房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟

1、房地產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟李灝* 李灝，中南財經(jīng)政法大學(xué)2007屆畢業(yè)生，現(xiàn)就讀于上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與治理學(xué)院投資經(jīng)濟專業(yè)。摘 要：從發(fā)達國家的進展歷程看，房地產(chǎn)開發(fā)投資都經(jīng)歷了一個快速進展的時期，為房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)奠定了基礎(chǔ)。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進展進展勢頭迅猛，突出表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長。目前，房地產(chǎn)開發(fā)投資已在國民經(jīng)濟中占有重要地位。本文的要緊目的就在于研究房地產(chǎn)開發(fā)投資與國民經(jīng)濟之間的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟的阻礙表現(xiàn)為正反兩個方面。房地產(chǎn)開發(fā)投資既有作為總需求的一部分拉動國民經(jīng)濟增長的直接貢獻，又憑借房地產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性帶動國民經(jīng)濟其他部門進展，房地產(chǎn)資

2、本形成則為國民經(jīng)濟的長期進展提供了生產(chǎn)要素儲備，表現(xiàn)為對國民經(jīng)濟的間接貢獻。本文在理論定性分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合定量測算直接和間接貢獻。同時，本文從通貨膨脹、金融風(fēng)險、空置率、房價收入比等幾個方面，按房地產(chǎn)開發(fā)投資進展的不同時期闡述房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟的負(fù)面阻礙。關(guān)于國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)開發(fā)投資的阻礙，本文首先從經(jīng)濟周期的角度講明不同時期國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)開發(fā)投資既有促進又有制約，并選取國民經(jīng)濟運行中對房地產(chǎn)開發(fā)投資阻礙最大的幾個要素，同時也是近年來房地產(chǎn)調(diào)控的重點土地、金融、稅收、房價，由理論結(jié)合相關(guān)宏觀政策來具體闡述。分析結(jié)果表明，近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資差不多走出了20世紀(jì)90年代中期往常大起大落

3、的進展時期，進入了快速平穩(wěn)的進展軌道，對國民經(jīng)濟和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)明顯。投資規(guī)模不但沒有超出國民經(jīng)濟的承受能力，反而隨著都市化進程的加快，還有進一步加快進展的空間。但投資規(guī)模的擴張過程中要特不注意土地資源的合理利用和房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范。投資結(jié)構(gòu)不合理的問題特不突出，表現(xiàn)在空置率、房價收入比等指標(biāo)上，對房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控仍然應(yīng)該成為以后房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的重點。關(guān)鍵詞：國民經(jīng)濟；房地產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資引言縱觀發(fā)達國家的經(jīng)濟進展歷程，房地產(chǎn)業(yè)都扮演了重要的角色。在發(fā)達國家經(jīng)濟起飛時期，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了快速進展時期。英國在19世紀(jì)初 依照羅斯托的估算，英國的起飛時期大致在17831802年，德國

4、的起飛時刻大致在18501873年。詳見羅斯托：經(jīng)濟增長的時期非共產(chǎn)黨宣言M，郭熙保、王松茂譯，北京，中國社會科學(xué)出版社，2001.，全國投資約有55%投入土地，房地產(chǎn)及其相關(guān)投資占總投資的42%；德國在18511855年，按1913年不變價格計算，總投資中于房地產(chǎn)有關(guān)的投資占42.6% 謝經(jīng)榮、葉劍平等：房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)進展研究M，北京，中國人民大學(xué)出版社，2005.。二戰(zhàn)以后，歐美日等發(fā)達國家進入戰(zhàn)后黃金增長期，由于戰(zhàn)爭的破壞，房屋需求十分旺盛，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的大進展。美國在20世紀(jì)40年代后期到60年代中期出現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮進展期 梁榮：中國房地產(chǎn)業(yè)進展規(guī)模與國民經(jīng)濟總量關(guān)系研

5、究M，北京，經(jīng)濟科學(xué)出版社，2005.。到了當(dāng)代，通過多年進展起來的房地產(chǎn)業(yè)在各發(fā)達國家差不多有了巨大規(guī)模，如英國和美國房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP的比重差不多維持在10左右，已成為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。中國的經(jīng)濟“起飛”時期大致能夠從改革開放開始算起，按照發(fā)達國家的經(jīng)驗，中國的房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)該進入一個快速進展時期。事實上，自1985年開始，中國房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長速度開始快于GDP增長速度 梁榮：中國房地產(chǎn)業(yè)進展規(guī)模與國民經(jīng)濟總量關(guān)系研究M，北京，經(jīng)濟科學(xué)出版社，2005.，2004年國務(wù)院18號文件確信了房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)已深入經(jīng)濟生活的多個方面，研究房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的相

6、互關(guān)系，促進其健康進展十分有必要。改革開放以來中國經(jīng)濟進展的一個重要特征確實是高投資，高增長，經(jīng)濟增長與投資關(guān)系緊密，固定資產(chǎn)投資增長率與GDP增長率波動情況高度一致，如圖1所示。據(jù)社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所宏觀課題組1999年的一份研究報告，19791997 年實際投資增長率與 GNP 實際增長率的相關(guān)系數(shù)高達0.795，名義投資與名義GNP相關(guān)系數(shù)更是達到0.99 中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所宏觀課題組：投資、周期波動與制度性緊縮效應(yīng)J，載經(jīng)濟研究，1999（3）.。圖1 歷年GDP名義增長率和固定資產(chǎn)投資名義增長率數(shù)據(jù)來源：依照歷年中國統(tǒng)計年鑒整理繪制從投資的效果來看，有學(xué)者從生產(chǎn)率的角度，依據(jù)柯

7、布道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)對中國資本生產(chǎn)率進行了測算，19792003，經(jīng)濟增長中有54.6%應(yīng)歸功于固定資產(chǎn)投資所沉淀的實物資本投入。進入21世紀(jì)，固定資產(chǎn)投資增長率逐漸走出上世紀(jì)90年代中期以來的低谷，20032006年平均增長率為26，2001年以后，投資需求對GDP增長的貢獻率由2000年的21.7迅速攀升，20012005年平均投資貢獻率為51.2%，如表1所示。同時，我國房地產(chǎn)業(yè)尚處于增量擴張時期，在房地產(chǎn)業(yè)的四個要緊經(jīng)濟活動范圍中，房地產(chǎn)開發(fā)活動目前占有重要地位，房地產(chǎn)開發(fā)投資對產(chǎn)業(yè)進展的阻礙最為顯著。基于以上兩個方面，本文將從房地產(chǎn)開發(fā)投資的角度來研究房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系。中國統(tǒng)計

8、年鑒中對房地產(chǎn)開發(fā)投資的解釋是：指各種登記注冊類型的房地產(chǎn)開發(fā)公司、商品房建設(shè)公司及其他房地產(chǎn)開發(fā)法人單位和附屬于其他法人單位實際從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營活動的單位統(tǒng)一開發(fā)的包括統(tǒng)代建、拆遷還建的住宅、廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋建筑物和配套的服務(wù)設(shè)施，土地開發(fā)工程的投資。本文所述及的房地產(chǎn)開發(fā)投資將遵循這一定義。表1 全社會固定資產(chǎn)投資增長率和固定資產(chǎn)投資對GDP增長的貢獻率（）年份198219831984198519861987198819891990固定資產(chǎn)投資增長率28.016.228.238.822.721.525.4-7.22.4投資對GDP增長的貢獻率23.8

9、40.440.580.923.223.539.416.41.8年份199119921993199419951996199719981999固定資產(chǎn)投資增長率23.923.961.830.417.514.88.5613.95.10投資對GDP增長的貢獻率24.334.278.643.855.034.3-7.429.352.8年份2000200120022003200420052006固定資產(chǎn)投資增長率10.313.016.927.726.625.724.0投資對GDP增長的貢獻率21.750.148.863.755.338.1數(shù)據(jù)來源：依照歷年中國統(tǒng)計年鑒整理繪制一、文獻綜述隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速進

10、展，房地產(chǎn)開發(fā)投資在總投資中占有越來越重要的地位，對房地產(chǎn)開發(fā)投資與國民經(jīng)濟的研究也逐漸增多，這方面的文獻大體能夠分為兩個方面。一是論述國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)開發(fā)投資的阻礙。如王勉、唐嘯峰 王勉、唐嘯峰：我國房地產(chǎn)開發(fā)投資波動與經(jīng)濟周期的相關(guān)性J，載四川大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版）,2000（3）.（2000）采納OLS建立了8798年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率和GNP增長率之間的線性計量模型，發(fā)覺國民經(jīng)濟波動對房地產(chǎn)開發(fā)投資波動具有顯著的正相關(guān)關(guān)系，國民經(jīng)濟周期性波動是阻礙房地產(chǎn)開發(fā)投資波動的重要因素。李哲，張東峰 李哲、張東峰：投入要素價格與房地產(chǎn)開發(fā)投資J，載企業(yè)經(jīng)濟，2003（9）.（2003）對土

11、地、勞動力、資本等投入要素價格變動與房地產(chǎn)開發(fā)投資變動之間的相關(guān)性作了定量分析，指出土地價格對房地產(chǎn)開發(fā)投資變動阻礙最大。龍奮杰、吳公粱 龍奮杰、吳公粱：都市人口與房地產(chǎn)開發(fā)投資J，載土木工程學(xué)報，2003（9）.（2003）利用全國31個省會都市的有關(guān)數(shù)據(jù)，運用計量模型得出結(jié)論：人口因素，尤其是暫住人口數(shù)量及比例對房地產(chǎn)開發(fā)投資的阻礙最大。二是論述房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟的阻礙。李啟明 李啟明：論中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系J，載中國房地產(chǎn)，2002（6）.（2002）、韓健 韓?。悍康禺a(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟進展J，載現(xiàn)代治理科學(xué)，2004（3）.（2004）比較系統(tǒng)地定性分析了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中

12、的地位及其積極作用。張琳、陳美亞 張琳、陳美亞：中國房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長關(guān)系研究J，載南京工業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2002（3）.（2002）通過計量模型研究了房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟增長拉動的彈性系數(shù)為0.082，而房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的拉動效率達1.864。王國軍、劉水杏 王國軍、劉水杏：房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)研究J，載經(jīng)濟研究，2004（8）.（2004）則運用投入產(chǎn)出分析定量測罷了房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)。以上文獻關(guān)于系統(tǒng)、深刻揭示房地產(chǎn)開發(fā)投資與國民經(jīng)濟的關(guān)系提供了重要的理論視角和方法，取得了一系列有價值的成果，部分文獻還采納了定量分析，更增強了講服力。但這些研究尚有

13、一定的局限性：（1）國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)開發(fā)投資的關(guān)系應(yīng)當(dāng)是雙方面的，而上述文獻中大多僅從一個方面進行分析；（2）在分析國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)開發(fā)投資的阻礙時，僅僅從國民經(jīng)濟的某個方面展開分析，缺乏多種因素的綜合分析；（3）定量分析中缺乏對支撐模型的基礎(chǔ)經(jīng)濟理論的深入研究，盡管得出了房地產(chǎn)開發(fā)投資與國民經(jīng)濟的相關(guān)關(guān)系，但對形成這種關(guān)系的內(nèi)在機制沒有給出詳細(xì)的闡述；（4）多從總量角度分析，缺乏與房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)的必要結(jié)合。本文將在前人的研究基礎(chǔ)上，就房地產(chǎn)開發(fā)投資和國民經(jīng)濟的相互關(guān)系做出分析和講明，既包括理論的闡述，又緊密結(jié)合中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的進展歷程、不同時期政府對房地產(chǎn)開發(fā)投資乃至整個房地產(chǎn)市場的

14、促進和調(diào)控政策。二、房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟的阻礙宏觀經(jīng)濟學(xué)中，按照價格是否具有完全的伸縮性，將經(jīng)濟運行劃分為長期和短期，而投資是一個聯(lián)系長期與短期的重要變量：在長期中，價格具有完全的伸縮性，通過價格的調(diào)整總能使生產(chǎn)要素得到充分利用，經(jīng)濟的產(chǎn)出完全由資本和勞動的存量水平?jīng)Q定，而資本數(shù)量、結(jié)構(gòu)顯然是由投資規(guī)模和結(jié)構(gòu)決定的；在短期中，價格具有黏性，不能及時調(diào)整，就會導(dǎo)致一部分生產(chǎn)要素?zé)o法得到充分利用，經(jīng)濟的產(chǎn)出往往偏離由資本和勞動存量決定的潛在水平，即所謂有效需求不足，現(xiàn)在能夠通過增加總需求來擴大產(chǎn)出，使其接近潛在水平，而投資是總需求的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)投資作為（固定資產(chǎn)）投資一部分，對國民

15、經(jīng)濟的作用機制與投資大體相似，房地產(chǎn)開發(fā)投資總量、結(jié)構(gòu)的波動及其形成的資本都會對國民經(jīng)濟運行產(chǎn)生阻礙。因此，既然是“阻礙”，就包括了正反兩個方面。在看到房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟的巨大貢獻的同時，也必須正視其可能帶來的負(fù)面阻礙。世界上許多國家，包括中國在內(nèi)，都曾受到這種負(fù)面阻礙的沖擊，留下了深刻的經(jīng)驗教訓(xùn)。下面將分正面阻礙和負(fù)面阻礙分不闡述（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟的正面阻礙1、直接貢獻在價格黏性的短期，價格不能及時調(diào)整，短期總供給曲線接近于水平，經(jīng)濟的產(chǎn)出要緊由總需求決定，往往偏離資本和勞動存量決定的潛在水平，出現(xiàn)有效需求不足，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長提高總需求，直接地轉(zhuǎn)化為GDP的增加，使產(chǎn)出

16、接近潛在水平，這能夠看作房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP直接的正面阻礙。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資也是發(fā)揮房地產(chǎn)資產(chǎn)對國民經(jīng)濟增長促進作用的先決條件，二戰(zhàn)后出現(xiàn)的許多強調(diào)資本形成對經(jīng)濟增長的極端重要性的經(jīng)濟增長理論中，也都對提高投資率給予了足夠的關(guān)注。如哈羅德多馬模型的差不多公式：，資本產(chǎn)出比不變，經(jīng)濟增長率就與投資率成正比。改革開放后，隨著房地產(chǎn)市場的逐步恢復(fù)和建立，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度專門快。1986年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額僅101億元，2005年已達15909.3億元；依照國家統(tǒng)計局初步估算，2006房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，是1986年的191倍，以1978年為基準(zhǔn)，剔除價格因素，2005年房地產(chǎn)

17、開發(fā)投資額約為1986年的50倍。19862006年房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增長率高達34.6%，而同期GDP平均名義年增長率僅為16.5%。伴隨著高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的地位也不斷提高。由于農(nóng)村個人住房投資沒有包括在房地產(chǎn)開發(fā)投資的統(tǒng)計中，房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重這一指標(biāo)更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的地位。自1995年20.1%的高點以來，經(jīng)歷了1998年的低谷，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重一直在21左右波動，較為穩(wěn)定。從20032005年城鎮(zhèn)各行業(yè)固定資產(chǎn)投資額的比較中能夠看到，2003年房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額排名第一，2004、200

18、5年僅次于制造業(yè)，位列第二。可見，通過多年進展，房地產(chǎn)開發(fā)投資在規(guī)模上有了大幅增長，在固定資產(chǎn)投資中差不多占有重要地位。由于固定資產(chǎn)投資與國民經(jīng)濟增長的緊密關(guān)系及其對國民經(jīng)濟增長的巨大貢獻，而房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中逐漸占有重要地位，能夠推斷房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟業(yè)具有較大的積極阻礙。表2房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額比重及房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率（）年份19861987198819891990199119921993199419951996房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資20.118.3房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率48.571.35.8-7.032.8117.6165.131.823.32.1年

19、份1997199819992000200120022003200420052006房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資16.616.117.319.021.122.022.222.321.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率-1.213.713.521.527.322.830.329.620.921.8數(shù)據(jù)來源：依照歷年中國統(tǒng)計年鑒整理繪制通過計算，房地產(chǎn)開發(fā)投資名義增長率與GDP名義增長率相關(guān)系數(shù)0.61，滯后1期為0.792。房地產(chǎn)開發(fā)投資實際增長率與GDP實際增長率相關(guān)系數(shù)0.728，滯后1期為0.69。兩者波動的相關(guān)性顯著?？疾靸烧咧g的因果關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)投資是實際GDP的格蘭杰緣故在7.3%的顯著性水平

20、下成立 劉傳哲、聶學(xué)峰：我國貨幣政策通過房地產(chǎn)投資傳遞的實證分析J，載統(tǒng)計觀看，2006（2）.。造成這種高度相關(guān)的全然緣故在于，長期以來，中國經(jīng)濟的增長一直屬于投資推動型。在這種增長模式中，經(jīng)濟的快速增長要緊通過高投資增長率來實現(xiàn)，而一旦出現(xiàn)經(jīng)濟過熱需要調(diào)整，壓縮投資規(guī)模就成為宏觀調(diào)控的重頭戲。隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重不斷增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的變動自然也就與國民經(jīng)濟的變動呈現(xiàn)高相關(guān)。因此，當(dāng)國民經(jīng)濟出現(xiàn)需求不足，進展速度減緩時，隨固定資產(chǎn)投資一同擴大的房地產(chǎn)開發(fā)投資就能對加快國民經(jīng)濟增長發(fā)揮重要作用，從房地產(chǎn)開發(fā)投資貢獻率指標(biāo)能夠清晰地看到這一點。圖2 歷年GDP名義增長

21、率與房地產(chǎn)投資名義增長率數(shù)據(jù)來源：依照歷年中國統(tǒng)計年鑒整理繪制房地產(chǎn)開發(fā)投資貢獻率在1987年至2005年間波動專門大，特不是1998年之前。這與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率在1998年之前波動幅度大的情況是一致的。1988年經(jīng)濟出現(xiàn)過熱后，國家出臺緊縮政策，使得GDP名義增長率從24%降至1990年的9.9%，1990年GDP實際增長率僅有4.1%。1991年全國人大會議通過中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會進展十年規(guī)劃和第八個五年打算綱，當(dāng)年年底國務(wù)院出臺關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見，都明確提出要大力進展房地產(chǎn)業(yè)，極大刺激了房地產(chǎn)業(yè)的進展，房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速膨脹，1993年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率高達

22、165，對GDP貢獻率達到21.2%，帶動了國民經(jīng)濟迅速復(fù)蘇：GDP名義增長率從1990年的9.9%上升至1993年的31.3%，1994年又增至36.4% 1993年前后的房地產(chǎn)開發(fā)投資膨脹盡管帶動了國民經(jīng)濟走出1990年的低谷，有一定貢獻，但過快的膨脹也造成了經(jīng)濟過熱，南方部分沿海地區(qū)甚至出現(xiàn)了比較嚴(yán)峻的房地產(chǎn)泡沫。受1997年東南亞金融危機阻礙，1998年GDP增長率按可比價格僅增長7.8%，出現(xiàn)了通貨緊縮的跡象。為此，國家開始實行積極財政政策，同時出臺相關(guān)措施拉動內(nèi)需。其中一項重要措施確實是1998年國務(wù)院頒布的關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，全面停止實物分房，實行住

23、房分配貨幣化。在相關(guān)政策的推動下，房地產(chǎn)開發(fā)投資又開始復(fù)蘇，進入2000年后房地產(chǎn)開發(fā)投資貢獻率保持在兩位數(shù)，比起以往有了明顯提高同時數(shù)值比較穩(wěn)定；20012005年房地產(chǎn)開發(fā)投資貢獻率平均為16.1%，即平均來講，GDP的增加值中，有16.1%的部分來自于房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的貢獻。 更直觀地來看這一拉動作用，將房地產(chǎn)開發(fā)投資貢獻率乘以GDP增長率，得到房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動GDP的百分點，20012005年，房地產(chǎn)開發(fā)投資分不拉動GDP增長了1.35、1.31、1.78、1.7、1.56個百分點。以2005年為例，在2004年的價格水平下，2005年GDP 10.2%的增長中，有1.56%是

24、房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動的。1998年以來房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)快速增長為近年來GDP重新走上快速增長的軌道發(fā)揮了重要作用。從房地產(chǎn)開發(fā)投資彈性來看，劉紅 劉紅：中國都市房地產(chǎn)開發(fā)投資的動態(tài)經(jīng)濟效應(yīng)J，載經(jīng)濟與治理研究，2006（3）.（2006）建立回歸模型測算，以1986年不變價，19862004年房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP拉動的彈性系數(shù)為0.394，假如除以19862004年房地產(chǎn)開發(fā)投資在GDP中所占比重的平均值，則得到房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的拉動效率 拉動效率指“GDP對某一變量的彈性系數(shù)與該變量在GDP中所占份額之比”。已達1.491，即房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的拉動作用差不多超

25、過了自身在GDP中的份額，也超過了固定資產(chǎn)投資的拉動效率，體現(xiàn)出對國民經(jīng)濟積極的拉動作用。表3 房地產(chǎn)開發(fā)投資貢獻率和房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的拉動效應(yīng)（）年份19911992199319941995199619971998房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的貢獻率3.19.621.28.18.0-0.9-1.47.2房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動GDP的百分?jǐn)?shù)0.291.372.971.060.87-0.09-1.130.56年份19992000200120022003200420052006房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的貢獻率7.911.016.214.317.816.815.316.3房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動GDP的百分?jǐn)?shù)0

26、.600.921.351.311.781.701.561.74數(shù)據(jù)來源：依照歷年中國統(tǒng)計年鑒計算2、間接貢獻房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟的間接貢獻要緊表現(xiàn)在：房地產(chǎn)資本形成的供給效應(yīng)推動國民經(jīng)濟的增長和房地產(chǎn)開發(fā)投資推動其他產(chǎn)業(yè)進展。（1）房地產(chǎn)資本形成的供給效應(yīng)推動國民經(jīng)濟的增長許多經(jīng)濟增長的理論都講明了資本形成對國民經(jīng)濟增長的作用，特不是早期的哈羅德多馬模型，將提高儲蓄率，進而提高投資率，促進資本形成看作提高經(jīng)濟增長率的唯一動力。依照Summers和Heston對84個國家的投資率和人均收入所做的相關(guān)性分析，兩者之間存在正相關(guān)關(guān)系 Robert Summers,Alan Heston. An

27、Expanded Set of International Comparisions 1950-1988. Quaterly Journal of Economics,1991.5.。中國仍然是進展中國家，資本是稀缺的生產(chǎn)要素，各行各業(yè)都需要相當(dāng)規(guī)模的新增資本，資本形成對中國經(jīng)濟的進展尤其重要。房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的資本在實物上表現(xiàn)為已開發(fā)的土地和已竣工的房屋建筑，房屋和土地是一切經(jīng)濟活動的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資所形成資本的重要特征確實是其供給對象的廣泛性，幾乎覆蓋國民經(jīng)濟活動的各個部門。以住宅為例，從下表能夠看出，1997-2005年，土地開發(fā)面積增長了2倍多，住宅施工面積增長了約1.5倍，

28、住宅竣工面積合計49.4億平方米，住宅銷售面積合計20.5億平方米。其中，19982002年，全國住宅竣工面積34億平方米，為4000萬城鎮(zhèn)家庭提供了新居；改造危房約5億平方米，惠及5000萬城鎮(zhèn)家庭 國家信息中心中國經(jīng)濟信息網(wǎng)編著：中國行業(yè)進展報告房地產(chǎn)業(yè)M，北京，中國經(jīng)濟出版社，2004.。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從1978年的6.7平方米增加到2005年的26.1平方米。都市化率從1997年的31.91上升到2005年42.99，平均每年增長1.4，以19972005年人均住房建筑面積的平均值計算，19972005年新增的都市人口共需新增住宅建筑面積36.2億平方米，而同期住宅竣工面積達49

29、.4億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長大大加快了都市化進程。表4 19972005年全國土地開發(fā)和住宅建設(shè)、銷售情況（萬平方米）年份土地開發(fā)面積住宅施工面積住宅竣工面積住宅銷售面積19977371.368568.040550.27864.319987730.183872.847616.910827.119999319.691835.455868.912997.9200011666.194441.654859.916570.3200115315.8103643.657476.519938.7200219416113848.559793.623702.3200322166.3124386.5549

30、71.529778.9200419740.2142936.656897.333819.9200522676.2166143.466141.949587.8數(shù)據(jù)來源：歷年中國統(tǒng)計年鑒盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資增長經(jīng)歷了大幅的波動，但由于投資額絕對減少的年份極少，通過多年進展，房地產(chǎn)開發(fā)投資已形成了相當(dāng)龐大的土地和房屋資產(chǎn)。然而，形成的資本要想對國民經(jīng)濟發(fā)揮積極作用，不但需要高投資率以獲得數(shù)量上的增長，還需要高效率地使用資本，為生產(chǎn)生活發(fā)揮應(yīng)有的作用。據(jù)測算，我國土地資產(chǎn)總價值約為25萬億元，占國有資產(chǎn)總額的75.8% 梁榮：中國房地產(chǎn)業(yè)進展規(guī)模與國民經(jīng)濟總量關(guān)系研究M，北京，經(jīng)濟科學(xué)出版社，2005.。

31、但單位土地面積的GDP產(chǎn)出僅為0.04美元/平方米，遠(yuǎn)低于日本、德國、美國等發(fā)達國家的水平，這講明我國對龐大的房地產(chǎn)資產(chǎn)的利用效率還有待提高。（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資推動其他產(chǎn)業(yè)進展房地產(chǎn)開發(fā)投資活動一旦開始進行，就需要建筑、機械、金屬、化工等行業(yè)對其提供投入，房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速擴張往往在短時期內(nèi)就累積起對投入部門產(chǎn)品的巨大需求，勢必提高投入品的價格，增加投入部門的利潤，并促使投入部門增加投資，擴大生產(chǎn)能力，從而推動投入部門的繁榮。房地產(chǎn)開發(fā)投資活動還將對裝飾裝修、金融、保險等下游行業(yè)的產(chǎn)品產(chǎn)生需求，從而帶動這些行業(yè)的進展。每100億元房地產(chǎn)開發(fā)投資能夠誘發(fā)國民經(jīng)濟各部門的產(chǎn)出286億元，其中誘

32、發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76 億元，誘發(fā)制造業(yè)產(chǎn)出123.61元，其他行業(yè)分不是：采礦業(yè)16.64億元、商業(yè)11.16億元、房地產(chǎn)業(yè)自身10.98億元、電力煤氣自來水供應(yīng)業(yè)6.59億元、物資運輸及倉儲業(yè)5.86億元、社會服務(wù)業(yè)4.98億元、農(nóng)業(yè)4.55億元、金融保險業(yè)4.08億元等等 李啟明：論中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系J，載中國房地產(chǎn)，2002（6）.。目前最新的投入產(chǎn)出表是2002年的4242部門投入產(chǎn)出表。差不多有前人成果依照1997年的投入產(chǎn)出表計算房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)，筆者則依照2002年的投入產(chǎn)出表進行類似計算，并對兩個時期的數(shù)據(jù)進行對比，動態(tài)地考察房地產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)，并與發(fā)達

33、國家的數(shù)據(jù)進行比較。與1997年相比，2002年總帶動效應(yīng)1.239，低于1997年的1.416，這講明房地產(chǎn)開發(fā)投資通過需求拉動和供給推動而對各產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)有所下降，與發(fā)達國家相比，美國19771990平均1.33，日本19701990平均1.56，英國19681990平均1.83，澳大利亞1968-1989平均1.03，比較接近，差不不大，這講明我國目前房地產(chǎn)開發(fā)投資對各產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)大致相當(dāng)于發(fā)達國家上世紀(jì)7090年代的水平。從對各行業(yè)總帶動效應(yīng)來看，金融保險、批發(fā)零售、商業(yè)租賃等服務(wù)行業(yè)帶動水平比1997年有較大幅度提高，而對金屬冶煉、化工、機械等消耗大、污染較重的部門總帶動效應(yīng)明顯

34、下降。與發(fā)達國家比較，由于發(fā)達國家中第三產(chǎn)業(yè)所占比重專門高，房地產(chǎn)開發(fā)活動在房地產(chǎn)業(yè)的比重較低，與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出向第三產(chǎn)業(yè)傾斜，即所謂“軟化”。與1997年相比，我國在2002年差不多顯現(xiàn)出“軟化”趨勢，但除金融保險業(yè)外，對其他服務(wù)行業(yè)的帶動效應(yīng)與發(fā)達國家7090年代的平均水平還有一定差距。房地產(chǎn)業(yè)后向平均直接關(guān)聯(lián)度0.006，后向平均完全關(guān)聯(lián)度0.0157，與1997年差不多持平，與發(fā)達國家7090年代的水平也十分接近。從構(gòu)成來看，2002年，后向完全關(guān)聯(lián)度較高的部門中，物質(zhì)加工、原材料消耗型部門的后向關(guān)聯(lián)度明顯下降，這些行業(yè)多為消耗不可再生資源，污染較大的部門，房地產(chǎn)開發(fā)投資

35、增加對這些部門的拉動效應(yīng)下降，關(guān)于可持續(xù)進展，提高綠色GDP來講是專門有意義的。2002年房地產(chǎn)業(yè)前向平均完全關(guān)聯(lián)度0.014，不但比1997年的水平有所下降，而且明顯低于發(fā)達國家，反映出房地產(chǎn)開發(fā)投資對前向關(guān)聯(lián)行業(yè)的推動能力水平較低。但這一指標(biāo)在國內(nèi)不同地區(qū)差不較大。經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)如北京、廣東在1997年這一指標(biāo)就已達到甚至超過發(fā)達國家7090年代水平。（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟的負(fù)面阻礙盡管短期內(nèi)擴大投資規(guī)模，從而擴大總需求能夠提高產(chǎn)出，但這種提高并不是無限制的。投資活動一旦開始，就產(chǎn)生對生產(chǎn)要素的需求，假如一個時期內(nèi)，投資規(guī)模增長過快，超過了生產(chǎn)要素的供給能力，就會引發(fā)價格上漲。

36、價格上漲分為兩個時期。投資擴張剛開始的時候，為其提供投入的部門因供給不足，會出現(xiàn)價格上漲，但這時投入部門一般有閑置的生產(chǎn)要素，利用閑置生產(chǎn)要素擴大生產(chǎn)能力后會緩解價格上漲的壓力；然而，假如投資接著大規(guī)模擴張，超過投入部門生產(chǎn)能力的極限，價格水平將發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的上升。房地產(chǎn)業(yè)是一個后向關(guān)聯(lián)度專門高的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資得以實現(xiàn)，需要多個部門提供所需的生產(chǎn)要素。假如房地產(chǎn)開發(fā)投資過度膨脹，必定造成后向關(guān)聯(lián)行業(yè)供應(yīng)緊張，引起生產(chǎn)資料價格水平普遍上升，極易引發(fā)通貨膨脹。同時，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的建筑活動需要對勞動要素支付工資，房地產(chǎn)開發(fā)投資膨脹導(dǎo)致支付大量貨幣工資，又加大對消費資料市場的壓力，也可能加劇

37、通貨膨脹 林山、王曄：房地產(chǎn)投資與通貨膨脹J，載中國房地產(chǎn)，1996（12）.，對國民經(jīng)濟產(chǎn)生負(fù)面阻礙，關(guān)于通貨膨脹對國民經(jīng)濟負(fù)面阻礙，許多文獻都已詳細(xì)論證，那個地點不再贅述。將通貨膨脹率操縱在較低水平是政府宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)之一，一旦通貨膨脹率過高，政府開始壓縮投資操縱總需求，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的縮減便在所難免。伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的大幅回落，與房地產(chǎn)投資相關(guān)的各個部門受到波及，靠投資支撐的過快經(jīng)濟增長也必定回落，由此造成國民經(jīng)濟增長的大起大落。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快引發(fā)的通貨膨脹和隨之而來的宏觀調(diào)控中，金融部門也往往受到巨大沖擊。房地產(chǎn)資產(chǎn)具有保值增值的特性，特不是在通貨膨脹的初期，

38、金融機構(gòu)往往低估房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險，樂于向房地產(chǎn)融資，房地產(chǎn)開發(fā)投資膨脹與信貸擴張之間有專門強的正反饋效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)受到打壓，投資無法收回，原先的債權(quán)債務(wù)關(guān)系卻不能取消，如此就會引發(fā)債務(wù)危機，債務(wù)鏈條中受到?jīng)_擊最大的便是金融部門，假如金融體系崩潰，后果不堪設(shè)想。從以上的分析中能夠看到，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過快給國民經(jīng)濟帶來專門大的負(fù)面阻礙，而中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的進展歷程也印證了這一點。改革開放以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度之快勿庸置疑，但進一步從增長率變化上看這20年來的增長情況大致能夠分為三個特點不同的時期，在第一和第三時期房地產(chǎn)投資都對國民經(jīng)濟造成了一定的負(fù)面阻礙。第一時期是19861998年。

39、這一時期房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增長率約為42，增長速度雖快，但波動專門大，其中最高增長率發(fā)生在1993年，為165，而最低的1990年甚至出現(xiàn)負(fù)增長，約為7%。這一時期出現(xiàn)了兩次明顯的波動。第一次開始于1986年，到1988年達到峰值，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率為71.3%；1988年后增長率開始回落，僅僅兩年之后就降至-7%的波谷。第二次波動從1990年開始啟動，僅三年之后的1993年增長率就攀至165，旋即于1994開始回落，1997年再次出現(xiàn)負(fù)增長1.2%的波谷，1998年增長率為13.7%，有所回升。從這兩次緊接著發(fā)生的波動中還能夠發(fā)覺，這期間房地產(chǎn)開發(fā)投資的波動幅度大，且波動頻繁，增長率的峰

40、值與低谷相差巨大?？疾?9861998年間房地產(chǎn)開發(fā)投資波動與國民經(jīng)濟波動能夠發(fā)覺：名義GDP增長率波動軌跡與房地產(chǎn)開發(fā)投資的波動高度一致，伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的大幅波動，GDP也經(jīng)歷了一個波動增長的過程，特不是1993年前后出現(xiàn)的房地產(chǎn)過熱及局部地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫。1993年整個國民經(jīng)濟過熱的起因并非在于房地產(chǎn)業(yè)，而是金融系統(tǒng)和國有企業(yè)閑置資金違規(guī)入市。這些違規(guī)資金有專門大一部分流入了房地產(chǎn)業(yè)，要緊表現(xiàn)是炒房、投機，在這種大環(huán)境下快速增長的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模更多帶來的是價格水平的快速上升，并將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給金融部門。1993年CPI和固定資產(chǎn)價格指數(shù)分不比1992年上升了14.7%和12.6，而1

41、994年CPI比1993年增長了24.1%，是改革開放以來CPI年度最大增幅。對經(jīng)濟增長，非但談不上貢獻，反而造成了較為嚴(yán)峻的負(fù)面阻礙。盡管1993年和1994年的名義GDP實現(xiàn)了高增長，但剔除物價變動因素后，實際GDP增長率僅為14%和13.1%，反而低于1992年14.2%的增長率。泡沫破裂后的海南經(jīng)濟金融陷入困境，經(jīng)濟增長率從1993年的41滑落至1996年的4.8%；信貸資金大量被套在房地產(chǎn)上，一些金融機構(gòu)出現(xiàn)支付困難，海南34家都市信用社被處置，海南進展銀行被關(guān)閉，九家信托投資公司被停業(yè)整頓 這次泡沫對房地產(chǎn)信托業(yè)的打擊特不巨大，以致于到現(xiàn)在，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托的風(fēng)險仍然心有余悸，在

42、關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸治理的通知中特不強調(diào)了房地產(chǎn)信托風(fēng)險，要求各經(jīng)辦金融機構(gòu)加強風(fēng)險治理，并抬高信托融資的門檻。全國有一些省市的金融機構(gòu)在海南投資房地產(chǎn)的資金也嚴(yán)峻受損。房地產(chǎn)業(yè)自身也陷入了“冬天”。依舊以海南為例，房屋每平方米均價在1993年上半年7500元，兩年之后的1995年上半年跌去了一半，僅為3150元。而全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長一路下滑，1997年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模甚至出現(xiàn)了負(fù)增長。為了處置這次泡沫留下的一系列后遺癥，海南動用了大量的人力物力，到2003年才將積壓商品房的54.4%清理完畢。第二時期是1999-2003年。這一時期房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增長率為21.27，盡管增長率

43、慢于前一個時期，但增長的軌跡呈平穩(wěn)上升的態(tài)勢，同期GDP增長率的波動也相對平緩，通貨膨脹率也保持在較低水平。粱榮（2004）進一步指出：19982003年國民經(jīng)濟運行呈現(xiàn)平穩(wěn)而又快速增長的軌跡，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重差不多保持在低于20的水平，是一個重要的經(jīng)驗數(shù)據(jù)?？梢姡@一時期房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長率與國民經(jīng)濟進展配合得比較好，從側(cè)面講明了房地產(chǎn)投資的穩(wěn)步增長對國民經(jīng)濟健康進展的重要意義。第三時期是2003年至今。2003年起房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率開始又加快，20032006年平均增長率為25.6%。伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長和房價的節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)“過熱” 、“泡沫”

44、之聲不絕于耳，盡管泡沫的結(jié)論并非輕易可下，但“泡沫論”者所提出的許多論據(jù)都與房地產(chǎn)開發(fā)投資直接或間接相關(guān)，從中能夠看到，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長的背后確實存在著許多問題，對國民經(jīng)濟整體或局部的產(chǎn)生了某些負(fù)效應(yīng)。首先是空置率是否超警戒線之爭。空置率實際上是對房地產(chǎn)開發(fā)投資所形成的資本的供求狀況的反映。假如房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模超過對房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求水平，總體空置率就會上升；假如房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)不符，就會造成結(jié)構(gòu)性空置。從總體空置情況來看，由于國內(nèi)外對空置率指標(biāo)的計算方法不同，兩者不具有直接可比性，所謂空置率“超國際警戒線”的講法有失偏頗。陳章喜（2004）按國際計算整體空

45、置率的通行方法，計算我國1996-2002年都市商品房整體空置率，最高的年份空置率僅為1.36 陳章喜：對我國商品房整體空置率的分析與推斷J，載都市問題，2004（3）.，遠(yuǎn)低于“國際警戒線”。從空置時刻結(jié)構(gòu)來看，由于商品房從竣工到銷售有一定的時滯（國際上計算空置率時一般把時滯定為1年），我們應(yīng)該要緊關(guān)注空置在1年以上的商品房，2004年空置1年以上商品房占全部空置量的50.8%。從空置的類型結(jié)構(gòu)來看，住宅的空置率有下降趨勢，而商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓的空置率提高。1999年全國商品住宅空置面積占全部空置商品房面積的比重為70.9%，2002、2003、2004年這一比重分不為68、65.1、60

46、.7，其中2004年商品住宅空置面積比2003年下降了15.6%。而在商品住宅空置中，高檔商品住宅的空置情況比較嚴(yán)峻，中低價位商品住宅則由于投資不足，空置較少。由以上數(shù)據(jù)能夠看出，總體空置率不高，但結(jié)構(gòu)性空置明顯，這表明房地產(chǎn)資產(chǎn)總體供求狀況并不十分緊張，但由于房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)進而形成的資產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不符。事實上，假如考察相應(yīng)年份的房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)能夠看到，商業(yè)營業(yè)用房投資的增速要高于商品住宅投資，如表5所示：表5 20022004房地產(chǎn)商品住宅和商業(yè)營業(yè)用房投資增長情況年份200220032004商品住宅投資增長率29.628.628.7商業(yè)營業(yè)用房投資增長率33.637.631

47、.4資料來源：中經(jīng)網(wǎng)，中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報告注：2002年為111月的數(shù)據(jù)不墅和高檔公寓類住宅2000年、2001年和2002年投資增長率分不為51.2%、37.0%和39.7% ，連續(xù)三年顯著高于全部住宅的投資增長率?？罩梅康闹匾卣魇遣畈欢嗫⒐さ形醋馐郏@就意味著投資沒有收回，金融部門的信貸資金仍然被占用?？罩妹娣e越多，所占用的資金量就越大，空置時刻越長，被占用資金面臨的金融風(fēng)險也就越大。其次是房地產(chǎn)開發(fā)投資的金融風(fēng)險。由于融資渠道有限，房地產(chǎn)開發(fā)投資所需的資金要緊來自于銀行貸款，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成看，盡管國內(nèi)（銀行）貸款所占比例從1997年的23.8%下降到2004年的18.

48、4%，但這僅僅反映了房地產(chǎn)開發(fā)資金與銀行貸款的直接聯(lián)系。實際上，商品房預(yù)售收入、施工企業(yè)的墊資等資金其最終來源依舊是銀行貸款，把這些資金來源也計入銀行貸款，則房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行貸款所占比例將高于55 參見中國人民銀行2004房地產(chǎn)金融報告。也有學(xué)者可能，這一比例高達70，甚至80，如易憲容經(jīng)認(rèn)為2004年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金中有80來自于銀行貸款，詳見易憲容：中國房地產(chǎn)市場過熱與風(fēng)險預(yù)警J，載財貿(mào)經(jīng)濟，2005（5）.，銀行信貸為房地產(chǎn)提供了巨額資金來源，也將巨大的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。周京奎（2005）的研究表明，房地產(chǎn)貸款年增長額占貸款總增長額的比重差不多接近金融支持過度的臨界值，而房地產(chǎn)貸款

49、年增長率則已大大超過金融支持過度的臨界值。盡管一直有觀點強調(diào)房地產(chǎn)貸款是優(yōu)質(zhì)貸款，但房地產(chǎn)貸款多屬于中長期貸款，與銀行資金來源的短期性之間的矛盾尖銳，房地產(chǎn)貸款過多必定侵蝕金融機構(gòu)資金的流淌性。更為糟糕的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資的高額回報掀起的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，開發(fā)企業(yè)魚龍混雜，自有資本比例不足30的企業(yè)眾多，平均負(fù)債率高達72.7，甚至有許多企業(yè)玩“空手道”。伴隨著近年來房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻不斷提高，開發(fā)商資金鏈日益緊張，一旦資金鏈斷裂，風(fēng)險就會暴露。2005年一季度，四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款平均不良貸款率為10.1，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的金融風(fēng)險初露端倪，值得警惕。 最后是房價收入比過高的爭論。關(guān)

50、于房價收入比虛高的問題在近年來引發(fā)了熱烈的討論，甚至是激烈的爭論。有許多數(shù)據(jù)顯示我國部分都市的房價收入比遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)的3：16：1的合理區(qū)間，而上海、北京等房價高的都市更是達到了十幾比一。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，和空置率指標(biāo)類似，我國房價收入比的計算和國際通行做法并不完全相同，這就形成了不可比因素。因此，這并不是講計算出來較高的房價收入比就完全沒有意義。正如包宗華 包宗華：再論房價收入比J，載城鄉(xiāng)建設(shè)，2003（1）.（2003）結(jié)合城鎮(zhèn)居民的現(xiàn)有居住狀況對房價收入比分析后所指出的那樣，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民有自己的住房，所面臨的要緊問題是原有房屋面積偏小，需要更新?lián)Q代，假如市場上中小戶型的住房供應(yīng)比較充足，大

51、多數(shù)居民對房價的承受能力依舊比較高的。然而，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)不合理，中小戶型、中低價位住宅供給嚴(yán)峻不足，削弱了居民的購房能力，相當(dāng)一部分居民盡管動用多年積蓄購買到了住房，但卻背上了沉重的還貸負(fù)擔(dān)，成為“房奴”、“負(fù)翁”。三、國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)開發(fā)投資的阻礙（一）國民經(jīng)濟總體形勢對房地產(chǎn)開發(fā)投資的阻礙從上面的分析中我們既看到了房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟的巨大貢獻，又看到了房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長的負(fù)面效應(yīng)。反過來講，作為國民經(jīng)濟運行的一個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)投資也不可能獨善其身，其變化進展同樣受到國民經(jīng)濟的巨大阻礙。資本可怕沒有利潤或利潤太少，就象自然界可怕真空一樣。關(guān)于投資來講，利潤水平的高低通常

52、用一定時期內(nèi)的投資收益率來衡量。投資收益率的高低取決于投資所形成的房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益與房地產(chǎn)開發(fā)投資成本。宏觀經(jīng)濟的運行呈現(xiàn)周期波動的特性，在經(jīng)濟周期的不同時期，房地產(chǎn)開發(fā)投資的成本與收益情況不同，從而阻礙房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。在國民經(jīng)濟的復(fù)蘇和繁榮時期，大多數(shù)部門走出蕭條，開始出現(xiàn)贏利，為了擴大生產(chǎn)能力，必定對房地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)生巨大需求，推動房地產(chǎn)資產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)資產(chǎn)收益增加；房地產(chǎn)開發(fā)投資成本則由于為房地產(chǎn)開發(fā)投資提供生產(chǎn)要素的部門還有閑置的生產(chǎn)能力而上升較慢，如此，成本增加慢于收益，投資收益率上升，誘發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長；由于房地產(chǎn)開發(fā)投資全過程時刻較長，在投資進行期間，需求的壓力會

53、不斷推動現(xiàn)存房地產(chǎn)資產(chǎn)價格上升，從而誘發(fā)更多的投資。而不同部門對房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求大小不同，則決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資的結(jié)構(gòu)。國民經(jīng)濟一旦進入衰退期，各部門開始出現(xiàn)生產(chǎn)過剩，對房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求下降，房地產(chǎn)資產(chǎn)收益減少，投資成本上升快于收益，投資收益率增長趨緩甚至開始下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始減少。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資周期較長，宏觀經(jīng)濟形勢專門可能發(fā)生變化，成本收益的實際情況異于當(dāng)初做出投資決策時可能的收益與成本。宏觀經(jīng)濟變動越大，也就越難以做出關(guān)于收益與成本的穩(wěn)定預(yù)期，這必定提高房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資的健康進展，需要一個相對穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，經(jīng)濟周期的波動幅度不應(yīng)太大，涉及房地產(chǎn)業(yè)

54、的政策不應(yīng)變化過大。1993年房地產(chǎn)泡沫則從反面論證了這一結(jié)論，政策過松、過緊或政策變化太快都不利于房地產(chǎn)開發(fā)投資的健康進展，這也能夠解釋為何近幾年對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控的基調(diào)是保持穩(wěn)定、健康進展、防止大起大落 2003年8月21日，國務(wù)院下發(fā)關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康進展的通知（即18號文件）提出：要堅持和加強宏觀調(diào)控，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量差不多平衡，結(jié)構(gòu)差不多合理，價格差不多穩(wěn)定。堅持在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地因地制宜，分不決策，使房地產(chǎn)業(yè)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會進展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)進展，培育健康有序的房地產(chǎn)市場。從這份通知不難看出調(diào)控的基調(diào)是“穩(wěn)定”。從上面的分析能夠看出，

55、國民經(jīng)濟周期的不同時期，對房地產(chǎn)開發(fā)投資既有促進又有制約，近幾年來，國民經(jīng)濟運行呈現(xiàn)平穩(wěn)而又快速增長的軌跡，處于周期的上升時期，要保持一定水平的經(jīng)濟增長率，就要保持一定的投資增長率，而房地產(chǎn)開發(fā)投資本身已在固定資產(chǎn)投資中占有較高比重，這也就要求房地產(chǎn)開發(fā)投資保持一定的增長率。更重要的是，今后一個時期都市化進程將大大加快，決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資，特不是住宅投資巨大的進展空間。據(jù)測算，2001年2010年，共需增加城鎮(zhèn)住宅建筑面積90.97億平方米 謝經(jīng)榮、葉劍平等：房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)進展研究M，北京，中國人民大學(xué)出版社，2005.，而20012005年，全國竣工住宅建筑面積合計29.5億平方米

56、，2005年竣工的住宅建筑面積僅為6.6億平方米，到2010年之前要完成90.97億平方米的住宅建設(shè)，住宅投資仍需要加快進展。另一方面，國民經(jīng)濟目前的進展水平對房地產(chǎn)開發(fā)投資也有一些制約因素。依舊以住宅為例，由于貧富差距的不斷擴大，龐大的中低收入家庭的支付能力有限，他們對房屋的需求只能逐步提升，今后一個時期的住宅投資必須從那個現(xiàn)實動身。下面從國民經(jīng)濟的幾個運行要素動身，分不分析它們對房地產(chǎn)開發(fā)投資的阻礙。（二）土地對房地產(chǎn)開發(fā)投資的阻礙土地是房地產(chǎn)開發(fā)投資活動的載體，其本身也是房地產(chǎn)開發(fā)投資的對象，土地對房地產(chǎn)開發(fā)投資的阻礙不言而喻。盡管我國領(lǐng)土面積寬闊，但真正可利用的土地少，人均耕地面積的國

57、際排名專門低，能夠講，土地是房地產(chǎn)開發(fā)投資所有投入要素中稀缺程度最高的資源 姚洋（2003）指出，中國直到近代，在相對狹小的可耕地上要承載如此眾多的人口，土地的價值必定增加。高額的土地回報誘使人們投資農(nóng)業(yè)，工業(yè)因此缺少資金，無法進展起來。這讓筆者進一步考慮，在土地資源依舊稀缺的今天，假如缺乏政府強有力的宏觀調(diào)控，土地的高額回報所誘發(fā)的可能不再是對農(nóng)業(yè)的投資，而是圈地和土地投機的狂潮。參見姚洋：高水平陷阱李約瑟之謎再考察J，載經(jīng)濟研究，2003（1）.。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)投資活動不能無約束地消費土地，必須集約、高效率地利用土地。資源稟賦的狀況決定了政府必定利用各項土地政策對房地產(chǎn)開發(fā)投資活動進行

58、治理和適當(dāng)?shù)募s束。我國土地制度實行社會主義公有制，都市土地的所有權(quán)國務(wù)院代表國家行使，各地的都市土地所有權(quán)再由國務(wù)院托付各級地點政府行使，其使用權(quán)能夠依法出讓、轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)村集體土地必須通過國家征用為國有土地后才能夠出讓、轉(zhuǎn)讓。因此，從理論上講，土地資源在一級市場上是由國家壟斷的，政府能夠充分利用這種壟斷對土地進行有效的宏觀調(diào)控。從國內(nèi)外的土地政策來看，都包括了土地稅收政策、土地用途治理政策、土地利用規(guī)劃政策、土地出讓轉(zhuǎn)讓政策這幾個方面。不管那方面的政策變動，都對房地產(chǎn)開發(fā)投資有顯著的阻礙。改革開放以后，土地?zé)o償使用逐步向有償使用制度轉(zhuǎn)變，“土地出讓”和“土地轉(zhuǎn)讓”這兩個詞匯應(yīng)運而生，土地有償出

59、讓制度的建立在法律上的標(biāo)志是1988年對土地治理法的修改，明確“國家依法實行國有土地有償使用制度”和“國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)能夠依法轉(zhuǎn)讓”。土地有償出讓是房地產(chǎn)開發(fā)邁向市場化的重要步驟，土地有償使用后，一方面，獲得土地相對容易，能夠促進市場主體進行房地產(chǎn)開發(fā)投資。另一方面，也對房地產(chǎn)開發(fā)加上了成本約束。然而，土地有償使用制度實行后相當(dāng)長一段時刻里，作用并不明顯。僅僅解決了土地的使用權(quán)出讓問題不等于就解決了土地資源配置的市場化問題，還必須營造土地價格形成的市場化機制。土地使用權(quán)能夠有償出讓后，舊的無償使用體制并沒有完全廢止，無償劃撥土地的現(xiàn)象仍然普遍存在，而都市中大量無償劃撥土地存量的

60、行為阻礙了增量土地出讓；土地出讓環(huán)節(jié)的競爭機制也沒有建立，土地出讓方式中，協(xié)議出讓的比重一直專門高，有人可能國有土地使用權(quán)出讓中協(xié)議出讓的比例高達95% 吳正紅、江敏：完善土地儲備制度，提高土地利用效率J，載當(dāng)代經(jīng)濟，2003（11）.。協(xié)議出讓競爭程度低，公開性和透明性差，為腐敗開了方便之門，同時也使得價格不能充分發(fā)揮市場信號的作用，造成房地產(chǎn)開發(fā)投資成本軟約束，土地資源配置無效率。典型的表現(xiàn)確實是1993年房地產(chǎn)泡沫期間，海南等地的地點政府受利益驅(qū)動，實行土地出讓“低門檻”，造成土地供給失控，助長了房地產(chǎn)開發(fā)中的投機之風(fēng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過度膨脹，更造成了土地國有資產(chǎn)的嚴(yán)峻流失。針對這些