兼并與重組房地產(chǎn)公司案例的分析報(bào)告

1、兼并與重組房地產(chǎn)公司案例的分析報(bào)告中遠(yuǎn)并購(gòu)眾城實(shí)業(yè)報(bào)告目錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc530536081 1.引言 PAGEREF _Toc530536081 h 2 HYPERLINK l _Toc530536082 2.公司背景介紹 PAGEREF _Toc530536082 h 2 HYPERLINK l _Toc530536083 2.1.中遠(yuǎn)集團(tuán) PAGEREF _Toc530536083 h 2 HYPERLINK l _Toc530536084 2.2.眾城實(shí)業(yè) PAGEREF _Toc530536084 h 3 HYPERLINK l _Toc

2、530536085 3.并購(gòu)過(guò)程 PAGEREF _Toc530536085 h 4 HYPERLINK l _Toc530536086 3.1.未雨綢繆制定多元化“登陸”戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc530536086 h 4 HYPERLINK l _Toc530536087 3.2.隨風(fēng)而起抓住機(jī)遇 PAGEREF _Toc530536087 h 4 HYPERLINK l _Toc530536088 3.3.水到渠成實(shí)現(xiàn)并購(gòu) PAGEREF _Toc530536088 h 4 HYPERLINK l _Toc530536089 3.4.生花妙筆眾城獲得新生 PAGEREF _Toc53

3、0536089 h 5 HYPERLINK l _Toc530536090 4.并購(gòu)分析 PAGEREF _Toc530536090 h 5 HYPERLINK l _Toc530536091 4.1.市場(chǎng)環(huán)境 PAGEREF _Toc530536091 h 5 HYPERLINK l _Toc530536092 4.2.并購(gòu)目的 PAGEREF _Toc530536092 h 6 HYPERLINK l _Toc530536093 4.3.目標(biāo)選擇 PAGEREF _Toc530536093 h 7 HYPERLINK l _Toc530536094 4.4.并購(gòu)戰(zhàn)略 PAGEREF _To

4、c530536094 h 8 HYPERLINK l _Toc530536095 4.5.股權(quán)交易分析 PAGEREF _Toc530536095 h 9 HYPERLINK l _Toc530536096 4.6.并購(gòu)整合 PAGEREF _Toc530536096 h 10 HYPERLINK l _Toc530536097 5.案例評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc530536097 h 11 HYPERLINK l _Toc530536098 5.1.成功的收購(gòu)，雙贏的結(jié)果 PAGEREF _Toc530536098 h 11 HYPERLINK l _Toc530536099 5.2.并

5、購(gòu)得到了市場(chǎng)的認(rèn)同 PAGEREF _Toc530536099 h 12 HYPERLINK l _Toc530536100 6.案例評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc530536100 h 13 HYPERLINK l _Toc530536101 6.1.為國(guó)企進(jìn)展提供思路 PAGEREF _Toc530536101 h 13 HYPERLINK l _Toc530536102 6.2.合理配置資源、協(xié)調(diào)進(jìn)展 PAGEREF _Toc530536102 h 13 HYPERLINK l _Toc530536103 6.3.制度創(chuàng)新 PAGEREF _Toc530536103 h 13 HYPER

6、LINK l _Toc530536104 6.4.專業(yè)顧問(wèn)的作用 PAGEREF _Toc530536104 h 13 HYPERLINK l _Toc530536105 7.結(jié)束語(yǔ) PAGEREF _Toc530536105 h 14中遠(yuǎn)并購(gòu)眾城實(shí)業(yè)案例分析報(bào)告引言20世紀(jì)80年代初，香港船王包玉剛在香港證券市場(chǎng)上斥巨資收購(gòu)了九龍倉(cāng)，從而“棄舟登陸”，為以后的陸上產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展打下基礎(chǔ)。時(shí)隔十多年，在中國(guó)證券市場(chǎng)也發(fā)生了一起引起廣泛關(guān)注的“登陸”案件：1997年5月27日中國(guó)遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)旗下的中遠(yuǎn)置業(yè)進(jìn)展有限公司以協(xié)議方式受讓了占上海眾城實(shí)業(yè)股份有限公司總股本28.37的發(fā)起人法人股，成為該上市

7、公司的第一大股東。眾城實(shí)業(yè)后來(lái)改名為“中遠(yuǎn)進(jìn)展”。這一并購(gòu)重組案例是上海房地產(chǎn)業(yè)的第一起“買(mǎi)殼上市”案，同時(shí)為大中型國(guó)企利用證券市場(chǎng)進(jìn)展壯大自己探究了一條新道路。中遠(yuǎn)置業(yè)后來(lái)又分不從上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司和中房上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司協(xié)議受讓共39.67的股權(quán)，如此中遠(yuǎn)置業(yè)共持有眾城實(shí)業(yè)68.37的股權(quán)，成為眾城絕對(duì)控股方。中遠(yuǎn)置業(yè)增持股份是有著其深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略考慮意義，是在中遠(yuǎn)對(duì)眾城資產(chǎn)重組工作已取得明顯績(jī)效基礎(chǔ)上所作的戰(zhàn)略性投資行動(dòng)。中遠(yuǎn)眾城資產(chǎn)重組案例是近年來(lái)中國(guó)資本市場(chǎng)上比較精彩和具有阻礙力的經(jīng)典力作之一。本文從公司背景、并購(gòu)過(guò)程入手，對(duì)并購(gòu)的目的、戰(zhàn)略、目標(biāo)、股權(quán)交易、整合等幾

8、方面進(jìn)行了剖析，并得出了本案例對(duì)我們的啟發(fā)。公司背景介紹中遠(yuǎn)集團(tuán)中遠(yuǎn)集團(tuán)，成立于1961年，是我國(guó)名列前茅的戰(zhàn)略性特大型國(guó)有跨國(guó)企業(yè)，其資產(chǎn)總值約一千五百多億元人民幣，在全世界五大洲四大洋的各個(gè)要緊港口和航道，都能夠見(jiàn)到“COSCO”標(biāo)志的航船。中遠(yuǎn)集團(tuán)的資產(chǎn)除了船只、集裝箱以外，在船舶工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)碼頭、金融貿(mào)易以及房地產(chǎn)等陸上產(chǎn)業(yè)也有大量資產(chǎn)，其中不乏優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而且中遠(yuǎn)集團(tuán)在香港控股的兩家上市公司“中遠(yuǎn)太平洋”和“中遠(yuǎn)國(guó)際”，也有令人印象深刻的股價(jià)表現(xiàn)和公眾形象。1993年，國(guó)家以中國(guó)遠(yuǎn)洋運(yùn)輸公司為核心母體組成企業(yè)集團(tuán)，在國(guó)家56家特大型國(guó)有集團(tuán)公司中排名第五。其下屬企業(yè)要緊有中國(guó)外輪代理集團(tuán)

9、公司、中國(guó)船舶燃料供應(yīng)總公司及其廣州、大連、上海、青島、天津、廈門(mén)、蛇口遠(yuǎn)洋運(yùn)輸全資子公司。目前中遠(yuǎn)的集裝箱運(yùn)輸能力居世界第四位，散貨船隊(duì)運(yùn)輸能力排名高居世界第一。集團(tuán)組建以來(lái)一直奉行“下海、登陸、上天”的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以成為我國(guó)績(jī)優(yōu)的大型綜合型企業(yè)集團(tuán)。中遠(yuǎn)集團(tuán)在取得輝煌成就的同時(shí)，其業(yè)務(wù)進(jìn)展也開(kāi)始面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)和對(duì)外貿(mào)易的快速增長(zhǎng)為海運(yùn)業(yè)提供了良好的市場(chǎng)機(jī)遇，然而隨著海運(yùn)市場(chǎng)的對(duì)外開(kāi)放，中遠(yuǎn)集團(tuán)面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。這種競(jìng)爭(zhēng)自1995年國(guó)際要緊海運(yùn)公司將其干線班輪直接停靠上海、鹽田等中國(guó)港口后體現(xiàn)得更加明顯，并導(dǎo)致了中遠(yuǎn)集團(tuán)在集裝箱運(yùn)輸市場(chǎng)份額的下降和1996年經(jīng)營(yíng)效益的滑坡。

10、為了克服在競(jìng)爭(zhēng)中遇到的困難，中遠(yuǎn)集團(tuán)提出了下海登陸上天的新進(jìn)展戰(zhàn)略，將公司從航運(yùn)企業(yè)向綜合性物流企業(yè)方面過(guò)渡，并著重將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為集團(tuán)多元化拓展的重點(diǎn)。中遠(yuǎn)置業(yè)是中遠(yuǎn)集團(tuán)于1997年3月27日剛成立的大型控股公司，注冊(cè)資本3.2億人民幣，中遠(yuǎn)置業(yè)在這資收購(gòu)中是收購(gòu)主體，幸免了產(chǎn)生主體上的混淆與不清。但應(yīng)明白的是，作為全資子公司的中遠(yuǎn)置業(yè)，它的行動(dòng)實(shí)際上均是在中遠(yuǎn)集團(tuán)那個(gè)強(qiáng)大后臺(tái)授意下進(jìn)行的。眾城實(shí)業(yè)上海眾城實(shí)業(yè)股份有限公司是于1991年10月28日在浦東地區(qū)成立的第一批股份制企業(yè)之一。公司于1991年發(fā)行人民幣一般股，1993年4月7日股票在上海證券交易所掛牌上市。眾城公司是一家以房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、

11、經(jīng)營(yíng)為主，集餐飲、娛樂(lè)、商貿(mào)為一體的實(shí)業(yè)公司。其在房地產(chǎn)和實(shí)業(yè)的投資上結(jié)構(gòu)比較單一，要緊集中于開(kāi)發(fā)高檔涉外辦公樓、外銷房和大型娛樂(lè)所。眾城實(shí)業(yè)94-97年度要緊財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：1997199619951994總資產(chǎn)（萬(wàn)元）61016.145825.648283.339854.7主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（萬(wàn)元）24451.84458.610410.016111.2凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）10448.593.42669.76512.6每股收益（萬(wàn)元）0.480.00550.160.49凈資產(chǎn)收益率23.78%0.28%7.33%28.45%每股凈資產(chǎn)（元）2.011.992.161.71股東權(quán)益比例72.01%73.09

12、%75.45%57.44%由于94年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不景氣導(dǎo)致的市場(chǎng)疲軟以一些投資決策失誤，眾城實(shí)業(yè)外銷房銷售困難，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)連續(xù)大幅度滑坡，從上面?zhèn)€年度財(cái)務(wù)指標(biāo)能夠看出：每股收益從94年的0.488元、95年的0.16元，迅速降至96年的0.0055元。凈資產(chǎn)收益率相應(yīng)地從28.45%降至95年的7.99%再降至0.28%，年增長(zhǎng)率為-89.38%和-90.08%，資產(chǎn)沉淀達(dá)兩億多。在轉(zhuǎn)讓前，排名前四的股東分不是陸家嘴公司、上海國(guó)際信托投資公司、中國(guó)建設(shè)銀行上海市分行第二營(yíng)業(yè)部、中房上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司，持股比例分不為22.97%、16.70%、16.70%、16.70%。并購(gòu)過(guò)程未雨綢繆制

13、定多元化“登陸”戰(zhàn)略中遠(yuǎn)登陸戰(zhàn)略形成的外部動(dòng)因是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，以多元化戰(zhàn)略分解風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)部需求是市場(chǎng)份額下降、經(jīng)濟(jì)效益滑坡的中遠(yuǎn)集團(tuán)需要新的增長(zhǎng)點(diǎn)，并建立橋頭堡。隨風(fēng)而起抓住機(jī)遇政策機(jī)遇是97年中央和地點(diǎn)各級(jí)政府對(duì)上市公司的資產(chǎn)重組給予極大支持，市場(chǎng)機(jī)遇是眾多在競(jìng)爭(zhēng)中陷入困境的上市公司，客觀上為中遠(yuǎn)集團(tuán)的收購(gòu)案提供了“殼”。水到渠成實(shí)現(xiàn)并購(gòu)借助外腦查找并購(gòu)目標(biāo)中遠(yuǎn)集團(tuán)從1996年就著手收購(gòu)國(guó)內(nèi)的上市公司并于與上海亞洲商務(wù)投資咨詢公司合作。亞洲商務(wù)投資咨詢公司作為收購(gòu)方的財(cái)務(wù)顧問(wèn)，和中遠(yuǎn)集團(tuán)共同確定了收購(gòu)方式和收購(gòu)對(duì)象。成立中遠(yuǎn)置業(yè)為幸免了產(chǎn)生收購(gòu)主體上的混淆與不清，中遠(yuǎn)集團(tuán)于1997年3月2

14、7日剛成立了大型控股公司 中遠(yuǎn)置業(yè)，注冊(cè)資本3.2億人民幣，從而明確了收購(gòu)主體。 克服阻力收購(gòu)眾城部分股份獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)在最初有部分股東不愿出售其股份的情況下，1997年5月27日，中遠(yuǎn)置業(yè)一次性受讓眾城實(shí)業(yè)發(fā)起人國(guó)有法人股共4834.4265萬(wàn)股，中遠(yuǎn)置業(yè)持有眾城實(shí)業(yè)28.7的股份，成為其第一大股東。精心運(yùn)作終獲絕對(duì)控股權(quán)中遠(yuǎn)置業(yè)完成部分收購(gòu)后，使眾城業(yè)績(jī)明顯提高，的同時(shí)大造聲勢(shì)獲得社會(huì)認(rèn)同，進(jìn)而以更優(yōu)惠的價(jià)格于1997年10月，分不與上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司和中房上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司簽署協(xié)議，一次性受讓總共占眾城實(shí)業(yè)總股本39.67的發(fā)起人法人股。至此中遠(yuǎn)置業(yè)共持有眾城實(shí)業(yè)68.3

15、7的股權(quán)，成為其絕對(duì)控股方。生花妙筆眾城獲得新生資產(chǎn)重組使眾城獲得新生，通過(guò)剝離不良資產(chǎn) 、盤(pán)活存量資產(chǎn) 、注入優(yōu)良資產(chǎn)的運(yùn)作及治理優(yōu)化，在 1998年2月9日，眾城實(shí)業(yè)領(lǐng)先披露了1997年的年度報(bào)告摘要，該公司以0.48的每股收益和23.78%的凈資產(chǎn)收益率，向證券市場(chǎng)交出了一份出色的答卷。并購(gòu)分析市場(chǎng)環(huán)境證券市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大，存量資金增加，在融資功能進(jìn)一步強(qiáng)化的同時(shí)，優(yōu)化配置資源的功能也開(kāi)始明顯，證券市場(chǎng)將成為國(guó)有資產(chǎn)戰(zhàn)略性重組的渠道，上市公司間的以及非上市公司同上市公司間的股權(quán)收購(gòu)不斷涌現(xiàn)。在上市實(shí)行審批制下，上市額度是稀缺資源，尤其是房地產(chǎn)類公司上市受到國(guó)家嚴(yán)格的限制。企業(yè)之間出現(xiàn)兩極分化

16、。隨著市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的制約性因素日益加強(qiáng)，一些上市公司在競(jìng)爭(zhēng)中落伍了，陷入經(jīng)營(yíng)的困境，另一些企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)力加強(qiáng)，客觀上有通過(guò)證券市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)外部增長(zhǎng)以及進(jìn)行戰(zhàn)略進(jìn)展的要求。另外，政府為了更充分的利用“殼”資源，同時(shí)提高證券市場(chǎng)的質(zhì)量和減少風(fēng)險(xiǎn)，鼓舞一些有實(shí)力的大企業(yè)集團(tuán)收購(gòu)兼并這些上市公司。上市公司收購(gòu)兼并風(fēng)起云涌近年上市公司購(gòu)并情況代碼公司名稱公告時(shí)刻出讓方受讓方600601延中實(shí)業(yè)93.10.06/深圳寶安集團(tuán)600840浙江創(chuàng)業(yè)94.04.10多家法人股股東減持紹興市財(cái)務(wù)開(kāi)發(fā)公司600629上海棱光94.04.20上海建材集團(tuán)公司朱海恒通公司600656浙江鳳凰94.06.03浙江蘭溪財(cái)政局康

17、恩貝集團(tuán)600652愛(ài)使股份94.06.08遼寧國(guó)發(fā)集團(tuán)600670東北華聯(lián)94.10.01國(guó)資局海南萬(wàn)通企業(yè)有限公司600660福耀玻璃94.11.01多家法人股股東減持香港三益進(jìn)展有限公司600609一汽金杯95.12.沈陽(yáng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司中國(guó)一汽集團(tuán)0556瓊南洋96.04.海南海運(yùn)公司海南成功集團(tuán)0617甬中元96.05.23寧波市財(cái)政局寧波東方電腦公司0015深中浩96.06.11深圳賽格集團(tuán)深圳尊榮公司600621上海金陵96.07.上海由由實(shí)業(yè)公司上海儀電控股公司0571新大洲96.08.中國(guó)輕騎集團(tuán)海南桂林洋農(nóng)場(chǎng)0503海虹控股96.12.海南開(kāi)發(fā)建設(shè)公司中海恒實(shí)業(yè)公司0518蘇三

18、山96.12.西北開(kāi)發(fā)投資基金海南泛華實(shí)業(yè)公司600613永生股份96.12.03上海輕工控股公司英雄股份公司600885雙虎涂料96.12.24武漢國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司海南賽格實(shí)業(yè)公司并購(gòu)目的中遠(yuǎn)花巨資買(mǎi)殼是一次戰(zhàn)略舉動(dòng)，注重的是長(zhǎng)期效應(yīng)，是其戰(zhàn)略布局的重要一著，其最要緊的目的是在上海搶占“橋頭堡”，為其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)至上海并進(jìn)行擴(kuò)張做好預(yù)備。上海不僅是國(guó)際貿(mào)易和金融中心，而且還日益成為國(guó)際航運(yùn)中心，近年來(lái)上海港國(guó)際集裝箱運(yùn)輸進(jìn)展迅速，年增長(zhǎng)率連續(xù)年達(dá)到以上，同時(shí)去年開(kāi)始試運(yùn)行國(guó)際集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)業(yè)務(wù)，近年上半年力度加大，不久正式啟動(dòng)，已有七八家境外班輪公司明確表示將在其他港口的第三國(guó)轉(zhuǎn)運(yùn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移到上海港來(lái)。

19、國(guó)際集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)業(yè)務(wù)在加上以后浦東跨國(guó)公司的進(jìn)一步壯大將極大地促進(jìn)上海港集裝箱吞吐量的進(jìn)一步的增長(zhǎng)，上海將成為國(guó)際集裝箱的“樞紐”。上海作為我國(guó)最大的港口都市，建立成航運(yùn)中心，對(duì)我國(guó)航運(yùn)界會(huì)有重要阻礙，它不僅會(huì)使集裝箱的運(yùn)輸量的迅速增長(zhǎng)，而且還會(huì)帶動(dòng)與此相關(guān)的倉(cāng)儲(chǔ)的大力進(jìn)展。對(duì)此，國(guó)內(nèi)外航運(yùn)企業(yè)都反應(yīng)強(qiáng)烈，都有“搶占”據(jù)點(diǎn)的要求。作為“航界巨子”的中遠(yuǎn)早就有進(jìn)軍上海的打算，在目前上海國(guó)際航運(yùn)中心地位日益凸現(xiàn)以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手紛紛搶灘的情況下，自然不甘落后。同時(shí)，中遠(yuǎn)在長(zhǎng)江中下游的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)的進(jìn)展也要求中遠(yuǎn)在上海有一個(gè)地區(qū)指揮總部。因此，作為中遠(yuǎn)的戰(zhàn)略部署，中遠(yuǎn)必須在上海查找一個(gè)“橋頭堡”，同時(shí)成為以后在

20、上海開(kāi)展貨運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)的基地。事實(shí)上，交通部日前已差不多決定將中遠(yuǎn)集團(tuán)集裝箱總部遷至上海，至此中遠(yuǎn)的意圖已十分明顯。中遠(yuǎn)建立“橋頭堡”的方式有兩種，一種是“造堡”，即自己在上海申請(qǐng)土地建筑大樓，這種方式涉及的審批程序多，工期長(zhǎng)，投入大；第二種便是“買(mǎi)堡”，也即在證券市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)一家上市公司。第二種方式具有專門(mén)大的好處，因?yàn)槿绱艘粯幽軌蜓杆俳蝾^堡，另一方面又能夠得到一只殼，進(jìn)行重組后能夠源源不斷地籌集資金。這可謂“一箭雙雕”。另外，收購(gòu)上市公司還能夠迅速提高中遠(yuǎn)的名氣，為其節(jié)約了大量廣告費(fèi)用以及以上市公司的形式來(lái)評(píng)估其在長(zhǎng)期進(jìn)展過(guò)程中被低估的資產(chǎn)，達(dá)到內(nèi)部資源的優(yōu)化配置。因此中遠(yuǎn)入主眾城的目的要緊

21、有如下幾個(gè)：1）通過(guò)這種戰(zhàn)略性的布局，來(lái)建立戰(zhàn)略基地，擴(kuò)張業(yè)務(wù)范圍；2）在證券市場(chǎng)上籌集資金；3）擴(kuò)大阻礙；4）優(yōu)化內(nèi)部資源。而第一項(xiàng)則是其要緊目的。目標(biāo)選擇通常來(lái)講，被并購(gòu)的目標(biāo)公司應(yīng)具備如下特點(diǎn)：1）有一定的標(biāo)志性、獨(dú)特性；2）行業(yè)上有一定的相關(guān)性；3）負(fù)擔(dān)較輕。而眾城實(shí)業(yè)能夠講是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)公司，其相應(yīng)的特點(diǎn)列示如下：（）眾城實(shí)業(yè)總股本為1.68億股，規(guī)模適中。（）眾城實(shí)業(yè)地處上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)繁華地段，這對(duì)中遠(yuǎn)集團(tuán)實(shí)施“登陸”戰(zhàn)略，落戶浦東具有重要的意義。眾城實(shí)業(yè)投資億元在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)建筑的眾城大廈是浦東新區(qū)首幢落成的高檔涉外寫(xiě)字樓，這符合中遠(yuǎn)在上海登陸的形象和需要。若中遠(yuǎn)在陸

22、家嘴再建一幢同等規(guī)格的寫(xiě)字樓，撇開(kāi)批地中涉及的煩瑣審批手續(xù)以及造樓所花工期不談，就成本而言，造價(jià)可能都不止億，而收購(gòu)眾城即使達(dá)到50的比例也只是3億左右。在時(shí)刻和成本上中遠(yuǎn)都特不劃算。（）眾城實(shí)業(yè)作為我國(guó)首批股份制改造企業(yè)之一，曾具有良好的投資價(jià)值和市場(chǎng)形象，盡管近幾年業(yè)績(jī)連續(xù)滑坡，但仍有潛在的價(jià)值可挖掘。（）眾城實(shí)業(yè)屬于房地產(chǎn)類，與中遠(yuǎn)集團(tuán)陸上產(chǎn)業(yè)進(jìn)展規(guī)則“九五”期間在房地產(chǎn)投資60億元的進(jìn)展目標(biāo)相符。若收購(gòu)成功，則能夠有效地探究；以房地產(chǎn)業(yè)外部增長(zhǎng)為外部突破口的新型增長(zhǎng)道路。（）眾城實(shí)業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一，人員比較少，同時(shí)眾城目前的負(fù)債比率低（只有百分之二十幾左右），這有利于收購(gòu)后的重組和公司整

23、合。而在以上幾點(diǎn)中，第（）點(diǎn)是使眾城成為中遠(yuǎn)目標(biāo)的要緊緣故。那么，中遠(yuǎn)集團(tuán)什么緣故“買(mǎi)殼”而不是“造殼”呢？這要緊是由于： 時(shí)刻快。買(mǎi)殼上市，所具有的時(shí)刻優(yōu)勢(shì)十分明顯。此次收購(gòu)行動(dòng)從最終確定目標(biāo)公司到股權(quán)轉(zhuǎn)讓成交、公告，前后歷時(shí)僅兩個(gè)月，從而為中遠(yuǎn)集團(tuán)迅速采納資產(chǎn)運(yùn)作、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)外部增長(zhǎng)方式、大步加快國(guó)內(nèi)陸上產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展速度，贏得了寶貴的時(shí)刻。能夠不受上市額度的限制。目前國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)尚處于進(jìn)展時(shí)期，由于種種緣故，上市額度成為一種不可多得的稀缺資源。這些限制制約著中遠(yuǎn)系統(tǒng)企業(yè)進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)、利用資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模和時(shí)刻。因此，在這種上市難、難上市的背景下，買(mǎi)殼上市無(wú)疑能夠合法、有效的方式超越這種

24、政策性限制。并購(gòu)戰(zhàn)略非流通股權(quán)轉(zhuǎn)讓是上市公司并購(gòu)的要緊方式當(dāng)?shù)卣雒妫ㄟ^(guò)劃撥形式完成兩家公司的合并，如西單商場(chǎng)與友誼商場(chǎng)的合并；以公允價(jià)格作為交易價(jià)格，通過(guò)現(xiàn)金或其他資產(chǎn)方式購(gòu)得公司操縱權(quán)，如戴姆勒奔馳與克萊斯勒公司的合并。 通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)直接收購(gòu)漸趨展開(kāi)，如深寶安入主延中實(shí)業(yè)。 承債式收購(gòu)是上市公司收購(gòu)非上市公司的要緊形式之一。股權(quán)交易分析從資產(chǎn)定價(jià)方式來(lái)講，要緊有幾下三種：以帳面值為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整市價(jià)法貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法從中遠(yuǎn)收購(gòu)眾城實(shí)業(yè)看，眾城實(shí)業(yè)1996和1997年凈資產(chǎn)分不為1.99和2.01元，而收購(gòu)價(jià)為3元和3.79元，因此我們認(rèn)為是按市價(jià)法作為定價(jià)方式的。從收購(gòu)過(guò)程講，中遠(yuǎn)實(shí)行了“

25、二步走”戰(zhàn)略：第一步，斥資1.45億元，以3元股的價(jià)格，受讓了28.7股權(quán)，成為第一大股東。如此做有幾個(gè)好處：既使中遠(yuǎn)成為眾城第一大股東，也幸免了按規(guī)定收購(gòu)比例超過(guò)30要發(fā)出全面收購(gòu)要約的苦惱，使得盡快控股目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)。由于部分股東不愿出售股份，臨時(shí)擱置，盡快實(shí)現(xiàn)控股。如一次花巨資絕對(duì)控股后發(fā)覺(jué)被收購(gòu)企業(yè)內(nèi)部存在一些事先未能預(yù)料同時(shí)難以解決的問(wèn)題使得收購(gòu)整合工作特不難開(kāi)展時(shí)，想要撤回投資將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失。從宣傳效果看，一次性絕對(duì)控股的宣傳和阻礙效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上分兩步實(shí)現(xiàn)絕對(duì)控股的宣傳的效果好。第二步，斥資2.53億元，以 3.79元股的價(jià)格，使控股權(quán)達(dá)到68.37，實(shí)現(xiàn)了絕對(duì)控股。

26、有幾大好處：絕對(duì)控股使中遠(yuǎn)置業(yè)在眾城實(shí)業(yè)中的決策和實(shí)施效率大大提高，從而不排斥利用這一上市公司載體，實(shí)施進(jìn)一步重大戰(zhàn)略舉措的可能。不使利益被其他股東分享，中遠(yuǎn)置業(yè)為此買(mǎi)殼上市及后續(xù)資產(chǎn)重組運(yùn)作已投入大量資金，按股比例的提高可使其充分享受因眾城業(yè)績(jī)大幅改善所帶來(lái)的綜合收益。由于眾城差不多面已明顯好轉(zhuǎn)，如現(xiàn)在不及時(shí)增持股份，則隨著眾城業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)其股權(quán)的成本會(huì)相應(yīng)提高。條件成熟時(shí)，參照國(guó)際慣例，中遠(yuǎn)置業(yè)還能夠開(kāi)展更高層次的股權(quán)運(yùn)作，為眾城實(shí)業(yè)引進(jìn)新的戰(zhàn)略合作伙伴。并購(gòu)整合中遠(yuǎn)在成功控股眾城實(shí)業(yè)后，實(shí)行了以下整合措施：調(diào)整投資經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)改變公司投資經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)單一的現(xiàn)狀。積極拓展新的市場(chǎng)領(lǐng)域、適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)進(jìn)展

27、戰(zhàn)略，逐步使公司目前單一的房地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)投資經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，向國(guó)民經(jīng)濟(jì)主產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)為主的多元化結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。 注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、貿(mào)易等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，并將公司的行業(yè)類不由房地產(chǎn)改為綜合，并更名為“中遠(yuǎn)進(jìn)展”，將中遠(yuǎn)的品牌無(wú)形資產(chǎn)注入。盤(pán)活存量資產(chǎn)盤(pán)活眾城大廈、眾城商廈、眾城公寓：利用中遠(yuǎn)集團(tuán)極為廣泛的海內(nèi)外客戶網(wǎng)絡(luò)關(guān)系積極尋求合適買(mǎi)家，力爭(zhēng)使沉淀資產(chǎn)由燙山芋變成金娃娃。 盤(pán)活眾城花苑：緩建；與上海遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)置業(yè)進(jìn)展有限公司共同合作成立上海眾城花苑房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，合作開(kāi)發(fā)。剝離不良資產(chǎn)中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司和中遠(yuǎn)酒店物業(yè)治理公司聯(lián)手買(mǎi)下眾城大酒店和眾城俱樂(lè)部，上海眾城超市公司轉(zhuǎn)讓給上海遠(yuǎn)洋船舶供應(yīng)公司。整合時(shí)刻過(guò)程如下圖：案例評(píng)價(jià)成功的收購(gòu)，雙贏的結(jié)果1998年2月9日，眾城實(shí)業(yè)領(lǐng)先披露了1997年的年度報(bào)告摘要，該公司以0.48的每股收益和23.78%的凈資產(chǎn)收益率，向證券市場(chǎng)交出了一份出色的答卷。與上年相比，該公司去年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2.45億元，完成凈利潤(rùn)1.04億元，增幅分不高達(dá)436%和11087%。1998年3月公司正式更名中遠(yuǎn)進(jìn)展(600641)，目前總股本36786萬(wàn)，流通股本9906萬(wàn)股，公司主營(yíng)實(shí)業(yè)投資、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及國(guó)內(nèi)貿(mào)易