溫泉國(guó)際度假城商業(yè)計(jì)劃書

1、- 本資料來自 -PAGE - 本資料來自 - 本資料來自 - 本資料來自 -商 業(yè) 計(jì) 劃 書項(xiàng)目名稱稱 江西西臨川百百倫溫泉泉國(guó)際度度假城項(xiàng)目單位位江西百百倫旅游游置業(yè)有有限公司司（籌）地 址電 話傳 真電子郵件件聯(lián) 系 人二OO七七年八月月目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc93951901 1. 摘摘要3 HYPERLINK l _Toc93951902 1.1. 項(xiàng)目目公司33 HYPERLINK l _Toc93951903 1.2. 市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷 PAGEREF _Toc93951903 h 33 HYPERLINK l _Toc93951904 1

2、.3. 投資資與財(cái)務(wù)務(wù)5 HYPERLINK l _Toc93951906 2. 撫撫州市環(huán)環(huán)境評(píng)估估5 HYPERLINK l _Toc93951907 2.1. 區(qū)位優(yōu)勢(shì)52. 地理氣氣候 HYPERLINK l _Toc93951909 5 HYPERLINK l _Toc93951909 2.1.2. 人口狀狀況6 HYPERLINK l _Toc93951909 2.1.3. 經(jīng)濟(jì)狀狀況6 HYPERLINK l _Toc93951909 2.1.4. 基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施6 HYPERLINK l _Toc93951909 2.1.5. 交通運(yùn)運(yùn)輸7 HYPERLINK l _Toc9395

3、1908 2.2. 旅游游資源77 HYPERLINK l _Toc93951909 2.3. 自然然資源99 HYPERLINK l _Toc93951909 2.4. 教育育體育99 HYPERLINK l _Toc93951915 3. 旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)概概況100 HYPERLINK l _Toc93951916 3.1.旅游業(yè)業(yè)整體發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)10 HYPERLINK l _Toc93951922 3.2. 撫州州房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀111 HYPERLINK l _Toc93951923 3.3. 旅游游地產(chǎn)的的發(fā)展112 HYPERLINK l _Toc93951924 4. 市市場(chǎng)、競(jìng)

4、競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)項(xiàng)目定位位13 HYPERLINK l _Toc93951925 4.1. 撫州州旅游市市場(chǎng)分析析13 HYPERLINK l _Toc93951929 4.2. 競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析113 HYPERLINK l _Toc93951932 4.3. 市場(chǎng)場(chǎng)分析114 HYPERLINK l _Toc93951932 4.4. 競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分析結(jié)結(jié)論155 HYPERLINK l _Toc93951935 5. 市市場(chǎng)營(yíng)銷銷16 HYPERLINK l _Toc93951936 5.1. 目標(biāo)標(biāo)客戶群群16 HYPERLINK l _Toc93951942 5.2. 產(chǎn)品品與服務(wù)務(wù)16 HYPERLI

5、NK l _Toc93951946 5.3. 公關(guān)關(guān)宣傳策策略166 HYPERLINK l _Toc93951946 5.4. 初步步銷售策策略1665.1. 活動(dòng)策策略 HYPERLINK l _Toc93951909 1665.2 媒媒介策略略 HYPERLINK l _Toc93951909 16 HYPERLINK l _Toc93951947 6. 管管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)17 HYPERLINK l _Toc93951948 6.1. 機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置117 HYPERLINK l _Toc93951949 6.2. 管理理團(tuán)隊(duì)117 HYPERLINK l _Toc93951953 7. 投投資

6、估算算18 HYPERLINK l _Toc93951962 8. 融融資計(jì)劃劃19 HYPERLINK l _Toc93951969 8.1. 融資資資金金金額199 HYPERLINK l _Toc93951969 8.2. 融資資資金用用途199 HYPERLINK l _Toc93951996 9. 結(jié)結(jié)論2001. 摘摘要1.1. 項(xiàng)目目公司江西臨川川百倫溫溫泉國(guó)際際度假城城是本商商業(yè)計(jì)劃劃書建開開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目，它它將由江江西百倫倫旅游置置業(yè)有限限公司取取得對(duì)江江西省撫撫州市臨臨川區(qū)溫溫泉鄉(xiāng)8860畝畝土地（一期）的開發(fā)發(fā)權(quán)并進(jìn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)營(yíng)。江西西百倫旅旅游置業(yè)業(yè)有限公公司擬投投資興建建

7、的一座座集地產(chǎn)產(chǎn)、食、住、游游等為一一體的綜綜合性度度假城。項(xiàng)目一一期擬占占地8660畝，容積率率80%，建筑密密度255%，建建筑限高高15米，綠化率率45%，總建建筑面積積約41100000平方方米。其其中別墅約約850000平平方米、多層及及小高層層公寓約約210000平平方米、臨川歷歷史文化化巨匠紀(jì)紀(jì)念園約約300000平方米米、五星星級(jí)溫泉泉大酒店約3000000平方米米、旅游游購(gòu)物風(fēng)風(fēng)情街約約300000平方米米、其他他附屬建建筑350000平方米米。含“歷史文文化名人人紀(jì)念館館”、“歷史文文化名人人雕像群群”、“古今藝藝術(shù)長(zhǎng)廊廊”、“四季溫溫泉池群群”、“高爾夫夫練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)”、“山

8、地跑跑馬場(chǎng)”、“沖浪游游泳池”、“戲劇大大物臺(tái)”等。度假城城（一期期）將按按照星級(jí)級(jí)酒店的的標(biāo)準(zhǔn)管管理并為為業(yè)主提提供物業(yè)業(yè)服務(wù)，通過與與旅行社社、會(huì)議議會(huì)展公公司、商商業(yè)訂房房網(wǎng)站及及各機(jī)關(guān)關(guān)企事業(yè)業(yè)單位的的合作，采用直直接銷售售渠道和和間接銷銷售渠道道相結(jié)合合的方式式進(jìn)行銷銷售推廣廣溫泉旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)，并力力爭(zhēng)成為為江西省省管理水平平、服務(wù)務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效效益均位位于前列列的星級(jí)級(jí)溫泉主主題度假假城。江西自然然環(huán)境自自然十分分優(yōu)越，自身經(jīng)經(jīng)濟(jì)雖然然不是很很發(fā)達(dá)，卻緊挨挨經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)長(zhǎng)三角地地區(qū)，可可以看出出臨川的的溫泉發(fā)發(fā)展是具具備充足足條件的的，問題題是如何何發(fā)展出出獨(dú)特的的，令人人難以忘

9、忘懷的特特色溫泉泉。要發(fā)發(fā)展獨(dú)特特的溫泉泉，必然然離不開開當(dāng)?shù)氐牡牡赜蛭奈幕?，包包括自然然環(huán)境和和歷史。臨川的自自然環(huán)境境以山水水著稱，具有悠悠久的歷歷史文化化，歷來來有“才子之之鄉(xiāng)”之稱，在教育育方面的的成就突突出，在在歷史上上有著許許許多多多的才子子以及其其不可替替代的成成就，如如黃羲之之等的書書法成就就，晏殊殊的文學(xué)學(xué)成就，王安石石的政治治成就，但最為為突出的的是戲劇劇文化的的成就湯顯顯祖的“臨川四四夢(mèng)”。臨川溫泉泉風(fēng)景區(qū)區(qū)位于撫撫州市臨臨川溫泉泉鎮(zhèn)。臨臨川溫泉泉是古代代名家，北宋文文學(xué)家蘇蘇東坡曾曾評(píng)價(jià)“天下溫溫泉有七七，汝水水其一也也”。臨川川溫泉分分日、月月二泉，兩泉相相距三公公里

10、，有有數(shù)條溫溫泉從斷斷層經(jīng)過過，水溫溫40-60C，總總出水量量50000噸/日以上上。溫泉泉水中含含有錳、銅、鋁鋁、鋅、鎘、鍶鍶、鋇、硒、砷砷、偏硅硅酸等220多種種元素，其中對(duì)對(duì)人體有有益的鍶鍶、硫、偏硅酸酸等含量量較高。特別是是溫泉附附近蘊(yùn)涵涵大量的的鋇礦石石，在全全省乃至至全國(guó)的的溫泉中中都是獨(dú)獨(dú)一無二二的。鋇鋇沙中硫硫酸鋇含含量達(dá)885%以以上；溫溫泉水對(duì)對(duì)人體有有很好的的健康療療養(yǎng)作用用，特別別是對(duì)各各種慢性性病、關(guān)關(guān)節(jié)炎、皮膚病病有特殊殊療效；溫泉距距撫州市市區(qū)100公里、省會(huì)南南昌1110公里里，距鷹鷹潭1000公里里，交通通便利。該景區(qū)區(qū)有著豐豐富的旅旅游資源源和便利利的交通

11、通環(huán)境，旅游開開發(fā)潛力力巨大，故提出出江西省省撫州市市臨川溫溫泉風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)項(xiàng)目的的建設(shè)，開發(fā)臨臨川溫泉泉風(fēng)景名名勝區(qū)，發(fā)展旅旅游業(yè)是是臨川區(qū)區(qū)實(shí)現(xiàn)全全面小康康社會(huì)的的重要途途徑，也也是符合合省委、省政府府“后花園園”的戰(zhàn)略略要求的的正確選選擇。1.2. 市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷（一）、自用經(jīng)經(jīng)營(yíng)部分分：A、帶租租約銷售售一部分分，返租租經(jīng)營(yíng)。（指酒酒店式公公寓、購(gòu)購(gòu)物商業(yè)業(yè)風(fēng)情街街等產(chǎn)品品）B、建立立項(xiàng)目公公司運(yùn)營(yíng)營(yíng)中心，配合自自用部分分經(jīng)營(yíng)開開展，保保證日常常經(jīng)營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益。（指指酒樓、主題公公園、溫泉會(huì)所所等產(chǎn)品品）C、與撫撫州乃至至江西全全省及周周邊省份份各企事事業(yè)單位位、團(tuán)體體合作經(jīng)經(jīng)營(yíng)，建建

12、立聯(lián)盟盟經(jīng)營(yíng)關(guān)關(guān)系，定定向消費(fèi)費(fèi)服務(wù)合合作單位位。（二）、計(jì)劃對(duì)對(duì)外銷售售部分A、按物物業(yè)的基基本功能能單位對(duì)對(duì)外進(jìn)行行整體或或功能分分割進(jìn)行行產(chǎn)權(quán)銷銷售、預(yù)預(yù)售。（指別墅墅、公寓寓等）（三）、銷售方方式：A、向企企業(yè)直接接銷售B、面向向社會(huì)個(gè)個(gè)人銷售售C、與專專業(yè)營(yíng)銷銷策劃?rùn)C(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行行合作進(jìn)進(jìn)行代銷銷或者讓讓利包銷銷。D、給當(dāng)當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)營(yíng)銷銷機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行分銷銷。E、通過過經(jīng)營(yíng)服服務(wù)帶動(dòng)動(dòng)物業(yè)銷銷售，實(shí)實(shí)行自銷銷甚至公公司全員員營(yíng)銷。1.3.投資與與財(cái)務(wù)本項(xiàng)目一一期總投投資約為為40,8500萬元，其中111期期約需要要投資117,250萬元元，12期約約需要投投資222,8000萬元。其中一

13、期期為：土土地成本本8600畝25萬萬元/畝畝21150萬萬元，別墅8550000800元元/68000萬元元，歷史文化化巨匠紀(jì)紀(jì)念園3300000500元/1500萬元元（含建建筑和園園林），溫泉大酒酒店30000016000元/4800萬元（含內(nèi)部部裝修），四季溫泉泉群約66000002000元/12200萬萬元，給排水、變電站站等附屬屬工程8800萬萬元，合計(jì)：117,250萬元元。二期為：多層公公寓166000008000元/12,8000萬元，小高層公公寓500000010000元/550000萬元，旅游購(gòu)物物風(fēng)情街街30000010000元/30000萬元，其它附屬屬建筑，包括周周

14、邊道路路、園林林、高爾爾夫練習(xí)習(xí)場(chǎng)、跑跑馬場(chǎng)等等約20000萬萬元合計(jì)：222,8000萬元。11、122二期建建設(shè)共計(jì)計(jì)投資約約40,850萬元元。2.撫州州市環(huán)境境評(píng)估2.1. 區(qū)位位優(yōu)勢(shì)2.1.1. 地理氣候候撫州市位位于江西西東部，東鄰福福建省。南接贛贛州地區(qū)區(qū)，西連連吉安、宜春，北毗南南昌、上上饒。南南起北緯緯 ，北抵抵北緯，南北北全長(zhǎng)約約公里。西自東東徑，東迄迄東徑。東西西寬約公公里。面面積1888177平方千千米。撫州市市屬中業(yè)業(yè)熱帶季季風(fēng)型氣氣候，溫溫暖濕潤(rùn)潤(rùn)，雨量量充沛，日照充充足,結(jié)結(jié)冰期短短,無霜霜期長(zhǎng)，四期分分明，全全市年平平 均氣氣溫度。撫撫州氣候候溫和。全市年年平均

15、氣氣溫17718度度，年降降水量11700018000毫米米，年均均降水天天數(shù)1770天，年日照照時(shí)數(shù)為為1600019000小時(shí)時(shí)。無霜霜期最長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)3440天。 撫州州市河流流屬長(zhǎng)江江流域鄱鄱陽湖水水系，主主要特點(diǎn)點(diǎn)是水系系完整、河道密密布，溪溪流不斷斷，水面面廣闊，水流量量大， 含沙量量少，水水能資源源豐富，撫河是是江西省省第二大大河流。全市資資源豐富富，全市市土地面面積28822.54萬萬畝，人人均土地地9.228畝。高于全全省均土土地水平平。臨川溫泉泉風(fēng)景區(qū)區(qū)位于江江西撫州州市臨川川區(qū)溫泉泉鎮(zhèn)，地地理坐標(biāo)標(biāo)東經(jīng)111604至111639，北緯緯2731至28814。風(fēng)景景區(qū)距撫撫州市區(qū)

16、區(qū)僅100公里，東靠撫撫州市區(qū)區(qū)，南靠靠上頓渡渡鎮(zhèn)，西西鄰高坪坪，北與與撫北鎮(zhèn)鎮(zhèn)、展坪坪鄉(xiāng)接壤壤。2.1.2. 人口口狀況人口4000萬，其中城城市人口口1000萬，市市政府所所在地臨臨川的城城區(qū)人口口32萬萬。2.1.3. 經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況20066年，全全市新簽簽國(guó)內(nèi)省省外資金金合同項(xiàng)項(xiàng)目8772個(gè)，項(xiàng)目履履約率達(dá)達(dá)1000%；合合同引資資2699億元，實(shí)際到到位資金金84.5億元元，項(xiàng)目目進(jìn)資率率為311.4%；實(shí)際際利用外外資1117299萬美元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)14.0%。全市引引進(jìn)億元元以上項(xiàng)項(xiàng)目111個(gè)，550000萬元以以上工業(yè)業(yè)項(xiàng)目554個(gè)，實(shí)際到到位資金金27.9億元元。 年國(guó)國(guó)民生產(chǎn)產(chǎn)

17、總值2204億億元，年年財(cái)政收收入122.899億元，其中地地方財(cái)政政收入88.855億元，城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入774111元，農(nóng)農(nóng)民人均均純收入入28661元，規(guī)模以以上企業(yè)業(yè)3211個(gè)，銷銷售收入入過億元元企業(yè)66個(gè)，最最高3.42億億，利稅稅過千萬萬元的企企業(yè)5個(gè)個(gè)。撫州市現(xiàn)現(xiàn)有年成成交額億億元以上上的交易易市場(chǎng)55家，這這5家交交易市場(chǎng)場(chǎng)門類齊齊全，覆覆蓋面廣廣，已經(jīng)經(jīng)形成了了綜合市市場(chǎng)與專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的多特特色、批批發(fā)與零零售多層層次相結(jié)結(jié)合的格格局，極極大地繁繁榮了地地方經(jīng)濟(jì)濟(jì)，帶動(dòng)動(dòng)和促進(jìn)進(jìn)了相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展。據(jù)最新新統(tǒng)計(jì)，二季度度，億元元以上市市場(chǎng)成交交非?；罨钴S，成成

18、交額大大幅度增增長(zhǎng)，累累計(jì)成交交6.885億元元，高出出去年11.222億元，比去年年同期增增長(zhǎng)211.7%。外貿(mào)進(jìn)出出口增長(zhǎng)長(zhǎng)較快。20006年全全市外貿(mào)貿(mào)進(jìn)出口口總額1130773萬美美元，比比上年增增長(zhǎng)511.3%，其中中進(jìn)口3332萬萬美元，比上年年下降448.22%；出出口完成成127741萬萬美元，比上年年增長(zhǎng)559.33%。2.1.4. 基基礎(chǔ)設(shè)施施20066年農(nóng)村村公路建建設(shè)完成成8533公里，新建水水泥路8822公公里，砂砂石路墊墊層通車車2100公里。全市新新增農(nóng)村村班線99條，延延伸農(nóng)村村客運(yùn)班班線233條，行行政村通通客車率率達(dá)800.5%，比上上年提高高6個(gè)百百分點(diǎn)。

19、全市重重點(diǎn)項(xiàng)目目工程撫州州物流中中心建設(shè)設(shè)進(jìn)入了了真正實(shí)實(shí)施階段段。濟(jì)南南至廣州州高速公公路撫州州段、撫撫州至吉吉安高速速公路已已進(jìn)入可可行性研研究階段段。建成縣鄉(xiāng)鄉(xiāng)村水泥泥（油）路面8822公公里，新新增1331個(gè)行行政村通通水泥（油）路路，行政政村通水水泥（油油）路通通達(dá)率達(dá)達(dá)56.0%。2.1.5. 交通運(yùn)運(yùn)輸撫州交通通便利，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯顯，東靠靠浙江，南鄰福福建，距距省會(huì)城城市南昌昌僅l 00公公里，有有國(guó)家一一級(jí)公路路直達(dá)。鷹廈、浙贛、向樂鐵鐵路穿境境而過，撫州火火車站(二級(jí)站站)離市市區(qū)6公公里；滬滬瑞高速速公路撫撫州至上上海段今今年年底底通車，5小時(shí)時(shí)可到達(dá)達(dá)；京福福高速公公路

20、(北北京至福福州)、昌廈高高速公路路已全面面開通，3200、3116、2206國(guó)國(guó)道橫穿穿市境；距南昌昌昌北機(jī)機(jī)場(chǎng)僅ll00公公里，至至香港、深圳、廣州、廈門、上海、寧波、北京等等各大城城市均有有航班；中國(guó)遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋國(guó)際際貨運(yùn)集集團(tuán)公司司(中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)港上海海)在南南昌設(shè)有有集裝箱箱碼頭，承接外外運(yùn)貨物物，撫州州距集裝裝箱碼頭頭和海關(guān)關(guān)僅l00公公里，撫撫州的產(chǎn)產(chǎn)品能及及時(shí)、快快捷、順順暢地運(yùn)運(yùn)往世界界各地。2.2. 旅游游資源撫州山清清水秀，被列入入省級(jí)歷歷史文物物保護(hù)單單位有440多處處，省級(jí)級(jí)自然保保護(hù)區(qū)33個(gè)，可可供開發(fā)發(fā)的旅游游項(xiàng)目眾眾多。早在唐代代初期，大詩(shī)人人王勃就就寫下了了“鄴水朱朱華，

21、光光照臨川川之筆”的千古古名句。宋朝以以來，以以臨川為為中心的的撫州市市，更是是群賢薈薈萃、英英才輩出出。據(jù)史史書記載載：宋代代江西共共出進(jìn)士士五千四四百四十十二名，撫州籍籍的就有有一千一一百八十十名；清清代江西西省有進(jìn)進(jìn)士一千千七百八八十七名名，撫州州即有四四百四十十四名；唐宋八八大家中中，撫州州占了兩兩家；江江西古代代的十大大名醫(yī)，撫州竟竟有七位位。撫州具有有22000多的的歷史，自古文文風(fēng)鼎盛盛，素有有“才子之之鄉(xiāng)、文文化之邦邦”的譽(yù)稱稱?？v觀觀歷史，撫州不不但人才才眾多，分布面面廣，而而且有突突出成就就和深遠(yuǎn)遠(yuǎn)影響的的巨星泰泰斗也交交相輝映映、代不不乏人。如不畏畏艱辛、銳意改改革的北北

22、宋政治治家、思思想家王王安石；大散文文家曾鞏鞏；開一一代詞風(fēng)風(fēng)的詞壇壇巨擘晏晏殊、晏晏幾道；被譽(yù)為為“東方莎莎士比亞亞”的偉大大劇作家家湯顯祖祖；人稱稱“百世大大儒”的哲學(xué)學(xué)家、思思想家陸陸九淵等等，均為為海內(nèi)外外婦孺皆皆知的一一代名賢賢。此外外，還有有南朝時(shí)時(shí)卓越的的軍事 將領(lǐng)黃黃法氍；宋代著著名學(xué)者者李覯，地理學(xué)學(xué)家樂史史，首創(chuàng)創(chuàng)婦科學(xué)學(xué)的醫(yī)林林高手陳陳自明；元代歷歷史學(xué)家家危素，桃李滿滿園的理理學(xué)家吳吳澄；明明代功勛勛卓著的的外交家家黃孫茂茂，威震震敵膽的的抗倭名名將譚綸綸，頗有有造詣的的天文學(xué)學(xué)家吳伯伯宗；清清代的教教學(xué)家、軍事著著述家揭揭暄，方方志學(xué)家家李紱，書畫大大師瑞清清，愛國(guó)國(guó)

23、志士、禁煙名名臣黃爵爵滋等，真可謂謂“日月之之行，若若出其中中；星漢漢燦爛，若出其其里”。“長(zhǎng)江后后浪推前前浪，世世人新人人勝舊人人”。到了了近代和和當(dāng)代隨隨著時(shí)代代的發(fā)展展，撫州州孕育了了更多的的著名人人物。如如：叱咤咤風(fēng)云的的革命 家李井井泉、趙趙醒儂、傅烈、周建屏屏；卓有有建樹的的文史學(xué)學(xué)家游國(guó)國(guó)恩、蕭蕭滌非；著名物物理學(xué)家家，中國(guó)國(guó)科學(xué)院院學(xué)部委委員饒毓毓泰、余余瑞璜、吳式樞樞；波譜譜學(xué)家西西渝；土土木建筑筑學(xué)家黃黃強(qiáng)；鐵鐵道機(jī)械械工程專專家程孝孝剛，他們們都是撫撫州優(yōu)秀秀兒女的的杰出代代表。據(jù)據(jù)不完全全統(tǒng)計(jì)， 當(dāng)代代撫州籍籍的專家家、學(xué)者者就有二二百余人人。撫州州境內(nèi)水水秀山靈靈，風(fēng)

24、光光旖旎，歷代文文人墨客客為撫州州的山水水風(fēng)光所所陶醉，寫下了了大量的的名篇佳佳作?！拔岚钌缴剿?，雄麗冠冠江右”（吳澄澄登撫撫州新譙譙樓），湯顯顯祖贊美美自己的的家鄉(xiāng)“遠(yuǎn)色入入江湖，煙波古古臨川”。尤其其是南城城麻姑山山“地氣殊殊異，山山川炳靈靈”，被稱稱為“第二十十八洞天天，第十十福地”，顏真真卿、謝謝靈運(yùn)、王羲之之、白居居易、劉劉禹錫等等大詩(shī)人人、大書書法家都都曾慕名名前來游游覽，顏顏真卿手手書“天下第第一楷書書”麻姑姑山仙壇壇記就就誕生于于南城的的麻姑山山。撫州州大地上上大量文文化遺存存和壯美美自然風(fēng)風(fēng)光有機(jī)機(jī)結(jié)合，使這里里成為海海內(nèi)外旅旅游者青青睞的嶄嶄新和最最具潛力力的旅游游勝地。

25、撫州著著名的風(fēng)風(fēng)景名勝勝區(qū)有：天然氧氧吧資溪大大覺山旅旅游區(qū)，資溪華華南虎野野化放養(yǎng)養(yǎng)地，堪堪稱中國(guó)國(guó)古民居居古文化化縮影的的有“千古第第一村”之稱的的樂安流流坑古村村，依山山傍水、一洞天天然的南南豐“曾鞏讀讀書巖”，撫州州圣約瑟瑟天主教教堂，全全國(guó)第一一所尼眾眾佛學(xué)院院的居地地“金山寺寺”，金溪溪的疏山山寺，宜宜黃的曹曹山寺，王安石石紀(jì)念館館、湯顯顯祖紀(jì)念念館；廣廣昌的明明清船形形古民居居，黎川川的船形形屋，南南城的麻麻姑山、洪門風(fēng)風(fēng)景區(qū)，宜黃的的華南虎虎風(fēng)景區(qū)區(qū)，南豐豐的紫霄霄溪漂流流和潭湖湖、車磨磨嶺風(fēng)景景區(qū)及臨臨川的日日月溫泉泉和資溪溪的法水水溫泉等等。南豐豐的桔園園風(fēng)情、廣昌的的百里

26、蓮蓮鄉(xiāng)令人人神往。古典藝藝術(shù)：撫撫州采茶茶戲、宜宜黃的海海鹽腔、南豐的的儺舞、廣昌的的孟戲、東鄉(xiāng)的的獅子舞舞等，傳傳唱不衰衰，觀之之使人留留下終生生難忘的的印象。 撫州的的旅游產(chǎn)產(chǎn)品品位位高，組組合好?！肮艢狻薄ⅰ拔臍狻?、“才氣”、“秀氣”四氣兼兼?zhèn)?，名名人文化化、明清清建筑、古寺名名剎、原原始森林林、儺舞舞古藝、溫泉家家園、蜜蜜桔香蓮蓮七大主主題突出出。撫州州的地方方小吃獨(dú)獨(dú)具風(fēng)味味，旅游游產(chǎn)品豐豐富多彩彩。旅游游行政機(jī)機(jī)構(gòu)完備備，從業(yè)業(yè)人員素素質(zhì)優(yōu)良良。已開開辟贛東東古文化化旅游線線、臨川川至流坑坑古村的的才子文文化線、臨川、南城、南豐、廣昌的的生態(tài)觀觀光線等等專項(xiàng)旅旅游線路路。撫州州正在

27、同同周邊省省市聯(lián)手手開辟旅旅游市場(chǎng)場(chǎng)，合作作打造旅旅游線路路。撫州州具有數(shù)數(shù)家三星星級(jí)以上上賓館，旅游配配套功能能日益增增強(qiáng)，產(chǎn)產(chǎn)品更加加成熟。2.3. 自然然資源撫州自然然資源豐豐富，物物產(chǎn)富饒饒，生態(tài)態(tài)環(huán)境保保護(hù)良好好。特色色農(nóng)產(chǎn)品品眾多，南豐蜜蜜桔、廣廣昌白蓮蓮、崇仁仁麻雞、臨川西西瓜；黎黎川茶薪薪菇聞名名遐邇，南豐、廣昌、崇仁、臨川等等縣區(qū)分分別被農(nóng)農(nóng)業(yè)部命命名為中中國(guó)蜜桔桔之鄉(xiāng)、中國(guó)白白蓮之鄉(xiāng)鄉(xiāng)、中國(guó)國(guó)麻雞之之鄉(xiāng)、中中國(guó)西瓜瓜之鄉(xiāng)；森林覆覆蓋率高高達(dá)611，是是江西主主要木竹竹產(chǎn)區(qū)99有林面面積844萬公頃頃，活立立木總蓄蓄積量330000萬立方方，毛竹竹近3億億根；目目前已探探明的

28、金金屬和非非金屬440多種種；水能能源理論論蘊(yùn)藏量量70.25萬萬千瓦，各種水水面面積積88.74公公頃，可可利用水水面266744公頃?？砷_發(fā)發(fā)的荒草草坡面積積l 33311萬畝，灘涂11422萬畝。撫州資源源豐富，生態(tài)環(huán)環(huán)境優(yōu)美美。素有有“贛撫糧糧倉(cāng)”之稱，是國(guó)家家區(qū)域性性商品糧糧基地。全市森森林覆蓋蓋率達(dá)662，部分縣縣甚至高高達(dá)800以上上，全市市森林面面積1330萬公公頃，其其中毛竹竹林面積積4 .5萬公公頃，為為江西的的主要木木竹產(chǎn)區(qū)區(qū)。已探探明的金金屬和非非金屬礦礦有400多種，鈾礦儲(chǔ)儲(chǔ)量為亞亞洲第一一。 撫州州農(nóng)業(yè)特特色鮮明明，名特特優(yōu)產(chǎn)品品眾多。南豐蜜蜜桔種植植面積220萬畝

29、畝，年產(chǎn)產(chǎn)量155萬噸，被農(nóng)業(yè)業(yè)部命名名為中國(guó)國(guó)蜜桔之之鄉(xiāng)；廣廣昌白蓮蓮栽植面面積188萬畝，產(chǎn)量11萬噸，被命名名為中國(guó)國(guó)白蓮之之鄉(xiāng)；崇崇仁麻雞雞為中國(guó)國(guó)十大名名雞之一一，年產(chǎn)產(chǎn)銷50000萬萬羽以上上，被命命名為中中國(guó)麻雞雞之鄉(xiāng)；臨川被被命名為為中國(guó)西西瓜之鄉(xiāng)鄉(xiāng)；黃梔梔子人工工栽培面面積已達(dá)達(dá)8萬畝畝，計(jì)劃劃在三年年內(nèi)發(fā)展展到300萬畝。工業(yè)已已形成紡紡織、機(jī)機(jī)械、食食品、醫(yī)醫(yī)藥、化化工5大大支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。2.4. 教育育體育基礎(chǔ)教育育目前長(zhǎng)長(zhǎng)期處于于全國(guó)前前列。臨臨川教育育是在全全國(guó)都叫叫得響的的品牌，臨川教教育集團(tuán)團(tuán)已吸引引了全國(guó)國(guó)20多多個(gè)省市市自治區(qū)區(qū)的高中中生在這這里就讀讀；向全全

30、國(guó)各高高校輸送送的少年年大學(xué)生生占全國(guó)國(guó)總數(shù)的的10。體育育事業(yè)取取得好成成績(jī)。在在省十二二屆運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)上共共奪得金金牌488.5枚枚，銀牌牌26枚枚，銅牌牌23枚枚，圓滿滿完成既既定目標(biāo)標(biāo)，同時(shí)時(shí)還被大大會(huì)組委委會(huì)授予予“體育道道德風(fēng)尚尚獎(jiǎng)”，取得得了運(yùn)動(dòng)動(dòng)成績(jī)和和精神文文明的雙雙豐收。撫州市市運(yùn)動(dòng)員員參加世世界殘疾疾人舉重重錦標(biāo)賽賽、遠(yuǎn)南南運(yùn)動(dòng)會(huì)會(huì)和全國(guó)國(guó)殘疾人人舉重錦錦標(biāo)賽，均奪得得44公公斤級(jí)全全國(guó)、世世界和遠(yuǎn)遠(yuǎn)南運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)該級(jí)級(jí)別冠軍軍，并打打破了該該項(xiàng)目女女子青年年組世界界紀(jì)錄，提前獲獲得了220088年北京京殘奧會(huì)會(huì)的參賽賽資格。在省運(yùn)運(yùn)動(dòng)會(huì)上上已連續(xù)續(xù)7年奪奪得舉重重團(tuán)體冠冠軍，羽

31、羽毛球團(tuán)團(tuán)體總分分在連續(xù)續(xù)7年第第三名基基礎(chǔ)上前前進(jìn)為第第二名。3.旅游游地產(chǎn)行行業(yè)概況況3.1. 旅游游業(yè)整體體發(fā)展趨趨勢(shì)20044年，全全球國(guó)際際旅游者者接待量量達(dá)到77.511億人次次，比220033年增長(zhǎng)長(zhǎng)9%；中國(guó)全全年旅游游業(yè)總收收入達(dá)到到61550億元元，比220022年增長(zhǎng)長(zhǎng)10.5%。20005年，中國(guó)旅旅游業(yè)和和全球旅旅游業(yè)都都進(jìn)入了了一個(gè)新新的景氣氣周期，期間入入境旅游游人數(shù)年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)率為88-110，中國(guó)國(guó)國(guó)內(nèi)旅游游人數(shù)年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)率為55-77。220066年，中中國(guó)入境境旅游人人數(shù)1224944萬人次次，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)3.99%。其其中：入入境過夜夜旅游者者人數(shù)4

32、49911萬人次次，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)6.66%；入入境外國(guó)國(guó)旅游者者22221萬人人次，比比上年增增長(zhǎng)9.7%。國(guó)際旅旅游（外外匯）收收入3339.449億美美元，比比上年增增長(zhǎng)155.9%。酒店作為為旅游基基礎(chǔ)設(shè)施施，酒店店業(yè)的發(fā)發(fā)展與旅旅游業(yè)息息息相關(guān)關(guān)。我國(guó)國(guó)改革開開放以來來，伴隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速增長(zhǎng)，旅游業(yè)業(yè)得到了了快速的的發(fā)展，旅游服服務(wù)總收收入自119955年至220022年一直直保持110以以上的增增長(zhǎng)率，高于GGDP的的增長(zhǎng)，占GDDP的比比重也穩(wěn)穩(wěn)步上升升，至220022年我國(guó)國(guó)旅游總總收入已已經(jīng)達(dá)到到55000億元元，占GGDP的的5.44。旅旅游的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模模已經(jīng)確確立，

33、并并逐步發(fā)發(fā)展成為為我國(guó)的的新興支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。我國(guó)國(guó)近年來來來入境境旅游人人數(shù)及收收入增長(zhǎng)長(zhǎng)迅速，19991年20002年旅旅游外匯匯收入年年復(fù)合增增長(zhǎng)率達(dá)達(dá)到144以上上，見下下圖。 19912002入境旅游情況0200004000060000800001000001200001991199219931994199519961997199819992000200120020500010000150002000025000入境旅游人數(shù)（千人）旅游外匯收入（百萬美元）資料來源源： 中國(guó)旅旅游統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒220033根據(jù)我國(guó)國(guó)旅游業(yè)業(yè)發(fā)展的的“十五”規(guī)劃，到20005年年我國(guó)將將接待海海外旅游游者1

34、11,2000-112,0000萬萬人次，年均增增長(zhǎng)68；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)國(guó)際旅旅游收入入24002660億美美元，年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)810；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅旅游收入入53550558500億元，年均增增長(zhǎng)111113。根據(jù)世世界旅游游組織的的預(yù)測(cè)，到20020年年，我國(guó)國(guó)將取代代法國(guó)成成為世界界第一大大旅游目目的地，接待旅旅游入境境人數(shù)可可達(dá)1.37億億人次，占世界界市場(chǎng)份份額為88.6%；我國(guó)國(guó)也將成成為世界界第四個(gè)個(gè)客源國(guó)國(guó)，出境境旅游人人數(shù)將達(dá)達(dá)到1億億人次，占世界界市場(chǎng)份份額為66.2。旅游游業(yè)將是是我國(guó)增增長(zhǎng)最快快的產(chǎn)業(yè)業(yè)之一。3.2. 撫州州房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀隨著住房房制度改改革的深深化和住住宅建設(shè)設(shè)步伐

35、的的不斷加加快，撫撫州房地地產(chǎn)業(yè)迅迅速發(fā)展展壯大，已成為為經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的重重要增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)，并并逐步成成為國(guó)民民經(jīng)濟(jì)中中的支柱柱產(chǎn)業(yè)。20055年，撫撫州有工工作量1114家家房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)共完完成投資資211135.4萬元元，其中中住宅投投資1552622.3萬萬元，住住宅投資資中的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房投資資2233.2萬萬元。房地產(chǎn)開開發(fā)投資資的高速速增長(zhǎng)，使撫州州房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速速發(fā)展壯壯大，同同時(shí)也大大大改善善了人們們的居住住條件。20005年撫撫州城市市居民人人均居住住面積225.339平方方米，農(nóng)農(nóng)村居民民人均居居住面積積28.44平平方米。伴隨著房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資的快速速增長(zhǎng)，撫州商商品

36、房市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)了供需需兩旺的的局面。20055年，全全市商品品房施工工面積3329.21萬萬平方米米，其中中新開工工面積1161.25萬萬平方米米，竣工工面積1129.27萬萬平方米米，商品品房銷售售面積1129.81萬萬平方米米，銷售售額1448844.9萬萬元，其其中住宅宅銷售面面積和銷銷售額分分別占全全部商品品房銷售售面積和和銷售額額的888.4%和588.1%。3.3. 旅游游地產(chǎn)的的發(fā)展旅游巨大大的增長(zhǎng)長(zhǎng)空間帶帶動(dòng)的飯飯店業(yè)需需求，將將掀起新新一輪的的產(chǎn)權(quán)投投資和度度假休閑閑雙重消消費(fèi)熱潮潮。盡管管人們對(duì)對(duì)旅游地地產(chǎn)的懷懷疑依然然存在，盡管旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)仍然有有許多的的不足，但其極極為

37、廣闊闊的發(fā)展展前景，以及作作為旅游游加地產(chǎn)產(chǎn)這兩個(gè)個(gè)黃金產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的交交叉型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，其其蘊(yùn)含的的潛力卻卻是我們們不應(yīng)該該忽視的的。據(jù)國(guó)國(guó)內(nèi)有關(guān)關(guān)專家分分析表示示，未來來中國(guó)旅旅游房地地產(chǎn)項(xiàng)目目將是房房地產(chǎn)投投資的另另一個(gè)重重頭戲。 旅旅游度假假地產(chǎn)這這幾年來來曾一度度紅火、復(fù)而沉沉寂。然然而近期期，不溫溫不火的的旅游地地產(chǎn)熱度度再次飆飆升。國(guó)國(guó)家發(fā)改改委在近近期一份份有關(guān)房房地產(chǎn)行行業(yè)的報(bào)報(bào)告中預(yù)預(yù)測(cè)：在在未來幾幾年里，住宅開開發(fā)將呈呈下降趨趨勢(shì)，辦辦公樓、商鋪、旅游地地產(chǎn)等商商用物業(yè)業(yè)開發(fā)將將升溫。 隨著著住宅開開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)加劇，利潤(rùn)減減薄，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)加大大，國(guó)內(nèi)內(nèi)地產(chǎn)商商進(jìn)入一一個(gè)戰(zhàn)略略重新定定位階

38、段段，相當(dāng)當(dāng)多的公公司開始始選擇進(jìn)進(jìn)入新興興領(lǐng)域，開發(fā)有有市場(chǎng)前前景的新新產(chǎn)品。一部分分先知先先覺的開開發(fā)商已已經(jīng)把目目光轉(zhuǎn)移移到了另另外一塊塊更大的的，并且且在不斷斷擴(kuò)大的的蛋糕上上，這就就是依靠靠旅游資資源而延延伸出的的以休閑閑度假為為主的地地產(chǎn)。目前前涉足旅旅游休閑閑地產(chǎn)的的公司超超過百家家，這其其中既包包括首創(chuàng)創(chuàng)、合生生、萬通通集團(tuán)等等一大批批知名房房地產(chǎn)開開發(fā)商，也包括括三林地地產(chǎn)等一一些快速速崛起的的新公司司。據(jù)悉悉，三林林地產(chǎn)已已制定了了宏大的的濱海度度假項(xiàng)目目計(jì)劃，而上海海知名企企業(yè)前沿沿控股集集團(tuán)正在在海南、天目山山緊鑼密密鼓地開開發(fā)度假假、會(huì)議議項(xiàng)目，在美國(guó)國(guó)納斯達(dá)達(dá)克上市

39、市的天津津泰達(dá)集集團(tuán)屬下下泰達(dá)旅旅游集團(tuán)團(tuán)月收收購(gòu)了目目前國(guó)內(nèi)內(nèi)最大的的分時(shí)度度假公司司這一一連串的的事實(shí)表表明，國(guó)國(guó)內(nèi)度假假地產(chǎn)開開發(fā)熱將將進(jìn)入“白金時(shí)時(shí)代”。 中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)秘書長(zhǎng)長(zhǎng)顧云昌昌在“旅游房房地產(chǎn)投投資與發(fā)發(fā)展策略略研討會(huì)會(huì)”上曾表表示：“旅游房房地產(chǎn)熱熱應(yīng)該說說即將再再次抬頭頭。中央央提出來來近年經(jīng)經(jīng)濟(jì)工作作有四個(gè)個(gè)方面的的經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)點(diǎn)：住宅、汽車、旅游、通訊，旅游地地產(chǎn)在四四個(gè)熱點(diǎn)點(diǎn)中就占占了兩個(gè)個(gè)”。進(jìn)入20006年年以為，伴伴隨著旅旅游休閑閑度假的的熱潮，中國(guó)的的旅游地地產(chǎn)發(fā)展展迅速，各色山山水景觀觀地產(chǎn)、休閑度度假房產(chǎn)產(chǎn)等產(chǎn)品品開始興興起，旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)為中國(guó)國(guó)地

40、產(chǎn)的的新一輪輪發(fā)展開開拓了一一條嶄新新之路。4. 市市場(chǎng)、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)項(xiàng)目定位位4.1. 撫州州旅游市市場(chǎng)分析析撫州旅游游業(yè)目前前已具有有一定的的發(fā)展基基礎(chǔ)和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模模，旅游游食、住住、行、游、購(gòu)購(gòu)、娛六六大要素素初步具具備、旅旅游業(yè)在在該市經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)發(fā)展中中的作用用已初步步顯現(xiàn)。該市旅旅游資源源豐富，生態(tài)環(huán)環(huán)境相對(duì)對(duì)保護(hù)較較好，目目前可接接待游客客的主要要景區(qū)（點(diǎn)）有有王安石石紀(jì)念館館、湯顯顯祖紀(jì)念念館、臨臨川金山山寺、南南城麻姑姑山、南南豐紫宵宵溪漂流流、宜黃黃太極巖巖風(fēng)景區(qū)區(qū)、樂安安流坑、資溪大大覺山旅旅游區(qū)等等。20003年年全市完完成接待待國(guó)內(nèi)人人數(shù)1009.114萬人人次、國(guó)國(guó)內(nèi)

41、旅游游收入66.188億元,海外人人數(shù)40071人人次,外外匯收入入1488.7萬萬美元。20005年上上半年該該市接待待海外旅旅游者225333人次，完成全全年目標(biāo)標(biāo)52%，旅旅游外匯匯收入達(dá)達(dá)92.22 萬美元元，完成成全年目目標(biāo)600 %；國(guó)內(nèi)旅旅游人數(shù)數(shù)達(dá)到664.111萬人人次，完完成全年年目標(biāo)的的 588.288%。僅僅20005年的的“五一”黃金周周累計(jì)接接待旅游游者9.06萬萬人次，其中一一日游游游客6.18萬萬人次，過夜旅旅游者22.888萬人次次，入境境旅游者者11448人次次，旅游游總收入入達(dá)20077萬萬元。旅旅游是一一種高級(jí)級(jí)也高“貴”的休閑閑方式，既能增增長(zhǎng)學(xué)識(shí)識(shí)又

42、能開開闊視野野還能夠夠鍛煉身身體。220044年一季季度該市市居民人人均旅游游支出99.866元，比比去年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)2.22倍。4.2 競(jìng)爭(zhēng)分分析在旅游活活動(dòng)中，區(qū)位條條件是一一個(gè)很重重要的因因子，它它對(duì)一個(gè)個(gè)地區(qū)的的旅游開開發(fā)起著著至關(guān)重重要的作作用。臨臨川位于于江西東東部，撫撫河中游游，地理理坐標(biāo)東東經(jīng)111604至111639，北緯緯2731至28814。臨川川溫泉風(fēng)風(fēng)景區(qū)位位于江西西撫州市市臨川區(qū)區(qū)溫泉鎮(zhèn)鎮(zhèn)，距南南昌1110公里里，距撫撫州市區(qū)區(qū)僅155公里，距臨川川區(qū)所在在地100公里，公路全全部為水水泥硬質(zhì)質(zhì)路面，經(jīng)京福福高速只只有1小小時(shí)的路路程，距距全國(guó)交交通樞紐紐中轉(zhuǎn)站站鷹

43、潭也也只有1100公公里，向向樂鐵路路穿溫泉泉而過。風(fēng)景區(qū)區(qū)東靠撫撫州市區(qū)區(qū)，南靠靠上頓渡渡鎮(zhèn)，西西鄰高坪坪鎮(zhèn)，北北與撫北北鎮(zhèn)、展展坪鄉(xiāng)接接壤。昌昌撫高等等級(jí)公路路將撫州州市臨川川區(qū)與省省城南昌昌相連，京福高高速公路路出口處處距溫泉泉風(fēng)景區(qū)區(qū)也只有有14公公里，從從省城到到溫泉風(fēng)風(fēng)景區(qū)只只需1小小時(shí)的車車程，南南昌至江江邊村的的火車經(jīng)經(jīng)過溫泉泉鎮(zhèn)，設(shè)設(shè)了臨川川火車站站。因此此，溫泉泉風(fēng)景區(qū)區(qū)差不多多屬于省省城的郊郊區(qū)。此此外，臨臨川區(qū)與與贛中豐豐城、贛贛西吉安安緊密相相連，與與贛東北北鷹譚距距離只有有1000公里，交通便便利，區(qū)區(qū)位條件件十分優(yōu)優(yōu)越，對(duì)對(duì)促進(jìn)臨臨川溫泉泉風(fēng)景名名勝區(qū)旅旅游的發(fā)發(fā)

44、展具有有重要作作用。通過調(diào)查查分析，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)撫州州及周邊邊區(qū)域的住房房建設(shè)經(jīng)經(jīng)過近幾幾年的快快速發(fā)展展，居民民的居住住環(huán)境得得到了很很大的改改善，住住房建設(shè)設(shè)取得了了較大的的成就。從調(diào)查查情況看看，900年代后后建成的的多層房房屋已成成為市民民住房的的主體，房屋的的成新狀狀況和整整體質(zhì)量量有了很很大的提提高；平平房已從從城市的的各個(gè)區(qū)區(qū)域淡出出，大量量的多層層建筑拔拔地而起起，城市市面貌發(fā)發(fā)生了巨巨大改觀觀，充分分展示了了市政府府改善居居民居住住條件的的政策已已見成效效。從住住房需求求看，改改善居住住條件等等主動(dòng)性性需求構(gòu)構(gòu)成了購(gòu)購(gòu)房需求求的主體體，居民民傾向于于配套設(shè)設(shè)施齊全全的成熟熟的區(qū)

45、域域居?。桓邔W(xué)歷歷者相對(duì)對(duì)低學(xué)歷歷者在居居住條件件上，無無論是人人均面積積、戶均均面積，還是套套房面積積有較大大的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，特別別是別墅墅產(chǎn)品。目前在江江西市場(chǎng)場(chǎng)上能與與我們項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的有明明后年可可能推出出的江景景的溫泉泉旅游的的“天沐溫溫泉”、“廬山西西海溫泉泉”項(xiàng)目等等，但是是地域的的不同，應(yīng)該是是各有各各的市場(chǎng)場(chǎng)，著重重抓共同同的客護(hù)護(hù)群體。4.3 市場(chǎng)分分析臨川溫泉泉風(fēng)景名名勝區(qū)風(fēng)風(fēng)景資源源非常豐豐富?！斑h(yuǎn)色入入江湖，煙波古古臨川”，這里里除了日日月雙泉泉、地下下溫泉帶帶以及青青山碧水水、豐林林茂樹、潺潺溪溪水以外外，更有有山地、平原、低丘和和盆地等等復(fù)雜地地形地貌貌，是一一處不可可

46、多得的的人間美美境；加加之諸多多人文景景觀點(diǎn)綴綴其間，為風(fēng)景景區(qū)增添添了許許許文化韻韻味，使使得資源源更加豐豐富迷人人。概括括之，臨臨川溫泉泉風(fēng)景名名勝區(qū)資資源的基基本特征征有: 1.溫泉泉適宜，水溫44060度度，總涌涌水量為為50000噸/日以上上，水量量居全省省首位；2.水庫(kù)庫(kù)生態(tài)環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，山水水資源融融合；3.臨川川溫泉獨(dú)獨(dú)特的人人文資源源景觀歷史溫溫泉從蘇蘇東坡的的評(píng)價(jià)到到蔣介石石、宋美美齡、蔣蔣經(jīng)國(guó)、鄧小平平、李井井泉來此此沐浴，留下不不少名人人遺址；4.臨川川地區(qū)獨(dú)獨(dú)特的歷歷史人文文資源王安石石、湯顯顯祖。臨川風(fēng)景景名勝區(qū)區(qū)面積廣廣闊，風(fēng)風(fēng)景資源源十分豐豐富，根根據(jù)對(duì)原原始文

47、獻(xiàn)獻(xiàn)資料的的查閱以以及現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)資源的的調(diào)查、踏勘，整理出出較有價(jià)價(jià)值的風(fēng)風(fēng)景資源源共計(jì)336處，在風(fēng)風(fēng)景名勝勝區(qū)規(guī)劃劃規(guī)范風(fēng)景資資源分類類的2個(gè)個(gè)大類、8個(gè)中中類和774個(gè)小小類中，具有22個(gè)大類類、6個(gè)個(gè)中類和和19個(gè)個(gè)小類，其中自自然風(fēng)景景資源118處，人文風(fēng)風(fēng)景資源源18處處，臨川川溫泉風(fēng)風(fēng)景名勝勝區(qū)的風(fēng)風(fēng)景資源源類型多多樣、組組合較好好、分布布合理、有多重重性，開開發(fā)潛力力較大，可以開開發(fā)出比比較理想想的風(fēng)景景游賞產(chǎn)產(chǎn)品，說說明臨川川溫泉風(fēng)風(fēng)景名勝勝區(qū)有著著豐富的的風(fēng)景資資源，這這也是進(jìn)進(jìn)行風(fēng)景景游賞產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)發(fā)和臨川川區(qū)旅游游業(yè)可持持續(xù)性發(fā)發(fā)展的有有力保證證。以溫泉為為旅游主主要特色色

48、優(yōu)勢(shì)溫泉旅游游，也即即以感受受溫泉沐沐浴文化化為目的的，將原原先溫泉泉單一療療養(yǎng)的物物化享受受，提升升到符合合現(xiàn)代消消費(fèi)的文文化和精精神層面面，成為為一種以以健康為為主題，達(dá)到養(yǎng)養(yǎng)生和休休閑效果果的時(shí)尚尚旅游。達(dá)到溫溫泉的養(yǎng)養(yǎng)生功能能與休閑閑度假旅旅游概念念完美融融合，溫溫泉不再再是”療養(yǎng)”的代名名詞，也也不在是是熱氣騰騰騰的大大澡池，而成為為養(yǎng)生，休閑，度假，旅游的的文化載載體，既既是進(jìn)行行健身，療養(yǎng)的的溫泉，也是放放松心情情，舒活活筋骨的的旅游目目的地;既是能能與家人人或三五五好友;一起前前來度過過溫馨一一刻的休休閑地，也是能能安享生生命的尊尊貴和心心靈寧?kù)o靜的度假假村。溫溫泉的內(nèi)內(nèi)涵”以

49、養(yǎng)生生，休閑閑，度假假，旅游游，”為核心心并得以以延伸，目標(biāo)群群體目前前擴(kuò)大，煥發(fā)出出新的生生命力。溫泉旅旅游較其其他形式式的旅游游具有不不可比擬擬的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。江西旅游游房地產(chǎn)產(chǎn)這兩年年繼續(xù)保保持增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭，開發(fā)量量、竣工工量、銷銷售面積積和銷售售價(jià)格均均有所增增加。我我們項(xiàng)目目所在的的江西撫撫洲旅游游全面開開發(fā)，將將成為市市民新一一輪關(guān)注注熱點(diǎn)。城市化化進(jìn)程加加快，勢(shì)勢(shì)必有大大面積動(dòng)動(dòng)遷舉措措，給住住宅開發(fā)發(fā)帶來了了契機(jī)。新一輪輪白領(lǐng)置置業(yè)高潮潮將在撫撫州短期期內(nèi)出現(xiàn)現(xiàn)，本來來就不多多的溫泉泉旅游別別墅、公公寓產(chǎn)品品將成為為人們的的追逐。4.4 競(jìng)爭(zhēng)分分析結(jié)論論根據(jù)項(xiàng)目目的分析析，我們們可以通

50、通過企業(yè)業(yè)自身努努力和正正確的經(jīng)經(jīng)營(yíng)策略略增長(zhǎng)型型進(jìn)取戰(zhàn)戰(zhàn)略，盡盡快實(shí)施施江西臨臨川百倫倫溫泉國(guó)國(guó)際度假假城項(xiàng)目目，使其其能夠盡盡快投入入運(yùn)營(yíng)，溫泉?jiǎng)e墅墅和公寓寓獲得客客戶的青青睞。5. 市市場(chǎng)營(yíng)銷銷5.1. 目標(biāo)標(biāo)客戶群群所在區(qū)域域：生活活在大、中城市市或沿海海等容易易接受先先進(jìn)思想想和文化化的城市市。年齡：一一般在228歲至至65歲之之間。職業(yè)：國(guó)國(guó)營(yíng)大型型企業(yè)、外企及及其高收收入的職職員；IIT技術(shù)術(shù)人員、經(jīng)貿(mào)企企業(yè)代表表；私人人企業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者；自由職職業(yè)者等等。收入情況況：屬于于中高收收入階層層，手中中有“閑錢”。5.2. 產(chǎn)品品與服務(wù)務(wù)主要提供供地產(chǎn)、食食、住等等為一體體的綜合合性服務(wù)

51、務(wù)。5.3. 公關(guān)關(guān)宣傳策策略新聞媒媒體：加加強(qiáng)與新新聞媒體體的合作作，除了了正常的的廣告播播放和欄欄目的合合作，同同時(shí)抓住住時(shí)機(jī)策策劃一些些臨時(shí)性性的新聞聞報(bào)告宣宣傳，提提高產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店的認(rèn)知知度。交通工工具：如如飛機(jī)、巴士上上的介紹紹和宣傳傳。人員促促銷、交交易會(huì)促促銷、信信函促銷銷，通過過旅行社社宣傳，電子郵郵件，其其他媒體體等，吸吸引客人人。5.4. 初步步銷售策策略5.4.1. 活動(dòng)策策略新聞發(fā)發(fā)布會(huì)；有針對(duì)對(duì)性的參參加大型型“房展會(huì)會(huì)”5.4.2. 媒介策策略 可利利用資源源報(bào)紙廣告告、廣告告牌、電電視廣告告、廣播播媒體、網(wǎng)絡(luò)、車體廣廣告、雜雜志等 媒體體策略：第一階段段：在政政

52、府招商商過程中中提及本本項(xiàng)目，讓目標(biāo)標(biāo)客戶產(chǎn)產(chǎn)生最初初步的印印象。第二階段段：戶外外、路牌牌廣告進(jìn)進(jìn)行氣氛氛渲染；第三階段段：報(bào)紙紙、雜志志上的軟軟性宣傳傳及研討討會(huì)、論論壇形式式完成概概念普及及、教育育目標(biāo)客客戶之目目的；第四階段段：新聞聞發(fā)布會(huì)會(huì)、在主主流報(bào)紙紙上大版版面硬廣廣告展開開強(qiáng)勢(shì)宣宣傳6.管理理團(tuán)隊(duì)6.1. 機(jī)構(gòu)構(gòu)設(shè)置江西百倫倫旅游置置業(yè)有限限公司臨川川分公司司計(jì)劃的的機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)置如圖圖。董事會(huì)董事長(zhǎng)總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)監(jiān)總工程程師副總總經(jīng)理行行政總監(jiān)監(jiān)運(yùn)營(yíng)總總監(jiān)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)部行政政事業(yè)部部財(cái)務(wù)審審計(jì)部工工程技術(shù)術(shù)部材料料設(shè)備部部法律事事物部6.2. 管理理團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目擬成成立的“江西百百倫旅

53、游游置業(yè)有有限公司司臨川分分公司”，建立立在總公公司董事事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)下的分分公司總總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)制度度，下設(shè)設(shè)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)部、行政事事業(yè)部、財(cái)務(wù)審審計(jì)部、工程技技術(shù)部、材料設(shè)設(shè)備部、法律事事物部等等。項(xiàng)目的管管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)部分來來自江西西百倫旅旅游置業(yè)業(yè)有限公公司，部部分外聘聘具有豐豐富旅游游地產(chǎn)操操作和開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的人員員，外協(xié)協(xié)單位邀邀請(qǐng)豐富富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的地地產(chǎn)營(yíng)銷銷、園林林規(guī)劃、建筑規(guī)規(guī)劃、建建筑施工工、項(xiàng)目目監(jiān)理等等團(tuán)隊(duì)加加盟。7. 投投資估算算項(xiàng)目一期期開發(fā)面面積8660畝,容積率率平均約約80% ,總總建筑面面積約4410,0000平方米米,樓面面地價(jià)55244元/平平方米,即按225萬萬/畝,密度25 % ,綠化45%，建筑限限高155米。序號(hào)成本項(xiàng)目目計(jì)劃取費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃成本本總額總建筑面面積411,0000平方米米,按照照比例可可分為 20 %的別別墅面積積, 660%的住宅公寓寓商業(yè)面面積, 20%的酒店店、紀(jì)念念園、溫溫泉群等等公建面面積。1土地成本本25萬萬/畝, 2155元/平平方 2,100萬萬2前期費(fèi) 用攻關(guān)、方方案設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)800萬萬3建安工程程費(fèi)含基礎(chǔ)工工程,主主體結(jié)構(gòu)構(gòu),區(qū)內(nèi)內(nèi)綜合布布線,區(qū)區(qū)內(nèi)綠化化(含景景觀及道道路),電梯工工程建設(shè)設(shè)監(jiān)理費(fèi)費(fèi)及管理理費(fèi)等.別墅8550008000公寓21100000850紀(jì)念園330000050