2022年云南房地產(chǎn)估價師考試真題卷五

1、1 / 122022 年云南房地產(chǎn)估價師考試真題卷五(本卷共分為 1 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分 100 分， 60 分及格。)單位： 姓名： 考號：題號 單選題 多項選擇 判斷題 綜合題 總分分值得分一、單項選擇題 (共 50 題， 每題 2 分。每題的備選項中， 只有一個最符合題意)1.先近似匡算工程量， 配上相應的概預算定額單價和取費， 近似計算項目投資， 這種估算的方法叫做A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的彌補，下一年度稅前利 潤不足彌補的，可以在 5 年內(nèi)延續(xù)彌補A.所得稅前利

2、潤B.所得稅后利潤C.應分配利潤D.未分配利潤3.在項目評估中，說明項目在計算期內(nèi)資金盈余或短缺的基本報表是A.投資計劃與資金籌措表B.資金來源與運用表C.營業(yè)利潤測算表D.全部投資現(xiàn)金流量表4.某商鋪的租賃期為 15 年，租金按每年 5%的比例遞增， 第 l 年的租金為 1 萬元， 租金于每年的年初收取，年利率為 8%，則該商鋪 15 年租金收入的現(xiàn)值為萬元。2 / 12(2009 年試題)A.11.41B.11.49C.12.41D.12.495.某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權到竣工驗收共用了 3 年時間，建成后用 于出租經(jīng)營，預計經(jīng)濟壽命為 40 年，土地使用權年限為 50 年，則該項

3、目的經(jīng) 營期為年。 (2009 年試題)A.37B.40C.43D.506.某房地產(chǎn)開發(fā)項目， 當=14%時， 凈現(xiàn)值為 450 萬元； 當=15%時， 凈現(xiàn)值為-200 萬元，平均資金成本率為 13.2%，基準收益率為 10%。該項目的財務內(nèi)部收益率 為。 (2009 年試題)A.13.20%B.14.31%C.14.69%D.14.80%7.某商鋪的購買價格為 100 萬元，其中 60 萬元來自銀行貸款。該貸款在 10 年 內(nèi)按年等額償還，年利率為 7%，預計該商鋪第 1 年稅后凈現(xiàn)金流量為 3 萬元， 如果不考慮物業(yè)增值收益，則第 1 年的投資回報率為。 (2009 年試題)A.5.00

4、%B.7.50%C.18.36%D.28.85%8.趙某以 12000 元/的價格購買了 230 的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的 60%來 自銀行貸款。該貸款在 10 年內(nèi)按年等額償還，年利率為 10%，每年可用于還本 付息的折舊、攤銷、利潤共 34 萬元，則其償債備付率為。 (2009 年試題)3 / 12A.0.12B.0.21C.1.26D.2.059.房地產(chǎn)投資方案比選通常是在之間進行。 (2009 年試題)A.獨立方案B.互斥方案C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法10.對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應采用的方法是。 (2009 年試 題)A.等額年值法B.差額投資內(nèi)部收益率法C.

5、凈現(xiàn)值法D.等額年費用法11.下列關于收益率指標的表述中，錯誤的是。 (2008 年試題)A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務內(nèi)部收益率是唯一的D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差12.某房地產(chǎn)投資項目的目標收益率為 10%，內(nèi)部收益率為 16%，實際收益率為 12%。銀行自貸款利率為 7.5%，則通貨膨脹率是。 (2008 年試題)A.1.82%B.2.33%C.3.57%D.5.45%13.對于同一個房地產(chǎn)投資方案，其動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期的關 j 是A.B.4 / 12C.D.P_ b /1

6、4.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總成本為 80000 萬元，其中財務費用為 8000 萬元，建 設周期為 3 年刊潤總額為 25000 萬元，則該項目的投資利潤率是。 (2008 年試題)A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%15.某房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)有 A、B 兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為 3、4 年，其目標 收益率均為 12%，凈現(xiàn)值分別為 120、150 萬元，對兩方案進行比選，則最優(yōu)方 案的等額年值為萬元A.39.51B.49.39C.49.96D.62.4516.當可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也基本相同時，宜采用的比選方 法是。 (2008 年試題)A.凈現(xiàn)值法B

7、.差額部收益率法C.費用現(xiàn)值法D.內(nèi)部收益率法17.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為 4 個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額 之和為。 (2007 年試題)A.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤18.已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為 5000 萬元，流動資金為 500 萬元，投 資者的權益資本為 2000 萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為 700 萬元，年平均稅5 / 12后利潤為 500 萬元，則項目的資本金利潤率為。 (2007 年試題)A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%19.張某以 40 萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金 來自銀行提供

8、的期限為 10 年的抵押貸款。如店鋪在第4 年的租金收入為 5 萬元， 各項成本費用為 3.4 萬元，其中支付銀行利息 1.5 萬元。則張某的這項投資在 第 4 年的利息備付率是。 (2007 年試題)A.1.07B.1.47C.2.07D.3.3320.已知某投資項目折現(xiàn)率為 ll%時，凈現(xiàn)值為 1700 萬元，折現(xiàn)率為 12%時，凈 現(xiàn)值為-870 萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是。 (2005 年試題)A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%21.某置業(yè)投資者以 10000 元/的價格購買了 200 的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營， 購買價中的 40%為自有資金， 其余為

9、按年等額還本付息的貸款， 貸款期為 10 年. 年利率為 10%.每年可用于還本付息的折扣、攤銷、利潤等共24 萬元，則其償債 備付率是。 (2005 年試題)A.0.21B.1.23C.2.01D.3.2322.某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為 16%，計算后得到該項目的實際收益率為 12%，銀行的貸款利率為 5.44%，則在該項目的計算期內(nèi)， 年平均通貨膨脹率是。6 / 12(2005 年試題)A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%23.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)周期為 4 年，其中前期工作為 0.5 年，建設期為 2.5 年，銷售期為 l 年，建造成本估算為 10000 萬

10、元(不含利息)，在建設期內(nèi)均勻 投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為 6%，按季計息。則該項目 建造成本的利息是萬元。 (2005 年試題)A.755.54B.772.84C.1400.88D.1433.9024.某房地產(chǎn)投資項目，資產(chǎn)為 6000 萬元，負債為 3500 萬元，流動資產(chǎn)總額為 3000 萬元， 流動負債總額為 1500 萬元。 則該項目的速動比率是。 (2005 年試題)A.80%B.120%C.171%D.200%25.城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應 繳納的一種稅，視土地等級、用途按征收A.土地出讓金B(yǎng). 占用面積C.經(jīng)營收入D.

11、銷售收入26.關于利息的計算，下列說法不正確的是A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其 后年份按全年計息B.還款當年按年末償還，按全年計息7 / 12C.每年應計利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)貸款利率 D. “氣球法”，是指借款期末一次償付全部本金和利息27.對于一股的房地產(chǎn)投資項目，指標值應該大于 2A.利息備付率B.償債備付率C.流動比率D.速動比率28.流動比率，下列說法不正確的是A.流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負債總額100B.又稱之為“銀行家比率”C.又稱之為“二對一比率”D.在國際上銀行一般要求這一比率維持在 100以上29.某房地產(chǎn)投

12、資企業(yè)在一定日期的負債合計為 4000 萬元，資產(chǎn)合計為 6000 萬 元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為 3000 萬元和 4000 萬元，存貨為 1500 萬元則 該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為A.150B.200C.75D.40030.某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負債合計為 4000 萬元，資產(chǎn)合計為 6000 萬 元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為 3000 萬元和 4000 萬元，存貨為 1500 萬元則 該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動比率為A.375B.75C.150D.11331.某寫字樓的購買價格為 100 萬元，其中 70 萬元為 15 年期，年利率為 5、 按年等額還款的 抵押貸款， 30 萬元

13、由投資者用現(xiàn)金支付 如果該寫字樓出租的 年凈租金收入為 9 萬元，則該投資的 稅前現(xiàn)金回報率為8 / 12A.900B.805C.3000D.75232.相對于現(xiàn)金回報率來說，中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權 益增 加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益A.投資利潤率B.投資回報率C.資本金利潤率D.資本金凈利潤率33.某房地產(chǎn)開發(fā)項目采用 20的折現(xiàn)率計算出的項目凈現(xiàn)值為 16 萬元，該項 目的財務內(nèi)部 收益率為A.小于 20B.滿足目標收益率要求C.大于 20D.不滿足目標收益率要求34.某商業(yè)店鋪的購買價格為 60 萬元，其中 40 萬元為借貸資金，余款由購買

14、者 用現(xiàn)金支付、 如果店鋪進入正常經(jīng)營期后第 1 年的稅后現(xiàn)金流為 24000 元，投 資者權益增加值為 2200 元， 店鋪 市場價值增長率為 2 則考慮物業(yè)增值時該 店鋪的投資回報率為 金后所獲得的投資回收就是投資者的投資回報A.71B.120C.131D.19135.在寫字樓出租中，室內(nèi)標準化裝修的費用通常由支付 (2009 年試題)A.業(yè)主B.承租人C.物業(yè)服務企業(yè)D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務企業(yè)共同9 / 1236.某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為 30 萬元，假設在某報告期內(nèi)的出租率為 80，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為 2 萬元，則物業(yè)在該報 告期的有效毛收入為萬元 (

15、2009 年試題)A.220B.240C.256D.26037.下列關于寫字樓租金的表述中正確的是 (2008 年試題)A.基礎租金是租戶能接受的最低租金B(yǎng).基礎租金低于市場租金時，應當考慮調整到市場租金水平C.寫字樓市場比較理想的狀況下，市場租金一般低于基礎租金D.寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差 異38.當寫字樓物業(yè)出租，所有運營管理費用均由租戶直接承擔時，則該出租方式 是 (2008 年試題)A.全租金方式B.毛租金方式C.凈租金方式D.基本租金方式39.不應計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是 (2008 年試題)A.抵押貸款利息B.公共設施維修費C.房產(chǎn)稅D.

16、物業(yè)保險稅40.下列關于物業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金流的表達方式，正確的是 (2008 年試題)A.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-經(jīng)營費用B.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息C.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅10 / 1241.下列關于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是 (2007 年試題)A.設置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果， 激勵其更好地進行管理物 業(yè)B.知名度大的主要租戶， 往往繳納的單位面積租金較低， 且租金調整的時間間隔 較長C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額， 或年總營業(yè)額中超出某一基礎營業(yè)額之 外的部分D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，

17、其百分比租金的百分比設置往往較高42.某寫字樓 2006 年潛在毛租金收入為 1000 萬元，空置和收租損失為 5，經(jīng) 營費用為潛在毛收入的 30，抵押貸款還本付息為 200 萬元，所得稅和準備金 共計 120 萬元，則 2006 年的凈經(jīng)營收入為萬元 (2007 年試題)A.330B.450C.650D.70043.某寫字樓的建筑面積為 8 萬， 可出租面積系數(shù)為 80， 公用建筑面積系數(shù) 為 15，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是萬 (2005 年試題)A.52B.64C.68D.7644.某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎租金為 15 萬元月，并當租 戶的月營業(yè)額超過 150 萬元時收取 3的百分比租金當租戶的月營業(yè)額為 180 萬元時，其應繳納的租金是萬元 (2005 年試題)A.132B.159C.195D.20445.對于，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容11 / 12A.居住物業(yè)B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.特殊物業(yè)46.根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務公司的工 作，這是的工作內(nèi)容A.物業(yè)管理B.設施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D.房地產(chǎn)組合投資管理47.具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例 或規(guī)范的要求，但