商業(yè)定位報(bào)告(銷售)

1、S9貿(mào)易定位講演一、工程本體屬性研討1、工程經(jīng)濟(jì)目標(biāo)計(jì)劃面積2880平米4層計(jì)劃樓層進(jìn)深約12米面寬約60米樓層面積約為720平米小結(jié)：小體量貿(mào)易用地，可操性差，業(yè)態(tài)選擇有范圍，假如定位禁絕將面臨強(qiáng)無力的競(jìng)爭(zhēng)敵手。2、地塊周邊資本交通：交通上本工程對(duì)德州地區(qū)客戶均無抗性，便當(dāng)、快捷、多樣的出行方法利于將德州一切客源囊入工程范疇。周邊工程：本工程周邊室廬工程浩繁，且高端工程居多，入住開場(chǎng)將有少量高端花費(fèi)者進(jìn)入本地區(qū)，任何業(yè)態(tài)貿(mào)易在本地區(qū)都有必定花費(fèi)群體。周邊機(jī)構(gòu)：當(dāng)局企奇跡單位金融機(jī)構(gòu)的任務(wù)職員花費(fèi)才能較強(qiáng)。生涯配套：周邊的貿(mào)易配套根本處于低級(jí)階段，要緊以小市肆為主的零碎商店，休閑購物范疇弱，與

2、以后寓居的較高端客戶有非常年夜差距，周邊中高檔餐飲業(yè)，運(yùn)營(yíng)狀況精良，充沛的反應(yīng)出高端業(yè)態(tài)在這里的需要狀態(tài)。休閑文娛：董子文明街與沙王河景不雅區(qū)基本上德州當(dāng)局重點(diǎn)打造的休閑地區(qū)，自然會(huì)吸引少量人流，花費(fèi)潛力無量，本地區(qū)休閑文娛以休閑廣場(chǎng)，文明廣場(chǎng)，體育公園為主，存在古代文娛元素的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)合開展滯后，市場(chǎng)存在非常年夜開展?jié)摿?。本工程SWOT剖析：工程的上風(fēng)與上風(fēng)交通上風(fēng)分明客戶掩蓋范疇普及全體量小便利于操縱，無奈做到范圍會(huì)合化，業(yè)態(tài)較單一市工程周邊室廬層次高，本工程依靠高端客群體量小，無奈營(yíng)建范圍貿(mào)易與商務(wù)情況本工程開辟商在德州存在非常好口SWOT碑剖析貿(mào)易基本上招商先行，本公司不商工程周邊高端貿(mào)易

3、匱乏為咱們供給必定市場(chǎng)時(shí)機(jī)工程周邊有相稱體量的貿(mào)易，高端與中端產(chǎn)物均有跟著董子文明街與景不雅區(qū)逐漸完善，本地區(qū)將取得更年夜存眷。高端時(shí)髦文娛工程的空缺為咱們提供一個(gè)非常好的切入點(diǎn)與時(shí)刻競(jìng)走，先建立高端口碑，否那么只要價(jià)錢長(zhǎng)進(jìn)展逝世拼。3、本體剖析論斷單一走向會(huì)年夜年夜削弱工程排擠競(jìng)爭(zhēng)的才能，因而需要多種走向的上風(fēng)來合理無效的交融，進(jìn)而歸結(jié)出工程開展的前途。咱們審閱S9終點(diǎn)的前途在那里：走向一：產(chǎn)物策略以產(chǎn)物為導(dǎo)向，建筑市場(chǎng)異質(zhì)化產(chǎn)物推出體量小精而專；走向二：客戶策略以客戶為導(dǎo)向，尋尋客戶特色走向三：市場(chǎng)策略以市場(chǎng)為導(dǎo)向從市場(chǎng)真空覓的機(jī)會(huì)推出高端客戶；推出古代文娛元素。高端商務(wù)會(huì)所二、都會(huì)與情況

4、研討1、都會(huì)開展德州是冀魯交代的流派，跟著“南融北接”都會(huì)開展策略施行，德州曾經(jīng)成為魯東南主要的地區(qū)核心都會(huì)！2、經(jīng)濟(jì)開展山東2010GDP排名第11位，德州GDP增速分明，德州人均GDP到達(dá)3萬元，增速較為凸起，依照聯(lián)合國(guó)規(guī)范，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入減速開展階段，中產(chǎn)階級(jí)逐漸構(gòu)成。德州第三工業(yè)開展絕對(duì)落伍，但第三工業(yè)增速非?？?，在工業(yè)格式比重中日益添加。3、生齒狀況從地區(qū)看，本工程地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開辟區(qū)的從業(yè)職員數(shù)目低于德城區(qū)，但人為水平高于其余地區(qū)，存在較強(qiáng)購置力。4、本章論斷南融北接、東進(jìn)西拓”的主通道，借助共同的區(qū)位上風(fēng)，德州都會(huì)建立步調(diào)將進(jìn)一步放慢。工業(yè)構(gòu)造在增速調(diào)劑，第三工業(yè)加年夜份額，將會(huì)呈現(xiàn)少量富有

5、的私業(yè)務(wù)主，人均GDP疾速增加，呈現(xiàn)少量中產(chǎn)階級(jí)，花費(fèi)才能年夜年夜加強(qiáng)。三、貿(mào)易工程市場(chǎng)研討1、貿(mào)易格式從德州現(xiàn)有的貿(mào)易格式看，是典范的單核商圈，經(jīng)濟(jì)開辟區(qū)呈現(xiàn)了年夜型購物核心，但地區(qū)商圈尚未構(gòu)成！德百商圈為市級(jí)中高級(jí)批發(fā)商圈，位于郊區(qū)核心位置，根本代表著德州市主流高端花費(fèi)！2貿(mào)易研討后果全部貿(mào)易過低端，第二地區(qū)商圈將以奧德樂為核心呈現(xiàn)將來開辟區(qū)將是高端新型貿(mào)易落足點(diǎn)寫字樓市場(chǎng)曾經(jīng)初現(xiàn)高端產(chǎn)物，并且價(jià)錢絕對(duì)昂貴，販賣狀況并不看好德州寫字樓標(biāo)桿工程初現(xiàn)四、工程貿(mào)易方法定位1、全部貿(mào)易經(jīng)濟(jì)目標(biāo)計(jì)劃面積計(jì)劃樓層7586平米5層計(jì)劃面積2880平米計(jì)劃面積1798平米計(jì)劃樓層進(jìn)深4層計(jì)劃樓層進(jìn)深4層1

6、4.7米進(jìn)深面寬約14m約12m約60米約108米面寬面寬37.3米樓層面積約為1517平樓層面積約為720平樓層面積各樓層不等米米S7S9S13小結(jié)：總體量12264平方米，分不為S7,S9與S13三座年夜樓，能否能夠全部思索？能否S9能夠滿意本文剛掃尾的想象呢？2、市場(chǎng)策略小結(jié)：咱們做不了行業(yè)老年夜與中等范圍的應(yīng)戰(zhàn)，因?yàn)樵蹅兊捏w量非常小，而咱們也不會(huì)做個(gè)跟隨者，但咱們卻能夠做一個(gè)補(bǔ)缺者，咱們小但咱們精并且愈加靈敏。3、貿(mào)易模子定位小結(jié)：貿(mào)易分為10類，本工程體量不年夜，但卻在開辟區(qū)核心，周邊特不富有，交通特便利當(dāng)，假如將其定位鄰里核心那對(duì)本工程是極年夜白費(fèi)，文娛核心與專業(yè)核心是契合本工程特

7、點(diǎn)的最正確選擇。4、貿(mào)易方法極端定位咱們選擇專業(yè)性貿(mào)易方法,以某一行業(yè)為依靠，加深品牌與層次細(xì)分，會(huì)合力量滿意全部花費(fèi)者訴求的某一種特定需要,滿意人們特性化，異質(zhì)化需要.,針對(duì)性強(qiáng)，專業(yè)化水平高。5、工程定位聯(lián)合本工程前提與前文的剖析咱們將S7與S9定位：S7S9專業(yè)性貿(mào)易商務(wù)辦公文娛型貿(mào)易高端客群創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)或許創(chuàng)業(yè)基地會(huì)所型貿(mào)易（餐飲休閑文娛）商務(wù)會(huì)所創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)五、產(chǎn)物定位1、產(chǎn)物定位倡議S7商務(wù)辦公創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)整體考慮S13定向餐飲高端特點(diǎn)菜系S9餐飲休閑文娛會(huì)所性子貿(mào)易（餐飲休閑文娛）2、S9貿(mào)易會(huì)所其地皮屬性位于都會(huì)核心城區(qū)，地塊商務(wù)屬性較高，工程周邊交通興旺、配套設(shè)備，較為完美?？蛻魧傩匀蝿?wù)

8、朝上進(jìn)步，擅長(zhǎng)享用，考究特性，追趕社會(huì)崇高生涯的表示方法，情愿花時(shí)間跟金鈔票進(jìn)展休閑文娛花費(fèi)跟健身。核心代價(jià)功用完美、滿意特性生涯、突顯高貴身份會(huì)所功用。罕見的會(huì)所功用模塊安排包含康體工程、消閑工程、文娛工程、貿(mào)易效勞項(xiàng)目四年夜類。S9貿(mào)易會(huì)所推舉業(yè)態(tài)桑拿房與SPA沐浴，健身與酒吧，中餐與咖啡廳，中餐（高端：上海本幫菜，客家菜等）。3、產(chǎn)物的販賣與聯(lián)系（1）聯(lián)系方法不聯(lián)系整棟販賣兩頭聯(lián)系半棟販賣3層跟4層與地方年夜廳捆綁販賣1層跟2層作為底商販賣（2）三種聯(lián)系方法的選擇不聯(lián)系整棟販賣，長(zhǎng)處：產(chǎn)物方法復(fù)雜，購置者能夠便利整改應(yīng)用，并且販賣復(fù)雜一次販賣終了不留費(fèi)事。缺陷：購置門檻高，年夜客戶尋尋難

9、度較年夜，關(guān)于咱們來說全部販賣本樓的價(jià)錢也不會(huì)太高。兩頭聯(lián)系長(zhǎng)處：落低了客戶的購置門檻，并且都存在一樓年夜堂，做餐飲非常合適缺陷：計(jì)劃消防樓梯四個(gè)，電梯兩部，劈面積占用較年夜。并且全部樓的販賣價(jià)格也不會(huì)太高。三四層聯(lián)系3層跟4層與地方年夜廳共2000平米體量貿(mào)易，因?yàn)槭?層與4層，價(jià)錢不會(huì)太高，存在全部販賣能夠性，同時(shí)能夠落低操縱危險(xiǎn)。1層跟2層作為底商，聯(lián)系面積150平米閣下，作為沿街底商販賣對(duì)工程全部?jī)r(jià)錢晉升感化非常年夜，同時(shí)販賣沒有難度。4、S9定位為會(huì)所性子貿(mào)易與其各方面規(guī)范（1）樓面規(guī)格：本工程根本層面積720平米傳統(tǒng)的方型計(jì)劃關(guān)于用戶的運(yùn)用更無效（較高的面積運(yùn)用率）。（2）計(jì)劃規(guī)范及層高：全部計(jì)劃以餐飲規(guī)范進(jìn)展計(jì)劃，一層層高以下層高3.9米。5.2米，二層（3）單位聯(lián)系：3-4層與年夜廳一體進(jìn)展販賣，1-2層聯(lián)系成150平米沿街底商。（4）空調(diào)：3-4層地方空調(diào)（只預(yù)留地位），1-2層預(yù)留空調(diào)位單體空調(diào)。（5）車位：100平米需要一個(gè)車位盤算，S9需要30個(gè)車位。（6）電梯：本工程體量小，但因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)的業(yè)態(tài)餐飲文娛居多，人流量多切麋集，因而預(yù)備兩部電梯。（7）暖氣：地輻射采暖。（8）裝修：外部全部為毛坯。（9）內(nèi)涵：存在古代感、明示性強(qiáng)。（10）交工規(guī)范：外墻：外墻磚聯(lián)合低級(jí)涂料，沿街面為外墻磚，其余為低級(jí)涂料；內(nèi)墻：刮膩?zhàn)?；頂棚；混凝土樓板不刮膩?zhàn)?；空中；?xì)石混凝土毛