HZY公司管理模式診斷分析報告

1、報告題目： XHZY公司治理模式診斷報告 團隊編號： 團隊名稱： 2009年 4 月 27日 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc228578538 摘要 PAGEREF _Toc228578538 h 3 HYPERLINK l _Toc228578539 報告結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc228578539 h 3 HYPERLINK l _Toc228578540 第一章 宏觀環(huán)境分析 PAGEREF _Toc228578540 h 3 HYPERLINK l _Toc228578541 第一節(jié) 經(jīng)濟環(huán)境分析 PAGEREF _Toc228578541 h 4

2、 HYPERLINK l _Toc228578542 第二節(jié) 技術(shù)環(huán)境 PAGEREF _Toc228578542 h 6 HYPERLINK l _Toc228578543 第三節(jié) 法律和政策環(huán)境分析 PAGEREF _Toc228578543 h 6 HYPERLINK l _Toc228578544 一、國家法律法規(guī)、政策 PAGEREF _Toc228578544 h 6 HYPERLINK l _Toc228578545 二、成都法規(guī)、政策 PAGEREF _Toc228578545 h 7 HYPERLINK l _Toc228578546 三、總結(jié) PAGEREF _Toc228

3、578546 h 8 HYPERLINK l _Toc228578547 第四節(jié) 社會文化環(huán)境 PAGEREF _Toc228578547 h 8 HYPERLINK l _Toc228578548 第二章 行業(yè)分析 PAGEREF _Toc228578548 h 9 HYPERLINK l _Toc228578549 第一節(jié) 行業(yè)現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc228578549 h 9 HYPERLINK l _Toc228578550 一、物業(yè)治理行業(yè)歷史簡況 PAGEREF _Toc228578550 h 9 HYPERLINK l _Toc228578551 二、中國物業(yè)治理進展簡

4、況 PAGEREF _Toc228578551 h 10 HYPERLINK l _Toc228578552 三、物業(yè)治理分類 PAGEREF _Toc228578552 h 11 HYPERLINK l _Toc228578553 四、物業(yè)治理在我國 PAGEREF _Toc228578553 h 11 HYPERLINK l _Toc228578554 五、物業(yè)治理行業(yè)生存狀況調(diào)查 PAGEREF _Toc228578554 h 12 HYPERLINK l _Toc228578555 第二節(jié) 行業(yè)進展趨勢分析 PAGEREF _Toc228578555 h 26 HYPERLINK l

5、_Toc228578556 第三節(jié) 相關(guān)行業(yè)分析 PAGEREF _Toc228578556 h 30 HYPERLINK l _Toc228578557 一、市場不成熟，進展?jié)摿薮?PAGEREF _Toc228578557 h 31 HYPERLINK l _Toc228578558 二、承受率下降為房價上漲鋪路 PAGEREF _Toc228578558 h 32 HYPERLINK l _Toc228578559 第三章 企業(yè)問題分析 PAGEREF _Toc228578559 h 33 HYPERLINK l _Toc228578560 第一節(jié) 戰(zhàn)略診斷 PAGEREF _Toc2

6、28578560 h 33 HYPERLINK l _Toc228578561 第二節(jié) 組織結(jié)構(gòu)診斷 PAGEREF _Toc228578561 h 37 HYPERLINK l _Toc228578562 一、差不多情況分析 PAGEREF _Toc228578562 h 37 HYPERLINK l _Toc228578563 二、矩陣制結(jié)構(gòu)分析 PAGEREF _Toc228578563 h 37 HYPERLINK l _Toc228578564 第三節(jié) 系統(tǒng)診斷 PAGEREF _Toc228578564 h 41 HYPERLINK l _Toc228578565 一、財務(wù)系統(tǒng)診斷

7、 PAGEREF _Toc228578565 h 41 HYPERLINK l _Toc228578566 二、人事系統(tǒng)診斷 PAGEREF _Toc228578566 h 43 HYPERLINK l _Toc228578567 三、信息系統(tǒng)診斷 PAGEREF _Toc228578567 h 46 HYPERLINK l _Toc228578568 四、薪酬及激勵系統(tǒng)診斷 PAGEREF _Toc228578568 h 47 HYPERLINK l _Toc228578569 第四節(jié) 職員問題診斷 PAGEREF _Toc228578569 h 49 HYPERLINK l _Toc228

8、578570 一、職員設(shè)置不合理 PAGEREF _Toc228578570 h 49 HYPERLINK l _Toc228578571 二、職員素養(yǎng)低 PAGEREF _Toc228578571 h 49 HYPERLINK l _Toc228578572 三、職員治理問題 PAGEREF _Toc228578572 h 50 HYPERLINK l _Toc228578573 四、問題總結(jié) PAGEREF _Toc228578573 h 50 HYPERLINK l _Toc228578574 第五節(jié) 風(fēng)格診斷 PAGEREF _Toc228578574 h 50 HYPERLINK l

9、 _Toc228578575 一、治理風(fēng)格問題 PAGEREF _Toc228578575 h 50 HYPERLINK l _Toc228578576 二、領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格問題 PAGEREF _Toc228578576 h 51 HYPERLINK l _Toc228578577 三、總結(jié) PAGEREF _Toc228578577 h 51 HYPERLINK l _Toc228578578 第六節(jié) 技能診斷 PAGEREF _Toc228578578 h 52 HYPERLINK l _Toc228578579 第七節(jié) 共同的價值觀診斷 PAGEREF _Toc228578579 h 54 H

10、YPERLINK l _Toc228578580 第八節(jié) 核心問題分析 PAGEREF _Toc228578580 h 57 HYPERLINK l _Toc228578581 第四章 解決方案和建議 PAGEREF _Toc228578581 h 58 HYPERLINK l _Toc228578582 第一節(jié) 戰(zhàn)略變革 PAGEREF _Toc228578582 h 58 HYPERLINK l _Toc228578583 一、明確關(guān)系 PAGEREF _Toc228578583 h 58 HYPERLINK l _Toc228578584 二、戰(zhàn)略制定 PAGEREF _Toc22857

11、8584 h 60 HYPERLINK l _Toc228578585 第二節(jié) 組織結(jié)構(gòu)變革 PAGEREF _Toc228578585 h 67 HYPERLINK l _Toc228578586 一、物業(yè)治理公司組織機構(gòu)設(shè)置的要求 PAGEREF _Toc228578586 h 67 HYPERLINK l _Toc228578587 二、短期組織結(jié)構(gòu)變革 PAGEREF _Toc228578587 h 68 HYPERLINK l _Toc228578588 三、長期組織結(jié)構(gòu)變革 PAGEREF _Toc228578588 h 70 HYPERLINK l _Toc228578589 第

12、三節(jié) 人力資源治理變革 PAGEREF _Toc228578589 h 72 HYPERLINK l _Toc228578590 一、招聘 PAGEREF _Toc228578590 h 72 HYPERLINK l _Toc228578591 二、績效考核 PAGEREF _Toc228578591 h 76 HYPERLINK l _Toc228578592 三、薪酬治理 PAGEREF _Toc228578592 h 88 HYPERLINK l _Toc228578593 四、激勵機制 PAGEREF _Toc228578593 h 95 HYPERLINK l _Toc2285785

13、94 第四節(jié) 財務(wù)系統(tǒng)變革 PAGEREF _Toc228578594 h 98 HYPERLINK l _Toc228578595 一、建立獨立核算的財務(wù)系統(tǒng) PAGEREF _Toc228578595 h 98 HYPERLINK l _Toc228578596 二、完善財務(wù)制度和財務(wù)治理流程 PAGEREF _Toc228578596 h 99 HYPERLINK l _Toc228578597 三、健全和充分發(fā)揮財務(wù)治理的各職能 PAGEREF _Toc228578597 h 99 HYPERLINK l _Toc228578598 四、科學(xué)編制預(yù)算及預(yù)算審批程序 PAGEREF _T

14、oc228578598 h 100 HYPERLINK l _Toc228578599 五、簡化報賬程序，下放審批權(quán)限 PAGEREF _Toc228578599 h 101 HYPERLINK l _Toc228578600 第五節(jié) 其他變革 PAGEREF _Toc228578600 h 102 HYPERLINK l _Toc228578601 一、信息溝通建議 PAGEREF _Toc228578601 h 102 HYPERLINK l _Toc228578602 二、治理風(fēng)格建議 PAGEREF _Toc228578602 h 104 HYPERLINK l _Toc2285786

15、03 結(jié)束語 PAGEREF _Toc228578603 h 107 HYPERLINK l _Toc228578604 參考書目 PAGEREF _Toc228578604 h 108 HYPERLINK l _Toc228578605 附件 PAGEREF _Toc228578605 h 109 HYPERLINK l _Toc228578606 附件一：職位講明書 PAGEREF _Toc228578606 h 109摘要我們通過對物管企業(yè)外部宏觀環(huán)境和物管行業(yè)的分析以及對XHZY公司的分析得出：XHZY公司目前存在許多弊端，但其全然緣故是因為 XHZY對自身認識不清，與HL公司關(guān)系不明

16、。由此引發(fā)戰(zhàn)略，財務(wù)，人力資源等其他眾多問題。我們通過為其量身定制的戰(zhàn)略進展方向，改善其財務(wù)，人力資源，組織結(jié)構(gòu)。以使企業(yè)得到改變，并取得長足進步報告結(jié)構(gòu)本報告將按下述結(jié)構(gòu)展開：第一章 宏觀環(huán)境分析 在這一章里，我們將為您解讀現(xiàn)時期與物管行業(yè)息息相關(guān)的經(jīng)濟和社會環(huán)境，以及國家關(guān)于物管行業(yè)的相關(guān)政策和法律條文，同時，我們也將對物管業(yè)相關(guān)的技術(shù)環(huán)境做出分析。第一節(jié) 經(jīng)濟環(huán)境分析當(dāng)前，全球性金融危機及中國宏觀經(jīng)濟不確定因素增加使中國房地產(chǎn)面臨著前所未有的機遇與挑戰(zhàn)。作為與房地產(chǎn)唇齒相依的物業(yè)治理，在金融危機背景下如何克服困難，化解危機，迎接機遇與挑戰(zhàn)？金融危機已對全球?qū)嶓w經(jīng)濟產(chǎn)生了巨大的沖擊，200

17、8年世界經(jīng)濟已明顯放緩，下行風(fēng)險逐步加大。樂觀預(yù)測2009年全球經(jīng)濟增長率為1.6%，2009年中國經(jīng)濟增長率能否保8也存在三種預(yù)期，其中差不多預(yù)測為8.4%，而悲觀預(yù)測為7.0%。全球物業(yè)治理企業(yè)都受到金融危機的阻礙，同時樓市出現(xiàn)了整體的蕭條，房屋出租率減少。注：數(shù)據(jù)來源于聯(lián)合國經(jīng)社司。黃色欄里的數(shù)據(jù)為可能值，2009年數(shù)據(jù)為預(yù)測值。近十年來，我國的年均經(jīng)濟增長保持了10%左右的增幅，城鎮(zhèn)居民可支配收入也年增10%左右。在強勁需求的拉動下，房地產(chǎn)投資也強勁增長，為物業(yè)治理制造了良好的進展空間。以此帶動了中國的都市化進程，進而也將帶動物業(yè)治理企業(yè)的進展。人工及原材料成本急劇上漲,物價指數(shù)不斷升

18、高, 人工成本居高不下, 原材料成本持續(xù)上漲, 但物業(yè)服務(wù)價格缺乏彈性, 不能同步上調(diào),使得公司利潤率不斷下降。然而依照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示今年2月份CPI同比下降1.6%，2月份工廠出品價格（PPI）下降4.5%，3月份CPI同比下降1.2%，而工廠出品價格（PPI）下降6.0%，這是我國PPI連續(xù)第4個月出現(xiàn)負增長。其中原材料、燃料、動力購進價格下降7.1%，同時，人員流淌性由于受到金融危機的阻礙也有所下降。這些因素綜合看來，在不利的環(huán)境中又有一些物業(yè)治理企業(yè)的利好消息，物業(yè)運營成本能夠在一定程度上下降。前段時刻地產(chǎn)狂熱時期出現(xiàn)的規(guī)劃、設(shè)計、施工質(zhì)量造成交付項目的遺留問題，增加日后物業(yè)

19、服務(wù)企業(yè)的治理難度及治理成本，業(yè)主的投資預(yù)期失落心理也加劇了業(yè)主與物業(yè)治理企業(yè)的矛盾沖突。第二節(jié) 技術(shù)環(huán)境隨著信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保技術(shù)的進展，對物業(yè)治理技術(shù)能力的需求也不斷提高。 從長遠來看，通過二十余年的進展，物業(yè)治理作為一種新的產(chǎn)業(yè)類型已在社會化分工中被逐步認同，走產(chǎn)業(yè)化進展之路成為物業(yè)治理的必定趨勢。物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化程度將會加強，行業(yè)將會涌現(xiàn)實力強大的專業(yè)服務(wù)商，物業(yè)治理公司將向治理集成商轉(zhuǎn)型。由于得天獨厚的條件本來就使深圳物業(yè)治理水平遠遠地走在全國的前面，再加上物業(yè)治理推廣力度不足以及居民的消費水平不同，造成全國物業(yè)治理水平差距專門大。近幾年，隨著深圳物業(yè)治理經(jīng)驗的推廣，一些國際性物管企

20、業(yè)進駐，北京、上海等大都市的物業(yè)治理水平迅速提升，現(xiàn)已達到或超過深圳物業(yè)治理水平。其他大中型都市物業(yè)治理水平也在迅速提升，使全國物業(yè)治理水平之間的差距進一步縮小。而當(dāng)前國家推行物業(yè)治理收費分級定價，把收費標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、服務(wù)內(nèi)容在小區(qū)內(nèi)醒目的地點予以公布，同意業(yè)主監(jiān)督，不久前又新添“菜單式”服務(wù)。把顧客中意度指數(shù)引入物業(yè)治理領(lǐng)域，運用物業(yè)治理服務(wù)顧客中意度指數(shù)，對申報資質(zhì)的企業(yè)治理服務(wù)業(yè)績進行測評認定。第三節(jié) 法律和政策環(huán)境分析法律和政策環(huán)境關(guān)于行業(yè)和公司的進展方向起著重要的導(dǎo)向作用。物業(yè)治理公司應(yīng)把握有利的法律和政策，抓住機會，順應(yīng)行業(yè)的進展趨勢以提高自身競爭能力。目前，阻礙物業(yè)治理行業(yè)及其

21、各企業(yè)進展的要緊為國家和地點的相關(guān)法律法規(guī)、政策。一、國家法律法規(guī)、政策國家在2008年出臺了國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快進展服務(wù)業(yè)若干政策措施的 實施意見，要緊是為了促進“十一五”時期服務(wù)業(yè)進展要緊目標(biāo)的實現(xiàn)和任務(wù)的完成，加快服務(wù)業(yè)的進展。其中包括對加強規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)，深化服務(wù)領(lǐng)域改革等方面的內(nèi)容，關(guān)于規(guī)范服務(wù)業(yè)、加強服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)工作等都有現(xiàn)實的指導(dǎo)意義。國家在2007年頒布了在2003年物業(yè)治理條例基礎(chǔ)上修改過后的新物業(yè)治理條例。 它對業(yè)主和物業(yè)治理公司的權(quán)利和義務(wù)作出了更多、更明確的界定，關(guān)于依法規(guī)范物業(yè)治理行為起到了特不重要的作用。例如增加了街道辦事處等基層政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的治理。

22、國家在2007年正式實施中華人民共和國物權(quán)法。該法律全面規(guī)范了物業(yè)治理中的差不多法律關(guān)系，明確了業(yè)主在物業(yè)治理中的權(quán)利和義務(wù)，合理定位了物業(yè)服務(wù)公司，更加明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。一定程度上為物業(yè)治理制度的完善提供了法律基礎(chǔ)。除了上述要緊的法律法規(guī)及政策外，國家出臺的物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審方法（試行）、中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法等都阻礙著物業(yè)治理的進展，盡管各項法律法規(guī)都存在著一些不足，然而總體來講差不多上不斷進步的，物業(yè)治理公司通過深入研究，調(diào)整思路和戰(zhàn)略，能夠不斷滿足市場的需求。二、成都法規(guī)、政策成都市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)代理機構(gòu)治理規(guī)定于2009年2月1日實行，有利于健全物業(yè)服務(wù)招標(biāo)代理市場

23、機制，建立全市統(tǒng)一、競爭有序的物業(yè)服務(wù)市場秩序，充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)招標(biāo)代理機構(gòu)在招投標(biāo)過程中的積極作用。成都市于2008年1月1日實施了成都市物業(yè)治理條例，該條例是成都市結(jié)合本市實際情況，貫徹物權(quán)法和國務(wù)院物業(yè)治理條例而制定的成都市首部物業(yè)治理地點性法規(guī)，對成都進一步規(guī)范成都物業(yè)治理活動，維護業(yè)主業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他治理人的合法權(quán)益，改善成都人民群眾的生活和工作環(huán)境，構(gòu)建和諧社區(qū)奠定基礎(chǔ)。該條例具有更強的操作性、更加細化和具體。除此之外，成都市還出臺了成都市物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)評標(biāo)區(qū)治理規(guī)定，成都市物業(yè)服務(wù)力量配備指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)政策，本地物管企業(yè)能夠充分利用地點法規(guī)政策，能夠更好地適應(yīng)本地的進展。

24、三、總結(jié)從法律和政策環(huán)境來看，不管是國家依舊地點都為物業(yè)治理行業(yè)的規(guī)范化進展提供了法律依據(jù)和政策引導(dǎo)。這為物業(yè)治理那個朝陽產(chǎn)業(yè)的健康進展和不斷壯大提供了有利條件。同時，國家法律法規(guī)存在著一定程度上的不足，有待進一步地完善。第四節(jié) 社會文化環(huán)境社會文化環(huán)境包括一個國家或地區(qū)的居民教育程度和文化水平、價值觀念等。它阻礙著消費者對一個行業(yè)或者企業(yè)的認知、態(tài)度以及價值取向。物業(yè)治理的進展與消費者關(guān)于服務(wù)的價值觀念，受教育程度等因素密不可分。文化水平阻礙著居民的需求層次和價值觀念，物業(yè)治理屬于80年代出現(xiàn)并逐漸興起的服務(wù)產(chǎn)業(yè)。隨著九年義務(wù)教育的普及和受教育人數(shù)的增加，人們對服務(wù)質(zhì)量要求越來越高，并隨著社

25、會進展不斷地產(chǎn)生新的服務(wù)需求，例如物業(yè)治理。下表為四川省人口文化水平（圖表數(shù)據(jù)來源于2008年中國統(tǒng)計年鑒）。能夠看出四川省未上過學(xué)人數(shù)所在比例較小，大部分為同意過教育人數(shù)，同時隨著社會進步，受教育程度將逐步提高。人口文化水平的提高關(guān)于物管行業(yè)的進展起著積極的作用，能讓更多的人理解物管行業(yè)，并不斷為其提出新的要求，促進該行業(yè)的進展。第二章 行業(yè)分析第一節(jié) 行業(yè)現(xiàn)狀分析一、物業(yè)治理行業(yè)歷史簡況物業(yè)治理（property management），是指物業(yè)治理企業(yè)受物業(yè)所有人的托付，依據(jù)物業(yè)治理托付合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等治理項目進行維護、修繕

26、和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。從國外物業(yè)治理的起源來看，近代意義的物業(yè)治理起源于19世紀(jì)60年代的英國。1908年，由美國芝加哥大樓的所有者和治理者喬治A霍爾特組織的芝加哥建筑物治理人員組織（CBMOChicago Building anagers Organization）召開了第一次全國性會議，宣告了全世界第一個專門的物業(yè)治理行業(yè)組織的誕生。從國內(nèi)的物業(yè)治理的起源來看，從19世紀(jì)中葉到本世紀(jì)20年代，是舊中國房地產(chǎn)業(yè)萌芽和初步進展的時期。在那個時期，上海、天津、武漢、廣州、沈陽、哈爾濱等都市建立了許多八九層高的建筑，在上海，出現(xiàn)了28座10層以上的高層建筑。在當(dāng)時的房

27、地產(chǎn)市場上，差不多出現(xiàn)了代理租賃、清潔衛(wèi)生，保安服務(wù)等專業(yè)性的經(jīng)營公司，這些專業(yè)公司的治理方式正是我國物業(yè)治理的早期形式。20世紀(jì)80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，市場經(jīng)濟的產(chǎn)物之物業(yè)治理才由香港引入。深圳是公認的我國物業(yè)治理的發(fā)源地，在我國物業(yè)治理的進程中，制造了許多個第一，深圳物業(yè)人是我國物業(yè)治理的先行人和推動者，時至今日，深圳的物業(yè)治理在國內(nèi)仍然是高水準(zhǔn)的，其治理概念和實踐經(jīng)驗仍然值得效仿和推廣。二、中國物業(yè)治理進展簡況中國的物業(yè)治理始于八十年代初。最早的物業(yè)治理開始于經(jīng)濟特區(qū)深圳。1988年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開，物業(yè)治理迅速進展。此后的十幾年內(nèi)深圳的物業(yè)

28、治理迅速進展，從大到小，從涉外商品房到全市物業(yè)治理的進展，初步從借鑒，探究，推廣到規(guī)范化，由傳統(tǒng)的房管式逐步進展為專業(yè)化，企業(yè)化，一體化招投標(biāo)的三化一體的物業(yè)治理模式。物業(yè)治理從產(chǎn)生初期的感性、無序，到迅速進展狂熱的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過了風(fēng)風(fēng)雨雨的二十多年進展歷史?，F(xiàn)在，中國的物業(yè)治理市場差不多日漸成熟，表現(xiàn)在，物業(yè)治理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范；通過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)治理企業(yè)實力增強，市場化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)治理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)差不多實現(xiàn)專業(yè)化、社會化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性；業(yè)主委員會的運行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。物業(yè)治理進展到現(xiàn)在又大概

29、進入一個兩難境地，一方面市場化正日漸成熟，另一方面物業(yè)治理進展方向卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預(yù)示著物業(yè)治理行業(yè)變盤立即到來。21世紀(jì)，是中國物業(yè)治理行業(yè)進入進展、完善和成熟的重要時期，在那個時期將會出現(xiàn)一個競爭激烈、治理完善、服務(wù)理念提升的時期。對物業(yè)治理行業(yè)來講，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費觀念的更新，要求物業(yè)治理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要做出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)進展的需要。 三、物業(yè)治理分類物業(yè)治理差不多內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和托付性的特約服務(wù)三大類。1、是常規(guī)性的

30、公共服務(wù)，要緊有以下幾項：房屋建筑主體的治理及住宅裝修的日常監(jiān)督；房屋設(shè)備、設(shè)施的治理；環(huán)境衛(wèi)生的治理；綠化治理；配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護和安全防范工作；車輛道路治理；公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；2、是針對性的專項服務(wù)：日常生活類；商業(yè)服務(wù)類；文化、教育、衛(wèi)生、體育類；金融服務(wù)類；經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；社會福利類；3、是托付性的特約服務(wù)：物業(yè)治理企業(yè)在實施物業(yè)治理時，第一大類是最差不多的工作，是必須做好的。同時，依照自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)治理的各項治理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。四、

31、物業(yè)治理在我國在我國，物業(yè)治理的進展要緊基于四個方面的因素：是住宅建設(shè)的迅猛進展，大量住宅小區(qū)的投入使用，要求除了對房屋進行維修外，還必須對附屬物、設(shè)備、場地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路、治安等進行專業(yè)化治理，以保持新建小區(qū)的完好，發(fā)揮其整體功能和綜合效益。是隨著住房制度改革的逐步深化，原有的房管體制已完全不能適應(yīng)，而物業(yè)治理從體制上克服了房改后形成的多個產(chǎn)權(quán)單位多頭、多家治理，各自為政、扯皮推諉等舊治理體制的弊端。是隨著市場經(jīng)濟體制的逐步確立，政府對住宅環(huán)境、社區(qū)服務(wù)直接負責(zé)的方法，差不多不能適應(yīng)形勢的變化，一個由業(yè)主自治與物業(yè)公司專業(yè)化治理結(jié)合，由物業(yè)治理企業(yè)實施經(jīng)營型治理和有償服務(wù)，使治理得以以業(yè)

32、養(yǎng)業(yè)、自我進展、良性循環(huán)的新體制日益顯示出其優(yōu)越性。是人民群眾生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境和社區(qū)服務(wù)的更多的關(guān)注，使得物業(yè)治理的好壞差不多成為居民選購住房考慮的重要因素，物業(yè)治理為越來越多的人所同意。五、物業(yè)治理行業(yè)生存狀況調(diào)查中國物業(yè)治理協(xié)會于2007年二季度開始，通過網(wǎng)上填報的形式組織全國各地開展了物業(yè)治理行業(yè)生存狀況調(diào)查。截止2007年12月底，完成網(wǎng)上調(diào)查信息數(shù)據(jù)填報的企業(yè)總數(shù)為4600家，調(diào)查面覆蓋了全國31個省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128個都市和地區(qū)。由于此調(diào)查相關(guān)數(shù)據(jù)距現(xiàn)今較近，具有一定的參考價值，現(xiàn)將初步調(diào)查的有關(guān)情況及相關(guān)分析報告如下：1、物業(yè)治理行業(yè)對社會經(jīng)濟進展的貢獻

33、隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進，以及鄉(xiāng)村都市化、都市現(xiàn)代化進程的加快，物業(yè)治理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，近幾年得到了長足進展,在經(jīng)濟進展與和諧社會建設(shè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。服務(wù)水平顯著提高統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這次被調(diào)查企業(yè)所治理的20.39億平方米物業(yè)項目，不再單純是新建商品房項目，而是包括從商品房到經(jīng)濟適用房、房改房，從住宅物業(yè)到辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、機場、碼頭、車站、倉儲、運動場館、文物建筑物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單門獨院到大型社區(qū)，從單一類型物業(yè)到綜合性建筑等多種多樣的物業(yè)類型。目前，物業(yè)服務(wù)差不多覆蓋到不動產(chǎn)治理的所有領(lǐng)域。為適應(yīng)業(yè)主乃至社會對物業(yè)服務(wù)需求的不斷增長

34、，90%以上被調(diào)查企業(yè)都注重服務(wù)品牌的培植和運用，從簡單的專項服務(wù)到整體的綜合性服務(wù)，從行為規(guī)范到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從服務(wù)理念到進展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)治理到創(chuàng)新服務(wù)，從客戶治理到客戶中意，從單項的物業(yè)服務(wù)到綜合的資產(chǎn)經(jīng)營治理，服務(wù)的品質(zhì)和品牌意識已在全行業(yè)深入人心，物業(yè)治理有效提高了都市治理和房地產(chǎn)治理水平，贏得了政府、社會和寬敞業(yè)主的良好贊譽，被調(diào)查的4600家企業(yè)在2004-2006三年中先后得到縣（區(qū)）級以上政府部門表彰達14635次。社會效益表現(xiàn)突出首先，支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕社會就業(yè)壓力。在被調(diào)查的4600家企業(yè)中，共有772032名從業(yè)人員，平均每個企業(yè)擁有168名從業(yè)人員。其中，屬于政府機關(guān)

35、人員分流24972人，企事業(yè)單位人員分流25072人，部隊轉(zhuǎn)復(fù)軍人56894人，下崗、待業(yè)人員再就業(yè)151753人，大、中專畢業(yè)生分配68373人，農(nóng)民工吸納173710人，殘疾人及其他人員安置20478人。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)治理作為勞動密集型行業(yè)，在消化剩余勞動力方面具有天然優(yōu)勢，有利于減輕就業(yè)壓力，促進社會的和諧與穩(wěn)定。其次，積極參與社會公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序治理。這次被調(diào)查的企業(yè)中，協(xié)助公安部門處理治安案件共53920起，協(xié)助有關(guān)方面處理突發(fā)事件30207起，參加搶險救災(zāi)68905人次。最后，熱心參與社會公益事業(yè)，自覺承擔(dān)社會責(zé)任。被調(diào)查的企業(yè)中三年來有793家企業(yè)先后贊助社會事業(yè)經(jīng)費4

36、035.66萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經(jīng)費4177.84萬元。經(jīng)濟效益逐步改善統(tǒng)計數(shù)字反映，4118家填報企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)總值4010501.3萬元，平均資產(chǎn)總值973.9萬元；4190家填報企業(yè)2006年經(jīng)營總收入達2769375.3萬元，平均經(jīng)營收入660.9萬元；3727家填報企業(yè)完成營業(yè)稅金及附加150393.83萬元，平均完成營業(yè)稅金及附加40.4萬元；1581家填報企業(yè)上繳企業(yè)所得稅金42352.54萬元，平均上繳企業(yè)所得稅金26.8萬元；2006年盈利企業(yè)為1825家，占調(diào)查企業(yè)的39.7%，實現(xiàn)利潤總額達149797.5萬元，平均利潤額82.1萬元。以上數(shù)據(jù)表明，目前大

37、多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差。我們注意到，一些企業(yè)未將多種經(jīng)營收入計算在內(nèi)以及基于其它因素的考慮，在上報相關(guān)收入數(shù)據(jù)時有所保留。但近半數(shù)企業(yè)未能盈利，而且盈利企業(yè)的平均利潤額僅為82.1萬元，反映了多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，缺乏可持續(xù)長遠進展的經(jīng)濟基礎(chǔ)。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)過程中，積極為業(yè)主出謀劃策，采取多種方式提高物業(yè)經(jīng)營效益，其中238家企業(yè)三年中通過改善服務(wù)，提高房屋出租率等，為業(yè)主增加租金收益24667.16萬元。還有298家企業(yè)通過節(jié)能改造，為業(yè)主增加經(jīng)濟效益8949.24萬元。環(huán)境效益初步顯現(xiàn)物業(yè)治理行業(yè)在環(huán)境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業(yè)治理覆蓋了都市

38、大部分區(qū)域，污染減少了、社區(qū)整潔了，環(huán)境優(yōu)美了，生活方便了，人們的環(huán)境意識不斷增強，生活適應(yīng)日益文明。2、行業(yè)進展的差不多狀況企業(yè)進展情況完成上報調(diào)查數(shù)據(jù)的4600家企業(yè)差不多分類情況如下：以企業(yè)成立時刻劃分。1981年至1994年13年間，只有268家企業(yè)成立，占企業(yè)總數(shù)的5.82%，1994年至2007年13年間，共有4332家企業(yè)成立，占總企業(yè)數(shù)94.18%。其中1994至2004年10年間共成立企業(yè)2495家，占總企業(yè)數(shù)75.98%，10年間企業(yè)以每年近133%的速度猛增。通過上述表格和數(shù)據(jù)，不難看出，81年至94年的前十三年，是我國物業(yè)治理的萌芽起步時期，進展速度慢。1994年至20

39、04年的十年間，是我國物業(yè)治理進展最為迅猛的時期，大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這一時期誕生。2004年以后，企業(yè)數(shù)量的增長速度放緩。以企業(yè)注冊登記類型劃分。國有企業(yè)758家，占總企業(yè)數(shù)的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限責(zé)任公司2976家，占64.70%；私營企業(yè)348家，占7.57%；港澳臺商獨資企業(yè)73家，占1.59%；外商投資企業(yè)43家，占0.93%；其他類型企業(yè)101家，占2.20%。以上數(shù)據(jù)表明，從形式上看，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實現(xiàn)了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責(zé)任公司），國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍占一定比例，外資和私營企業(yè)比例偏低，建立真正意義上的現(xiàn)代企業(yè)制度仍是行

40、業(yè)面臨的課題。以企業(yè)資質(zhì)等級劃分。一級資質(zhì)365家，占7.93%；二級資質(zhì)713家，占15.5%；三級資質(zhì)3287家，占71.46%；其他未取得資質(zhì)的企業(yè)235家，占5.11%。以上數(shù)據(jù)講明，現(xiàn)時期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益，整個行業(yè)仍處于進展初期，整體抗風(fēng)險能力差。各資質(zhì)等級面積、人員之間關(guān)系企業(yè)數(shù)建筑面積（萬）企業(yè)平均治理面積人員總數(shù)企業(yè)平均人數(shù)治理人員/操作人員治理人員人均治理面積（萬）一級36581826.30224.183220788821：6.41.88二級71357925.5481.242053922881：6.11.99三級328759304.7518

41、.04220912671：4.11.38一級資質(zhì)企業(yè)平均治理面積224.18萬，平均職工882人，治理人員人均治理面積1.88萬；二級企業(yè)平均治理面積81.24萬，平均職工288人，治理人員人均治理面積1.99萬；三級企業(yè)平均治理面積18.04萬，平均職工64人，治理人員人均治理面積1.38萬。以上表格和數(shù)據(jù)講明，資質(zhì)等級越高，每一名治理人員相應(yīng)配置的操作人員越多，治理人員人均治理面積越大，一、二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)人均治理面積明顯高于三級企業(yè)。以經(jīng)濟區(qū)域劃分。東部沿海及經(jīng)濟發(fā)達省區(qū)（北京、上海、天津、河北、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南）1754家，占總企業(yè)數(shù)38.13%；中部省區(qū)（河南、安徽

42、、山西、江西、湖南、湖北）1308家，占28.44%；西部省區(qū)（重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆、內(nèi)蒙、廣西）904家，占19.65%；東北三省634家，占13.78%。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量與經(jīng)濟進展水平成正相關(guān)關(guān)系，沿海發(fā)達地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量明顯多于中西部和東北地區(qū)。以與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系劃分。被調(diào)查企業(yè)中屬于房地產(chǎn)開發(fā)單位下屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)有1260家，占企業(yè)總數(shù)27.39%；其他隸屬關(guān)系的企業(yè)3340家，占72.61%。從上述比例來看，開發(fā)建設(shè)單位下屬企業(yè)僅占全部企業(yè)的四分之一強，近四分之三的企業(yè)與開發(fā)商并無隸屬關(guān)系，建管不分的狀況已得到較大程度的改變

43、。從業(yè)人員情況被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員總?cè)藬?shù)772032人。差不多分類情況如下：以工作崗位劃分。從事治理崗位即企業(yè)治理層人員119978人，占總?cè)藬?shù)15.54%，從事操作崗位即企業(yè)一線操作工人652054人，占總?cè)藬?shù)84.46%。操作崗位人數(shù)中38.40%是秩序維護員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車輛治理人員，4.44%是綠化養(yǎng)護人員，12.99%為其他勤雜工種。治理人員秩序維護員清潔工工程維修人員車輛治理員綠化養(yǎng)護人員其他勤雜工調(diào)查人數(shù)11997825039216199888912371132892184718配比情況12.091.350.740.310.240

44、.71（以治理人員為基數(shù)1，和其他工種的比例關(guān)系） 從以上數(shù)據(jù)能夠看出，物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動密集型行業(yè)，從業(yè)人員中治理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業(yè)治理行業(yè)對促進社會就業(yè)的積極作用，但基層操作人員比例過大，使行業(yè)受用工成本阻礙顯著，反映了行業(yè)處于進展初級時期的現(xiàn)狀。以學(xué)歷層次劃分。被調(diào)查企業(yè)的全部從業(yè)人員中，具有碩士研究生以上學(xué)歷1622人，占總?cè)藬?shù)0.21%；本科生33396人，占4.33%；大專生89625人，占總?cè)藬?shù)11.60%；中專生147575人，占19.12%；高中以下學(xué)歷499814人，占64.74%。對比以上數(shù)據(jù)

45、，我們不難發(fā)覺，中專以下學(xué)歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業(yè)治理行業(yè)的勞動密集型是與從業(yè)人員的低學(xué)歷緊密聯(lián)系的，提高從業(yè)人員的受教育水平是當(dāng)務(wù)之急。以技術(shù)層次劃分。被調(diào)查企業(yè)的企業(yè)經(jīng)營治理人員中具有高級職稱的6667人，占治理人員總數(shù)5.56%；中級職稱32351人，占治理人員總數(shù)26.96%；初級職稱29461人，占治理人員總數(shù)24.56%；無技術(shù)職稱人員51449人，占42.92%。企業(yè)操作人員有高級技工18873人，占操作人員總數(shù)2.89%，中級技工46498人，占7.14%，初級技工80071人，占12.28%，無技術(shù)人員506612人，占77.69%。以

46、上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)治理行業(yè)治理人員中有67%沒有中級以上職稱，操作人員中90%沒有中級技工證書，技術(shù)力量的薄弱是顯而易見的。這意味著大量涉及技術(shù)水平的設(shè)施設(shè)備維護工作需要通過外包專業(yè)公司來完成，同樣企業(yè)對外包單位的技術(shù)指導(dǎo)和監(jiān)督也存在力不從心的問題。以男女性不劃分。被調(diào)查企業(yè)的從業(yè)人員中，男性占64.22%，女性占35.78%?？紤]到占從業(yè)人員總數(shù)38%的秩序維護員要緊為男性，以上數(shù)據(jù)表明從業(yè)人員的男女比例大體相當(dāng)，女性略占多數(shù)（與清潔工要緊為女性有關(guān)）。治理物業(yè)項目情況被調(diào)查企業(yè)治理物業(yè)項目總數(shù)30831個、總建筑面積203906.4萬。與從業(yè)772032人相對應(yīng)，不難看出，目前情況下，平均每

47、個物業(yè)治理項目有從業(yè)人員25人，平均每名從業(yè)人員治理面積2640平方米。其中：按物業(yè)類型劃分。住宅項目21428個、建筑面積154286萬，分不占總項目數(shù)69.50%和總建筑面積75.67%；辦公樓及商業(yè)用房項目5825個、建筑面積20976.66萬，分不占18.89%和10.29%；工業(yè)項目1204個、建筑面積10509.01萬，分不占了3.91%和5.15%；其他類型項目2374個、建筑面積18133.77萬，分不占7.70%和8.89%。以上數(shù)據(jù)表明，目前物業(yè)治理項目中居住物業(yè)仍占據(jù)市場的主流，物業(yè)治理取得的成就和存在的問題，也要緊通過居住物業(yè)市場反映出來。按項目獵取方式分。以協(xié)議方式取

48、得項目22409個、建筑面積132473萬，分不占總項目數(shù)72.68%和64.97%；其中接管上級開發(fā)單位項目6335個、建筑面積39317.81萬，分不占20.55%和19.28%；以招投標(biāo)方式取得8422個、建筑面積71433.02萬，分不占27.32%和35.03%。以上數(shù)據(jù)表明，盡管2003年物業(yè)治理條例明確推行前期物業(yè)治理招投標(biāo)制度，但在實踐中并未得到完全貫徹，公平競爭的物業(yè)治理市場尚未形成，行政主管部門的執(zhí)法監(jiān)督有待加強。企業(yè)經(jīng)營與效益情況物業(yè)服務(wù)費價格水平 單位：元/月序號物業(yè)類型/收費率全國平均東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)東北地區(qū)1房改房（多層）0.410.480.380.380.

49、32房改房（高層）0.851.030.810.770.54收繳率（%）75.4778.3774.2881.7563.752經(jīng)濟適用房（多層）0.430.560.320.450.43經(jīng)濟適用房（高層）0.891.130.850.900.61收繳率（%）76.0978.9475.6081.0865.303商品房（多層）0.70.750.540.590.98商品房（高層）1.281.491.061.031.24獨立式不墅1.912.271.161.531.78收繳率（%）79.4881.7879.8680.9568.574辦公用房4.756.462.793.153.66收繳率（%）90.7192.4

50、390.0190.0383.815工業(yè)用房1.931.971.832.431.50收繳率（%）92.8593.6993.1793.4482.53從以上數(shù)據(jù)能夠看出，從全國情況看，居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)和收費率均明顯低于辦公物業(yè)和工業(yè)物業(yè)，其中房改房和經(jīng)濟使用住房的收費標(biāo)準(zhǔn)和收費率更低，今后這部分物業(yè)治理的問題會更加突出。從地域分布來看，東部地區(qū)的收費標(biāo)準(zhǔn)高于中、西部和東北地區(qū)，東部地區(qū)和西部地區(qū)的收益率高于中部地區(qū)和東北地區(qū)，從收費標(biāo)準(zhǔn)和收費率兩項指標(biāo)綜合比較來看，東北地區(qū)兩項指標(biāo)均低于全國其他地區(qū)。企業(yè)經(jīng)營效益情況 單位：萬元調(diào)查企業(yè)數(shù)盈利情況虧損情況持平情況企業(yè)數(shù)%平均盈利額企業(yè)數(shù)%平均

51、虧損額企業(yè)數(shù)全國4600184340.0781.28187140.7637.22886東部地區(qū)175495854.62124.8352229.7651.82274中部地區(qū)130841331.5724.5660546.2518.53290西部地區(qū)90431534.8540.8040444.6931.30185東北地區(qū)63415724.7645.9634053.6355.12137以上數(shù)據(jù)表明，有近半數(shù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍處于虧損狀態(tài)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體經(jīng)營效益不容樂觀，行業(yè)風(fēng)險依舊專門大。盈利企業(yè)平均81.28萬的年利潤，表明物業(yè)服務(wù)行業(yè)的微利特征。從地域分布看，東部地區(qū)的盈利狀況優(yōu)于中、西和東北地區(qū)

52、，東北地區(qū)的虧損面和虧損額相比其他地區(qū)差不多上最大的。企業(yè)職職員資福利情況依照被調(diào)查企業(yè)上報數(shù)據(jù)匯總，2006年物業(yè)服務(wù)企業(yè)全國職工平均工資為13453.20元/人年，而同期全國社會平均工資為17568.57元/人年，行業(yè)職工平均工資明顯低于全國社會平均工資。具體情況是：企業(yè)治理人員收入情況 單位：元/人年地區(qū)治理人員平均年收入其 中高層治理人員治理處主任(項目經(jīng)理)治理員(主管)全國21926.94 37921.98 24387.59 16427.02 東部地區(qū)29254.75 53578.08 32338.20 20803.03 中部地區(qū)16975.17 28864.79 20288.63

53、 14129.88 西部地區(qū)18149.72 30361.74 19502.43 13898.28 東北地區(qū)15088.63 23049.83 16824.38 12321.66 以上數(shù)據(jù)表明，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)治理人員平均年收入僅高于社會平均工資四千多元，除東部和西部地區(qū)外，中部和東北地區(qū)治理人員平均收入甚至低于全國社會平均工資，由此可見，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的薪酬競爭力專門低，這是行業(yè)無法吸引高素養(yǎng)人材的全然緣故之一。企業(yè)操作人員收入情況 單位：元/人年地區(qū)操作人員平均年收入其 中工程維修工秩序維護員清潔工綠化工全國10331.32 12735.67 10280.12 7666.11 8503.36

54、 東部地區(qū)12477.00 15492.80 12031.68 9067.32 9789.45 中部地區(qū)8789.27 11389.17 9256.75 6979.46 7920.39 西部地區(qū)9058.63 11097.12 9590.11 6988.20 7773.73 東北地區(qū)8698.27 10213.34 8417.19 6447.09 7027.63 以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)服務(wù)行業(yè)基層操作人員的年均收入大大低于社會平均工資，絕大多數(shù)的操作人員的工資僅維持在當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)上下，中、西部和東北地區(qū)企業(yè)的操作人員的工資水平甚至不到全國社會平均工資標(biāo)準(zhǔn)的一半，如此低廉的工資標(biāo)準(zhǔn)，顯然難以保證

55、行業(yè)的社會競爭力和公眾形象。保險、住房公積金繳納情況 單位：月工資%地區(qū)差不多醫(yī)療保險失業(yè)保險養(yǎng)老保險工傷保險其他保險住房公積金全國8.01 2.25 19.94 1.14 1.63 9.96 東部地區(qū)8.58 2.15 19.81 0.88 1.26 10.23 中部地區(qū)7.62 2.21 19.43 1.38 1.93 10.35 西部地區(qū)7.17 2.25 18.84 1.34 2.64 8.40 東北地區(qū)7.90 2.69 23.31 1.94 1.57 10.97 以上數(shù)據(jù)表明，全國各地區(qū)交納各類保險和住房公積金的標(biāo)準(zhǔn)大體一致，但由于未對交納保險人數(shù)占職員總?cè)藬?shù)的比例，以及農(nóng)民工的社

56、會保險情況進行調(diào)查統(tǒng)計，此表未能反映被調(diào)查企業(yè)的實際繳納情況。3、行業(yè)生存與進展面臨的要緊問題依照4600家企業(yè)的調(diào)查情況匯總，當(dāng)前行業(yè)生存與進展面臨許多困難和問題，要緊突出反映在以下幾個方面：社會評價方面行業(yè)社會地位不高。社會普遍認為物業(yè)服務(wù)屬于簡單的勞務(wù)服務(wù)，勞動強度大、行業(yè)技術(shù)含量低、從業(yè)人員待遇差。調(diào)查中，反映行業(yè)社會地位不高的企業(yè)就有3521家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的76.54%。行業(yè)偏見普遍存在。社會上有一部分群眾把業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系看作是“雇傭關(guān)系”或“主仆”關(guān)系，動不動就有意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業(yè)。反映人們對行業(yè)存在一定偏見的企業(yè)2819家，占被調(diào)查企業(yè)

57、總數(shù)的61.28%。社會上還有部分群體對物業(yè)治理行業(yè)缺乏信任感。認為行業(yè)公信力不強的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的25.02%。輿論導(dǎo)向存在偏差。這些年來，各種輿論媒體關(guān)于物業(yè)治理行業(yè)的正面報道專門少，少數(shù)媒體片面追求眼球效應(yīng)，不作深入的調(diào)查研究，不問青紅皂白，肆意誤導(dǎo)群眾，給行業(yè)造成專門大負面阻礙。認為社會輿論導(dǎo)向有偏差的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的42.78%。物業(yè)服務(wù)消費觀念不強。人們對物業(yè)治理行業(yè)提供治理服務(wù)的社會性、公共性、有償性認識不足，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動不積極支持、不主動配合。認為行業(yè)生存與進展環(huán)境不寬松的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的38.39%。認為人們對物業(yè)服務(wù)常常任意壓價的占被調(diào)查企業(yè)的29.3

58、7%。政府監(jiān)督方面地點立法跟不上，相關(guān)政策不配套。一些地點政府以及有關(guān)部門對物業(yè)治理不重視，對行業(yè)進展不關(guān)懷。物業(yè)治理條例以及企業(yè)資質(zhì)、維修資金、服務(wù)收費等治理方法，國務(wù)院和中央部委都已制定公布多年，但許多地點至今尚未制定具體實施的配套細則、方法。認為地點立法跟不上的企業(yè)有2582家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的56.13%。認為相關(guān)政策不配套的企業(yè)有3341家，占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的72.63%。政府協(xié)調(diào)和執(zhí)法不力，與相關(guān)專業(yè)部門關(guān)系不順。這次調(diào)查中，認為政府協(xié)調(diào)工作不及時不到位的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的52.17%，認為政府缺位和執(zhí)法不力的占被調(diào)查企業(yè)的46.46%。還有相當(dāng)一部分企業(yè)認為與當(dāng)?shù)馗鲗I(yè)部門關(guān)系

59、不順，其中與供水方面不順的占19.52%，供電方面不順的占17.24%，也有少數(shù)企業(yè)反映與供氣、供暖部門關(guān)系不順。一些部門把物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)作原來的“房管所”、“基建隊”，行政上指手畫腳，橫加指責(zé)。經(jīng)費上亂攤派、亂贊助。認為對企業(yè)干預(yù)過多的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的46.02%。物價部門干預(yù)過度，政府定價（指導(dǎo)價）適用過寬。國家發(fā)改委、建設(shè)部對物業(yè)服務(wù)收費定價的范圍、對象、方法、標(biāo)準(zhǔn)都有明確規(guī)定。但各地點執(zhí)行時卻是五花八門。物價部門嚴(yán)把物業(yè)收費審批關(guān)，任意擴大政府定價和政府指導(dǎo)價范圍。有的地點住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費0.20元/月，一定10年不變。有的地點高檔不墅物業(yè)服務(wù)費0.30-0.50元/月，企業(yè)怨聲載

60、道。反映政府對物業(yè)服務(wù)收費操縱過死的占被調(diào)查企業(yè)的36.43%，反映任意擴大政府定價范圍的占被調(diào)查企業(yè)的8.59%?，F(xiàn)行稅賦政策不合理，企業(yè)經(jīng)濟負擔(dān)太大。相當(dāng)一部分企業(yè)反映各地政府對物業(yè)治理行業(yè)缺乏扶持和稅收優(yōu)惠政策，加上勞動合同法的執(zhí)行，社會最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高，使企業(yè)的負擔(dān)明顯加重。反映這類問題的企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的35.39%。開發(fā)單位建設(shè)方面建管不分掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾，給物業(yè)服務(wù)帶來隱患和糾紛。這次調(diào)查中認為開發(fā)單位利用“建管”不分掩蓋前期遺留問題的占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的52.50%，認為利用“建管”不分轉(zhuǎn)嫁新建項目矛盾的占41.96%，認為利用“建管”不分壓低物業(yè)項目交接成本的占18.7