建筑工程建筑面積測量作業(yè)指導(dǎo)書

1、 建筑工程建筑面積測量作業(yè)指導(dǎo)書目的為配合重慶市建筑工程規(guī)劃核實暫行辦法（渝規(guī)發(fā)2010？號）的實施，更好地服務(wù)于規(guī)劃管理，核查建設(shè)工程是否按照批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、附圖確定的有關(guān)內(nèi)容進行建設(shè)。本作業(yè)指導(dǎo)書對建筑工程竣工規(guī)劃驗收建筑面積測量的工作程序作必要闡述，規(guī)定作業(yè)程序及操作規(guī)程，確保產(chǎn)品的質(zhì)量。適用范圍本作業(yè)指導(dǎo)書適用于我院建筑工程竣工規(guī)劃驗收建筑面積測量工作。引用標(biāo)準(zhǔn)建筑工程建筑面積計算規(guī)范GB/T50353-2005；城市測量規(guī)范CJJ8-99；重慶市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收暫行辦法渝規(guī)發(fā)（2006）147號；重慶市建筑工程規(guī)劃核實暫行辦法渝規(guī)發(fā)2010？號；重慶市規(guī)劃局關(guān)于建

2、設(shè)工程批后管理規(guī)劃測量有關(guān)問題及其處理意見的通報渝規(guī)發(fā)2008158號3.6重慶市規(guī)劃局關(guān)于“建筑工程建筑面積計算規(guī)范”及相關(guān)規(guī)范性文件有關(guān)條文執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)研究會議紀(jì)要法規(guī)字20079號重慶市規(guī)劃局關(guān)于建筑面積核算相關(guān)問題研究會會議紀(jì)要建管字200773號2009年第一次建筑規(guī)劃管理季度例會會議紀(jì)要建管字200922號工作程序和要求接收任務(wù)經(jīng)營人員應(yīng)根據(jù)建設(shè)方的要求，了解工程的特點和作業(yè)環(huán)境，落實是否具備測量條件和有無其它特殊要求，并要求建設(shè)方提供：建設(shè)工程規(guī)劃許可證（紙質(zhì)）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖（紙質(zhì)、電子）、建筑竣工圖（電子）、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的設(shè)計變更書等。對建設(shè)方提供資料齊全和現(xiàn)場具備測量條件

3、的項目，經(jīng)營人員應(yīng)根據(jù)建設(shè)方的要求及時下發(fā)服務(wù)卡。在下發(fā)服務(wù)卡時，應(yīng)描述清楚：具體的工作內(nèi)容、工作涉及的圖號、顧客提供的財產(chǎn)、對外提供的資料、具體的工作量、合理的工期等。生產(chǎn)部門在接收經(jīng)營辦下達的任務(wù)時要檢查建設(shè)方提供的資料是否齊全、服務(wù)卡的內(nèi)容是否表達清楚，提供的資料是否與服務(wù)卡標(biāo)注的一致，工期的合理性等。并根據(jù)任務(wù)安排一并移交小組。內(nèi)業(yè)準(zhǔn)備作業(yè)人員在接受任務(wù)后，仔細(xì)閱讀服務(wù)卡上的工作內(nèi)容、工期要求、成果資料的提供方式以及有無特殊要求，及時查閱建設(shè)方提供的資料了解工程項目情況。對發(fā)現(xiàn)建設(shè)方提供資料不全要及時告知經(jīng)營人員，要求建設(shè)單位重新提供。不具備測量條件的，在前期準(zhǔn)備過程中發(fā)現(xiàn)不具備測量條

4、件的，及時告知經(jīng)營人員、部門領(lǐng)導(dǎo)。直至具備條件時才進場測量充分理解該項目的建筑竣工（或施工設(shè)計）圖，將建筑平面圖、剖面圖以及立面圖有機結(jié)合起來，了解建筑的構(gòu)成類型、結(jié)構(gòu)的特點、墻體厚度等。對有電子版建筑竣工圖（或施工設(shè)計圖）的工程，保留平面圖中的軸線，關(guān)閉平面圖中的尺寸，對其它內(nèi)容取舍后，采用適當(dāng)?shù)谋壤蛴〕鰜?，作為外業(yè)工作圖使用。作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)工程的需要準(zhǔn)備外業(yè)測量所必須的儀器，如手持式測距儀、數(shù)碼照相機、鋼卷尺、全站儀等。外業(yè)測量作業(yè)小組進入作業(yè)現(xiàn)場后盡量與甲方溝通得到甲方配合，詢問是否按照規(guī)劃審批的圖件施工，是否有設(shè)計更改，注意收集設(shè)計更改的施工圖件。巡視建筑物的結(jié)構(gòu)和輪廓和樓層，對整棟

5、建筑做到心中有數(shù)，策劃測量方案和順序，對量測困難的建筑物外墻邊應(yīng)作好實施方案?，F(xiàn)場調(diào)查：在作業(yè)現(xiàn)場，依據(jù)打印的外業(yè)工作圖，首先對照現(xiàn)場建筑物的外輪廓、層數(shù)、附屬設(shè)施、房屋類型、建筑結(jié)構(gòu)等要素反復(fù)對照認(rèn)真分析，驗證建筑物的基本外輪廓是否有差異，附屬設(shè)施是否按規(guī)劃許可進行修建，在充分了解建筑物內(nèi)外的基本情況后了然后進入室內(nèi)進行調(diào)查各層墻體厚度，以及技術(shù)層、夾層、暗層的分布情況。逐一量邊：在充分調(diào)查了建筑物內(nèi)外的基本情況后再進行建筑邊長的實測?，F(xiàn)場作業(yè)時應(yīng)對每條邊逐一進行邊長測量，形成封閉，將測量值記錄在外業(yè)測量工作圖相應(yīng)的位置上，精確至0.01米記錄的數(shù)據(jù)為現(xiàn)場實測數(shù)據(jù)。若在建筑物內(nèi)部量測時，則在

6、實測數(shù)據(jù)后注記“+墻厚”，以便于大組長外業(yè)檢查核對。建筑物突出懸空部分、弧形、曲線等不規(guī)則的建筑難以用手持測距儀測量的，需采用漫反射全站儀測量，并盡量通過一站測量完成，避免多站測量的控制點誤差的影響。必須進行多站測量時，則所采用儀器測角精度不應(yīng)低于7，測距標(biāo)稱精度不應(yīng)低于5mm+3ppmxD。層高和凈高的測量：1）層高在2.20米或凈高在2.10米和1.2的建筑物要準(zhǔn)確測量其層高或凈高，以便于區(qū)分計算全面積或半面積。如坡屋頂內(nèi)和場館看臺下的凈高、夾層的層高、地下建筑的層高以及設(shè)計層高為2.1米或1.2的車庫等。2）機械式停車位的凈高測量：對建設(shè)工程項目報批時設(shè)置有機械式停車位，要求在外業(yè)測量時

7、要測量其凈高，并標(biāo)注在建筑面積實測圖中。3）敞開式架空空間的凈高測量：建筑物底層或裙樓和塔樓之間設(shè)置的敞開式架空空間、建筑物架空走廊下部空間（凈高大于等于3.6米，其建筑面積不計容積率），要求在外業(yè)測量時要測量其凈高，并標(biāo)注在建筑面積實測圖中。4）機械式停車位、敞開式架空空間的凈高的標(biāo)注：要求標(biāo)注在建筑面積實測圖對應(yīng)的部位，標(biāo)注形式為：凈高=？。影像采集：對進行測繪的建筑物的多個立面（建筑物的4個墻面、屋頂）、面積計算容易產(chǎn)生異議的部位（計算半面積的建筑物、不計算面積的構(gòu)筑物、對是否計算面積和計算全面積還是半面積有異議的建筑物）、與設(shè)計相比有變化的部位、建設(shè)方對建筑進行了整改的部位（如：將地下

8、室墊高導(dǎo)致層高不足2.2米按半面積計算、陽臺整改為飄窗不計算面積、室內(nèi)空間整改為陽臺按半面積計算、封閉部分空間不計算面積等情況）、結(jié)構(gòu)復(fù)雜或規(guī)范中未明確界定的建筑部位必須采集數(shù)碼影像。影像數(shù)據(jù)按建筑物的棟號分類放置，且要說明建筑的棟號、部位、樓層等，便于查看。對紙質(zhì)規(guī)劃許可證、規(guī)劃審批的紙質(zhì)附圖中特殊情況（如建筑中的空中院館、空中花園、入戶花園、庭院、陽臺等規(guī)劃審批附圖的界定）要采集影像數(shù)據(jù)，并提交檢查后歸檔。巡視核對：作業(yè)小組不要受設(shè)計圖的影響，在現(xiàn)場要仔細(xì)巡視核對，注意實地建筑與設(shè)計圖有出入的地方，特別是工業(yè)廠房中的技術(shù)層、夾層、暗層以及地下室、陽臺、室內(nèi)花園、衛(wèi)生間、樓頂?shù)入[蔽地方應(yīng)仔細(xì)

9、核查，特別是疑似違規(guī)建筑。面積測量主要是外圍，所以要求作業(yè)小組要繞建筑物的外圍核對一圈，避免因在內(nèi)部測量而遺漏建筑物。外業(yè)測量的注意事項1）在建筑物邊長測量過程中要注意到由于施工誤差帶來的測量誤差，比如陰陽角不方正時我們按照矩形進行測量和計算，在非直角或曲線測量和圖形繪制時應(yīng)小心謹(jǐn)慎，做到準(zhǔn)確無誤。測量過程中發(fā)現(xiàn)測量邊長與設(shè)計邊長有較大出入時，應(yīng)反復(fù)核查，確認(rèn)無誤后仔細(xì)分析產(chǎn)生的原因，判斷是否為改變建筑軸線、施工誤差或裝飾以及修改設(shè)計等原因?qū)е碌摹?）每棟建筑物都應(yīng)逐一進行邊長測量，形成封閉。每條邊長都應(yīng)進行二次丈量，手持測距儀二次測距差值不得大于0.005米，取平均值作為外業(yè)測量值。無圍護結(jié)

10、構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平位置為準(zhǔn)，有圍護結(jié)構(gòu)以圍護結(jié)構(gòu)外框尺寸為準(zhǔn)。面積測量主要是外圍，所以要求作業(yè)小組要繞建筑物的外圍核對一圈，避免因在內(nèi)部測量而遺漏建筑物。若在建筑物內(nèi)部量測時，則在實測數(shù)據(jù)后注記“+墻厚”。4）建筑物對應(yīng)邊應(yīng)相等，因丈量誤差引起的對應(yīng)邊差值滿足邊長限差要求時，以對應(yīng)邊中數(shù)為準(zhǔn)。5）當(dāng)建筑樓層結(jié)構(gòu)相同時（主要指標(biāo)準(zhǔn)層），除測量底層邊長尺寸外，還應(yīng)檢校其余12層的內(nèi)框邊長尺寸。6）無論是屋頂建筑、地下室、中間層的尺寸量取都要注意層高2.2米與2.2米以下的區(qū)別。量取坡屋頂建筑尺寸時應(yīng)注意區(qū)分凈高2.10米高度和1.20米至2.10米高度的范圍。7）每層功能區(qū)尺寸量取，內(nèi)墻量以1

11、2內(nèi)墻中線為準(zhǔn)，外墻取外邊緣。內(nèi)業(yè)計算邊長的取值：建筑物對應(yīng)邊應(yīng)相等，因測量誤差引起的對應(yīng)邊差值滿足邊長限差要求時，以對應(yīng)邊中數(shù)為準(zhǔn)。建筑物外墻邊（扣除抹灰層、裝飾層后）的長度與設(shè)計長度的誤差若在允許誤差范圍內(nèi)，按設(shè)計長度計算面積；若超出允許誤差范圍，按實測長度計算面積。但在實際作業(yè)過程中，由于無法準(zhǔn)確確定建筑抹灰和裝飾的厚度，一般根據(jù)外業(yè)實測邊長（包括抹灰和裝飾的厚度）與設(shè)計邊長的較差值，該值與該建筑抹灰和裝飾厚度的經(jīng)驗值的較差不超過當(dāng)?shù)氐囊?guī)定值，可按照設(shè)計邊長計算建筑面積。當(dāng)測量邊長扣除抹灰和裝飾厚度后與設(shè)計邊長比較滿足以下條件時可按照設(shè)計邊長計：比較值土（0.043+0.0014D）D：

12、為邊長，單位米。實測圖繪制：根據(jù)確定的邊長值，以米為單位，利用AtuoCAD軟件參照設(shè)計圖或外業(yè)實測草圖按1：1比例分層繪制實測圖。分層實測圖按樓層順序在繪制時從下到上排列，不同建筑物分列排列。添加圖廓：以實測圖中面積最大的一層作為參考，選取適當(dāng)比例，為實測圖繪制圖廓。在同一棟建筑中最好采用同一比例，同一工程不同建筑可以采用不同的比例繪制。在圖廓中準(zhǔn)確填寫建設(shè)單位、項目位置、作業(yè)人員等。長度標(biāo)注：面積實測圖繪制完畢和圖廓添加后，對各建筑的邊長進行長度標(biāo)注，邊長采用分段標(biāo)注的方式，對有分段邊長不能標(biāo)注總邊長。邊長核實：作業(yè)人員在參照設(shè)計圖或外業(yè)實測草圖繪制面積實測圖后，在標(biāo)柱完邊長后，一定要對照

13、外業(yè)實測草圖中的外業(yè)實測數(shù)據(jù)仔細(xì)檢查，并且外業(yè)實測草圖與內(nèi)業(yè)的建筑面積實測圖要一一對應(yīng)。檢查圖上尺寸標(biāo)注與圖形實際長度是否保持一致性，建筑樓層與實測圖是否一致，是否有遺漏樓層等。建筑功能劃分：1）要求對每棟建筑每層要劃分建筑功能，建筑功能的劃分應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)的各部位建筑功能為準(zhǔn)，各建筑功能一定要標(biāo)示明確。建筑功能一共劃分為6類：分別為居住、公建、配套設(shè)施、工業(yè)、停車庫、其他，各建筑功能一定要標(biāo)示明確。原則項目中住宅、公寓列入居住類別；辦公、酒店、科研、商業(yè)、服務(wù)類列入公建類別；教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用類列入配套設(shè)施；工業(yè)用途的廠房、車間、庫房、設(shè)備間等列入工業(yè)類別；

14、項目中專門用于停車的建筑列入停車庫類別；不屬于上述功能的如架空層、轉(zhuǎn)換層等列入其他類。2）對配套設(shè)施功能中的具體功能（如：學(xué)校、醫(yī)療衛(wèi)生、物管用房、居委會、人防通道等）要細(xì)分，必須按審批附圖的位置進行細(xì)分和標(biāo)注。3）在規(guī)劃許可證或批準(zhǔn)附圖中沒有明確功能的或未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的違法建筑（如變電房、門衛(wèi)等建筑）不標(biāo)注其建筑功能，面積統(tǒng)計時只進行匯總統(tǒng)計。若部分功能發(fā)生變化，在規(guī)劃局確認(rèn)并要求標(biāo)注其變化后新的建筑功能，才能標(biāo)注變更后的建筑功能，否則只能標(biāo)注其審批時確定的功能。4）對于規(guī)劃許可證與附圖上的建筑功能不一致時：首先應(yīng)以規(guī)劃許可證的功能為準(zhǔn)，但應(yīng)將附圖的功能標(biāo)準(zhǔn)在后面，如：公建（附圖功

15、能為停車庫）。對規(guī)劃局要求按審批附圖的建筑功能為準(zhǔn)時，應(yīng)將規(guī)劃許可證的功能標(biāo)準(zhǔn)在后面，如：停車庫（許可證功能為公建）。面積計算：在面積計算前將面積實測圖與設(shè)計施工圖疊加，比較兩者之間的差別，有異常情況時應(yīng)仔細(xì)核對，確認(rèn)無誤后方可進行面積計算和面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計。面積計算要特別注意飄窗、陽臺、花池、空中院館、空中花園、入戶花園、庭院、建筑架空的界定。注意建筑物內(nèi)樓梯間、電梯井、提物井、管道井、通風(fēng)排風(fēng)豎井、垃圾道、附墻煙囪、地下車道和人行道應(yīng)按建筑物的自然層計算的原則。面積統(tǒng)計：分別統(tǒng)計出建筑明細(xì)表和建筑匯總表。面積統(tǒng)計要分別按每層、每棟、建筑功能、地上、地下等進行統(tǒng)計，并與規(guī)劃審批數(shù)據(jù)進行比較，規(guī)劃

16、許可證無明細(xì)數(shù)據(jù)的可不比較。報告編寫：根據(jù)工程的性質(zhì)，選用規(guī)定的建筑面積報告格式編寫該工程的建筑面積報告。建筑面積報告包括三部分：建筑面積測量說明、建筑面積統(tǒng)計表、建筑面積實測圖。建筑面積統(tǒng)計表、建筑面積實測圖在建筑面積測量說明編寫前按上述4.4.2和4.4.8條款的要求編寫。建筑面積測量說明包括：概況、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)、建筑面積測量結(jié)果、提交成果資料、說明五部分，編寫時應(yīng)注意建設(shè)單位名稱、項目位置、項目名稱、測量日期、規(guī)劃許可證號等信息的準(zhǔn)確，并注意建設(shè)單位名稱、項目位置與面積實測圖中的一致性。對說明中的統(tǒng)計數(shù)據(jù)、比較數(shù)據(jù)應(yīng)仔細(xì)、反復(fù)核對，避免出現(xiàn)錯誤。成果報告檢查驗收建筑面積測量成果實行二級

17、檢查一級驗收制。一級檢查為作業(yè)人員自檢，二級檢查由生產(chǎn)部門質(zhì)量檢查人員檢查，最后由總工辦驗收人員進行驗收。室檢查人員在接收小組提交的建筑面積測量報告時應(yīng)檢查提交資料的完備情況：工程服務(wù)卡、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖、施工設(shè)計圖（電子、紙質(zhì)）、建筑竣工圖（電子）、設(shè)計變更、外業(yè)工作圖、建筑面積測量說明、建筑面積測量統(tǒng)計表、建筑面積測量實測圖等。當(dāng)小組提交的資料不完備時應(yīng)退回小組直到資料完備后接收。內(nèi)業(yè)檢查：檢查員對小組提交的外業(yè)工作圖進行內(nèi)業(yè)全面數(shù)據(jù)檢查，并與設(shè)計資料進行比較，注意建筑功能的區(qū)分是否合理，建筑空間定性是否準(zhǔn)確，建筑樓層是否遺漏，對應(yīng)邊長度是否合理，簽署是否完整。檢查建筑工程實測圖時

18、應(yīng)全面檢查小組的制圖過程，對圖中標(biāo)注的尺寸與圖形的實際尺寸應(yīng)檢查是否一致，對圖形的面積計算與統(tǒng)計、建筑功能分區(qū)應(yīng)全部復(fù)核。成果報告應(yīng)完整閱覽，并對其中提供的數(shù)據(jù)應(yīng)仔細(xì)核對，表述準(zhǔn)確。在檢查過程中發(fā)現(xiàn)疑問應(yīng)及時與小組溝通求證，當(dāng)內(nèi)業(yè)不能解決時要責(zé)成小組及時到外業(yè)核對或自己到外業(yè)巡視核對。檢查完成后簽署檢查意見并提交總工辦驗收，總工辦驗收時應(yīng)與4.7.4一致，驗收完成后簽署驗收意見返回室檢查人員。建筑面積測量的基本要求作業(yè)組在進入測繪現(xiàn)場時，必須嚴(yán)格遵守重慶市勘測院安全生產(chǎn)管理實施辦法，應(yīng)具備安全防范意識，切實保障人身財產(chǎn)安全。作業(yè)組在項目現(xiàn)場必須遵守業(yè)主的安全管理規(guī)定，對有一定安全隱患的作業(yè)現(xiàn)場

19、，作業(yè)人員應(yīng)相互關(guān)照，采取相應(yīng)的安全措施，如配帶安全帽等，服從施工現(xiàn)場安全管理。對有較大安全隱患的建筑物，應(yīng)主動與業(yè)主聯(lián)系，達成共識，待安全隱患消除后再進行作業(yè)。在地下室作業(yè)時應(yīng)帶上照明設(shè)備，保證數(shù)據(jù)采集時的人身和儀器設(shè)備安全，在屋頂或閣樓作業(yè)時，不得到女兒墻外測量邊長，不得翻越欄桿到存在不安全因素地方作業(yè)，閣樓或躍層無樓梯上下時應(yīng)與業(yè)主聯(lián)系，獲得他們的支持與配合，共同搞好安全生產(chǎn)。作業(yè)人員應(yīng)加強自身業(yè)務(wù)技術(shù)學(xué)習(xí)和職業(yè)道德素養(yǎng)，將質(zhì)量意識放在首位，正確掌握規(guī)劃審批條件，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)劃局的有關(guān)規(guī)劃監(jiān)督測量的管理規(guī)定以及我院質(zhì)量管理體系文件的管理規(guī)定，加強自檢，提高產(chǎn)品質(zhì)量，確保

20、出院產(chǎn)品符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和規(guī)劃管理的要求。建筑空間定性指建筑物空間根據(jù)“引用標(biāo)準(zhǔn)”中的規(guī)范或規(guī)定等確定建筑空間的性質(zhì)，判斷該建筑空間是否應(yīng)計算建筑面積，應(yīng)計算建筑面積的是計算全面積還是半面積。建筑面積計算均是水平面積，具體分為結(jié)構(gòu)外圍水平面積、外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積、外邊線所圍水平面積、維護結(jié)構(gòu)外圍水平面積、結(jié)構(gòu)底板水平面積、頂蓋水平投影面積和結(jié)構(gòu)板的水平投影面積?？偨Y(jié)起來就是外圍水平面積、水平面積和水平投影面積。分段驗收項目的面積測量：對于分階段驗收，如分階段對車庫、裙樓、塔樓部分進行驗收，則每部分要求必須全部測完。對個別項目要求測量指定部位的面積，原則上應(yīng)有規(guī)劃分局的書面材料，并在報告中進行詳細(xì)

21、的描述，以確定具體的部位。作業(yè)小組要將包含該部位的所有面積測完，然后根據(jù)分局的要求，提供相應(yīng)部位的面積報告。關(guān)于自然層計算原則：建筑物內(nèi)樓梯間、電梯（觀光電梯）井、提物井、管道井、通風(fēng)排風(fēng)豎井、垃圾道、附墻煙囪、應(yīng)按建筑物的自然層計算。注意：躍層建筑的樓梯間、電梯（觀光電梯）井不管是否通達到躍層，均按審批的樓層數(shù)計算面積。躍層的室內(nèi)樓梯的面積計算：躍層建筑審批圖標(biāo)注為“業(yè)主自理”的室內(nèi)樓梯，現(xiàn)場測量時，不論是否版序/修訂:C/0標(biāo)題：建筑工程建筑面積測量作業(yè)指導(dǎo)書CQKC/QC-CH17-2010 重慶市勘測院作業(yè)文件修建樓梯，均應(yīng)計算樓梯的建筑面積。但對于未修建的樓梯應(yīng)在報告中注明：XX樓XX層的躍層審批圖標(biāo)注為“業(yè)主自理”的樓梯未修建，已按審批的附圖計算建筑面積，并計入總面積。建筑封閉空間的測量：凡將建筑的地下室、坡屋面頂層空間或利用層高分隔的夾層等建筑空間四周封閉，導(dǎo)致無法進入進行測量，按渝規(guī)發(fā)2008158號規(guī)定執(zhí)行，作業(yè)小組應(yīng)在建筑面積報告、面積統(tǒng)計表、建筑面積實測圖中分別注明該封閉空間的具體位置和是否計算了建筑面積（如某某樓層某某部位已封閉無法進入測量，本次面積測量沒有計算其建筑面積），提醒規(guī)劃人