目標(biāo)成本管理流程

1、目的規(guī)范目標(biāo)成本管理，有效制定項(xiàng)目目標(biāo)成本，使項(xiàng)目目標(biāo)成本得以實(shí)現(xiàn)。適用范圍適用于華潤置地有限公司下屬獨(dú)資、控股或具經(jīng)營權(quán)合資公司開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目及華潤集團(tuán)孵化的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理。編制依據(jù)依據(jù)華潤置地開發(fā)成本管理制度（2014年1月版）編制。術(shù)語與定義目標(biāo)成本：是公司基于市場狀況、項(xiàng)目定位及規(guī)劃，結(jié)合公司經(jīng)營計(jì)劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線，是成本分析、考核、控制及預(yù)測的重要基礎(chǔ)依據(jù)。目標(biāo)成本調(diào)整：是指在目標(biāo)成本批復(fù)完成后，由于項(xiàng)目定位發(fā)生顛覆性調(diào)整或其他不可抗力因素，需對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整的行為。全成本：包括土地成本、房地產(chǎn)開發(fā)成

2、本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和稅金全科目成本費(fèi)用。4.4開發(fā)成本：指“CB02房地產(chǎn)開發(fā)成本”包括前后期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)、增值服務(wù)及資本化借款費(fèi)用。4.5成本決策機(jī)構(gòu)：指大區(qū)負(fù)責(zé)目標(biāo)成本制定及相關(guān)成本決策的組織，由各大區(qū)自行依據(jù)管理需要進(jìn)行設(shè)置，可為成本決策委員會或招標(biāo)委員會等組織。關(guān)鍵工作流程關(guān)鍵活動描述設(shè)計(jì)管理部下發(fā)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案”（住宅項(xiàng)目）或“初步設(shè)計(jì)100%成果”（商業(yè)項(xiàng)目）設(shè)計(jì)管理部下發(fā)經(jīng)置地總部審批通過的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案”（住宅項(xiàng)目）或“初步設(shè)計(jì)100%成果（商業(yè)項(xiàng)目），作為此階段工作的輸入條件之一。合約管理部收集各部門數(shù)據(jù)合約管理部發(fā)起目標(biāo)成本編制

3、工作后，各相關(guān)部門負(fù)責(zé)測算項(xiàng)目各分項(xiàng)成本，完成后提交合約管理部匯總。各部門在目標(biāo)成本編制過程中需準(zhǔn)備的資料及測算成果如下：部門準(zhǔn)備資料成果設(shè)計(jì)管理部項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目方案圖紙/100%DD圖紙、建筑做法設(shè)計(jì)費(fèi)目標(biāo)成本及編制依據(jù)開發(fā)部（或報建主責(zé)部門）當(dāng)?shù)貓笈鷪蠼ㄊ召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前后期報批報建費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用目標(biāo)成本及編制依據(jù)財(cái)務(wù)部地價分?jǐn)偙?、稅?wù)籌劃方案土地成本、財(cái)務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)營銷管理部項(xiàng)目定位、樣板間、售樓處、會所需求、銷售費(fèi)用、推廣費(fèi)、產(chǎn)品規(guī)劃建議書（住宅項(xiàng)目）銷售費(fèi)目標(biāo)成本及編制依據(jù)投資運(yùn)營部投資批復(fù)書-酒店事業(yè)部-酒店開業(yè)采購及籌備費(fèi)項(xiàng)目部項(xiàng)目工期計(jì)劃

4、、特殊工藝需求等-合約管理部物業(yè)類型劃分、限額指標(biāo)、對標(biāo)資料收集建安工程、公共配套、環(huán)境景觀工程目標(biāo)成本及編制依據(jù)物業(yè)公司/物業(yè)主責(zé)部門-物業(yè)開辦費(fèi)、開荒保潔費(fèi)特別強(qiáng)調(diào):1住宅項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)通過總部產(chǎn)品管理部審核后（商業(yè)項(xiàng)目為100%DD圖通過后）為目標(biāo)成本編制的起始時間點(diǎn)，合約管理部書面知會各部門在5天內(nèi)提供各自主責(zé)的目標(biāo)成本及編制依據(jù)資料。鑒于目標(biāo)成本編制時間較短，合約管理部可提前通知相關(guān)部門收集數(shù)據(jù)，以不影響編制時間和進(jìn)度為準(zhǔn)。如果個別項(xiàng)目分期規(guī)劃方案政府審核通過時間較晚，目標(biāo)成本在大區(qū)審批通過后報送置地總部進(jìn)行預(yù)評審，待規(guī)劃方案政府審核通過后進(jìn)行目標(biāo)成本的調(diào)整和正式評審。住宅項(xiàng)目在方案

5、設(shè)計(jì)通過總部產(chǎn)品管理部評審后20天內(nèi)，商業(yè)項(xiàng)目在初步設(shè)計(jì)100%成果通過總部審批后30天內(nèi)，合約管理部上報目標(biāo)成本。各責(zé)任部門根據(jù)“目標(biāo)成本編制模板”要求完成的成果資料需要經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后提交合約管理部。合約管理部負(fù)責(zé)項(xiàng)目分期投資額的編制，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目分期核算額及利潤率的測算工作。目標(biāo)成本編制合約管理部匯總各部門測算結(jié)果及依據(jù)各部門提供的資料進(jìn)行目標(biāo)成本編制，形成目標(biāo)成本初稿。詳見目標(biāo)成本編制指引。目標(biāo)成本初審合約管理部組織各相關(guān)部門對目標(biāo)成本初稿進(jìn)行初審，審核時限為5個工作日，依據(jù)各部門意見進(jìn)行修訂后，報大區(qū)成本決策機(jī)構(gòu)評審。城市公司需增加大區(qū)合約管理部審核環(huán)節(jié)，在大區(qū)評審會前由城市

6、公司合約管理部報大區(qū)合約管理部審核。，審核時限為5個工作日。目標(biāo)成本審核工作詳見目標(biāo)成本審核指引。目標(biāo)成本大區(qū)評審合約管理部組織成本決策機(jī)構(gòu)進(jìn)行評審，評審?fù)ㄟ^后形成大區(qū)評審會議紀(jì)要或會簽單，會議紀(jì)要或會簽單作為目標(biāo)成本呈報置地總部的資料之一。目標(biāo)成本成果大區(qū)評審會后，各部門根據(jù)會議決定，調(diào)整所負(fù)責(zé)的分項(xiàng)成本后，再次提交合約管理部匯總，形成目標(biāo)成本成果文件。目標(biāo)成本總部評審合約管理部負(fù)責(zé)將通過大區(qū)評審的目標(biāo)成本成果文件上報置地總部，并組織相關(guān)的評審會。目標(biāo)成本評審?fù)ㄟ^后總部將下發(fā)“目標(biāo)成本批復(fù)書”。目標(biāo)成本成果文件包括：A、按格式要求編制的匯報PPT;B、按格式要求編制的目標(biāo)成本基礎(chǔ)表（包括財(cái)務(wù)

7、表）；C、經(jīng)大區(qū)成本分管領(lǐng)導(dǎo)簽字的大區(qū)審批記錄；D、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)表；E、關(guān)鍵性圖紙；（見2015年2月華潤置地目標(biāo)成本編制及審核指引）。6.8目標(biāo)成本批復(fù)書經(jīng)總部批準(zhǔn)后的目標(biāo)成本文件連同“目標(biāo)成本批復(fù)書”由合約管理部下發(fā)至各部門，以指導(dǎo)下一階段設(shè)計(jì)工作，并作為各部門的成本控制目標(biāo)。目標(biāo)成本文件屬于公司機(jī)密，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)保密6.9合約分判及ERP系統(tǒng)錄入目標(biāo)成本批復(fù)書下發(fā)后，合約管理部分解目標(biāo)成本，形成“合約分判”方案；在目標(biāo)成本批復(fù)書下發(fā)后10個工作日內(nèi)，合約管理部完成ERP目標(biāo)成本的錄入工作。責(zé)任成本目標(biāo)成本批復(fù)書下發(fā)后，合約管理部組織各部門簽署責(zé)任成本確認(rèn)書。詳見責(zé)任成本作業(yè)指引。目標(biāo)成本

8、調(diào)整（若有）目標(biāo)成本調(diào)整申請部門合約管理部（或合約主責(zé)部門）為目標(biāo)成本調(diào)整申請發(fā)起部門。目標(biāo)成本調(diào)整的條件規(guī)劃條件發(fā)生重大變化；政府政策發(fā)生重大變化；3項(xiàng)目定位發(fā)生重大變化；（如：A、提高項(xiàng)目配置、戶內(nèi)精裝標(biāo)準(zhǔn)；B、增加示范單位、樣板房或銷售中心；C、戶內(nèi)精裝面積發(fā)生重大變化）以上情況引起開發(fā)成本增加超過批復(fù)房地產(chǎn)開發(fā)成本的2%時方可申請目標(biāo)成本調(diào)整。特別說明：當(dāng)精裝改毛坯時或發(fā)生其他大額目標(biāo)成本調(diào)減且使得開發(fā)成本調(diào)減額超過批復(fù)房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%時，需要對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)減處理，并由大區(qū)合約部提報調(diào)減后的目標(biāo)成本給置地總部進(jìn)行審批，除此以外不得對目標(biāo)成本進(jìn)行任何調(diào)整，一般的調(diào)整變化在動態(tài)成本中進(jìn)行體現(xiàn)即可。目標(biāo)成本調(diào)整申請目標(biāo)成本調(diào)整申請及新版目標(biāo)成本資料由合約管理部報大區(qū)成本決策機(jī)構(gòu)審批，審批通過后，報置地總部進(jìn)行審批。城市公司需增加大區(qū)合約管理部審核環(huán)節(jié)，由合約主責(zé)部門報大區(qū)合約管理部審核。6.11.