論政府對商品房銷售的信息管制

1、論政府對商品房銷售的信息管制摘要目前，在我國的商品房銷售中，買賣雙方對商品房的信息的把控上存在很大的差距。由于購房者的弱勢地位，房地產(chǎn)業(yè)本身的特殊性，以及市場機(jī)制的天然缺陷，致使購房者與市場都難以依靠市場自身的力量解決這些問題，因此，需要政府進(jìn)展適當(dāng)?shù)母深A(yù)和管制，以維護(hù)消費(fèi)者的利益。關(guān)鍵詞商品房銷售信息政府管制房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個(gè)新興的行業(yè)，具有很大的開展?jié)摿ΑＳ捎谖覈姆康禺a(chǎn)業(yè)整體法制環(huán)境的不健全和立法的滯后，長期以來，我國的商品房在詳細(xì)銷售的過程中，都存在許多不是很合理、不合法的地方。而這些破綻產(chǎn)生的原因歸根結(jié)底可以說是由于在商品房銷售的過程中，存在嚴(yán)重的信息不透明、不對稱現(xiàn)象而導(dǎo)致的，而

2、要想使這些問題得到妥善的解決，就需要政府對商品房銷售進(jìn)展適當(dāng)?shù)母深A(yù)和管制。一、商品房銷售中的信息不對稱問題商品房本來是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。在房地產(chǎn)這個(gè)帶有半壟斷色彩、非充分競爭的特殊市場中，買賣雙方對商品房的信息的把控上存在很大的差距。許多有關(guān)商品房價(jià)格、質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)等方面的爭議，皆起源于商品房銷售過程中這種信息不對稱，其現(xiàn)象主要表現(xiàn)如下。1.土地權(quán)屬信息不對稱隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開展，商品房的產(chǎn)權(quán)已呈現(xiàn)多元化的趨勢。在理論上，可以把住宅產(chǎn)權(quán)分為所有權(quán)利與限制性權(quán)利兩個(gè)方面。而假設(shè)單從所有權(quán)利來看，又可以分為完全所有權(quán)利和不完全所有權(quán)，后者包括住宅的福利性產(chǎn)

3、權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)。對于具有什么樣的產(chǎn)權(quán)才能上市流通，不同的省份和地區(qū)所出臺(tái)的規(guī)定又不一樣。此外，附屬于所有權(quán)之上的限制性物權(quán)也紛繁復(fù)雜，如是否已被所有者典當(dāng)、抵押、留置。作為一個(gè)外行的購置者不能輕易理解到該宗住宅具備的產(chǎn)權(quán)信息，而這些為商品房開發(fā)商或原所有者的可能欺詐行為埋下了伏筆。2.價(jià)格信息不對稱眾所周知，商品房的價(jià)格不僅僅是取決于征地本錢、土建本錢、地理位置，同時(shí)，它還取決于環(huán)境、區(qū)域政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展程度等因素，在同一個(gè)供給圈內(nèi)，由于地理位置、建筑設(shè)計(jì)、建筑工藝、地質(zhì)狀況等的不同，價(jià)格個(gè)別性仍是最主要的特征。一般而言，購置者對所欲購置的房產(chǎn)本錢及其同類物業(yè)的價(jià)格都不甚理

4、解，使得房地產(chǎn)商哄抬房價(jià)牟取暴利的可能性有所增加，從而增加了整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的泡沫成分，甚至在一定條件下引發(fā)市場失靈、經(jīng)濟(jì)危機(jī)。3.質(zhì)量信息不對稱由于建筑物的消費(fèi)過程相當(dāng)復(fù)雜、廣泛，涉及多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域，施工中諸如基儲(chǔ)鋼筋混凝土等隱蔽工程會(huì)被其緊后工序所覆蓋，商品房作為一種特殊商品，其隔音效果、動(dòng)靜分區(qū)、地面平整、設(shè)計(jì)工藝、門窗密實(shí)度等初級(jí)質(zhì)量問題可以通過目測顯現(xiàn)出來；而滲漏、地面起砂空鼓、房屋沉降引起的諸多中級(jí)質(zhì)量問題只有消費(fèi)過程中才能發(fā)現(xiàn)。而普通的購房者那么很難在短期內(nèi)充分認(rèn)識(shí)商品房的質(zhì)量，更別提本錢了。商品房質(zhì)量信息的不對稱性會(huì)嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者的利益。二、商品房銷售信息管制的必要性由于商品房這一

5、行業(yè)本身的特殊性以及市場機(jī)制的天然缺陷致使無法依靠市場自身的力量來解決這些問題，這為政府利用一切可行的手段調(diào)控商品房市場提供了理論根據(jù)。1.政府有必要通過對信息的管制來消除商品房銷售中主體信息地位不平等長期以來，在商品房的銷售過程中，開發(fā)商一直處于主動(dòng)地位。他們幾乎壟斷著房屋本錢、價(jià)格、質(zhì)量、配套情況、區(qū)位價(jià)值等等各方面的信息。在商品房銷售中，當(dāng)買賣雙方在合同中的某些條款達(dá)不成一致意見，且出賣人經(jīng)常會(huì)以各種借口回絕買受人的合理要求，并聲稱國家就是這樣規(guī)定的。公開正確、全面可靠的數(shù)據(jù)和信息，是房地產(chǎn)市場安康運(yùn)行、公平交易、人們理性購房的前提。購房者的弱勢地位，他們無法依靠自身的力量解決主體信息地

6、位不平等的問題，此時(shí)就需要政府出面對這一問題進(jìn)展合理的干預(yù)，消除這種不平等，否那么會(huì)影響公平交易，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的安康運(yùn)行。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.2.政府有必要通過對信息的管制來健全和完善房地產(chǎn)市場由于房地產(chǎn)業(yè)在我國起步比較晚，市場機(jī)制還不完善且現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場上供需矛盾仍相當(dāng)突出，制約著整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的安康開展。正是由于住宅的區(qū)位特征和產(chǎn)品差異性的存在，決定了即便是不存在資本性、技術(shù)性和政策性進(jìn)入壁壘，房地產(chǎn)市場也難以成為充分競爭的開放性市場，政府有必要通過對信息的管制來健全和完善房地產(chǎn)市常3.政府有必要通過對信息的管制來實(shí)現(xiàn)其市場監(jiān)管的職能在市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國政府認(rèn)真履行其監(jiān)管職責(zé)，這

7、不僅有利于更好的維護(hù)社會(huì)公眾的利益不受損害，更有利于推動(dòng)社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)的開展。由于商品房在銷售的過程中存在嚴(yán)重的信息不平稱，而且市場對銷售中這類的問題難以自行解決，導(dǎo)致開發(fā)商與購房者不能及時(shí)、真實(shí)的共享信息。這時(shí)候就需要政府來對商品房銷售中信息的真實(shí)性、可靠性、準(zhǔn)確性加以監(jiān)管，以防止商品房市場狀況的惡化。三、政府對商品房銷售信息管制的措施1.建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，及時(shí)、全面地掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、?gòu)造等根底信息，向社會(huì)發(fā)布，并提供公開查詢功能，建立和完善市場監(jiān)測分析工作機(jī)制。及時(shí)發(fā)布包括土地拍賣情況、不同區(qū)位商品房、存量房的可售套數(shù)、套型、面積及已售套數(shù)

8、、面積、戶型、實(shí)際成交價(jià)格，商品房工程的預(yù)售容許、權(quán)屬狀況、規(guī)劃設(shè)計(jì)情況及建筑面積、套內(nèi)面積、公用分?jǐn)偯娣e等即時(shí)的市場供求信息，引導(dǎo)人們理性投資，讓消費(fèi)者明白消費(fèi)。2.政府對商品房價(jià)格信息進(jìn)展管制政府要通過制度的標(biāo)準(zhǔn)與多方面的監(jiān)視，逐步建立起住宅商品房價(jià)格間接調(diào)控與管理體制的框架。?中華人民共和國價(jià)格法?明確規(guī)定對資源稀缺的少數(shù)商品價(jià)格，政府在必要時(shí)可以實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。實(shí)際情況是政府進(jìn)展土地資源的調(diào)控，對商品房直接源于土地這種稀缺資源的商品，并沒有對市場價(jià)格進(jìn)展一定的調(diào)控。在市場機(jī)構(gòu)失靈的時(shí)期，商品房的價(jià)格迫切需要加強(qiáng)價(jià)格管理。應(yīng)該推行政府指導(dǎo)價(jià)，并在價(jià)格管制上加大管制力度、擴(kuò)大管制范圍。3.加強(qiáng)并推進(jìn)與商品房預(yù)售相關(guān)的法律、法規(guī)建立隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的開展，有關(guān)主管部門制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營交易的規(guī)章制度。但是許多人在投資購置商品房之前對市場理解不深，缺乏房地產(chǎn)法律知識(shí)，在購房中引起一連串的法律問題。因此，加強(qiáng)并推進(jìn)與商品房有關(guān)的法律、法規(guī)的建立，以完善我國的商品房預(yù)售