試論地籍調(diào)查的一般原則

1、 HYPERLINK xxxx/ 第二章 地籍調(diào)查的一般原則2-1 土地權(quán)屬調(diào)查的基本概念土地權(quán)屬，即土地所有權(quán)和土地使用權(quán)歸誰所有的問題，簡(jiǎn)稱地權(quán)。地權(quán)與勞動(dòng)人民的生產(chǎn)、勞動(dòng)、生活及社會(huì)活動(dòng)、思想意識(shí)等密切相關(guān)，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)安定的基礎(chǔ)。從根本意義上說。沒有土地就不能生存。因此，就有“勞動(dòng)是財(cái)富之父，土地是財(cái)富之母”的說法。在我國(guó)，歷次社會(huì)變革的基本問題就是農(nóng)民問題，而實(shí)質(zhì)則是土地問題。在地籍測(cè)量和權(quán)屬調(diào)查中，要確認(rèn)國(guó)家的和農(nóng)民集體的土地所有權(quán)，保護(hù)公民個(gè)人對(duì)土地的使用權(quán)，本節(jié)著重討論土地權(quán)屬方面的問題。一、土地所有權(quán)所有權(quán)是所有指在法律上的表現(xiàn)，是從法律上確認(rèn)人們對(duì)生產(chǎn)資料和生活資料

2、所享有的權(quán)利。土地所有權(quán)是土地所有指在法律上的表現(xiàn)，是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)他所擁有的土地所享有的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，包括與土地相聯(lián)的生產(chǎn)物、建筑物的占有、支配、使用的權(quán)利。土地所有者除上述權(quán)利外，同時(shí)要對(duì)土地合理利用、改良、保護(hù)、防止土地污染、防止荒蕪的義務(wù)。因此，土地所有制是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，而土地所有權(quán)是上層建筑，后者是為前者服務(wù)的。我國(guó)建國(guó)以來，土地的所有關(guān)系經(jīng)歷了如下三個(gè)階段：建國(guó)初1957年，建立了土地國(guó)有和農(nóng)民勞動(dòng)者私有并存的土地關(guān)系；1958年1978年，建立了土地全民所有和農(nóng)村勞動(dòng)群眾（農(nóng)業(yè)社、人民公社）集體所有并存的關(guān)系；1978年以后，我國(guó)城鄉(xiāng)進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)體

3、制改革，建立了土地全民所有、集體所有的所有制關(guān)系，同時(shí)，確立了國(guó)家、集體、個(gè)人使用和農(nóng)民以戶承包使用的所有權(quán)與使用權(quán)分離的土地使用制度。二、土地使用權(quán)土地使用權(quán)就是依法對(duì)已定的土地加以利用和取得收益的權(quán)利。按照有關(guān)規(guī)定，我國(guó)的企業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、以及其他企事業(yè)單位和公民，根據(jù)法律的規(guī)定并經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)，可以有償（亦有無償?shù)模┦褂脟?guó)有土地或集體土地。土地使用權(quán)是針對(duì)土地所有權(quán)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要派生出來的一項(xiàng)權(quán)能，兩者的登記人可能一致，也可能不一致。當(dāng)土地所有權(quán)人同時(shí)使使用權(quán)人的時(shí)候，稱為所有權(quán)人的土地使用權(quán)；當(dāng)土地使用權(quán)不是土地所用權(quán)人的時(shí)候，稱之為非所有權(quán)人的土地使用

4、權(quán)。二者的權(quán)利和義務(wù)是有區(qū)別的。土地所有權(quán)人可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)土地的歸宿作出決定，例如征用、劃撥、調(diào)整、承包和變更登記等，必須經(jīng)土地所有權(quán)人的同意和認(rèn)可。而土地使用權(quán)人只有使用、支配這塊土地從而獲得利益和收益的權(quán)利，它無權(quán)變更土地的權(quán)屬。所以，土地使用權(quán)也稱土地支配權(quán)或收益權(quán)。根據(jù)我國(guó)土地使用權(quán)法人代表（主體）的不同，土地使用權(quán)可分為：全民所致單位土地的使用權(quán)，集體所有制單位土地使用權(quán)，個(gè)人土地使用權(quán)，同時(shí)，還有“三資”企業(yè)土地使用權(quán)。按土地使用權(quán)客體，可將土地使用權(quán)分為國(guó)有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)，以及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，前者主要是城市，后者主要是農(nóng)村或城市郊區(qū)。三、土地使用權(quán)拍賣拍賣也

5、稱競(jìng)賣，一般是由賣方把現(xiàn)貨或樣品展示，在拍賣現(xiàn)場(chǎng)用叫價(jià)的辦法把物品出售給最高的購買者（競(jìng)買人）。一般用上增叫價(jià)（亦有下降叫價(jià)）先由拍賣人叫最低價(jià)開始，然后任競(jìng)買人爭(zhēng)相加價(jià)，直到無人再加價(jià)時(shí)，拍賣人用錘子在桌上一敲，表示買賣成交，土地使用權(quán)拍賣是土地使用制度改革、受認(rèn)人有權(quán)得到土地使用權(quán)的一種方式。2-2 地籍調(diào)查土地權(quán)屬的確認(rèn)原則地籍調(diào)查土地權(quán)屬的確認(rèn)，是指在主管部門的主持下，由權(quán)屬主（授權(quán)指界人）、相鄰?fù)恋貦?quán)屬主（授權(quán)指界人）、地籍調(diào)查員或其他必要人員參加的集體依法對(duì)土地權(quán)屬的認(rèn)定，包括權(quán)屬類別和權(quán)屬主的確認(rèn)。權(quán)屬類別是指土地所有權(quán)和土地使用權(quán)。權(quán)屬主的認(rèn)定是討論一宗地歸誰所有或歸誰使用的問

6、題，它涉及各權(quán)屬單元的邊界、界址，涉及到用地的歷史、現(xiàn)狀和權(quán)源文件，是初始地籍調(diào)查中一件細(xì)致而復(fù)雜的工作，必須根據(jù)有關(guān)文件和實(shí)際狀況，妥善處理好。一、權(quán)屬主的確認(rèn)方式1、文件確認(rèn) 它是根據(jù)權(quán)屬主所出示并被現(xiàn)行法律所認(rèn)可的權(quán)源文件來確定土地使用權(quán)或所有權(quán)的歸屬，這是一種較規(guī)范的土地權(quán)屬認(rèn)定手段，城市地產(chǎn)使用權(quán)的確認(rèn)大多用此方法。2、慣用確認(rèn) 這是基于解放后長(zhǎng)期未進(jìn)行地籍測(cè)量，而根據(jù)若干年以來沒有爭(zhēng)議的慣用土地邊界而進(jìn)行認(rèn)定的一種方法，是一種非規(guī)范化的認(rèn)定手段，主要適用于農(nóng)村和城市郊區(qū)。在使用這種認(rèn)定方法時(shí)要注意，一是不違背現(xiàn)行政策，而是尊重歷史，實(shí)事求是，三是注意四鄰認(rèn)可和旁證，防止錯(cuò)誤認(rèn)定。

7、3、協(xié)商確認(rèn) 當(dāng)權(quán)源文件不詳，或認(rèn)識(shí)不一致時(shí)，本著團(tuán)結(jié)、互諒的精神，在主管部門派員和地籍調(diào)查員到場(chǎng)的情況下，采用權(quán)屬雙方或幾方協(xié)商一致的原則進(jìn)行認(rèn)定。4、仲裁確權(quán) 在有爭(zhēng)議而達(dá)不成協(xié)議的情況下，雙方都能出示文件而慣用的邊界又互不承認(rèn)，由主管部門約定時(shí)間、地點(diǎn)，在幾方都到場(chǎng)時(shí)，地籍管理部門依照有關(guān)規(guī)定，充分聽取權(quán)屬各方的申述，實(shí)事求是地、合理地進(jìn)行劃分界線裁決，不服從裁決者，可以向法院申訴，并以法律程序解決之。二、城市土地使用權(quán)的確認(rèn)由2-1知，城市土地所有權(quán)是國(guó)家全民所有，因此，城市各權(quán)屬單元只有土地使用權(quán)，而無土地所有權(quán)（郊區(qū)集體土地除外）。城市地產(chǎn)主要以下述文件確認(rèn)：1.單位用地紅線圖 它

8、是審核宗地權(quán)屬最具權(quán)威的文件，是申請(qǐng)建設(shè)用地審批的重要依據(jù)。審批過程包括：立項(xiàng)、上級(jí)機(jī)關(guān)審批、用地所在市縣審批、城市規(guī)劃部門審核選址、地籍主管部門和建設(shè)用地部門審定和辦理征（撥）地手續(xù)，再由城市勘測(cè)部門劃定紅線。因此，紅線圖是經(jīng)過一系列法定手續(xù)的最后結(jié)果。它一般是標(biāo)繪在1/2000的地形圖上，其上除繪有用地紅線外，并標(biāo)有用地單位名稱，用地審批文的文件名、批文時(shí)間、用地面積、征地時(shí)間、經(jīng)辦人和經(jīng)辦單位蓋章等。紅線圖一般存在城市規(guī)劃部門檔案館，用地單位應(yīng)有副本或轉(zhuǎn)繪件。在進(jìn)行地籍調(diào)查時(shí)，根據(jù)該紅線圖來判定歸屬，也可到實(shí)地根據(jù)紅線圖與地物的相對(duì)關(guān)系位置，對(duì)照長(zhǎng)度勘定邊界。在紅線圖上，如果有城市規(guī)劃道

9、路，代征地等，其面積應(yīng)在單位用地總量中扣除。2.地產(chǎn)使用證 解放后的幾十年中，有的城市曾經(jīng)核發(fā)過地產(chǎn)使用證。改革開放以來，在土地管理法公布以前，城市房地部門曾經(jīng)組織過地籍測(cè)量，繪制過房產(chǎn)圖，這在當(dāng)時(shí)是由政府授權(quán)進(jìn)行的。根據(jù)有關(guān)文件精神，發(fā)放的房地產(chǎn)使用證應(yīng)該有效，土地管理部門應(yīng)予以確權(quán)。3.土地使用合同書和協(xié)議書 解放后一直到土地管理法出臺(tái)的幾十年中，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的變化，各用地單位變化也很大。有各系統(tǒng)之間的調(diào)整、變更，有各企業(yè)單位的合并、分割，有企業(yè)單位的兼并、轉(zhuǎn)產(chǎn)，使用土地的權(quán)屬發(fā)生了變化。在國(guó)家土地管理機(jī)構(gòu)成立之前，只要它們達(dá)成了土地使用合同書或協(xié)議書的，就本著尊重歷史的原則，應(yīng)予承認(rèn)。同

10、時(shí)，為了有利生產(chǎn)，方便生活，在土地管理法頒布之前，各權(quán)屬單元之間的換地協(xié)議書與合同書應(yīng)視為有效。在進(jìn)行地籍測(cè)量時(shí)，應(yīng)予確權(quán)。4.征（撥）地批準(zhǔn)書和合同書 在解放后直至國(guó)有土地有償使用制度出臺(tái)前，企事業(yè)單位建設(shè)用地采取征（撥）地制度。只要持有建設(shè)單位征（撥）地批準(zhǔn)書和合同書的，在進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查時(shí)，應(yīng)予確權(quán)，補(bǔ)辦土地使用證。與四至單位有爭(zhēng)議，應(yīng)予協(xié)商解決或仲裁解決，不留后患。5.有償使用合同書（協(xié)議書）自改革開放以來，特別是土地管理法頒布實(shí)施之后，實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)分離，改過去的無償使用土地為有償使用。要以政府土地管理部門為國(guó)有土地所有權(quán)人，以一定的使用期限（最長(zhǎng)50年）和審批手續(xù)，以有償出讓，

11、轉(zhuǎn)讓或拍賣等方式推行之。成交后，簽訂有償使用合同書（或協(xié)議書），規(guī)定權(quán)利和義務(wù)，交清款項(xiàng)，發(fā)放國(guó)有土地使用證。在地籍調(diào)查確權(quán)是，以土地有償使用的文件和附圖確權(quán)。6.城市住宅地產(chǎn)的確權(quán) 我國(guó)的城市住宅形成了三種所有制并存的局面，即全民所有制住宅、集體所有制住宅和個(gè)人所有制住宅。一般情況下，住宅的權(quán)屬主同時(shí)是該住宅所座落的土地使用權(quán)人，確認(rèn)其土地使用權(quán)。單位住宅根據(jù)其征（撥）地紅線圖和有關(guān)文件確定之；個(gè)人住宅（含購商品房住宅）根據(jù)房產(chǎn)證、契約等文件確定之；獎(jiǎng)勵(lì)、贈(zèng)與的房屋應(yīng)根據(jù)獎(jiǎng)勵(lì)證書、贈(zèng)與證書和有關(guān)文件（如房產(chǎn)證）確認(rèn)土地使用權(quán)。三、農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)農(nóng)村，特別是城市郊區(qū)農(nóng)村土地所有權(quán)

12、的確認(rèn)比較復(fù)雜，它涉及到村與村，鄉(xiāng)與鄉(xiāng)的邊界，鄉(xiāng)村與城市的邊界，村與獨(dú)立廠礦及事業(yè)單位的邊界等。它不但形式復(fù)雜，而往往用地手續(xù)不甚齊全。因此，農(nóng)村土地調(diào)查應(yīng)將依據(jù)文件確權(quán)、慣用確權(quán)、協(xié)商確權(quán)或仲裁確權(quán)幾種形式結(jié)合起來，方能完成初始地籍調(diào)查的土地權(quán)屬確認(rèn)問題。 當(dāng)進(jìn)行過土地利用現(xiàn)狀調(diào)查工作之后，其調(diào)查成果的表冊(cè)和圖件是最完善的權(quán)屬界線文件，應(yīng)予承認(rèn)。四、鐵路、公路和軍隊(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的確認(rèn)鐵路、公路及軍隊(duì)各權(quán)屬單元所使用的土地，其所有權(quán)屬國(guó)家，使用權(quán)歸各系統(tǒng)。由于鐵路、公路的分布范圍廣，管理分散，且與各農(nóng)村集體土地、城市、村莊接壤，權(quán)屬界限比較復(fù)雜。軍隊(duì)擔(dān)負(fù)著為改革開放保駕護(hù)航的光榮任務(wù)，要充分

13、保證軍隊(duì)建設(shè)使用土地的需要。在進(jìn)行土地權(quán)屬調(diào)查時(shí)，按照有關(guān)鐵路、公路和軍事單位所使用的土地確權(quán)原則，切實(shí)搞好權(quán)屬調(diào)查。1.鐵路我國(guó)的鐵路用地，一部分是解放時(shí)接收的鐵路路基地產(chǎn)，其余是解放后征地新建的。前者如契據(jù)資料完整的話，按有關(guān)規(guī)定劃定界址。無據(jù)可查的，按慣用原則的現(xiàn)狀進(jìn)行確權(quán)。后者在建設(shè)鐵路時(shí)已經(jīng)進(jìn)行過征地或撥地，按有關(guān)文件和協(xié)議確權(quán)。鐵路兩側(cè)有用地界樁者，以界樁為界確權(quán)。鐵路兩側(cè)為保護(hù)路基，均留有一定寬度作為保護(hù)帶。在這帶狀區(qū)域內(nèi)，或是植樹護(hù)堤，或用附近群眾種莊稼，也可能是凹凸不平的土坑，均不得按征地不用的土地對(duì)待，應(yīng)按規(guī)定確權(quán)。護(hù)路帶的寬度，解放初或解放前建成的鐵路，路堤高在3m以下者

14、，雙軌線自線路中心起，兩旁各占30m；單軌線自線路中心起各占20m；鐵路大橋頭兩旁各占60m。1957年以后建設(shè)的鐵路，兩側(cè)護(hù)路帶按如下規(guī)定：路堤堤高小于3m的 每側(cè)距線路中心的寬度 12一五m堤高36m的 每側(cè)距線路中心的寬度 一五20m堤高612m的 每側(cè)距線路中心的寬度 2030m大于12m或特殊路段 每側(cè)距線路中心的寬度 按設(shè)計(jì)要求確定路塹路塹高小于3m的 每側(cè)距線路中心的寬度 16一八m路塹高36m的 每側(cè)線路中心的寬度 一八23m路塹高612m的 每側(cè)線路中心的寬度 2332m大于12m或特殊路段每側(cè)線路中心的寬度 按設(shè)計(jì)需要確定2.公路本節(jié)所致的公路，即國(guó)道、省道等一級(jí)公路，低等

15、級(jí)公路按公路所在地的征地和用地有關(guān)批件和文件確權(quán)。當(dāng)國(guó)道和省道在修建后或土地詳查中已埋設(shè)界樁的，以界樁所示的范圍確權(quán)。當(dāng)沒有界樁時(shí)，按公路設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和征地協(xié)議書確權(quán)，即公路兩側(cè)自護(hù)坡道和排水溝內(nèi)外邊緣起外擴(kuò)1m，公路路塹處自坡頂截水溝外邊緣向外擴(kuò)1m；在路堤處無排水溝的，自路堤坡腳起向外各留3m作為保護(hù)路基之用。3.軍隊(duì)用地軍隊(duì)用地包括人民解放軍和武警部隊(duì)的營(yíng)房、院校，團(tuán)以上辦公區(qū)，、生活區(qū)、干休所，國(guó)防要塞、守備區(qū)、訓(xùn)練場(chǎng)、軍用飛機(jī)場(chǎng)、軍用碼頭、炮兵靶場(chǎng)、射擊場(chǎng)、軍馬場(chǎng)和部隊(duì)農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地、倉庫等，應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，實(shí)事求是地對(duì)軍隊(duì)所屬用地予以確權(quán)。解放時(shí)，軍隊(duì)接管的偽軍政系統(tǒng)的房地產(chǎn)部隊(duì)一直

16、占用的，按規(guī)定確定確認(rèn)為軍產(chǎn)。劃撥給軍隊(duì)使用，或軍隊(duì)與地方互相無償占用，都辦過手續(xù)，有據(jù)可查的，應(yīng)予確權(quán)。經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)，與地方協(xié)商同意軍隊(duì)占用的土地，應(yīng)予確權(quán)。五、其他單位土地使用權(quán)的確認(rèn)1.三資企業(yè)三資企業(yè)凡以法定手續(xù)取得的土地使用權(quán)，經(jīng)登記發(fā)證，在有效期內(nèi)，應(yīng)予確權(quán)。若取得使用權(quán)后，兩年內(nèi)不投入開發(fā)，不使用該土地者，或企業(yè)破產(chǎn)、停產(chǎn)、解散者，或使用權(quán)到期而沒有辦理延期使用土地者，不予確權(quán)。華僑和港澳、臺(tái)胞投資辦企業(yè)，除按國(guó)家規(guī)定享受優(yōu)惠政策外，經(jīng)政府批準(zhǔn)辦理了土地有償使用手續(xù)者，地籍調(diào)查時(shí)應(yīng)對(duì)其使用權(quán)予以確權(quán)，給予法律保護(hù)。2.風(fēng)景名勝區(qū)根據(jù)政府主管部門對(duì)風(fēng)景名勝區(qū)的審批范圍（包括必要的保護(hù)

17、地帶）埋設(shè)界標(biāo)，對(duì)其土地使用權(quán)予以確權(quán)，頒發(fā)土地使用證。3.水利設(shè)施水利設(shè)施是指水利工程建筑（電站廠房、灌溉工程、擋水、泄洪、引水建筑等）、水庫轄區(qū)范圍（移民線或土地征購線以下）、河道堤防及兩側(cè)護(hù)堤地、渠道及兩側(cè)護(hù)堤地等。地籍調(diào)查時(shí)，應(yīng)根據(jù)上級(jí)審批的征地和土地使用范圍，經(jīng)權(quán)屬雙方指界，埋設(shè)界標(biāo)，確認(rèn)其土地使用權(quán)。2-3 城鄉(xiāng)土地分等定級(jí)概述土地分等定級(jí)是對(duì)構(gòu)成土地質(zhì)量的各種自然和經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行綜合評(píng)估的土地評(píng)價(jià)系統(tǒng)，是指導(dǎo)土地利用、土地開發(fā)和城鎮(zhèn)規(guī)劃的重要科學(xué)依據(jù)。土地分等定級(jí)是地籍管理的重要內(nèi)容之一。一、土地分等定級(jí)的原則和體系1.分等定級(jí)的原則土地等級(jí)受地域、自然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)諸因素的影響。因

18、此，在進(jìn)行土地分等定級(jí)時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：綜合分析的原則 生產(chǎn)力和經(jīng)濟(jì)效益是受影響諸多因素影響的，有的是眾多因素同時(shí)發(fā)生作用，有時(shí)是某些因素發(fā)生作用。因此，在土地分等定級(jí)中要全面考慮各因素的作用，研究它們對(duì)土地質(zhì)量的聯(lián)系、相互作用和綜合效應(yīng)，正確地反映土地經(jīng)濟(jì)效益的差異。主導(dǎo)因素原則 在影響土地質(zhì)量的眾多因素中，可能存在著一兩個(gè)起決定作用的因素，它們?cè)阼b定土地質(zhì)量中起主導(dǎo)作用。突出了主導(dǎo)因素，同時(shí)結(jié)合其它因素的影響，才能準(zhǔn)確而科學(xué)地評(píng)定土地等級(jí)。地域差異原則 我國(guó)地域廣闊，各地的地域差異十分明顯，而地域的差異意味著土地的生產(chǎn)力和經(jīng)濟(jì)效益的差別。此外，一個(gè)地域內(nèi)（或一個(gè)城市內(nèi)）的土地區(qū)位也是決定

19、土地等級(jí)的重要因素。級(jí)差收益原則 土地質(zhì)量評(píng)定，應(yīng)進(jìn)行土地在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算，構(gòu)成不同的經(jīng)濟(jì)效益。這種經(jīng)濟(jì)效益梯度分布就構(gòu)成了不同行業(yè)和不同地塊級(jí)差收益，它是確定土地等級(jí)的重要依據(jù)。定量和定性相結(jié)合的原則 土地質(zhì)量評(píng)定應(yīng)盡量把定性的、經(jīng)濟(jì)的分析量化，采用數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的定量計(jì)算為主，它是分等定級(jí)的最佳方法。但當(dāng)對(duì)現(xiàn)階段某些因素難以定量時(shí)，采用定性分析，以減少人為的任意性，提高土地分等定級(jí)的精確度。2.土地分等定級(jí)體系城鄉(xiāng)土地分等定級(jí)采用“土地等”和“土地級(jí)”兩個(gè)層次劃分體系。在條件不具備或多用途的分等定級(jí)中，也采用其他類似土地等級(jí)劃分體系的。土地等是反映全國(guó)城鎮(zhèn)或農(nóng)村間的土地的地域差異，土

20、地等的順序在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一排列。城鎮(zhèn)的土地級(jí)是反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利益效益的差異，土地級(jí)的順序在城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列。農(nóng)村土地級(jí)是反映在土地等的影響下土地的差異，它是土地利用水平和土地利用效益的細(xì)微差異。農(nóng)村地級(jí)的數(shù)目、級(jí)差和排列順序在縣的范圍內(nèi)按相對(duì)差異評(píng)定。因此，土地等是以穩(wěn)定因素作基本依據(jù)，而土地級(jí)是以易變因素作為基本依據(jù)。土地分等定級(jí)是兩個(gè)互相聯(lián)系而又互相獨(dú)立的步驟，定級(jí)是在分等的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，且等的評(píng)定結(jié)果是分級(jí)的一個(gè)重要依托。一般來說，先明確了土地的等，才便于進(jìn)行分級(jí)，但在目前全國(guó)的土地等未明確的情況下，先進(jìn)行城市內(nèi)部的土地定級(jí)也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要。在土地級(jí)的方法體系上，

21、有直接評(píng)定和間接評(píng)定兩種方法，可根據(jù)實(shí)際情況和有關(guān)資料來源選用。直接評(píng)定法是把土地看作一個(gè)封閉的“暗盒”系統(tǒng)，不考慮系統(tǒng)內(nèi)部的特殊性和狀況，只考察對(duì)該系統(tǒng)的投入狀況和產(chǎn)出狀況，用投入和產(chǎn)出比來評(píng)定土地的收益好壞，從而評(píng)定土地產(chǎn)量的優(yōu)劣。直接評(píng)定法雖然簡(jiǎn)捷明了，應(yīng)用方便，但也存在不足之處，如社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料來源不同，影響它準(zhǔn)確的可比性，剔出非土地因素對(duì)生產(chǎn)的影響存在較大的困難，使直接評(píng)定法在應(yīng)用中準(zhǔn)確度大受影響。間接評(píng)定法就是通過對(duì)于土地最終效益與反映土地肥力、區(qū)位、投入土地的資本等因素建立相關(guān)關(guān)系，分析每項(xiàng)土地因素的差異對(duì)土地最終效益的影響程度，然后根據(jù)土地單元所具備的土地條件綜合評(píng)定它應(yīng)達(dá)到的產(chǎn)

22、量和級(jí)差收益水平，確定其土地等級(jí)。但在實(shí)際工作中，有時(shí)土地特性對(duì)土地生產(chǎn)力的影響是錯(cuò)綜復(fù)雜的，因此，評(píng)定結(jié)果不一定與實(shí)際產(chǎn)量和收益成正比，這是它的不足之處。二、城市土地級(jí)的確定城市土地有其本身的作用特點(diǎn)，它主要是為市民的各種活動(dòng)提供載體。當(dāng)用于建筑時(shí)，其承載力就決定了土地的等級(jí)特征。另一方面，土地的區(qū)位條件就決定了它的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對(duì)級(jí)差收益起決定性的影響。此外，城市某些地域各種社會(huì)功能的齊全性和資本的集中性構(gòu)成了該地域的強(qiáng)烈的吸引力，促使人流、物流的高頻率性，就產(chǎn)生了極好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)輻射，經(jīng)濟(jì)收益的極快的增長(zhǎng)。1.定級(jí)因素 城市與地級(jí)的確定，主要依據(jù)下列定級(jí)因素：商業(yè)繁華程度交通條件 道路通達(dá)度

23、公交便捷度 對(duì)外交通便利度 路網(wǎng)密度基本設(shè)施狀況 生活設(shè)施完善度 公用設(shè)施完善度環(huán)境狀況 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度 文體設(shè)施影響度 綠地覆蓋度 自然條件優(yōu)越度人口狀況 人口密度2.單元的劃定劃分定級(jí)單元的大小直接影響定級(jí)質(zhì)量，為了保持地塊的自然屬性的完整性和揭示其差異，又要方便取樣，通常在土地條件繁雜的城市中心區(qū)，單元面積取小塊，約520公頃為宜。土地條件簡(jiǎn)單的區(qū)域，單元面積可在一五20公頃之間，一般不大于50公頃為宜。但獨(dú)立工礦區(qū)，單元面積也可大些。單元之間的界限通常是：自然線狀地物，如街道，溝渠等；城市中的鐵路、公路一般可作為分界線。但鐵路、公路兩側(cè)是相同的繁華區(qū)時(shí)，也不應(yīng)一定人為地分為兩個(gè)單元；權(quán)

24、屬界線或地類界線也可作為單元界；有固定標(biāo)志的其它線狀地物，如管道、圍墻等均可作為單元界。3.土地級(jí)的確定劃分單元后，根據(jù)定級(jí)因素，采用專家打分評(píng)估等方法，初步確定土地等級(jí)。再經(jīng)級(jí)差收益檢驗(yàn)后，即可確定土地級(jí)。有的城市將土地劃分六級(jí)，也有分為七級(jí)、九級(jí)或十五級(jí)的，這要根據(jù)城市的具體狀況而定。例如，W是的土地分為：一級(jí)地城市最繁華的鬧市區(qū)；二級(jí)地城市商業(yè)區(qū)；三級(jí)地歷史形成的密度居民區(qū)；四級(jí)地科技、文化、港口和工業(yè)區(qū)；五級(jí)地新興工業(yè)區(qū)；六級(jí)地城市規(guī)劃發(fā)展用地。W是基本采用城市多個(gè)鬧市區(qū)的地段分級(jí)法，但也有的城市采取大同心圓分級(jí)法，從城市中心向外遞減，如G市的分級(jí)為：一級(jí)地市中心區(qū)（中心圓之圓心區(qū)）；

25、二級(jí)地一般城建區(qū)；三級(jí)地市區(qū)邊緣區(qū)；四級(jí)地城市近郊區(qū)；五級(jí)地特別工業(yè)區(qū)；六級(jí)地城市遠(yuǎn)郊區(qū)；七級(jí)地城市邊遠(yuǎn)區(qū)。 這樣，W市各土地等即可按街名或街區(qū)劃分。而G市可劃分若干個(gè)同心圓為土地等級(jí)界線，但這樣可能以調(diào)節(jié)劃成兩個(gè)土地級(jí)。為克服這種缺陷，再按街道等線狀地物或單元、街區(qū)作適當(dāng)調(diào)整，使之便于應(yīng)用。三、農(nóng)村土地級(jí)的確定1.農(nóng)用土地分等定級(jí)方法 農(nóng)用土地的分等綜合采用自然的和經(jīng)濟(jì)的評(píng)定方法評(píng)出土地等級(jí)。土地分級(jí)是不需要在全國(guó)范圍內(nèi)橫向比較，只按照本地區(qū)的土地自然、經(jīng)濟(jì)差異，采用評(píng)分法、指數(shù)法等進(jìn)行土地級(jí)的評(píng)定。參照全國(guó)第二次土壤普查的要求，將土地統(tǒng)一分為八級(jí)，各級(jí)土地指標(biāo)如下：一級(jí)地：土地利用方面基本

26、無限制，廣泛適用于農(nóng)、林、牧業(yè)生產(chǎn)。一年2-3熟。土層深厚，無不良層次，質(zhì)地適中，地勢(shì)平緩，基本無侵蝕現(xiàn)象。保水保肥性能好，能灌能排，旱澇保收。氣候條件良好，適種作物廣泛，在一般施肥管理下，可獲得良好收成。二級(jí)地：土地利用方面有某些限制，對(duì)作物有選擇性，一年二熟或二年三熟。本級(jí)土地具有以下一項(xiàng)或幾項(xiàng)限制：質(zhì)地稍不適合；有輕微侵蝕或有潛在威脅；降水分配不均，需要灌排措施；有鹽堿化威脅。本級(jí)土地主要是用于灌溉農(nóng)業(yè)，要控制排灌定額，防止土地鹽堿化，平整土地，加強(qiáng)耕作管理，防止水土流失。三級(jí)地：土地利用受較大限制，對(duì)作物的選擇性較強(qiáng)，一年二熟，二年三熟或一年一熟。本級(jí)土地具有以下一項(xiàng)或幾項(xiàng)限制：土層深

27、度80，限制根系發(fā)育或質(zhì)地不良；坡度較大（小于10），有中度侵蝕；排灌設(shè)施不完善，有旱澇威脅；保水保肥性差；有輕度或中度鹽堿化。需要開展水利土壤改良工作，加強(qiáng)水土保持的工程措施，在細(xì)致管理下可種水稻。四級(jí)地：對(duì)農(nóng)業(yè)有很大限制，要求細(xì)致的管理措施，主要利于牧業(yè)和林業(yè)。本級(jí)土地具有以下一項(xiàng)或幾項(xiàng)限制：土層淺薄；有障礙層次；質(zhì)地、結(jié)構(gòu)很差；坡度較大（大于一五），有中度侵蝕；中度以上鹽化或其他障礙因素；有旱澇災(zāi)害；氣候條件不良，一年一熟。生長(zhǎng)季節(jié)短、限制了作物種類，適于耐寒、耐旱、耐澇、耐鹽作物。需要改良土壤措施及時(shí)理措施。對(duì)牧業(yè)、牧草，林業(yè)較適合。五級(jí)地：不適宜農(nóng)業(yè)，主要用于牧業(yè)或林業(yè)。具有下列因素

28、：土層淺薄，礫石多；坡度一五，土壤片狀侵蝕重，有溝蝕發(fā)生；氣候條件很差、寒冷、干旱多風(fēng)；排水不良的沼澤地；鹽堿較重。由于受地形及氣候條件的限制，除非有嚴(yán)格的水土保持措施，一般禁止農(nóng)業(yè)利用。六級(jí)地：只能用于牧業(yè)及林業(yè)。有以下一項(xiàng)或幾項(xiàng)限制：坡度25；土少石塊多；強(qiáng)度侵蝕，溝蝕嚴(yán)重；強(qiáng)度鹽堿化；氣候條件很差。七級(jí)地：能短期生長(zhǎng)野生牧草及放牧，造林困難。限制因素同六級(jí)地，但程度嚴(yán)重，改良困難。八級(jí)地：不適宜生產(chǎn)性利用。2-4 房產(chǎn)調(diào)查的有關(guān)問題2-5 土地登記與統(tǒng)計(jì)概念一、土地登記土地登記時(shí)土地權(quán)屬管理的一種手段，是指土地所有權(quán)和使用權(quán)的登記，是國(guó)家隊(duì)土地權(quán)屬的一項(xiàng)法律措施，土地一經(jīng)登記就受法律保護(hù)

29、。不僅如此，它還是對(duì)土地的數(shù)量、質(zhì)量管理的必要手段。土地登記分土地初始登記和變更登記兩種。1.土地初始登記土地初始登記是最初的土地所有權(quán)、使用權(quán)的登記，即土地權(quán)屬單位全部土地的第一次登記。登記的對(duì)象是指國(guó)有土地使用權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)、農(nóng)村宅基地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)用地使用權(quán)等。因此，凡集體土地的所有單位、使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人、使用集體土地作建設(shè)用地的單位和個(gè)人，必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，向縣級(jí)以上的土地管理部門辦理土地初始登記手續(xù)。土地初始登記的程序如下：土地登記申請(qǐng) 初始登記開始，土地登記機(jī)關(guān)通知申請(qǐng)人，申請(qǐng)人按規(guī)定填寫土地登記申請(qǐng)書。連同其它證明文件、材料一并送交土地管理部門辦理登記。審查地籍

30、調(diào)查 土地管理部門對(duì)申請(qǐng)的土地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、核實(shí)，經(jīng)地籍測(cè)量、定界并繪制宗地圖。審核批準(zhǔn) 由縣級(jí)以上人民政府根據(jù)土地管理部門的調(diào)查結(jié)果和審核意見，決定是否予以登記。注冊(cè)登記、頒發(fā)證書 經(jīng)審核批準(zhǔn)后，填寫土地登記卡和土地證書。根據(jù)土地權(quán)屬的不同，分別頒發(fā)國(guó)有土地使用證、集體土地所有證和集體土地建設(shè)用地使用證。2.土地變更登記土地變更登記，又稱經(jīng)常登記，實(shí)在初始土地登記之后，由于土地權(quán)屬、地類、面積等因素變化而進(jìn)行的土地登記。土地變更登記的程序如下：變更登記申請(qǐng)：土地權(quán)屬單位發(fā)生土地變更，須按規(guī)定的期限持土地證詞向土地管理部門申請(qǐng)變更登記。調(diào)查核實(shí)：根據(jù)變更登記申請(qǐng)，土地管理部門派員進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，

31、測(cè)量和計(jì)算變更面積。填寫土地證：土地管理機(jī)關(guān)對(duì)土地變更登記申請(qǐng)及調(diào)查材料進(jìn)行檢查、核實(shí)后，填寫土地證書。改圖：在填寫土地證和土地登記表的同時(shí)，要將變更后的權(quán)屬界線、地類界線透繪在地籍圖和土地證的附圖上，以便使變更后的地籍圖、土地證及所有文件資料一致。二、土地統(tǒng)計(jì)1.土地統(tǒng)計(jì)的意義和任務(wù)土地統(tǒng)計(jì)是利用數(shù)字和圖紙資料，系統(tǒng)地記載、整理、研究、分析和反映土地占有、使用現(xiàn)狀和規(guī)律的一項(xiàng)土地管理制度。土地統(tǒng)計(jì)不同于土地登記，它的資料和報(bào)表、薄冊(cè)登沒有法律意義，只有實(shí)際意義。土地統(tǒng)計(jì)具有空間特性，它的面積大小，由地界圈定，在總面積不變的情況下、土地界線的變化，意味著一類土地的增加和另一類土地面積的減少。因