2022年湖北房地產(chǎn)估價師考試真題卷

1、1 / 122022 年湖北房地產(chǎn)估價師考試真題卷(本卷共分為2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分 100 分， 60 分及格。)單位： 姓名： 考號：題號 單選題 多項選擇 判斷題 綜合題 總分分值得分一、單項選擇題 (共 25 題， 每題 2 分。每題的備選項中， 只有一個最符合題意)1.甲將其房屋委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)一次性出租，租期三年，實際成交月租 金 500 元。按國家規(guī)定， 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)收的租賃代理費用最高為_元。A250B500C750D15002.經(jīng)濟適用住房指導(dǎo)價是根據(jù)平均成本加_%以內(nèi)的利潤確定的。A3B5C6D83.屬于間接融資方式的為_。A商業(yè)

2、信用B國家信用 C民間信用 D銀行信用2 / 124.房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，可按該房地產(chǎn)_確定。A投保時的實際價值B保險事故發(fā)生前的實際價值 C保險事故發(fā)生后的實際價值D A 和 B5.設(shè)股票、債券、基金證券的風(fēng)險分別為 R1、R2、R3，則三者之間的關(guān)系一般 為_。AR1R2R3BR2R1R3CR3R1R2DR1R3R26.以下項目中不屬于期間費用的為_。A管理費用B開發(fā)成本 C財務(wù)費用 D銷售費用7.城市用地適用性評價一般將城市用地劃分為_類用地。A3B8C5D108.在多層住宅建設(shè)中，無助于降低單位建筑造價的措施是_。A增加建筑密度B降低層高C增加建筑長度3 / 12D增加建筑層數(shù)

3、9.假定某商品需求表中 D1、D2、D3、D4 的價格彈性系數(shù)分別為 1.3、0.2、0.7、 2.1，則在_情況下，該商品價格提高后將導(dǎo)致總收益減少。AD1 和 D2BD2 和 D3CD3 和 D4DD1 和 D410.從靜態(tài)的角度來說，投資是現(xiàn)在墊支一定量的資金；從動態(tài)的角度來說，投 資則是為了獲得未來報酬的經(jīng)濟行為，是屬于投資特性中的_。A一種經(jīng)濟行為B投資具有時間性 C目的是獲取收益 D具有風(fēng)險性11.某投資商預(yù)測到大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計劃，并在附近預(yù)先投資，最后取 得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的_。A易受政策影響B(tài)依賴專業(yè)管理C投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)

4、險D存在效益外溢和轉(zhuǎn)移12._是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資 者帶來的風(fēng)險。A市場供求風(fēng)險B通貨膨脹風(fēng)險 C利率風(fēng)險D或然損失風(fēng)險4 / 1213.公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租 洗衣設(shè)備來解決這一問題。這是房地產(chǎn)投資的_特性。A區(qū)位選擇異常重要B投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險 C需要適時更新改造投資D存在效益外溢和轉(zhuǎn)移14.按照租客的意愿及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資中的_。A存在效益外溢和轉(zhuǎn)移B需要適時更新改造投資 C不一樣性D保值性與增值性15.房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險是_

5、。A比較風(fēng)險B收益現(xiàn)金流風(fēng)險 C持有期風(fēng)險D時間風(fēng)險16.高爾夫球場屬于_。A居住物業(yè)B商用物業(yè) C工業(yè)物業(yè) D特殊物業(yè)17.房地產(chǎn)最重要的一個特性是_。A位置固定性B適應(yīng)性5 / 12C異質(zhì)性D壽命周期長18.租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風(fēng)險屬于_。A收益現(xiàn)金流風(fēng)險B資本價值風(fēng)險C比較風(fēng)險D未來運營費用風(fēng)險19.房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指物業(yè)開始使用至_的時刻。A收益為零B產(chǎn)生的收益超過其使用成本 C凈收益為零D收益率小于基準(zhǔn)收益率20.2003 年國家出臺了國有土地使用權(quán)出讓實行“招拍掛”的政策，對我國房地 產(chǎn)投資產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，這種情形屬于房地產(chǎn)投資特性中的_。A需要適時的更新

6、改造投資B投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險 C易受政策影響D存在效益外溢和轉(zhuǎn)移21.單一項目的投資風(fēng)險頗大，若把這兩個投資項目組合起來，便可以將兩者的 風(fēng)險變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險降到最低，要達(dá)到這個理想效果的前提條 件是各投資項目間有一個_。A正的協(xié)方差B負(fù)的協(xié)方差 C標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差 D絕對協(xié)方差6 / 1222.寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽訂了 20 年的租賃合同，租金為 400 元/(m2 年)， 則其面臨_。A市場供求風(fēng)險B周期風(fēng)險 C變現(xiàn)風(fēng)險D通貨膨脹風(fēng)險23.某投資商欲進行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為 12%，當(dāng)前整個市場的平 均收益率為 15%，國家債券的收益率為 3.5%。此

7、時，該地區(qū)寫字樓市場相對整 個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是_。A0.57B0.74C0.80D1.0424._，是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的 住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。A投資于房地產(chǎn)投資信托基金B(yǎng)住房抵押貸款證券化C間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券D房地產(chǎn)抵押擔(dān)保25.政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地 產(chǎn)的價值。這里指的是房地產(chǎn)投資的_特性。A區(qū)位選擇異常重要B投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險 C易受政策影響D存在效益外溢和轉(zhuǎn)移7 / 12二、多項選擇題(共 25 題，每題 2 分。每題的備選項中，

8、有多個符合題意)1.一般將產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營活動中的成本分為_。A生產(chǎn)成本B銷售費用 C經(jīng)營費用 D機會成本E全壽命費用2.資金的時間價值的大小， 取決于多方面的因素。 從投資的角度來看主要有_。A風(fēng)險因素B資本化率C通貨膨脹率D投資利潤率E資金總額3.地產(chǎn)業(yè)投資的物業(yè)類型包括_。A居住物B商用物業(yè)C工業(yè)物D特殊物業(yè)E運輸物業(yè)4.開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括_等。A保險合同B分包合同 C銷售合同8 / 12D勘察設(shè)計合同E加工合同5.在一個房地產(chǎn)項目進行風(fēng)險分析的過程中，風(fēng)險評價的主要任務(wù)是_。A選出最佳方案B檢驗各風(fēng)險因素C對評價指標(biāo)的影響D對風(fēng)險對策的建議E定量確定風(fēng)險大小6.與非專業(yè)估價相比，

9、專業(yè)估價的特點有()。A是一種專業(yè)意見B估計價格或價值C實行有償服務(wù)D承擔(dān)法律責(zé)任E估價作業(yè)日期長7.房地產(chǎn)的獨一無二特性導(dǎo)致了()。A難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭C房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E房地產(chǎn)價值量大8.根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑 物重新購建價格的方法有()。A單位比較法B市場提取法 C分解法D工料測量法E分部分項法9 / 129.在房地產(chǎn)抵押價值評估時， 須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優(yōu)先受償款。 法定優(yōu)先受償款包括()。A劃撥土地應(yīng)補交的出讓金B(yǎng)已抵押擔(dān)保的

10、債權(quán)數(shù)額C發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款D強制執(zhí)行費用E估價費用10.工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮()。A臨街狀況B動力是否易于取得 C廢料處理是否方便 D接近大自然E產(chǎn)品原料的獲取方便程度11.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象 的()。A最佳規(guī)模B最佳經(jīng)營手段C最佳集約度D最佳管理方式E最佳投資渠道12.城市房屋拆遷估價中， 房地產(chǎn)估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于 ()。A被拆遷房屋的權(quán)屬證書記載的面積B拆遷人提供的被拆遷房屋的面積C拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結(jié)果D具有房產(chǎn)測繪資格的機構(gòu)對被拆遷房屋面積的測量結(jié)果E房地產(chǎn)管理部門權(quán)屬檔案記

11、載的被拆遷房屋的面積13.某估價對象為一宗熟地，當(dāng)進行可比實例權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有 ()。A后退道路紅線距離10 / 12B土地使用期限C基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D容積率E合并的可能性14.征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括()。A土地補償費B安置補助費C地上附著物和青苗的補償費D土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費用E安排被征地農(nóng)民的社會保障費用15.可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有()。A潛在毛租金收B有效毛收C凈運營收益D稅前現(xiàn)金流量E稅后現(xiàn)金流量16.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為 ()。A開發(fā)期+經(jīng)營期B開發(fā)期+運營期C

12、開發(fā)期+經(jīng)營期-前期-建造期D開發(fā)期+運營期-前期-建造期E前期+建造期+經(jīng)營期17.長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格，還可用于()。A假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的預(yù)測B收益法中未來租金、運營費用的預(yù)測C成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核D市場比較法中對房地產(chǎn)狀況進行調(diào)整E某些缺乏的房地產(chǎn)歷史價格資料的填補11 / 1218.下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有()。A估價對象B估價時點 C價值類型 D估價方法E估價所需材料19.評估基準(zhǔn)地價或利用基準(zhǔn)地價評估宗地價格，必須明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵?；?準(zhǔn)地價的內(nèi)涵包括()。A基準(zhǔn)日期B土地開發(fā)程度C基準(zhǔn)地價修正體系D土地用途E基準(zhǔn)地價公布日期20.房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是()。A說明估價報告的合法性、真實性B說明估價的獨立、客觀、公正性 C規(guī)避估價風(fēng)險D保護估價報告使用者E防止委托人提出高估或低估要求21.報建審批管理主要包括審批核發(fā)_。A項目選址意見書B建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D國有土地使用證E施工開工證22.影響需求價格彈性的主要因素有_。A商品的可替代程度B商品帶給消費者的效