某樓盤二期項目地塊情況

1、“暢清園園二期”項目地地塊情況況銷售面積積：8110000平米（其中公公建面積積：59988平平米）容積率：2.445施工情況況：其中中一棟樓樓已出地地面二層層證照情況況：四證證具備，銷售證證正在辦辦理中項目情況況：6-14層層板式帶帶電梯住住宅。一、該地地塊優(yōu)勢勢分析1.得天天獨厚的的區(qū)域環(huán)環(huán)境根據(jù)據(jù)奧運規(guī)規(guī)劃和商商業(yè)網(wǎng)點點的集中中分布，我們可可以大致致勾勒出出亞奧商商圈的輪輪廓：北四環(huán)以以北、五五環(huán)以南南、京昌昌路以東東、京承承路以西西。以前前這一地地區(qū)的核核心區(qū)則則僅限于于安立路路附近亞亞運村段段，主要要包括：亞運村村、安慧慧里、安安慧北里里、慧忠忠里、慧慧忠北里里等居住住小區(qū)和和周邊的

2、的商業(yè)配配套。而而隨著奧奧運村的的建設，這一商商圈核心心區(qū)的西西移已成成必然之之勢，而而東擴也也在悄然然進行。從即將將完工的的北辰路路到整個個奧運網(wǎng)網(wǎng)路的完完成，一一共要修修建條道路路，這條道道路會使使奧運會會后亞奧奧地區(qū)的的出行更更加暢通通。目前前，亞運運核心區(qū)區(qū)幾乎沒沒有可開開發(fā)用地地，奧運運結束后后土地也也會變得得愈加稀稀少、寶寶貴。另外，目目前地鐵鐵四號線線和十號號線以及及奧運支支線的征征地拆遷遷工作已已經(jīng)全面面啟動，將全面面進入施工工階段。四號線線、十號線線一期（含奧運運支線）將與現(xiàn)現(xiàn)有的地地鐵一號號線、環(huán)環(huán)線、城城鐵號線以以及正在在建設的的五號線線在多個個地點交交叉并形形成換乘乘站

3、，年底建建成通車車后將打打通城區(qū)區(qū)大部分分最繁華華的地帶帶，不但但能極大大地緩解解這一地地區(qū)的交交通擁堵堵狀況，也必將將會直接接服務于于年的的奧運會會，拉動動沿線地地區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟的的發(fā)展，使得本本區(qū)域在在在未來來十年內(nèi)內(nèi)將更具具發(fā)展?jié)摑摿?.開發(fā)發(fā)商的實實力開發(fā)商的的強大實實力，以以及在長長期的房房地產(chǎn)開開發(fā)工作作中積淀淀的實戰(zhàn)戰(zhàn)經(jīng)驗，更重要要的是開開發(fā)商具具有對本本案一期期成功的的操盤經(jīng)經(jīng)驗。3.高價價值的區(qū)區(qū)域基礎礎平臺該項目位位于八達達嶺高速速路與北北四環(huán)、北五環(huán)環(huán)的三大大城市快快速主干干道之間間，是亞亞奧商圈圈商務發(fā)發(fā)展軸的的中心地地段，有有望以此此為基礎礎構筑一一個引導導客戶的的區(qū)域

4、價價值認知知構架。4.奧運運村地區(qū)區(qū)相對優(yōu)優(yōu)越的地地理優(yōu)勢勢該項目位位于八達達嶺高速速路與北北四環(huán)、北五環(huán)環(huán)的三大大城市快快速主干干道之間間，更位位于中關關村商圈圈、亞奧奧商圈、上地信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)基地，這三大大重要經(jīng)經(jīng)濟區(qū)域域的交匯匯位置。利用三三大主動動脈可以以在有限限時間內(nèi)內(nèi)迅速抵抵達任意意目的地地。5.區(qū)域域內(nèi)客戶戶群質素素 該區(qū)域的的目標客客群具備備比較明明顯的特特征，且且質素相相對較高高。是以以中關村村、亞運運村、上上地信息息產(chǎn)業(yè)基基地的中中層白領領為主；客群年年齡結構構范圍廣廣也是一一大特點點，大致致在255455歲之間間；家庭庭結構簡簡單，多多以兩口口或三口口之家為為主；教教育背景

5、景基本為為大專以以上學歷歷；家庭庭月收入入：50000100000元元/月之之間；交交通工具具：以中中低檔轎轎車和公公共交通通為主要要交通工工具；居居住偏好好顯示出出對未來來的預期期良好，追求較較高的生生活的品品質和品品味。6.周邊邊城市景景觀繁華華而現(xiàn)代代，城市市機能相相對完善善。 本案所在在區(qū)域屬屬于近110年內(nèi)內(nèi)快速發(fā)發(fā)展起來來的現(xiàn)代代化城區(qū)區(qū)。在本本區(qū)域內(nèi)內(nèi)，城市市景觀資資源和城城市機能能均可以以支持中中、高端端住宅區(qū)區(qū)的定位位要求。7. 周周邊一流流的居住住生態(tài)環(huán)環(huán)境130000畝的的國家森森林公園園以及2200公公頃生態(tài)態(tài)碧波，打造出出本區(qū)域域無與倫倫比的居居住環(huán)境境，相鄰鄰的奧林

6、林匹克公公園采用用對稱格格局，總總共300多萬平平方米的的公園廣廣場，更更可容納納30萬萬人，水水池、樹樹木、花花草、雕雕塑小品品及相關關的商業(yè)業(yè)、娛樂樂設施一一應俱全全，完全滿滿足您休休閑生活活的需要要。二、本案案機會分分析1 區(qū)域域開發(fā)的的序列化化推進北部地區(qū)區(qū)尤其是是奧運商商圈周邊邊的土地地資源已已近十分分緊缺，土地開開發(fā)成本本極高。而本案案所在區(qū)區(qū)域是奧奧運商圈圈西部極極具潛力力的發(fā)展展區(qū)域。奧運工工程的進進一步大大規(guī)模啟啟動將為為本區(qū)域域的加速速開發(fā)提提供持續(xù)續(xù)有力的的市場動動力。2 城市市環(huán)境發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略以申奧為為契機，北京市市已經(jīng)把把城市環(huán)環(huán)境治理理以及城城市綠化化賦予了了攸關城

7、城市未來來的重要要戰(zhàn)略地地位，包包括清河河在內(nèi)的的項目周周邊環(huán)境境治理是是可以期期待的，更有意意義的是是，公眾眾對政府府治理城城市環(huán)境境的決心心和措施施已形成成樂觀的的心理預預期和堅堅定信心心。3.區(qū)域域市場現(xiàn)現(xiàn)時機會會本案直接接腹地內(nèi)內(nèi)，各種種住宅產(chǎn)產(chǎn)品的供供應都處處于一個個相對的的過渡期期。以上上分析的的該區(qū)域域內(nèi)4個個典型項項目：倚倚林佳園園、天和和人家、澳林春春天、清清林苑；其中倚倚林佳園園已向市市場內(nèi)供供應4550套左左右，銷銷售已過過85%；天和和人家一一期推出出的2000余套套住宅、澳林春春天四期期的高層層板樓目目前銷售售業(yè)已達達到800%；而而清林苑苑的4000套住住宅也已已進

8、入銷銷售尾聲聲，使得得目前這這一區(qū)域域內(nèi)市場場供應的的競爭力力度趨緩緩；形成成了目前前該區(qū)域域內(nèi)市場場競爭的的真空層層。4.亞運運村及泛泛亞運村村地區(qū)區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)環(huán)境質素素亞運村及及泛亞運運村地區(qū)區(qū)日前正正逐步、逐塊地地開發(fā)其其區(qū)域內(nèi)內(nèi)的土地地資源，目前區(qū)區(qū)域內(nèi)部部分已達達到成品品標準的的項目，帶動著著該地區(qū)區(qū)市政環(huán)環(huán)境的不不斷完善善，將對對這一地地區(qū)內(nèi)部部環(huán)境質質素的提提升形成成有力支支撐。5區(qū)域域環(huán)境市市政工程程的逐步步完善而隨著奧奧運村的的建設，這一商商圈核心心區(qū)的西西移已成成必然之之勢，而而東擴也也在悄然然進行。從即將將完工的的北辰路路到整個個奧運網(wǎng)網(wǎng)路的完完成，一一共要修修建條道路路，

9、這條道道路會使使奧運地地區(qū)建成成相對發(fā)發(fā)達的公公路網(wǎng)絡絡，使得得亞奧地地區(qū)的出出行更加加暢通。同時加加之城鐵鐵4及111號線線的進一一步延伸伸，使得得這一地地區(qū)的公公共交通通面貌呈呈現(xiàn)出喜喜人的局局面。6.獨有有的戶型型規(guī)劃 上述四個個項目的的同本案案類似的的板式建建筑形式式的主力力戶型，基本上上在10001200的二二居以及及13001170的三居居之間。根據(jù)市市調顯示示，本區(qū)區(qū)域內(nèi)的的板樓內(nèi)內(nèi)的大面面積戶型型銷售狀狀況都比比較理想想。本區(qū)區(qū)域良好好的居住住環(huán)境以以及未來來無限的的升值空空間，同同時作為為理想的的第一居居所所在在地，吸吸引了大大部分二二次或三三次置業(yè)業(yè)的客戶戶群體。本案作為為

10、本區(qū)域域內(nèi)唯一一一個提提供菜單單式精裝裝修項目目，將會會對本區(qū)區(qū)域內(nèi)在在銷的項項目造成成極大的的沖擊力力。7地塊塊的升值值優(yōu)勢：因本案地地處亞奧奧商圈，緊鄰奧奧運公園園及京昌昌高速，地理位位置和環(huán)環(huán)境得天天獨厚，市政交交通路網(wǎng)網(wǎng)正加緊緊建設，在奧運運會之前前將會有有極大改改善，另另外，在在清河京京昌高速速西側將將建設115萬平平米的大大型商業(yè)業(yè)設施，極大提提高本地地區(qū)的商商業(yè)配套套功能。諸多利利好因素素，與前前幾年的的地價相相比，目目前已突突顯其升升值空間間，據(jù)市市場考證證及周邊邊項目的的價格調調查，目目前地塊塊升值在在10000-115000元。三、市場場定位：項目處于于亞運村村CLDD（中

11、央央生活圈圈）、中中關村CCID（中央科科技圈）和奧運運公園的的西側的的輻射地地帶，針針對這一一地區(qū)部部分樓盤盤的市調調結果顯顯示，該該區(qū)域內(nèi)內(nèi)各項目目的銷售售價格總總體比較較平均，總體平平均價格格為73328/（毛毛坯房價價格）。形成這這一現(xiàn)象象的主要要因素，是由于于該區(qū)域域內(nèi)項目目距離基基本靠近近，產(chǎn)品品雖各有有特色，但總體體還是以以板樓為為主。人人文環(huán)境境成熟、市政配配套都可可同樣得得到相對對充分的的支持就區(qū)域內(nèi)內(nèi)整體市市場的供供應量而而言，除除天和人人家外，其余項項目均進進入了后后期銷售售階段，且整體體開始逐逐步實現(xiàn)現(xiàn)入住，目前這這一地區(qū)區(qū)尚無新新的供應應量補充充市場。我們針針對本案案

12、周邊在在售項目目進行了了深入了了解，在在此基礎礎上加以以分析，本案二二期同比比一期在在樓體外外觀及戶戶型等方方面均有有所改良良，目前前準備推推出的樓樓體為外外掛高檔檔面磚，與本案案一期及及周邊在在售項目目相比，二期從從建筑外外觀上更更勝一籌籌。從戶戶型上看看，本案案二期戶戶型設計計較合理理，均好好性佳，基本能能夠迎合合市場需需求賣點一：小區(qū)居居住文化化園區(qū)內(nèi)設設有各種種盆景、雕塑、名言牌牌文再配配以優(yōu)雅雅的背景景音樂，樓間綠綠地除以以園林小小品、綠綠植、樹樹木、水水系的營營造，同同時也為為兒童、老年人人提供相相應的娛娛樂健身身活動設設施，使使人一步步入花園園即可感感受到濃濃烈的生生活氛圍圍，加

13、上上由物業(yè)業(yè)管理公公司組織織豐富多多彩的社社區(qū)活動動。例如如：以“愛護鳥鳥類，養(yǎng)養(yǎng)護鳥類類”為題組組織定期期的知識識講座，業(yè)主可可領養(yǎng)自自己喜愛愛的鳥類類，以飼飼養(yǎng)鳥為為樂，可可極大增增強生活活的趣味味性。諸諸多形式式多樣的的社區(qū)活活動能夠夠加強業(yè)業(yè)主與業(yè)業(yè)主、業(yè)業(yè)主與開開發(fā)商之之間的溝溝通，豐豐富業(yè)主主的業(yè)余余生活，形成良良好的居居住文化化。賣點二：戶型特特色A、室內(nèi)內(nèi)菜單式式精裝修修設計在在同區(qū)域域產(chǎn)品有有極大競競爭力，同區(qū)域域除風林林綠洲項項目熱銷銷售磐外外，無精精裝修在在售項目目,提供菜菜單式精精裝修方方案。B、由于于地塊的的原因，所有樓樓座位置置東南朝朝向，戶戶型不是是正南正正北，消

14、消費者往往往認為為是戶型型的缺限限，但相相反這是是一個戶戶型的特特色，可可作為強強勢賣點點推介。由于受受陽光的的照射，上午南南向房間間可采光光，在午午后北向向房間也也可享受受到充裕裕的陽光光，避免免冬天北北側陰冷冷，無陽陽光照射射。C、戶型型設計上上做到戶戶戶有景景可觀、每戶客客廳設有有寬敞明明亮的落落地窗，可將園林林綠化景景觀盡收收眼底。戶內(nèi)動動靜徹底底分離，保障業(yè)業(yè)主的私私密，使使居住功功能更加加細化。D、復式式坡屋頂頂安裝威威魯克斯斯窗是非常獨到的戶型型設計，可成為為有力的的賣點。賣點三：會所配配套會所配套套齊全，設施先先進。賣點四：贈送戶戶式空調調系統(tǒng)冬冬天供暖暖，夏天天制冷全全由自己

15、己掌控。賣點五：物業(yè)管管理聘請專業(yè)業(yè)物業(yè)管管理公司司管理，除防火火、防盜盜、清潔潔、垃圾圾清運等等一般性性管理外外，將首首次試用用家政管管理、物物業(yè)及電電器維修修、汽車車美容等等項目服服務，最最大限度度減少業(yè)業(yè)主的煩煩惱，提提高生活活品質。（具體體由物業(yè)業(yè)管理公公司出方方案）賣點六：外立面面設計新新穎獨特特，材質質檔次高高，可直直接吸引引消費者者的眼球球，視覺覺沖擊感感強。 周邊項目目的市場場調研主要調查查北京市市北部地地區(qū)市場場供應量量及市場場情況，范圍包包括中、高、低低檔公寓寓、住宅宅，通過過調研，對海淀淀（中關關村、亞亞運村、清河等等地域）房產(chǎn)市市場有一一個詳盡盡的了解解，對個個案產(chǎn)品品

16、及價格格等因素素有一個個詳實的的認知，進行項項目的強強、弱勢勢分析，預測項項目的市市場前景景，之后后根據(jù)項項目所處處的市場場環(huán)境，研究項項目切實實可行的的行銷企企劃方案案。市調調項目包包括：倚倚林佳園園、清林林園、澳澳林春天天、天河河人家等等個案分分析項目名稱稱：倚林林佳園1.項目目簡介：地理位置置：倚林林佳園位位于亞運運村林萃萃路，奧奧林匹克克公園（國家森森林公園園）西界界。西鄰八八達嶺高高速公路路6000米。南南靠北四四環(huán)，地地處CLLD（北北京中央央生活區(qū)區(qū)）,北北望城市市五環(huán)。 發(fā) 展 商： HYPERLINK javascript:open_intro(504) 北北京科林林房地產(chǎn)產(chǎn)

17、開發(fā)有有限公司司物業(yè)管理理公司：中海物物業(yè)建筑形式式：TOOWNHHOUSSE（連連排別墅墅）占地面積積：10000000平方方米建筑面積積：18800000平方方米綠化面積積：3116000平方米米使用率： 889%容積率： 1.66綠化率： 550%交房標準準：毛坯坯配 套：社區(qū)內(nèi)內(nèi)設有會會所（游游泳池、壁球、桑拿，健身等等）、商商業(yè)、學學校。目前進度度：A區(qū)區(qū)結構及及外立面面完工,基本入入住.2.功能能介紹“倚林佳佳園”是是由北京京科林房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司開開發(fā)，社社區(qū)集健健康、高高尚、舒舒適的住住宅和自自然、優(yōu)優(yōu)美、理理想的居居住環(huán)境境于一身身，與成成熟的亞亞運商圈圈和即將將呈現(xiàn)眼

18、眼前的奧奧林匹克克公園相相映成趣趣，融為為一體。2.1 項目建建筑規(guī)劃劃特色：占地面積積10萬萬平方米米，總建建筑面積積18萬萬平方米米；A區(qū)總計計18棟棟，超低低層CIITY HOUUSE，共計3378套套；B區(qū)為55.56.55層電梯梯公寓,共計778套;C區(qū)為110層電電梯公寓寓,共計計1288套;設有高檔檔會所、商業(yè)、學校等等，活動動面積達達到333%；共計設有有10332個車車位；2.2 項目建建筑設計計特色：產(chǎn)品由中中國建筑筑設計研研究院設設計；外觀簡約約明快，色彩豐豐富，錯錯落有致致；連排別墅墅，12層為為一戶，344.5層層為一戶戶；立體化空空間設計計，私私密性好好，公攤攤面積

19、極極低；12層層獨有院院落花園園，34.55層獨有有空中花花園；2.3 項目環(huán)環(huán)境設計計特色：由建設部部城市建建設研究究院風景景園林研研究所設設計園林林景觀，綠化率率高達550%；“戶戶戶倚林”；處處成成蔭”的的環(huán)境設設計，在在中心花花園，廣廣場四周周，林蔭蔭道及宅宅前均種種植500%的成成樹林。樓前屋屋后更有有杜仲、白蠟、紫薇、丁香、迎春、珍珠梅梅等諸多多名貴花花木；從東主主入口進進入社區(qū)區(qū)中心花花園，依依次有蝴蝴蝶谷、日月臺臺、兒童童游戲場場、星光光廣場、銀杏林林等經(jīng)典典景點，樓前屋屋后還散散落著十十二星座座景觀；巧妙融融合地形形、矮墻墻、廊架架、平臺臺、座椅椅、水體體、小樓樓、植物物、陽

20、光光、月色色等元素素，創(chuàng)造造出高低低錯落、色彩繽繽紛、舒舒適連綿綿、情趣趣無限的的空間環(huán)環(huán)境;2.4 項目戶戶型設計計特色：A區(qū)戶型型面積:17662245 主主力戶型型:2445B區(qū)戶型型面積:20222289 主主力戶型型:2002C區(qū)戶型型面積: 主力戶戶型:1170雙戶門設設計，獨獨立門戶戶，獨立立出入；戶型縱向向分布，5.66米挑空空門廳；5.76.99米開間間，155米進深深，落地地飄窗，景觀極極佳；0.3米米錯層設設計，空空間劃分分明確，動靜分分離；通透性樓樓梯設計計，空間間感強；2.5 項目裝裝修標準準： 圍欄：鑄鑄鐵（440cmm高） 鋪鋪裝：防防滑地磚磚甬路 綠化：草草坪

21、戶戶門：德德國霍曼曼防盜門門 窗：鋁合合金噴塑塑、斷橋橋中空 玻璃起居居室為落落地鋁合合 金中中空玻璃璃 戶內(nèi)樓梯梯：混凝凝土樓梯梯 地面：水泥砂砂漿面層層 衛(wèi)生間：初裝修修 陽臺：地磚透透空、金金屬網(wǎng)欄欄桿露臺：（上戶）高級瓷瓷磚 車庫外外門：自自動開啟啟霍曼庫庫門 結構形式式：現(xiàn)澆澆混凝土土剪力墻墻結構 屋面：彩色油油氈瓦屋屋面（坡坡屋頂）、現(xiàn)澆澆鋼筋混混凝土屋屋面板外墻：進進口高級級無機瓷瓷磚及涂涂料相結結合 2.6 項目設設備設施施配置：熱水系統(tǒng)統(tǒng)：244小時熱熱水； 供電系統(tǒng)統(tǒng)：雙回回路供電電（上戶戶1000安培/下戶880安培培）； 燃氣系統(tǒng)統(tǒng)：管道道天然氣氣入戶； 熱力系統(tǒng)統(tǒng)：集

22、中中供暖系系統(tǒng)、森森德散熱熱器； 空調系統(tǒng)統(tǒng)：贈送送全套美美的牌冷冷暖戶式式中央空空調系統(tǒng)統(tǒng)、主機機及全部部管線安安裝到位位； 電視系統(tǒng)統(tǒng)：有線線電視（起居室室、主衛(wèi)衛(wèi)及各臥臥室均設設有電視視插口）； 網(wǎng)絡信息息：社區(qū)區(qū)局域網(wǎng)網(wǎng)、100M寬帶帶入戶、VODD點播； 戶內(nèi)安防防系統(tǒng)：可視對對講系統(tǒng)統(tǒng)； 門禁系系統(tǒng)；紅外線線監(jiān)控防防盜（戶戶門口、屋頂）；廚房燃燃氣泄漏漏報警系系統(tǒng)；緊急求求助系統(tǒng)統(tǒng)； 家庭電電器遙控控系統(tǒng)；社區(qū)智能能化系統(tǒng)統(tǒng)：周界安安防、紅紅外線監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)； 閉路電電視監(jiān)控控系統(tǒng)；自動巡巡更系統(tǒng)統(tǒng)； 車輛出出入智能能化管理理系統(tǒng)（小區(qū)大大門、地地下車庫庫）；會所社社區(qū)中央央控制室

23、室， 對社區(qū)區(qū)安防、消防進進行監(jiān)控控； 社區(qū)背背景音樂樂系統(tǒng)；3. 項項目推廣廣及銷售售3.1 推廣主主題：北京。第第一居所所3.2 推廣渠渠道： 開盤期期階段，八達嶺嶺高速路路清河收收費站向向南延伸伸線旁的的戶外廣廣告牌以以及大屯屯路沿線線設立燈燈箱道旗旗報刊；包括北北青、精精品、北北晚、京京華等3.3 賣點推推介：緊鄰奧林林匹克公公園，與與20008年奧奧運會零零距離接接觸；中國建筑筑設計研研究院擔擔當設計計；130000國家家森林公公園；居居住環(huán)境境幽雅；環(huán)境規(guī)劃劃獨具特特色，高高綠化率率；國際標準準化建筑筑;3.4 銷售現(xiàn)現(xiàn)狀：3.4.1 一一期開盤盤日期: 20001年年9月66日入

24、住日期期: 220044年100月311日全部部入住3.4.2 一一期價格格（TOOWNHHOUSSE）:起價：772000/ 均均價：778000/ 最高價價：98800/銷售狀況況: 999% 二期價價格（55.56.55層電梯梯板樓）:起價：663700/ 均均價：770000/ 最高價價：75550/銷售狀況況: 999% 三期價價格:（10層層電梯板板樓）:起價：668000/ 均均價：775000/ 銷售狀況況: 114%4. 周周邊生活活配套設設施業(yè)態(tài)態(tài)：教育機構構：清河河一小、清河二二小、北北京市220中;醫(yī)療機構構：清河河醫(yī)院、北京市市急救中中心、解解放軍3361醫(yī)醫(yī)院;商業(yè)

25、機構構：金五五星商廈廈、建金金商廈、清河百百貨商場場、普爾爾斯馬特特超市;休閑機構構：麥當當勞、大大鴨梨餐餐飲連鎖鎖店;公交線路路: 3315、3455、3555等數(shù)數(shù)十條線線路;5. 項項目評價價奧林匹克克公園旁旁首個TTOWNNHOUUSE項項目5.1 優(yōu)勢：5.1.1 地地理位置置： 位位于北四四環(huán)路及及北五環(huán)環(huán)路之間間,地處處CLDD及中關關村商圈圈,上地地信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地,亞奧奧商圈交交匯點,緊鄰八八達高速速公路,交通快快捷,出出行便利利.5.1.2 周周邊環(huán)境境： 距距奧林匹匹克公園園僅一路路之隔,享受1130000畝森森林帶來來的居住住環(huán)境享享受,周周邊配套套設施齊齊全,起起居生

26、活活便捷;5.1.3 產(chǎn)產(chǎn)品設計計: 本本區(qū)域獨獨有的別別墅項目目,由中中國建筑筑設計研研究院設設計,超超低層TTOWNNHOUUSE,位于林林萃路旁旁,外觀觀顯著,具有較較大的視視覺吸引引力;5.1.4 景景觀規(guī)劃劃： 以以“戶戶倚倚林”為景觀觀設計主主導思想想,使社社區(qū)內(nèi)綠綠化率高高達500%;5.1.5 戶戶型設計計：獨立立出入、具有良良好的通通透性,挑空門門廳、錯錯層、極極低的的的公攤面面積都體體現(xiàn)了戶戶型設計計的變化化豐富性性;5.2 劣勢:5.2.1 從宏觀觀上講,在未來來355年內(nèi),由于奧奧運村及及奧林匹匹克公園園的建設設將對居住環(huán)境境造成一一定的影影響;5.2.2 開發(fā)商商綜合

27、管管理能力力略顯不足足，不論論是設計計管理、工程管管理、項項目綜合合管理各各方面都都可看出;5.2.3 工程質質量較差差,房屋屋室內(nèi)管管道，配配電箱位位置、窗窗戶、廚廚房等都都存在一一定的問問題,而而且為追追求立面面效果造造成室內(nèi)內(nèi)空間不不便利用用;5.2.4 項目管管理較差,已入入住一段段時間,社區(qū)內(nèi)內(nèi)一些細細節(jié)問題題如一些些工程遺遺留物的的處理問問題等尚尚未解決決;5.2.5 樓間距距過小,居住私私密性受受到影響響;5.2.6 車位緊緊張,一一部分綠綠地由于于車位緊緊張以改改造成為為停車場場,影響響了整體體環(huán)境;5. 22. 77 綠化化區(qū)嚴重重不足，和樓盤盤宣傳期期間大相相徑庭。澳林春天

28、天個案分分析圖一、項項目效果果圖：項目名稱稱： 澳澳林春天天1.項目目簡介：地理位置置：項目目位于京京都黃金金絕版地地段亞奧核核心區(qū)域域，20008奧奧運村西西15000米處處，與北北京最大大的“綠綠肺”工工程1330000畝國家家森林公公園僅相相距355米。西西距京昌昌高速路路5000米，北北四、五五環(huán)之間間，交通通通暢順捷。 發(fā) 展 商： HYPERLINK javascript:open_intro(504) 北北京旭日日房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限責任任公司物業(yè)管理理公司：北京旭旭日房地地產(chǎn)物業(yè)業(yè)管理公公司建筑形式式：板塔塔結合總占地面面積：22000000平平方米總建筑面面積：44964456

29、平平方米四期建筑筑面積：900000平平方米綠化面積積：1002000平方米米使用率： 889%容積率： 1.99綠化率： 334%交房標準準：粗裝裝修配 套：設設有1110000會所所（游泳泳池、壁壁球、桑桑拿，健健 身等）、200000商業(yè)街街區(qū)目前進度度：一期期、二期期、三期期完工已已入住，四期建建設中基基本完工工2.功能能介紹澳林春天天位于亞亞奧核心心區(qū),是是旭日房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司鼎鼎力打造造的規(guī)模模達9萬萬平米的的四期工程程。不僅僅與規(guī)劃劃中的世世貿(mào)展覽覽中心相相望，更更可憑窗窗欣賞林林海綠濤濤，美景景無限。18000億的的奧運建建設投入入，使這這一區(qū)域域會成為為通訊、道路、市

30、政設設施高度度發(fā)達的的高尚區(qū)區(qū)域。居居住于此此的生活活前景將將會無比比便利與與舒適。2.1 項目建建筑規(guī)劃劃特色：總占地面面積200萬平方方米，總總建筑面面積400萬平方方米,亞亞奧核心心區(qū)首屈屈一指的的大規(guī)模模社區(qū)；多層、塔塔樓及板板樓結合合的多種種建筑形形式社區(qū)區(qū);整個社區(qū)區(qū)分四期期開發(fā)，總戶數(shù)數(shù)38443戶；一期為66棟多層層板樓, 售馨馨,已入入住;二期為22棟244層蝶形形塔樓, 售馨馨,已入入住;三期為110棟66層板樓樓, 一一梯兩戶戶等,售售馨,已已入住;四期為44棟912層層板樓,一梯兩兩戶等；設有1110000高檔檔會所、200000商業(yè)街街；嚴格的人人車分流流，1：0.8

31、87的地地下車位位，使社區(qū)具具有更完完善的秩秩序感；低密度，區(qū)域容容積率低低于1.93。四期建建設規(guī)模模為11118669.221平米米，住宅宅部分面面積為11047749.21平平米，平平臺面積積為71120平平米，用用地面積積為4440911平米，銷售面面積為9910000平米米；2.2 項目建建筑設計計特色：外觀簡潔潔明快，樓間距距達655米；12層板板樓,一一梯兩戶戶,使用用率高達達92%；戶型多樣樣,選擇擇面廣；2.3 項目環(huán)環(huán)境設計計特色：簡潔的、時尚美美的現(xiàn)代代景觀設設計理念念，使小小區(qū)生態(tài)態(tài)環(huán)境美美溶入自自然美、藝術美美和社會會美；大型中庭庭花園；體現(xiàn)運動動特色，注重浪浪漫意境

32、境的營造造；朝陽廣場場、運動動陽光走走廊、芳芳菲花園園、清風風為伴廣廣場、時時光廣場場、天籟籟舞臺廣廣場、夏夏日清泉泉、美麗麗人生廣廣場等多多個主題題景觀；“適地適適樹”，“三季有有花，四四季常青青”的植物物景觀設設計原則則，模 擬自然的的生態(tài)群群落，按按照上、中、下下三層進進行設計計；2.4 項目戶戶型設計計特色：一居躍躍層五居居，戶型型多樣，戶戶觀觀景；三期戶型型面積:962114 主力戶型型: 1117（二居居）、1133（三居居）四期戶型型面積: 9003302；主力戶型型:15501170（二居居）四居室可可俯瞰1130000畝國國家森林林公園，三居室室南向面面寬100.800米。四

33、四居室面面寬100.955米至112.008米，2.88米層高高；5.76.99米開間間，155米進深深，落地地飄窗，景觀極極佳；南北朝向向,具有有良好的的通透性性；空間劃分分明確，動靜分分離；2.5 項目裝裝修標準準： 結構：鋼筋混混凝土剪剪力墻結結構 外墻墻：優(yōu)質質外墻面面磚，局局部優(yōu)質質外墻涂涂料內(nèi)墻：四白落落地 衛(wèi)生生間：四四白落地地 廚房：毛坯 供水水：市政政 供電：市政 供氣氣：管道道天然氣氣入戶 采暖：電熱膜膜 通通訊：電話線線入戶 消防：消防系系統(tǒng)2.6 項目設設備設施施配置：熱水系統(tǒng)統(tǒng)：244小時熱熱水； 供電系統(tǒng)統(tǒng)：雙回回路供電電； 燃氣系統(tǒng)統(tǒng)：管道道天然氣氣入戶； 熱力系

34、統(tǒng)統(tǒng)：分戶戶式獨立立采暖爐爐； 電視系統(tǒng)統(tǒng)：有線線電視（起居室室、主衛(wèi)衛(wèi)及各臥臥室均設設有電視視插口）； 網(wǎng)絡信息息：社區(qū)區(qū)局域網(wǎng)網(wǎng)； 戶內(nèi)安防防系統(tǒng)：可視對對講系統(tǒng)統(tǒng)； 門禁系系統(tǒng)；紅外線線監(jiān)控防防盜（戶戶門口、屋頂）；廚房燃燃氣泄漏漏報警系系統(tǒng)；社區(qū)智能能化系統(tǒng)統(tǒng)：周界安安防、紅紅外線監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)； 閉路電電視監(jiān)控控系統(tǒng)；自動巡巡更系統(tǒng)統(tǒng)； 車輛出出入智能能化管理理系統(tǒng)（小區(qū)大大門、地地下車庫庫）；會所社社區(qū)中央央控制室室,對社社區(qū)安防防、消防防進行監(jiān)監(jiān)控； 3. 項項目推廣廣及銷售售3.1 推廣主主題：森林大道道純氧國國際健康康生活3.2 推廣渠渠道： 現(xiàn)階段段，上清清橋向南南的戶外外廣

35、告牌牌以及林林萃路沿沿線的道道旗 報刊；包括北北青、精精品、北北晚、京京華等3.3 賣點推推介：距亞洲最最大的國國家級森森林公園園及20008奧奧運村最最近的都都市生態(tài)態(tài)板式社社區(qū)；奧運村區(qū)區(qū)域（含含亞運村村）容積積率最低低的全功功能健康康生活區(qū)區(qū)40萬萬平方米米大型社社區(qū),板板塔結合合的規(guī)模?；≌?；雙臥、客客廳均朝朝陽奧運運村住宅宅區(qū)域獨獨有；生態(tài)車庫庫-自然通通風、采采光唯一可最最近、最最直接兼兼容享有有森林生生活同綠綠色、科科技、人人文為宗宗旨的奧奧運文化化環(huán)境的的板式社社區(qū)配套套設施齊齊全,幼幼兒園、小學、中學齊齊全，1110000平米米別墅級級超大會會所，彰彰顯社區(qū)品品質，2萬

36、米米專屬商商業(yè)街區(qū)區(qū)，更顯顯生活便便捷；3.4 銷售現(xiàn)現(xiàn)狀：3.4.1 開開盤日期期: 220022年底入住日期期: 一一期、二二期、三三期全部部入住,四期分220044.7月月、111月兩批批入住3.4.2 四四期價格格: 開開盤日期期:20003年年4月,首期開開盤3棟棟樓盤起價：662000/ 均均價：771000/ 最高價價：80000/銷售率: 800%4. 周周邊生活活配套設設施業(yè)態(tài)態(tài)：教育機構構：清河河一小、清河二二小、北北京市220中;醫(yī)療機構構：清河河醫(yī)院、北京市市急救中中心、解解放軍3361醫(yī)醫(yī)院;商業(yè)機構構：金五五星商廈廈、建金金商廈、清河百百貨商場場、普爾爾斯馬特特超市

37、;休閑機構構：麥當當勞、大大鴨梨餐餐飲連鎖鎖店;公交線路路: 3315、3455、3555、3328、6022等數(shù)十十條線路路;5. 項項目評價價距奧運村村最近的的大規(guī)模模景觀社社區(qū)5.1 優(yōu)勢：5.1.1 地地理位置置： 位位于北四四環(huán)路及及北五環(huán)環(huán)路之間間,地處處CLDD及中關關村商圈圈,上地地信息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地,亞奧奧商圈交交匯點,緊鄰八八達高速速公路,交通快快捷,出出行便利利.5.1.2 周周邊環(huán)境境： 超超大規(guī)模模, 距距奧林匹匹克公園園僅一路路之隔,享受1130000畝森森林帶來來的健康康居住環(huán)環(huán)境享受受,社區(qū)區(qū)內(nèi)各類類生活配配套設施施齊全,起居生生活便捷捷;5.1.3 產(chǎn)產(chǎn)品設計計

38、: 低容積積率，間間距達665米，整個社社區(qū)板塔塔結合,高低錯錯落有致致;5.1.4 景景觀規(guī)劃劃： 中中式園林林設計,近1000000平方米米水景中中心花園園;5.1.5 戶戶型設計計： 一一居躍躍層五居居多種戶戶型,可可供選擇擇面廣;5.2 劣勢:5.2.1 從宏宏觀上講講,在未未來35年內(nèi)內(nèi),由于于奧運村村及奧林林匹克公公園的建建設將對對居住環(huán)境境造成一一定的影影響;5.2.2 由于分分四期完完成,施施工時間間段過長長,對先先期入住住的住戶戶的居住住環(huán)境影影響較大大;清林苑個個案分析析圖一、項項目效果果圖：項目名稱稱：清林林苑1.項目目簡介：地理位置置：“清清林苑”位于學學院路普普爾斯馬

39、馬特東北北方向5500米米，具有有良好的的人文環(huán)環(huán)境，交交通及購購物極為為方便。小區(qū)三三面環(huán)林林，西依依小月河河，形成成天然屏屏障，環(huán)環(huán)境幽雅雅、清新新。發(fā) 展 商：北北京寅豐豐房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司物業(yè)管理理公司： 建筑形式式：電梯梯板樓占地面積積：2660000平方米米建筑面積積：6550000平方米米使用率： 887%容積率： 11.6綠化率： 443%交房標準準：毛坯坯配 套：設有陽陽光游泳泳池、多多功能廳廳、健身身房、衛(wèi)衛(wèi)生所、餐廳、網(wǎng)球場場、小型型超市等等目前進度度：現(xiàn)房房全面入入住2.功能能介紹“清林苑苑”南接接學院區(qū)區(qū)和北四四環(huán)，具具有良好好的人文文環(huán)境，北靠北北五環(huán)和和上地

40、信信息產(chǎn)業(yè)業(yè)基地，東臨京京昌高速速毗接1130000畝國國家森林林公園，西鄰中中關村、清華大大學和清清華科技技園，距距學院路路僅幾百百米，八八大學院院、高校校林立，重點中中學、小小學應有有盡有，普爾斯斯馬特近近在咫尺尺，交通通及購物物極為方方便。小小區(qū)三面面環(huán)林，西依小小月河，形成天天然屏障障，環(huán)境境幽雅、清新。2.1 項目建建筑規(guī)劃劃特色：緊鄰小月月河，三三面環(huán)林林，總建建筑面積積6.55萬平方方米；戶型總計計4000套，低低密度花花園洋房房；全部為66層帶電電梯板樓樓，首層層全部贈贈送花園園；多功能大大型會所所，配套套設施齊齊全；2.2 項目建建筑設計計特色：西班牙簡簡約主義義實用性性風格

41、;全部采用用青灰色色瓷磚外外立面及及西班牙牙陶土釉釉面瓦屋屋頂；全部板樓樓設計,一梯兩兩戶，私私密保障障；2.3 項目環(huán)環(huán)境設計計特色：“清林苑苑”與其其它居住住項目的的不同之之處在于于，以往往的居所所修建大大多圍繞繞自然景景觀，人人為營造造占絕大大部分。使居住住人群所所處的環(huán)環(huán)境失去去了自然然的原本本性，與與回歸自自然的人人文本性性相違背背。“清清林苑”把家安安設在綠綠林里面面，純正正自然環(huán)環(huán)境圍繞繞居所，讓居者者真正與與自然零零距離接接觸，把把田園生生活再現(xiàn)現(xiàn)于現(xiàn)代代都市；在小區(qū)區(qū)西側緊緊鄰小月月河的綠綠化帶內(nèi)內(nèi)設有網(wǎng)網(wǎng)球場、兒童天天地及老老年人休休閑健身身場所，可以臨臨河觀景景，運動動健

42、身；2.4 項目戶戶型設計計特色：清林苑住住宅的戶戶型設計計采用方方正格局局，戶戶戶朝陽，南北通通透。270弧型觀觀景落地地陽臺窗窗，可以以最大面面積地享享受到陽陽光, 不僅增增加了建建筑的美美感，更更讓你眼眼界開闊闊，更具具現(xiàn)代感感;戶型多樣樣,24居，戶型面面積:1136.772007.119 主力戶型型: 1157.13、1558.994（三居）；2.5 項目裝裝修標準準： 結 構：現(xiàn)澆鋼鋼筋混凝凝土剪力力墻結構構，抗震震八度 ；外 墻：采用外外保溫，一層貼貼仿石瓷瓷磚，二二層以上上為柔性性砂漿貼貼瓷磚，屋頂選選用孔雀雀蘭色西西班牙陶陶土釉面面瓦； 門 廳：首層門門廳為石石材地磚磚、墻瓷瓷磚面；二層以以上為防防滑地磚磚；頂棚棚為高級級涂料； 樓 梯：二層以以上地面面，平臺臺和踏步步貼通體體瓷磚，鐵藝樓樓梯欄桿桿，墻面面為耐擦擦洗涂料料，樓梯梯間窗戶戶為鋁合合金整體體窗戶； 內(nèi) 墻：耐水膩膩子； 陽 臺：陽臺為為LG型型塑鋼弧弧形玻璃璃落地窗窗； 門 窗：戶門為為標準子子母三防防門，窗窗戶均采采用韓國國高級LLG型材材塑鋼窗窗五金配件件，淺綠綠色中空空玻璃； 廚 房：陶粒砼砼