土地一班5組帝景豪庭項目報告書

1、學(xué) 號1330500701116、1300507701119、11305507001233、1330500701132、1300507701334天津城建建大學(xué)房地產(chǎn)開開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營課程程設(shè)計設(shè)計說明明書帝景豪庭庭房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目可行行性研究究報告起止日期期： 220166年7月4日 至至 20016年年7月9日學(xué)生姓名名宮祥宇、麻開元元、喬鵬鵬、姚曉貝、胡旭凌凌班級 20113土地地資源管管理1班班成績指導(dǎo)教師師(簽字字)經(jīng)濟管理理學(xué)院20166年7月9日目錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc11681 第1章 項目總總說明 PAGEREF _Toc11681 1

2、HYPERLINK l _Toc671 1.1項項目背景景 PAGEREF _Toc671 1 HYPERLINK l _Toc5705 1.2項項目開發(fā)發(fā)企業(yè)概概況 PAGEREF _Toc5705 2 HYPERLINK l _Toc1802 1.3項項目概況況 PAGEREF _Toc1802 3 HYPERLINK l _Toc18039 1.3.1 項項目基本本狀況 PAGEREF _Toc18039 3 HYPERLINK l _Toc21589 1.3.3項目目開發(fā)方方式 PAGEREF _Toc21589 6 HYPERLINK l _Toc701 1.4項項目評估估的目的的

3、PAGEREF _Toc701 6 HYPERLINK l _Toc31277 1.5項項目建設(shè)設(shè)的意義義 PAGEREF _Toc31277 6 HYPERLINK l _Toc11223 1.6項項目可行行性研究究報告的的編制依依據(jù) PAGEREF _Toc11223 6 HYPERLINK l _Toc31738 第2章房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析 PAGEREF _Toc31738 7 HYPERLINK l _Toc29447 2.1房房地產(chǎn)市市場環(huán)境境及供求求狀況分分析 PAGEREF _Toc29447 7 HYPERLINK l _Toc4050 2.1.1房地地產(chǎn)市場場環(huán)境分分析 PA

4、GEREF _Toc4050 7 HYPERLINK l _Toc8906 2.1.2天津津市房地地產(chǎn)市場場供求分分析 PAGEREF _Toc8906 9 HYPERLINK l _Toc8262 2.1.3項目目所在區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場場狀況分分析 PAGEREF _Toc8262 10 HYPERLINK l _Toc27995 2.1.4項目目所在區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場場預(yù)測 PAGEREF _Toc27995 11 HYPERLINK l _Toc15218 2.2 主要競競爭樓盤盤分析調(diào)調(diào)查 PAGEREF _Toc15218 11 HYPERLINK l _Toc24411 第3章 房

5、地產(chǎn)產(chǎn)項目SSWOTT分析 PAGEREF _Toc24411 13 HYPERLINK l _Toc32388 3.1房房地產(chǎn)項項目優(yōu)勢勢分析 PAGEREF _Toc32388 13 HYPERLINK l _Toc8205 3.1.1優(yōu)勢勢1 PAGEREF _Toc8205 13 HYPERLINK l _Toc8022 3.1.2優(yōu)勢勢2 PAGEREF _Toc8022 14 HYPERLINK l _Toc4860 3.1.3優(yōu)勢勢3 PAGEREF _Toc4860 14 HYPERLINK l _Toc19450 3.1.4優(yōu)勢勢4 PAGEREF _Toc19450 14

6、HYPERLINK l _Toc27610 3.1.5優(yōu)勢勢5 PAGEREF _Toc27610 14 HYPERLINK l _Toc22428 3.2 房地產(chǎn)產(chǎn)項目劣劣勢分析析 PAGEREF _Toc22428 15 HYPERLINK l _Toc28259 3.2.1劣勢1 PAGEREF _Toc28259 15 HYPERLINK l _Toc10072 3.2.2劣勢2 PAGEREF _Toc10072 15 HYPERLINK l _Toc8775 3.2.3劣勢3 PAGEREF _Toc8775 15 HYPERLINK l _Toc9988 3.3 房地產(chǎn)產(chǎn)項目機機

7、會與威威脅分析析 PAGEREF _Toc9988 15 HYPERLINK l _Toc17251 第4章 項目定定位方案案 PAGEREF _Toc17251 15 HYPERLINK l _Toc3318 4.1項項目開發(fā)發(fā)企業(yè)市市場定位位于項目目市場定定位 PAGEREF _Toc3318 15 HYPERLINK l _Toc14551 4.2目目標(biāo)客戶戶定位 PAGEREF _Toc14551 15 HYPERLINK l _Toc11601 4.3競競爭定位位 PAGEREF _Toc11601 15 HYPERLINK l _Toc29117 4.4產(chǎn)產(chǎn)品定位位 PAGEREF

8、 _Toc29117 16 HYPERLINK l _Toc24670 4.4.1小區(qū)區(qū)環(huán)境定定位 PAGEREF _Toc24670 16 HYPERLINK l _Toc15489 4.4.2產(chǎn)品品品質(zhì)功功能定位位 PAGEREF _Toc15489 16 HYPERLINK l _Toc23795 4.4.3戶型型定位 PAGEREF _Toc23795 16 HYPERLINK l _Toc5688 4.5價價格定位位 PAGEREF _Toc5688 16 HYPERLINK l _Toc12042 4.6渠渠道選擇擇 PAGEREF _Toc12042 16 HYPERLINK l

9、 _Toc6497 第5章 規(guī)劃方方案及建建設(shè)條件件 PAGEREF _Toc6497 17 HYPERLINK l _Toc29668 5.1設(shè)設(shè)計依據(jù)據(jù) PAGEREF _Toc29668 17 HYPERLINK l _Toc12276 5.2 規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案案的指導(dǎo)導(dǎo)原則 PAGEREF _Toc12276 17 HYPERLINK l _Toc4207 5.3 項目土土地使用用條件及及規(guī)劃設(shè)設(shè)計條件件 PAGEREF _Toc4207 17 HYPERLINK l _Toc15582 5.4 項目主主要技術(shù)術(shù)指標(biāo) PAGEREF _Toc15582 18 HYPERLINK l _T

10、oc12668 5.5項項目總體體規(guī)劃 PAGEREF _Toc12668 19 HYPERLINK l _Toc10108 5.5.1小區(qū)區(qū)地塊規(guī)規(guī)劃 PAGEREF _Toc10108 19 HYPERLINK l _Toc12755 項目總平平面圖 PAGEREF _Toc12755 19 HYPERLINK l _Toc959 5.5.2道路路系統(tǒng)規(guī)規(guī)劃 PAGEREF _Toc959 19 HYPERLINK l _Toc22868 5.5.3采光光 PAGEREF _Toc22868 20 HYPERLINK l _Toc23541 5.5.4住宅宅建筑風(fēng)風(fēng)格及特特點 PAGERE

11、F _Toc23541 20 HYPERLINK l _Toc22946 5.5.5智能能安防系系統(tǒng) PAGEREF _Toc22946 21 HYPERLINK l _Toc24796 第6章 項目建建設(shè)過程程主要工工作的進(jìn)進(jìn)度安排排 PAGEREF _Toc24796 21 HYPERLINK l _Toc22426 6.1項項目建設(shè)設(shè)工期 PAGEREF _Toc22426 21 HYPERLINK l _Toc26256 6.2項項目開發(fā)發(fā)進(jìn)度安安排 PAGEREF _Toc26256 21 HYPERLINK l _Toc22227 第7章 環(huán)境影影響評價價及對策策 PAGEREF

12、_Toc22227 23 HYPERLINK l _Toc2694 7.1環(huán)環(huán)境空氣氣 PAGEREF _Toc2694 23 HYPERLINK l _Toc3622 7.2 地表水水環(huán)境 PAGEREF _Toc3622 23 HYPERLINK l _Toc25230 7.3 聲環(huán)境境 PAGEREF _Toc25230 23 HYPERLINK l _Toc21807 7.4 綜合評評價結(jié)論論 PAGEREF _Toc21807 24 HYPERLINK l _Toc17584 第8章 投資估估算與資資金籌措措 PAGEREF _Toc17584 25 HYPERLINK l _Toc

13、6960 8.1投投資估算算的原則則 PAGEREF _Toc6960 25 HYPERLINK l _Toc30492 8.2投投資估算算依據(jù) PAGEREF _Toc30492 25 HYPERLINK l _Toc6590 8.3 開發(fā)投投資估算算 PAGEREF _Toc6590 25 HYPERLINK l _Toc20625 8.4資資金籌措措與使用用計劃 PAGEREF _Toc20625 30 HYPERLINK l _Toc18974 8.4.1 資資金使用用計劃表表 PAGEREF _Toc18974 30 HYPERLINK l _Toc21720 8-4-1 資資金使用

14、用計劃表表 PAGEREF _Toc21720 30 HYPERLINK l _Toc6714 8.4.2租售售方案和和租售收收入測算算表 PAGEREF _Toc6714 30 HYPERLINK l _Toc1690 8.4.3項目目融資方方案 PAGEREF _Toc1690 31 HYPERLINK l _Toc1512 8.4.4投資資計劃與與資金籌籌措表 PAGEREF _Toc1512 31 HYPERLINK l _Toc847 8.5項項目貸款款還本付付息表 PAGEREF _Toc847 31 HYPERLINK l _Toc2004 8.6項項目財務(wù)務(wù)現(xiàn)金流流量表 PAG

15、EREF _Toc2004 31 HYPERLINK l _Toc26369 第9章財務(wù)分分析與評評價 PAGEREF _Toc26369 31 HYPERLINK l _Toc6774 9.1方方案一項項目財務(wù)務(wù)分析 PAGEREF _Toc6774 31 HYPERLINK l _Toc1940 9.1.1 靜靜態(tài)分析析 PAGEREF _Toc1940 31 HYPERLINK l _Toc8490 9.1.2盈利利能力動動態(tài)分析析 PAGEREF _Toc8490 31 HYPERLINK l _Toc2683 第10章章 風(fēng)險險分析與與不確定定性分析析 PAGEREF _Toc268

16、3 31 HYPERLINK l _Toc20558 10.11 項目目主要風(fēng)風(fēng)險因素素 PAGEREF _Toc20558 31 HYPERLINK l _Toc95 10.22 敏感感性分析析 PAGEREF _Toc95 33 HYPERLINK l _Toc20411 10.33風(fēng)險對對策 PAGEREF _Toc20411 33 HYPERLINK l _Toc22126 第11章章 可行行性研究究的結(jié)論論及建議議 PAGEREF _Toc22126 34 HYPERLINK l _Toc27058 11.11 結(jié)論論 PAGEREF _Toc27058 34 HYPERLINK l

17、 _Toc26811 11.22 建議議 PAGEREF _Toc26811 34 HYPERLINK l _Toc29781 參考文獻(xiàn)獻(xiàn) PAGEREF _Toc29781 35 HYPERLINK l _Toc24019 附錄一：分工表表 PAGEREF _Toc24019 36 HYPERLINK l _Toc18727 附錄二：招標(biāo)、成交公公告 PAGEREF _Toc18727 37 HYPERLINK l _Toc27057 附錄三：小組成成員合影影 PAGEREF _Toc27057 41第1章 項目總總說明1.1項項目背景景項目名稱稱是帝景景豪庭，該地塊塊位于河河?xùn)|區(qū)六六緯路西

18、西側(cè)，其其四至為為：東至至六緯路路，南至至十五經(jīng)經(jīng)路，西西至海河河?xùn)|路，北至十十三經(jīng)路路(以掛掛牌文件件附圖為為準(zhǔn))。項目開發(fā)發(fā)企業(yè)為為中國金金茂控股股集團(tuán)有有限公司司（簡稱稱“中國金金茂”）是世世界五百百強企業(yè)業(yè)之一中中國中化化集團(tuán)公公司（220155年列財富全球5500強強之第1105位位）旗下下房地產(chǎn)產(chǎn)和酒店店板塊的的平臺企企業(yè)。項目位置置圖地塊紅線線圖四至狀況況圖1.2項項目開發(fā)發(fā)企業(yè)概概況項目開發(fā)發(fā)企業(yè)為為中國金金茂控股股集團(tuán)有有限公司司（簡稱稱“中國金金茂”）是世世界五百百強企業(yè)業(yè)之一中中國中化化集團(tuán)公公司（220155年列財富全球5500強強之第1105位位）旗下下房地產(chǎn)產(chǎn)和酒店

19、店板塊的的平臺企企業(yè)，于于20007年88月177日在香香港聯(lián)合合交易所所主板上上市（股股票代碼碼：HKK.0008177），是是香港恒恒生綜合合指數(shù)成成份股之之一。中中國中化化集團(tuán)公公司是獲獲得國資資委批準(zhǔn)準(zhǔn)的以地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和酒店店經(jīng)營為為主營業(yè)業(yè)務(wù)的中中央國有有企業(yè)之之一。 目前，“金茂”已成為為國內(nèi)為為數(shù)不多多，專注注于高檔檔不動產(chǎn)產(chǎn)運營的的知名品品牌之一一，自220055年起，連續(xù)55年被世世界品牌牌實驗室室頒予“中國5500最最具價值值品牌”及“中國品品牌年度度大獎NNO.11（不動動產(chǎn)）”榮譽。20100年1月月，“金茂”被國家家工商總總局商標(biāo)標(biāo)局認(rèn)定定為“中國馳馳名商標(biāo)標(biāo)”。秉承

20、中化化集團(tuán)“創(chuàng)造價價值、追追求卓越越”的核心心理念，中國金金茂在以以品質(zhì)領(lǐng)領(lǐng)先為核核心的雙雙輪驅(qū)動動基礎(chǔ)上上，堅持持高端定定位和精精品路線線，全力力達(dá)成核核心業(yè)務(wù)務(wù)的跨越越發(fā)展，加快推推進(jìn)服務(wù)務(wù)與金融融創(chuàng)新，實現(xiàn)由由“雙輪驅(qū)驅(qū)動”到“雙輪兩兩翼”的戰(zhàn)略略升級，致力于于成為中中國領(lǐng)先先的城市市綜合開開發(fā)商與與運營商商。 基于對城城市潛能能的遠(yuǎn)見見，我們們?yōu)槌鞘惺幸M(jìn)更更多世界界先進(jìn)、合理互互生的物物業(yè)規(guī)劃劃理念，提升城城市能級級；基于于對客戶戶需求的的洞察，我們?yōu)闉轫椖孔⒆⑷敫喽喔吒郊蛹又蹬涮滋着c高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品品，創(chuàng)造造社會價價值；基基于對專專業(yè)化運運營的堅堅持，我我們整合合國際領(lǐng)領(lǐng)先的優(yōu)優(yōu)質(zhì)資

21、源源，恪守守長久的的經(jīng)營承承諾，實實現(xiàn)區(qū)域域功能和和城市活活力的全全面提升升。目前前，公司司已成功功進(jìn)駐華華北、華華東、華華南、華華中、西西南5大大區(qū)域、16座座核心城城市，并并成功打打造了以以“金茂”品牌為為核心的的高端系系列產(chǎn)品品。1.3項項目概況況1.3.1 項項目基本本狀況（1）基基本概況況項目名稱稱是帝景景豪庭，該地塊塊位于河河?xùn)|區(qū)六六緯路西西側(cè)，其其四至為為：東至至六緯路路，南至至十五經(jīng)經(jīng)路，西西至海河河?xùn)|路，北至十十三經(jīng)路路(以掛掛牌文件件附圖為為準(zhǔn))。該地塊內(nèi)內(nèi)（含界界外處理理范圍）沿六緯緯路現(xiàn)狀狀有待拆拆遷的房房屋5處處（含底底商），有變電電箱、供供熱管道道、洗車車場和復(fù)復(fù)印

22、店各各1處，南側(cè)有有廢棄平平房2處處。該地地塊土地地整理單單位天津津國電天天鑫投資資有限公公司承諾諾，上述述地上物物由其負(fù)負(fù)責(zé)在土土地移交交受讓人人之前拆拆除清理理完畢，并承擔(dān)擔(dān)有關(guān)費費用，由由此產(chǎn)生生的一切切經(jīng)濟、社會及及法律責(zé)責(zé)任由該該公司負(fù)負(fù)責(zé)承擔(dān)擔(dān)。該地塊內(nèi)內(nèi)（含界界外處理理范圍）現(xiàn)狀另另有已停停止使用用的1110KVV高壓線線塔1座座及部分分配套線線桿、廢廢棄集裝裝箱1個個、地下下人防工工程1處處、居民民樓北側(cè)側(cè)變電箱箱1處、信號塔塔1處、看管用用房2處處、部分分樹木及及渣土。由受讓讓人根據(jù)據(jù)土地使使用需要要及規(guī)劃劃要求，與有關(guān)關(guān)部門協(xié)協(xié)商處理理，并承承擔(dān)有關(guān)關(guān)費用。另有中中繼泵站站

23、、控制制室、供供熱管線線及3個個變電箱箱等供熱熱設(shè)施，由熱電電公司負(fù)負(fù)責(zé)于220188年7月月31日日前切改改至新泵泵站，并并承擔(dān)切切改費用用。（2）土土地使用用條件及及相關(guān)要要求 土土地使用用條件該地塊可可出讓土土地面積積12559266.4平平方米，含居住住用地11213309.9平方方米，中中小學(xué)、幼兒園園用地446166.5平平方米。依據(jù)天天津市規(guī)規(guī)劃局河河?xùn)|區(qū)規(guī)規(guī)劃分局局核發(fā)的的規(guī)劃劃條件通通知書，該地地塊具體體規(guī)劃詳詳見表11-1。表111地塊具具體規(guī)劃劃表規(guī)劃用地地性質(zhì)規(guī)劃用地地面積（平方米米）建筑面積積建筑密度度綠地率建筑限高高（米）備注居住用地地1213314.5281770

24、0不大于550%不小于110%150兼容商業(yè)業(yè)金融業(yè)業(yè)建筑,容積率率、綠地地率、建建筑密度度為平均均指標(biāo)，建筑面面積為地地上建筑筑規(guī)模中小學(xué)、幼兒園園用地46166.732000不大于225%不小于330%幼兒園本次出讓讓土地面面積為11246671.1平方方米，其其余12255.3平方方米土地地待具備備土地交交付條件件后，出出讓人再再與受讓讓人簽訂訂補充合合同將該該部分土土地出讓讓給受讓讓人。該地塊土土地用途途為城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住宅、商服、科教，國有建建設(shè)用地地使用權(quán)權(quán)出讓年年限為城城鎮(zhèn)住宅宅70年年、商服服40年年、科教教50年年。該地地塊掛牌牌起始價價為41100000萬元元（不含含市政公公用基礎(chǔ)

25、礎(chǔ)設(shè)施大大配套費費）。其他要要求 第一點點：可建建設(shè)用地地范圍內(nèi)內(nèi)地上總總建筑面面積不大大于28817000平方方米。其其中居住住建筑面面積不大大于16645000平方方米，商商業(yè)金融融業(yè)建筑筑面積不不大于11172200平平方米（含保留留廠房改改造后建建筑規(guī)模模約2330000平方米米，其中中結(jié)合設(shè)設(shè)置一處處地上建建筑規(guī)模模不小于于8000平方米米的微型型消防站站）；第二二點：可可建設(shè)用用地范圍圍內(nèi)地鐵鐵四號線線出入口口、風(fēng)亭亭等設(shè)施施須與項項目擬建建建筑結(jié)結(jié)合設(shè)置置；第三三點：規(guī)規(guī)劃方案案應(yīng)結(jié)合合地下空空間規(guī)劃劃要求設(shè)設(shè)置下穿穿規(guī)劃城城市道路路（規(guī)劃劃十四經(jīng)經(jīng)路及北北十五經(jīng)經(jīng)路）的的機動車

26、車連接通通道，地地下車行行通道寬寬9米，同時應(yīng)應(yīng)與地鐵鐵、供熱熱中繼泵泵站和地地下管線線等相關(guān)關(guān)設(shè)施充充分結(jié)合合；第四四點：其其他規(guī)劃劃要求詳詳見該地地塊規(guī)規(guī)劃條件件通知書書。第五五點：受受讓人自自土地出出讓合同同簽訂之之日起1180日日內(nèi)，繳繳齊全部部土地出出讓金。第六六點：該該地塊應(yīng)應(yīng)自土地地出讓合合同簽訂訂之日起起一年內(nèi)內(nèi)開工，20117年66月200日前，沿海河河建筑竣竣工并完完成外立立面裝修修；該地地塊內(nèi)居居住建筑筑自土地地出讓合合同簽訂訂之日起起四年內(nèi)內(nèi)竣工；該地塊塊內(nèi)商業(yè)業(yè)金融業(yè)業(yè)建筑自自土地出出讓合同同簽訂之之日起六六年內(nèi)竣竣工。 第七點點：新建建住宅配配套非經(jīng)經(jīng)營性公公建，按

27、按天津津市新建建住宅配配套非經(jīng)經(jīng)營性公公建建設(shè)設(shè)和管理理辦法(津政政辦發(fā)20112229號)執(zhí)行。1.3.2項目目區(qū)位狀狀況 （1）交交通狀況況 道路狀狀況：項項目東至至六緯路路，南至至十五經(jīng)經(jīng)路，西西至海河河?xùn)|路，北至十十三經(jīng)路路等城市市主干道道，西靠靠海河，坐落在在金阜橋橋和大直直沽橋之之間。路路面狀況況良好，下班、放學(xué)等等人流高高峰期時時交通擁擁擠。附附近有五五十四中中公交站站、六緯緯路十三三經(jīng)路公公交站、長城公公寓公交交站三個個公交站站，分別別距項目目步行約約1700米、7740米米和10000,米。有有8400（從貴貴環(huán)小區(qū)區(qū)到西站站公交站站）和992路（從寧月月花園到到中心公公園）

28、991路（富民路路公交站站到人民民公園公公交站）3255路（大大王莊地地鐵站到到佟樓公公交站）6433路（華華苑小區(qū)區(qū)公交站站到中山山門和睦睦道）6676路路（工程程師院公公交站到到商業(yè)大大學(xué)公交交站）8847路路（麗苑苑公交站站到王頂頂?shù)瘫惫徽荆?622路（海海泰南公公交站到到第六大大道公交交站）購購40路路（人人人樂十五五經(jīng)路站站到人人人樂十五五經(jīng)路站站）九趟趟公交，交通通通達(dá)程度度高，地地鐵一號號線（下下瓦房站站距項目目16000米）、三號號線（營營口道站站距項目目約20000米米）、九九號線（大直沽沽站距項項目8000米）通過，四號線線預(yù)計明明年年底底通車、五號線線即將于于明年開開

29、通。無無大型停停車場。 （2）公公共設(shè)施施狀況 教育設(shè)施施：五十十四中學(xué)學(xué)，于220111年4月月，學(xué)校校晉升為為市級重重點中學(xué)學(xué)。學(xué)校校歷史悠悠久、地地理位置置優(yōu)越、校風(fēng)端端正、治治學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)，領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)集體求求真務(wù)實實、團(tuán)結(jié)結(jié)進(jìn)取，領(lǐng)導(dǎo)作作風(fēng)科學(xué)學(xué)、民主主、公正正、樸實實。學(xué)校校秉承“幫學(xué)生生成長，助學(xué)生生成才，為學(xué)生生人生奠奠基”的辦學(xué)學(xué)理念，以“團(tuán)結(jié)合合作、遵遵規(guī)重則則、拼搏搏競爭”的足球球精神為為核心，以協(xié)作作互助的的團(tuán)隊精精神，堅堅韌不拔拔的頑強強意志，腳踏實實地的優(yōu)優(yōu)良作風(fēng)風(fēng)，勇往往直前的的非凡氣氣魄為學(xué)學(xué)校文化化的主要要內(nèi)容，堅持以以育人為為根本、教學(xué)為為中心、體藝為為特色、質(zhì)量為為

30、生命的的辦學(xué)思思路。堅堅持構(gòu)建建全面發(fā)發(fā)展、體體藝特長長的學(xué)生生成長模模式。 天津新新東方學(xué)學(xué)校，新新東方多多語種培培訓(xùn)常年年開設(shè)的的走讀班班和住宿宿班使我我們的培培訓(xùn)不僅僅滿足了了本地學(xué)學(xué)員的學(xué)學(xué)習(xí)需求求，還為為全國其其它地區(qū)區(qū)學(xué)員利利用假期期來新東東方學(xué)習(xí)習(xí)創(chuàng)造了了條件，住宿精精品班一一般提供供雙人標(biāo)標(biāo)間、獨獨立衛(wèi)生生間、冬冬季暖氣氣、夏季季空調(diào)，確保為為廣大學(xué)學(xué)生提供供一個舒舒適、封封閉、安安全的良良好教學(xué)學(xué)環(huán)境。 天津音音樂學(xué)院院學(xué)院設(shè)設(shè)有音樂樂學(xué)、作作曲、聲聲樂、民民族聲樂樂、民樂樂、管弦弦、鋼琴琴、手風(fēng)風(fēng)琴鍵盤盤、音樂樂教育、藝術(shù)管管理、現(xiàn)現(xiàn)代音樂樂、舞蹈蹈、戲劇劇影視等等13個個

31、教學(xué)系系，開設(shè)設(shè)59個個專業(yè)及及專業(yè)方方向。截截至20013年年12月月，學(xué)校校師生共共參加國國家大劇劇院 “春華秋秋實”演出、 HYPERLINK /subview/2200/17458559.htm 臺灣 HYPERLINK /view/365749.htm 臺北北國父紀(jì)紀(jì)念館大大會堂“國樂天天音”、 HYPERLINK /view/4446064.htm 天津大大劇院“節(jié)日狂想”專場音音樂會以以及“第六屆屆東亞運運動會”開閉幕幕式、第第九屆全全國大學(xué)學(xué)生運動動會開閉閉幕式、 HYPERLINK /subview/9242/5245915.htm 中央電電視臺春春節(jié)戲曲曲晚會等等大型演演出

32、活動動45場場。 文化體體育設(shè)施施：天津津音樂廳廳，改造造之后天天津人藝藝、中央央音樂學(xué)學(xué)院交響響樂團(tuán)、天津交交響樂團(tuán)團(tuán)等眾多多文藝團(tuán)團(tuán)體紛紛紛來這里里演出。19883年，天津市市與日本本神戶市市建立友友好城市市十周年年的紀(jì)念念會在這這里進(jìn)行行，眾多多國內(nèi)外外著名藝藝術(shù)家來來到這里里與天津津觀眾見見面。之之后，著著名小提提琴演奏奏家盛中中國在這這里舉辦辦獨奏音音樂會，演出門門票緊俏俏到千金金難求的的地步。演出中中，臺下下的觀眾眾凝神聆聆聽，安安靜得掉掉一根針針都能聽聽到。世世界著名名指揮家家朱暉先先生指揮揮演出的的歐洲洲之旅大大型交響響音樂會會，也也在當(dāng)年年的天津津引起熱熱潮。除除盛中國國外，

33、劉劉詩昆、鮑惠蕎蕎、郎朗朗等鋼琴琴家也多多次登上上音樂廳廳的舞臺臺，舉辦辦個人獨獨奏音樂樂會。除除此之外外，北京京交響樂樂團(tuán)、維維也納青青年交響響樂團(tuán)等等也紛紛紛來此演演出。那那些年，不管是是什么演演出，音音樂廳總總是場場場爆滿、座無虛虛席。游泳館、健身房房是使人人們在也也與工作作之余活活躍身心心放松自自我的好好去處。 商業(yè)服服務(wù)設(shè)施施：小白白樓CBBD，目目前小白白樓商圈圈擁有海海信廣場場、濱江江購物中中心、凱凱旋門百百貨；凱凱悅飯店店、濱江江萬里酒酒店、金金皇大廈廈、國際際大廈和和國際貿(mào)貿(mào)易中心心等星級級酒店、寫字樓樓，聚集集了天津津市財政政局、銀銀監(jiān)局、交通銀銀行、平平安保險險公司、天津

34、圖圖書大廈廈等眾多多單位和和許多國國際貿(mào)易易公司在在此落戶戶。隨著著我市開開放步伐伐的不斷斷加快和和濱海新新區(qū)的快快速發(fā)展展，這里里將形成成本市獨獨具特色色的高端端商務(wù)區(qū)區(qū)，發(fā)展展?jié)摿o無限！蘇蘇寧易購購、國美美電器、津沽早早市位于于項目附附近，方方便周邊邊居民購購物休閑閑等活動動。 市政公公用設(shè)施施：國家家電網(wǎng)、中繼泵泵站、控控制室、供熱管管線、變變電箱、中國移移動這些些設(shè)施滿滿足周邊邊居民的的生活的的基本需需求。行政管理理設(shè)施：河?xùn)|區(qū)區(qū)六緯路路派出所所維持片片區(qū)較好好的治安安水平。 （3）景景觀自然然環(huán)境 面臨海海河。海海河，是是天津的的母親河河，歷史史悠久是是中華文文明的發(fā)發(fā)祥地之之一，

35、具具有豐富富的史前前文化，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，秀秀色可餐餐，許許許多多投投資商都都依海河河兩岸修修建景色色優(yōu)美的的公園，并在元元、明、清三代代成為全全國的政政治和文文化中心心。從元元朝起，海河流流域的北北京成為為歷代都都城，海海河流域域便成為為中國的的政治和和文化中中心，推推動了天天津經(jīng)濟濟文化的的發(fā)展。 （4）人文環(huán)環(huán)境緊鄰天妃妃宮遺址址博物館館。天妃妃宮遺址址博物館館，位于于天津市市河?xùn)|區(qū)區(qū)大直沽沽中路，占地面面積五千千八百平平方米，建筑面面積三千千余平方方米以二二百余件件出土文文物及與與海洋文文化、媽媽祖文化化有關(guān)的的船舶、建筑等等復(fù)原模模型和三三百幅圖圖片，充充分展示示了天津津的發(fā)展展歷史。1

36、.3.3項目目開發(fā)方方式 本項目目的開發(fā)發(fā)方式是是由金茂茂集團(tuán)單單獨開發(fā)發(fā)，為獨獨立開發(fā)發(fā)。擁有有完全的的自主權(quán)權(quán)，操作作上完全全自主，便于管管理，獨獨享全部部項目收收益；但但是要取取得全部部收益同同時也要要單獨承承擔(dān)風(fēng)險險，獲得得高收益益的同時時也伴隨隨著高風(fēng)風(fēng)險。1.4項項目評估估的目的的 優(yōu)化建建設(shè)方案案，完善善項目可可行性研研究；實實事求是是的校核核投資，落實資資金籌措措辦法和和渠道；促進(jìn)項項目決策策科學(xué)化化、避免免重復(fù)建建設(shè)和盲盲目建設(shè)設(shè)；有利利于客觀觀經(jīng)濟調(diào)調(diào)控，落落實經(jīng)濟濟發(fā)展規(guī)規(guī)劃；有有助于統(tǒng)統(tǒng)一認(rèn)識識，協(xié)調(diào)調(diào)行動，為項目目實施創(chuàng)創(chuàng)造條件件。項目目評估的的目的主主要是確確定項目

37、目的操作作風(fēng)險，對項目目操作需需要的各各類準(zhǔn)備備工作進(jìn)進(jìn)行確認(rèn)認(rèn)。其是是在投資資決策前前，有助助于控制制項目風(fēng)風(fēng)險和不不確定性性對建設(shè)設(shè)項目在在技術(shù)上上、經(jīng)濟濟上是否否可行進(jìn)進(jìn)行全面面分析、論證，為項目目投資決決策提供供科學(xué)依依據(jù)的過過程和方方法。1.5項項目建設(shè)設(shè)的意義義根據(jù)天津津的城市市規(guī)劃，未來的的天津?qū)⑹且粋€個以主城城區(qū)為中中心的由由中等城城市、衛(wèi)衛(wèi)星城市市等共同同組成的的城市群群，未來來的城市市發(fā)展一一方面是是主城區(qū)區(qū)的擴大大，另一一方面是是中等城城市、衛(wèi)衛(wèi)星城的的形成。對房地地產(chǎn)業(yè)來來說，這這就意味味著發(fā)展展機遇不不僅僅停停留在主主城區(qū)，各中等等城市、衛(wèi)星城城都將有有很好的的發(fā)展

38、空空間。隨著天津津市經(jīng)濟濟的發(fā)展展，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入也得到到了相應(yīng)應(yīng)的提高高，人們們對改善善居住條條件的要要求也日日益強烈烈,加之之城市化化進(jìn)程的的加快，促使周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口大大量涌入入市區(qū)，隨之而而來對天天津市城城的居住住、教育育、衛(wèi)生生等各項項關(guān)系民民生問題題的設(shè)施施提出了了更高的的要求。該項目目的建設(shè)設(shè)符合國國家產(chǎn)業(yè)業(yè)政策和和地方區(qū)區(qū)域性經(jīng)經(jīng)濟規(guī)劃劃，適合合當(dāng)?shù)亟?jīng)經(jīng)濟發(fā)展展要求，對實現(xiàn)現(xiàn)重慶市市城市建建設(shè)規(guī)劃劃、提高高和改善善人民居居住水平平和居住住環(huán)境，滿足人人民日益益增長的的消費需需求，促促進(jìn)當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟發(fā)發(fā)展具有有重要作作用。綜綜上所述述，該項項目符合合國家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策

39、，建成成后將大大大高市市區(qū)居民民的住房房條件，降低城城鎮(zhèn)住房房壓力，緩解城城市人口口交通壓壓力，擴擴大城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施覆蓋蓋范圍，實現(xiàn)城城市土地地資源的的優(yōu)化配配置。具具有可觀觀的經(jīng)濟濟和顯著著的社會會效益，其建設(shè)設(shè)是非常常必要的的。1.6項項目可行行性研究究報告的的編制依依據(jù)我國編制制項目評評估報告告，要按照照國家相相關(guān)法律律規(guī)定；國民經(jīng)經(jīng)濟和社社會發(fā)展展規(guī)劃、城市規(guī)規(guī)劃、土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃以及及行業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃；國家家宏觀調(diào)調(diào)控政策策、產(chǎn)業(yè)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；城市市規(guī)劃行行政主管管部門出出具的規(guī)規(guī)劃意見見；國國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同或或國有土土地使用用權(quán)證書書，或國國土資源源

40、行政主主管部門門出具的的項目用用地預(yù)審審意見；環(huán)境保保護(hù)行政政主管部部門出具具的環(huán)境境影響評評價文件件的審批批意見；交通行行政主管管部門出出具的交交通影響響評價意意見；自自然、地地理、氣氣象、水水文地質(zhì)質(zhì)、經(jīng)濟濟、社會會等基礎(chǔ)礎(chǔ)資料；有關(guān)工工程技術(shù)術(shù)方面的的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等等資料；國家所所規(guī)定的的經(jīng)濟參參數(shù)和指指標(biāo)；項項目備選選方案的的土地利利用條件件、規(guī)劃劃設(shè)計條條件以及及備選規(guī)規(guī)劃設(shè)計計方案等等。最后后綜合考考慮以上上因素，評定方方案的可可實施性性第2章房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析2.1房房地產(chǎn)市市場環(huán)境境及供求求狀況分分析2.1.1房地地產(chǎn)市場場環(huán)境分分析 （1）天津市市經(jīng)濟環(huán)環(huán)境 總的看

41、看，天津津市經(jīng)濟濟呈現(xiàn)平平穩(wěn)較快快發(fā)展的的態(tài)勢。20116年第第一季度度，全市市一般預(yù)預(yù)算收入入增加3386.1億元元，收入入總量和和增幅創(chuàng)創(chuàng)歷史最最好水平平。各區(qū)區(qū)縣財政政收入增增勢強勁勁，20016 年區(qū)縣縣一般預(yù)預(yù)算收入入8900.1 億元，增長337.55%，其其中，濱濱海新區(qū)區(qū)、中心心城區(qū)、環(huán)城四四區(qū)和老老五縣收收入分別別增長442.77%、223.77%、334.77 和447%。本市轄轄區(qū)內(nèi)財財政總收收入達(dá)到到53333.44 億元元，增長長21.8%，財政收收入總量量持續(xù)加加大，綜綜合實力力不斷增增強，為為全市經(jīng)經(jīng)濟社會會發(fā)展提提供了有有力保障障。天津津作為環(huán)環(huán)渤海經(jīng)經(jīng)濟圈雙雙

42、城核心心之一，近幾年年始終保保持了經(jīng)經(jīng)濟的快快速發(fā)展展，吸引引了國內(nèi)內(nèi)外投資資的注入入，房地地產(chǎn)投資資的熱度度也呈現(xiàn)現(xiàn)逐年的的增加。20115年，全市生生產(chǎn)總值值165538.19億億元，按按可比價價格計算算，比上上年增長長9.33%。其其中，第第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值2100.511億元，增長22.5%；第二二產(chǎn)業(yè)增增加值777233.600億元，增長99.2%，其中中，工業(yè)業(yè)增加值值69881.227億元元，增長長9.22%；第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值86004.008億元元，增長長9.66%，占占全市生生產(chǎn)總值值的522.0%，首次次超過第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)，形成成“三二一一”產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)，本本年房地地產(chǎn)業(yè)經(jīng)

43、經(jīng)歷了史史上最嚴(yán)嚴(yán)厲的政政策調(diào)控控年，全全國大部部分地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場哀哀聲一片片，在如如此嚴(yán)苛苛的政策策限制下下，天津津市房地地產(chǎn)市場場仍然保保持了較較為平穩(wěn)穩(wěn)的發(fā)展展趨勢，全年住住宅成交交量將近近9000 萬平平方米，相比220144年并沒沒有出現(xiàn)現(xiàn)毀滅性性的下降降，同時時房價也也保持在在一個平平穩(wěn)的水水平，應(yīng)應(yīng)該說這這與天津津市房地地產(chǎn)業(yè)始始終較為為健康、良性的的發(fā)展環(huán)環(huán)境是密密不可分分的。市市場需求求決定了了市場成成交，天天津市目目前仍然然以剛性性需求為為主導(dǎo)，婚房、剛性改改善等比比例較大大，需求求結(jié)構(gòu)決決定了市市場平穩(wěn)穩(wěn)健康的的發(fā)展特特點。 （2）天津市市金融環(huán)環(huán)境20155年以來來

44、，天津津市積極極應(yīng)對國國際金融融危機沖沖擊，加加大對房房地產(chǎn)市市場的宏宏觀調(diào)控控和扶持持，強化化保增長長、擴內(nèi)內(nèi)需政策策措施，促進(jìn)了了天津市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)穩(wěn)健康發(fā)發(fā)展，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模模不斷壯壯大，開開發(fā)投資資快速增增長，市市場供需需日趨向向好，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展邁上了了一個新新臺階，對天津津經(jīng)濟社社會的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展起到到了重要要推動作作用。隨隨著天津津市金融融改革不不斷深化化，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)逐步形形成了銀銀行、上上市融資資、發(fā)行行債券、房地產(chǎn)產(chǎn)信托、海外資資金、典典當(dāng)融資資等多渠渠道多元元化融資資方式，建設(shè)資資金保持持高位增增長。220133年，全全市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)到位資資金合計計35772.333

45、億元元，比220088年增長長1.77倍，高高于同期期房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資增速速43.5個百百分點，為開發(fā)發(fā)建設(shè)提提供了充充足的資資金保障障。其中中國內(nèi)貸貸款7665.222億元元，增長長1.77倍；自自籌資金金8922.088億元，增長11.8倍倍；其他他資金來來源10087.95億億元，增增長1.9倍。近年來,隨著房房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控措施施的持續(xù)續(xù)深入,房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)信信貸政策策也總體體收緊,中國銀銀監(jiān)會多多次要求求各家商商業(yè)銀行行嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行國家家調(diào)控政政策,通通過總量量控制、名單管管理、壓壓力測試試等多種種手段嚴(yán)嚴(yán)控房地地產(chǎn)信貸貸風(fēng)險。而20014年年以來，市場銷銷售下滑滑導(dǎo)致資資金回籠籠放緩、土

46、地及及投資成成本上升升等因素素都在不不斷加劇劇房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)運運營資金金鏈的緊緊繃。在在市場分分化與風(fēng)風(fēng)險的作作用下，不同房房企在融融資環(huán)境境上也呈呈現(xiàn)差別別待遇，冷暖不不一。優(yōu)優(yōu)質(zhì)房企企較為容容易獲得得融資緩緩解資金金壓力，而中小小房企受受制于企企業(yè)規(guī)模模，融資資獲取難難度依然然較大。一些中中小企業(yè)業(yè)不得不不采用借借新還舊舊的方法法滾動開開發(fā)，或或通過信信托、私私募基金金等形式式變相融融資，利利率一般般高于銀銀行貸款款數(shù)倍以以上，融融資成本本較高。在目前前房地產(chǎn)產(chǎn)市場盤盤整時期期，天津津市房地地產(chǎn)中小小企業(yè)資資金鏈仍仍將面臨臨嚴(yán)峻形形勢。 （3）天津市市法律制制度環(huán)境境 20166年6月月7日

47、，天津市市人民政政府辦公公廳發(fā)布布通知，為促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場健健康發(fā)展展，維護(hù)護(hù)商品房房交易雙雙方的合合法權(quán)益益，規(guī)范范商品房房預(yù)售資資金的監(jiān)監(jiān)督管理理，根據(jù)據(jù)中華華人民共共和國城城市房地地產(chǎn)管理理法、天津津市商品品房管理理條例、天天津市房房地產(chǎn)交交易管理理條例、城城市商品品房預(yù)售售管理辦辦法（原建設(shè)設(shè)部令第第1311號）及及相關(guān)法法律法規(guī)規(guī)，結(jié)合合天津市市實際，制定了了天津津市新建建商品房房預(yù)售資資金監(jiān)管管辦法，自220166年8月月1日起起施行，有效期期5年。根據(jù)220166房產(chǎn)稅稅征收新新標(biāo)準(zhǔn)，個人將將購買不不足2年年的住房房對外銷銷售的，全額征征收營業(yè)業(yè)稅;個個人將購購買2年年以上(含

48、2年年)的住住房對外外銷售的的，免征征營業(yè)稅稅。房地產(chǎn)契契稅調(diào)整整 20016年年最新房房產(chǎn)稅政政策20016房房產(chǎn)稅征征收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，今日日，財政政部、國國家稅務(wù)務(wù)總局、住房城城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部三部部門聯(lián)合合發(fā)文，將調(diào)整整房地產(chǎn)產(chǎn)交易環(huán)環(huán)節(jié)契稅稅、營業(yè)業(yè)稅，對對個人購購買家庭庭唯一住住房，面面積為990平方方米及以以下的，減按11%的稅稅率征收收契稅;面積為為90平平方米以以上的，減按11.5%的稅率率征收契契稅。（4）河河?xùn)|區(qū)區(qū)區(qū)域相關(guān)關(guān)規(guī)劃相關(guān)規(guī)劃劃內(nèi)容來來源于220166年1月月8日在在天津市市河?xùn)|區(qū)區(qū)第十六六屆人民民代表大大會第六六次會議議上，關(guān)關(guān)于天津津市河?xùn)|東區(qū)國民民經(jīng)濟和和社會發(fā)發(fā)展第十

49、十三個五五年規(guī)劃劃綱要的的報告。優(yōu)化發(fā)發(fā)展格局局。加快快落實“金貿(mào)河河?xùn)|”功能定定位，依依托土地地、交通通、人文文等資源源優(yōu)勢，突出核核心特色色功能，進(jìn)一步步調(diào)整完完善發(fā)展展格局，加快打打造海河河?xùn)|岸主主中心，加快建建設(shè)海河河?xùn)|岸經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展帶、新新開路津濱濱大道發(fā)發(fā)展帶、大直沽沽中路紅星星路發(fā)展展帶建設(shè)設(shè)，優(yōu)化化提升十十一經(jīng)路路現(xiàn)代金金融商務(wù)務(wù)區(qū)、津津濱大道道現(xiàn)代商商貿(mào)區(qū)、天津站站新開開路商貿(mào)貿(mào)區(qū)、金金貿(mào)產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)、工業(yè)大大學(xué)商務(wù)務(wù)商貿(mào)區(qū)區(qū)、大直直沽文化化旅游商商貿(mào)區(qū)，實現(xiàn)橫橫向錯位位發(fā)展、縱向分分工協(xié)同同發(fā)展，緊緊圍圍繞“金貿(mào)河河?xùn)|”功能定定位和“一三六六六”發(fā)展格格局，全全力推進(jìn)進(jìn)河?xùn)|區(qū)

50、區(qū)經(jīng)濟社社會發(fā)展展。提升城城市建設(shè)設(shè)水平。以高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃劃為引領(lǐng)領(lǐng)，以成成片老舊舊房屋改改造為重重點，加加快推進(jìn)進(jìn)魯山道道等危陋陋房屋和和東宿舍舍等棚戶戶區(qū)改造造任務(wù)，有序推推動老舊舊住宅小小區(qū)綜合合整治。抓住和和用好城城市土地地整理管管理體制制改革的的契機，加大土土地資源源整理開開發(fā)力度度，完成成市政府府下沉110個地地塊整理理工作，做好規(guī)規(guī)劃調(diào)整整和總體體安排，建設(shè)一一批產(chǎn)業(yè)業(yè)關(guān)聯(lián)度度高、帶帶動性強強的產(chǎn)業(yè)業(yè)項目。加快完完善交通通路網(wǎng)建建設(shè)，打打通一批批卡口斷斷頭道路路，提升升改造一一批干線線、支線線道路。大力發(fā)發(fā)展文化化旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。引引進(jìn)培育育骨干文文化企業(yè)業(yè)和創(chuàng)意意文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，做做大做

51、優(yōu)優(yōu)棉三創(chuàng)創(chuàng)意街區(qū)區(qū)，深入入挖掘天天津之根根大直直沽歷史史文化底底蘊和人人文、旅旅游資源源，促進(jìn)進(jìn)文化與與科技、金融、商貿(mào)等等深度整整合。加加強文物物及非物物質(zhì)文化化遺產(chǎn)保保護(hù)工作作，繼續(xù)續(xù)挖掘我我區(qū)非遺遺項目資資源。大力加加強生態(tài)態(tài)文明建建設(shè)。打打造綠化化生態(tài)城城區(qū)、引引導(dǎo)綠色色低碳生生活、加加強生態(tài)態(tài)文明制制度建設(shè)設(shè)，加快快推進(jìn)“美麗河河?xùn)|一號工工程”，打造造美麗宜宜居的生生態(tài)環(huán)境境。2.1.2天津津市房地地產(chǎn)市場場供求分分析20155年是天天津正式式走出北北京“陰影”、走出出了屬于于自己獨獨立行情情的一年年，在整整個中國國熱點城城市中也也占有一一席之地地。特別別是去年年5月之之后，市市場

52、有了了翻天覆覆地的變變化，后后八個月月平均月月成交要要比之前前高出1100萬萬平方米米左右。最終，在經(jīng)歷歷了2年年的相對對低迷之之后，220155年銷售售面積、金額均均創(chuàng)歷史史新高，整個天天津市場場火爆初初顯。當(dāng)當(dāng)然天津津市場區(qū)區(qū)域分化化仍然嚴(yán)嚴(yán)重，濱濱海新區(qū)區(qū)供大于于求并未未改變，整體來來看，環(huán)環(huán)城四區(qū)區(qū)、中心心城區(qū)與與遠(yuǎn)郊五五區(qū)、濱濱海新區(qū)區(qū)市場冰冰火兩重重天。 整體來看看，20015年年全年天天津市場場呈現(xiàn)出出以下三三大特征征：（1）220155年市場場火熱初初顯，全全年成交交創(chuàng)歷史史高峰 20155年天津津商品房房市場共共成交115611萬平米米，較220144年上漲漲38.11%，其

53、中中商品住住宅成交交13556萬平平方米，成交金金額15566億億元，較較20114年分分別增長長41.76%和555.100%，均均達(dá)到了了歷史的的最高點點，銷售售面積和和銷售金金額都列列全國第第九；商商業(yè)和辦辦公總成成交面積積為1110萬平平方米，同比下下降199.3%。 （2）改改善型需需求逐漸漸抬頭，房價增增幅創(chuàng)近近五年新新高 在四季度度市場火火熱之下下，天津津20115年商商品住宅宅均價達(dá)達(dá)到1118455元/平平方米，較20014年年增長88.866%，增增幅為近近五年的的新高。 從面積段段來看，天津990-1120平平方米的的戶型是是成交的的絕對主主力，共共成交55.4萬萬套，總

54、總計5441萬平平方米，其占比比遠(yuǎn)超其其他各面面積段。另外，90平平方米以以下戶型型的成交交量下滑滑明顯，1200-1444平方方米和1144-2200平方米米戶型成成交則穩(wěn)穩(wěn)步上升升。單價價段表現(xiàn)現(xiàn)比較突突出的為為150000-300000元元/ 區(qū)間的的房源，成交增增幅明顯顯上漲，主要是是受市區(qū)區(qū)高端項項目入市市的刺激激導(dǎo)致成成交激增增。 （3）商商業(yè)辦公公成交低低迷，市市場嚴(yán)重重供大于于求 20155年天津津商辦項項目僅成成交1110萬平平方米，成交金金額為1178億億元，同同比分別別下降119.33%和110.33%。整整體來看看，天津津的商辦辦市場長長期處在在需求低低迷，庫庫存高企企

55、狀態(tài)下下。而目目前商業(yè)業(yè)和辦公公類產(chǎn)品品的供求求比仍為為2:11和4:1，市市場供大大于求顯顯著，未未來壓力力較大。2.1.3項目目所在區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場場狀況分分析（1）河河?xùn)|區(qū)一一級土地地市場分分析20133年河?xùn)|東區(qū)土地地供應(yīng)量量大幅增增加，樓樓面地價價突破1130000元每每平方米米，創(chuàng)歷歷史新高高。（2）河河?xùn)|區(qū)二二級房地地產(chǎn)市場場分析20099-20012年年河?xùn)|區(qū)區(qū)商品住住宅供應(yīng)應(yīng)量逐年年增加，20113年由由于前兩兩年土地地供應(yīng)量量不足，老項目目的不斷斷減少，20113年新新增供應(yīng)應(yīng)量驟轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)；20013年年受市場場回暖以以及房價價增長預(yù)預(yù)期等因因素影響響，河?xùn)|東區(qū)成交交量在供供

56、應(yīng)驟降降的情況況下，實實現(xiàn)了551萬平平方米成成交量，供應(yīng)比比達(dá)到11:3.4，供供求矛盾盾突出。20099-20012年年河?xùn)|區(qū)區(qū)商品住住宅成交交量受供供應(yīng)影響響，波動動幅度較較大；成成交均價價在經(jīng)歷歷了20012年年小幅調(diào)調(diào)整后，20113年成成交均價價超過1170000元每每平方米米，同比比20112年上上漲211%，漲漲幅居天天津各區(qū)區(qū)之首。下圖是河河?xùn)|區(qū)220155年7月月20016年年6月的的房價走走勢圖。 從圖圖中可知知，該時時段河?xùn)|東區(qū)房價價漲勢平平穩(wěn)。河?xùn)|區(qū)房房價20015年年7月20016年年6月2.1.4項目目所在區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場場預(yù)測天津作為為五大都都市區(qū)及及高鐵沿沿

57、線中心心城市之之一，受受益于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級級和人口口流入，為房地地產(chǎn)需求求和價格格提供了了有利的的支持，在20016年年天津房房地產(chǎn)市市場中，改善型型住房需需求有望望占主導(dǎo)導(dǎo)地位。首先現(xiàn)現(xiàn)有的住住房普遍遍戶型較較?。ㄆ狡骄娣e積80平平米，三三居或以以上的戶戶型占比比不到440%），200%左右右的住房房質(zhì)量很很差。此此外，已已擁有一一套住房房的改善善型購房房者的住住房負(fù)擔(dān)擔(dān)能力要要比首次次購房者者高得多多。其次次，與改改善型住住房需求求相比，其他的的兩類住住房需求求（首次次置業(yè)需需求和投投資性需需求）正正趨于弱弱勢。結(jié)結(jié)婚首次次購房的的人數(shù)正正在小幅幅下降，隨著美美男新婚婚夫婦數(shù)數(shù)量增速速持續(xù)放

58、放緩，結(jié)結(jié)婚購房房的高峰峰期將會會過去。20115年，河?xùn)|區(qū)區(qū)新建商商品住宅宅的成交交量勉勉勉強強擠擠進(jìn)全市市各區(qū)縣縣TOPP10（第十名名），成成交均價價在市內(nèi)內(nèi)六區(qū)僅僅以區(qū)區(qū)區(qū)幾百元元優(yōu)勢跑跑贏了一一貫追不不上它的的紅橋、河北兩兩區(qū)。而而在這一一項上，河西超超它24400元元/平方方米，和和平、南南開超它它大約443000元/平平方米。但是220155年，河河?xùn)|區(qū)新新建商品品住宅成成交均價價同比220144年上漲漲6.008%，在市內(nèi)內(nèi)六區(qū)中中僅次于于南開，是去年年天津環(huán)環(huán)內(nèi)漲價價最快的的市區(qū)。而在220166年河?xùn)|東區(qū)房價價可能會會繼續(xù)增增長，理理由有三三：（1）購購房需求求持續(xù)旺旺盛。

59、這這點似乎乎也無需需過多解解釋了。一方面面，天津津人買房房不離故故土，市市內(nèi)六區(qū)區(qū)自身擁擁有穩(wěn)定定的地緣緣性購房房需求。另一方方面，相相較濱海海、環(huán)城城、遠(yuǎn)郊郊區(qū)縣，天津市市區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)歷來在在保值、升值方方面表現(xiàn)現(xiàn)具佳。河?xùn)|雖雖然漲得得快，但但均價水水平與和和平等“高價”城區(qū)之之間還存存在不小小距離，購房總總價門檻檻較低。此外，雖然新新房成交交總量有有限，但但請看看看20115年的的二手房房成交量量數(shù)據(jù)市內(nèi)內(nèi)六區(qū)里里，河?xùn)|東跑量堪堪稱“一枝獨獨秀”。（2）新新盤供應(yīng)應(yīng)連年稀稀缺。去去年河?xùn)|東在新房房成交量量方面跑跑得“慢”，與近近年該區(qū)區(qū)住宅用用地供應(yīng)應(yīng)量大幅幅縮減息息息相關(guān)關(guān)。20015年年，

60、河?xùn)|東僅出讓讓2宗住住宅用地地。20014全全年，河河?xùn)|更是是半宗宅宅地也未未供應(yīng)入入市。再再往前數(shù)數(shù)的20012、20113是河河?xùn)|賣地地“大年”，共出出讓包括括瀚瀾苑苑、融科科瀚棠、恒大帝帝景、招招商雍景景灣、富富豪新開開門等項項目在內(nèi)內(nèi)的5幅幅住宅用用地。但但時至220166年，上上述項目目除恒大大帝景尚尚未開盤盤外，均均已去化化過半。供地減減少，可可選的新新盤項目目屈指可可數(shù)，也也難怪置置業(yè)河?xùn)|東的購房房者都扎扎進(jìn)了二二手房市市場。（3）版版塊成熟熟，價值值堅挺。河?xùn)|近近年在商商業(yè)、交交通等諸諸多配套套條件方方面發(fā)展展迅猛。同為南南開區(qū)，密云路路版塊與與奧城“地王”板塊價價差懸殊殊。但