高校電子課件：房地產投資分析（第四版）

1、第一章 房地產投資分析中的基本問題房地產投資概述房地產投資分析概述房地產投資分析中常用的基本概念小結第一節(jié) 房地產投資概述 一、房地產投資的含義 投資是指以一定資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術、管理經驗或其他資源。所以“投資”一詞從廣義上來說，既用來指特種資金，又用來指特定的經濟活動。第一節(jié) 房地產投資概述 房地產投資是指經濟主體以獲得未來的房地產資產增值或收益為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣與實物，直接或間接地從事或參與房地產的開發(fā)與經營活動的經濟行為。 房地產投資的對象包括房地產資產和房地產資產權益。前者擁有的是實物資產，進行的是直接投資

2、；后者擁有的是權益資產，進行的是間接投資。 第一節(jié) 房地產投資概述二、房地產投資的類型 （一）從房地產投資形式來說，房地產投資分為直接投資和間接投資兩類。 1、直接投資 房地產直接投資是指投資者直接參與房地產開發(fā)或購買房地產的過程并參與有關的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。第一節(jié) 房地產投資概述（1）房地產開發(fā)投資 房地產開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權開始，經過項目策劃、規(guī)劃設計和施工建設等過程獲得房地產商品，然后將其推向市場，轉讓給新的投資者或使用者，并通過轉讓過程收回投資、實現(xiàn)開發(fā)商收益目標的投資活動。 房地產開發(fā)投資通常屬于中短期投資，它形成了房地產

3、市場上的增量供給。開發(fā)投資的目的主要是賺取開發(fā)利潤，風險較大但回報也比較豐厚。房地產開發(fā)投資者將建成后的房地產用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。第一節(jié) 房地產投資概述（2）房地產置業(yè)投資 房地產置業(yè)投資是購置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時可以獲取轉售收益的一種投資活動。置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)后新建成的物業(yè)（市場上的增量房地產），也可以是房地產市場上的二手房（市場上的存量房地產）。 置業(yè)投資一般從長期投資的角度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費四個方面的利益。 第一節(jié) 房地產投資概述 2、間接投

4、資 房地產間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的權益或證券市場的行為。房地產的間接投資者不需直接參與有關投資管理工作。具體投資形式包括：購買房地產開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購買房地產投資信托基金（REITs）和房地產抵押貸款證券等。第一節(jié) 房地產投資概述 （二）從房地產投資的用途來說，房地產投資可分為住宅房地產投資、商業(yè)房地產投資、工業(yè)房地產投資、酒店和休閑娛樂設施投資等。 1、住宅房地產投資 住宅包括公共住房和商品住房。其投資主要表現(xiàn)為開發(fā)投資，將建成后的住宅出售給購買者，而購買者大多是以滿足自用為目的。投資于住宅房地產，既可直接出售，也可進行租賃經營。第一節(jié) 房地產投資概述 2、商業(yè)房地

5、產投資 商業(yè)房地產也稱經營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，是指能出租經營、為投資者帶來經濟性現(xiàn)金流收入的房地產。投資對象包括零售商業(yè)用房、寫字樓和出租公寓等。 3、工業(yè)房地產投資 工業(yè)房地產是指為人類生產活動提供空間的房地產，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房行裝。工業(yè)房地產投資既有開發(fā)出售市場，也有開發(fā)持有出租市場。用于出租經營的工業(yè)房地產常出現(xiàn)在工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)和高新技術產業(yè)園區(qū)。第一節(jié) 房地產投資概述 4、酒店和休閑娛樂設施投資 酒店和休閑娛樂設施是為人們的商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中

6、心等。 5.特殊物業(yè)投資 特殊物業(yè)是指物業(yè)空間內的經營活動需要得到政府特殊許可的房地產，包括高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。多屬長期投資。第一節(jié) 房地產投資概述（三）從房地產投資經營方式來說，房地產投資分為出售型房地產項目投資、出租型房地產項目投資和混合型房地產項目投資。 1、出售型房地產項目投資 這類房地產項目以預售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。 2、出租型房地產項目 這類房地產項目以預租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。第一節(jié) 房地產投資概述 3、混合型房地產項目

7、投資 這類房地產項目以預售、預租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入，回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到盈利的目的。 本書在講述房地產投資分析時，經常會使用到上述各類劃分。具體使用哪一種劃分方法，要看研究內容的需要。第一節(jié) 房地產投資概述三、房地產投資的目的 房地產投資的目的，就是為了通過開發(fā)和經營等過程獲取未來收益，使其財富最大化。這些未來的收益具體包括：現(xiàn)金流量收益、避稅收益、銷售收益等。第一節(jié) 房地產投資概述 （一）現(xiàn)金流量收益 現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產的投資者因為經營或出租房地產而獲取的經營、租金收入中扣除各種支出后的余額。 房地產投資現(xiàn)金流量的大小主要取決于以下的三

8、個因素。 其一，房地產租金總額。 其二，房地產的總營運費用。 其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。 第一節(jié) 房地產投資概述典型的稅前和稅后現(xiàn)金流量的計算模型： 1.第1年現(xiàn)金流量分析（注意，現(xiàn)金流量的計算以年為單位）： 潛在毛租金收入（可出租的面積月租金水平12個月）空置或租金損失其他收入= 實際總收入經營費用= 凈經營收入年還本付息額= 稅前現(xiàn)金流量所得稅= 稅后現(xiàn)金流量第一節(jié) 房地產投資概述2、多年現(xiàn)金流量分析 一些小項目的購買投資只使用第1年的分析，而較大房地產的投資者通常堅持一種多年的分析。在那里，現(xiàn)金流量是為投資者估計持有時間的每一年設計的。典型的多年的分析時期是5年、10年、15年或2

9、0年。 第一節(jié) 房地產投資概述 （二）避稅收益 擁有房地產時的避稅收入，是指因提取房地產折舊而降低納稅基數(shù)給投資者帶來的收益。它是房地產投資者因擁有房地產而間接獲得的收益。折舊和利息均可降低納稅基數(shù)。在有關政策和法規(guī)允許的范圍內，加速折舊是擴大稅收好處的基本途徑之一。 以下所得稅的兩種計算方法，說明了避稅收益如何來自于折舊和利息。第一節(jié) 房地產投資概述第一種計算方法： 凈經營收入利息折舊 =應納稅收入所得稅稅率 =所得稅第二種計算方法： 稅前現(xiàn)金流量本金折舊 =應納稅收入所得稅稅率 =所得稅 上述兩種方法，雖然計算因素不同，但原理和計算結果是一致的。 這兩種方法計算出來的所得稅，如果是正數(shù)，則

10、構成了稅收的支付，此時稅后現(xiàn)金流量將小于稅前現(xiàn)金流量；如果是負數(shù)，則構成了稅收節(jié)約，此時稅后現(xiàn)金流量將大于稅前現(xiàn)金流量。第一節(jié) 房地產投資概述（三）銷售收益 房地產投資的銷售收益，指房地產銷售收入減去房地產開發(fā)、經營成本之后的差額。它是房地產投資者在賣出房地產時得到的房地產投資收益。在所有的房地產投資收益中，銷售收益是最大的。銷售收益既可以來自于房地產開發(fā)投資，也可以來自房地產置業(yè)投資。 對于房地產開發(fā)投資者來說，其投資的主要目的是獲取銷售開發(fā)利潤，此時，銷售收益就變成了銷售利潤。第一節(jié) 房地產投資概述 對于房地產置業(yè)投資者來說，投資的主要目的是為了獲取現(xiàn)金流量收益，也就是將投資購入的物業(yè)出租

11、給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經常性收入。這種投資具有的另一個特點是，在投資者不愿意繼續(xù)持有該項置業(yè)投資時，可以將其轉售給另外的置業(yè)投資者，轉售價格扣除相應的銷售稅金和交易成本后就是銷售收益。 兩種情況下的銷售收益都是賣掉房地產所獲得的收入，減除納稅和有關成本后的余額。第一節(jié) 房地產投資概述 開發(fā)項目的凈銷售利潤（稅后銷售利潤）= 銷售收入總成本費用銷售稅金及附加土地增值稅所得稅 = 利潤總額（或稅前利潤）所得稅其中：所得稅的計算公式為: 所得稅=利潤總額所得稅稅率 置業(yè)投資項目的凈轉售收益= 轉售收入銷售稅金及附加交易成本所得稅其中：所得稅的計算公式為： 所得稅=銷售收入購置成本（含裝修成本

12、）已折舊部分銷售稅金及附加交易成本所得稅稅率第一節(jié) 房地產投資概述四、房地產投資的特性 房地產投資，由于其商品的特殊性，存在著不同于其它投資類型的特點。（一）投資區(qū)位的選擇非常重要（二）適于進行長期投資（三）房地產的異質性導致投資價值難以判斷 （四）易受政策影響（五）依賴專業(yè)管理（六）投資收益易受周邊環(huán)境變化的影響（七）房地產投資額巨大，風險也高（八）房地產投資的變現(xiàn)性差 （九）房地產投資具有一定的保值與增值性 認識和掌握這些特點，對我們進行房地產投資決策分析是十分重要的。第二節(jié) 房地產投資分析概述一、為什么要進行房地產投資分析 投資的收益需要預測；收益獲得的時間不同需要校正；收益的置信程度即

13、風險需要考慮；面臨多種投資機會但資源有限。 上述原因要求我們必須通過房地產投資分析才能做出正確決策。第二節(jié) 房地產投資分析概述 二、房地產投資分析的任務（一）為投資者提供投資方向（二）為投資者提供運作方式（三）為投資者預測投資效益（四）為投資者描述風險及提供避險方法 房地產投資分析的最終目的，是使房地產投資項目在既定的目標和既定的資源條件下，選擇最佳方案以獲取最好的經濟效益。 第二節(jié) 房地產投資分析概述三、房地產投資分析的內容 （一）市場分析 房地產投資項目在投資決策確定之前，調查市場情況、項目背景資料，辨識投資風險，選擇投資機會的過程，稱為房地產投資項目的市場分析。市場分析包括對房地產市場的

14、調查與預測。 第二節(jié) 房地產投資分析概述 （二）區(qū)位條件分析 在很多情況下，房地產銷售價格和租金水平主要是由其區(qū)位因素決定的，對某一區(qū)位的需求越大，該區(qū)位單位面積的租金和價格水平就越高。所以區(qū)位條件的好壞對房地產投資項目的利潤和收益有著重要的影響。 某一具體的城市地塊常在很大程度上受這一城市區(qū)域內的經濟、社會和政治力量的影響。 對投資項目構成影響的區(qū)位條件還包括該項目具體地點的自然和法律特征。第二節(jié) 房地產投資分析概述 （三）基礎數(shù)據估算分析 包括許多定量的調查或預測結果，如項目的投資、成本與費用、各項稅金和利潤、租售價格、資金的籌措、可獲得的融資額以及進度的安排等，這些數(shù)據如果不夠準確（當然

15、是相對的），那么后面據此分析所得出的結論就是可商榷的。第二節(jié) 房地產投資分析概述 （四）財務分析 財務分析是對項目的盈利能力、清償能力、資金平衡能力等進行的分析，從而得出財務上是否可行的結論。第二節(jié) 房地產投資分析概述 （五）不確定性分析 在房地產投資項目的經濟分析中，運用了大量的技術經濟數(shù)據，如銷售單價、成本、收益、貸款、利率、工期等。由于這些數(shù)據都是投資分析人員根據資料對未來的可能性作出的某種估計，所以分析中必然帶有某種不確定性。 通過臨界點分析、敏感性分析對這些不確定性因素進行分析，以揭示項目所能達到的盈利水平和面臨的風險。第二節(jié) 房地產投資分析概述 （六）風險分析 前述的不確定性分析無

16、法對投資者所承擔的風險做定量估計，它只能起到定性說明的作用。而風險分析可以根據各種變量的概率分布，來推求一個項目在風險條件下獲利的可能性大小。這種可能性描述了房地產項目在特定收益狀態(tài)下的風險程度，進而為投資者決策提供可靠依據。第二節(jié) 房地產投資分析概述 （七）決策分析（即方案比選分析） 某些時候，投資者需要從各種投資方案中選擇一個或幾個投資方案，用于投資活動。當投資者資源有限的時候，就需要對投資方案再進行比選。 至此，一項完整的房地產投資分析過程才算完結。第二節(jié) 房地產投資分析概述四、房地產投資項目的可行性分析與投資分析的不同 （一）二者的含義 可行性分析也叫可行性研究，它是在投資決策前，對項

17、目在技術上、財務上、法律上的可行性進行論證、研究、評價的分析過程。 房地產投資分析，是指在房地產投資活動的前期，投資者運用自己及投資分析人員的知識與能力，全面地調查投資項目的各方制約因素，對所有可能的投資方案進行比較論證，從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。第二節(jié) 房地產投資分析概述（二）可行性分析的步驟 可行性分析是一個重復和持續(xù)的過程，它通常包括以下十個步驟：（1）判斷某個位置的物理和法律的特點；（2）進行市場研究，主要是對擬投資項目的市場供需情況、市場價格問題、競爭情況的調查分析；（3）規(guī)劃研究和進度安排；（4）估算開發(fā)、購置或改建的成本；（5）估算借貸資金的成本和可獲得

18、的借款額；第二節(jié) 房地產投資分析概述（6）項目的銷售收入、收益及稅金估算； （7）編制現(xiàn)金流量計劃表；（8）項目經濟效益評價（是指通過盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等，對項目不確定因素的估算及評價）；（9）項目社會及環(huán)境效益評價；（10）得出結論，即對項目的可行性作出結論，對研究過程中發(fā)現(xiàn)的問題提出解決辦法。第二節(jié) 房地產投資分析概述（三）二者的區(qū)別 我們說一個方案可行，并不是說這一方案就一定是合適的。有時幾個方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力。可行性分析僅僅是投資分析的一個起點，回答的只是投資者能做什么，而不是應該做什么的問題。后者應該由投資分析來解決。 面對市場上眾多的投資機會，通

19、過可行性分析，可能會找出多個可行方案。而由于資源有限，投資分析將幫助投資者在多個可行方案中，通過收益、時間、風險的排序找出一個方案作為投資者的最后選擇。也就是說，房地產投資分析關心的是從多個預選方案中選擇最適合投資者目的的一個方案。 可行性分析是投資分析中的一個重要階段，它是進行項目投資分析的前提和基礎。第二節(jié) 房地產投資分析概述（四）可行性分析應該注意的問題1.防止先入為主的可行性分析2.選好可行性分析的主角3.投資決策的結論首先取決于市場分析的結果4.必要時，在進行正式可行性分析之前，可做預分析或初步可行性分析 第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念一、關于投資價值 一個開發(fā)項目的投資價值

20、在于開發(fā)完成后的價值大于其投入的成本費用，并在一定的利潤水平之上；一個置業(yè)項目的投資價值在于其持有期內各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值大于其投入的初始現(xiàn)金支出。 不同的投資者對同一個項目的投資價值認識不同。這取決于很多因素。第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念 1交易價格 通常交易價格是指實際交易過程中發(fā)生的歷史價格，即實際發(fā)生的成交價，是由買賣雙方通過議價過程決定的。2.最可能銷售價格 最可能銷售價格是對未來交易中成交價的一種可能性估計。它是指現(xiàn)行的市場條件下，按照目前某一物業(yè)的銷售條件，在合理的時間范圍內，對該類物業(yè)未來交易價格所作的預測。買賣雙方對同一房地產的最可能銷售價格的預測結果可能是不一致的

21、。第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念 3市場價格 市場價格是評估人員常用的術語，是指在一個具備公平銷售所需要的一切條件下的競爭開放市場中，某一物業(yè)公開銷售時的最可能價格。 4交易區(qū)間 賣方在出售物業(yè)時將為該物業(yè)的交易價格設置一個較低的價格下限，而買方則將為此設置一個較高的價格上限，實際成交價格將總是落在這兩個極限之間，這就是交易區(qū)間。 如果一個交易要成功，買方所認為的投資價值必須大于賣方 。第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念 5投資價值 投資價值是預期的未來收益的價值，它是潛在購買者愿意為某一物業(yè)支付的最高價格，或者是潛在賣方愿意接受的最低價格。也可以理解為，該價值是根據項目所能產生的

22、稅后現(xiàn)金流量和投資者所能接受的最低收益率，計算所得到的投資者購置該資產所支付的最大款額。 但某一特定物業(yè)的投資價值對于不同的投資者而言，結論不是唯一的。第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念 6投資價值與市場價值的不同 市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值因投資者不同而不同。 投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。 投資者評估的物業(yè)的投資價值，或者說消費者對物業(yè)的評價，大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現(xiàn)的基本條件。 就投資價值與市場價值相對而言，投資價值常為房

23、地產投資分析人員使用；市場價值（或市場價格）常為房地產評估人員使用。第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念 二、關于現(xiàn)金流量1.現(xiàn)金流量的相關概念資金的收入稱為現(xiàn)金流入，相應的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量?，F(xiàn)金流入量具體是指由于投資項目實施而引起的資金收入的增加或資金支出的減少。資金的支出稱為現(xiàn)金流出，相應的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量?，F(xiàn)金流出量具體是指由于投資項目實施而引起的資金支出的增加或資金收入的減少。 凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流出量 第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念 2.開發(fā)后出售房地產項目時的現(xiàn)金流量 項目的凈現(xiàn)金流量（即稅前現(xiàn)金流量或利潤總額）是項目銷售收入扣除總投資（或總成本費用）、貸款本

24、息償還、經營稅金及附加、土地增值稅之后的余額。3開發(fā)后持有房地產項目時的現(xiàn)金流量 這種時候的凈現(xiàn)金流量主要與凈租金收入或凈經營收入有關，同時考慮每年還本付息因素。在持有期或經營期結束后，可能會有轉售收益或固定資產余值回收，這些也構成了其現(xiàn)金流量的一部分。 第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念 4置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流量 置業(yè)投資的現(xiàn)金流量通常是由兩部分構成：一部分是持有期間內物業(yè)每年的凈現(xiàn)金流量（可以計算稅前的，也可以計算稅后的，根據需要來決定）；另一部分是持有期末物業(yè)的凈轉售收益（即剔除了交易成本及相關稅收后的現(xiàn)金流量）。 開發(fā)后持有房地產項目時的現(xiàn)金流量和置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流量，在計算時可

25、以分為三步：第1年現(xiàn)金流量分析、多年現(xiàn)金流量分析、持有期末轉售物業(yè)時的現(xiàn)金流量分析。第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念三、關于投資與成本 （一）廣義投資與成本的概念 1、投資 廣義的投資是指人們的一種有目的的經濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。 2、成本 成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。 房地產投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務會計中使用的成本概念不完全相同。第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念 （二）房地產投資分析中的投資與成本 房地產開發(fā)經營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產活動有較大的差異。 對于“開發(fā)出售”模式下的房地產開發(fā)項目而

26、言，開發(fā)建設投資基本上都一次性地轉移到房地產產品成本中去了，房地產開發(fā)建設投資基本等于總成本費用。 對于“開發(fā)持有出租出售”模式下的房地產開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設投資在開發(fā)項目竣工投入使用后轉為固定資產投資，接下來的出租經營活動又會產生經營成本和運營費用，并通過房地產出租收入得以收回。第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念 對于房地產置業(yè)投資項目而言，也有兩種經營方式：一種是“購買更新改造出售”模式，它的投資與成本特點與“開發(fā)出售”模式相似；另一種是“購買持有出租”或“購買裝修改造持有出租出售”模式，其投資與成本的特點與“開發(fā)持有出租出售”模式相似。第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基

27、本概念四、關于財務杠桿 （一）抵押貸款 盡管各種房地產抵押貸款方式差別較大，但是關于房地產抵押貸款的研究，主要從兩個方面展開，一個是抵押貸款還本付息額，一個是貸款余額。要想了解這兩個重要因素，首先要計算的就是抵押貸款常數(shù)。 這里僅以固定利率抵押貸款為例，介紹抵押常數(shù)和貸款余額的計算方法。第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念1.抵押常數(shù)(M) 在房地產抵押貸款的清償過程中，為了簡化計算，將每1元貸款的每月償還額定義為抵押常數(shù)。其實質是已知年金現(xiàn)值（貸款總額）求解年金。 銀行在貸款給投資者時，對于貸款條件的設定通常有兩種情況，一種是給定年利率，要求按年等額償還；另一種是給定年利率，要求按月等額償

28、還。 第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念 按年等額還本付息時，抵押常數(shù)為：式中：M抵押常數(shù)（年）；r年利率；n貸款年數(shù) 第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念 按月等額還本付息時，抵押常數(shù)M為： （以月為單位） 式中：M抵押常數(shù)（月）；r/12月利率； n12貸款月數(shù)第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念2.抵押貸款還本付息額（A） 在較為常見的固定利率抵押貸款償還方式下，世界各地均普遍采用等額還本付息法，也叫本息均攤法。我們仍以按月等額償還本息為例來說明。 假定貸款總額為，每月付款額為A，貸款年數(shù)為，年利率為，復利次數(shù)為12，則月還本付息額的計算公式為：第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本

29、概念3.抵押貸款余額( P余 ) 假設一筆貸款按月等額還本付息，在固定利率抵押貸款中，假定貸款年限為n，按月付款，按月計復利，則有： 式中： P余t 年后的貸款余額；A每月付款額；r年利率； t已付款年數(shù)；n貸款年數(shù)；n-t剩余年數(shù)。第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念4.本、息分期償付的計算 當需要把每月或每年的本金和利息分開時，其計算步驟為：（1）已知貸款年限、貸款利率、貸款額度，可求出抵押常數(shù)；（2）已知了抵押常數(shù)和貸款額度，可求出每月付款額進而求出每年付款額；（3、已知了每年(月)付款額，可求出要求的某年(月)貸款余額）；（4）某年(月)償還本金 = 上一年(月)貸款余額 該年(月)

30、貸款余額（5）某年(月)償還利息 = 每年(月)付款額 該年(月)償還本金。第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念 （二）財務杠桿 利用借貸資金擴大自有投資產出通常被稱為財務杠桿。 資產回報率與貸款利率（或借貸成本）之間的差價稱之為利差。高杠桿投資中，即使較小的有利利差也可能急劇擴大自有資本的收益率；一個小小的不利利差，也會帶來自有資本的負收益率。這使我們認識到財務杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來收益。第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念 （三）財務杠桿的作用 借貸資本與自有資本的比例越大，財務杠桿的作用程度越深。其作用有正向與負向兩種。 1、財務杠桿的正向作用。當資產總回報率大過借貸

31、成本時，財務杠桿就是有利的。此時借款越多自有資本的收益率越大。 2、財務杠桿的負向作用。當資產總回報率小于借貸成本時，財務杠桿就是不利的。此時借款越多自有資本的收益率越低，直至帶來財務風險。 而利用財務杠桿或抵押貸款的目的，就是為了發(fā)揮財務杠桿的正向作用，即利用他人的資金增加自己的投資收益。第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念（四）運用財務杠桿需了解的問題 投資者在利用杠桿原理時必然與金融部門打交道，因此，投資者必須熟悉部門及其貸款業(yè)務對投資者的影響。一般應懂得下述問題：（1）如何向銀行還款。 （2）了解銀行擁有的權利。 （3）注意把握銀行利率的走勢。 （4）了解融資貸款的有關手續(xù)。 （5）

32、疏通多種融資渠道。 第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念 五、關于通貨膨脹 通貨膨脹是反映一個經濟體總體價格上漲水平的指標。研究通貨膨脹對投資收益水平的影響時，通常將通貨膨脹分為預期通貨膨脹和非預期通貨膨脹。有關研究成果表明，房地產投資能有效抵消通貨膨脹，尤其是預期通貨膨脹的影響。 由于存在通貨膨脹，房地產和其他有形資產的重置成本不斷上升，從而導致了房地產和其他有形資產價值的上升，所以說房地產投資具有增值性。又由于房地產是人類生活居住、生產經營所必需的，即使在經濟衰退的過程中，房地產的使用價值仍然不變，所以房地產投資又是有效的保值手段。第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念六、關于其他投資經

33、濟效果評價指標 1投資回收與投資回報 房地產投資的收益包括投資回收和投資回報兩部分。投資回收是指投資者對其所投入的資本的回收，投資回報是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報酬。 就房地產開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念 2收益率 收益率通常被表示為一個復合年百分率，表明了投資項目在某一計算周期內的連續(xù)收益能力。這種收益既包括物業(yè)在持有期間預期可獲得的收益，也包括物業(yè)持有期末轉售時所獲得的凈轉售收益，這是與投資回報率之間的最大區(qū)別。 投資回報率通常為某年的收益或收入與投資之比。 利息率通常

34、針對信貸資金而言的，因此它是借貸資本而不是權益資本的收益率。第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念 折現(xiàn)率也是收益率的一個類型，是一個將未來收益或收入轉換成現(xiàn)值的收益率。 內部收益率是一個使得該項投資未來收益的現(xiàn)值等于其當前所投入資本價值的收益率。 內部收益率可以有兩種形式：全部投資收益率和權益投資收益率。 全部投資收益率是在假設項目的全部投資都是投資者的自有資本的情況下所計算的某個投資項目的內部收益率。因為沒有借款，所以它不考慮還本付息對現(xiàn)金流的影響，它反映的是全部已投入的自有資本的收益水平。第三節(jié) 房地產投資分析中常用的基本概念 權益投資收益率是衡量投資者投入自有資本或自有資金收益水平的指

35、標。它是在假設項目的全部投資由借貸資金和自有資金兩部分構成的情況下，針對其中的自有資金所計算的收益率。自有資金的投入通常也叫做權益投資。權益投資收益率是相對借貸資金收益率（通常指利息率）而言的，是投資者在投資項目中所投入的自有資本的內部收益率。它考慮了還本付息對自有資金現(xiàn)金流的影響。 （第一章結束）第二章 房地產市場分析房地產市場的一般問題房地產市場分析房地產市場調查的方法與程序房地產市場預測的種類與方法房地產市場分析中的SWOT分析小結第一節(jié) 房地產市場的一般問題一、房地產市場的特征 房地產市場主要有6個特征：1房地產市場是信息不充分的市場 由于房地產市場與完全競爭市場的四個條件相差較遠，因

36、此，缺乏信息是房地產市場的重要特征。2房地產市場的區(qū)域性強 房地產商品的這種固定性，決定了房地產市場具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場發(fā)育和完善程度千差萬別；同一類型產品地域價差大；市場供求圈小，市場輻射功能弱等。房地產市場所包括的范圍越大，對房地產投資者的意義就越小。第一節(jié) 房地產市場的一般問題 3房地產市場產品的異質性 這種異質性，主要是指房地產市場供給產品的非標準化，也就是說產品之間不可替代。4地產市場的壟斷性 土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會形成對該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質不同，對土地的壟斷也具有不同的特點。在土地私有化為主的國家，土地的壟斷

37、實質上是一種私人的壟斷。 我國的土地市場總體上是由國家直接經營的壟斷市場。此外，地產市場交易的金額一般都很大，使進入地產市場的競爭者較一般市場大為減少，因而也容易出現(xiàn)壟斷。第一節(jié) 房地產市場的一般問題 5房地產市場是房地產權益的交易市場 房屋的流通和土地使用權的有償轉讓，其交易過程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒有物質實體的“物流”。房地產市場是不動產市場，在交換中轉移的只是房地產權屬，每一次交換行為都是對房地產權利的重新界定， 從這個意義上說，房地產市場是房地產權益的交易市場，是權益的讓渡市場。第一節(jié) 房地產市場的一般問題 6房地產市場對商品短期供求變化反映不靈敏 當市場上出現(xiàn)某種房地產商品

38、供過于求時，由于開發(fā)商已經投入了大量資金，施工正在進行，而不可能停止建設。當市場上某種房地產商品出現(xiàn)供不應求時，雖然開發(fā)商可采取某種措施加快施工進度，但也不可能像其它工業(yè)品生產那樣，迅速適應市場需求拿出產品來投放市場，導致了房地產市場對房地產商品的短期供求變化反映遲鈍。第一節(jié) 房地產市場的一般問題二、房地產市場的效率 市場效率，是指市場傳遞產品和價格的信息的功能。獲得反映市場價格最新信息的時間通?？梢杂檬袌鲂蕘砗饬?。相對于某些市場而言（如證券市場），房地產市場是一個低效率的市場。1房地產市場低效率的原因 （1）在房地產市場上，每一個交易物都是彼此獨立的。 （2）房地產產品異質。 （3）房地產

39、交易過程較為復雜。 （4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費大量時間。 （5）有關房地產市場價格的刊物較少。 第一節(jié) 房地產市場的一般問題 2市場的低效率與投資機會 正因為市場效率的低下，才造成了對市場價值評估的困難，才帶來了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商通過從事投資、租賃和開發(fā)等活動以謀取利潤提供了機會。 在一個效率較高的市場上尋找一個被人忽視的投資項目較為困難，而在效率較低的市場上，則可以通過細心的觀察尋找到被人忽視的投資項目，并能不斷獲取額外收益。 由于前述的房地產市場的諸多特征，決定了房地產市場是個低效率的市場，因而，房地產市場就格外需要市場研究和分析。第一節(jié) 房地產市場的一般

40、問題三、房地產市場的分類（一）按房地產用途劃分 1、居住物業(yè)市場 2、商業(yè)物業(yè)市場 3、工業(yè)物業(yè)市場 4、特殊物業(yè)市場 5、土地市場 房地產投資分析側重于分析前兩類市場。第一節(jié) 房地產市場的一般問題（二）按房地產購買者的目的劃分 1、房地產自用市場 自用型購買者將房地產作為一種耐用消費品，目的在于滿足自身生活或生產活動對入住空間的需要。 2、房地產投資市場 投資型購買者將房地產作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產出租經營或轉售，并從中獲得投資收益。 房地產投資分析側重于分析第二類市場。第一節(jié) 房地產市場的一般問題（三）按房地產權屬交易內容劃分1、租賃市場 租賃市場是對不同類型房地產的使用權

41、進行一定期限和方式的有償轉讓的市場。2、產權市場 產權市場是對房地產產權進行買賣的市場。第二節(jié) 房地產市場分析 一、房地產市場分析的必要性 房地產項目的市場分析是在投資決策確定之前，調查市場情況、了解項目背景資料、辨識投資風險、選擇投資機會的過程。 市場分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面： 一是房地產投資決策需要市場分析。 二是房地產經營管理需要市場分析。 三是房地產價格策略的制定需要市場分析。第二節(jié) 房地產市場分析二、房地產市場分析的限度 （一）市場分析的限制 由于以下幾方面的限制，市場分析的效果有時并不如我們想象的那么好。 1、費用的限制 2、時間的限制 3、技能的限制 4、偏好的限制 市場分析

42、可以提供重要的資料與客觀的報告供投資者或決策者參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策。第二節(jié) 房地產市場分析 （二）市場分析的程度 進行市場分析的目的是想使投資項目的現(xiàn)金流量及市場價值的變化預測的準確，以使自己在開發(fā)結束時或持有期內獲得最大利潤。 如果想做，市場分析是無止境的。因此，在分析到一定階段時，會有一個點使市場分析所需的成本超過收益。這就說明，即使上面所述的四個限制均不存在，也仍然有一個市場分析的合理程度問題。 從圖2-2我們可以看出，只有當市場分析的收益超過該分析所花費的成本時，市場分析才是合算的。收益市場研究的深度M成本總成本總利潤成本利潤凈利潤圖2-2 市場分析的成本、效益示意

43、圖第二節(jié) 房地產市場分析三、房地產市場分析的內容 房地產市場分析的內容主要是市場調查與市場預測。房地產市場調查與預測包括房地產投資環(huán)境的調查與預測、房地產市場狀況的調查與預測。 （一）房地產投資環(huán)境的調查與預測 投資環(huán)境是指擬投資的地域（國家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時期內所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。第二節(jié) 房地產市場分析 對投資環(huán)境的調查和預測，一般是指對下列各環(huán)境的調查和預測： 1、政治環(huán)境 2、法律環(huán)境 3、經濟環(huán)境 4、文化環(huán)境 5、自然環(huán)境 6、規(guī)劃環(huán)境 7、基礎設施環(huán)境第二節(jié) 房地產市場分析（二）房地產市場狀況的調查與預測 房地產市場狀況的調查與預測應在

44、房地產投資環(huán)境調查與預測的基礎上進行。 如果一份市場分析報告能說明上述所有的問題當然更好，但實際上，不是每一個項目都必須把所有信息都調查分析得面面俱到這既不太可能，有時也沒有必要。第二節(jié) 房地產市場分析（三）房地產項目在不同階段進行市場分析的要點 1、房地產項目定位階段 該階段的市場調查分析除了進行公開在售項目基本數(shù)據的調查、市場供求研究之外，還包括項目的細分市場分析、目標市場狀況，消費者活動、購買動機、傾向、決策等心理過程的分析。第二節(jié) 房地產市場分析 2、房地產項目市場推廣階段 該階段的市場調查分析除了進行在售項目基本數(shù)據的調查、市場供求研究之外，還包括特定項目的銷售狀況、價格調查、目標消

45、費者的特征研究，以及用科學方法收集消費者購買以及使用產品的事實、意見、動機等有關資料，并予以分析研究。第二節(jié) 房地產市場分析 3、房地產銷售階段 該階段的市場調查分析主要包括房地產項目廣告策略在目標市場中的反應和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營銷計劃的執(zhí)行情況、市場上其他在售項目的主要營銷手段和銷售狀況、價格走勢等；此外還包括消費者購買商品的動機以及使用商品的事實情況調查分析。 4、房地產三級市場調查分析 具體內容包括房地產再轉讓過程中價格調查、成交客戶調查和區(qū)域調查以及競爭狀況調查。第二節(jié) 房地產市場分析四、房地產市場分析中的信息類型 1從投資者的角度看，分為三個類型。 1

46、）是與宏觀環(huán)境相關的信息，如政治法律環(huán)境、經濟環(huán)境。 2）是與區(qū)域環(huán)境有關的信息。 3）是與投資項目直接相關的信息。第二節(jié) 房地產市場分析（二）從市場分析的角度看，市場信息分為四個方面。 1、房地產需求方面的信息。 2、房地產供給方面的信息。 3、房地產市場交易方面的信息。 4、其他信息。第三節(jié) 房地產市場調查的方法與程序一、房地產市場調查的方法 房地產市場調查是以房地產為特定對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對房地產市場進行研究和預測，并最終為房地產投資項目提供決策服務的一種活動。房地產市場調查方法是指市場調查人員在實地調查中收集各種信息資料所采用的具體方法。第三節(jié) 房

47、地產市場調查的方法與程序 市場調查的方法主要包括以下幾種： 1普查法 2抽樣調查法 3直接調查法 4間接調查法 上述介紹的調查方法，具體到房地產項目的不同階段會有很強的選擇性。市場調查通過一定的市場調查程序得以實現(xiàn)。第三節(jié) 房地產市場調查的方法與程序二、房地產市場調查的程序 （一）提出問題，確定調查的目的 這一步要解決的問題是為什么調查。 一般來說，確定調查目的要有一個過程，不是一時就能確定下來的，可以采用探測性調查、描述性調查、因果性調查、預測性調查來確定。（二）決定收集資料的方法 資料分為第一手資料和第二手資料。第一手資料是專門為要調查的問題而特地收集或實驗而得的統(tǒng)計資料；第二手資料是指原

48、始資料經過整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項目已經擁有的資料。第三節(jié) 房地產市場調查的方法與程序（三）設計調查表 設計調查表的程序和應注意的問題如下： 1、決定調查方式 2、決定采用哪一種類型的問題 3、設計調查表問題應注意的事項（四）選樣（五）數(shù)據處理、分析與解釋（六）提出調查報告第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法 一、房地產市場預測的種類 房地產市場預測是指運用科學的方法和手段，根據房地產市場調查所提供的信息資料，對房地產市場的未來及其變化趨勢進行測算和判斷，以確定未來一段時期內房地產市場的走向、需求量、供給量以及相應的租金售價水平。 房地產市場預測一般分為定性預測和定量預測。第四節(jié)

49、 房地產市場預測的種類與方法 （一）定性預測 定性預測是指依靠人們的經驗、專業(yè)知識和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對事物未來的狀態(tài)如總體趨勢、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。 其特點是，主要靠經驗判斷未來，有時也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法 （二）定量預測 定量預測是在了解歷史資料和統(tǒng)計數(shù)據的基礎上，運用數(shù)學方法和其他分析技術，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關系的數(shù)量模型，并以此為基礎分析、計算和確定房地產市場要素在未來可能的數(shù)量。 第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法 二、房地產市場預測的方法 房地產市場預測的具體方法因預測的對象、內容、期限

50、不同而有所不同。 通常采用的方法有： 1直觀判斷法 這是定性預測方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費時少，但受預測者的主觀因素影響大，較難提供以準確數(shù)據為依據的預測值，在數(shù)據資料較少或不準的情況下，多采用此法。定性預測方法主要包括集體判斷法、專家意見法。第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法（二）歷史引伸法 這是定量預測方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計資料、預測對象的未來受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當?shù)臄?shù)學模型進行定量預測，可以得到比較滿意的預測效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學模型不可能把所有因素都考慮進去，因此定量預測的結果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡單平均數(shù)法、移動平均數(shù)法、加

51、權移動平均數(shù)法、趨勢預測法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法 1、簡單平均數(shù)法 簡單平均數(shù)法是用算術平均值作為新一期的預測值的方法。 其計算公式如下：式中， ：代表平均數(shù)，即用算術平均法進行預測時的預測值； n：代表資料數(shù)； xn：代表第期的實際銷售數(shù)（=1，2，3，）。第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法 2、移動平均法 移動平均法是在簡單平均法的基礎上發(fā)展起來的，其做法是把被平均的項逐漸向后移動加以平均，每項平均的總項數(shù)不變。這個平均數(shù)就直接作為下期的預測值。平均時，可以用簡單的算術平均數(shù)，也可以用加權平均數(shù)。第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法簡單移動平均法的計算

52、公式為： 加權移動平均法的計算公式為： 從公式可見，不論簡單式還是加權式，只能預測下一期數(shù)值。第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法 3、趨勢預測法 這是歷史引伸法中最適合于中長期預測的方法。其基本原理是：根據過去各期的實際數(shù)據，分析其發(fā)展趨勢，并假定今后按該趨勢繼續(xù)發(fā)展，從而測定今后各期的數(shù)據。如果過去各期數(shù)據大體呈現(xiàn)等差級數(shù)，則其變化趨勢可用直線方程來表示；如果過去各期數(shù)據大體呈現(xiàn)等比級數(shù)，則可用曲線方程來表示。 在這里，我們只介紹直線趨勢方程。第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法求趨勢直線的方程式是： 式中：y：預測值；x：代表的年份；a，b：待定系數(shù)運用最小二乘法求得如下方程組：令，則上式可

53、簡化為： 式中：yi：各年的實際銷售量；xi：各年的代號；n：已掌 握數(shù)據的年數(shù)。第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法 值得注意的是，每一趨勢直線方程都必須注明原點的時間和計量單位，這一點和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關關系的回歸方程是有區(qū)別的。 第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法 4、指數(shù)平滑法 指數(shù)平滑法是在移動平均法的基礎上發(fā)展起來的，指數(shù)平滑法是利用預測前一期的實際值和前一期的指數(shù)平滑預測值進行加權平均來取得預測值的方法。它實際上是一種特殊的加權移動平均法。第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法 其計算公式為： 本期預測值=a上期實際發(fā)生值+（1-a）上期預測值 式中：a為平滑系數(shù)，且01

54、當a=1時，預測值=上期實際發(fā)生值 當a=0時，預測值=上期預測值 一般根據經驗估計，當差異較大時，a取0.70.8為宜；當差異較小時，a取0.20.3為宜。 第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法 5、季節(jié)指數(shù)法 季節(jié)性預測比較簡單的方法是計算各個季度的不同銷售指數(shù)。季節(jié)銷售指數(shù)可利用簡單平均法算出。它是根據歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷售水平比全期總銷售水平高低的程度。第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法 其預測步驟為： 第1步：求出歷年各季的平均銷售量。 第2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和的百分比。 第3步：根據季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實際數(shù)

55、預測該年其它各個季的數(shù)據。第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法 （三）因果預測法 因果預測法是利用原因和結果之間存在數(shù)學函數(shù)式的內在聯(lián)系，建立相應的數(shù)學模型來進行預測。包括回歸分析法和相關分析法等。第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法 1、回歸分析法 回歸分析法就是根據“自變量”來分析“因變量”的變化方向和程度。在采用回歸分析法進行預測時，預測對象和影響因素之間一定要存在因果關系，且樣本數(shù)據量足夠；預測對象和影響因素的樣本數(shù)據之間存在某種統(tǒng)計規(guī)律，且能反映未來發(fā)展狀態(tài)；樣本數(shù)據的分布若存在著線性趨勢，則可采用線性回歸分析法進行預測。第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法其計算公式如下： 式中：y：預測

56、值；x：自變量；a、b：回歸系數(shù)其中： 這一方程與趨勢預測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預測中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令 第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法 2、相關分析法 相關分析法是分析市場商品供求變化諸因素中兩個相關變量之間的因果關系。它主要是在定性分析的基礎上，找出事物發(fā)展的內在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關系，然后用回歸方程來進行預測。它與一元線性回歸法不同的地方是，此處因變量的變動不一定決定于某個主要自變量，也可以是其他相關因素。 第四節(jié) 房地產市場預測的種類與方法其計算公式是： 第五節(jié) 房地產市場分析中的SWOT分析 S

57、WOT分析是對房地產企業(yè)或項目的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅等集中進行分析的一種微觀分析方法。 SWOT四個英文字母分別代表：優(yōu)勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機會（Opportunity）、威脅（Threat）。具體來說，它能夠比較客觀、準確地分析和描述一個項目在市場中所處的現(xiàn)實境地，將與研究對象密切相關的各種主要內部優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅等，通過調查列舉出來，并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論，而結論通常帶有一定的決策性。第五節(jié) 房地產市場分析中的SWOT分析一、房地產項目優(yōu)勢分析 一般來說，優(yōu)勢分析可以就開發(fā)項目

58、的以下可能優(yōu)勢進行分析：1政策優(yōu)勢2.地塊條件優(yōu)勢 3.區(qū)位優(yōu)勢4.交通優(yōu)勢5.配套優(yōu)勢6.自然資源優(yōu)勢7.規(guī)模優(yōu)勢8.開發(fā)商優(yōu)勢第五節(jié) 房地產市場分析中的SWOT分析二、房地產項目劣勢分析 一般來說，劣勢分析可以就開發(fā)項目的以下可能劣勢進行分析： 1地塊劣勢；2.規(guī)模劣勢；3. 交通劣勢；4.配套劣勢；5.環(huán)境資源劣勢；6.噪聲劣勢。三、房地產項目機會分析 一般來說，機會分析可以就開發(fā)項目的以下可能機會進行分析：1.經濟發(fā)展所帶來的機會；2.政策方針所帶來的機會3.需求增加帶來的機會； 4.配套改善所帶來的機會第五節(jié) 房地產市場分析中的SWOT分析四、房地產項目威脅分析 一般來說，威脅分析可

59、以就開發(fā)項目的以下可能威脅進行分析： 1.政策限制所帶來的威脅 2.競爭加劇所帶來的威脅 3.置業(yè)習慣所帶來的威脅 4.其他因素所帶來的威脅 SWOT分析可以通過上述文字來表述，也可以表述在SWOT矩陣內，具體表2-11。 （第二章結束）第三章 房地產開發(fā)項目的區(qū)位條件分析區(qū)位與房地產價值房地產開發(fā)項目的區(qū)位分析區(qū)位選擇要注意的問題小結第一節(jié) 區(qū)位與房地產價值一、區(qū)位的含義 1區(qū)位的重要性 區(qū)位是指特定地塊所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關系。區(qū)位，從大的方面來說，指項目所在區(qū)域；從小的方面來說，指的是項目開發(fā)場地。 2對位置的兩種理解 狹義的位置指的是某一具體投資項目的場地在城市中的地理位

60、置。 對位置的廣義理解，除了其地理位置外，往往還包括該位置所處的社會、經濟、自然環(huán)境或背景。 對位置的廣義理解，還應包括在該位置進行房地產開發(fā)投資所需支付的成本高低和所面臨的競爭關系。 3對位置的把握應有動態(tài)的發(fā)展的眼光第一節(jié) 區(qū)位與房地產價值二、區(qū)位與城市功能分區(qū) 現(xiàn)代城市土地利用在過去自發(fā)利用的基礎上，通過土地利用規(guī)劃自覺地進行區(qū)位選擇，形成了明顯的功能分區(qū)，一般分為商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)等若干功能區(qū)。一個房地產投資者在選擇項目大區(qū)位的時候，只能運用功能分區(qū)原則來選擇區(qū)位。 1商業(yè)區(qū) 商業(yè)區(qū)按其功能從高到低可分為中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)。第一節(jié) 區(qū)位與房地產價值 2工業(yè)區(qū) 根據各