房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)（第三版）第07章地價(jià)評(píng)估

1、第七章 地價(jià)評(píng)估一、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 1、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估概述1）基準(zhǔn)地價(jià)的概念和特點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估的某一基準(zhǔn)日的法定最高年期土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。 基準(zhǔn)地價(jià)具有以下特點(diǎn)： （1）平均性；（2）區(qū)域性；（3）時(shí)效性；（4）全域性；（5）標(biāo)準(zhǔn)性；（6）公示性；（7）控制性2）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則(1)土地用途以現(xiàn)狀為主的原則(2)根據(jù)實(shí)際情況因地制宜選擇技術(shù)路線(xiàn)的原則(3)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相協(xié)調(diào)的原則(4)靜態(tài)與動(dòng)態(tài)相結(jié)合的原則2 、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原理 1)土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)。2)地租、地價(jià)理論

2、和區(qū)位理論是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的理論依據(jù)。 3)各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量的不同要求是形成不同類(lèi)別基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)。 4)城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)在一定時(shí)期內(nèi)的相對(duì)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期趨勢(shì)上的變化性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷變化的前提。3、價(jià)格影響分類(lèi)城鎮(zhèn)土地價(jià)格的影響因素有：1)一般因素 一般因素指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃分、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過(guò)程、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。2）區(qū)域因素 區(qū)域因素指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條

3、件、土地使用限制和自然條件等。3）個(gè)別因素個(gè)別因素指宗地自身的地價(jià)影響因素，包括宗地自身的自然條件、開(kāi)發(fā)程度、形狀、長(zhǎng)度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等3、基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估方法 收益法、市場(chǎng)比較法等都可用于基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估，以下主要介紹路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法。1）路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法定義路線(xiàn)價(jià)是通過(guò)對(duì)面臨街道、土地使用價(jià)值相等的臨街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線(xiàn)價(jià)。路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法是依據(jù)路線(xiàn)價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出面臨同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。 2）路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的基本公式宗地單價(jià)路線(xiàn)價(jià)深度百分率宗地總價(jià)路線(xiàn)價(jià)深度百

4、分率宗地面積二、宗地地價(jià)評(píng)估1、宗地地價(jià)評(píng)估的概念宗地地價(jià)是指具體宗地在某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。宗地地價(jià)評(píng)估是指根據(jù)評(píng)估目的、待估宗地的特點(diǎn)和當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的狀況，選擇適宜的估價(jià)方法對(duì)待估宗地的權(quán)益進(jìn)行分析，評(píng)估出待估宗地在某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。根據(jù)評(píng)估目的不同，宗地地價(jià)可分為：標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)、交易地價(jià)等。2、宗地地價(jià)評(píng)估的特點(diǎn)(1)特殊性；(2)目的多樣性 ；(3)公正性；(4)時(shí)效性。3、宗地地價(jià)評(píng)估方法宗地地價(jià)評(píng)估方法有收益法、市場(chǎng)比較法、成本法，假設(shè)開(kāi)發(fā)法，路線(xiàn)價(jià)法，這里著重介紹基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的含義基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)

5、地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。 2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用范圍 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估城鎮(zhèn)中的土地估價(jià)，即具備基準(zhǔn)地價(jià)和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價(jià)。3）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)的程序與方法（1）收集、整理當(dāng)?shù)氐耐恋囟?jí)估價(jià)成果資料。 （2）確定待估宗地所處的土地級(jí)別、對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)，相應(yīng)的修正系數(shù)表和該級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的地價(jià)內(nèi)涵和土地開(kāi)發(fā)程度等。（3）調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件。 （4）土地開(kāi)發(fā)程度修正。 （5）確定宗地地價(jià)評(píng)估的修正系數(shù)。 （6）確定待估宗地使用年期修正系數(shù)。 （7）確定期日修正系數(shù)。（8）確定容積率修正系數(shù)。 （9）確定待估宗地地價(jià)。路線(xiàn)價(jià)法（1）路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的含義路線(xiàn)價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線(xiàn)價(jià)區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價(jià)格，然后利用價(jià)格修正率對(duì)該平均價(jià)格進(jìn)行調(diào)整來(lái)求取街道兩側(cè)的土地價(jià)值的方法。（2）路線(xiàn)價(jià)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件路線(xiàn)價(jià)法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)。路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的基本公式 （3） 路線(xiàn)價(jià)估價(jià)法的基本公式是：宗地單價(jià)=路線(xiàn)價(jià)深度百分率宗地總價(jià)=路線(xiàn)價(jià)深度百分率宗地面積 4、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偅?）高層建筑地價(jià)分