較好較好較好規(guī)劃限制無無無無個不因素臨路狀況臨次干道臨次干道臨次干道臨次干道臨路類型一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街平面適用性適用性較強適用性較強適用性強適用性較強層高約4.2m約4.2m約4.2m約3.8m裝修標(biāo)準(zhǔn)一般裝修簡單裝修一般裝修一般裝修建筑結(jié)構(gòu)混合混合混合混合物業(yè)治理水平無物業(yè)治理無物業(yè)治理無物業(yè)治理無物業(yè)治理3.4編制比較因素條件指數(shù)表依照本次評估運用市場比較法時所選擇的區(qū)域因素、個不因素，在編制比較因素指數(shù)時，由估價師依照市場租賃情況，確定本次運用市場比較法評估時所選擇的相應(yīng)的比較因素指數(shù)編制依據(jù)。3.4.1租賃情況修正由于房地產(chǎn)具有不可移

60、動的特性，房地市場一般是個不完全市場，因此其租賃價格往往容易受當(dāng)時的一些專門行為的阻礙，必須將個不的專門交易剔除，依照所掌握的資料，選取的可比實例A、B、C均為正常租賃的房屋，故無需進行租賃情況修正。3.4.2租賃日期修正依照衡陽市房地產(chǎn)租賃市場狀況，選取的可比實例與估價時點接近，故無需進行交易日期修正，則修正系數(shù)為100/100。3.4.3區(qū)域因素修正商服繁華程度：分為繁華、較繁華、一般繁華、不繁華四個等級，以估價對象商服繁華程度為基準(zhǔn)（100%），可比實例相差一個等級，租賃價格修正+/-3%。公交狀況：分公交線路6條以上、有公交線路5-6條、有公交線路3-5條、有公交線路1-3條、無公交線