某廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、PAGE PAGE 51蚌埠太平平洋國(guó)際際廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告 編制單位位：EUUI太平平洋國(guó)際際控股公公司編制日期期：貳零零壹壹年叁月二十六日目 錄錄第一章 前言言一、報(bào)告告編制目目的二、報(bào)告告編制依依據(jù)三、項(xiàng)目目背景第二章 項(xiàng)目目宏觀環(huán)環(huán)境分析析一、中國(guó)國(guó)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展歷歷程由單一一功能布布局向多多元化產(chǎn)產(chǎn)品體系系升級(jí)二、市場(chǎng)場(chǎng)回顧城市市綜合體體引領(lǐng)市市場(chǎng)新導(dǎo)導(dǎo)向三、市場(chǎng)場(chǎng)展望城市市發(fā)展崛崛起推動(dòng)動(dòng)商業(yè)市市場(chǎng)發(fā)展展進(jìn)入“快車(chē)道道”第三章 項(xiàng)目目周邊物物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查分分析一、商業(yè)業(yè)類(lèi)（群群商）二、住宅宅類(lèi)三、酒店店類(lèi)四、公寓寓類(lèi)第四章 項(xiàng)目目SWOOT分析一、優(yōu)勢(shì)勢(shì)分析（Strrenggth）

2、二、劣勢(shì)勢(shì)分析（ Weeaknnesss）三、機(jī)會(huì)會(huì)分析（Oppporttuniity）四、威脅脅分析（Thrreatt）第五章 項(xiàng)目目定位第六章 項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)策策略及投投資估算算一、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)策策略二、項(xiàng)目目投資估估算三、項(xiàng)目目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度安排排四、項(xiàng)目目投資與與資金籌籌措第七章 項(xiàng)目目預(yù)期收收入分析析一、項(xiàng)目目銷(xiāo)售計(jì)計(jì)劃二、項(xiàng)目目銷(xiāo)售收收入估算算三、項(xiàng)目目利潤(rùn)估估算第八章 項(xiàng)目目財(cái)務(wù)分分析一、項(xiàng)目目現(xiàn)金流流量分析析二、項(xiàng)目目財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率第九章 項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目目盈虧平平衡分析析二、項(xiàng)目目敏感性性分析三、項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)及及對(duì)策分分析第十章 結(jié)論論與建議議第一章 前言言一、報(bào)告

3、告編制目目的1、在對(duì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)分析的的基礎(chǔ)上上，結(jié)合合太平洋洋國(guó)際廣廣場(chǎng)項(xiàng)目目地塊所所處的區(qū)區(qū)位環(huán)境境，對(duì)該該項(xiàng)目的的可行性性與開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)策策略提出出專(zhuān)業(yè)性性的意見(jiàn)見(jiàn)和建議議。2、結(jié)合合公司的的狀況和和項(xiàng)目的的特點(diǎn)，探索項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)的的可行方方式。3、對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行投資分分析和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析。4、對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目決策策及其實(shí)實(shí)施的優(yōu)優(yōu)化提出出建議。二、報(bào)告告編制依依據(jù)1、太平平洋國(guó)際際廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目已提提報(bào)確定定的概念念設(shè)計(jì)方方案；2、國(guó)家家建設(shè)部部及安徽徽省及蚌蚌埠市頒頒布的相相關(guān)法律律與政策策；3、蚌埠埠市關(guān)于于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的相相關(guān)規(guī)定定與稅費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；4、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘察和和

4、實(shí)地調(diào)調(diào)研所得得資料。三、項(xiàng)目目背景1、地塊塊指標(biāo)：(1) 地塊技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)：項(xiàng)目占地地： 48338588總建筑面面積：1112005800 商業(yè)面積積:52880900歐式山莊莊酒店: 8003000 企業(yè)會(huì)所所面積：253385SOHOO面積：15992888公寓面積積: 15536448住宅面積積:17338699 (2) 地塊狀狀態(tài)：（A） 區(qū)位：項(xiàng)目地地塊臨近近淮上區(qū)區(qū)政府，該地塊塊是以發(fā)發(fā)展大型型國(guó)際商商業(yè)，行行政辦公公及國(guó)際際商務(wù)區(qū)區(qū)為主，功能完完善，環(huán)環(huán)境優(yōu)美美的城市市商業(yè)綜綜合發(fā)展展區(qū)，是是淮上區(qū)區(qū)重點(diǎn)發(fā)發(fā)展的商商業(yè)腹地地。（B ） 交通：項(xiàng)目北北至雙墩墩路，南南至淮上上大

5、道，緊鄰淮淮河，東東西兩側(cè)側(cè)分別為為蚌埠市市兩條主主干道延延安路和和解放路路，擁有有極佳的的地理位位置優(yōu)勢(shì)勢(shì)，周邊邊路網(wǎng)發(fā)發(fā)達(dá)，可可達(dá)性強(qiáng)強(qiáng)。（C） 資源：項(xiàng)目南南臨古老老的淮河河，北面面則是悠悠久的雙雙墩遺址址，景觀觀、人文文資源極極佳。（D ）形狀：較長(zhǎng)的的臨街面面為商業(yè)業(yè)帶來(lái)理理想的展展示空間間，也有有利于建建筑形象象的展示示；面臨臨新城市市主干道道，在帶帶來(lái)較高高商業(yè)價(jià)價(jià)值的同同時(shí)，也也使車(chē)輛輛出入有有天然緩緩沖區(qū)。(3) 地塊經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)此地塊為為商業(yè)一一級(jí)，較較高的地地緣價(jià)值值決定了了區(qū)域物物業(yè)處于于中高檔檔。2、消費(fèi)費(fèi)特征：該項(xiàng)目定定位消費(fèi)費(fèi)人群為為蚌埠市市及周邊邊地區(qū)，同時(shí)也也

6、看中京京滬高鐵鐵的未來(lái)來(lái)效應(yīng)所所帶來(lái)的的潛在消消費(fèi)人群群?；诨瓷仙蠀^(qū)在蚌蚌端口的的區(qū)域位位置以及及蚌端口口在周邊邊市區(qū)的的位置，除了帶帶動(dòng)蚌埠埠地區(qū)的的發(fā)展和和消費(fèi)外外起到吸吸引周邊邊地區(qū)，如合肥肥、懷遠(yuǎn)遠(yuǎn)、五河河、固鎮(zhèn)鎮(zhèn)等地區(qū)區(qū)同時(shí)輻輻射至江江蘇、浙浙江、山山東等地地的消費(fèi)費(fèi)者群體體。而與蚌埠埠4A風(fēng)景景區(qū)距離離僅有115分鐘鐘車(chē)程所所自然形形成的旅旅游輻區(qū)區(qū)，更因因京滬高高鐵經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶動(dòng)，為本案案建立消消費(fèi)區(qū)的的起到了了促進(jìn)作作用。隨著蚌埠埠經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，城市中中高端消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)普遍向向好；中中間階層層擴(kuò)大，傳統(tǒng)的的消費(fèi)觀觀念正在在改變，外來(lái)的的新興消消費(fèi)潮流流受到追追捧，購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)強(qiáng)。如

7、何何服務(wù)于于這類(lèi)人人群，滿滿足他們們的需求求，是決決定項(xiàng)目目是否能能夠獲得得更大利利潤(rùn)空間間的關(guān)鍵鍵因素。3、環(huán)境境氛圍：(1) 周邊環(huán)環(huán)境：作為政府府重點(diǎn)規(guī)規(guī)劃，力力爭(zhēng)打造造新興商商業(yè)綜合合區(qū)域，建成后后規(guī)劃有有序合理理，市容容整潔干干凈。但但地塊項(xiàng)項(xiàng)目縱深深方向環(huán)環(huán)境比較較復(fù)雜，人流也也比較混混雜且附附近有可可帶來(lái)附附加值的的自然景景觀資源源較匱乏乏。預(yù)期規(guī)劃劃的周邊邊環(huán)境為為中高端端物業(yè)提提供良好好的基礎(chǔ)礎(chǔ)，但周周邊環(huán)境境的復(fù)雜雜及自然然景觀資資源的匱匱乏又使使得物業(yè)業(yè)面臨一一定程度度的上缺缺陷。 (2) 商業(yè)業(yè)氛圍：項(xiàng)目所在在地為淮淮上區(qū)，是城區(qū)區(qū)重點(diǎn)發(fā)發(fā)展的商商業(yè)腹地地。該地地塊是以

8、以發(fā)展大大型國(guó)際際商業(yè)，行政辦辦公及國(guó)國(guó)際商務(wù)務(wù)區(qū)為主主，功能能完善，環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的城城市商業(yè)業(yè)綜合發(fā)發(fā)展區(qū)，淮上區(qū)區(qū)區(qū)域整整合三年年多來(lái)，始終圍圍繞建設(shè)設(shè)蚌埠城城市副中中心，打打造蚌埠埠浦東的的目標(biāo)，加速推推進(jìn)城市市化、工工業(yè)化和和農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化，其中，投資 4.66億元的的通成國(guó)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目和和投資 3 億億元的路路橋中國(guó)國(guó)日用品品商城蚌蚌埠市場(chǎng)場(chǎng)，一期期工程已已經(jīng)竣工工并投入入運(yùn)營(yíng)，二期工工程即將將開(kāi)工建建設(shè)；中中國(guó)家具具連鎖第第一品牌牌企業(yè)“紅星美美凱龍”正式入入駐通成成國(guó)貿(mào)廣廣場(chǎng)。區(qū)區(qū)域廣闊闊的發(fā)展展前景吸吸引了大大批實(shí)力力雄厚的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商相繼開(kāi)開(kāi)工建設(shè)設(shè)。對(duì)商業(yè)運(yùn)運(yùn)作要求求不

9、需太太長(zhǎng)較長(zhǎng)長(zhǎng)的市場(chǎng)場(chǎng)培育，規(guī)模和和產(chǎn)品的的針對(duì)性性將是擴(kuò)擴(kuò)大市場(chǎng)場(chǎng)的有效效手段。(3) 周邊規(guī)規(guī)劃：政府對(duì)區(qū)區(qū)域的規(guī)規(guī)劃為新新城商務(wù)務(wù)區(qū)，已已有數(shù)家家商業(yè)團(tuán)團(tuán)隊(duì)入駐駐該區(qū)域域。商務(wù)務(wù)與商服服將是政政府大力力支持的的物業(yè)發(fā)發(fā)展方向向，與之之相匹配配的商業(yè)業(yè)與住宅宅也會(huì)擁?yè)碛幸欢ǘC(jī)會(huì)。4、路網(wǎng)網(wǎng)交通：區(qū)域路網(wǎng)網(wǎng)分布和和公交系系統(tǒng)都比比較發(fā)達(dá)達(dá)，可順順利到達(dá)達(dá)各個(gè)城城區(qū)。發(fā)達(dá)的公公共交通通網(wǎng)絡(luò)有有利于各各種物業(yè)業(yè)的發(fā)展展。5、市政政：水、電、氣、電電視、通通訊、寬寬帶等基基礎(chǔ)設(shè)施施完備。完備的的市政配配套對(duì)各各類(lèi)物業(yè)業(yè)均是有有利支持持。6、配套套：作為城市市副核心心地段，生活配配套正在在逐步完完

10、善中。目前地地塊周邊邊滿足生生活便利利性的商商業(yè)較少少。小結(jié)：該項(xiàng)目所所處地段段是城區(qū)區(qū)重點(diǎn)發(fā)發(fā)展的商商業(yè)腹地地，并且且即將成成為城市市的副中中心。作作為新城城商業(yè)黃黃金地段段，發(fā)展展將日趨趨成熟，是發(fā)展展城市商商業(yè)綜合合體物業(yè)業(yè)類(lèi)別的的理想之之所。第二章 項(xiàng)目目宏觀環(huán)環(huán)境分析析投資機(jī)會(huì)會(huì)孕育于于宏觀經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境境之中，作為基基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性性的房地地產(chǎn)業(yè)更更是如此此。因此此，對(duì)宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)及城市市綜合體體開(kāi)發(fā)環(huán)環(huán)境的把把握，是是每一個(gè)個(gè)開(kāi)發(fā)決決策者所所關(guān)注的的首要問(wèn)問(wèn)題。一、中國(guó)國(guó)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展歷歷程由單一一功能布布局向多多元化產(chǎn)產(chǎn)品體系系升級(jí)中國(guó)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展，從從產(chǎn)品層層面來(lái)講講，

11、隨著著市場(chǎng)需需求朝著著多樣化化方向的的發(fā)展，主要滿滿足中小小企業(yè)的的第三代代商業(yè)房房地產(chǎn)已已經(jīng)不能能完全滿滿足實(shí)際際的市場(chǎng)場(chǎng)需求，尤其是是中高端端市場(chǎng)需需求，第第四代城城市綜合合體時(shí)代代應(yīng)運(yùn)而而生。從商業(yè)房房地產(chǎn)近近十年的的發(fā)展軌軌跡來(lái)看看，基本本上經(jīng)歷歷了如下下發(fā)展歷歷程：第一代，無(wú)空調(diào)調(diào)，無(wú)商商務(wù)配套套，無(wú)規(guī)規(guī)范物業(yè)業(yè)管理：公共衛(wèi)衛(wèi)生間，建筑、裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)低，多數(shù)無(wú)無(wú)電梯。第二代，有中央央空調(diào)，有有商務(wù)中中心配套套，有規(guī)規(guī)范物業(yè)業(yè)管理，公共衛(wèi)衛(wèi)生間：建筑、裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)高，有豎向向交通安安排：但但不能224小時(shí)時(shí)全天候候開(kāi)放，不能提提供晚上上工作人人員休息息，不能能提供商商務(wù)代理理服務(wù)，不能提提

12、供全天天工作人人員餐飲飲空間。第三代為為商住物物業(yè)，有有分戶(hù)空空調(diào)設(shè)計(jì)計(jì)，有個(gè)個(gè)性化物物業(yè)管理理，提供供商務(wù)代代理服務(wù)務(wù)，提供供商務(wù)性性居住功功能，提提供餐飲飲空間，有豎向向交通安安排：224小時(shí)時(shí)全天候候開(kāi)放，適合新新經(jīng)濟(jì)需需求，建建筑、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)高。商商住樓一般般處在商商務(wù)區(qū)，或臨近近商務(wù)區(qū)區(qū)，可以以配合中中小企業(yè)業(yè)或創(chuàng)業(yè)業(yè)者實(shí)際際需求量量身定做做，與一一般的中中小型寫(xiě)寫(xiě)字樓相相比，功功能較齊齊全，花花費(fèi)比較較低，優(yōu)優(yōu)良的性性?xún)r(jià)比使使物業(yè)能能以旺銷(xiāo)銷(xiāo)，受到到投資買(mǎi)買(mǎi)家的青青睞。第四代城城市綜合合體：中中心城區(qū)區(qū)大量綜綜合型物物業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)，成為為供應(yīng)市市場(chǎng)主流流的趨勢(shì)勢(shì)。城市市綜合體體是集頂

13、頂級(jí)住宅宅、星級(jí)級(jí)酒店、商務(wù)物物業(yè)、多多功能公公寓和大大型商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)于于一體的的建筑集集群。第第四代商商務(wù)樓主主要在產(chǎn)產(chǎn)品綜合合品質(zhì)上上在第三三代的基基礎(chǔ)上有有較大拔拔高，并并在目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)上上主要針針對(duì)中高高端企業(yè)業(yè)和客戶(hù)戶(hù)的需求求。二、市場(chǎng)場(chǎng)回顧城市市綜合體體引領(lǐng)市市場(chǎng)新導(dǎo)導(dǎo)向1、第三三代商住住物業(yè)市市場(chǎng)交易易活躍，由持有有經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向租售售并舉：大量中中小戶(hù)型型商住物物業(yè)推向向市場(chǎng)，贏得眾眾多中小小企業(yè)及及創(chuàng)業(yè)型型客戶(hù)的的青睞，市場(chǎng)交交易較為為活躍。改變以以往人性性化設(shè)計(jì)計(jì)缺乏，導(dǎo)致空空置率較較高，開(kāi)開(kāi)發(fā)商不不得不將將物業(yè)由由持有經(jīng)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向向租售并并舉。 2、市市場(chǎng)發(fā)展展出現(xiàn)分分水嶺：日趨呈

14、呈現(xiàn)出更更為強(qiáng)勁勁的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力的物業(yè)業(yè)類(lèi)別，在更為為發(fā)達(dá)的的城市及及區(qū)域表表現(xiàn)得更更為明顯顯。3、城市市綜合體體催生第第四代房房地產(chǎn)物物業(yè)類(lèi)別別，產(chǎn)品品實(shí)現(xiàn)全全面跨越越式升級(jí)級(jí)：城市市綜合體體一躍成成為房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)新的主主角。城城市綜合合體在發(fā)發(fā)達(dá)城市市已經(jīng)成成為打造造新城的的主要建建筑形態(tài)態(tài)。規(guī)模模宏大的的城市綜綜合體會(huì)會(huì)逐步浮浮出水面面。無(wú)論論是產(chǎn)品品形式、建筑規(guī)規(guī)模還是是物業(yè)檔檔次同時(shí)時(shí)也實(shí)現(xiàn)現(xiàn)著跨越越式的升升級(jí)。三、市場(chǎng)場(chǎng)展望城市市發(fā)展崛崛起推動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展進(jìn)入入“快車(chē)道道”房地產(chǎn)業(yè)業(yè)作為國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的龍頭頭產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展展直接與與宏觀國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)相關(guān)。20100年蚌埠市G

15、DPP總量保保持穩(wěn)定定快速增增長(zhǎng)，固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額仍保持持高速增增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)。社會(huì)會(huì)消費(fèi)品品零售總總額快速速增長(zhǎng)，需求旺旺盛，成成為經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)步增增長(zhǎng)的重重要支撐撐。城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的飛速速發(fā)展是是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展強(qiáng)有力力的支撐撐，國(guó)內(nèi)內(nèi)外大量量財(cái)團(tuán)資資金不斷斷涌入，將極大大增強(qiáng)城城市綜合合體市場(chǎng)場(chǎng)的需求求。結(jié)合蚌埠埠市房地產(chǎn)20110年的的發(fā)展軌軌跡，針針對(duì)20011年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)特征及及趨勢(shì)進(jìn)進(jìn)行如下下分析：1、多點(diǎn)點(diǎn)、線面面結(jié)合的的新格局局，特色色化和規(guī)規(guī)?；⒉⑴e。多點(diǎn)：中中心城區(qū)區(qū)的沿線線集中，現(xiàn)已形形成多個(gè)個(gè)規(guī)?；?、低密密度、低低容積率率型的社社區(qū)，淮淮上區(qū)在在未來(lái)將將形成規(guī)規(guī)劃化大

16、大片特色色商業(yè)區(qū)區(qū)。線面結(jié)合合：線主要要是指相相對(duì)集中中的中心心城區(qū)沿沿線，將將與擬建建設(shè)中的的淮上區(qū)CBDD商務(wù)中中心區(qū)相相連，形形成線面面的有機(jī)機(jī)結(jié)合。開(kāi)始由由線向面面的發(fā)展展，打造造淮河沿沿岸新的的經(jīng)濟(jì)帶帶動(dòng)輻射射區(qū)域。2、第四四代城市市綜合體體成未來(lái)來(lái)供應(yīng)市市場(chǎng)主流流。隨著城市市綜合體體不斷地地推向市市場(chǎng)，其其組成的的高端住住宅、商商務(wù)寫(xiě)字字樓、酒酒店等等等獲得市市場(chǎng)的青青睞。占據(jù)城城區(qū)要道道的大型型城市綜綜合體，創(chuàng)造了了房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展歷歷程的價(jià)價(jià)格新高高，它的的出現(xiàn)帶帶動(dòng)城市市綜合規(guī)規(guī)劃的飛飛速發(fā)展展。在未未來(lái)幾年年內(nèi)，城城市綜合合體將成成為供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)主主流。3、消費(fèi)費(fèi)需求市市場(chǎng)得以以

17、全面激激活，投投資類(lèi)置置業(yè)成主主流。商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的消費(fèi)費(fèi)主要是是通過(guò)銷(xiāo)銷(xiāo)售和租租賃兩條條渠道來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)。從銷(xiāo)售售市場(chǎng)來(lái)來(lái)看，由由于價(jià)格格杠桿的的作用及及大量外外來(lái)資金金涌入，將成為商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的投資資主流，而隨著著城市圈圈的不斷斷完善，蚌埠周邊邊城市投投資者也也開(kāi)始不不斷涌入入，蚌埠埠消費(fèi)需需求市場(chǎng)場(chǎng)得以全全面激活活。從租賃市市場(chǎng)來(lái)看看，一方方面很多多開(kāi)發(fā)商商將商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)由由銷(xiāo)售或或租售并并舉轉(zhuǎn)向向持有經(jīng)經(jīng)營(yíng)，作作為長(zhǎng)線線投資，預(yù)示了了市場(chǎng)的的良性發(fā)發(fā)展；另另一方面面，大量量外來(lái)機(jī)機(jī)構(gòu)不斷斷涌入，也為高高端城市市綜合體體市場(chǎng)的的發(fā)展帶帶來(lái)了很很強(qiáng)的消消費(fèi)力。太平洋洋國(guó)際品品牌帶領(lǐng)領(lǐng)的國(guó)內(nèi)內(nèi)外大量量

18、知名企企業(yè)的入駐，使該項(xiàng)項(xiàng)目的檔檔次形象象得到了了極大的的提升，從而帶帶動(dòng)整個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)貨幣市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展。小結(jié)：伴隨著安安徽兩淮淮一蚌戰(zhàn)戰(zhàn)略的提提出以及及國(guó)家中中部地區(qū)區(qū)率先崛崛起的政政策出臺(tái)臺(tái)，蚌埠埠作為安安徽第三三大城市市不僅一一直在為為本省經(jīng)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)獻(xiàn)著自己己力量，同時(shí)其其經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展模式式也起到到了示范范性作用用。如今今蚌埠的的城市圈圈格局正正在經(jīng)歷歷著前所所未有的的變化，城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)潛力力的釋放放將促使使蚌埠在多多方面的的加速發(fā)發(fā)展。城市商業(yè)業(yè)綜合體體能量的的釋放，標(biāo)志著著城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)活力力的爆發(fā)發(fā)。走在在三線城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展前前列的蚌蚌埠，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)成熟熟度距離離發(fā)達(dá)城城市還有有一

19、定距距離，但但其所具具備的可可挖的價(jià)價(jià)值、可可發(fā)展空空間十分分巨大。第三章 項(xiàng)目目周邊物物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查分分析項(xiàng)目周遍遍多種物物業(yè)形態(tài)態(tài)并存，以下依依次對(duì)商商業(yè)街區(qū)及其輻輻射區(qū)域域住宅、酒店、公寓等等其它市市場(chǎng)物業(yè)業(yè)狀況加加以分析析。 一、商業(yè)業(yè)類(lèi)（群群商）1、區(qū)域域商業(yè)特特征分析析 提到蚌蚌埠的商商業(yè)，不不得不說(shuō)說(shuō)的是曾曾經(jīng)輝煌煌過(guò)的蚌蚌埠百貨貨大樓、華僑商商廈、宏宏發(fā)商廈廈等。直直到上世世紀(jì)900年代末末一直占占據(jù)著蚌蚌埠商業(yè)業(yè)的半壁壁江山。伴隨著著市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)以及221世紀(jì)紀(jì)這十年年來(lái)中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)的的突飛猛猛進(jìn)，這這些計(jì)劃劃經(jīng)濟(jì)下下的產(chǎn)物物有的逐逐步退出出商業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域，有有的已經(jīng)經(jīng)

20、升級(jí)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型。取取而代之之的是新新世紀(jì)，百大購(gòu)購(gòu)物中心心已經(jīng)蚌蚌埠新城城區(qū)下屬屬的這樣樣新的新新的商業(yè)業(yè)體，同同時(shí)對(duì)中中綜合業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)等等商業(yè)地地帶。蚌埠目前前的商圈圈可以分分為三個(gè)個(gè)部分：淮河路路商圈，新城商商圈和打打造中的的淮上商商圈?；椿春勇飞躺倘窗霭霾豪铣浅菂^(qū)以?xún)?nèi)內(nèi)的范圍圍，百貨貨大樓-新世紀(jì)紀(jì)購(gòu)物中中心為最最核心的的商圈典典型代表表。新城城商圈位位于城市市以南，由于在在強(qiáng)大的的淮河路路商圈影影響下，目前新新區(qū)還未未形成可可以與淮淮河路商商圈并肩肩的副商商圈，因因此該商商圈雖然然優(yōu)勢(shì)凸凸顯，目目前卻只只是所只只能是在在滿足區(qū)區(qū)域配套套設(shè)施的的基礎(chǔ)上上與淮河河路商圈圈博弈。蚌端口口市出于于

21、其地理理位置的的考慮，提出“南拓北北進(jìn)”的發(fā)展展策略。1）區(qū)域域商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)過(guò)于于獨(dú)立，各業(yè)態(tài)態(tài)相對(duì)分分散本地區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)構(gòu)構(gòu)成過(guò)于于單一，主要由由傳統(tǒng)功功能單一一的太白白路商業(yè)業(yè)圈為主主體，其其它業(yè)態(tài)態(tài)較為分分散，多多為傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)體體系，輔輔以滿足足商務(wù)性性?xún)A向較較強(qiáng)的中中小型特特色餐飲飲會(huì)所，其整體體服務(wù)對(duì)對(duì)象多為為區(qū)域內(nèi)內(nèi)人群。其商業(yè)業(yè)構(gòu)成如如下表：類(lèi)別主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍檔次主要服務(wù)務(wù)對(duì)象特色餐飲飲中式中式餐飲飲較高檔區(qū)域外非中式非中式餐餐飲中高檔區(qū)域內(nèi)銀行網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)/內(nèi)資銀行行零售業(yè)業(yè)務(wù)/區(qū)域外大型賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)綜合超市市綜合超市市中檔區(qū)域內(nèi)百貨賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)高檔百貨貨為主較高檔區(qū)域外專(zhuān)賣(mài)家電為主主中檔區(qū)

22、域內(nèi)專(zhuān)賣(mài)門(mén)店店服裝流行個(gè)性性店為主主較高檔區(qū)域內(nèi)糕點(diǎn)西式糕點(diǎn)點(diǎn)較高檔區(qū)域內(nèi)汽車(chē)進(jìn)口汽車(chē)車(chē)高檔區(qū)域外生活配套套洗衣店、藥店中檔區(qū)域內(nèi)娛樂(lè)場(chǎng)所所咖啡廳中檔區(qū)域內(nèi)酒吧較高檔區(qū)域外休閑會(huì)所所美容纖體體女性美容容、SPPA較高檔區(qū)域內(nèi)其它/雜項(xiàng)/區(qū)域外2）區(qū)域域居住人人口大于于流動(dòng)人人口區(qū)域本地地居住人人群大于于流動(dòng)人人群，以以區(qū)內(nèi)企企業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)商務(wù)衍衍生人員員及自身身雇員為為主，為為區(qū)域內(nèi)內(nèi)人群的的絕對(duì)主主力，但但是即將將落成的的京滬高高鐵對(duì)區(qū)區(qū)域內(nèi)流流動(dòng)人口口的補(bǔ)充充帶來(lái)了了巨大的的客觀機(jī)機(jī)會(huì)。3）區(qū)域域消費(fèi)人人群特征征明顯區(qū)域內(nèi)消消費(fèi)人群群消費(fèi)特特征明顯顯，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)能力強(qiáng)強(qiáng)，現(xiàn)階階段以商商務(wù)相關(guān)關(guān)為消

23、費(fèi)費(fèi)主體，在消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)和和時(shí)間段段上有一一定規(guī)律律。2、區(qū)域域重點(diǎn)商商業(yè)分析析蚌埠主要要商業(yè)參參考數(shù)據(jù)據(jù)名稱(chēng)位置營(yíng)業(yè)面積積()業(yè)態(tài)形式式經(jīng)營(yíng)方式式檔次經(jīng)營(yíng)范圍圍百貨大樓樓淮河路商商圈200000百貨商場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)營(yíng)中檔生活用品品、時(shí)尚尚用品等等新世紀(jì)購(gòu)購(gòu)物中心心淮河路商商圈330000超市，專(zhuān)專(zhuān)業(yè)店，專(zhuān)賣(mài)店店聯(lián)營(yíng)中、高檔檔日用超市市、服裝裝百貨、家用電電器、黃黃金珠寶寶、休閑閑娛樂(lè)等等百大購(gòu)物物中心淮河路商商圈200000百貨商場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)營(yíng)中、高檔檔高檔生活活用品、時(shí)尚用用品等目前蚌埠埠百貨行行業(yè)基本本呈三足足鼎立之之勢(shì)，分分別為百百貨大樓樓、新世世紀(jì)購(gòu)物物中心和和百大購(gòu)購(gòu)物中心心。百大大目前仍仍占據(jù)蚌

24、蚌埠商界界“老大”地位，。該集集團(tuán)旗下下的百大大購(gòu)物中中心業(yè)于于去年底底開(kāi)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)，主主營(yíng)中高高檔生活活用品、時(shí)尚用用品等，銷(xiāo)售業(yè)業(yè)績(jī)較為為可觀。而地處處于淮河河路商圈圈的新世世紀(jì)購(gòu)物物中心在在蚌埠區(qū)區(qū)域及周周邊商貿(mào)貿(mào)輻射區(qū)區(qū)域內(nèi)同同樣保持持這良好好的口碑碑及銷(xiāo)售售業(yè)績(jī)。綜上所所述，看看似很難難再有發(fā)發(fā)展空間間，其實(shí)實(shí)并不然然，百貨貨大樓把把自己定定位在中中檔比較較客觀，而新世世紀(jì)及百百大購(gòu)物物中心將將自身定定位在高高檔，其其實(shí)和國(guó)國(guó)際品牌牌的購(gòu)物物中心相相比只能能算是中中檔水平平，蚌埠埠真正的的國(guó)際品品牌以及及品牌折折扣在市市場(chǎng)基本本還處于于空白。同時(shí)由由于蚌埠埠及所轄轄區(qū)人口口密度相相對(duì)較

25、大大，購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力較強(qiáng)強(qiáng)，因此此只要定定位準(zhǔn)確確，培養(yǎng)養(yǎng)出消費(fèi)費(fèi)群體對(duì)對(duì)品牌的的認(rèn)同感感，蚌埠埠百貨行行業(yè)是有有一定的的發(fā)展空空間的。小結(jié)：不同的區(qū)區(qū)域有不不同的商商業(yè)屬性性和市場(chǎng)場(chǎng)定位。我們對(duì)對(duì)項(xiàng)目地應(yīng)應(yīng)屬商業(yè)業(yè)做出一一定歸納納，其后后續(xù)商務(wù)務(wù)進(jìn)程都都應(yīng)為圍圍繞此范范圍：經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)：傾向向展示和和體驗(yàn)式式運(yùn)營(yíng)，符合區(qū)區(qū)域的主主流商務(wù)務(wù)需求客群特征征：高消消費(fèi)力，購(gòu)買(mǎi)習(xí)習(xí)慣理性性，流動(dòng)動(dòng)有一定定規(guī)律性性定位檔次次：高檔檔及較高高檔商家要求求：毛利利潤(rùn)較高高，足夠夠支付較較高的運(yùn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用用服務(wù)對(duì)象象：區(qū)域域內(nèi)和區(qū)域外外并步服服務(wù)二、住宅宅類(lèi)1、住宅宅類(lèi)參考考數(shù)據(jù)蚌埠住宅宅類(lèi)參考考數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)所屬區(qū)

26、域域建筑面積積（平米米）參考價(jià)格格（元/平）入住時(shí)間間物業(yè)費(fèi)（元/平/月）容積率綠化率裝修情況況物業(yè)類(lèi)別別寶龍新城區(qū)49899094500020088年底不詳2.099930%簡(jiǎn)裝酒店式公公寓榮盛香堤堤榮府新城區(qū)25866655700020111年底0.61.633%毛坯高檔住宅宅，（小?。└邔訉迂?cái)富廣場(chǎng)場(chǎng)新城區(qū)48022063000不詳0.73.535%毛坯酒店式公公寓、高高層琥珀花園園新城區(qū)15477296200020111年7月底0.6-0.7751.637%毛坯花園洋房房，（小?。└邔訉?、多層層綠地國(guó)際際花都龍子湖區(qū)區(qū)360000046000一期20009年年底0.6-0.8851.8

27、38%毛坯、精精裝高檔住宅宅，（小小）高層層、多層層、別墅墅萬(wàn)特國(guó)際際嘉園龍子湖區(qū)區(qū)3600004600020111年底不詳4.499不詳毛坯高層公寓寓麗景天成成仙林苑苑淮上區(qū)12300133500020111年9月0.61.59932%毛坯（?。└吒邔犹杖槐卑栋痘瓷蠀^(qū)14233063200020111年7月底不詳1.98840%毛坯（?。└吒邔?. 住住宅類(lèi)價(jià)價(jià)格判斷斷經(jīng)過(guò)對(duì)蚌蚌埠市市市住宅市市場(chǎng)的調(diào)調(diào)研對(duì)比比，本市市住宅類(lèi)類(lèi)型基本本分為多多層住宅宅，高層層住宅以以及別墅墅類(lèi)，普普通住宅宅根據(jù)所所在地段段不同，基本價(jià)價(jià)格維持持在45500-60000元之之間，項(xiàng)項(xiàng)目鄰近近地塊周周邊價(jià)格格根據(jù)

28、戶(hù)戶(hù)型，物物業(yè)不同同價(jià)格維維持在445000-50000之之間，根根據(jù)政府府對(duì)該區(qū)區(qū)域的規(guī)規(guī)劃可以以看出未未來(lái)商業(yè)業(yè)的發(fā)展展必然帶帶動(dòng)區(qū)域域內(nèi)地緣緣價(jià)值的的提升，因此區(qū)區(qū)域內(nèi)住住宅類(lèi)價(jià)價(jià)格在未未來(lái)一定定時(shí)期內(nèi)內(nèi)將成上上漲趨勢(shì)勢(shì)。3、公寓寓類(lèi)供求求特征公寓類(lèi)供供求情況況一覽表表商務(wù)公寓商務(wù)氛圍圍濃厚，交通便便利商務(wù)辦公公人員和和周邊居居民部分提供供裝修銷(xiāo)售情況況較好宜居宜商商，投資資和自住住相當(dāng)，占500%酒店式公寓交通便利利，人車(chē)車(chē)流集、中區(qū)域域，生活活較為便便利商務(wù)人員員，投資資客群精裝修銷(xiāo)售情況況一般，市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可度一一般投資和自自住比例例相當(dāng)，各占550%產(chǎn)權(quán)式酒店城市中心心或次中中心地段

29、段，商務(wù)務(wù)氛圍濃濃厚投資客群群精裝修銷(xiāo)售情況況良好，市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可度較較高純投資客客戶(hù)1000%4、住宅宅類(lèi)發(fā)展展趨勢(shì)判判斷 基于對(duì)對(duì)蚌埠市市場(chǎng)的分分析，現(xiàn)現(xiàn)代住宅宅的主力力仍然為為多層住住宅類(lèi)，高層住住宅類(lèi)，以及高高端產(chǎn)品品的別墅墅類(lèi)為主主，然而而隨著住住宅結(jié)構(gòu)構(gòu)的不斷斷調(diào)整，越來(lái)越越多的保保障性住住房，商商住兩用用型住房房以及公公寓類(lèi)住住宅需求求量不斷斷提升，因此在在考慮對(duì)對(duì)傳統(tǒng)住住宅類(lèi)投投入的同同時(shí)，一一些小戶(hù)戶(hù)型的商商住兩用用公寓，酒店式式公寓等等也是帶帶動(dòng)住宅宅銷(xiāo)量及及商業(yè)氛氛圍的重重要因素素商務(wù)公公寓、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店和酒酒店式公公寓，均均是定位位于商務(wù)務(wù)人員和和投資客客群的投投資型產(chǎn)產(chǎn)

30、品，區(qū)區(qū)域內(nèi)濃濃厚的商商務(wù)環(huán)境境氛圍和和便利的的交通能能夠成就就投資型型產(chǎn)品的的長(zhǎng)足發(fā)發(fā)展。目目前市場(chǎng)場(chǎng)中均占占有一定定量的份份額，但但供應(yīng)量量相對(duì)較較少，作作為新型型的投資資型產(chǎn)品品，其產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值已得到到了市場(chǎng)場(chǎng)的充分分認(rèn)可。小結(jié):采用傳統(tǒng)統(tǒng)類(lèi)住宅宅與公寓寓小戶(hù)型型并行的的開(kāi)發(fā)模模式，已已成為現(xiàn)現(xiàn)代住宅宅結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整的主主要方向向，商務(wù)務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式式酒店和和酒店式式公寓將將成為區(qū)區(qū)域內(nèi)住住宅類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品的新新興產(chǎn)品品。三、酒店店類(lèi)1、區(qū)域域市場(chǎng)環(huán)環(huán)境及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域流動(dòng)動(dòng)性人群群以投資資客，商商務(wù)人群群為主，多為區(qū)區(qū)域內(nèi)入入駐企業(yè)業(yè)相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)流動(dòng)動(dòng)的商務(wù)務(wù)客群。因入駐駐企業(yè)關(guān)關(guān)系，客客群多為為企業(yè)

31、總總經(jīng)理，公務(wù)人人士以及及商貿(mào)類(lèi)類(lèi)商務(wù)人人員。消消費(fèi)能力力相對(duì)較較強(qiáng)，對(duì)對(duì)便捷性性和商務(wù)務(wù)性要求求較高。2、區(qū)域域內(nèi)酒店店結(jié)構(gòu)以以中端為為主蚌埠星級(jí)級(jí)酒店一一覽表序號(hào)單 位 名 稱(chēng)星級(jí)地址1蚌埠錦江江大酒店店四蚌埠市禹禹會(huì)區(qū)東東海大道道518832天洋（新新世紀(jì)）國(guó)際酒酒店四蚌埠市蚌蚌山區(qū)淮淮河路110288號(hào)3格林豪泰泰酒店三蚌埠市蚌蚌山區(qū)國(guó)國(guó)貨路779號(hào)4提香格調(diào)調(diào)酒店三蚌埠市蚌蚌山區(qū)淮淮河文化化廣場(chǎng)內(nèi)內(nèi)5淺草灣休休閑酒店店三蚌埠市龍龍子湖區(qū)區(qū)淮河路路3199號(hào)6伯爵商務(wù)務(wù)酒店三蚌埠市龍龍子湖區(qū)區(qū)淮河路路2166號(hào)3、區(qū)域域內(nèi)中等等級(jí)酒店店運(yùn)作相相對(duì)成熟熟，五星星級(jí)酒店店相對(duì)匱匱乏區(qū)域內(nèi)高

32、高等級(jí)酒酒店基本本空白，四星級(jí)級(jí)、三星級(jí)級(jí)酒店實(shí)實(shí)力和運(yùn)運(yùn)作都十十分強(qiáng)勁勁；但低低等級(jí)酒酒店都為為歷史沉沉積物業(yè)業(yè)，服務(wù)務(wù)和設(shè)施施都不能能滿足現(xiàn)現(xiàn)階段市市場(chǎng)需求求。小結(jié)：投資、商商務(wù)為本本區(qū)域及及流動(dòng)客客群的主主旋律，所以酒酒店定位位的主力力服務(wù)對(duì)對(duì)象為該該區(qū)相關(guān)關(guān)的投資資及商務(wù)務(wù)客群?；诩兗兪袌?chǎng)分分析，我我們得出出：高星星級(jí)酒店店為最匹匹配該項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域域檔次，回報(bào)最最為豐厚厚，市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)作頗頗為成熟熟的酒店店。強(qiáng)調(diào)調(diào)服務(wù)性性的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店店為區(qū)域域的空白白機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)，是投投資收益益比最高高的產(chǎn)品品。四、研究究結(jié)論經(jīng)過(guò)對(duì)區(qū)區(qū)域各物物業(yè)做了了一定深深入的研研究后發(fā)發(fā)現(xiàn)：1、區(qū)域域物業(yè)發(fā)發(fā)展特征征綜

33、上所述述，本區(qū)區(qū)域物業(yè)業(yè)發(fā)展應(yīng)應(yīng)具備以以下特征征：商務(wù)性：強(qiáng)勁的的商務(wù)需需求是立立地區(qū)域域內(nèi)各業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展生存的的重要驅(qū)驅(qū)使力之之一。如如何高效效整合各各資源來(lái)來(lái)滿足區(qū)區(qū)域商務(wù)務(wù)需求將將成為成成敗的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)。品質(zhì)化：新型的的商務(wù)氛氛圍和土土地價(jià)值值決定了了區(qū)域內(nèi)內(nèi)各物業(yè)業(yè)不可避避免的走走高檔精精品路線線。個(gè)性化：各物業(yè)業(yè)類(lèi)別同同質(zhì)化現(xiàn)現(xiàn)象都比比較嚴(yán)重重，如何何凸顯示示產(chǎn)品的的差異化化，滿足足個(gè)性化化需求，尤其是是在人性性化方面面的突破破，將是是決定產(chǎn)產(chǎn)品是否否具有市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的關(guān)關(guān)鍵。2、各物物業(yè)的市市場(chǎng)空白白點(diǎn)酒 店店：高星級(jí)級(jí)酒店為為最匹配配區(qū)域檔檔次，回回報(bào)最為為豐厚，當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)所空空

34、缺的產(chǎn)產(chǎn)品。而而目前高高速發(fā)展展，強(qiáng)調(diào)調(diào)單一服服務(wù)性的的經(jīng)濟(jì)型型酒店，是投資資收益比比最高的的產(chǎn)品，但其潛潛在的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)也是可可以預(yù)見(jiàn)見(jiàn)的。因因此針對(duì)對(duì)滿足商商務(wù)需求求，具備備高星級(jí)級(jí)酒店的的配置服服務(wù)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒酒店的價(jià)價(jià)格的產(chǎn)產(chǎn)品將是是區(qū)域的的空白機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 住 宅宅：以傳統(tǒng)統(tǒng)住宅加加商住兩兩用類(lèi)住住宅及其其它類(lèi)型型住宅業(yè)業(yè)態(tài)的并并行開(kāi)發(fā)發(fā)模式為為策略，調(diào)整住住宅類(lèi)結(jié)結(jié)構(gòu)，引引入新型型業(yè)態(tài)，把概念念落到實(shí)實(shí)處，產(chǎn)產(chǎn)品做到到更精致致，將成成為占領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)的的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。商 業(yè)業(yè)：符合合區(qū)域商商務(wù)需求求的展示示性和體體驗(yàn)性消消費(fèi)是符符合現(xiàn)市市場(chǎng)及區(qū)區(qū)域發(fā)展展的，個(gè)個(gè)性化、特色化化的高端端精

35、品路路線是規(guī)規(guī)避市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的有效手手段，也也是區(qū)域域內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展趨趨勢(shì)。寫(xiě)字樓：擁有中中檔寫(xiě)字字樓的硬硬件配置置，具備備高檔寫(xiě)寫(xiě)字樓的的軟件服服務(wù)，同同時(shí)在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)上有所所創(chuàng)新的的個(gè)性化化產(chǎn)品將將擁有更更多的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)。第四章 項(xiàng)目目SWOOT分析析一、優(yōu)勢(shì)勢(shì)分析（Strrenggth）1、項(xiàng)目目地理位位置優(yōu)越越：蚌埠埠淮上區(qū)區(qū)2、交通通環(huán)境優(yōu)優(yōu)越3、開(kāi)發(fā)發(fā)商資金金實(shí)力和和品牌效效應(yīng)4、項(xiàng)目目花費(fèi)時(shí)時(shí)間做足足前期準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作5、項(xiàng)目目運(yùn)作群群體的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)背景景二、劣勢(shì)勢(shì)分析（ Weeaknnesss） 1、項(xiàng)目目所在地地的商業(yè)業(yè)氣氛尚尚且不足足 可在銷(xiāo)售售推廣過(guò)過(guò)程中，通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)、

36、選用用設(shè)備品品牌的設(shè)設(shè)施設(shè)備備推進(jìn)預(yù)預(yù)期銷(xiāo)售售金額的的同時(shí)，拉動(dòng)地地緣塊的的商業(yè)氛氛圍2、高端端品牌消消費(fèi)在蚌埠業(yè)界界認(rèn)知度度有待提提升推廣過(guò)程程中著重重品牌樹(shù)樹(shù)立，使使得消費(fèi)費(fèi)群達(dá)到到認(rèn)知、共識(shí)，特別是是在熱銷(xiāo)銷(xiāo)階段著著力樹(shù)立立品牌意意識(shí)三、機(jī)會(huì)會(huì)分析（Oppporttuniity）1、政府府政策扶扶持CBBD商業(yè)業(yè)地帶的的打造，對(duì)周邊邊區(qū)域有有良好的的發(fā)展規(guī)規(guī)劃，發(fā)發(fā)展前景景看好2、蚌埠埠房產(chǎn)市市場(chǎng)自220099年整體體回暖3、“兩兩淮一蚌蚌”戰(zhàn)略及“促進(jìn)中中部地區(qū)區(qū)崛起和和鼓勵(lì)東東部地區(qū)區(qū)率先發(fā)發(fā)展的區(qū)區(qū)域發(fā)展展總體戰(zhàn)戰(zhàn)略”促進(jìn)蚌蚌埠及安安徽其它它城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)跨越越式發(fā)展展。4、蚌埠埠本身

37、的的交通樞樞紐地位位以及即即將貫通通的京滬滬高鐵帶帶來(lái)的潛潛在機(jī)會(huì)會(huì)。四、威脅脅分析（Thrreatt）市場(chǎng)同類(lèi)類(lèi)產(chǎn)品的的競(jìng)爭(zhēng)激激烈提升品質(zhì)質(zhì)，差異異性的產(chǎn)產(chǎn)品定位位，獨(dú)特特、概念念性產(chǎn)品品的問(wèn)世世分析結(jié)論論綜上所述述，不難難發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目目最大的的優(yōu)勢(shì)就就是地理理位置優(yōu)優(yōu)越，推推廣中應(yīng)應(yīng)充分利利用這一一點(diǎn)，著著力渲染染。通過(guò)過(guò)提升品品質(zhì)，差差異性的的產(chǎn)品定定位，獨(dú)獨(dú)特、概概念性產(chǎn)產(chǎn)品的問(wèn)問(wèn)世，提提倡人文文關(guān)懷理理念，達(dá)達(dá)到在激激烈的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中脫穎穎而出。第五章 項(xiàng)目目定位一、項(xiàng)目目定位的的市場(chǎng)背背景通過(guò)前面面的市場(chǎng)場(chǎng)分析，我們可可以得出出各物業(yè)業(yè)在區(qū)域域內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)。寫(xiě)字樓： 高等級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字

38、樓（主指硬硬件配置置）為區(qū)區(qū)域現(xiàn)行行市場(chǎng)主主力：是市場(chǎng)較較為缺乏乏的產(chǎn)品品，主要要以完善善的硬件件配套設(shè)設(shè)施及高高端的市市場(chǎng)形象象來(lái)吸引引客戶(hù)，客群定定位為知知名外企企等頂極極客戶(hù)，但面臨臨運(yùn)營(yíng)成成本過(guò)高高及同質(zhì)質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)嚴(yán)重等等問(wèn)題，整體目目標(biāo)群體體較窄。個(gè)性化中中高檔寫(xiě)寫(xiě)字樓（主指人人性關(guān)懷懷）為區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展趨趨勢(shì)：是概念導(dǎo)導(dǎo)入期的的新興產(chǎn)產(chǎn)品，主主要以高高端產(chǎn)品品形象、人性化化的軟配配置及較較低的商商務(wù)成本本來(lái)吸引引客戶(hù)，客群定定位為注注重效力力的成熟熟客戶(hù)，但面臨臨概念導(dǎo)導(dǎo)入期中中創(chuàng)新及及推廣認(rèn)認(rèn)知等問(wèn)問(wèn)題，整整體目標(biāo)標(biāo)群體較較廣。2、酒店店：高星級(jí)現(xiàn)現(xiàn)代歐式式酒店（主主指四星星以

39、上）為區(qū)域域現(xiàn)行市市場(chǎng)主力力：是與區(qū)域域檔次較較為缺乏乏，回報(bào)報(bào)最為豐豐厚，當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)場(chǎng)運(yùn)作不不太成熟熟的產(chǎn)品品。主要要以完善善的硬件件設(shè)施及及服務(wù)和和高端市市場(chǎng)形象象來(lái)吸引引客戶(hù)，客群定定位主要要外籍人人士及知知名企業(yè)業(yè)高級(jí)雇雇員等高高端客戶(hù)戶(hù)，但面面臨市場(chǎng)場(chǎng)同類(lèi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)大大及不確確定因素素多等問(wèn)問(wèn)題，整整體目標(biāo)標(biāo)群體較較窄。經(jīng)濟(jì)型酒酒店（主主指高性性?xún)r(jià)比）為行業(yè)業(yè)市場(chǎng)新新興熱點(diǎn)點(diǎn)：是行業(yè)內(nèi)內(nèi)發(fā)展最最快、投投資收益益比最高高，處于于概念推推廣期的的新興產(chǎn)產(chǎn)品。主主要以剝剝離高星星級(jí)酒店店盈利較較差配套套服務(wù)，在降低低運(yùn)營(yíng)成成本的同同時(shí)加強(qiáng)強(qiáng)核心產(chǎn)產(chǎn)品（住住宿）質(zhì)質(zhì)素，以以高性?xún)r(jià)價(jià)比來(lái)吸吸引客

40、戶(hù)戶(hù)，客群群定位主主要為年年輕的商商務(wù)及旅旅行人群群，但面面臨運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式易易復(fù)制及及介入門(mén)門(mén)檻低等等問(wèn)題，整體目目標(biāo)群較較廣。3、公寓寓類(lèi)：1）酒店店式公寓寓為區(qū)域域內(nèi)小戶(hù)戶(hù)型市場(chǎng)場(chǎng)的主要要發(fā)展方方向之一一：為處于概概念導(dǎo)入入階段產(chǎn)產(chǎn)品，以以精裝修修帶全套套家具、電器和和提供酒酒店式服服務(wù)為主主要特征征。主要要以區(qū)域域內(nèi)濃厚厚的商務(wù)務(wù)氛圍及及高度的的便捷性性來(lái)吸引引商務(wù)客客群，面面臨概念念導(dǎo)入期期中創(chuàng)新新及推廣廣認(rèn)知等等問(wèn)題，整體目目標(biāo)群體體相對(duì)較較窄。2）商務(wù)務(wù)公寓為為區(qū)域最最有潛在在需求的的產(chǎn)品之之一：處于市場(chǎng)場(chǎng)概念導(dǎo)導(dǎo)入階段段的產(chǎn)品品，主要要以提供供居住和和辦公的的復(fù)合功功能為主主要特征

41、征，因?yàn)闉槭褂霉δ苌洗娲嬖诓淮_確定性和和有效降降低總價(jià)價(jià)的原因因，產(chǎn)品品多采用用毛坯形形式。由由于相對(duì)對(duì)寫(xiě)字樓樓較低的的價(jià)格和和低廉的的商務(wù)成成本，深深受成長(zhǎng)長(zhǎng)型中小小企業(yè)青青睞，整整體目標(biāo)標(biāo)群較廣廣。3）產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店為區(qū)域域市場(chǎng)接接受度較較高的產(chǎn)產(chǎn)品之一一：處于市場(chǎng)場(chǎng)概念導(dǎo)導(dǎo)入階段段的產(chǎn)品品，主要要以酒店店產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)配置置和服務(wù)務(wù)為主要要特征，由于物物業(yè)使用用性質(zhì)發(fā)發(fā)生質(zhì)的的變化，而成為為一種純純粹的投投資產(chǎn)品品，并且且由于其其高額、穩(wěn)定的的投資回回報(bào)而受受到中小小投資者者的青睞睞。（在在產(chǎn)品層層面上與與經(jīng)濟(jì)型型酒店沒(méi)沒(méi)有本質(zhì)質(zhì)區(qū)別，在定位位階段歸歸入經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店店一并分分析。）4.商業(yè)

42、業(yè)：區(qū)域特性性決定更更適宜發(fā)發(fā)展體驗(yàn)驗(yàn)式和展展示性消消費(fèi)的商商業(yè)：區(qū)域內(nèi)消消費(fèi)人群群特征限限定了對(duì)對(duì)商業(yè)的的選擇，所以適適宜高品品位互動(dòng)動(dòng)式（體體驗(yàn)式）消費(fèi)和和個(gè)性化化高端展展示的商商業(yè)發(fā)展展，主要要面臨概概念創(chuàng)新新及執(zhí)行行和市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)知等等問(wèn)題，目標(biāo)群群體相對(duì)對(duì)較窄。大型高檔檔百貨賣(mài)賣(mài)場(chǎng)具有有一定的的市場(chǎng)發(fā)發(fā)展空間間：是區(qū)域市市場(chǎng)較為為成熟及及收益較較為可觀觀的物業(yè)業(yè)，主要要以高檔檔的區(qū)域域獨(dú)有商商品來(lái)吸吸引客戶(hù)戶(hù)，但該該類(lèi)物業(yè)業(yè)對(duì)立地地，路網(wǎng)網(wǎng)及運(yùn)營(yíng)營(yíng)等有較較高要求求，且多多在區(qū)域域內(nèi)核心心建筑中中出現(xiàn)，整體目目標(biāo)群相相對(duì)較廣廣。（區(qū)區(qū)域內(nèi)及及區(qū)域外外）二、項(xiàng)目目整體定定位根據(jù)以上上的市場(chǎng)場(chǎng)

43、分析，同時(shí)結(jié)結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目的地地塊屬性性，我們們將本項(xiàng)項(xiàng)目整體體定位為為：以集購(gòu)物物、娛樂(lè)樂(lè)、休閑閑、旅游游、會(huì)所所、餐飲飲、居住住、商務(wù)務(wù)、酒店店、金融融等多種種功能為為一體的的SHOOPPIING MALLL形式式。shopppinng mmalll內(nèi)涵十十大基本本主題同同時(shí)附加加兩大特特色主題題，集魅魅力購(gòu)物物特區(qū)、歐式山山莊酒店店、時(shí)尚尚步行街街街、美美食城、綜合娛娛樂(lè)城、公寓類(lèi)類(lèi)組團(tuán)、金街商商鋪于一一身，形形成休閑閑情趣、人文景景觀的美美麗畫(huà)面面。同時(shí)時(shí)項(xiàng)目定定位的兩兩大特色色水上主主題-水水上威尼尼斯與延延安路商商業(yè)橋，設(shè)有水幕幕電影、中央噴噴泉、休休閑商業(yè)業(yè)橋，休休閑廣場(chǎng)場(chǎng)等。綜合

44、合的休閑閑化布局局自然形形成悠閑閑購(gòu)物的的地標(biāo)性性：第一主題題:百貨旗旗艦店縱觀一般般地區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有購(gòu)物物場(chǎng)所，由于沒(méi)沒(méi)有把一一系列零零售、商商店、服服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)組織在在一起，未能提提供購(gòu)物物休閑、娛樂(lè)、飲食等等各種服服務(wù)一站站式消費(fèi)費(fèi)，使其其越來(lái)越越不適合合購(gòu)物族族的需求求。大量量的高消消費(fèi)人群群都遠(yuǎn)到到北京、上海去去購(gòu)物消消費(fèi)，加加上快節(jié)節(jié)奏的上上班族、年長(zhǎng)和和自由職職業(yè)者的的休閑購(gòu)購(gòu)物族，需要更更靈活，更豐富富的消費(fèi)費(fèi)空間。所以一一個(gè)擁有有大空間間、高檔檔次、有有完善服服務(wù)、大大面積方方便停車(chē)車(chē)的購(gòu)物物環(huán)境勢(shì)勢(shì)在必行行。本案案旗艦店店的建筑筑風(fēng)格將將匹配城城市的特特點(diǎn)，設(shè)設(shè)立特色色體驗(yàn)區(qū)區(qū)魅力

45、男男士體驗(yàn)驗(yàn)區(qū)、靚靚麗女士士體驗(yàn)區(qū)區(qū)。一站站式消費(fèi)費(fèi)體驗(yàn)，彰顯尊尊貴。第二主題題:奧特萊萊斯購(gòu)物物廣場(chǎng)為了提升升本區(qū)消消費(fèi)層次次和知名名度。于于此引進(jìn)進(jìn)了國(guó)內(nèi)內(nèi)知名百百貨連鎖鎖“太平洋洋奧特萊萊斯中心心廣場(chǎng)”作為項(xiàng)項(xiàng)目的主主力店之之一，提提高整個(gè)個(gè)專(zhuān)案的的品牌效效益。使使得購(gòu)物物環(huán)境更更加舒適適，使購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)不再是是單純的的商品交交易，而而且將“生活”的空間間也“移植”進(jìn)來(lái)。內(nèi)含國(guó)國(guó)內(nèi)、外外一二線線知名品品牌，以以中高檔檔消費(fèi)為為主流，經(jīng)營(yíng)種種類(lèi)趨精精品化，填補(bǔ)本本區(qū)無(wú)高高檔購(gòu)物物中心的的空白。奧特萊萊斯購(gòu)物物廣場(chǎng)采采用星級(jí)級(jí)服務(wù)、擁有并并沿用“品牌+折扣”模式，利用交交通、旅旅游、運(yùn)運(yùn)營(yíng)模

46、式式采用品品牌孵化化戰(zhàn)略，滿足不不同消費(fèi)費(fèi)者和品品牌廠商商需求，實(shí)現(xiàn)差差異化銷(xiāo)銷(xiāo)售模式式，為廠廠商提供供巨大商商機(jī)，也也為國(guó)內(nèi)內(nèi)OEMM企業(yè)提提供一個(gè)個(gè)規(guī)?；?、檔次次化品牌牌展示平平臺(tái)。純純正美式式奧萊商商業(yè)氛圍圍，形成成一個(gè)超超大型、完備立立體商業(yè)業(yè)空間。第三主題題:名品SOOHO組組團(tuán)滿足外來(lái)來(lái)投資客客商的居居住生活活需求及及最佳投投資環(huán)境境，提供供優(yōu)質(zhì)、安全、便利的的配套。為中高高層人士士提供一一個(gè)休閑閑、度假假的居住住場(chǎng)所。酒店花花園式的的居住環(huán)環(huán)境，充充分展示示了綠色色、環(huán)保保的時(shí)尚尚理念，每一位位入住商商務(wù)公寓寓的客人人，都將將體味到到賓至如如歸的星星級(jí)服務(wù)務(wù)。第四主題題:美食娛

47、娛樂(lè)嘉年年華（餐餐飲城+THEEATEER匯）餐飲城將將以徽菜菜與淮揚(yáng)揚(yáng)菜為主主題，結(jié)結(jié)合本地地特色小小吃與國(guó)國(guó)內(nèi)外知知名連鎖鎖品牌餐餐飲，打打造淮河河地區(qū)最最富特色色的美食食嘉年華華。THEAATERR匯采用用將采用用當(dāng)今世世界最流流行的IIMAXX熒幕+33D效果果打造本本地及周周邊地區(qū)區(qū)最高檔檔次的娛娛樂(lè)影院院，超大大的銀幕幕尺寸、畫(huà)面和和震撼的的音響效效果引起起區(qū)域及及周邊影影迷矚目目。第五主題題:世界風(fēng)風(fēng)情步行行街匯集各國(guó)國(guó)標(biāo)志風(fēng)風(fēng)情街分分別由不不同群落落組成，美式的的現(xiàn)代、西班牙牙的熱烈烈、北歐歐的天真真、英倫倫的古典典構(gòu)成。給游人人和顧客客超越時(shí)時(shí)空的跨跨際體驗(yàn)驗(yàn)，帶來(lái)來(lái)“每次都

48、都有不同同體驗(yàn)，感覺(jué)永永遠(yuǎn)都沒(méi)沒(méi)逛完”的消費(fèi)費(fèi)體驗(yàn)，成為區(qū)區(qū)域功能能化的點(diǎn)點(diǎn)睛之筆筆。并且且融合典典雅時(shí)尚尚由四個(gè)個(gè)主題、風(fēng)格不不同的步步行街組組成，四四大主題題區(qū)分各各個(gè)不同同的內(nèi)容容串聯(lián)整整合，室室內(nèi)戶(hù)外外、地下下層至地地上層，不同空空間，既既獨(dú)立成成街，又又相互貫貫通成為為一體。于此提提供包括括購(gòu)物、酒吧、餐飲、休閑、文化為為一體，適合不不同層次次，不同同消費(fèi)群群體的多多功能場(chǎng)場(chǎng)所。立體室內(nèi)內(nèi)步行街街讓太平平洋廣場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)部變變的更精精彩繽紛紛、處處處驚喜。對(duì)人潮潮的分流流起到巨巨大的作作用，使使得整個(gè)個(gè)空間異異?；钴S躍，到處處都是黃黃金地段段，放眼眼便是人人潮。讓讓每個(gè)區(qū)區(qū)域都人人氣滾滾滾

49、，形成成五江匯匯海的人人流壯觀觀，川流流不息，互通互互融。也也成為外外地游客客留戀不不舍的之之游覽、休閑所所。街區(qū)的分分割使不不同層次次、不同同需求的的消費(fèi)人人群都有有自己的的理想場(chǎng)場(chǎng)所，達(dá)達(dá)到按需需分配。打破了了整個(gè)地地區(qū)的傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)購(gòu)物的的經(jīng)營(yíng)模模式，又又營(yíng)造了了全新的的購(gòu)物體體驗(yàn)。全全方位滿滿足了市市場(chǎng)文化化個(gè)性的的需求。風(fēng)格多多異的景景觀設(shè)計(jì)計(jì)、爵士士風(fēng)情等等不同的的功能，主體區(qū)區(qū)分讓消消費(fèi)者真真正做到到“一站購(gòu)購(gòu)物，一一家逛街街、一天天休閑”地上地地下的相相互貫通通。第六主題題:金街商商鋪打造黃金金地段，設(shè)計(jì)理理念、規(guī)規(guī)劃方針針，為整整個(gè)區(qū)域域功能完完善起著著補(bǔ)充促促進(jìn)的協(xié)協(xié)調(diào)作用

50、用，成就就財(cái)富新新亮點(diǎn)。第七主題題:六A智能社社區(qū)集智能化化，國(guó)際際化，現(xiàn)現(xiàn)代與西西方風(fēng)格格相結(jié)合合的特色色國(guó)際生生活社區(qū)區(qū)。方案采用用現(xiàn)代建建筑風(fēng)格格打造精精品住宅宅小區(qū)，建筑外外觀在體體現(xiàn)科技技，新潮潮的同時(shí)時(shí)，還具具備了當(dāng)當(dāng)今流行行的低碳碳環(huán)保的的主流理理念，為為綠色小小區(qū)，節(jié)節(jié)能小區(qū)區(qū)。方案案注重空空間協(xié)調(diào)調(diào)，小區(qū)區(qū)形態(tài)為為城市提提供了適適宜的尺尺度和豐豐富的城城市輪廓廓線。規(guī)規(guī)劃方案案通過(guò)高高低不同同的住宅宅建筑合合理分區(qū)區(qū)和有序序布局上上有一定定創(chuàng)意，營(yíng)造了了較為豐豐富的人人性化的的居住空空間環(huán)境境。小區(qū)區(qū)逐漸開(kāi)開(kāi)放的縱縱向居住住小區(qū)集集中綠化化。同時(shí)時(shí)采用了了多層建建筑圍合合方式

51、以以及小高高層建筑筑加大幢幢距的手手法，形形成了住住宅建筑筑的半公公半綠化化空間，綠化布布局合理理。居住住小區(qū)道道路系統(tǒng)統(tǒng)合理，出入口口設(shè)置得得當(dāng)，并并按配設(shè)設(shè)了地面面停車(chē)泊泊位。小小區(qū)籃球球場(chǎng)，會(huì)會(huì)所等配配套設(shè)施施完善。第八主題題:公寓類(lèi)類(lèi)組團(tuán)目前隨全全球經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速互融，商旅人人群的外外境居住住已形成成一個(gè)特特定的龐龐大市場(chǎng)場(chǎng)。我國(guó)國(guó)正處于于經(jīng)濟(jì)迅迅猛發(fā)展展的階段段，就目目前來(lái)說(shuō)說(shuō)，大量量商務(wù)團(tuán)團(tuán)體的涌涌入為商商務(wù)類(lèi)物物業(yè)創(chuàng)造造了廣闊闊的需求求空間。這也正正是造成成近階段段商務(wù)類(lèi)類(lèi)物業(yè)紛紛涌而出出的市場(chǎng)場(chǎng)背景。但是，目前在在售的商商務(wù)類(lèi)物物業(yè)并沒(méi)沒(méi)有真正正的商務(wù)務(wù)公寓?；旧仙鲜且跃凭频?/p>

52、公司司管理而而并沒(méi)有有真正的的酒店與與之配套套。亦有有部分由由物業(yè)公公司進(jìn)行行出租管管理的所所謂酒店店式公寓寓，更是是無(wú)法達(dá)達(dá)到商務(wù)務(wù)公寓的的服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和租租售情況況。居住是一一切商業(yè)業(yè)活動(dòng)的的首要條條件，為為了滿足足外來(lái)投投資客商商的居住住生活需需求及更更佳投資資環(huán)境，提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)、安安全、便便利的配配套，解解決投資資客就近近居住、經(jīng)營(yíng)，增加便便利性，減少去去市區(qū)的的煩勞時(shí)時(shí)間，同同時(shí)也為為市內(nèi)的的中高層層人士提提供一個(gè)個(gè)休閑、度假的的居住場(chǎng)場(chǎng)所，我我們特設(shè)設(shè)商務(wù)公公寓。商商務(wù)公寓寓既吸收收了星級(jí)級(jí)酒店的的服務(wù)功功能和管管理模式式，又吸吸收了信信息時(shí)代代寫(xiě)字樓樓的特點(diǎn)點(diǎn)，可針針對(duì)性地地提供秘秘

53、書(shū)、信信息、翻翻譯等商商務(wù)服務(wù)務(wù)，是一一種綜合合性很強(qiáng)強(qiáng)的酒店店式物業(yè)業(yè)管理概概念，集集商住、酒店、會(huì)所等等多種功功能于一一體。商商務(wù)公寓寓成立的的根本理理由，也也就是它它與其它它房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的區(qū)別，就在于于與一個(gè)個(gè)配套齊齊全的酒酒店在一一起，享享受全部部酒店的的配套設(shè)設(shè)施。第九主題題:歐式山山莊酒店店酒店為歐歐式建筑筑，中央央主樓備備有西餐餐廳、地地中海風(fēng)風(fēng)情酒吧吧等具有有歐陸色色彩元素素的餐飲飲。健身身中心、室內(nèi)恒恒溫景觀觀溫泉泳泳池、康康體中心心、保齡齡球館、室內(nèi)網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)等等娛樂(lè)休休閑設(shè)施施一應(yīng)俱俱全。 主主題配置置采取較較大開(kāi)放放空間，森林景景觀，簇簇群式單單元配置置，提供供游客有有

54、別一般般旅館的的住宿感感受。山莊內(nèi)提提供部分分歐式建建筑獨(dú)立立單元為為企業(yè)孵孵化會(huì)所所。內(nèi)部部提供辦辦公、會(huì)會(huì)議室、健身娛娛樂(lè)室等等。提供供中短期期企業(yè)開(kāi)開(kāi)設(shè)于本本區(qū)的優(yōu)優(yōu)良開(kāi)設(shè)設(shè)環(huán)境作作為招商商引資功功能空間間。第十主題題（特色色主題）: 威尼斯斯水上世世界/水岸休休閑廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目將打打造一座座屬于淮淮河的水水上東方方威尼斯斯，建筑筑參考意意大利亞亞平寧半半島的風(fēng)風(fēng)格而建建兼具米米蘭，兼兼具米蘭蘭都靈等等地的時(shí)時(shí)尚元素素，沿河河濱區(qū)域域提供威威尼斯水水城的開(kāi)開(kāi)放水域域元素，包括：景觀噴噴泉/水幕電電影/水景游游憩區(qū)/威尼斯斯造景等等，期望望創(chuàng)造一一個(gè)新型型都會(huì)作作休閑空空間。沿沿淮河水水岸公園

55、園廣場(chǎng)將將以休閑閑娛樂(lè)為為主要設(shè)設(shè)計(jì)理念念，廣場(chǎng)場(chǎng)規(guī)劃游游樂(lè)設(shè)施施，建成成一個(gè)歡歡樂(lè)的娛娛樂(lè)廣場(chǎng)場(chǎng)，設(shè)立立多種娛娛樂(lè)、時(shí)時(shí)尚、休休閑的娛娛樂(lè)場(chǎng)所所，以水水岸景觀觀、娛樂(lè)樂(lè)化、休休閑化為為指導(dǎo)，完成城城市休閑閑娛樂(lè)功功能的升升級(jí)目標(biāo)標(biāo)。第十一主主題（特特色主題題）: 延安路路觀光橋橋在新建延延安路步步行橋，設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)同步考考慮步行行觀光商商業(yè)橋的的規(guī)劃，業(yè)態(tài)分分布以休休閑購(gòu)物物，美食食小吃及及酒吧、水吧為為主，期期望步行行橋能作作為河西西老商業(yè)業(yè)城區(qū)和和新建的的新興商商業(yè)區(qū)的的橋梁，吸引更更多消費(fèi)費(fèi)人群。在新建建延安路路步行橋橋，設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)同步步考慮步步行觀光光商業(yè)橋橋的規(guī)劃劃，業(yè)態(tài)態(tài)分布以以休閑購(gòu)

56、購(gòu)物，美美食小吃吃及酒吧吧、水吧吧為主，期望步步行橋不不僅能作作為河西西老商業(yè)業(yè)城區(qū)和和新區(qū)商商業(yè)街的的真正橋橋梁，還還會(huì)成為為一座連連接并發(fā)發(fā)展沿河河兩側(cè)的的商業(yè)的的經(jīng)濟(jì)橋橋梁。三、項(xiàng)目目各物業(yè)業(yè)定位及及說(shuō)明1、住宅宅類(lèi)，公公寓類(lèi)：同時(shí)適適宜居住住和辦公公的復(fù)合合型產(chǎn)品品通過(guò)提高高建筑公公共部分分（外立立面、大大堂、走走道等）的檔次次與形象象，滿足足商務(wù)辦辦公的需需要；通過(guò)保留留戶(hù)型中中的生活活必須的的空間（廚房、衛(wèi)生間間），滿滿足居住住需要；毛坯交房房可有效效降低總總價(jià)，同同時(shí)也給給客戶(hù)預(yù)預(yù)留出更更多的空空間組合合方式；除衛(wèi)生間間的內(nèi)墻墻外，其其它墻體體不做，廚房預(yù)預(yù)留上下下水管道道，以滿

57、滿足多用用途使用用配置天天然氣，以增加加銷(xiāo)售賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，提提高投資資可戶(hù)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)意想想通過(guò)群群樓商配配支持和和寫(xiě)字樓樓會(huì)議系系統(tǒng)提升升辦公環(huán)環(huán)境2、群樓樓商業(yè)：針對(duì)區(qū)區(qū)域龐大大商務(wù)人人群的特特色化體體驗(yàn)式消消費(fèi)中心心商業(yè)高區(qū)區(qū)（3、4、5層）主主要以服服務(wù)各類(lèi)類(lèi)企業(yè)商商務(wù)活動(dòng)動(dòng)為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)包括括大中型型餐飲、咖啡、健身休休閑中心心、會(huì)議議中心等等；商業(yè)低區(qū)區(qū)（1、2層）主主要以白白領(lǐng)人士士個(gè)人體體驗(yàn)式消消費(fèi)和休休閑購(gòu)物物為主，經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)包括括工藝禮禮品、小小型特色色餐飲、品牌服服飾、奢奢侈類(lèi)消消費(fèi)品等等、特色色化品牌牌購(gòu)物中中心（如如屈臣氏氏）、書(shū)書(shū)吧、特特色影像像店、化化妝品、茶藝；主力商家家

58、引進(jìn)需需充分考考察其品品牌號(hào)召召力，其其經(jīng)營(yíng)檔檔次應(yīng)與與項(xiàng)目整整體形象象相匹配配；非主力商商家引進(jìn)進(jìn)需考察察其經(jīng)營(yíng)營(yíng)特色，以便形形成固定定的消費(fèi)費(fèi)群體，減少對(duì)對(duì)隨機(jī)性性消費(fèi)的的依賴(lài)；最終確定定的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)應(yīng)圍繞某某個(gè)中心心形成一一個(gè)特色色的商業(yè)業(yè)環(huán)境；生態(tài)化商商業(yè)街成成為整個(gè)個(gè)商業(yè)體體區(qū)別傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)的特色色，也為為中高端端商業(yè)形形象提供供檔次保保證。3、價(jià)格格定位根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目的整整體市場(chǎng)場(chǎng)定位，基于目目前蚌埠埠房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格發(fā)展展趨勢(shì)，保守價(jià)價(jià)格定位位：企業(yè)會(huì)所所：2000000元/平方米米可售商鋪鋪：1660000元/平平方米歐式酒店店：1220000元/平方米米酒店公寓寓：6500

59、0元/平方米米SOHOO：65500元元/平方米米住宅：665000元/平平方米第六章 項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)策策略及投投資估算算一、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)策策略依據(jù)公司司的實(shí)際際情況，本項(xiàng)目目宜采取取“整體規(guī)規(guī)劃，分分批開(kāi)發(fā)發(fā)分期銷(xiāo)銷(xiāo)售、滾滾動(dòng)式作作業(yè)，力力創(chuàng)精品品”的靈活活多變的的開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)策略略。1、整體體規(guī)劃。本項(xiàng)目目占地44838858，這是是一個(gè)業(yè)業(yè)態(tài)相輔輔相成，統(tǒng)一設(shè)設(shè)計(jì)思路路設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格的大大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，其其動(dòng)線的的布局相相互交錯(cuò)錯(cuò)，功能能布置協(xié)協(xié)調(diào)輝映映，故需需進(jìn)行整整體規(guī)劃劃設(shè)計(jì)。（項(xiàng)目目估算中中不含威威尼斯水水上世界界/水岸休休閑廣場(chǎng)場(chǎng)及延安安路觀光光橋中的的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用）2、分批批開(kāi)發(fā)分分

60、期銷(xiāo)售售、滾動(dòng)動(dòng)式作業(yè)業(yè)。由于該該項(xiàng)目總總建筑面面積達(dá)到到112205880，體量大大，由不不同物業(yè)業(yè)類(lèi)別組組成，而而且該地地區(qū)商業(yè)業(yè)氛圍不不夠成熟熟，為資資金及銷(xiāo)銷(xiāo)售考慮慮，更宜宜進(jìn)行滾滾動(dòng)式作作業(yè)。3、力創(chuàng)創(chuàng)精品。這是由由項(xiàng)目的的品牌地地位及項(xiàng)項(xiàng)目地位位所決定定。同時(shí)時(shí)，借助助于本項(xiàng)項(xiàng)目的品品牌，可可以迅速速提升區(qū)區(qū)域周邊邊地緣價(jià)價(jià)值。二、項(xiàng)目目投資估估算項(xiàng)目總投投資額約約為 66997622.899萬(wàn)元。（含政府府出資合合作的土土地成本本7.226億元元）三、項(xiàng)目目實(shí)施進(jìn)進(jìn)度安排排從20111年5月至20015年年9月全面面完成，項(xiàng)目建建設(shè)期歷歷時(shí)4年。蚌埠項(xiàng)目目進(jìn)展表表四、項(xiàng)目目投資與