某地產(chǎn)整合營銷企劃書

1、山東濰坊東方天韻韻整合營營銷企劃劃投標(biāo)書書制作單位位：杭州州漢奇房房地產(chǎn)營營銷有限限公司目錄一、濰坊坊市房地地產(chǎn)簡略略研判濰坊房地地產(chǎn)市場場分析（發(fā)展階階段及特特征）33市場變化化4420055年下半半年濰坊坊房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的走勢4二、東方方天韻項(xiàng)項(xiàng)目分析析項(xiàng)目基本本情況描描述55項(xiàng)目所在在地區(qū)域域分析66項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶群群定位66項(xiàng)目規(guī)劃劃定位66三、項(xiàng)目目營銷推推廣方案案推廣原則則77營銷的核核心概念念77營銷周期期劃分77階段性推推廣策略略88營銷網(wǎng)絡(luò)絡(luò)建設(shè)110四、主導(dǎo)導(dǎo)廣告語語五、東方方天韻售售樓中心心開張方方案開張儀式式110室內(nèi)外表表現(xiàn)（建建議）111媒體策略略112儀式流程程1

2、13配合道具具113六、服務(wù)務(wù)內(nèi)容市場調(diào)查查、評估估、研究究及產(chǎn)品品策劃114品牌策劃劃115廣告策劃劃及設(shè)計(jì)計(jì)115銷售指導(dǎo)導(dǎo)顧問115展示設(shè)計(jì)計(jì)115七、合作作模式全程策劃劃代理，一站式式營銷服服務(wù)115乙方的職職責(zé)和義義務(wù)115甲方的職職責(zé)和義義務(wù)116八、收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)附件（公公司業(yè)績績）116一、濰坊坊市房地地產(chǎn)簡略略研判(一)濰濰坊房地地產(chǎn)市場場分析（發(fā)展階階段及特特征）“一年大大變樣”，自濰坊市市委提出出的城市市建設(shè)目目標(biāo)和要要求。僅僅20004年，濰坊市累累計(jì)完成成工程建建設(shè)投資資205億元元，新改改擴(kuò)建道道路166條、園園林綠地地5000公頃。東風(fēng)街街、北海海路、安安順路、張面河

3、河、安順順廣場等等工程，成為代代表濰坊坊城市新新形象的的精品工工程和品品牌工程程。 “栽下梧梧桐樹，引來金金鳳凰”。濰坊坊城市建建設(shè)的發(fā)發(fā)展，吸吸引了眾眾多外地地房產(chǎn)商商前往投投資。截截至20004年年，市區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)已發(fā)發(fā)展到1107家家，其中中外地企企業(yè)有330多家家。目前前，還有有20多多家企業(yè)業(yè)正在申申請報(bào)批批中。220044年，濰濰坊市區(qū)區(qū)完成房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資224億元元，施工工面積達(dá)達(dá)2844萬平方方米，竣竣工面積積1755萬平方方米，同同比增長長131、10和1443。全市市人均居居住面積積達(dá)1882平平方米，市區(qū)達(dá)達(dá)186平方方米，高高于全國國、全省省的平均均水平

4、。 濰坊城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的住房條條件已開開始從實(shí)實(shí)用型向向舒適型型、小康康型轉(zhuǎn)變變，三室室兩廳逐逐漸成為為市場主主流戶型型，面積積多在990平方方米以上上。 目前，濰濰坊的樓樓盤從購購價(jià)近110萬元元的小型型適用住住宅，到到購價(jià)過過百萬元元的豪華華別墅住住宅不等等，完全全能滿足足不同人人群、不不同層次次的住宅宅消費(fèi)需需求。從從房價(jià)看看，濰坊坊市區(qū)房房價(jià)總體體呈穩(wěn)步步上升趨趨勢。濰坊房產(chǎn)產(chǎn)市場日日趨規(guī)范范，整體體處于上上升態(tài)勢勢，在市市場發(fā)展展的過程程中，我我司認(rèn)為為可分為為兩個(gè)階階段，每每個(gè)階段段市場構(gòu)構(gòu)成要素素的特征征，簡析析如下：1、20003年年之前，起步摸摸索階段段客源特征征：以高高收入者

5、者為主，追求身身份與地地位的顯顯示，此此時(shí)市場場選擇范范圍小，客戶購購買存在在一定盲盲目性。開發(fā)商特特征：政政府對開開發(fā)公司司的實(shí)力力要求不不嚴(yán)，開開發(fā)商實(shí)實(shí)力良莠莠不齊，受傳統(tǒng)統(tǒng)觀念束束縛嚴(yán)重重，不重重視客源源心理及及市場發(fā)發(fā)展特性性，主觀觀開發(fā)，追求暴暴利，無無品牌意意識(shí)，對對專業(yè)銷銷售機(jī)構(gòu)構(gòu)極度排排斥。項(xiàng)目特征征：產(chǎn)品品形式單單一，缺缺乏特色色，不注注重整體體規(guī)劃，且有明明顯區(qū)域域性特征征。銷售特征征：無整整體營銷銷思路，盲目追追求高利利，定價(jià)價(jià)偏高，且無效效的表現(xiàn)現(xiàn)及宣傳傳手法，不注重重品牌的的培養(yǎng)和和樹立。2、20003年年以后，振蕩中中走向發(fā)發(fā)展的過過渡階段段客源特征征：客源源層次

6、廣廣泛，需需求多樣樣化，在在樓盤選選購及消消費(fèi)心理理上趨于于理性，此時(shí)散散戶消費(fèi)費(fèi)逐漸成成為市場場主力。開發(fā)商特特征：迫迫于競爭爭的壓力力，開發(fā)發(fā)商主動(dòng)動(dòng)尋求新新的開發(fā)發(fā)理念，對營銷銷策劃理理念逐漸漸接受，同時(shí)專專業(yè)銷售售人才帶帶來的先先進(jìn)理念念也影響響了開發(fā)發(fā)商的思思想，開開始注重重客源需需求，逐逐漸向以以產(chǎn)定銷銷的路線線靠攏。品牌意意識(shí)已大大大增強(qiáng)強(qiáng)，大量量實(shí)力雄雄厚、理理念先進(jìn)進(jìn)的外地地開發(fā)企企業(yè)著眼眼于濰坊坊房產(chǎn)市市場的良良好發(fā)展展前景，進(jìn)而紛紛紛搶占占濰坊市市場。同同時(shí)由于于政府對對土地資資源進(jìn)行行統(tǒng)一管管理，地地價(jià)開始始上升，而促使使開發(fā)企企業(yè)走出出暴利階階段，利利潤趨于于合理。項(xiàng)

7、目特色色：產(chǎn)品品多元化化。地域域限制日日漸被打打破，小小區(qū)規(guī)劃劃趨于合合理，特特色鮮明明，并且且小區(qū)品品質(zhì)不斷斷提升。銷售特色色：價(jià)格格趨于合合理，市市場出現(xiàn)現(xiàn)整合態(tài)態(tài)勢，營營銷理念念隨專業(yè)業(yè)銷售機(jī)機(jī)構(gòu)的介介入逐步步為市場場接受，人員日日趨專業(yè)業(yè)化，宣宣傳手段段不斷翻翻新。（二）市市場變化化在上述市市場背景景下，客客戶、市市場、開開發(fā)商、營銷代代理公司司幾個(gè)方方面都發(fā)發(fā)生了較較大變化化：1、客戶戶需求的的變化能承受價(jià)價(jià)格在221000元/m22以下樓樓盤的客客戶，已已由先期期的單純純追求滿滿足居住住要求、工程質(zhì)質(zhì)量，向向追求舒舒適性、安全性性、私密密性方向向轉(zhuǎn)變。對于能能承受221000-27

8、700元元/m22價(jià)格的的客戶，在追求求上述要要求的基基本基礎(chǔ)礎(chǔ)上，更更加注重重樓盤的的個(gè)性、內(nèi)涵及及升值潛潛力，對對小區(qū)的的整體規(guī)規(guī)劃要求求較嚴(yán)格格。能承承受27700元元/m22以上的的客戶，相對前前兩種客客戶來說說已有了了質(zhì)的提提高，在在選擇樓樓盤時(shí)，最注重重的是享享受，追追求一種種理念和和內(nèi)涵，同時(shí)對對開發(fā)商商的資質(zhì)質(zhì)、樓盤盤的知名名度、社社區(qū)環(huán)境境也非常常注重。2、市場場環(huán)境的的變化地理環(huán)境境：逐步步打破了了地域限限制，市市場全方方位發(fā)展展，從傳傳統(tǒng)的利利用地段段創(chuàng)品牌牌，到創(chuàng)創(chuàng)品牌而而創(chuàng)地段段。產(chǎn)品環(huán)境境：產(chǎn)品品多元化化，并逐逐漸為市市場所接接受。3、開發(fā)發(fā)商的變變化趨勢勢開發(fā)理念

9、念由傳統(tǒng)統(tǒng)的單一一模式向向多樣化化、人性性化、特特色化、理念化化方向轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，并并逐步建建立了品品牌觀念念，具備備了較強(qiáng)強(qiáng)的競爭爭意識(shí)。營銷方面面：競爭爭的激烈烈?guī)?dòng)了了銷售手手段的不不斷翻新新，由炒炒綠化、炒智能能化、炒炒生態(tài)化化、炒付付款方式式，到今今天的炒炒理念、規(guī)模、品牌，并且營營銷已越越來越成成為一種種全程性性策劃行行為，必必須注重重前期準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作，要熟熟悉當(dāng)?shù)氐厍闆r并并與之結(jié)結(jié)合，了了解客戶戶心態(tài)。（三）220055年下半半年濰坊坊房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的走勢在政府政政策的刺刺激效應(yīng)應(yīng)、房交交會(huì)的拉拉動(dòng)效應(yīng)應(yīng)、住房房升級(jí)的的推動(dòng)效效應(yīng)以及及舊城改改造拆遷遷安置的的住房消消費(fèi)的增增長效應(yīng)應(yīng)等

10、多重重需求效效應(yīng)的共共同作用用下，自自20004年以以來，濰濰坊房地地產(chǎn)市場場就進(jìn)入入了供求求兩旺的的階段，呈一度度出現(xiàn)了了供不應(yīng)應(yīng)求的階階段。從目前總總體的市市場行情情來看，20005年下下半年濰濰坊房地地產(chǎn)市場場總體的的的趨勢勢將是供供需兩旺旺，房價(jià)價(jià)穩(wěn)中有有升。1、低檔檔住宅供供不應(yīng)求求，中高高擋住宅宅拉升房房價(jià)從我們的的市場調(diào)調(diào)查來看看目前濰濰坊購房房的主力力軍大致致可分為兩大階階層：（1）高高收入階階層高收入階階層主要要有：私私營企業(yè)業(yè)主、政政府官員員、大企企業(yè)的高高級(jí)管理理人員、社會(huì)名名流、文文體娛樂樂圈的名名人等。高收入階階層所購購買的住住宅主要要是高檔檔住宅，這類購購房群體體的

11、購房房動(dòng)機(jī)主主要是為為了提高高居住品品質(zhì)和滿滿足虛榮榮心的需需要，高高檔住宅宅往往具具有地段段、環(huán)境境、景觀觀、社區(qū)區(qū)配套、物業(yè)管管理等優(yōu)優(yōu)勢，同同時(shí)，高高檔住宅宅也是一一種身份份的象征征。（2）工工薪階層層工薪階層層主要有有：企事事業(yè)單位位的普通通工作人人員、工工廠上班班的打工工人員、農(nóng)村進(jìn)進(jìn)城的務(wù)務(wù)工人員員、個(gè)體體經(jīng)營戶戶等。工工薪階層層購房主主要是為為了有個(gè)個(gè)棲身的的場所，中、低低檔住宅宅能滿足足他們安安居樂業(yè)業(yè)的需求求，這類類購房群群體的購購房動(dòng)機(jī)機(jī)是為了了改善生生活質(zhì)量量和安居居的需要要，通過過購房來來實(shí)現(xiàn)自自身生活活品質(zhì)的的提高，對住房房的需求求重點(diǎn)在在于經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)用的的戶型，較實(shí)惠

12、惠的價(jià)格格，但往往往對地地段、環(huán)環(huán)境、景景觀、交交通、社社區(qū)配套套、物業(yè)業(yè)管理等等要求不不是很高高。購房用于于結(jié)婚的的年輕人人，農(nóng)村村進(jìn)城的的人士購購房安居居，住房房擁擠急急于改善善的普通通工薪人人員成為為購房“金字塔塔”最穩(wěn)穩(wěn)固的基基石，撐撐起濰坊坊樓市的的“半邊邊天”。因此，價(jià)格經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠惠的中、低檔住住宅往往往一推向向市場就就供不應(yīng)應(yīng)求，大大都出現(xiàn)現(xiàn)搶購的的熱銷局局面。從從我們調(diào)調(diào)查的情情況來看看，單價(jià)價(jià)低于220000元每平平方米的的中、小小戶型的的中、低低檔住宅宅大都銷銷售一空空。20005年年濰坊樓樓市的中中、低檔檔住宅的的有效供供給增長長緩慢，供給相相對需求求來說，處于相相對偏緊

13、緊的態(tài)勢勢 ，樓樓市需求求呈上升升態(tài)勢。中高檔住住宅無論論是從建建安成本本還是土土地成本本都要高高于低檔檔住宅，且中高高檔住宅宅在大都都重視營營造優(yōu)美美的居住住環(huán)境，注重園園林景觀觀規(guī)劃，不惜成成本地建建造噴泉泉、假山山、園林林、游泳泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場、會(huì)所等等配套設(shè)設(shè)施，使使得開發(fā)發(fā)成本進(jìn)進(jìn)一步上上漲。因因此中高高檔住宅宅的大量量入市將將提升濰濰坊市總總體房價(jià)價(jià)。2、市場場預(yù)期看看好，市市場競爭爭加劇由于大盤盤項(xiàng)目的的陸續(xù)上上馬，濰濰坊房地地產(chǎn)市場場的供應(yīng)應(yīng)體量急急劇增大大，預(yù)計(jì)計(jì)銷售體體量在2200萬萬方左右右。從我我們調(diào)查查的情況況來看，市區(qū)目目前在售售或?qū)⑹凼鄣臉潜P盤體量在在10-50萬萬

14、之間的的就有66個(gè)之多多，競爭爭之激烈烈可想而而知。由由此我們們也可以以預(yù)見下下半年濰濰坊房地地產(chǎn)市場場將上演演一場房房地產(chǎn)市市場的搶搶奪大戰(zhàn)戰(zhàn)。從上述的的分析中中，我們們不難看看出，濰濰坊房地地產(chǎn)市場場的整體體態(tài)勢呈呈上揚(yáng)趨趨勢，供供需兩旺旺，但競競爭將日日趨白熱熱化。二、東方方天韻項(xiàng)項(xiàng)目分析析（一）項(xiàng)項(xiàng)目基本本情況描描述東方天韻韻由濰坊坊國大房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司開開發(fā)的綜綜合性居居住小區(qū)區(qū)。該項(xiàng)項(xiàng)目位于于濰坊市市經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)。東臨北北海路，南為臥臥龍街，西倚通通亭街，北靠玉玉清路。地塊規(guī)規(guī)劃平整整，往南南兩公里里即濰坊坊市政府府辦公大大樓和市市民廣場場，向北北不到11千米即即為濟(jì)青青高

15、速公公路濰坊坊北山口口處。是是開發(fā)住住宅項(xiàng)目目的理想想基地，開發(fā)區(qū)區(qū)政府把把該項(xiàng)目目定位于于濰坊市市的門戶戶形象和和示范工工程。項(xiàng)目地地塊總面面積5000余畝畝，平整整無起伏伏，接近近正方形形，南北北約5440米，東西最最寬處為為6500米，西西南角留留出一處處為石油油運(yùn)輸公公司用地地。其余余四周均均臨街，為整個(gè)個(gè)地塊建建成一個(gè)個(gè)臨街面面市的綜綜合性居居住區(qū)提提供了有有利條件件。園區(qū)規(guī)劃劃的訴求求為積極極倡導(dǎo)健健康的居居住方式式，以健健康步道道溝通各各個(gè)組團(tuán)團(tuán)，并為為業(yè)主精精心配置置了運(yùn)動(dòng)動(dòng)生活會(huì)會(huì)館、小小型足球球場、運(yùn)運(yùn)動(dòng)爬坡坡、綠色色氧吧等等各種休休閑設(shè)施施，同時(shí)時(shí)還設(shè)置置了幼兒兒園、小小

16、學(xué)等成成長配套套，營造造出品位位高尚、健康現(xiàn)現(xiàn)代的生生活意境境。園區(qū)區(qū)讓人們們足不出出戶也可可享受浪浪漫的異異域風(fēng)情情。（二）項(xiàng)項(xiàng)目所在在地區(qū)域域分析經(jīng)濟(jì)水平平：整體體消費(fèi)群群體主力力仍為比比較注重重生活質(zhì)質(zhì)量的中中等階層層，社會(huì)會(huì)層次也也以公務(wù)務(wù)員及經(jīng)經(jīng)商人士士為主，經(jīng)濟(jì)消消費(fèi)能力力較強(qiáng)。該區(qū)塊為為日后濰濰坊市城城市發(fā)展展方向，且目前前市政府府已建成成投入使使用，距距離本項(xiàng)項(xiàng)目的也也很近，其地理理位置的的優(yōu)越性性不言而而喻。隨隨著周邊邊生活設(shè)設(shè)施的不不斷完善善和齊全全，該區(qū)區(qū)域?qū)⒓谐蔀闉橹袡n樓樓盤的聚聚集之地地。這也也將打破破原有的的區(qū)域內(nèi)內(nèi)消費(fèi)群群體和范范圍，成成為跨區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)的一塊

17、塊熱土。（三）項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶群群定位本案屬綜綜合物業(yè)業(yè)，價(jià)差差較大，所以客客源面相相對較寬寬，根據(jù)據(jù)客源所所處的區(qū)區(qū)域、社社會(huì)地位位、購房房意圖、購房時(shí)時(shí)間等差差別作如如下分析析：（1）33050歲夫夫妻：有有經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)，事事業(yè)相對對穩(wěn)定，有廣泛泛的社交交關(guān)系，并且有有時(shí)間去去品味、享受生生活，對對新理念念有較強(qiáng)強(qiáng)的接受受度，但但有著冷冷靜的思思考與判判斷，大大多為二二次置業(yè)業(yè)。對物物業(yè)戶型型及功能能有一定定的要求求。這類類客源主主要選擇擇標(biāo)準(zhǔn)戶戶型。（2）公公務(wù)員：此類人人士具有有社會(huì)地地位、穩(wěn)穩(wěn)定的收收入，大大多已有有單位分分配的住住宅，但但希望一一個(gè)更為為私密空空間。此此類人群群對檔次

18、次、安全全、私密密及小區(qū)區(qū)規(guī)劃、配套有有較高要要求。（3）白白領(lǐng)：此此類客戶戶具有高高學(xué)歷、高收入入的特點(diǎn)點(diǎn)，追求求高品味味的生活活氛圍，以突顯顯自己的的價(jià)值。這部分分客源對對社區(qū)檔檔次、配配套等較較為關(guān)心心。（4）私私營者：此類客客戶有著著一定的的收入，主要對對配套、交通、物業(yè)管管理、智智能化較較為注重重，將成成為本案案客源開開發(fā)的重重點(diǎn)。小結(jié)：本本地客源源大多為為首次或或二次置置業(yè)，且且以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶型為為主要需需求。（四）項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃定位本案位于于濰坊市市的北面面，生活活設(shè)施及及市政配配套完善善，有良良好的自自然及人人文環(huán)境境，且四四周均臨臨街，為為整個(gè)地地塊建成成一個(gè)臨臨街面市市的綜合合性

19、居住住區(qū)提供供了有利利條件。結(jié)合目目標(biāo)客戶戶群需求求特點(diǎn)我我們認(rèn)為為小區(qū)建建設(shè)應(yīng)以以健康、自然的的居住方方式為主主題指導(dǎo)導(dǎo)思想，整體規(guī)規(guī)劃上以以健康步步道溝通通各個(gè)組組團(tuán)，并并為業(yè)主主精心配配置了運(yùn)運(yùn)動(dòng)生活活會(huì)館、小型足足球場、運(yùn)動(dòng)爬爬坡、綠綠色氧吧吧等各種種休閑設(shè)設(shè)施，同同時(shí)還設(shè)設(shè)置了幼幼兒園、小學(xué)等等成長配配套，營營造出品品位高尚尚、健康康現(xiàn)代的的生活意意境。園園區(qū)綠化化應(yīng)以讓讓業(yè)主足足不出戶戶也可享享受浪漫漫的異域域風(fēng)情為為規(guī)劃建建設(shè)目標(biāo)標(biāo)。綜上所述述，在本本案目標(biāo)標(biāo)客源中中，主要要市場需需求點(diǎn)有有以下幾幾方面：1、地地理位置置優(yōu)越。2、交交通方便便快捷。3、市市政與小小區(qū)配套套皆較為為

20、齊全。4、社社區(qū)規(guī)劃劃合理。5、智智能化水水平高。6、有有強(qiáng)大的的升值潛潛力。7、戶戶型實(shí)用用、舒適適。三、項(xiàng)目目營銷推推廣方案案（一）推推廣原則則實(shí)施差異異化營銷銷，差異異化營銷銷主要體體現(xiàn)在產(chǎn)產(chǎn)品的差差異性和和營銷的的差異性性。注重公關(guān)關(guān)炒作及及形象提提升，使使區(qū)位環(huán)環(huán)境與小小區(qū)環(huán)境境融合，形成東東方天韻韻獨(dú)有的的文化魅魅力。注重推廣廣的系統(tǒng)統(tǒng)性、節(jié)節(jié)奏性，待方案案通過后后，應(yīng)組組成專案案小組，貫徹執(zhí)執(zhí)行。（二）營營銷的核核心概念念考慮到消消費(fèi)者購購房考慮慮的三要要素，即即區(qū)位、價(jià)格和和戶型，其中首首要因素素為區(qū)位位，其次次，東方方天韻區(qū)區(qū)位也是是其最具具優(yōu)勢的的特征，因此，東方天天韻核心

21、心概念的的提煉，主要突突出其區(qū)區(qū)位特征征，并要要求具有有較好的的外延性性。1、核心心概念：東方天韻韻，感受受西子湖湖畔的靈靈動(dòng)生活活2、備選選概念：生活，在在西子湖湖畔舒展展（三）營營銷周期期劃分依照市場場規(guī)律及及東方天天韻銷售售特點(diǎn)，我們制制定了如如下營銷銷周期1、引導(dǎo)導(dǎo)期：可可通過軟軟廣告、主題宣宣傳活動(dòng)動(dòng)等形式式進(jìn)行先先期引導(dǎo)導(dǎo)，主要要介紹社社區(qū)的地地理優(yōu)勢勢、交通通優(yōu)勢、內(nèi)部配配套設(shè)施施、高品品質(zhì)的樓樓盤等。2、開盤盤期：主主打環(huán)境境、交通通、價(jià)格格優(yōu)勢，結(jié)合靈靈活的付付款方式式及優(yōu)惠惠措施吸吸引客戶戶，建立立人氣。3、正常常銷售期期：進(jìn)入入正式銷銷售期后后，在主主訴求點(diǎn)點(diǎn)統(tǒng)一提提領(lǐng)下

22、，分期展展現(xiàn)區(qū)域域環(huán)境、交通如如何便捷捷、配套套設(shè)施、綠化、文化、商業(yè)、景致、生活質(zhì)質(zhì)量等品品質(zhì)，使使之成為為廣告系系列。理由：（1）可可令社區(qū)區(qū)整體優(yōu)優(yōu)勢全面面展現(xiàn)。（2）可可保持每每期推出出廣告的的獨(dú)立性性，即宣宣傳主題題鮮明。可不斷斷保持市市場新鮮鮮度，沖沖擊力持持久 。（四）階階段性推推廣策略略1、第一一階段：引導(dǎo)期期（1）推推廣目的的完成營銷銷前準(zhǔn)備備工作，并使市市場對東東方天韻韻產(chǎn)生初初步認(rèn)知知（2）推推廣策略略現(xiàn)場包包裝建立VII系統(tǒng)，以統(tǒng)一一形象對對售房部部門頭、廣告牌牌、大門門圍墻進(jìn)進(jìn)行包裝裝，在主主要路口口設(shè)置導(dǎo)導(dǎo)視牌（或街燈燈箱），對小區(qū)區(qū)主入口口通道用用POPP掛旗進(jìn)進(jìn)

23、行包裝裝，以此此營造現(xiàn)現(xiàn)場銷售售氛圍。廣告策策略訴求形式式，該階段段以形象象廣告為為主，主主要表現(xiàn)現(xiàn)東方天天韻的區(qū)區(qū)位特征征及環(huán)境境優(yōu)勢。媒體組組合電視以形象象廣告為為主，結(jié)結(jié)合綜藝藝性廣告告與社區(qū)區(qū)聯(lián)誼會(huì)會(huì)等。（推薦本本地電視視臺(tái)）報(bào)紙軟廣告告與硬廣廣告結(jié)合合。前期期通過軟軟廣告進(jìn)進(jìn)行引導(dǎo)導(dǎo)，正式式銷售期期通過硬硬廣告進(jìn)進(jìn)行沖擊擊。（推推薦日報(bào)報(bào)、晚報(bào)報(bào)、廣播播電視報(bào)報(bào)、晨鴻鴻信息等等房產(chǎn)專專欄）車體主要選選擇能直直達(dá)本案案的以及及經(jīng)過重重要公共共場地等等繁華地地區(qū)的公公交車。電臺(tái)選擇覆覆蓋面廣廣、收聽聽率高的的電臺(tái)，如交通通音樂頻頻道。三維動(dòng)畫畫提前前展現(xiàn)小小區(qū)內(nèi)部部的景致致和內(nèi)部部設(shè)施，

24、便于樹樹立消費(fèi)費(fèi)者信心心，運(yùn)用用高科技技的宣傳傳手段還還進(jìn)一步步提高開開發(fā)商的的品牌力力度。系列廣廣告創(chuàng)意意報(bào)紙文案案系列一（形象篇篇）系列二（形象篇篇）2、第二二階段：開盤期期（1）推推廣目的的借公關(guān)及及廣告?zhèn)鱾鞑バ纬沙墒袌鰺釤狳c(diǎn)，并并利用銷銷售季節(jié)節(jié)，多點(diǎn)點(diǎn)銷售，達(dá)到旺旺銷目的的，力爭爭達(dá)到預(yù)預(yù)定的銷銷售率。訴求形式式，以銷售售廣告為為主，多多方表現(xiàn)現(xiàn)東方天天韻的區(qū)區(qū)位、環(huán)環(huán)境、戶戶型等優(yōu)優(yōu)勢，及及自然、人文的的生活理理念。（2）媒媒體組合合同上階段段，但應(yīng)應(yīng)加大報(bào)報(bào)紙廣告告投放力力度（3）系系列廣告告創(chuàng)意系列訴求求主題系列一（區(qū)位篇篇） 系列二（生活篇篇）系列三（理念篇篇）系列四（環(huán)境篇

25、篇）系列五（娛樂篇篇）系列六（未來篇篇）系列七：（戶型型篇）系列八：（實(shí)證證篇）（4）新新聞統(tǒng)籌籌及公關(guān)關(guān)活動(dòng)新聞統(tǒng)統(tǒng)籌新聞事件件1主題：征征集小區(qū)區(qū)廣告語語策劃用意意：通過有獎(jiǎng)獎(jiǎng)?wù)魑?，體現(xiàn)東東方天韻韻水文化化生活的的理念，并通過過征集廣廣告語發(fā)發(fā)布，擴(kuò)擴(kuò)大傳播播效果。促銷應(yīng)用用：凡獲獎(jiǎng)作作品均可可在報(bào)紙紙上發(fā)布布，并獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)會(huì)員員卡一張張，購房房客戶可可享受一一定的購購房優(yōu)惠惠。新聞事件件2主題：有有獎(jiǎng)?wù)魑奈牟邉澯靡庖猓簩|方天天韻西湖湖式水鄉(xiāng)鄉(xiāng)生活的的系列報(bào)報(bào)道，使使社會(huì)廣廣泛關(guān)注注，并通通過對西西湖生活活的關(guān)注注，影響響到對東東方天韻韻的關(guān)注注，豐富富小區(qū)文文化內(nèi)涵涵，擴(kuò)大大傳播效效果。公

26、關(guān)活活動(dòng)活動(dòng)內(nèi)容容：組織織看房活活動(dòng)策劃用意意：使更多的的市民走走進(jìn)東方方天韻，了解東東方天韻韻?；顒?dòng)內(nèi)容容：相關(guān)關(guān)公益活活動(dòng)活動(dòng)期間間，參與與者穿著著由國大大房產(chǎn)提提供的標(biāo)標(biāo)有東方方天韻標(biāo)標(biāo)識(shí)及名名稱的服服裝，擴(kuò)擴(kuò)大傳播播面及傳傳播效果果。房交會(huì)會(huì)促銷促銷內(nèi)容容:凡房交會(huì)會(huì)期間購購買東方方天韻的的客戶，均可享享受一定定的優(yōu)惠惠。策略用意意：本次促銷銷以公關(guān)關(guān)促銷為為主要形形式，既既充分展展現(xiàn)了東東方天韻韻的文化化特性，又使客客戶在輕輕松的購購房方式式中享受受購房優(yōu)優(yōu)惠，現(xiàn)現(xiàn)場的導(dǎo)導(dǎo)購、廣廣場促銷銷的形式式，必將將成為房房交會(huì)的的亮點(diǎn)。3、第三三階段：正常銷銷售期（1）推推廣目的的通過現(xiàn)場場咨

27、詢及及現(xiàn)場銷銷售，配配合小量量廣告，維持銷銷售。（2）推推廣策略略廣告策策略以促銷廣廣告為主主促銷策策略銷售主題題：周末末看房4、第四四階段及及第五階階段執(zhí)行行方案暫暫略，初初步推廣廣策略見見營銷周周期劃分分，具體體方案的的制定，依時(shí)間間進(jìn)行及及市場狀狀況，另另案提交交。（五）營營銷網(wǎng)絡(luò)絡(luò)建設(shè)營銷網(wǎng)絡(luò)絡(luò)建設(shè)對對銷售起起著至關(guān)關(guān)重要的的作用，在此，我們提提出以下下建議：1、銷售售團(tuán)隊(duì)成立東方方天韻銷銷售小組組，專案案免費(fèi)銷銷售。同同時(shí)，對對專案小小組加強(qiáng)強(qiáng)培訓(xùn)及及紀(jì)律管管理，包包括企業(yè)業(yè)理念，小區(qū)文文化理念念的培訓(xùn)訓(xùn)及銷售售紀(jì)律性性的培訓(xùn)訓(xùn)，形成成一個(gè)強(qiáng)強(qiáng)有力的的銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)。2、營銷銷網(wǎng)點(diǎn)多點(diǎn)營

28、銷銷，現(xiàn)場場為主的的營銷網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)建議議：具體體為以現(xiàn)現(xiàn)場售房房部為中中心，成成立市區(qū)區(qū)各咨詢詢部，形成點(diǎn)點(diǎn)面結(jié)合合，網(wǎng)盡盡東方天天韻的目目標(biāo)客戶戶。四、主導(dǎo)導(dǎo)廣告語語由于濰坊坊地處北北方，空空氣干燥燥，水資資源相對對缺乏，而本小小區(qū)特有有豐富的的水系及及水景，應(yīng)該將將之作為為本案最最大的亮亮點(diǎn)進(jìn)行行宣傳。同時(shí)，作為杭杭州的開開發(fā)商更更應(yīng)宣揚(yáng)揚(yáng)杭州先先進(jìn)的生生活理念念，病提提升當(dāng)?shù)氐厥忻竦牡纳钇菲焚|(zhì)。出出于以上上考慮，建議本本案主導(dǎo)導(dǎo)廣告語語為“東方天天韻，感感受西子子湖畔的的靈動(dòng)生生活”。五、東方方天韻售售樓中心心開張方方案（一）開開張儀式式形式：開開張剪彩彩+揭曉曉代言人人+自助助酒會(huì)地點(diǎn)：

29、東東方天韻韻展示中心心現(xiàn)場。人員：工工作人員員、客戶戶、禮儀儀、演員員等。擬邀政府府貴賓：市政府府有關(guān)主主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、濰坊坊市宣傳傳部有關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。特別嘉賓賓：東方方天韻形形象代言言人。擬邀媒體體：濰坊坊電視臺(tái)臺(tái)、濰坊坊日報(bào)、濰坊晚晚報(bào)、濰濰坊廣播播電臺(tái)。人數(shù)：1100人人左右。預(yù)定目標(biāo)標(biāo)：對外外傳達(dá)東東方天韻韻銷售部部開張典典禮的信信息、顯顯示企業(yè)業(yè)實(shí)力擴(kuò)擴(kuò)大東方方天韻的的社會(huì)知知名度和和美譽(yù)度度，體現(xiàn)現(xiàn)東方天天韻的美美好前景景促進(jìn)樓樓盤銷售售，與此此同時(shí)進(jìn)進(jìn)行企業(yè)業(yè)社會(huì)公公關(guān)，樹樹立國大大房產(chǎn)積積極良好好的社會(huì)會(huì)形象，并融洽洽與當(dāng)?shù)氐卣毬毮懿块T門、客戶戶及供應(yīng)應(yīng)商的關(guān)關(guān)系。會(huì)場布置置：會(huì)場

30、場布置以以實(shí)際效效果為準(zhǔn)準(zhǔn)，但會(huì)會(huì)按照不不同區(qū)域域的不同同劃分。主席臺(tái)區(qū)區(qū)：主席席臺(tái)區(qū)也也就是剪剪彩區(qū)設(shè)設(shè)在銷售售部門口口或放在在大廳內(nèi)內(nèi)，主席席臺(tái)左側(cè)側(cè)為貴賓賓致辭專專用致辭辭臺(tái)（透透明有機(jī)機(jī)玻璃，上有精精美插花花），右右側(cè)為主主持人用用立式麥麥克風(fēng)，臺(tái)臺(tái)面鋪有有紅色地地毯，臺(tái)臺(tái)前及左左右側(cè)有有綠化和和不銹鋼鋼禮儀柱柱。嘉賓區(qū)：可放在在剪彩區(qū)區(qū)域前方方和兩側(cè)側(cè)。簽到處：來賓簽簽到處設(shè)設(shè)置在會(huì)會(huì)場入口口處。簽簽到處配配有禮儀儀小姐。簽到處處設(shè)置簽簽到處背背景。禮品發(fā)放放區(qū)： 即時(shí)也也可將簽簽到處的的桌子作作為禮品品發(fā)放桌桌。貴賓休息息區(qū)：可可放在東東方天韻韻銷售部部現(xiàn)場，設(shè)置沙沙發(fā)茶幾幾飲料、

31、水果、濕毛巾巾，擺放放精美插插花作為為點(diǎn)綴。來賓休息息區(qū)：可可放在東東方天韻韻銷售部部現(xiàn)場。創(chuàng)意表現(xiàn)現(xiàn)一：鮮花立柱柱剪彩儀儀式：采采用不銹銹鋼禮儀儀柱替代代傳統(tǒng)的的禮儀小小姐托花花球的方方式，每每個(gè)禮儀儀柱上擺擺放精美美插花，更具高高雅喜慶慶的氣氛氛。創(chuàng)意表現(xiàn)現(xiàn)二：揭幕啟動(dòng)動(dòng)儀式（建議案案1）：由嘉賓賓揭幕東東方天韻韻的LOOGO 儀式。在主席臺(tái)臺(tái)的中心心位置，我們將將放置一一個(gè)精雕雕玉龍（本案的的LOGGO、放放置在古古色古香香的梨木木托架上上，四周周用紅綢綢緞扎成成彩結(jié)，并且事事先用幔幔布遮蓋蓋，之后后由嘉賓賓徐徐揭揭幕）在在儀式進(jìn)進(jìn)行同時(shí)時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)與嘉賓賓上臺(tái)，為項(xiàng)目目銷售部部開張剪剪彩

32、，活活動(dòng)也在在此時(shí)達(dá)達(dá)到高潮潮，吉慶慶禮花開開始升放放，以烘烘托熱烈烈的氣氛氛創(chuàng)意表現(xiàn)現(xiàn)三：在在工地現(xiàn)現(xiàn)場布置置大型氣氣拱門和和熱氣球球，借以以營造項(xiàng)項(xiàng)目熱烈烈的開工工、銷售售部開張張氣氛。（二）室室內(nèi)外表表現(xiàn)（建建議）1、戶外外路牌路牌是一一種版面面最大的的媒體，按傳播播原理來來說，面面積是和和效果成成正比的的，面積積越大， 效果果越好。而對于于樓宇這這種特殊殊的商品品來說，路牌是是最直觀觀、最動(dòng)動(dòng)人、最最有氣勢勢的媒體體應(yīng)用元元素。因因此在售售樓處及及工地附附近必須須果斷采采用。（市區(qū)其其他主要要交通路路口也需需要適當(dāng)當(dāng)采用，形成銷銷售部開開張信息息的傳播播網(wǎng)絡(luò)） 2、指示示牌 兩種功能能

33、，一種種是引導(dǎo)導(dǎo)買家路路向，二二是塑造造東方天天韻的物物業(yè)形象象。 3、彩旗旗（梯型旗） 在售樓處處大門外外道路兩兩旁懸掛掛，一般般掛在沿沿街燈柱柱上，用用以烘托托熱烈的的開張氣氛氛。旗上上一般印印有樓盤盤標(biāo)志及及廣告標(biāo)標(biāo)語。4、盆景景花卉在售樓處處大廳的的各個(gè)角角落，分分別擺設(shè)設(shè)，以增增加視覺覺美感、清新空空氣和烘烘托親切切氛圍。（三）媒媒體策略略根據(jù)此類類活動(dòng)的的特點(diǎn)，我們知知道再大大的售樓樓處，其其容納量量也是有有限的，故僅僅僅依靠售售樓處現(xiàn)現(xiàn)場人流流傳達(dá)樓樓盤信息息還遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，而請媒媒體為本本案做廣廣告的方方式太過過常規(guī)且且投入大大。本次次活動(dòng)采采用突破破常規(guī)的的方式，選擇“制造新新

34、聞”，讓新聞聞媒體主主動(dòng)關(guān)注注東方天天韻的銷銷售部開開張，為為本項(xiàng)目目做免費(fèi)費(fèi)廣告，從而在在最大程程度上達(dá)達(dá)到新聞聞信息的的轟動(dòng)性性、樓盤盤信息的的擴(kuò)散性性、公眾眾認(rèn)知的的深入性性，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)投入與與產(chǎn)出效效益的最最大化！核心活動(dòng)動(dòng)策略建建議：在在售樓處處開張前前一個(gè)月月舉辦東東方天韻韻形象代代言人評評選活動(dòng)動(dòng)，評選選出年輕輕、時(shí)尚尚的形象象代言人人完美演演繹東方方天韻向向?yàn)H坊市市民所傳傳達(dá)的“新東方方都市生生活”的概念念，并能能引起濰濰坊市社社會(huì)各界界的廣泛泛關(guān)注，迅速提提升東方方天韻的的知名度度及品牌牌形象。此次活活動(dòng)將延延續(xù)近一一個(gè)月，并在售售樓處開開張當(dāng)天天揭曉該該活動(dòng)最最后勝出出者，這這

35、是本媒媒體策略略的焦點(diǎn)點(diǎn)，也是活活動(dòng)的亮亮點(diǎn)！與與此同時(shí)時(shí)，聘請請知名音音樂人為為本項(xiàng)目目特別制制作東東方天韻韻之歌，由最最終確定定的形象象代言人人在售樓樓處開張張儀式上上演唱。該曲目目同時(shí)作作為東方方天韻所所有對外外廣播、電視、VCDD等宣傳傳資料的的背景音音樂，造造成東方方天韻聲聲、光、色等綜綜合、立立體的全全方位宣宣傳。此此項(xiàng)策略略目的在在于引起起社會(huì)公公眾和濰濰坊各大大媒體對對本案銷銷售部開開張信息息的高度度關(guān)注，從而形形成區(qū)域域新聞效效應(yīng)，最最大程度度上借助助社會(huì)輿輿論與媒媒體的力力量為本本案的銷銷售部開開張營銷銷造勢，提高東東方天韻韻的知名名度和開開發(fā)商的的社會(huì)形形象及美美譽(yù)度。實(shí)

36、現(xiàn)本本次銷售售部開張張活動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益社會(huì)效效益與的的最大化化。此外外，另將將“東方方天韻”拆成四四大個(gè)字字，作為為大紅胸胸牌由四四位禮儀儀小姐分分別佩帶帶，平行行站立于于現(xiàn)場媒媒體公證證臺(tái)之前前最顯眼眼的位置置，吸引引媒體的的鏡頭。籍以增增強(qiáng)樓盤盤銷售部部開張信信息傳播播的滲透透性、擴(kuò)擴(kuò)散性。建議在在本次銷銷售部開開張之前前召開一一次新聞聞發(fā)布會(huì)會(huì)（可與與產(chǎn)品說說明會(huì)結(jié)結(jié)合在一一起），借此將將“東方方天韻向向勞模頒頒發(fā)獎(jiǎng)金金”之新新聞信息息向社會(huì)會(huì)、媒體體公布。本活動(dòng)還還可以延延伸為項(xiàng)項(xiàng)目以后后一系列列的產(chǎn)品品促銷活活動(dòng)。樂隊(duì)：在在現(xiàn)場安安排一支支由200人組成成的樂隊(duì)隊(duì)，用于于迎賓和和送賓

37、，增添喜喜慶歡樂樂的氣氛氛。（四）儀儀式流程程09：000009：330 所所有工作作人員進(jìn)進(jìn)場。包包括貴司司主要負(fù)負(fù)責(zé)人及及禮儀公公司項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人人、各類類工作人人員以及及表演人人員。09：330009：550 來來賓陸續(xù)續(xù)進(jìn)場。在現(xiàn)場場設(shè)有簽簽到處并并同時(shí)發(fā)發(fā)放禮品品。貴賓賓、嘉賓賓、客戶戶可憑請請柬內(nèi)附附禮品券券領(lǐng)取禮禮品。嘉嘉賓進(jìn)入入會(huì)場休休息；貴貴賓引入入VIPP室，樂隊(duì)奏奏迎賓曲曲。09：550110：000 貴貴賓由禮禮儀小姐姐引入會(huì)會(huì)場。10：000110：008 儀儀式開始始主持人人開場白白介紹貴貴賓。10：008110：113 公公司董事事長致歡歡迎詞。10：113110：

38、118 政政府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)致詞10：118110：223主持持人邀請請剪彩嘉嘉賓為東東方天韻韻銷售部部開張揭揭幕剪彩彩吉慶禮禮花、升升空小氣氣球、禮禮花、禮禮炮同時(shí)時(shí)升放，儀式達(dá)達(dá)到高潮潮。10：223111：10由由董事長長揭曉東東方天韻韻形象代代言人名名單，并并請形象象代言人人現(xiàn)場演演唱東東方天韻韻之歌。11：11011：30特特約嘉賓賓傳達(dá)西西湖（代代表杭州州）的時(shí)時(shí)尚生活活理念。11：330-111：445主持持人宣布布典禮結(jié)結(jié)束，來來賓趕往往午宴現(xiàn)現(xiàn)場。 本次活活動(dòng)的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)：“借力力造勢”是本活活動(dòng)成功功完成預(yù)預(yù)期目標(biāo)標(biāo)的關(guān)鍵鍵點(diǎn)。因因此我們們首先需需要“借借”的是是政府部部門的“力”，

39、這樣整整個(gè)活動(dòng)動(dòng)就顯得得更有權(quán)權(quán)威性、更有說說服力，且對于于新聞媒媒體而言言也就更更有可執(zhí)執(zhí)行性和和擴(kuò)散性性。所以以在活動(dòng)動(dòng)之初，與相關(guān)關(guān)政府部部門的銜銜接是本本活動(dòng)的的重點(diǎn)。鑒于本本次活動(dòng)動(dòng)的社會(huì)會(huì)性與公公益性，所以請請市政府府有關(guān)主主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、濰坊坊市宣傳傳部有關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)到到會(huì)并發(fā)發(fā)表講話話是切實(shí)實(shí)可行的的?。ㄎ澹┡渑浜系谰呔邩潜P模型型；大型規(guī)劃劃平面圖圖；指示牌（會(huì)場指指示、簽簽到指示示、貴賓休息息廳指示示）；簽到桌；停車區(qū)域域；停車區(qū)域域指示牌牌，安排排保安現(xiàn)現(xiàn)場管理理?，F(xiàn)場氣氛氛營造：通過禮禮儀小姐姐的著裝裝，樂隊(duì)隊(duì)的支撐撐、造型型氣球的的陪襯、彩帶、禮花、簽約、頒獎(jiǎng)等等來突顯顯。前期

40、籌備備工作：擬定與與會(huì)人員員。于開開張前一一周向與與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)貴發(fā)出出請柬（貴司協(xié)協(xié)調(diào)）。主持：可可考慮女女主持一一名或男男女主持持搭檔。其他準(zhǔn)備備工作：（請柬回回執(zhí)單、行車路路線圖、VIPP停車證證、司機(jī)機(jī)餐券、禮品券券的準(zhǔn)備備）提前印刷刷好請柬柬，非濰濰坊來賓賓請柬要要在典禮禮前100天寄出出，濰坊坊藉提前前5天寄寄出，并并確認(rèn)。請柬內(nèi)內(nèi)附有：行車路路線圖、VIPP停車證證、司機(jī)機(jī)餐券等等）請貴貴司確認(rèn)認(rèn)、確定定。提前5天天向?yàn)H坊坊氣象局局獲取當(dāng)當(dāng)日的天天氣情況況資料。落實(shí)管轄轄范圍內(nèi)內(nèi)的保安安指揮和和負(fù)責(zé)秩秩序工作作。提前6天天落實(shí)指指揮和負(fù)負(fù)責(zé)秩序序工作。做好活動(dòng)動(dòng)現(xiàn)場的的禮品、禮品袋袋（可由由我司提提提前供供樣品，由貴司司定稿后后我司統(tǒng)統(tǒng)一制作作）提前前8天辦辦理升空空氣球所所需的消消防審批批?；顒?dòng)執(zhí)行行要點(diǎn)說說明：來賓身份份識(shí)別：來賓到到場后，禮儀小小姐按不不同來賓賓身份為為來賓佩佩帶胸花花。如貴貴賓配帶帶洋蘭、滿天星星、文竹竹制作的的胸花，嘉賓則則佩帶玫玫瑰、滿滿天星、文竹制制作的胸胸花，貴貴賓由禮禮儀小姐姐指引或或公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)陪同同前往貴