試析侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的賠償問題

1、試析損害承租人優(yōu)先購置權(quán)的賠償問題論文摘要現(xiàn)有法律對(duì)房屋承租人優(yōu)先購置權(quán)規(guī)定較為簡單致使理論中操作不一。對(duì)此，本文在對(duì)相關(guān)現(xiàn)狀進(jìn)展分析的根底上，發(fā)現(xiàn)所存在的問題，并對(duì)損害承租人優(yōu)先購置權(quán)的賠償根據(jù)、條件以及范圍進(jìn)展分析研究，以期對(duì)司法實(shí)務(wù)有所幫助。論文關(guān)鍵詞房屋承租人優(yōu)先購置權(quán)賠償一、研究背景及問題的提出近年來，因承租人優(yōu)先購置權(quán)遭受損害而提起的訴訟尤為常見且各地法院處理標(biāo)準(zhǔn)不一，令人深思。一研究背景近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多，由于相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)比較原那么化，法院在審理此類糾紛案件中面臨很多詳細(xì)適用法律的難點(diǎn)問題。1立法層面。房屋承租人的優(yōu)先購置權(quán)是指當(dāng)房屋承租人轉(zhuǎn)讓房屋

2、時(shí)，房屋承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他買受人而購置房屋的權(quán)利。我國最高法院于2022年6月22日通過了?關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?以下簡稱?解釋?，在該?解釋?第2l條至24條，對(duì)承租人的優(yōu)先購置權(quán)問題作了規(guī)定。此前，相關(guān)規(guī)定主要有，?合同法?第230條、?城市私有房屋管理?xiàng)l例?第11條、?最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通那么假設(shè)干問題意見試行?已廢止第118條。但相關(guān)立法都過于簡單，缺乏可操作性，以致于在司法理論中，處理此類糾紛常出現(xiàn)偏向，既無法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，也沒有到達(dá)立法者的預(yù)期目的。2理論層面。與之相對(duì)的，立法的模糊也反過來

3、使得理論界對(duì)承租人的優(yōu)先購置權(quán)定性認(rèn)識(shí)不一，主要有以下幾種：1形成權(quán)說及附條件形成權(quán)說。前者認(rèn)為，優(yōu)先買權(quán)人在具備了法律規(guī)定的條件的情況下，只須依自己一方意思表示，即可形成與出賣人之間的買賣關(guān)系。而后者認(rèn)為，先買權(quán)人可依單方之意思形成以出賣人與第三人同等條件為內(nèi)容之契約，無須出賣人同意，但此形成權(quán)附有停頓條件，必須等出賣人出賣標(biāo)的物給第三人時(shí)才能行使。2期待權(quán)。即承租人的優(yōu)先購置權(quán)是指承租人對(duì)其所租賃的房屋的優(yōu)先獲得有期待的權(quán)利，“權(quán)利尚未現(xiàn)實(shí)化，只處于期待權(quán)狀態(tài)，待一定的條件成就即出租人出賣房屋，便可在同等條件下優(yōu)先獲得房屋的所有權(quán)。3物權(quán)說。即承租人優(yōu)先購置權(quán)具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，應(yīng)于

4、物權(quán)法中規(guī)定。在此種情況下，優(yōu)先購置權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。4債權(quán)說。即優(yōu)先購置權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，是優(yōu)先購置權(quán)人所享有的一種懇求權(quán)，其實(shí)現(xiàn)依賴于出賣人將自己的財(cái)產(chǎn)出賣時(shí)，承租人具有懇求與出租人就租賃物訂立買賣合同的懇求權(quán)，在同等條件下，出租人有承諾的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給優(yōu)先購置權(quán)人。假設(shè)出租人不通知承租人而直接與第三人訂立合同出賣租賃物時(shí)，承租人只能對(duì)出租人主張損害賠償，而不能主張優(yōu)先購置租賃物。對(duì)此，筆者認(rèn)為，只要承租人在同等條件下表示購置，即可成立買賣合同，進(jìn)而獲得房屋所有權(quán)，符合形成權(quán)的特征，因此，承租人的優(yōu)先購置權(quán)是形成權(quán)；另外，承租人優(yōu)先購置權(quán)具有不可轉(zhuǎn)讓性，而期待權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓給別人的

5、，故而承租人的優(yōu)先購置權(quán)并非期待權(quán)；我們知道物權(quán)法定，從實(shí)然的角度看，現(xiàn)行的?物權(quán)法?并未將承租人的優(yōu)先購置權(quán)歸入其中，另外，從應(yīng)然的角度看，物權(quán)具有支配特定物的權(quán)利，即可以處分該物，但是我們清楚，承租人的優(yōu)先購置權(quán)只是相對(duì)限制出租人處分財(cái)物的權(quán)利，并不是承租人對(duì)此享有處分權(quán)，因此，物權(quán)說亦不符合；對(duì)于債權(quán)說，筆者持贊成意見，這樣一方面放松了對(duì)出租人行使處分權(quán)的限制，另一方面，也對(duì)承租人行使優(yōu)先購置權(quán)起到一定的保護(hù)作用，當(dāng)優(yōu)先購置權(quán)得不到保障時(shí)，承租人可以基于債權(quán)懇求對(duì)方給予賠償，而且，?解釋?也已經(jīng)確定了承租人優(yōu)先購置權(quán)的性質(zhì)為債權(quán)。二問題的提出?解釋?為如何保護(hù)承租人優(yōu)先購置權(quán)提供了一種新

6、的解決思路，以解決?物權(quán)法?施行后承租人優(yōu)先購置權(quán)的保護(hù)問題，規(guī)定了承租人在優(yōu)先購置權(quán)受損害時(shí)可以獲得損害賠償?shù)臋?quán)利，為承租人在該權(quán)利難以得到實(shí)現(xiàn)時(shí)懇求獲得賠償提供了法律根據(jù)，但該?解釋?對(duì)承租人要求損害賠償?shù)膽┣髾?quán)根據(jù)及在何種情況下可獲得賠償?shù)染鶝]有明確規(guī)定，故而有必要對(duì)損害承租人優(yōu)先購置權(quán)的賠償問題進(jìn)展研究。對(duì)此，本文主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)展研究。二、進(jìn)犯承租人優(yōu)先購置權(quán)之賠償根據(jù)?解釋?第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購置權(quán)情形，承租人懇求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院應(yīng)予以支持。但懇求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院

7、不予支持。這里的承租人要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任是基于何種責(zé)任，目前亦看法不一，主要有：侵權(quán)責(zé)任說、締約過失責(zé)任說、違約責(zé)任說和獨(dú)立責(zé)任說等四種。筆者更傾向于締約過失責(zé)任說，理由如下：一分析其他責(zé)任學(xué)說1對(duì)于侵權(quán)責(zé)任，?解釋?已將承租人的優(yōu)先購置權(quán)定性為債權(quán)，假設(shè)適用侵權(quán)責(zé)任說的話，那么即是進(jìn)犯承租人的債權(quán)，但進(jìn)犯?jìng)鶛?quán)的主體必須是債之外的第三人，出租人為債的相對(duì)人，而非第三人，因此，侵權(quán)責(zé)任說不符。2對(duì)于違約責(zé)任，?解釋?第二十一條中明確規(guī)定承擔(dān)“賠償責(zé)任，而違約責(zé)任有繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、違約金等形式，解釋中連違約責(zé)任最為重要的責(zé)任形式違約金都沒有規(guī)定，說明此處的賠償損失并非違約責(zé)任，且在理論

8、中，當(dāng)承租人的優(yōu)先購置權(quán)受到損害時(shí)，常要求出租人賠償房屋出售的價(jià)格差，這是違約責(zé)任所無法解釋的。3對(duì)于獨(dú)立責(zé)任說，我們知道，最高法院進(jìn)展解釋的權(quán)限為對(duì)法律、法令詳細(xì)應(yīng)用的解釋，該?解釋?并不能創(chuàng)立新的責(zé)任形式，只是對(duì)現(xiàn)有法律的解釋說明，因此，獨(dú)立責(zé)任說也行不通。二分析締約過失責(zé)任說以上三種學(xué)說都難以解釋承租人優(yōu)先購置權(quán)受損的賠償問題，而對(duì)于締約過失責(zé)任說，承租人的優(yōu)先購置權(quán)是指在出租人賣房時(shí)，承租人懇求與出租人訂立房屋買賣合同的一種權(quán)利，是一種先合同的權(quán)利，而對(duì)出租人來說，履行通知義務(wù)也是在其與承租人簽訂房屋買賣合同之前，屬于一種先合同義務(wù)。出租人未履行通知義務(wù)損害承租人優(yōu)先購置權(quán)的，損害的是

9、承租人的信賴?yán)?，而不是履行利益。因此，承租人與出租人之間的房屋買賣合同并未成立，不能要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。另外，適用締約過失責(zé)任，也能更好地保護(hù)承租人的利益，因?yàn)榫喖s過失責(zé)任的賠償范圍比違約責(zé)任要廣。一般認(rèn)為，締約過失責(zé)任之賠償范圍，應(yīng)以不超過履行利益為原那么，但根據(jù)詳細(xì)情況也可不以履行利益為限。這就給法官一定的自由裁量權(quán)，可以根據(jù)詳細(xì)案情來確定損害賠償?shù)姆秶?。?duì)此，筆者認(rèn)為，?解釋?第二十一條所說的賠償責(zé)任為締約過失責(zé)任。三、損害承租人優(yōu)先購置權(quán)的的賠償范圍在上文中，已將賠償責(zé)任定為締約過失責(zé)任，根據(jù)?合同法?的規(guī)定，賠償?shù)慕痤~應(yīng)該是相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括實(shí)際損失和可得利益損失，

10、但是不得超過違犯合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違犯合同可能造成的損失。在出租人損害承租人優(yōu)先購置權(quán)之時(shí)，承租人只能懇求財(cái)產(chǎn)損害之賠償。而對(duì)于財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任之范圍，尚有不同意見。一種意見認(rèn)為，承租人未購得房屋的損失，與房屋價(jià)格漲跌直接相關(guān)。另一種意見認(rèn)為，給承租人造成的損失分為直接損失和間接損失，前者是迫使其在租賃期屆滿后另行購、租房屋而支出不必要的交易本錢；后者是使承租人喪失以買受人同等條件購置房屋的時(shí)機(jī)，從而因房屋市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)失去可得利益。本文認(rèn)為，出租人損害承租人優(yōu)先購置權(quán)，應(yīng)賠償承租人的損失包括以下幾個(gè)方面：一直接損失主要是指承租人為了行使優(yōu)先購置權(quán)或要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任而支

11、出的費(fèi)用。如承租人為確定出租人是否出賣房屋進(jìn)展的調(diào)查取證費(fèi)用，為確定房屋價(jià)格而發(fā)生的鑒定費(fèi)用，為與出租人交涉而產(chǎn)生的費(fèi)用等。二間接損失主要是指房屋價(jià)差損失。詳細(xì)分為以下幾種情況：1出租人按市場(chǎng)價(jià)出賣房屋給第三人，但出賣房屋時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格較低，而承租人要求賠償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)較高，這時(shí)承租人有權(quán)要求出租人賠償兩者的價(jià)差損失；2房屋市場(chǎng)價(jià)格維持不變，出租人以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售給了第三人，此時(shí)承租人有權(quán)要求出租人賠償市場(chǎng)價(jià)與交易價(jià)之間的價(jià)差損失；3交易的價(jià)格高于承租人懇求出租人賠償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)的，此時(shí)對(duì)承租人而言不存在價(jià)差損失。對(duì)于價(jià)差損失的賠償，可參照以下方式：雙方協(xié)商確定的，從其約定；無法協(xié)商的，原那么

12、上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)承租人的利益出發(fā)，以承租人的懇求為基合，租賃合同終止之日、房屋過戶登記之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。另外，還需注意：一是承租人的損失賠償額應(yīng)扣除必要的交易稅費(fèi)。房屋轉(zhuǎn)讓和登記過程中，必然會(huì)產(chǎn)生各種稅金和登記費(fèi)用，這些費(fèi)用無論由出租人承擔(dān)還是由第三人承擔(dān)，均應(yīng)從價(jià)差損失中予以扣除。二是現(xiàn)實(shí)交易中經(jīng)常出現(xiàn)真實(shí)交易價(jià)格與在房地產(chǎn)登記部門備案的合同的交易價(jià)格不一致情況，此時(shí)應(yīng)根據(jù)真實(shí)交易價(jià)格來確定，而不能根據(jù)備案合同的交易價(jià)格為基準(zhǔn)來計(jì)算價(jià)差損失。三附帶損失這里是指，在租賃期滿后承租人另行租賃房屋所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。對(duì)此，應(yīng)分情況而定，假設(shè)承租人已得到了房屋價(jià)差損失賠償，此時(shí)租金假設(shè)上漲了，一般不應(yīng)給予租金價(jià)差的賠償，因?yàn)榇藭r(shí)承租人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了房屋價(jià)差的損失，而租金來源于獲得房屋所得到的收益，此時(shí)承租人已經(jīng)確定的不能再獲得房