物業(yè)管理專題方案范文

1、物業(yè)管理實(shí)行方案一、項(xiàng)目分析根據(jù)所提示數(shù)字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約 占總數(shù)日勺50%,其他為小高層建筑或別墅區(qū)。社區(qū)涉及變電站、換熱站、 二次加壓水泵房、以及電梯、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設(shè)備，其設(shè)備數(shù) 量不詳。住宅約10萬平米，綠化面積約1.7萬平米，地下車庫約2.9萬平 米，其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。二、重要管理方案內(nèi)容根據(jù)上述數(shù)字顯示，做出對該項(xiàng)目日勺物業(yè)管理方案如下：1、管理機(jī)構(gòu)設(shè)立及人員配備根據(jù)管理服務(wù)日勺總體設(shè)想及社區(qū)日勺特點(diǎn)，本著“以人為本、服 務(wù)至上、精干高效、以崗定人”日勺原則建立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，管理實(shí) 行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。該項(xiàng)目設(shè)項(xiàng)

2、目經(jīng)理1人和客戶服務(wù)部（如下簡 稱客服部）、維修部、安防部、環(huán)境部等四個職能部門，共需配備 約39人。每個部室分別設(shè)立一種主管，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完畢社區(qū)平常 日勺各專項(xiàng)服務(wù)工作。并制定個部門主管及員工日勺崗位責(zé)任書（附后）， 在公司檢查時，可根據(jù)崗位責(zé)任書內(nèi)容進(jìn)行對員工日勺BI行為規(guī)范和 工作質(zhì)量進(jìn)行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室 根據(jù)我司薪酬制度決定。至于服務(wù)人員日勺服務(wù)原則規(guī)定，如客服部日勺維修解決及時率、 回訪率，維修部日勺維修及時率、設(shè)備設(shè)施完好率，安防部對項(xiàng)目日勺 巡邏頻次以及環(huán)境部對園區(qū)日勺打掃頻次和原則，則根據(jù)公司所提供日勺服務(wù)等級為準(zhǔn)。1.1客服部根據(jù)管理面積和國際

3、質(zhì)量體系原則，客服部安排5名管理人員。 其中涉及：客服主管一名，重要負(fù)責(zé)項(xiàng)目客服部日勺平常管理工作，檢查客 服人員日勺平常行為規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量及工作完畢狀況，解決客戶日勺投 訴和下屬員工日勺績效評估及培訓(xùn)，并參與社區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用日勺收取工作。接待員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部服務(wù)電話日勺接聽、記錄、維修任務(wù)傳 達(dá)和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊日勺管理、更新工作。收費(fèi)員（財務(wù)）1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)日勺收取，并控制 有償服務(wù)費(fèi)日勺收繳和管理工作，對所收取款項(xiàng)應(yīng)在當(dāng)天做好有關(guān)記 錄后，交總公司財務(wù)室保管。并負(fù)責(zé)有關(guān)票據(jù)和收費(fèi)臺賬日勺管理工 作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門協(xié)助完畢）庫房管理員1名，

4、負(fù)責(zé)項(xiàng)目所需物資日勺采購報表，出入庫管理 和辦公設(shè)備日勺管理工作。行政文員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目平常文獻(xiàn)日勺打印、申報以及對外有關(guān) 部門日勺溝通協(xié)調(diào)工作。四名員工相輔相成，協(xié)作溝通，在完畢本職工作日勺前提下，分 別分派相應(yīng)日勺收費(fèi)任務(wù)，以便收費(fèi)工作更順利日勺開展。各項(xiàng)工作做 到日產(chǎn)日清、及時記錄、及時回訪，并生成電子文檔，以便后來查 找。1.2維修部根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際狀況和按照國際質(zhì)量體系原則，維修部共設(shè)維修 人員6-8名（如有高壓配電室則設(shè)值班人員2名，24小時輪流值班， 并負(fù)責(zé)項(xiàng)目大型電力設(shè)施日勺維修保養(yǎng)工作），其中設(shè)：主管1名，重要負(fù)責(zé)管理本部門員工解決本部門平常報修、平 常設(shè)備巡檢、維護(hù)保養(yǎng)和下屬

5、員工日勺培訓(xùn)及績效評估工作。其他5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護(hù)人員1名（如 電梯維保由專業(yè)維修公司分包，則可省去該職務(wù)人員），分別負(fù)責(zé) 項(xiàng)目日勺水電暖平常維修和電梯維保工作。為擴(kuò)大項(xiàng)目日勺服務(wù)范疇， 分別對5名維修人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)物業(yè)有關(guān)日勺其他技能，例如單元對講 系統(tǒng)維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員可以全方位發(fā)展。 員工薪酬以績效考核制制定，以鼓勵員工日勺工作積極性。每天設(shè)一 名維修人員夜間值班，負(fù)責(zé)項(xiàng)目夜間報修工作日勺解決和社區(qū)照明系 統(tǒng)日勺檢查與維修工作，做好值班記錄。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)大型設(shè)備設(shè)施日勺春秋季檢修工作，每年日勺4月和10 月對社區(qū)內(nèi)日勺大型公共設(shè)施（如：配電箱、水泵房

6、、給排水系統(tǒng)等） 進(jìn)行常規(guī)性檢查，保證設(shè)備設(shè)施日勺完好運(yùn)營（春秋季設(shè)備設(shè)施維保 計劃需根據(jù)實(shí)際另行擬定）。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)重大節(jié)日期間，社區(qū)文化活動日勺協(xié)助實(shí)行工作。如 節(jié)日期間日勺園區(qū)布置及維保工作等。1.3 安防部根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際狀況，安防部設(shè)安防人員13名，以8小時三班倒日勺制度負(fù)責(zé)項(xiàng)目24小時安全防備工作。其中包擴(kuò)：安防部主管1名，重要負(fù)責(zé)管理本部門員工，解決本部門平常 事務(wù)，并負(fù)責(zé)對下屬員工日勺BI行為規(guī)范和工作日勺檢查，下屬員工日勺 培訓(xùn)及績效評估工作。門崗3名，重要負(fù)責(zé)社區(qū)車輛及人員日勺出入管理和外來人員日勺 檢查工作，對出入社區(qū)日勺車輛進(jìn)行檢查登記，如有物品出入時，應(yīng) 在接到客服部日勺物

7、品放行憑證后方可放行。巡邏崗6名，分別負(fù)責(zé)高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車庫區(qū)日勺安全 防備和車輛疏導(dǎo)工作。電子監(jiān)控室3人，以8小時3班倒制度負(fù)責(zé)24小時電子監(jiān)控系 統(tǒng)日勺監(jiān)視，協(xié)助安防人員管理社區(qū)安防工作，力求在第一時間發(fā)現(xiàn) 安全隱患，以便及時排除。并負(fù)責(zé)項(xiàng)目部各部門員工日勺工作監(jiān)督。1.4環(huán)境部根據(jù)項(xiàng)目日勺實(shí)際狀況，環(huán)境部設(shè)服務(wù)人員12名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所轄 區(qū)域日勺保潔、綠化等工作，其中涉及：環(huán)境主管1名，重要負(fù)責(zé)管理本部門員工解決本部門平常事務(wù) 和下屬員工日勺工作檢查、培訓(xùn)及績效評估工作。室內(nèi)保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負(fù)責(zé) 項(xiàng)目樓宇內(nèi)日勺環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊日勺更換工作。室外保潔員3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇外日勺環(huán)境衛(wèi)生打掃工作，涉及項(xiàng)目水系日勺衛(wèi)生維護(hù)工作。綠化工3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)日勺花草樹木養(yǎng)護(hù)、修補(bǔ)、澆水、防寒等工作。服務(wù)原則則根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)等級而定。三、其他管理方案1、常見突發(fā)事件日勺解決1.1火災(zāi)突發(fā)事件解決1.2水浸突發(fā)事件解決1.3電梯困人突發(fā)事件解決1.4未知停電事件解決1.5暴力突發(fā)事件解決1.6盜竊以及其他犯罪活動解決以上多種突發(fā)事件均根據(jù)社區(qū)日勺實(shí)際狀況制定具體日勺突發(fā)事件解決 流程，防備于未然，保證項(xiàng)目日勺公共安全。2、社區(qū)文化日勺開展服務(wù)中心結(jié)合項(xiàng)目勺實(shí)際狀況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益” 為導(dǎo)向，開展豐富多彩日勺社區(qū)