某某項(xiàng)目價(jià)格定位報(bào)告

1、佛山城南南某項(xiàng)目目整 體 價(jià) 格格 定 位 及及 各 期 價(jià)價(jià) 格 目 標(biāo)標(biāo)一整體體價(jià)格定定位1佛山山城南某某項(xiàng)目概概況佛山城南南某項(xiàng)目目位于佛佛山市城城東南灣灣梁路，鄰近美美麗的東東平河。小區(qū)占占地155萬平方方米，總總建筑面面積約222萬平平方米，容積率率1.65，綠化率率達(dá)533%，首首層全架架空，由由1088座多層層和小高高層住宅宅組成，共計(jì)114688戶。2定價(jià)價(jià)日期：20002年99月3價(jià)格格類型：市場買買賣價(jià)格格4定價(jià)價(jià)過程：1）收集集市場資資料：在對城南南片區(qū)的的數(shù)個(gè)樓樓盤實(shí)例例進(jìn)行篩篩選、整整理、分分析后，選取麗麗日豪庭庭、山水水居及湖湖景灣三三個(gè)項(xiàng)目目作為比比較實(shí)例例。具體

2、體情況見見下表：項(xiàng)目名稱稱麗日豪庭庭山水居湖景灣比較單位位瑞日麗居居、朗日日麗居旭日麗居居、曉日日麗居3-177#現(xiàn)已推出出的多層層單位坐落位置置大福南路路與魁奇奇路交匯處(綠景二二區(qū))綠景路與與汾江南南路交匯處(文化廣廣場)湖景路（荷苞湖湖）所處地區(qū)區(qū)城南魁奇奇路以北北城南魁奇奇路以北北城東南魁魁奇路以以北用途住宅住宅住宅產(chǎn)品類型型多層、小小高層各各一半主力為中中高層多層交易方式式市場買賣賣市場買賣賣市場買賣賣小區(qū)規(guī)模模23萬平平方米13萬平平方米12.55萬平方方米均價(jià)38000元/平平方米39000元/平平方米34000元/平平方米開發(fā)商佛山錦月月房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司佛山鴻基基房地產(chǎn)

3、產(chǎn)發(fā)展有有限公司司佛山石灣灣恒基實(shí)實(shí)業(yè)發(fā)展展有限公公司容積率1.92.52.12）交易易情況修修正雖然這幾幾個(gè)項(xiàng)目目都采取取面向市市場，直直接買賣賣，但從從銷售情情況看，山水居居的銷售售速度更更快，銷銷售業(yè)績績也更為為理想，而麗日日豪庭及及湖景灣灣的銷售售速度較較為平常常，我們們將麗日日豪庭的的交易修修正系數(shù)數(shù)定為1100/1011、山水水居的交交易修正正系數(shù)定定為1000/1100，湖景灣灣的交易易修正系系數(shù)定為為1000/1000。3）區(qū)域域因素修修正比較因素素某項(xiàng)目(東平河河)麗日豪庭庭(綠景二二區(qū))山水居(文化廣廣場)湖景灣（荷苞湖湖）距市中心心距離20232220.55周邊自然然環(huán)境

4、15131314.55周邊社會會環(huán)境15181816周邊生活活配套1012.551210交通條件件10121210市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施10111110教育、社社會福利利設(shè)施1011.551110.55兩年內(nèi)發(fā)發(fā)展前景景101111.5510.55總計(jì)100112110.5102通過上表表分析，麗日豪豪庭、山山水居、湖景灣灣的區(qū)域域因素修修正系數(shù)數(shù)分別為為：1000/1112、1000/1110.5、1100/1022。4）產(chǎn)品品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)情況況修正比較因素素某項(xiàng)目麗日豪庭庭山水居湖景灣戶型設(shè)計(jì)計(jì)3028.552828園林規(guī)劃劃30272928.55配套設(shè)施施20201920外立面1099.59.5物

5、業(yè)管理理109.59.59.5總計(jì)10093.559595.55據(jù)此，麗麗日豪庭庭、山水水居、湖湖景灣的的產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃修正正系數(shù)分分別為：1000/933.5、1000/995、1000/995.5。5）產(chǎn)品品類型修修正麗日豪庭庭與本項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)構(gòu)形式一一致，多多層與小小高層住住宅各占占約一半半，而山山水居的的結(jié)構(gòu)形形式全為為中高層層，對應(yīng)應(yīng)售價(jià)應(yīng)應(yīng)略微偏偏高，湖湖景灣主主要為多多層，故故考慮多多層與小小高層的的價(jià)格差差別（一一般相差差5%），我們們對其價(jià)價(jià)格修正正為：麗麗日豪庭庭1000/1000，山山水居1100/1033，湖景景灣1000/999。6）市場場宣傳推推廣修正正考察這三三個(gè)項(xiàng)目目

6、的市場場推廣情情況，我我們將各各項(xiàng)目的的宣傳推推廣修正正系數(shù)定定為：麗麗日豪庭庭1000/1000，山山水居1100/99.5，湖湖景灣1100/1011。7）交易易時(shí)期修修正我們的考考察是以以九月份份的市場場以及當(dāng)當(dāng)時(shí)各項(xiàng)項(xiàng)目情況況為基礎(chǔ)礎(chǔ)，考察察時(shí)麗日日豪庭及及山水居居都基本本上為現(xiàn)現(xiàn)樓，而而湖景灣灣與本項(xiàng)項(xiàng)目一樣樣都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)期樓花花，考慮慮到現(xiàn)樓樓與樓花花的價(jià)差差因素（一般現(xiàn)現(xiàn)樓要比比樓花價(jià)價(jià)格高55%左右右，比平平均實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)格要要高2.5%左左右），我們對對其價(jià)格格修正為為：麗日日豪庭1100/1022，山水水居1000/1102，湖景灣灣1000/988。項(xiàng)目麗日豪庭庭山水居湖景灣修正

7、系數(shù)數(shù)100/1022100/1022100/988）總結(jié)結(jié)諸因素修修正后，列表如如下：項(xiàng)目麗日豪庭庭山水居湖景灣交易價(jià)格格38000元/MM239000元/MM234000元/MM2交易情況況修正100/1011100/100100/100區(qū)域因素素修正100/1122100/1100.5100/102產(chǎn)品規(guī)劃劃設(shè)計(jì)修修正100/93.5100/95100/95.5產(chǎn)品類型型修正100/1000100/1033100/99市場宣傳傳推廣修修正100/1000100/99.5100/101交易時(shí)期期修正100/1022100/1022100/98修正后價(jià)價(jià)格35222元/MM235544元/M

8、M235622元/MM2對上表四四個(gè)項(xiàng)目目修正后后的價(jià)格格進(jìn)行綜綜合：簡單算術(shù)術(shù)平均綜綜合某項(xiàng)目單單價(jià) =（35522+35554+335622）3= 35546(元/MM2) 加權(quán)算術(shù)術(shù)平均綜綜合由于湖景景灣與本本項(xiàng)目地地理位置置、推出出時(shí)間、產(chǎn)品類類型相似似性更強(qiáng)強(qiáng)，可考考慮給予予50%的權(quán)數(shù)數(shù)，麗日日豪庭和和山水居居各給予予30%和200%的權(quán)權(quán)數(shù)。則則：某項(xiàng)目單單價(jià) = 3552230%+3555420%+3556250% = 335488 (元/MM2) 可見，兩種計(jì)計(jì)算方法法得出的的結(jié)果基基本接近近。5定價(jià)價(jià)結(jié)論根據(jù)以上上分析與與綜合，我司確確定某項(xiàng)項(xiàng)目的最最終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均價(jià)可可定為3

9、35500元/MM2左右。當(dāng)然，在項(xiàng)目目推廣銷銷售過程程中，我我們還應(yīng)應(yīng)密切關(guān)關(guān)注市場場，根據(jù)據(jù)具體的的市場變變化情況況對此價(jià)價(jià)格進(jìn)行行調(diào)整，但這種種調(diào)整必必須是在在維護(hù)開開發(fā)商利利益、同同時(shí)又不不影響銷銷售業(yè)績績的基礎(chǔ)礎(chǔ)上所做做的小幅幅調(diào)整。注：以上上定價(jià)過過程是在在假定某某項(xiàng)目與與其它項(xiàng)項(xiàng)目在使使用率及及物業(yè)管管理費(fèi)水水平基本本相當(dāng)?shù)牡幕A(chǔ)上上所做出出的評估估。若本本項(xiàng)目二二三四期期使用率率仍然偏偏低或管管理費(fèi)水水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其其它項(xiàng)目目，則此此定價(jià)結(jié)結(jié)論需要要重新評評估。二各期期價(jià)格目目標(biāo)一期：住住宅總面面積約33.2萬萬平方米米（不含含3#、4#），權(quán)重重14.81%二期：住住宅總面面

10、積約88.4萬萬平方米米（含33#、44#）, 權(quán)重重38.89%三期：住住宅總面面積約55萬平方方米, 權(quán)重223.115%四期：住住宅總面面積約55萬平方方米, 權(quán)重223.115%1橫向向價(jià)差（同一時(shí)時(shí)段推出出各棟樓樓宇，由由于自身身品質(zhì)差差異造成成的價(jià)格格差別）推盤順序序1期2期3期4期園林景觀觀（400）3839.553737外圍視野野（400）3939.553738噪音（110）9.59.51010朝向（110）101099合計(jì)96.5598.559394橫向價(jià)差差（元/MM2）+20+65-70-45權(quán)重14.881%38.889%23.115%23.115%加權(quán)求和和約等于零零

11、2縱向向差別（不同時(shí)時(shí)段推出出不同樓樓宇，由由于銷售售目的不不同、工工程進(jìn)度度造成的的客戶信信心不同同、品牌牌認(rèn)知程程度不同同造成的的價(jià)格差差別）1期以追追求銷售售率及創(chuàng)創(chuàng)品牌為為根本目目的，加加上同時(shí)時(shí)缺乏硬硬件支撐撐和品牌牌號召力力，建議議以相對對較對價(jià)價(jià)格面市市；2期推出出時(shí)硬件件設(shè)施（園林、建筑、會所等等）基本本具備，且1期期已打下下良好基基礎(chǔ)，建建議以追追求價(jià)值值最大化化為根本本目標(biāo)；3期推出出時(shí)已有有相當(dāng)?shù)牡钠放铺柼栒倭秃椭С挚涂蛻羧后w體，價(jià)格格可進(jìn)一一步走高高；4期推出出時(shí)應(yīng)盡盡快掃尾尾，為開開展下一一個(gè)項(xiàng)目目騰出人人財(cái)物，價(jià)格可可與3期期持平。推盤順序序1期2期3期4期推售時(shí)間間20022年100月20033年5月月20044年4月月20044年100月縱向價(jià)差差（元/MM2）-1300-10+50+50權(quán)