富硒食品項目工程項目策劃

1、泓域/富硒食品項目工程項目策劃富硒食品項目工程項目策劃目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc112679712 一、 工程項目構(gòu)思策劃與實施策劃 PAGEREF _Toc112679712 h 2 HYPERLINK l _Toc112679713 二、 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃 PAGEREF _Toc112679713 h 8 HYPERLINK l _Toc112679714 三、 工程項目環(huán)境影響評價和社會評價 PAGEREF _Toc112679714 h 23 HYPERLINK l _Toc112679715 四、 可行性研究的階段和內(nèi)容 PAGER

2、EF _Toc112679715 h 30 HYPERLINK l _Toc112679716 五、 獨立方案比選方法 PAGEREF _Toc112679716 h 34 HYPERLINK l _Toc112679717 六、 互斥方案比選方法 PAGEREF _Toc112679717 h 34 HYPERLINK l _Toc112679718 七、 產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc112679718 h 37 HYPERLINK l _Toc112679719 八、 提升科技創(chuàng)新能力 PAGEREF _Toc112679719 h 37 HYPERLINK l _Toc1126

3、79720 九、 必要性分析 PAGEREF _Toc112679720 h 39 HYPERLINK l _Toc112679721 十、 項目基本情況 PAGEREF _Toc112679721 h 40 HYPERLINK l _Toc112679722 十一、 公司簡介 PAGEREF _Toc112679722 h 46 HYPERLINK l _Toc112679723 十二、 經(jīng)濟(jì)效益評價 PAGEREF _Toc112679723 h 47 HYPERLINK l _Toc112679724 營業(yè)收入、稅金及附加和增值稅估算表 PAGEREF _Toc112679724 h 4

4、8 HYPERLINK l _Toc112679725 綜合總成本費用估算表 PAGEREF _Toc112679725 h 49 HYPERLINK l _Toc112679726 利潤及利潤分配表 PAGEREF _Toc112679726 h 51 HYPERLINK l _Toc112679727 項目投資現(xiàn)金流量表 PAGEREF _Toc112679727 h 53 HYPERLINK l _Toc112679728 借款還本付息計劃表 PAGEREF _Toc112679728 h 55 HYPERLINK l _Toc112679729 十三、 進(jìn)度計劃 PAGEREF _To

5、c112679729 h 56 HYPERLINK l _Toc112679730 項目實施進(jìn)度計劃一覽表 PAGEREF _Toc112679730 h 57工程項目構(gòu)思策劃與實施策劃（一）工程項目構(gòu)思策劃工程項目構(gòu)思策劃是指在工程項目投資決策階段進(jìn)行的總體性策劃活動，通過確立項目目標(biāo)、定義項目功能、估算項目投資和建設(shè)周期、開展技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，以確保整個項目建立在可靠、堅實、優(yōu)化的基礎(chǔ)之上。1、工程項目構(gòu)思策劃來源工程項目構(gòu)思策劃不是憑空臆想，而是以經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展為前提，以市場需求和社會需求為依據(jù)。一般情況下，經(jīng)營性投資項目構(gòu)思策劃多起始于市場需求，非經(jīng)營性投資項目構(gòu)思策劃多起始于社會需求。對

6、項目需求的深入研究，是工程項目構(gòu)思策劃成功的重要保障。由于建設(shè)工程壽命期較長，準(zhǔn)確地預(yù)測其需求以滿足建設(shè)工程全壽命期需要是較為困難的。工程項目需求取決于對工程建設(shè)投資過程及結(jié)果產(chǎn)生重要影響的項目利益相關(guān)者，因此，工程項目構(gòu)思策劃必須識別項目利益相關(guān)者，確定并管理其需求和期望，以獲得項目的成功。工程項目需求可分為明確需求和隱含需求。明確需求是用法律條文或者合同文件等明確表示的需求。隱含需求一般又可分為兩種：一種是約定俗成的慣例或由交易習(xí)慣確定的需求另一種是需要通過一系列方法研究分析得出的需求。此外，工程項目需求還可分為現(xiàn)實需求和戰(zhàn)略需求。前者源于既有工程項目不能滿足人們的使用需要，后者源于經(jīng)濟(jì)社

7、會戰(zhàn)略發(fā)展需要，這類需求往往是隱含需求。如京滬高速鐵路工程項目，在項目建設(shè)初期曾因票價過高等原因面臨各種質(zhì)疑；但在建成運行一段時間后，由于其在重塑經(jīng)濟(jì)格局、改變時空觀念、提高出行效率等方面發(fā)揮出重要作用而逐步被認(rèn)可，從而成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)效益最好的高鐵線路。這是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的成功案例，供給使隱含需求顯性化，貫徹落實了戰(zhàn)略規(guī)劃意圖。同樣，在進(jìn)行城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施項目構(gòu)思策劃時，應(yīng)充分考慮未來發(fā)展戰(zhàn)略需求，預(yù)留足夠的發(fā)展空間。2、工程項目構(gòu)思策劃內(nèi)容工程項目構(gòu)思策劃應(yīng)以法律、法規(guī)和有關(guān)政策方針為依據(jù)，結(jié)合實際建設(shè)條件和地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境進(jìn)行。如果已確定在特定地點建設(shè)，還必須與地區(qū)或城市規(guī)劃要求相適應(yīng)。工程項

8、目構(gòu)想策劃主要包括以下四項內(nèi)容。（1）工程項目定義和定位。工程項目構(gòu)思策劃的首要任務(wù)是根據(jù)建設(shè)意圖進(jìn)行工程項目定義和定位。工程項目定義是指明確界定工程項目的性質(zhì)、用途和基本內(nèi)容。如要解決京滬兩地交通問題，緩解交通壓力，首先需明確修建高速公路、高速鐵路還是增建機(jī)場，或者是同時采用多種形式。工程項目定義為接下來的工程項目構(gòu)思策劃指明方向，明確工程項目建設(shè)目的、宗旨和指導(dǎo)思想。.工程項目定位是指根據(jù)市場需求，綜合考慮投資能力和最有利的投資方案，決定工程建設(shè)規(guī)模、建設(shè)水準(zhǔn)，分析確定工程項目在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用和影響力，并進(jìn)行工程項目定位依據(jù)及必要性和可能性分析。（2）工程項目系統(tǒng)構(gòu)成。在工程項

9、目定義和定位明確的前提下，提出工程項目系統(tǒng)框架描述系統(tǒng)總體功能，確定系統(tǒng)內(nèi)部各單項工程、單位工程的構(gòu)成和相互聯(lián)系，明確內(nèi)部系統(tǒng)與外部系統(tǒng)協(xié)作和配套的策劃思路，并進(jìn)行方案的可行性分析。通過策劃工程項目系統(tǒng)構(gòu)成，使工程項目基本設(shè)想變?yōu)榫唧w而明確的建設(shè)內(nèi)容和要求。（3）工程項目目標(biāo)系統(tǒng)。充分考慮并權(quán)衡工程項目利益相關(guān)者對工程項目的期望和需求，論證分析工程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、投資估算、建設(shè)工期，確定工程項目質(zhì)量、投資和進(jìn)度總目標(biāo)。工程項目目標(biāo)系統(tǒng)的策劃，是工程建設(shè)實施過程動態(tài)控制的前提。通常情況下，工程項目質(zhì)量、投資和進(jìn)度三大目標(biāo)之間存在相互制約的關(guān)系，要同時達(dá)到“質(zhì)量高、投資省、工期短”往往是不現(xiàn)實的。因

10、此，只能是首先做到工程項目投資與質(zhì)量的協(xié)調(diào)平衡，即在一定投資限額下，尋求達(dá)到滿足使用功能要求的最佳質(zhì)量規(guī)格和檔次；其次再通過項目實施策劃，尋求節(jié)省工程建設(shè)投資和縮短建設(shè)周期的途徑和措施，以實現(xiàn)工程項目三大目標(biāo)的最佳匹配。（4）其他構(gòu)思策劃。與工程項目有關(guān)的重要環(huán)節(jié)策劃，均可列入工程項目構(gòu)思策劃范疇。（二）工程項目實施策劃工程項目實施策劃是指將體現(xiàn)建設(shè)意圖的工程項目構(gòu)思，變成有實現(xiàn)可能性和可操作性的行動方案，提出帶有謀略性和指導(dǎo)性設(shè)想的過程。當(dāng)然，這里的工程項目實施策劃仍然是指在工程項目投資決策階段站在業(yè)主方角度的前期策劃。事實上，在工程建設(shè)全過程中，工程項目參建各方都有其相應(yīng)策劃。1、工程項目

11、組織策劃對于政府投資的經(jīng)營性項目，需要實行項目法人責(zé)任制，應(yīng)按中華人民共和國公司法的要求組建項目法人。對于政府投資的非經(jīng)營性項目，可以實行代建制，也可以采用其他實施方式，包括委托全過程工程咨詢或階段性專項咨詢。對于企業(yè)或私人投資項目，也需要設(shè)立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程建設(shè)實施。總之，從業(yè)主方角度，首先需要確定工程建設(shè)實施管理的組織架構(gòu)、管理職能部門及其職責(zé)劃分，其次確定專業(yè)人員配備及管理職責(zé)、組織運行工作流程及規(guī)章制度，從而為工程建設(shè)順利實施提供組織保障。2、工程項目融資策劃資金是工程建設(shè)實施的物質(zhì)基礎(chǔ)。工程項目投資額大、建設(shè)周期長，資金的籌措和運用對工程項目成敗影響重大。建設(shè)資金來源渠道廣泛，各種融

12、資方式有其不同的特點和風(fēng)險因素。工程項目融資策劃是解決建設(shè)資金來源，控制資金使用成本，進(jìn)而控制工程造價、降低工程風(fēng)險所不可忽視的環(huán)節(jié)。工程項目融資策劃具有很強(qiáng)的政策性、技巧性和謀略性，它取決于工程項目性質(zhì)和工程建設(shè)實施運作方式。競爭性項目、基礎(chǔ)性項目和公益性項目的融資有不同特點，只有通過策劃才能確定和選擇最佳融資方案。3、工程項目目標(biāo)策劃工程項目只有具有明確的目的和要求、明確的建設(shè)任務(wù)量和時間界限、明確的項目系統(tǒng)構(gòu)成和組織關(guān)系，才能進(jìn)行有效的項目目標(biāo)控制。明確工程項目的質(zhì)量、投資和進(jìn)度目標(biāo)是工程建設(shè)實施的基本前提，同時還要兼顧安全和環(huán)保目標(biāo)。由于工程項目目標(biāo)之間存在內(nèi)在聯(lián)系和制約，因此首先需要

13、在工程建設(shè)條件和經(jīng)濟(jì)社會需求的基礎(chǔ)上分析論證工程項目目標(biāo)間的相互關(guān)系，力求使工程項目目標(biāo)之間實現(xiàn)最佳匹配。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)工程項目組成、組織模式、實施過程、建設(shè)進(jìn)度等，分解工程項目質(zhì)量、投資和進(jìn)度總目標(biāo)，形成從總目標(biāo)到子目標(biāo)、再到分目標(biāo)的工程項目目標(biāo)體系，并分析影響工程項目目標(biāo)實現(xiàn)的風(fēng)險因素。4、工程項目實施過程策劃工程項目實施過程策劃是對工程項目實施的任務(wù)分解和組織工作策劃，包括工程發(fā)承包模式選擇，如采用設(shè)計、施工分別發(fā)包模式還是工程總承包模式。工程招標(biāo)及合同管理策劃，如標(biāo)段劃分、招標(biāo)方式選擇、招標(biāo)方案制定、合同計價方式及合同文本選擇等。工程項目目標(biāo)實現(xiàn)風(fēng)險因素識別、項目目標(biāo)控制方案及應(yīng)急預(yù)

14、案制定等。工程項目信息管理平臺及協(xié)同工作方案制定等。工程項目實施過程策劃應(yīng)視工程項目系統(tǒng)規(guī)模和復(fù)雜程度，分層次、分階段地展開，是一個從總體輪廓性概略策劃到局部實施性詳細(xì)策劃逐步深化的過程。5、工程項目運營策劃工程項目運營策劃是指對工程項目建設(shè)完成后項目運營方式、運營管理組織和項目經(jīng)營機(jī)制的策劃。對于經(jīng)營性項目，同樣需要在項目投資決策階段進(jìn)行運營策劃，包括確立項目運營管理組織方案、初步擬訂人員需求計劃等。房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃是指在獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目用地后，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期目標(biāo)，通過全面分析市場前景和項目開發(fā)影響因素，將項目開發(fā)建設(shè)意圖轉(zhuǎn)化為目標(biāo)具體、功能明確、定位

15、準(zhǔn)確、策略恰當(dāng)?shù)膶嵤┓桨傅南到y(tǒng)過程。房地產(chǎn)項目前期策劃以明晰的項目預(yù)期目標(biāo)為基本約束條件，通過準(zhǔn)確的客戶定位、項目定位和產(chǎn)品定位，對項目進(jìn)行整體策劃，為項目實際運行提供依據(jù)。（一）前期策劃的主要任務(wù)和基本原則1、主要任務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的主要任務(wù)是解決開發(fā)項目“為誰建”“建什么”“能否建?“怎么建”等關(guān)鍵問題。（1）“為誰建”是解決項目客戶定位問題。即通過市場分析，選擇目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶準(zhǔn)確的客戶定位是實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的基礎(chǔ)。只有明確了目標(biāo)客戶群體，才能根據(jù)客戶需求和行為特征進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和營銷策劃。（2）“建什么”是解決項目定位和產(chǎn)品定位問題。即根據(jù)目標(biāo)客戶的需求特征和項目自身特點，確定項目

16、主題、產(chǎn)品基調(diào)、物業(yè)類型、規(guī)劃設(shè)計要求、戶型配比結(jié)構(gòu)、設(shè)備規(guī)格等級、材料品種檔次等。解決“建什么”的問題，是前期策劃的關(guān)鍵任務(wù)，也是項目差異化的實現(xiàn)途徑。項目定位和產(chǎn)品定位準(zhǔn)確與否，會直接影響到目標(biāo)客戶對項目的認(rèn)可度和接受度。（3）“能否建”是對項目可行性的評價。即從企業(yè)角度對項目的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)合理性和市場風(fēng)險性進(jìn)行分析評價，從而判斷自身是否有能力承擔(dān)與客戶定位、項目定位和產(chǎn)品定位相吻合的項目，項目運行能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。（4）“怎么建”是解決項目總體運行問題。即對項目建設(shè)周期、建設(shè)階段、項目節(jié)點、工程進(jìn)度、現(xiàn)金流量、經(jīng)營方式、營銷策略等進(jìn)行總體設(shè)計。2、基本原則房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃應(yīng)遵循

17、下列四項原則（1）約束性原則。房地產(chǎn)開發(fā)必須以項目用地規(guī)劃指標(biāo)和相關(guān)法律準(zhǔn)則、社會道德規(guī)范及企業(yè)自身限制為約束條件，尤其是項目定位和產(chǎn)品定位應(yīng)在規(guī)劃指標(biāo)允許范圍內(nèi)進(jìn)行。（2）差異性原則。差異性是項目市場競爭力的關(guān)鍵，需要在競爭激烈且同質(zhì)化較為普遍的房地產(chǎn)市場，策劃出滿足特定消費者需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，塑造出有價值的產(chǎn)品差異性。這些差異性主要體現(xiàn)在區(qū)位價值、項目組合、產(chǎn)品功能、經(jīng)營方式及物業(yè)服務(wù)等方面。（3）系統(tǒng)性原則。每一個房地產(chǎn)開發(fā)項目都不是孤立的，必須納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體層面、區(qū)域市場層面來考慮，保持特定開發(fā)項目與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體目標(biāo)、發(fā)展階段、產(chǎn)品線豐富度協(xié)調(diào)一致。同時，特定項目與房地產(chǎn)

18、開發(fā)企業(yè)在該區(qū)域內(nèi)的其他開發(fā)項目共同形成市場供給并存在一定競爭關(guān)系，必須考慮特定項目與其他項目之間的關(guān)系，形成互補(bǔ)或促進(jìn)關(guān)系。（4）預(yù)測性原則。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期和經(jīng)營周期比較長，因此，必須對經(jīng)營期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測，依照預(yù)測結(jié)果進(jìn)行前期策劃。預(yù)測的準(zhǔn)確度越高，前期策劃效果就會越好。（二）前期策劃的主要工作內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的主要內(nèi)容可概括為環(huán)境分析、市場定位、運行建議和經(jīng)濟(jì)評價四部分（1）環(huán)境分析。環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的基石。進(jìn)行環(huán)境分析時，要從不同層面、不同角度分析影響房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)和運營的各種因素、現(xiàn)狀及變化趨勢，并對運營期變動情況進(jìn)行預(yù)測。（2）市

19、場定位。市場定位是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位是在分析和預(yù)測區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和市場狀況動態(tài)變化的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場價值取向進(jìn)行系統(tǒng)分析和設(shè)計的過程，包括客戶定位、項目定位和產(chǎn)品定位。（3）運行建議。運行建議是指項目前期策劃的操作設(shè)計。房地產(chǎn)開發(fā)項目的運行是一個多部門、多環(huán)節(jié)的復(fù)雜過程，對項目運行過程中主要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵節(jié)點的把握至關(guān)重要，運行建議要針對這些主要環(huán)節(jié)和關(guān)鍵節(jié)點提出操作方案。4）經(jīng)濟(jì)評價。經(jīng)濟(jì)評價是指項目前期策劃中的財務(wù)分析，包括測算評價項目的盈利能力和清償能力是否能達(dá)到目標(biāo)要求；分析項目的不確定性以評價企業(yè)對項目風(fēng)險的承受能力等。（三）房

20、地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境分析與市場研判內(nèi)外部環(huán)境分析是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的前提和基礎(chǔ)，只有在對政策、技術(shù)、用地、市場、開發(fā)企業(yè)等方面進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，才能對房地產(chǎn)市場未來發(fā)展走勢作出判斷。1、政策分析首先，應(yīng)分析相關(guān)政策對房地產(chǎn)項目開發(fā)的影響，如對別墅項目用地的限制政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)稅收政策等；其次，應(yīng)分析項目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃、城市形象等相關(guān)政策或戰(zhàn)略。這些政策因素對房地產(chǎn)市場前景、需求量、需求類型、項目定位、產(chǎn)品定位、企業(yè)盈利等都會產(chǎn)生較大影響。2、技術(shù)分析主要分析有關(guān)建筑材料、設(shè)施設(shè)備、施工技術(shù)等方面因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目方案的實現(xiàn)程度、成本等方面的影響。3、用地分析（1）城市

21、層面上的宏觀用地分析。其主要分析項目所在區(qū)域在整個城市結(jié)構(gòu)中所承擔(dān)的功能。要研究區(qū)域功能特征，如是否是產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、高教區(qū)、中心商務(wù)區(qū)（CBD）、政府行政區(qū)等；區(qū)域認(rèn)可度，即在消費者印象中的區(qū)域形象和特征；區(qū)域發(fā)展趨勢，如棚戶區(qū)改造后成為中高檔住宅的潛在區(qū)域，廢舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦臀幕囆g(shù)區(qū)等。（2）區(qū)域?qū)用嫔系闹杏^用地分析。其主要分析區(qū)域交通條件、周邊環(huán)境條件和配套條件。區(qū)域交通條件主要以可達(dá)性、交通工具、時間和空間距離等為評價要素。周邊環(huán)境條件主要是指周邊地塊功能、附近重要公共建筑、周邊景觀環(huán)境等。配套條件包括教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套設(shè)施。（3）地塊層面上的微觀用地分析。其主要分析地塊規(guī)劃條件、

22、地塊現(xiàn)狀條件、地塊開發(fā)條件和地塊交通等方面。地塊規(guī)劃條件主要包括用地性質(zhì)、占地面積、規(guī)劃建筑面積、容積率、紅線位置、綠化率等條件，地塊規(guī)劃條件是項目開發(fā)不可逾越的硬約束。地塊現(xiàn)狀條件是指項目用地上現(xiàn)有建筑物狀況及景觀條件，現(xiàn)有建筑物狀況包括保留建筑、構(gòu)筑、保留物等。地塊開發(fā)條件包括土地四至、高差、邊界、地質(zhì)土層等。地塊交通包括項目所在地內(nèi)外部交通外部交通可從出入口位置等方面進(jìn)行考察，內(nèi)部交通是對項目用地范圍內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)條件的分析和初步設(shè)想。4、市場分析（1）市場分析是房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境分析中至關(guān)重要的內(nèi)容，對客戶定位、項目定位和產(chǎn)品定位是否恰當(dāng)有著重大影響宏觀層次的市場分析。首先是宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分

23、析，包括GDP、人均GDP、人均可支配收入、固定資產(chǎn)投資、消費性支出、儲蓄存款、國家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局等，分析這些因素變化對房地產(chǎn)市場的影響。其次聚焦到房地產(chǎn)市場，考察國家或地區(qū)房地產(chǎn)投資額、供應(yīng)量、銷售面積銷售周期、存貨量、土地開發(fā)面積、項目所屬類別、房地產(chǎn)均價等指標(biāo)現(xiàn)狀，以及在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)的變動趨勢等。（2）中觀層次的市場分析。中觀層次的市場分析即區(qū)域市場分析，這種區(qū)域是指從消費者角度認(rèn)知的、與待策劃地塊處于同一市場范圍的地理區(qū)域。這種區(qū)域市場的劃分可與行政區(qū)劃重疊，也可跨越行政區(qū)域界限。大型、特大型和超大型城市可能被劃分為多個區(qū)域市場些城市邊緣區(qū)域可能與周邊其他城市區(qū)域相互融合。區(qū)域市場分析

24、包括該區(qū)域房地產(chǎn)商品的供求分析、競爭分析和客戶分析等。（3）微觀層次的市場分析。微觀層次的市場分析是指本項目與競爭項目的對比分析。要找出與本項目構(gòu)成直接或間接競爭關(guān)系的項目，通過對比分析，發(fā)現(xiàn)競爭空白點，同時對本項目的優(yōu)劣勢有清醒的認(rèn)識，在此基礎(chǔ)上尋求項目差異點，揚(yáng)長避短。5、開發(fā)企業(yè)分析前期策劃需要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主客觀條件進(jìn)行分析。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主觀條件包括項目開發(fā)目標(biāo)（利潤額、利潤率、投資回報期等）、公司運作目標(biāo)（戰(zhàn)略實現(xiàn)、業(yè)務(wù)平衡、市.場開拓等）及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的意圖，客觀條件包括企業(yè)籌資能力、研發(fā)能力、營銷能力、專業(yè)程度等。在全面分析房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)外部環(huán)境的基礎(chǔ)上，要對開發(fā)期內(nèi)房地

25、產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行研判，主要包括：一是房地產(chǎn)市場走勢研判，即對建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場總體發(fā)展趨勢、市場環(huán)境、市場特征等進(jìn)行研判；二是房地產(chǎn)市場需求研判，重點是對潛在的有效需求進(jìn)行分析和預(yù)測；三是房地產(chǎn)市場供給研判，預(yù)測項目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場所能提供的房地產(chǎn)商品最大量，同類競爭產(chǎn)品的數(shù)量、成本、競爭力等；四是房地產(chǎn)市場價格研判，重點在于項目所在區(qū)域競爭產(chǎn)品租售價格的變動趨勢。（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位1、客戶定位房地產(chǎn)開發(fā)項目客戶定位是指通過市場細(xì)分，對房地產(chǎn)商品各消費群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式等進(jìn)行比較分析，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)和特點，最終確定房地產(chǎn)開發(fā)項目目

26、標(biāo)客戶群體的過程。（1）市場細(xì)分。房地產(chǎn)市場細(xì)分就是以房地產(chǎn)需求者消費需求的某些特征或變量為依據(jù)，對具有不同需求的房地產(chǎn)消費群體進(jìn)行區(qū)分的過程。細(xì)分后所形成的具有相同需求特征的消費群體被稱為細(xì)分市場。住宅市場細(xì)分的依據(jù)主要有地理因素、人口因素、心理因素和行為因素等。在細(xì)分非住宅市場時，地理、收入、購買動機(jī)、效用追求等因素同樣可作為細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，非住宅市場細(xì)分的主要依據(jù)還包括最終消費者和消費者規(guī)模等因素。（2）目標(biāo)市場選擇。房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)市場是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所要服務(wù)的市場，即房地產(chǎn)開發(fā)項目的服務(wù)對象。開發(fā)項目選定的目標(biāo)市場必須滿足以下條件。1）目標(biāo)市場應(yīng)有足夠的需求量?！白銐颉笔侵?/p>

27、該項目所進(jìn)入的目標(biāo)市場需求量能夠滿足企業(yè)或開發(fā)項目預(yù)期目標(biāo)尤其是盈利性目標(biāo)要求；“需求量”既指現(xiàn)實有效需求，也包括開發(fā)期內(nèi)潛在有效需求。2）目標(biāo)市場必須是企業(yè)有能力進(jìn)入的。在房地產(chǎn)市場中，有足夠需求量的細(xì)分市場很多，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受資金實力、研發(fā)能力、管理水平、市場競爭能力等自身條件限制，不一定有能力滿足所有需求量足夠的細(xì)分市場需求，因此，必須結(jié)合自身能力、資源、優(yōu)勢等條件選擇部分細(xì)分市場作為目標(biāo)市場。（3）目標(biāo)客戶選定。市場細(xì)分只是初步為目標(biāo)客戶的選定明確了方向，要準(zhǔn)確地鎖定目標(biāo)客戶，就需要在選定目標(biāo)市場的基礎(chǔ)上再行細(xì)分，確定具體開發(fā)項目的消費群體，即目標(biāo)客戶。在選定的目標(biāo)市場中，雖然消費

28、者對房地產(chǎn)的價值取向具有很大程度的一致性，但是對房地產(chǎn)的效用排序并不相同。通過對目標(biāo)市場中不同消費群體對房地產(chǎn)效用取向的分析，選定目標(biāo)市場中的某類或某幾類消費者作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的服務(wù)對象，這就是目標(biāo)客戶選定。（4）目標(biāo)客戶特征分析。在選定目標(biāo)客戶后，要進(jìn)一步分析目標(biāo)客戶的基本特征。因為目標(biāo)客戶的基本特征是影響需求傾向和需求偏好的重要因素，對目標(biāo)客戶基本特征的分析要與物業(yè)類型相結(jié)合。房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)客戶特征要素包括區(qū)域特征、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)與社會階層、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、置業(yè)次數(shù)、置業(yè)需求等。2、項目定位房地產(chǎn)開發(fā)項目定位是指針對目標(biāo)客戶的需求特征，整體謀劃開發(fā)項目的開發(fā)戰(zhàn)略，設(shè)計選擇其概念性

29、規(guī)劃的過程。（1）項目開發(fā)戰(zhàn)略選擇。項目開發(fā)戰(zhàn)略是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，針對目標(biāo)客戶的需求特征，通過對企業(yè)自身狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目案件的分析，確定項目開發(fā)的總體思路。1）SWOT分析。這是一種通過綜合分析和系統(tǒng)評價企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境，從而選擇最佳經(jīng)營戰(zhàn)略的方法。其中，S代表企業(yè)內(nèi)部資源和能力的優(yōu)勢（Strength）W代表企業(yè)內(nèi)部資源和能力的劣勢（WeakneSS）0代表企業(yè)外部環(huán)境中的機(jī)會（OppOrtunity）T代表企業(yè)外部環(huán)境中的威脅（threat）根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境分析成果，可以構(gòu)建SWOT分析矩陣進(jìn)行系統(tǒng)分析。2）項目開發(fā)戰(zhàn)略?；赟WOT分析，可供房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的戰(zhàn)

30、略有以下四種。SO戰(zhàn)略。SO戰(zhàn)略是指依靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及項目的內(nèi)部優(yōu)勢，充分利用外部機(jī)會的發(fā)展型戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目有顯著的資源和能力優(yōu)勢，同時市場有發(fā)展機(jī)會時，可選擇此戰(zhàn)略。WO戰(zhàn)略。WO戰(zhàn)略是指利用外部機(jī)會改進(jìn)企業(yè)或開發(fā)項目內(nèi)部劣勢的扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目存在短板，但外部機(jī)會很好時，可以采用這種戰(zhàn)略，抓住機(jī)遇，扭轉(zhuǎn)劣勢。ST戰(zhàn)略。ST戰(zhàn)略是指充分利用企業(yè)或項目的內(nèi)部優(yōu)勢，避開有較大威脅的開發(fā)領(lǐng)域的多元化戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能力強(qiáng)，同時比較靈活時，可采用此戰(zhàn)略。WT戰(zhàn)略。WT戰(zhàn)略是指以退為進(jìn)的戰(zhàn)略。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目受到外部市場環(huán)境的威脅且內(nèi)部狀況又不佳時，可以考慮采用此戰(zhàn)略。

31、（2）項目主題創(chuàng)意。房地產(chǎn)開發(fā)項目主題創(chuàng)意是指根據(jù)項目及其所在地區(qū)特征，確定項目特有的、顯著區(qū)別于競爭對手的、能進(jìn)行概念化描述、能通過宣傳推廣活動被目標(biāo)客戶接受且產(chǎn)生共鳴的項目特質(zhì)。主題創(chuàng)意確定了開發(fā)項目最顯著的特征，能夠凸顯項目個性，避免項目同質(zhì)化。房地產(chǎn)開發(fā)項目主題創(chuàng)意應(yīng)滿足以下要求：要易于展示和傳播，能夠讓客戶感知到，并可以在信息渠道中展示和傳播；要凸顯開發(fā)項目的內(nèi)在品質(zhì)，否則會引起客戶反感或者被認(rèn)為是欺騙；要與目標(biāo)客戶的需求特征相吻合，這樣才能激發(fā)目標(biāo)客戶的購買行為；要與開發(fā)項目所在地區(qū)的資源條件相協(xié)調(diào)，這是房地產(chǎn)開發(fā)項目主題創(chuàng)意的基礎(chǔ)。（3）項目總體規(guī)劃布局。房地產(chǎn)開發(fā)項目總體規(guī)劃布

32、局，是指根據(jù)開發(fā)項目的主題創(chuàng)意，對項目的功能結(jié)構(gòu)、空間尺度和用地結(jié)構(gòu)等重要規(guī)劃指標(biāo)所進(jìn)行的總體安排和布局，是項目定位的重要內(nèi)容。對商品住宅開發(fā)項目而言，總體規(guī)劃布局主要包括以下六項內(nèi)容。1）物業(yè)類型構(gòu)成及布局。從使用功能來看，包括住宅、公寓、商業(yè)及公共建筑等物業(yè)類型。從物業(yè)形態(tài)來看，有高層住宅、多層住宅，高層住宅中還有點式高層、板式高層等。項目總體規(guī)劃布局是對項目中各種物業(yè)類型和物業(yè)形態(tài)的面積及其在項目總面積中的占比、在項目用地范圍內(nèi)的平面布局進(jìn)行的總體安排和設(shè)計。2）項目空間尺度安排。項目空間是指在開發(fā)項目用地范圍內(nèi)，由各建筑物、構(gòu)筑物組成的外部空間。項目空間尺度是指在外部空間中，各建筑物、

33、構(gòu)筑物之間的空間位置關(guān)系。進(jìn)行項目空間尺度安排時，主要應(yīng)滿足三個方面的要求：一是滿足設(shè)計規(guī)范和用地規(guī)劃指標(biāo)要求；二是滿足共享性和安全性要求，這主要是針對項目的公共設(shè)施、構(gòu)筑物和景觀等的空間尺度安排的；三是滿足視覺審美要求，建筑物高低錯落有致，景觀節(jié)點的空間布局和空間造型都能形成不同的視覺效果。3）項目用地規(guī)劃布局。項目用地規(guī)劃布局是指根據(jù)開發(fā)項目用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)要求，對開發(fā)項目的各種用地類型進(jìn)行分配和布局，主要涉及開發(fā)項目的各類建筑物、交通道路、景觀綠化、水體設(shè)施等用地規(guī)模及布局。（4）項目道路交通規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)項目道路交通規(guī)劃主要包括項目道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃、項目出入口設(shè)置和項目靜態(tài)交通規(guī)劃。道路

34、交通規(guī)劃應(yīng)遵循系統(tǒng)性、安全性和節(jié)地性原則。系統(tǒng)性原則要求項目內(nèi)各種不同功能的道路之間有合理的比例和密度，有較好的銜接。安全性原則要求項目內(nèi)車行道和人行道應(yīng)盡量隔離，人車分流，消防通道應(yīng)符合建筑規(guī)范設(shè)計要求。節(jié)地性原則要求項目內(nèi)道路系統(tǒng)在保證安全暢通的前提下，對路網(wǎng)密度、道路寬度等作出科學(xué)安排。（5）項目綠地和景觀規(guī)劃。在項目定位過程中，綠化與景觀規(guī)劃主要包括項目園林風(fēng)格確定、項目綠化景觀布局、項目景觀節(jié)點設(shè)計等內(nèi)容。項目園林風(fēng)格應(yīng)結(jié)合項目主題創(chuàng)意、整體風(fēng)格、開發(fā)規(guī)模、目標(biāo)客戶及項目檔次和開發(fā)用地的自然條件、周邊環(huán)境等因素綜合考慮。項目綠化景觀布局應(yīng)根據(jù)所確定的綠化園林的性質(zhì)、風(fēng)格、主題和內(nèi)容，

35、結(jié)合開發(fā)用地情況，對綠化園林進(jìn)行綜合安排。居住小區(qū)景觀通常是由景觀節(jié)點和景觀軸線構(gòu)成的一個具有時間屬性的動態(tài)整體系統(tǒng)。應(yīng)注意對主要景觀節(jié)點和景觀主軸線的設(shè)計，規(guī)模較大的居住小區(qū)，可以有多條景觀主軸線。（6）項目配套公共設(shè)施。對住宅項目而言，配套公共設(shè)施是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定在項目用地范圍內(nèi)為商品住宅配套修建的各種公共設(shè)施，一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理八類公共設(shè)施。3、產(chǎn)品定位房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定位是指在客戶定位和項目定位的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的功能、質(zhì)量、檔次、風(fēng)格、面積、戶型、環(huán)境構(gòu)建等方面進(jìn)行構(gòu)思和設(shè)計，為房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計提供指

36、導(dǎo)性意見的過程。產(chǎn)品定位是項目定位的延續(xù)和細(xì)化，產(chǎn)品定位將項目定位的概念和設(shè)想轉(zhuǎn)化為具體的有形產(chǎn)品和無形服務(wù)，滿足目標(biāo)客戶的需求。房地產(chǎn)商品具有菲利普科特勒所描述的產(chǎn)品三層次結(jié)構(gòu)，即房地產(chǎn)商品是由核心產(chǎn)品有形產(chǎn)品和附加產(chǎn)品組成的復(fù)合體。（1）核心產(chǎn)品。核心產(chǎn)品是指房地產(chǎn)所能提供的滿足消費者最基本的生活和生產(chǎn)需要的功能和效用。居住項目核心產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容包括功能組合策劃、戶型設(shè)計策劃和配套設(shè)施策劃。功能組合策劃是對不同類型的住宅功能配置的設(shè)計與安排，包括住宅類型策劃、設(shè)施設(shè)備策劃、室內(nèi)裝修策劃。戶型設(shè)計策劃是房地產(chǎn)核心產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容，包括戶型組合構(gòu)成、戶型平面布局、戶型面積大小等。配套設(shè)施

37、策劃是在項目定位的配套公共建筑策劃基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)化的過程，主要包括對會所、幼兒園、兒童游樂場、老齡活動場所、體育場館設(shè)施等的位置、面積、內(nèi)部功能等的策劃。（2）有形產(chǎn)品。有形產(chǎn)品是核心產(chǎn)品的基本載體，是房地產(chǎn)的外在表現(xiàn)形式，是房地產(chǎn)效用的重要基礎(chǔ)，也是購買者選購房產(chǎn)時直觀的依據(jù)。房地產(chǎn)有形產(chǎn)品一般包括房地產(chǎn)開發(fā)項目所處的區(qū)位及地段、開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計、建筑材料及建筑質(zhì)量、建筑風(fēng)格及外觀造型、建筑結(jié)構(gòu)及平面布局、外墻裝飾及色彩、小區(qū)環(huán)境及周邊設(shè)施等。房地產(chǎn)有形產(chǎn)品定位主要包括小區(qū)規(guī)劃策劃、環(huán)境設(shè)計策劃和建筑設(shè)計策劃。小區(qū)規(guī)劃策劃是房地產(chǎn)開發(fā)項目總體規(guī)劃所確定的主要內(nèi)容的具體化和形象化展示，主要包括

38、住宅群體平面組合、小區(qū)內(nèi)道路選線、小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)設(shè)施和豎向設(shè)計等。環(huán)境設(shè)計策劃主要包括小區(qū)環(huán)境設(shè)計要素界定、綠地環(huán)境設(shè)計、環(huán)境小品設(shè)計等。建筑設(shè)計策劃是對房地產(chǎn)開發(fā)項目各類建筑物的建筑風(fēng)格、外立面造型及色彩、建筑材料選用等的設(shè)計與安排。（3）附加產(chǎn)品。附加產(chǎn)品是購買者在購買和使用房地產(chǎn)過程中得到的附加服務(wù)和附加利益的總和。房地產(chǎn)附加產(chǎn)品一般體現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售階段和使用階段。在銷售階段，房地產(chǎn)附加產(chǎn)品主要表現(xiàn)為信息咨詢、信貸服務(wù)、價格優(yōu)惠、裝修服務(wù)等。在使用階段，房地產(chǎn)附加產(chǎn)品主要表現(xiàn)為房屋保修和物業(yè)服務(wù)，尤其是物業(yè)服務(wù)，已成為房地產(chǎn)商品不可分割的組成部分。在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃階段，房地產(chǎn)附加產(chǎn)品

39、定位雖然處于次要地位，但對營銷策劃有著重要影響。對于住宅項目，附加產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容是物業(yè)服務(wù)策劃、信貸服務(wù)策劃和裝修服務(wù)策劃。在前期策劃中，應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定明確物業(yè)管理用房的面積、位置、交付標(biāo)準(zhǔn)等。工程項目環(huán)境影響評價和社會評價（一）環(huán)境影響評價根據(jù)中華人民共和國環(huán)境影響評價法，環(huán)境影響評價是指對規(guī)劃和建設(shè)項目實施后可能造成的環(huán)境影響進(jìn)行分析、預(yù)測和評估，提出預(yù)防或減輕不良環(huán)境影響的對策和措施，進(jìn)行跟蹤監(jiān)測的方法與制度。國家鼓勵有關(guān)單位、專家和公眾以適當(dāng)方式參與環(huán)境影響評價。1、環(huán)境影響評價的分類管理中華人民共和國環(huán)境影響評價法規(guī)定，國家根據(jù)建設(shè)項目對環(huán)境的影響程度，對建設(shè)項目的環(huán)境影響評

40、價實行分類管理。（1）對于可能造成重大環(huán)境影響的項目，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報告書，對產(chǎn)生的環(huán)境影響進(jìn)行全面評價。（2）對于可能造成輕度環(huán)境影響的項目，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報告表，對產(chǎn)生的環(huán)境影響進(jìn)行分析或者專項評價。（3）對于環(huán)境影響很小、不需要進(jìn)行環(huán)境影響評價的項目，應(yīng)當(dāng)填報環(huán)境影響登記表。2、環(huán)境影響報告書的內(nèi)容建設(shè)項目環(huán)境影響報告書應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：建設(shè)項目概況；建設(shè)項目周圍環(huán)境現(xiàn)狀；建設(shè)項目對環(huán)境可能造成影響的分析、預(yù)測和評估；建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)措施及其技術(shù).經(jīng)濟(jì)論證；建設(shè)項目對環(huán)境影響的經(jīng)濟(jì)損益分析；對建設(shè)項目實施環(huán)境監(jiān)測的建議；環(huán)境影響評價結(jié)論。3、環(huán)境影響評價的相關(guān)要求環(huán)境影響評價文件中的

41、環(huán)境影響報告書或者環(huán)境影響報告表，應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)環(huán)境影響評價資質(zhì)的機(jī)構(gòu)編制。除國家規(guī)定需要保密的情形外，對環(huán)境可能造成重大影響、應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報告書的建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在報批建設(shè)項目環(huán)境影響報告書前，舉行論證會、聽證會，或者采取其他形式，征求有關(guān)單位、專家和公眾意見。建設(shè)單位報批的環(huán)境影響報告書應(yīng)當(dāng)附有有關(guān)單位、專家和公眾的意見采納或者不采納的說明。建設(shè)項目環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表經(jīng)過批準(zhǔn)后，建設(shè)項目的性質(zhì)、規(guī)模、地點，采用的生產(chǎn)工藝或者防治污染、防止生態(tài)破壞的措施發(fā)生重大變動的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)重新報批建設(shè)項目環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表。建設(shè)項目環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表自批

42、準(zhǔn)之日起已滿5年，建設(shè)項目方開工建設(shè)的，其環(huán)境影響報告書、環(huán)境影響報告表應(yīng)當(dāng)報原審批部門重新審核。4、房地產(chǎn)投資項目的環(huán)境影響評價房地產(chǎn)開發(fā)、賓館、酒店、辦公用房、標(biāo)準(zhǔn)廠房等房地產(chǎn)項目，涉及環(huán)境敏感區(qū)及需自建配套污水處理設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響報告表。環(huán)境敏感區(qū)是指依法設(shè)立的各級各類保護(hù)區(qū)域和對建設(shè)項目產(chǎn)生的環(huán)境影響特別敏感的區(qū)域。環(huán)境敏感區(qū)主要包括自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、世界文化和自然遺產(chǎn)地、海洋特別保護(hù)區(qū)、飲用水水源保護(hù)區(qū)?；巨r(nóng)田保護(hù)區(qū)、基本草原、森林公園、地質(zhì)公園、重要濕地、天然林區(qū)、野生動物重要棲息地、重點保護(hù)野生植物生長繁殖地。文物保護(hù)單位。針對標(biāo)準(zhǔn)廠房類房地產(chǎn)項目，環(huán)境敏感區(qū)還包

43、括以居住、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、科研、行政辦公等為主要功能的區(qū)域。對于其他房地產(chǎn)投資項目，應(yīng)當(dāng)編制環(huán)境影響登記表。（二）社會評價社會評價旨在分析擬建項目對當(dāng)?shù)厣鐣挠绊懞彤?dāng)?shù)厣鐣l件對項目的適應(yīng)性和可接受程度，評價項目的社會可行性。進(jìn)行工程項目社會評價，有利于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)與社會發(fā)展目標(biāo)協(xié)調(diào)一致，有利于項目與所在地區(qū)利益協(xié)調(diào)一致。1、社會評價適用范圍社會評價適用于社會因素較為復(fù)雜、社會影響較為久遠(yuǎn)、社會效益較為顯著、社會矛盾較為突出、社會風(fēng)險較大的投資項目。主要包括需要大量移民搬遷或者占用農(nóng)田較多的水利權(quán)紐項目、交通運輸項目、礦產(chǎn)和油氣田開發(fā)項目，扶貧項目、農(nóng)村區(qū)域開發(fā)項目，以及文化教育、衛(wèi)生

44、等公益性項目。2、社會評價主要內(nèi)容（1）社會影響分析。社會影響分析旨在分析預(yù)測項目可能產(chǎn)生的正面影響（通常稱為社會效益）和負(fù)面影響。包括項目對所在地區(qū)居民收入、生活水平和生活質(zhì)量、就業(yè)等產(chǎn)生的影響，項目對所在地區(qū)不同利益群體的影響，項目對所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生等方面的影響，項目對當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量和城鎮(zhèn)化進(jìn)程等的影響，項目對所在地區(qū)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教的影響等。（2）互適性分析?；ミm性分析主要是分析預(yù)測項目能否為當(dāng)?shù)氐纳鐣h(huán)境、人文條件所接納，以及當(dāng)?shù)卣?、居民支持項目存在與發(fā)展的程度，考察項目與當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境的相互適應(yīng)關(guān)系。具體包括分析預(yù)測不同利益攸關(guān)群體、項目所在地區(qū)各類組織對項

45、目建設(shè)和運營的態(tài)度及參與程度，分析預(yù)測項目所在地區(qū)現(xiàn)有技術(shù)、文化狀況能否適應(yīng)項目建設(shè)和發(fā)展。（3）社會風(fēng)險分析。項目的社會風(fēng)險分析是對可能影響項目的各種社會因素進(jìn)行識別和排序，選擇影響面大、持續(xù)時間長，并容易導(dǎo)致較大矛盾的社會因素進(jìn)行預(yù)測，分析可能出現(xiàn)這種風(fēng)險的社會環(huán)境和條件。可能會誘發(fā)民族矛盾、宗教矛盾的項目應(yīng)特別注重這方面的分析。3、社會評價方法項目涉及的社會因素、社會影響和社會風(fēng)險不可能用統(tǒng)一的指標(biāo)、量綱和判據(jù)進(jìn)行評價，因此，社會評價應(yīng)根據(jù)項目的具體情況采用靈活的評價方法。在項目前期準(zhǔn)備階段，采用的社會評價方法主要有快速社會評價法和詳細(xì)社會評價法。快速社會評價法主要是分析現(xiàn)有資料和現(xiàn)有狀

46、況，著眼于負(fù)面社會因素的分析判斷，一般以定性描述為主。它是在項目前期階段進(jìn)行社會評價常用的一種簡捷方法，通過這一方法可大致了解擬建項目所在地區(qū)社會環(huán)境的基本狀況，識別主要社會影響因素，粗略地預(yù)測可能出現(xiàn)的情況及其對項目的影響程度。詳細(xì)社會評價法是在可行性研究階段廣泛應(yīng)用的一種評價方法，是指在快速社會評價的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步研究與項目相關(guān)的社會因素和社會影響，進(jìn)行詳細(xì)論證，并預(yù)測風(fēng)險度，結(jié)合項目備選的技術(shù)方案、工程方案等，從社會分析角度進(jìn)行優(yōu)化。詳細(xì)社會評價法采用定量與定性分析相結(jié)合的方法，進(jìn)行過程分析。4、社會穩(wěn)定風(fēng)險分析重大項目在可行性研究階段應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險分析。社會穩(wěn)定風(fēng)險分析應(yīng)當(dāng)作為項

47、目可行性研究報告、項目申請報告的重要內(nèi)容并設(shè)獨立篇章。項目單位在組織開展重大項目前期工作時，應(yīng)當(dāng)對社會穩(wěn)定風(fēng)險進(jìn)行調(diào)查分析，征詢相關(guān)群眾意見，查找并列出風(fēng)險點、風(fēng)險發(fā)生的可能性及影響程度，提出防范和化解風(fēng)險的方案措施，以及采取相關(guān)措施后的社會穩(wěn)定風(fēng)險等級建議。（1）社會穩(wěn)定風(fēng)險等級劃分。重大項目社會穩(wěn)定風(fēng)險等級分為三級。1）高風(fēng)險。大部分群眾對項目有意見、反應(yīng)特別強(qiáng)烈，可能引發(fā)大規(guī)模群體性事件。2）中風(fēng)險。部分群眾對項目有意見、反應(yīng)強(qiáng)烈，可能引發(fā)矛盾沖突。3）低風(fēng)險。多數(shù)群眾理解、支持，少數(shù)群眾對項目有意見，但通過有效工作可防范和化解矛盾。（2）社會穩(wěn)定風(fēng)險分析相關(guān)要求。社會穩(wěn)定風(fēng)險分析由項目

48、所在地人民政府或其有關(guān)部門指定的評估主體組織開展評估論證，根據(jù)實際情況可以采取公示、問卷調(diào)查、實地走訪和召開座談會、聽證會等多種方式聽取各方面意見，分析判斷并確定風(fēng)險等級，提出社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告。評估報告的主要內(nèi)容包括項目建設(shè)實施的合法性、合理性、可行性、可控性，可能引發(fā)的社會穩(wěn)定風(fēng)險，各方面意見及其采納情況，風(fēng)險評估結(jié)論和對策建議，風(fēng)險防范和化解措施及應(yīng)急處置預(yù)案等。對于由國家發(fā)展改革委審批、核準(zhǔn)或者核報國務(wù)院審批、核準(zhǔn)的在我國境內(nèi)實施的固定資產(chǎn)投資項目，國務(wù)院有關(guān)部門、省級發(fā)展改革部門、中央管理企業(yè)向國家發(fā)展改革委報送項目可行性研究報告、項目申請報告的申報文件中，應(yīng)當(dāng)包含對該項目社會穩(wěn)定

49、風(fēng)險評估報告的意見，并附具社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告。評估主體作出的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告是項目審批、核準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批、核準(zhǔn)項目的重要依據(jù)。評估報告認(rèn)為項目存在高風(fēng)險或者中風(fēng)險的，應(yīng)不予審批、核準(zhǔn)和核報；存在低風(fēng)險但有可靠防控措施的，可以審批、核準(zhǔn)或者核報，并應(yīng)在批復(fù)文件中對有關(guān)方面提出切實落實防范.化解風(fēng)險措施的要求?？尚行匝芯康碾A段和內(nèi)容（一）可行性研究的階段工程項目可行性研究可分為四個階段，即投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項目評估決策。1、投資機(jī)會研究投資機(jī)會研究是指提出項目投資方向建議，即通過對某地區(qū)政治和經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策、資源條件、市場趨勢和盈利可能性進(jìn)行分析，尋找出最有利

50、的投資機(jī)會。投資機(jī)會研究分為一般投資機(jī)會研究和具體項目投資機(jī)會研究。前者包括地區(qū)研究、分部門研究、以資源為基礎(chǔ)的研究等；后者則是要鑒別和確定擬建項目的投資機(jī)會，目的是將項目初期設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)楦怕酝顿Y建議。通過投資機(jī)會研究，形成項目建議書，作為進(jìn)一步開展可行性研究的依據(jù)。投資機(jī)會研究的目的在于明確投資方向，相對比較粗略，能夠初步反映投資建設(shè)效果即可。該階段投資估算誤差為30%。2、初步可行性研究初步可行性研究也被稱為預(yù)可行性研究或前可行性研究，是指在投資機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，對項目建設(shè)的可能性和可行性進(jìn)行更深入的分析論證。初步可行性研究的重點工作是：分析投資機(jī)會研究結(jié)論，判斷項目是否值得投資；確定的項目

51、要領(lǐng)是否準(zhǔn)確，是否需進(jìn)行詳細(xì)可行性研究；對于影響項目建設(shè)實施的一些關(guān)鍵問題進(jìn)行專題研究；初選和審定項目實施方案等。初步可行性研究是介于投資機(jī)會研究和詳細(xì)可行性研究之間的工作，研究結(jié)果要形成初步可行性研究報告。該階段投資估算誤差為20%。由于大型項目可行性研究需耗費較多的人力和財力，如果通過初步可行性研究即否定了擬建項目，則可及時終止可行性研究工作，避免人力和財力的浪費。3、詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究即通常所說的可行性研究，也被稱為最終可行性研究。它是投資項目前期研究和評價的重要階段，是投資項目決策的基礎(chǔ)。這一階段的主要工作是從技術(shù)、財務(wù)和社會經(jīng)濟(jì)等方面深入詳細(xì)地分析項目建設(shè)的必要性、可能性和

52、經(jīng)濟(jì)合理性，對擬建項目提出“可行”或者“不可行”的結(jié)論性意見，并最終形成可行性研究報告。4、項目評估決策嚴(yán)格地講，對于擬建項目進(jìn)行評估和決策屬于可行性研究的后續(xù)工作，是指在詳細(xì)可行性研究的基礎(chǔ)上，由決策機(jī)構(gòu)對工程項目組織評審，評估通過的可行性研究報告可作為項目投資和建設(shè)實施（工程設(shè)計、施工）的依據(jù)。根據(jù)國家發(fā)展改革委投資咨詢評估管理辦法（發(fā)改投資規(guī)2018）1604號）對于國家發(fā)展改革委審批或核報國務(wù)院審批的政府投資項目，應(yīng)當(dāng)堅持“先評估、后決策”的原則，可行性研究報告經(jīng)相關(guān)工程咨詢單位咨詢評估后，在充分考慮咨詢評估意見的基礎(chǔ)上才能作出決策決定。項目評估的主要任務(wù)是對項目可行性研究報告提出評價

53、意見，主要包括：全面審核可行性研究報告中反映的各種情況是否真實；分析可行性報告中各項指標(biāo)的計算是否正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇；從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項目的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益；分析和判斷可行性研究報告的可靠性、真實性和客觀性，并撰寫項目評估報告。（二）可行性研究報告的內(nèi)容工程項目種類繁多，可行性研究的要求和條件各不相同，各有側(cè)重點，但通常應(yīng)包括以下內(nèi)容。（1）項目總說明及項目概況（2）市場需求情況和擬建規(guī)模（3）資源、原材料、燃料及公用設(shè)施（4）場址選擇和建場條件。（5）技術(shù)方案、設(shè)備方案和工程方案。（6）環(huán)境保護(hù)及防震、防洪等措施。（7）企業(yè)組織、勞動定員和人

54、員培訓(xùn)。（8）建設(shè)進(jìn)度計劃。（9）投資估算與資金籌措。（10）財務(wù)分析和國民經(jīng)濟(jì)分析。（11）綜合評價。獨立方案比選方法獨立方案在經(jīng)濟(jì)上是否可被接受，取決于方案自身的經(jīng)濟(jì)性，即方案的經(jīng)濟(jì)效果是否達(dá)到或超過投資者預(yù)期的評價標(biāo)準(zhǔn)或水平。因此，只需通過計算方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)，并按照指標(biāo)的評價準(zhǔn)則加以判別即可。從這一點來看，獨立方案比選實質(zhì)上就是單一方案比選。若沒有資金或其他資源限制，則應(yīng)選擇NPV0的所有方案。但在工程實踐中，如果經(jīng)濟(jì)上可行的方案較多，項目投資者可能沒有足夠的資源滿足所有可行性方案，最常見的資源約束就是資金約束。在此情境下，方案比選問題就變成資金約束條件下的獨立方案比選問題。為了保證

55、得到最優(yōu)組合方案，可采用獨立方案互斥化方法?；コ夥桨副冗x方法互斥方案比選往往是指同一投資項目中不同實施方案的比選。根據(jù)投資方案壽命期，互斥方案比選可分為兩種，一種是壽命期相等的互斥方案比選，另一種是壽命期不等的互斥方案比選。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果評價時，應(yīng)針對不同類別選擇適宜的比選方法。（一）壽命期相等的互斥方案比選當(dāng)互斥方案壽命期相等時，進(jìn)行方案比選可采用兩種思路直接比較各方案的凈現(xiàn)值或凈年值，選擇凈現(xiàn)值或凈年值最大的方案。針對增量投資的現(xiàn)金流量，計算增量凈現(xiàn)值或增量內(nèi)部收益率。這里主要介紹凈現(xiàn)值法、增量投資內(nèi)部收益率法和增量凈現(xiàn)值法。1、凈現(xiàn)值（NPV）法采用凈現(xiàn)值法進(jìn)行壽命期相同的互斥方案比選時

56、，應(yīng)首先使用基準(zhǔn)收益率計算各方案的凈現(xiàn)值（NPV）剔除NPVCO的方案，再從NPV20的方案中選取NPV最大者即為最優(yōu)方案。當(dāng)互斥方案的效益相同或基本相同時，可以僅考慮各方案的投資和運行費用。在這種情況下，凈現(xiàn)值法可轉(zhuǎn)化為費用現(xiàn)值法，費用現(xiàn)值法是將不同方案的投資現(xiàn)值與年運行成本現(xiàn)值相加，比較其現(xiàn)值之和的大小，費用現(xiàn)值之和最小的方案即為最佳方案。2、增量內(nèi)部收益率（AIRR）法增量內(nèi)部收益率法也稱差額內(nèi)部收益率法，它通過計算增量內(nèi)部收益率（AIRR）來選擇最優(yōu)方案，即用投資額大的方案凈現(xiàn)金流量減去投資額小的方案凈現(xiàn)金流量計算差額內(nèi)部收益率AIRR。若AIRRi，說明兩個方案之間的增量投資所帶來的

57、收益能夠滿足基準(zhǔn)收益率要求，故應(yīng)選擇投資大的方案為最優(yōu)方案。（二）壽命期不等的互斥方案比選當(dāng)備選的互斥方案壽命期不等時，如果直接進(jìn)行比較，不能保證得出正確結(jié)論。此時，必須通過某些假設(shè)和處理，才能使投資方案在相同的時間內(nèi)進(jìn)行比較。常用的方法有最小公倍數(shù)法、凈年值法和研究期法。對于只涉及費用比較的壽命期不等的互斥方案組，則可采用費用年值法。1、最小公倍數(shù)法最小公倍數(shù)法是在假設(shè)方案可以重復(fù)若干次的前提下，將備選方案壽命期的最小公倍數(shù)作為計算期，每個備選方案重復(fù)算至最小公倍數(shù)年數(shù)，然后再用凈現(xiàn)值、增量內(nèi)部收益率或增量凈現(xiàn)值等方法進(jìn)行方案比選的一種比選方法。如兩個互斥方案A和B的壽命期分別為4年和6年，

58、則將12年作為計算期（4和6的最小公倍數(shù)）分別對重復(fù)3次的方案A和重復(fù)2次的方案B的凈現(xiàn)金流量計算凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值大者即為最優(yōu)方案。最小公倍數(shù)法的缺點是：當(dāng)備選方案壽命期的最小公倍數(shù)很大時，計算期會變得很長，計算起來很煩瑣；由于技術(shù)進(jìn)步，投資方案往往不可能重復(fù)實施，投資方案可以重復(fù)的假設(shè)比較脫離實際。2、凈年值法當(dāng)互斥方案壽命期不等時，可計算各個方案的凈年值NAV，選取NAV最大者為最優(yōu)方案。當(dāng)互斥方案的效益相同或基本相同時，可以僅考慮各方案的投資和運行費用。這時，可將凈年值法轉(zhuǎn)化為費用年值法。費用年值法是將不同設(shè)計方案的投資與年運行成本折算成與其等值的各年年末等額成本，將費用年值最低的方案定為

59、最優(yōu)方案的一種比選方法。不管方案壽命期是否相同，都可以使用這種方法。3、研究期法如果備選方案的計算期不能隨意向后延續(xù)，在對壽命期不等的互斥方案進(jìn)行比選時，可以人為選取一個相同的時段作為研究期，計算研究期內(nèi)各投資方案的凈現(xiàn)值，選取NPV較大者為最優(yōu)方案，這種方法被稱為研究期法。一般可將互斥備選方案中的最短壽命期作為研究期但在必要時也要考慮研究期后各方案凈現(xiàn)金流量的影響。產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析“十三五”時期，世界多極化、經(jīng)濟(jì)全球化、文化多樣化、社會信息化深入發(fā)展，我國發(fā)展仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，但也面臨諸多矛盾疊加、風(fēng)險隱患增多的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。作為西部區(qū)域中心城市，成都市承擔(dān)著引領(lǐng)和推動經(jīng)濟(jì)社會加快

60、發(fā)展、轉(zhuǎn)型發(fā)展的重任。在戰(zhàn)略機(jī)遇與矛盾凸顯并存的關(guān)鍵時期，我們必須準(zhǔn)確把握戰(zhàn)略機(jī)遇期內(nèi)涵的深刻變化，更加有效地應(yīng)對各種風(fēng)險和挑戰(zhàn)，繼續(xù)集中力量把自己的事情辦好，不斷開拓發(fā)展新境界。提升科技創(chuàng)新能力統(tǒng)籌用好科技創(chuàng)新支持政策，依托硒資源開發(fā)研究院、硒產(chǎn)業(yè)科技孵化服務(wù)中心等平臺，引進(jìn)嫁接高校、院所、企業(yè)優(yōu)勢技術(shù)資源，實施“三創(chuàng)一轉(zhuǎn)化”任務(wù)，構(gòu)建以硒資源開發(fā)利用為重點的科創(chuàng)服務(wù)體系，形成一批“紫陽技術(shù)”。到2025年，建設(shè)富硒產(chǎn)業(yè)研發(fā)平臺10個以上。抓好研究課題創(chuàng)新。借助全市富硒產(chǎn)業(yè)“國字號”研發(fā)平臺，持續(xù)深化與國際硒研究學(xué)會及中國科學(xué)院、中國農(nóng)業(yè)科學(xué)院、西北農(nóng)林科技大學(xué)、安康學(xué)院等高校和科研院所開展