二手房自助交易攻略

1、二手房自助交易攻略來源：法律快車房地產(chǎn)法作者：時(shí)間： 2011/11/05二手房 自助交易攻略二手房自助交易能夠節(jié)省一筆數(shù)目不小的傭金，雖然交易過程會(huì)麻煩一些，但有些親戚朋友相互熟識(shí)的人之間往往會(huì)考慮選擇這種方式。自助交易的特點(diǎn)是上下家直接交易，無需支付較高的傭金，但是雙方面臨的是煩瑣、復(fù)雜的交易手續(xù)，以及無第三方監(jiān)督風(fēng)險(xiǎn)較大等問題。因此對(duì)交易過程都不是很熟悉的買賣雙方來說，需要注意的地方還有不少。推薦閱讀：二手房交易流程二手房屋買賣交易流程全知道史上最全的二手房交易流程操作過自助交易的孟偉表示，雖然其過程比較復(fù)雜，但只要細(xì)心應(yīng)付，還是能夠順利過關(guān)的。據(jù)介紹，自助交易主要包括看房、議價(jià)、簽訂

2、買賣合同 、辦理按揭貸款、過戶、收房等六大環(huán)節(jié)，下面我們根據(jù)孟先生自己的經(jīng)驗(yàn)，以及結(jié)合專業(yè)人士的建議，來對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)逐步進(jìn)行解析。第一關(guān)：信息真?zhèn)我?yàn)明孟偉表示，在這道程序中，除了要對(duì)房源質(zhì)量狀況進(jìn)行了解外，還需要注意的是，必須自己前往交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查。除了要驗(yàn)證賣家的房產(chǎn)證之外，還需要在交易中心查閱小產(chǎn)證信息 ( 俗稱“產(chǎn)調(diào)” ) ，用以確定房源的狀況，如有無 抵押 情況等。如現(xiàn)在上海市境內(nèi)的房屋小產(chǎn)證 (2003 年以后制定的 ) 上雖然有房屋的權(quán)利人、坐落地址、建筑面積等基本信息，但是卻不包含該房屋是否有存在抵押、查封等權(quán)利限制的情況。如果簽訂定金協(xié)議并且將定金實(shí)際支付給賣家之后，才發(fā)

3、現(xiàn)該房屋存在查封、甚至是虛假信息而導(dǎo)致整個(gè)交易無法進(jìn)行時(shí)，則可能面臨已經(jīng)支付的本金無法保障的風(fēng)險(xiǎn)。特別提示：在上海，“產(chǎn)調(diào)”內(nèi)容一般有七項(xiàng)，其中比較重要的內(nèi)容為房屋是否存在抵押、司法查封等權(quán)利限制情況，此外小產(chǎn)證地址、 產(chǎn)權(quán)證 上記載的人數(shù)也可一并查閱。在房產(chǎn)交易中心進(jìn)行“產(chǎn)調(diào)”時(shí)，只需提供自己的身份證，然后報(bào)出物業(yè)所在的具體地址便可，當(dāng)然，每項(xiàng)內(nèi)容查詢費(fèi)用為5 元。第二關(guān)：議價(jià)要“細(xì)火慢燉”對(duì)于自助交易來說，議價(jià)是一個(gè)很艱難的過程。孟先生告訴記者，他當(dāng)時(shí)跟賣家議價(jià)時(shí)，也曾差點(diǎn)因?yàn)槲飿I(yè)維修基金而導(dǎo)致交易中斷，賣家不想將此包含在房?jī)r(jià)里面，但孟偉堅(jiān)持要求賣家贈(zèng)送，雙方據(jù)理力爭(zhēng)，互不相讓，最后在朋友

4、的斡旋下，各讓一步之后問題才得以解決。業(yè)內(nèi)人士表示，買賣雙方就價(jià)格問題直接“交手”，很容易產(chǎn)生抵觸情緒，都不愿意做出讓步，那么最終結(jié)果是不歡而散。而在有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的情況下則有所不同，經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)解，這樣雙方的意見容易達(dá)成一致。而自助交易怎樣做才能使雙方的意見統(tǒng)一呢 ?特別提示：上海華燕房屋理財(cái)中心營(yíng)運(yùn)部總監(jiān)吳偉芳建議，買家首先要對(duì)自己有意向的房產(chǎn)進(jìn)行充分了解，做到心中有數(shù); 其次在還價(jià)時(shí)要慢慢商量，不能一口咬定一個(gè)價(jià)格不讓步 ; 此外就是懂得采取迂回戰(zhàn)術(shù)，如果在房?jī)r(jià)上無法使對(duì)方做出讓步，那么可以在別的地方得到補(bǔ)償，如要求對(duì)方送裝修、物業(yè)維修基金等，甚至家具都可以要求對(duì)方贈(zèng)送?？傊?/p>

5、，議價(jià)需心平氣和地進(jìn)行，不能急吼吼，講究的是“細(xì)火慢燉”。當(dāng)然， 在議價(jià)過程中， 還要仔細(xì)了解賣家其他的想法，特別是涉及到費(fèi)用方面的問題，如維修基金、 裝修 ( 尤其是空調(diào)、熱水器等) 、家具、煤氣初裝費(fèi)、有線電視、寬帶等，如何處理，都必須商談出結(jié)果，詳細(xì)記錄下來，并在買賣合同中體現(xiàn)出來。第三關(guān)：簽合同要考慮周全雖然自己曾經(jīng)買過一次房，孟偉在簽訂房屋買賣合同時(shí)，還是感到有些茫然失措，幸好他托人找到一份樣本，依葫蘆畫瓢，因此也就順利過關(guān)了。不過他表示，為了減少糾紛，買賣合同內(nèi)容盡量做到詳實(shí)、周全。簽訂房屋買賣合同之后， 便要支付首付款。 孟偉表示， 如何保證這筆款項(xiàng)的安全是買家要認(rèn)真考慮的問題。

6、 他把首付款交給了賣家，但是要求對(duì)方把房產(chǎn)證交給律師代為保管。特別提示： 上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，以下幾點(diǎn)必須多加小心，如確認(rèn)房主真實(shí)身份、房?jī)r(jià)、明確雙方違約責(zé)任、付款過戶時(shí)間、費(fèi)用交接時(shí)間等。此外，在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對(duì)雙方的意思寫明，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。補(bǔ)充條款的內(nèi)容包括裝修是否贈(zèng)送，維修基金、煤氣初裝費(fèi)、有線電視開通費(fèi)、寬帶開通費(fèi)等如何結(jié)算，以及戶口等諸多問題。當(dāng)然，賣家也會(huì)提出自己的要求，如不能全額辦理按揭貸款導(dǎo)致交易延后或者中斷時(shí)應(yīng)承

7、擔(dān)的責(zé)任等。關(guān)于首付款的安全問題，專家建議可以選擇第三方來代為管理。即使是直接交給賣家，也應(yīng)該在第三方見證的情況下完成，如律師到場(chǎng)等。支付首付款之后，應(yīng)要求賣家盡快辦理還款手續(xù)( 如果該房產(chǎn)有按揭貸款的話) ，以解除抵押。此外，還需留有部分尾款在收房時(shí)支付，這是因?yàn)榭紤]到水電煤、物業(yè)管理費(fèi)等稅費(fèi)的支付，以及保證裝修部分完好而特意保留的。尾款金額一般在15 萬元之間，視具體情況而定。第四關(guān)：申請(qǐng)貸款找擔(dān)保機(jī)構(gòu)孟偉在申請(qǐng)按揭貸款時(shí)費(fèi)了很大的力氣，他咨詢了多家商業(yè)銀行，但對(duì)方一聽說是個(gè)人申請(qǐng)，便沒了下文。最后他在一家銀行業(yè)務(wù)員的建議下，通過一家貸款擔(dān)保公司來辦理，才順利辦妥。特別提示：上海德佑地產(chǎn)有

8、關(guān)人士表示，出于多方面原因考慮，商業(yè)銀行一般不大愿意接受個(gè)人貸款申請(qǐng)，“這就相當(dāng)于批發(fā)跟零售的關(guān)系，個(gè)人申請(qǐng)貸款好比是零售，而銀行喜歡跟機(jī)構(gòu)合作，希望走批發(fā)的路子?！边@位人士如此表示。鑒于此，這位人士建議購房者跟貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)合作，以便能夠順利辦出貸款。辦理貸款需要提供的證件主要有身份證、結(jié)婚證以及戶口本，需要準(zhǔn)備的材料有單位開具的收入證明以及其他資產(chǎn)證明 ( 近三個(gè)月的工資賬單，部分銀行需要 ) ，以及銀行存折和硬卡。如果還要辦理公積金貸款，還需要提供公積金賬戶。第五關(guān)：辦理過戶手續(xù)要及時(shí)只有辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)之后，買家才能真正放下心來，因此當(dāng)賣家還清按揭貸款余款之后，孟偉馬上前往交易中心辦

9、理過戶手續(xù)。相對(duì)來說，過戶手續(xù)辦理過程并不復(fù)雜，只要各項(xiàng)證件、材料齊全，在兩個(gè)小時(shí)之內(nèi)能全部辦理妥當(dāng)。特別提醒：辦理過戶手續(xù)時(shí)，買賣雙方需要提供的資料包括身份證、產(chǎn)權(quán)共有人證明( 如為共同財(cái)產(chǎn)) 、買賣合同、首付款收據(jù)、結(jié)婚證等。先領(lǐng)取并填寫申請(qǐng)書，然后到稅務(wù)局駐房管部門的詢價(jià)窗口進(jìn)行審核，此后是買賣雙方各自納稅并繳納手續(xù)費(fèi)( 契稅、印花稅、個(gè)稅等 ) ，并取得收件收據(jù)。如果夫妻兩人的名字都要署在產(chǎn)權(quán)證上，需兩人同時(shí)到場(chǎng)。第六關(guān)：收尾勿忘結(jié)清費(fèi)用取得房產(chǎn)證之后，孟偉便要收房了，而在這時(shí)面臨的是最后一關(guān)，即要求對(duì)方結(jié)清所有費(fèi)用，并辦理電表、煤氣等過戶手續(xù)，同時(shí)支付尾款。至此交易結(jié)束。特別提醒：結(jié)

10、清上家水電煤、物業(yè)管理、有線電視等費(fèi)用，這對(duì)大多數(shù)人來說都有所了解。但是需要提醒的是，買家一定要主動(dòng)提出辦理電表、煤氣、有線電視等過戶手續(xù)，如不辦理過戶手續(xù)，則會(huì)為日后埋下隱患，如買家欠費(fèi)，相關(guān)部門可能還會(huì)找到賣家; 而賣家也有可能將其取消，買家重新開通時(shí)則需要另外付費(fèi)。辦完所有收尾手續(xù)之后，買家可以把尾款付給賣家，交易全部結(jié)束。相關(guān)銜接：自助交易購房流程買方自行去交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查買賣雙方商談房?jī)r(jià)，買方支付定金商談付款方式、違約責(zé)任等; 簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同買方交付首期房款或履約定金賣方提前償還銀行貸款，并注銷房產(chǎn)抵押登記買方申請(qǐng)公積金、商業(yè)貸款買方與貸款銀行簽訂公積金貸款及擔(dān)保合同、

11、商業(yè)貸款及抵押合同買賣雙方到房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)過戶，并取得收件收據(jù)銀行放款 ( 具體時(shí)間買賣雙方可在合同中約定)買方領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證結(jié)清水電煤和物業(yè)管理費(fèi)交接買方支付末期房款( 視合同約定 )賣方將房屋交付給買方( 具體時(shí)間可在合同中約定，也可能會(huì)提前)關(guān)于房屋過戶：我從朋友那里買了一套二手房，現(xiàn)在還沒有過戶?，F(xiàn)在我很糾結(jié)，不知道過戶程序該怎么辦理，我想問的是，我買的二手房怎么過戶，二手房過戶需要注意哪些問題呢？魏國(guó)鵬律師解答：您好，很樂意為您解答關(guān)于二手房過戶的相關(guān)內(nèi)容。其實(shí)二手房過戶并不難，下面我從兩方面解答您的問題。（一）首先是二手房過戶的相關(guān)程序，如下： 1 、簽約。簽約是指賣方夫妻雙方和買

12、入方同時(shí)到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門簽置房地產(chǎn)買賣契約，房屋成交價(jià)格需由房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門工作人員認(rèn)定或根據(jù)評(píng)估報(bào)告確定；2、交稅。交稅是指買賣雙方按國(guó)家規(guī)定交納相關(guān)稅費(fèi)，目前主要包括：契稅、房屋交易管理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)；3、登記。登記指買賣雙方交納相關(guān)稅費(fèi)后，買入方填寫房屋所有權(quán)登記表，按照要求提交所有資料辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；4、取證。取證是最后一個(gè)環(huán)節(jié)，買入方到產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門領(lǐng)取過戶完畢的新房屋所有權(quán)證，這時(shí)整個(gè)過戶手續(xù)全部結(jié)束。（二）其次是二手房過戶需要注意哪些問題， 有以下幾點(diǎn)： 1、核實(shí)房屋的所有權(quán)是否有瑕疵， 房屋的共有權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓房屋， 房屋是否存在抵押、出租、作為出資等情形；有些房屋有好多個(gè)

13、共有人，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。2、盡量將房屋價(jià)款的給付放在產(chǎn)權(quán)過戶之后再進(jìn)行，或可以提存方式辦理房屋價(jià)款的給付，以盡量降低風(fēng)險(xiǎn)。3、了解核實(shí)其他諸如公共維修基金、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用的繳納和結(jié)清情況，以及落實(shí)過戶等相關(guān)手續(xù)。4、有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或正在使用的房產(chǎn)。關(guān)于上述的注意事項(xiàng)，您應(yīng)該重視。為了避免二手房過戶風(fēng)險(xiǎn)，您在房屋買賣合同中應(yīng)該明確房子的過戶時(shí)間，同時(shí)約定違約責(zé)任，以防止以后產(chǎn)生的糾紛。咨詢內(nèi)容：律師，我想詢問你一個(gè)問題，我和另外一個(gè)朋友各買了一套二手房，

14、但是我朋友那套原房主沒有房產(chǎn)證，我那套是有房產(chǎn)證的。我們都想辦理過戶手續(xù)，請(qǐng)問有哪些需要注意的問題呢？魏國(guó)鵬律師解答：您好，非常高興能為您解答關(guān)于二手房辦理過戶要注意哪些事項(xiàng)以及沒有房產(chǎn)證能過戶嗎等問題。 首先，對(duì)于辦理二手房過戶手續(xù)，根據(jù)規(guī)定和實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)事項(xiàng)： 1 、買方需本人到場(chǎng)，帶上有效身份證件、購房合同。賣方權(quán)利人帶上有效身份證件及房產(chǎn)證等相關(guān)證件到場(chǎng)。出售共有房產(chǎn)時(shí)，共有人同時(shí)到場(chǎng)。書面同意的；2 、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不能交易。3、買方本人或賣方因特殊情況不能親自到場(chǎng)辦理過戶手續(xù)的可委托他人辦理，但買賣

15、雙方不能委托同一個(gè)人辦理。受托人屬非直系親屬的須辦理公證委托方為有效。4、買賣雙方必須對(duì)交付的方式自行協(xié)商一致，并對(duì)彼此達(dá)成的協(xié)議負(fù)責(zé)。其次，關(guān)于沒有房產(chǎn)證能否過戶的問題，我想了解了上述二手房交易過戶的注意事項(xiàng)之后，都應(yīng)該知道如果沒有房產(chǎn)證是無法過戶的。原因在于， 到房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)過戶，必須提供房產(chǎn)證， 否則不會(huì)通過申請(qǐng)， 其過戶的要求也會(huì)因房產(chǎn)證的缺失而遭拒絕。因此，你朋友是不可以辦理過戶的，而你可以辦理過戶，但應(yīng)注意以上所說的事項(xiàng)。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之

16、于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)櫍孕惺缇?，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所?！澳?”，是以眾議舉寵為督：親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也； 親小人， 遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時(shí)，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆