戰(zhàn)略評估報告-final

1、 北京 靜安中心2004年2月西藏天路公司參與柳吾新區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略評估報告2001-7-220目 錄柳吾新區(qū)開發(fā)項目背景柳吾新區(qū)現(xiàn)狀介紹柳吾新區(qū)開發(fā)的新契機西藏天路為什么要參與柳吾新區(qū)開發(fā)西藏天路參與柳吾新區(qū)開發(fā)的商業(yè)模式風險分析財務評價新華信建議2001-7-221柳吾新區(qū)位于拉薩河東南，背山面河，與拉薩老城隔河相望 ；新區(qū)基本上沒有進行城市開發(fā)建設，目前僅有一條沙土路經(jīng)川藏公路及拉薩一橋?qū)⒘徉l(xiāng)和拉薩市老區(qū)相連。柳吾新區(qū)的位置2001-7-2222001年青藏鐵路開始破土動工，預計2006年通車。其中在拉薩的鐵路客運站選址在柳吾新區(qū)北部，為新區(qū)未來的人流奠定了基礎。鐵路進藏后，其高質(zhì)量、全天

2、候、長運距的特點將使本區(qū)內(nèi)的一些礦產(chǎn)資源和綠色產(chǎn)品生產(chǎn)成本大幅降低，藏醫(yī)藥、綠色食品加工等產(chǎn)業(yè)得以啟動。鐵路進藏還將使拉薩和周邊省份乃至環(huán)印度洋經(jīng)濟圈和中亞地區(qū)的經(jīng)濟聯(lián)系得到加強。 2001-7-223而柳吾大橋的建成將直接縮短新區(qū)與老區(qū)的距離，極大改善柳吾新區(qū)的交通狀況。 2001-7-224拉薩老城區(qū)（以大昭寺為中心方圓一平方公里的古建筑群）是藏民族文化的精華，近年來隨著人口和城市建設的發(fā)展，歷史名城保護也面臨著越來越嚴重的挑戰(zhàn)。 目前拉薩全市人口21萬（城鎮(zhèn)人口），城市建成區(qū)51平方公里，而老城區(qū)面積2.8平方公里，集中了7萬人，造成老城區(qū)人口擁擠；另外經(jīng)濟發(fā)展引發(fā)的城市新功能沒有相應的

3、空間落實，一些建筑項目仍擠在布達拉宮附近，無論是建筑風格、體量還是高度都給歷史名城的保護造成沖擊。2001-7-225目 錄柳吾新區(qū)開發(fā)項目背景西藏天路為什么要參與柳吾新區(qū)開發(fā)公司現(xiàn)行戰(zhàn)略要求發(fā)展第二主業(yè)柳吾新區(qū)是天路發(fā)展第二主業(yè)的契機西藏天路參與柳吾新區(qū)開發(fā)的SWOT分析西藏天路參與柳吾新區(qū)開發(fā)的商業(yè)模式風險分析財務評價新華信建議2001-7-226西藏天路目前的發(fā)展戰(zhàn)略概述：天路應發(fā)展成為圍繞公路建設的多元化企業(yè)，在做大建筑的基礎上，繼續(xù)開拓新的業(yè)務，追求更高的利潤率，為股東、客戶及員工帶來利益；天路應首先做大建筑主業(yè)，通過強化招投標能力及項目管理能力等提高主業(yè)的競爭力；同時發(fā)展建筑行業(yè)中

4、利潤率較高的業(yè)務建筑設計業(yè)務；在公路建筑能力強化之后，天路應圍繞建筑項目公路能力開拓民用建筑等業(yè)務，真正將天路的主業(yè)做大；房地產(chǎn)行業(yè)及旅游行業(yè)是天路應發(fā)展的其他主業(yè)，建議天路在近期內(nèi)進入房地產(chǎn)行業(yè)，在2年內(nèi)進入旅游行業(yè)；實現(xiàn)天路發(fā)展戰(zhàn)略的手段是優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，通過引進新股東帶來新的符合天路發(fā)展戰(zhàn)略的項目，以達到開拓新業(yè)務的目的。2001-7-227為了打造國內(nèi)一流的建筑集團品牌，保持長久的發(fā)展，西藏天路必須建立起三個層面的業(yè)務組合。按照發(fā)展戰(zhàn)略中的規(guī)劃，第二層面的新興業(yè)務將圍繞建筑發(fā)展多元化，開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務。第一層面核心業(yè)務第二層面新興業(yè)務第三層面候選業(yè)務在迅速推進公路建設的能力的同時，調(diào)整公司

5、總部的組織架構(gòu)，建立合理的工作流程，同時尋求開展建筑設計，及新的建筑業(yè)務圍繞建筑發(fā)展多元化，開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務積極開展旅游業(yè)務，通過引進外資旅游公司，培育新的主業(yè)公司目前第一層面的核心業(yè)務發(fā)展狀況良好，第三層面侯選業(yè)務也在積極的開展中。目前急需挖掘合適的第二層面的新興業(yè)務。 2001-7-228柳吾新區(qū)的開發(fā)正是天路進入發(fā)展戰(zhàn)略中第二層面業(yè)務房地產(chǎn)業(yè)務的契機。西藏房地產(chǎn)業(yè)目前正處于成長階段，一級土地開發(fā)是房地產(chǎn)價值鏈的源頭，大多受政府和政策性控制，是房地產(chǎn)價值鏈中獲得利潤最高的一個環(huán)節(jié)，一般房地產(chǎn)商鮮有機會進入。柳吾新區(qū)的開發(fā)對于拉薩市政府，是跨越式的一步；而對于天路公司，則屬于歷史性的機會。 2

6、001-7-229宏觀環(huán)境分析（PEST分析）經(jīng)濟西藏近些年經(jīng)濟發(fā)展迅速，GDP從1995年的55.98億元到2002年的161.42億元。雖然西藏GDP在國內(nèi)仍然屬于落后地區(qū)，但增長速度連續(xù)幾年超過9.4%，2002年增長速度達到12.9%，在全國各?。▍^(qū)、市）中居于首位；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由1995年的4000元到2002年的7762元，高出全國平均水平， 列全國第位，居民的消費能力較強。技術(shù)新型建材的開發(fā)，使得房地產(chǎn)項目越來越合理，越來越滿足人們的舒適生活的需求，也越來越激發(fā)人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求。社會隨著青藏鐵路的建成，拉薩的流動人口數(shù)量將進一步增加，內(nèi)地企業(yè)及外資機構(gòu)進駐拉薩乃至

7、西藏的數(shù)量也將進一步增加。對房地產(chǎn)的需求相應增大；隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的提高，西藏人傳統(tǒng)的居住觀念發(fā)生變化， 更注重社區(qū)大環(huán)境及周邊環(huán)境，強調(diào)居住的舒適性；西藏目前還缺乏有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商，為新進入者提供了一定的空間。 政治國家對西藏基礎建設投資力度加大將促進經(jīng)濟熱點和消費熱點的增長；中央將確保西藏的經(jīng)濟從加快發(fā)展到跨越式發(fā)展，十年內(nèi)人均GDP趕上全國平均水平；西藏 “十五”期間要加快交通、能源、水利等基礎設施的建設。使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程進一步得到提高；西藏出臺了黨政機關貨幣化分房制度和企業(yè)貨幣化分房制度；西藏的住房貸款實行中央給予的特殊政策 ，比內(nèi)地平均低2個百分點；121號文件 對房

8、地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)和自有資金的要求提高。2001-7-2210房地產(chǎn)業(yè)具有周期性、關聯(lián)性、地域性、政策性等特點周期性我國的房地產(chǎn)周期有三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)周期的頻率，大約是7到8年為一個周期；第二個就是我國房地產(chǎn)的周期中，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期時間比較長，這顯示出市場需求持續(xù)旺盛這樣的特點，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過剩的國家和地區(qū)；第三，從銷售增長和投資增長的關系來分析，銷售增長直接影響到投資的增長。因此房地產(chǎn)公司應更為理性的把握項目投資、開發(fā)和銷售的時機，避免盲目發(fā)展。關聯(lián)性房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的許多行業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性。隨著國

9、際一體化的發(fā)展，我國國民經(jīng)濟與全球經(jīng)濟的相關度越來越高。而新的國際貿(mào)易保護主義的抬頭，如美國對我國鋼鐵業(yè)實施反傾銷制裁，使房地產(chǎn)相關行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加，同時入關后，這些行業(yè)將面臨跨國公司的強大競爭壓力。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關注相關行業(yè)的發(fā)展狀況給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響地域性房地產(chǎn)地域性很強，各地房地產(chǎn)市場發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費偏好等千差萬別。北京地區(qū)由于對奧運概念的過度挖掘，使市場面臨較大的壓力。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進行地域擴張時，必須針對各地具體情況進行逐一分析，謹慎投資。 政策敏感性房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有一定的先導性，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響非常大。雖然

10、我國國民經(jīng)濟的發(fā)展勢頭良好，預計今后幾年仍會保持7%的增長速度，但國際形勢的不穩(wěn)定也有可能給我國經(jīng)濟帶來較為嚴重的影響。同時，房地產(chǎn)開發(fā)中的大量短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成極大的破壞，大量商品房空置，以及開發(fā)失控，無序發(fā)展，導致土地資源的大量浪費和國有資產(chǎn)的大量流失等情況都有可能導致國家相關政策的變化。 2001-7-2211根據(jù)“產(chǎn)業(yè)生命周期模型”分析，西藏房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開始進入成長期，在產(chǎn)業(yè)成長期進入是一個比較合適的時期。 引入期成長期成熟期衰退期增長率 平穩(wěn)增長緩慢增長加速增長衰退銷售額低保持高位衰退客戶購買成本 高較高低產(chǎn)品類別很少增長縮減平均利潤率負增加平均利潤競爭對手很少增加減少典型定

11、價方式 競爭定價成本加成市場定價減價進入障礙技術(shù)競爭對手競爭對手典型廣告方式認知和教育大眾市場認知減少衰減產(chǎn)量過盛相對穩(wěn)定多樣化平均上升2001-7-2212新華信的研究表明：新區(qū)開發(fā)和房地產(chǎn)行業(yè)的關鍵資源能力包括：社會及政府關系、財務資源、人力資源。社會及政府關系人力資源財務資源社會及政府關系涉及到能否以低成本拿到土地并獲得資金及政策支持的能力 財務資源涉及到是否有足夠的自有資金和融資能力進行開發(fā) 人力資源涉及到是否有對項目土地的增值潛力具有準確分析和判斷能力的人才，是否有對房地產(chǎn)項目具有整體策劃能力的人才，對建筑設計和施工具有監(jiān)督管理能力的人才以及具有市場營銷策劃和管理能力的人才。2001

12、-7-2213針對上述關鍵資源能力，對西藏天路的資源狀況分析如下：西藏天路公司2002年主營業(yè)務收入為5.09億元，實現(xiàn)凈利潤3009萬元，目前資產(chǎn)負債率為30%，資產(chǎn)狀況良好。 資金來源：天路公司為西藏唯一一家屬于本地的上市公司，擁有比較寬松的融資環(huán)境。資金來源可以包括股市募集資金、政策性貼息貸款、商業(yè)銀行貸款等。財務資源狀況 天路公司是西藏交通廳直屬企業(yè)，又是西藏省內(nèi)唯一一家真正屬于本地的上市公司，與政府的關系較為密切，并一直得到政府有關方面的大力扶持。由于天路公司本身在西藏擁有良好的社會及政府關系，使得公司在取得土地資源和相關優(yōu)惠政策等方面有充分的優(yōu)勢。 社會及政府關系 人員狀況:公司現(xiàn)

13、有員工1125人，各類專業(yè)技術(shù)人員220余人。其中，大學本科以上24人，大中專179人。整體人員素質(zhì)不強。 專業(yè)背景:主要專業(yè)為工程技術(shù)，缺乏房地產(chǎn)行業(yè)相關的專業(yè)人才及管理人才。人力資源狀況 2001-7-2214西藏天路參與柳吾新區(qū)開發(fā)的SWOT總結(jié)優(yōu)勢擁有良好的社會和政府關系，在取得土地資源和優(yōu)惠政策方面有先天的優(yōu)勢作為上市公司的知名度和市場影響力。財務狀況良好，擁有寬松的融資環(huán)境。具有專業(yè)的建筑施工和設計能力，能有效降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本。具有多年的建筑施工管理經(jīng)驗，擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要的對多個項目、不同事業(yè)進行綜合協(xié)調(diào)管理的能力。機會國家對西藏投資力度的加大和政策方面的傾斜將加快西藏

14、經(jīng)濟的發(fā)展。居民可支配收入較高，傳統(tǒng)居住觀念發(fā)生變化。 鐵路客運站和柳吾大橋?qū)O大帶動該地區(qū)的人流和物流，成為熱點投資地區(qū)。城區(qū)人口增長迅速，老城區(qū)容量飽和，存在發(fā)展與文物保護的矛盾，柳吾新區(qū)的合理開發(fā)能有效的緩解這一矛盾。西藏房地產(chǎn)處于成長期，利潤高，進入障礙小，是進入這一領域的較好時機。拉薩目前缺乏有實力的開發(fā)商，為高起點進入這一領域提供了較大的空間。劣勢缺乏房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)經(jīng)驗和專業(yè)人員，尤其是房地產(chǎn)營銷方面的專業(yè)人才。 威脅西藏整體的經(jīng)濟發(fā)展水平仍然比較落后，人口較少，房地產(chǎn)市場的容量有限。中央政策對房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)和自有資金的要求提高。房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟和政策性影響較大，西藏尤其是政

15、治敏感的地區(qū)，當政策和經(jīng)濟受不可預見性因素影響時，會直接影響房地產(chǎn)業(yè)的狀況。目前西藏雖然還沒有出現(xiàn)有實力的地產(chǎn)開發(fā)商，但拉薩的發(fā)展前景將吸引內(nèi)地特別是成都有實力的開發(fā)商進入。SWOT2001-7-2215目 錄柳吾新區(qū)開發(fā)項目背景西藏天路為什么要參與柳吾新區(qū)開發(fā)西藏天路參與柳吾新區(qū)開發(fā)的商業(yè)模式組織模式盈利模式運作模式風險分析財務評價新華信建議2001-7-2216開發(fā)區(qū)管委會、天路公司、戰(zhàn)略投資者等5家公司共同發(fā)起成立柳吾新區(qū)開發(fā)總公司（暫定名），實施柳吾新區(qū)開發(fā)項目柳吾新區(qū)開發(fā)總公司新區(qū)管委會（政府）30%土地作價入股5%現(xiàn)金入股天路公司戰(zhàn)略投資公司（管理層）戰(zhàn)略投資公司A20%現(xiàn)金入股

16、40%現(xiàn)金入股戰(zhàn)略投資公司B5%現(xiàn)金入股2001-7-2217柳吾新區(qū)開發(fā)總公司的盈利模式有三種方式：土地出讓、招商引資、多元化參股土地出讓多元化參股招商引資一級土地出讓是房地產(chǎn)價值鏈的源頭，是利潤最豐厚、風險最小的環(huán)節(jié)。新公司通過政府入股的方式得到土地或通過向政府購買得到土地，在政府進行基礎市政建設和綠化改造的基礎上，完成三通一平的一級土地開發(fā)工作。再根據(jù)規(guī)劃及定位進行土地出讓。 以招商引資方式支持政府發(fā)展新時期的援藏模式，即可持續(xù)發(fā)展的援藏模式。請內(nèi)地的各級政府選派先進的企業(yè)進駐柳吾新區(qū)，不光進行資金援助，還包括能力援助，即先進的管理模式和人才援助。對于核心區(qū)的部分升值潛力巨大的土地，公司

17、可以多元化參股的形式（比如以土地入股）共同開發(fā)，獲得進一步的利潤；如政府南遷成功，對于政府遷出后布達拉宮周圍的空地也可以參股的方式進行聯(lián)合開發(fā)，獲得利潤。2001-7-2218對柳吾新區(qū)的開發(fā)采用滾動開發(fā)的運作模式。期數(shù)一二年份200520062007200820092010開發(fā)土地 (畝)1500150015001500轉(zhuǎn)讓土地 (畝)12001200120012001200開發(fā)公司成立時從政府得到500畝的股權(quán)投資（作價2250萬元）和3km2的預留用地（可能需交納定金）。1年內(nèi)完成1500畝（1 km2）土地的開發(fā)和出讓，獲得收益后，每年向政府購買一定量的土地，譬如每年1km2，作三通一

18、平或更高層次（房地產(chǎn)）的開發(fā)。整個柳吾新區(qū)第一組團全部開發(fā)建設時間共計4年，分兩期進行。第一期開發(fā)時間從2005年4月開始，至2006年4月結(jié)束，歷時一年，主要實施對核心區(qū)1500畝地的綜合開發(fā)。第二期開發(fā)時間從2006年5月開始，至2008年5月結(jié)束，歷時三年，主要實施對剩余土地的綜合開發(fā)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。2001-7-2219目 錄柳吾新區(qū)開發(fā)項目背景西藏天路為什么要參與柳吾新區(qū)開發(fā)西藏天路參與柳吾新區(qū)開發(fā)的商業(yè)模式風險分析財務評價新華信建議2001-7-2220對柳吾新區(qū)開發(fā)應該進行充分的風險分析政策風險房地產(chǎn)開發(fā)受國家宏觀政策的影響比較大。國家房地產(chǎn)政策可能會隨著國家宏觀經(jīng)濟的變化而

19、出現(xiàn)調(diào)整，或者由于房地產(chǎn)業(yè)的不規(guī)范而進行調(diào)整，從而給柳吾新區(qū)開發(fā)公司的運營造成難度。 環(huán)保風險 柳吾新區(qū)特殊的地理位置決定它在環(huán)保方面的開發(fā)壓力比較大，如果在環(huán)保方面有不妥的地方，將會遭到政府和有關組織甚至是宗教或國際組織的反對，從而使新區(qū)的開發(fā)受到阻礙。政府支持風險柳吾新區(qū)的定位和開發(fā)在很大程度上依靠政府的支持。包括開發(fā)計劃的按期完成、基礎市政設施的完善、土地購買價的確定、行政機構(gòu)、企事業(yè)單位的按計劃進駐等，都需要政府的支持。融資風險 中央政策對房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)和自有資金的要求提高，融資存在一定的風險。 競爭風險 目前西藏雖然還沒有出現(xiàn)有實力的地產(chǎn)開發(fā)商，但拉薩的發(fā)展前景將吸引內(nèi)地特別是成

20、都有實力的開發(fā)商進入，使得競爭加劇。2001-7-2221目 錄柳吾新區(qū)開發(fā)項目背景西藏天路為什么要參與柳吾新區(qū)開發(fā)西藏天路參與柳吾新區(qū)開發(fā)的商業(yè)模式風險分析財務評價新華信建議2001-7-2222新區(qū)開發(fā)以自有資金和銀行貸款相結(jié)合，采取滾動開發(fā)的方式，將前期轉(zhuǎn)讓回收資金投入到下期的土地開發(fā)中去 2001-7-2223根據(jù)上述估計和測算，本園區(qū)運營總收入為120000萬元。運營所需繳納的稅金總額為17043.5萬元，其中轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅6000萬元，所得稅11043.5萬元2001-7-2224本項目全部投資財務內(nèi)部收益率，遠遠大于設定的財務基準收益率10%，投資利稅率和投資利潤率均超過100%，財

21、務盈利能力優(yōu)異。所得稅前的FIRR為116.4%,凈現(xiàn)值FNPV為40486.67萬元;所得稅后FIRR為100.22%,凈現(xiàn)值FNPV為40486.67萬元。稅后利潤總額62579.6萬元，利稅總額73623萬元，總投資為49586萬元，投資利潤率為126.2% 2001-7-2225財務清償能力分析：本項目長期借款共3000萬元，貸款期5年，貸款利率4%。短期借款12000元，貸款期一年，貸款利率5%，分4年投入。 2001-7-2226財務不確定性分析:當經(jīng)營費用增加10%或收入減少10%時, 內(nèi)部收益率仍超過70%,累計凈現(xiàn)值遠大于零,項目的抗風險能力較強。2001-7-2227本產(chǎn)業(yè)園區(qū)從經(jīng)濟上看財務效益可行，經(jīng)濟效益高，社會效益顯著，是不可多得的高收益項目